Chandni Luthra（执行副总裁，财务规划与分析及投资者关系）
Bob Sulentic（董事长兼首席执行官）
Emma Giamartino（首席财务官）
Anthony Paolone（摩根大通公司）
Julien Blouin（高盛集团）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Stephen Sheldon（William Blair & Company L.L.C.）
Alex Kramm（瑞银投资银行）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Seth Bergey（花旗集团）
Jade Rahmani（Keefe, Bruyette, & Woods, Inc.）
欢迎参加世邦魏理仕2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。目前所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。您可以随时按电话键盘上的1键进入提问队列，我们要求您请先提出一个问题，一个后续问题，然后返回队列。如有需要操作员协助，请按电话键盘上的星号零。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸将发言权交给您的主持人Chandni Luthra，全球财务规划与分析及投资者关系主管。
请开始。
各位早上好，欢迎参加世邦魏理仕2025年第三季度业绩电话会议。今天早些时候，我们在网站上发布了演示文稿，您可以结合我们的准备发言进行查阅，同时还有包含额外补充材料的Excel文件。今天的演示包含前瞻性陈述，包括但不限于有关我们业务前景、业务计划和资本配置策略以及我们的收益和现金流展望的陈述。这些陈述涉及风险和不确定性，可能导致实际结果和趋势与预期存在重大差异。有关这些风险和可能影响这些陈述的其他因素的完整讨论，请参阅今天上午的收益报告和我们向美国证券交易委员会提交的文件。
我们已在演示文稿附录中提供了本次电话会议中讨论的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表以及这些指标的解释。在我们的整个发言中，当我们引用财务表现与预期的对比时，除非另有说明，我们指的是实际结果与我们在7月2025年第二季度业绩电话会议上提供的展望的对比。另外提醒一下，我们的韧性业务包括设施管理、项目管理、物业管理、贷款服务、估值和其他组合服务，以及经常性投资管理费用。我们的交易性业务包括物业销售、租赁、抵押贷款 origination、投资管理业务中的附带权益和激励费以及开发费。
在开始之前，作为一个简短的技术问题，我们想说明我们最近回应了美国证券交易委员会关于我们未来净收入列报的意见函。虽然我们将继续提供补充信息以帮助您了解我们收入中具有转付性质的部分，但我们的正式报告将重点关注总收入。今天的电话会议上，我与我们的董事长兼首席执行官Bob Sulentic以及首席财务官Emma Giamartino一同出席。现在请翻到幻灯片3，我将把电话交给Bob。
谢谢Chandni，各位早上好。世邦魏理仕在第三季度继续取得了出色的业绩。所有四个部门均实现了强劲增长和运营杠杆，并且超出了我们进入本季度时的预期。我们经常谈论我们在资产类型、客户类型、业务线和地域方面的广度和深度。这种广度和深度为我们提供了规模优势，在许多方面支持我们的战略。这些包括从行业内外招聘人才、为客户开发集成解决方案、进行资本投资以及创造信息优势。我们的规模在推动长期有利或周期性韧性领域的增长方面特别有帮助。
这在我们的第三季度业绩中得到了清晰体现。数据中心、资产类型及相关客户群体就是一个很好的例子。第三季度我们从数据中心获得了近7亿美元的收入，比2024年第三季度增长40%。这推动了所有四个部门的盈利能力，占本季度总EBITDA的约10%。从地域角度来看，日本和印度特别适合持续的长期增长。我们在这两个国家都拥有庞大的商业房地产服务业务，第三季度它们的合并收入增长超过30%，达到近4亿美元。
鉴于我们今年迄今为止的业绩和业务势头，我们将全年核心每股收益展望从6.10美元至6.20美元上调至6.25美元至6.35美元。Emma将在回顾本季度亮点后讨论我们的展望。Emma？
谢谢Bob。各位早上好。我们第三季度的业绩全面超出预期，核心每股收益增长34%，核心EBITDA增长19%。我们的韧性业务和交易性业务均实现了两位数的收入增长，突显了我们业务的均衡实力。在我讨论各部门时，我将引用当地货币的增长率。这并不反映美元增长率1%至2%的外汇收益。正如Chandni所提到的，我们将不再报告净收入。然而，在内部，我们继续将扣除转付成本后的收入作为我们的主要增长指标，因为我们认为这最能反映我们为客户提供的服务价值。
现在我将从幻灯片4开始详细说明每个部门的表现。在咨询服务方面，收入增长超出预期，增长16%，主要得益于租赁和销售业务的出色表现。全球租赁收入增长17%，尽管同比比较更为艰难，但较第二季度有所加速。在美国，租赁业务达到任何第三季度的最高水平，增长18%。美国工业地产增长27%，因为第三方物流提供商继续占用更多空间，大型占用者重返市场。数据中心租赁业务大幅回升，收入较去年增长超过一倍。此外，美国
办公楼租赁业务再次实现两位数增长。在美国以外地区，亚太地区的租赁业务表现强劲，主要受印度和日本推动，而欧洲的业绩好坏参半。我们的物业销售业务实现了28%的收入增长。与租赁业务一样，美国销售业务在办公楼、工业地产和数据中心领域表现强劲。在美国以外地区，我们在德国、荷兰和日本的销售增长尤为强劲。十几%的抵押贷款 origination收入增长是由origination费用的增加推动的，主要来自商业抵押担保证券（CMBS） lenders、银行和债务基金。咨询业务的营业利润（SOP）增长23%，反映出强劲的运营杠杆。转向幻灯片5的建筑运营与体验部门，我们实现了11%的收入增长。
在企业业务中，增长是由为数据中心超大规模用户所做的工作以及在技术、生命科学和医疗保健领域的新客户赢得和业务扩展推动的。我们的本地业务实现了十几%的收入增长，得益于英国和美洲的持续增长。美洲地区的收入增长30%，反映出该业务强劲的市场份额增长。建筑运营与体验部门的营业利润增长15%，由于整个部门持续的成本效率，实现了运营杠杆。请翻到幻灯片6。在项目管理部门，收入增长19%，而转付成本增长23%。在英国、中东和北美的支持下，我们实现了广泛的两位数收入增长。
自2022年以来，北美的Legacy Turner and Townsend收入增长了一倍以上，这表明成为更大的世邦魏理仕平台一部分的好处，我们认为在这个庞大且渗透率较低的市场中，进一步增长的空间很大。在客户行业方面，我们看到英国政府的强劲活动，这反映了一项大型国家医疗保健任务以及超大规模用户对数据中心项目的持续需求。这种增长被某些技术客户的持续疲软略微抵消，这些客户正将资本支出集中在人工智能投资上。以收入的百分比计算，项目管理营业利润增长16%，实现了运营杠杆。
扣除转付成本后。在房地产投资方面，幻灯片6显示部门营业利润增长8%，符合我们的预期。在投资管理方面，我们本季度筹集了24亿美元新资本，有望实现强劲的 fundraising 年度。季度末管理资产（AUM）约为1560亿美元，本季度增加5亿美元。本季度管理资产的增长受到汇率逆风的影响。若不计这些逆风，管理资产增加13亿美元。在开发方面，营业利润也符合预期。我们近年来的战略土地收购，加上我们的土地开发和规划许可能力，使我们能够利用对大型数据中心开发场地的需求。
我们预计将在今年晚些时候或明年 monetize 其中几个场地。我们仍然相信我们的开发组合拥有超过9亿美元的嵌入式利润，将在未来五年内 monetize。与往常一样，资产 monetization 的时机，尤其是季度之间的时机，很难精确预测。现在我将在幻灯片8上讨论我们的资产负债表和资本配置。考虑到我们对全年业绩的更好预期，我们现在预计全年将产生约18亿美元的自由现金流。季度末净杠杆率为1.2倍，我们继续预计到年底将降低杠杆率。
请翻到幻灯片9。正如Bob所提到的，我们已将全年核心每股收益指引上调至6.25美元至6.35美元，反映了我们迄今为止的出色表现和对第四季度 pipeline 的信心。我们的展望包括数据中心场地处置对开发业务的贡献。我们新指引区间的中点反映了24%的增长，将比我们之前的峰值每股收益高出10%以上。这是在商业房地产市场低谷后仅两年内取得的显著成果。现在，我将把电话交还给操作员进行提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想进入提问队列，请按电话键盘上的星号1键。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，可以按星号2键。提醒一下，我们请您先提出一个问题，一个后续问题，然后返回队列。今天的第一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。您的线路现已接通。
谢谢。早上好，季度业绩不错。刚开始展望今年剩余时间，考虑到您在第三季度的强劲表现，您是否觉得有什么从第四季度被提前到了第三季度，或者我们应该如何看待从这些相当高的增长水平开始，哪些业务线的比较会开始变得更具挑战性或开始正常化？
所以Tony，我们没有看到各部门出现显著的提前确认。我们看到了强劲的势头，但正如您所指出的，我们开始面临一些艰难的比较。那么从每个部门来看，在咨询业务的租赁方面，我们第三季度的比较很艰难，第四季度的比较也将继续；在销售方面，您已经看到第三季度的销售增长相当显著。进入第四季度，我们继续看到强劲的活动。但提醒一下，2024年第三季度的销售增长为14%，第四季度的销售增长为35%。因此，第四季度的增长率将开始有所放缓。
在项目管理方面，我确实想指出，第四季度的比较非常艰难。去年，我们第四季度的营业利润（SOP）增长了30%。
好的，谢谢。那么我的后续问题是，考虑到自由现金流，您能否评论一下并购 pipeline，以及这是否对本季度未回购股票产生了任何影响？谢谢。
所以Tony，我们的资本配置优先事项一如既往。我们优先考虑并购和对房地产投资（REI）的共同投资，然后将我们产生的剩余自由现金流用于股票回购。我们仍然认为我们的股价被低估，如果没有并购，我们将回购股票，如您所知，我无法评论我们目标的具体情况，但我们继续专注于业务中具有韧性、能够受益于长期顺风的领域。我们正在寻找运营极其良好、能够真正受益于世邦魏理仕平台的目标公司。
我们非常有耐心寻找合适的交易。我们正在积极推进我们的并购方法，改进我们的整合，改进我们对新交易的识别。我们非常有信心，随着时间的推移，我们将找到合适的目标。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自高盛的Julien Blouin，现已接通。
是的，谢谢提问，恭喜本季度业绩。Bob，我想问您。咨询销售业务本季度再次取得了非常令人印象深刻的业绩。但退后一步看，似乎仍然存在潜在的交易需求，既有需要向投资者返还资本以开始下一轮 fundraising 周期的旧 vintages 房地产基金，也有较新的 vintages 仍持有大量资金。那么，考虑到宏观经济形势，您认为商业房地产交易市场的复苏处于哪个阶段，还有多少增长空间？
嗯，Julien，正如您所料，我们经常考虑这个问题。我认为总体而言，我们预计销售业务的复苏将比历史上更长、更缓慢。我们正处于复苏的早期阶段。我们预计这种复苏将持续一段时间。显然，9月份利率下降时，销售活动有所增加。但我们的 pipeline 依然强劲。人们谈论潜在需求。双方都有潜在需求，买方有潜在需求。您提到了房地产投资者持有的资本储备，而且有很多资产所有者准备出售资产。
买卖双方预期之间的差距已显著缩小。因此，我们预计未来几年投资销售业务将出现稳健强劲的复苏。显然，如果宏观经济出现某种情况导致复苏向任一方向中断，可能会改变我们的预期。但目前我们的看法是这样的。
好的，谢谢。Emma，接着Tony的问题，关于第四季度，正如您提到的，同比比较更加艰难，但我想了解第四季度到目前为止的交易活动情况。pipeline 与去年同期相比如何？另外，如果我可以再问一个关于咨询部门的问题，似乎本季度的增量利润率有点低。这是否与招聘有关？
那么，关于你的第一个问题，pipeline 非常强劲。第四季度初（截至10月），租赁和销售业务的活动继续保持强劲。我想说的是，我们提供的每股收益指引区间高达6.35美元，这在很大程度上包含了第三季度出色表现的传导效应。但如果一切如我们预期的那样发展，如果交易活动继续保持目前的水平和我们的预期，并且我们有高度信心在今年 monetize 的开发场地能够实现，我们将达到每股收益区间的上限。
关于利润率方面，在咨询业务中，本季度我们的增量利润率略高于25%，低于今年早些时候的水平。主要影响因素是由于整个业务部门的业绩表现，激励性薪酬有所增加。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。
嘿，再稍微谈谈咨询部门。显然本季度的出色表现来自这里。或许您可以谈谈人才方面的情况？您知道，人员配置是否合适？是否想招聘更多人？竞争情况如何？关于您对这种逐步复苏的看法和您的立场，能否提供一些细节？谢谢。
嗯，这也是我们一直关注的事情，我想说我们的人员配置是合适的。但我们也在找到合适人才的地方进行补充。我们的租赁经纪团队有能力承接更多业务，我们的销售团队和抵押贷款 origination 团队也有相当大的能力。我们在经纪业务，特别是租赁业务方面的人才招聘一直非常顺利。在过去几年中，我们获得了相当大的市场份额，并改进了我们的租赁产品，在全球范围内对当地租赁领导团队进行了重大升级。
我们使用一个受管理的经纪平台，该平台由技术工具支持，帮助我们识别市场中覆盖的漏洞，并积极尝试填补这些漏洞。我们还使用它来管理与客户的接口。我们为租赁业务提供的工具、技术工具、数据、研究和咨询工具（如工作场所设计、劳动力分析）使我们不仅在获得新业务方面，而且在吸引新人才和留住现有人才方面都取得了进展。
因此，我们的经纪人才状况非常好。我们的人员配置有足够的能力。但我们也在寻求增加人才，因为正如我们在本次电话会议和准备发言中已经谈到的，市场强劲，我们的 pipeline 强劲，我们预计会有增长。
我的第二个问题，也是后续问题，回到项目管理业务。我注意到您没有将Turner and Townsend与 Legacy 业务分开列报。能否对此发表评论？然后，如果您能更新一下您对近期和长期利润率机会的看法，将非常有帮助。谢谢。
嗯，不分开列报的原因是我们现在已经很好地完成了整合，支持该业务的运营模式已在全球范围内基本整合。不出所料，我们使用的运营模式是Turner and Townsend的模式，我们认为这是行业内最好的。这也是我们当初进行这笔交易的一个重要原因。现在，我们开始着手在全球范围内整合财务平台、人力资源平台（我们称之为人员平台）等，技术平台方面，我们将使用世邦魏理仕的平台。
因此，我们预计这部分整合将在明年为我们带来一些成本协同效应。我想说，我个人参与了多个领域与客户的接口工作。市场对这两项业务合并以及我们拥有的新能力的认可开始变得非常明显，并体现在我们的新业务赢得中。尤其明显的是，我们已经拥有的客户，原本给我们提供某种类型的项目，现在给我们提供更大、更复杂的项目，并因为这种合并能力而给我们提供成本咨询工作。但所有这些都使我们现在将该业务视为一个整合的业务。
很有帮助。谢谢。
谢谢。提醒一下，按星号1键进入提问队列。下一个问题来自William Blair的Stephen Sheldon。您的线路现已接通。
嘿，早上好。谢谢。从数据中心 monetization 开始。听起来您在很多不同的服务线都看到了该类别资产的强劲表现。那么，当我们考虑未来两到三年，您认为世邦魏理仕在支持数据中心方面最大的增长渠道是什么？投资者是否应该期待数据中心 monetization 在整体业务组合中的占比继续超过本季度提到的10%的EBITDA占比？
嗯，Stephen，我们预计今年数据中心业务将占我们收益的10%左右，明年会更高。了解这背后的情况非常重要。目前数据中心活动大幅增加，我们正在享受这一好处。我相信每个从事房地产业务或数据中心服务业务并公布收益的公司都会对此给予积极评价。但除了享受当前活动激增的好处外，我们正在建立我们认为随着数据中心周期的展开将具有可持续性的业务。
不可避免的是，未来五年甚至更长时间将是一个大规模的建设周期。在那之后，将是一个大规模的运营周期。我们不会通过投资管理业务间接进行大规模的数据中心所有权投资。我们在Trammel Crow公司拥有大量土地投资，Trammel Crow公司多年来的真正优势在于，他们在识别、收购、规划许可和改善土地场地方面表现出色。他们已将大量精力转向数据中心土地场地，我们预计在该周期的建设阶段初期将看到显著的 monetization。
Turner and Townsend为数据中心做了大量的项目管理、成本咨询工作，这将持续多年，随着数据中心进入重建阶段、升级阶段等，项目、计划和成本咨询工作将继续进行。因此，这是一个巨大的持久机会。我们在咨询业务中拥有非常大的数据中心经纪业务，我们为它们融资、销售、租赁。我们已协调我们的工作，我们让咨询业务的首席运营官负责协调这项工作，我们将其视为一项持久的业务。
然后在我们的建筑运营与体验（BOE）部门，我们正在整合两条业务线。一条是数据中心管理。我们已经谈到过这一点。我们持续管理着大约800个数据中心。另一条是我们收购的Direct Line业务在数据中心“白空间”内的小型项目改进工作，我们正在将这两条业务线合并，在BOE部门内组建数字基础设施服务业务线。该业务特别适合不仅在数据中心建设阶段表现良好，而且我们认为随着数据中心生命周期的演变，数据中心的实际运营和改造将真正有利于该业务。
因此，我们正在享受短期内活动激增的好处，但我们正在建立类似于我们其他韧性业务的战略业务，我们认为这些业务将在未来很好地持续发展数据中心业务。
明白了。是的，非常有帮助的背景。似乎有很多令人兴奋的地方。或许作为后续问题，当您考虑世邦魏理仕与占用者的关系时，我认为您一直在更多地谈论如何与他们建立更好的接触点，并希望随着时间的推移获得更多的钱包份额。那么，在这方面您正在做的事情有什么更新吗？如果其中一些事情奏效，大型占用者客户的钱包份额增长可能会在多长时间内加速。
我们与占用者的关系目前正在迅速发展。我们为大型占用者提供服务的观点也在不断发展。很大程度上是由我们对Turner and Townsend和Industrious的收购推动的。当您看我们为大型占用者提供的服务时，我们在所有四个部门为他们提供服务。显然，在BOE部门，我们提供设施管理；在Turner and Townsend（即项目管理部门），我们提供项目管理、计划管理、成本咨询。看看这两项业务今天的位置，与历史位置相比，我们斥资近10亿美元收购了经验丰富的Industrious业务。
我们现在将其作为设施管理的一部分，作为我们占用者服务的一部分。在我们的部门中，这是其他公司所没有的。在我们进入该业务市场时，这被证明是一个真正的优势。我们现在拥有项目管理能力和成本咨询能力，可以做我们或行业内其他公司以前无法做的不同类型的项目工作。这对我们经纪业务的客户很有吸引力。
我们今天已经谈到了租赁业务的增长。租赁业务对我们来说是一项巨大的业务。租赁业务是我们为占用者提供服务的非常重要的一部分。该业务已经摆脱了历史水平。在我们的Trammell Crow公司开发业务中，我们拥有对占用者很重要的东西，这在我们行业的其他公司中并不显著，那就是我们的定制建造能力。我们在全球范围内为大型占用者做了很多定制建造工作，特别是在美国，但在全球其他地区也有一些。我们在该业务中决定向客户表示，我们可以以我们认为具有独特优势的方式为您提供这四项服务中的任何一项，如果您想以这种方式购买，我们会以这种方式出售。
如果您因为我们提供的服务比您在其他地方能获得的更好而享受这些服务的好处，我们知道您会购买其他服务。我们了解到很多客户喜欢以这种方式购买。他们只想购买设施管理、项目管理或定制建造服务。但随之而来的交叉销售是，当他们对每一项服务都满意时，他们更有可能购买其他服务。在某些情况下，我们会遇到一些最近有过非常令人信服的体验的客户，他们会说，“你知道吗，我们想以捆绑方式购买其中一些服务”，这就是我们今天对此的看法。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自瑞银的Alex Kramm。您的线路现已接通。
是的。嘿，不确定这是否在同一个话题上，但或许您可以再多谈谈BOE部门的前景和 pipeline？我知道今年早些时候，由于所有的关税等，可能存在一些不确定性，事情可能需要更长时间。那么，想知道 pipeline 的趋势如何，以及您是否认为BOE部门的情况已经基本正常化。
是的，绝对。我想说BOE部门已经正常化，甚至有所改善，特别是在企业业务中，我们的 pipeline 非常强劲，我们预计第四季度的销售额将处于显著升高的水平。正如您提到的，Alex，从销售到合同转换后反映在我们的收入中需要相当长的时间。因为这些是非常大的合同。因此，这种升高的销售额应该在明年下半年开始反映在我们的BOE收入中。
好的，然后关于数据中心处置的一个非常简短的后续问题。我认为您没有确定可能会推迟到2026年的那个处置的规模。如果它实现或未实现，我们应该如何看待每股收益的影响？
那么，考虑我们引用的每股收益结果范围。6.25美元至6.35美元。该范围的下限和上限实际上取决于开发业务的 monetization。
有帮助。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sakwa。您的线路现已接通。
是的，谢谢。我只想回到股票回购问题上。我只是想了解，是否有一些内部讨论的交易活动导致您在第三季度没有回购股票，或者这是一个不回购股票的主动决定。
我想说这不是不回购股票的主动决定。正如我们一直所说，我们认为我们的股价被低估。我们仍然认为它被低估了。因此，当我们有可用的现金流或在我们的预测中有可用的现金流时，我们将回购股票。但如您所知，在完成交易之前，很难谈论我们的并购 pipeline 或活动。
不。明白了，谢谢。然后Bob，我们经常被问到的一个问题是关于设施管理业务，我想知道该业务的最终总可寻址市场（TAM），我意识到根据您的规模，这是一项数十亿美元的业务。但您如何看待设施管理业务的最终TAM，或者您如何看待您在全球该业务中的市场份额？
嗯，Steve，我们一直试图衡量这个TAM，你知道你可以得到一些非常大的数字。我想说的是，我们一直在扩大我们的TAM。因此，我们与数据中心所做的工作明确扩大了TAM。我们运营着很多数据中心，并且有能力运营更多。这是一个不断增长的资产类别。强生（J&J）收购使我们进入政府工作，并更大程度地进入医院，扩大了我们的TAM。当然，这方面的潜力非常大，Direct Line收购使我们能够在数据中心的“白空间”内开展工作，扩大了我们的TAM。
因此，在该业务中我们所做的事情都扩大了TAM。每一项，取决于你如何衡量，都可能产生巨大的影响。这是使我们对增长能力越来越乐观的原因之一。世邦魏理仕，第一，我们以我们认为其他人很难做到的方式扩大了我们的TAM，第二，随着我们扩大TAM，我们已经成长为那个空间。因此，我想告诉你，我们的内部战略团队做了各种各样的工作，我们也与外部非常顶尖的战略人士做了很多工作。
没有一个观点表明我们接近触及我们的总可寻址市场。我们相信我们可以继续扩大这个市场。
太好了。谢谢。就这样。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的Seth Bergey。您的线路现已接通。
嗨。我的第一个问题回到数据中心开发场地。这些场地是否有电力接入？或者这是否是一个限制因素？
嗯，Seth，毫无疑问这是一个限制因素。而且它已成为一个更大的限制因素。对于任何从事数据中心土地工作的人来说，这都是一个限制因素。对于共同定位商（co-locators）来说是一个限制因素，对于超大规模用户来说，当他们试图扩张时也是一个限制因素。我们的做法是通过收购土地或获得对土地的控制权，获得土地的规划许可，对土地进行某些改进，并将土地置于最终用户（通常是超大规模用户）能够与公用事业当局合作获得电力的位置。
这确实是我们该业务部分的战略运作方式。而且这在获得电力方面往往效果很好，但竞争非常激烈。
谢谢。然后我的第二个问题回到租赁业务。您知道，特别是办公楼租赁。您是否看到广泛的活动，还是集中在更多的门户城市或不同级别的办公楼，或者您能提供一些关于您看到的 pipeline 的细节，将非常有帮助。
嗯，这是广泛的，但每个季度都不一样。上个季度我们谈到，与门户城市相比，二级和三级市场相对强劲。我们对此有点惊讶。你知道，在电话会议开始时我被问到，或者我们被问到有什么让我们惊讶的。但我认为第三季度让我们惊讶的是门户城市的相对复苏。它们非常强劲。特别是纽约，特别是旧金山。但如果你看过去12个月的时间，看我们的 pipeline，我认为我们的预期是，可以公平地说，我们预计办公楼租赁将出现广泛的增长。
我们不认为我们在透支未来。我们认为有很多不同的方式来看待它。你知道，人们仍然在谈论重返办公室。我们不会那样谈论它。我想说的是，首先，这更多的是回归均值。换句话说，新冠疫情已经过去很久了，所有关于办公空间的支持和反对论点都已经消失了。人们对它的思考更像以前一样。但其次，这对房地产总体来说是正确的，这也是我们对机会感到兴奋的另一个原因。
房地产设施对公司来说比以前更加重要。你和我花了很多时间与占用者在一起，他们都在谈论他们的房地产对他们的文化、他们的员工协作方式、他们的生产力的重要性。这是当今一个非常大的主题。如果你看看我们的仓库业务，我们的配送中心业务，它对我们的客户来说比历史上任何时候都更具战略性。我开始租赁仓库时，它们只是大的 shell 建筑，没有现在这么大。
它们只是人们存放东西的大 shell 建筑。现在进入这些建筑，里面有数千个机器人和数英里的传送带系统。这些建筑非常技术性，是这些公司为客户服务的核心。它们具有战略性。因此，房地产已成为比以前更加明显的战略性资产类别，数据中心更是如此。房地产已成为比以前更加战略性的资产类别，办公楼也是如此，就像商业房地产的其他方面一样。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自KBW的Jade Rahmani。您的线路现已接通。
非常感谢。接着办公楼的问题，您能否谈谈美国该行业的实力，以及您是否看到复苏是由A级和A级优质工作空间以及具有强劲租赁的新开发项目推动的，或者您是否认为它正在变得更加广泛，A级以下、B级资产在二级子市场将成为下一轮增长。
嗯，Jade，现在发生的事情与我们一年前的预期差不多。因此，当最好的主要建筑被填满，对高质量空间仍有需求时，你会看到人们开始将质量较低的建筑升级为高质量建筑。这在曼哈顿显然正在发生。需求显然已经转移到有很多好建筑可用的二级和三级市场，或者至少曾经可用。它们正在迅速被占用，你现在开始看到新的开发项目。我给你举一个我们自己业务的完美例子。
多年来，我们在达拉斯上城区拥有一个非常好的办公楼场地。在那个场地上可以开发50万至75万平方英尺的空间。我们一直持有那个场地。我们不急着做任何事情。现在有几个大型、高信用的用户对那个场地非常感兴趣。我们很有可能会启动那个场地，将50万至60万平方英尺的新的优质A级空间推向市场。
我们不是唯一这样做的公司。三四年 ago，如果我们进行这次对话，这不会是对话的一部分，但现在是了。如果你看看纽约，一些著名的开发商要么已经宣布了新项目，要么将会宣布。我们对场地的了解足以让我们有信心他们将会宣布。同样，这种情况在全国各地的市场都在发生。因此，它正在蔓延。它从A级建筑蔓延到正在升级的较低级别建筑，开始看到新的开发项目，这是一个非常真实的趋势。
然后在工业地产方面，它曾经供应过剩，不仅面临关税不确定性，还因供应过剩而出现负吸纳量。市场显然已经好转。您能否评论一下您认为本季度增长的驱动力是什么？
嗯，最好的建筑中的大型租赁，对这些建筑有很多兴趣。然后在小型建筑中的小型租赁有很多续约。这些往往是较短的租约，较旧的空间，第二代空间。因此，你看到市场两端都有这种情况。你知道，过去几年的空置率比平时高。我们知道这一点。我们认为空置率将在明年年中开始下降。我认为部分原因是这些大型复杂用户，他们的大型空间对他们的业务至关重要，已经意识到这一点，并开始采取行动。
显然，我们行业中其他一些报告业绩的公司在最后一个季度表现相当不错，并预计未来会表现相当不错。这就是你所看到的。你不仅在美国看到这种情况，在全球范围内都看到了。
非常感谢。如果我可以问一个后续问题，关于EBITDA利润率。您是否预计未来全年EBITDA利润率会保持稳定，或者您认为2025年以后仍有利润率扩张的空间？
那么Jade，我们查看我们服务部门的利润率，如您所知，开发业务的利润率可能非常不稳定，因此就全年而言，咨询业务的利润率我认为我们非常接近至少回到2019年的峰值利润率。我们认为这是一个相当健康的利润率，我们预计这将保持稳定。在BOE部门，如您所知，今年我们将实现良好的利润率扩张。正如Bob所指出的，在设施管理、物业管理方面，我们明年将看到更多的协同效应，因此您应该期待该利润率继续提高，然后项目管理以及这些成本协同效应开始显现。因此，您应该期待在明年看到一些增量利润率扩张。
非常感谢。
谢谢。我们已结束问答环节。我想请您做任何进一步的闭幕评论。
谢谢大家的参与，我们将在报告年终收益时与您再次交谈。
谢谢。今天的电话会议网络直播到此结束。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。感谢您今天的参与。