Hamid R. Moghadam（首席执行官）
Tim Arndt（首席财务官）
Carter H. Andrus（首席运营官）
Justin Meng（高级副总裁）
Daniel S. Letter（总裁）
Cristina G. Bita（独立董事）
Jonathon Petersen（Jefferies）
Steve Sakwa（Evercore Inc）
Ronald Kamden（摩根士丹利）
Craig Mailman（花旗集团）
Caitlin Burrows（高盛资产管理公司）
Vikram Malhotra（瑞穗）
Samir Khanal（美国银行）
Nick Thillman（Robert W. Baird & Co.）
Vince Tibone（Green Street）
Blaine Heck（富国银行）
Michael Mueller（摩根大通）
Nicholas Joseph（花旗集团）
Brendan Lynch（巴克莱）
Todd Thomas（KeyBanc Capital MarketsKeyBanc Capital Markets）
John Kim（BMO）
Craig Mailman（花旗集团）
我半生的时光和书籍，活着的智者，活着的学习傻瓜和一些智者，你知道这是真的，所有的一切都会回到你身边。和我一起唱，为这一年歌唱，为爱歌唱，为恐惧歌唱。和我一起唱，我可以为今天静坐，也许明天美好的旧时光会带走你。梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想是你的梦想，来到我身边。梦想吧，梦想吧，梦想吧，直到你的梦想成真。梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想吧。和我们一起唱，为这些年歌唱，为最后歌唱，我为泪水歌唱。和我一起唱，只为今天，也许明天声音太大而被带走。和我一起唱，为这一年歌唱，为欢笑歌唱，为恐惧歌唱，为亲爱的人唱一首胜利的歌，是山姆。
每次我照镜子，所有这些生命，我的脸变得越来越清晰，我们会传递我黎明的不足。难道那不是很棒吗？每个人都在移动。我半生的时光都在书写的书页中，活着学习，一些傻瓜和一些智者，你知道最终的结果。回到你身边。和我一起唱，为这一年歌唱，为响亮歌唱，为恐惧歌唱，在之后为你歌唱，也许明天美好的旧时光会把它带走，是的。和我一起唱，为这一年歌唱，为欢笑歌唱，为今天歌唱。梦想吧，继续梦想，梦想吧，梦想这个，梦想来到我身边。梦想吧，梦想吧，梦想吧，直到你的梦想成真。梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想吧，梦想吧。笑着唱，为这一年歌唱，为欢笑歌唱，我。
为泪水歌唱，和我一起唱，只为跳舞，也许明天。和我一起唱，为这一年歌唱，为最后歌唱，为这一年歌唱。和我们一起唱，所有这些线条，我的脸变得越来越清晰，过去在红色的疯狂中消失了。难道不是这样吗？每个人都有机会，没有人知道它来自哪里，去向何方。我知道每个人都说你有我半生的时光在书写的书页中，生活的爱和一些舞台，你知道这是真的，所有的一切都会回到你身边。和我一起唱，为这一年歌唱，为爱歌唱，为恐惧歌唱，和我一起唱，我正在被带走。
欢迎参加普洛斯2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如有需要操作员协助，请在电话键盘上按星号零。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸向您介绍主持人，高级副总裁、投资者关系主管Justin Meng。谢谢。您可以开始了。
谢谢Shamali，大家早上好。欢迎参加我们2025年第三季度业绩电话会议。补充文件可在我们的网站@prologis.com的投资者关系栏目下查阅。我想说明的是，根据联邦证券法，本次电话会议将包含前瞻性陈述。这些陈述基于对普洛斯运营所在市场和行业的当前预期、估计和预测，以及管理层的信念和假设。前瞻性陈述不是业绩的保证，实际经营业绩可能受到多种因素的影响。有关这些因素的列表，请参阅我们10K文件或其他SEC文件中的前瞻性陈述通知。
此外，我们的第三季度收益新闻稿和补充材料包含FFO和EBITDA等非GAAP财务指标，根据ReGG，我们已提供这些指标与GAAP指标的调节表。我想欢迎我们的首席财务官Tim Arndt，他将介绍业绩、实时市场状况和指引。我们的首席执行官Hamid Moghadam、总裁Dan Leder和董事总经理Chris Caton今天也与我们一同出席。接下来，我将把电话交给Tim。
谢谢Justin。早上好，感谢大家参加我们的电话会议。第三季度标志着又一个坚实执行的时期，我们业务的各个方面都有许多令人鼓舞的迹象。我们实现了创纪录的租赁季度，签约面积近6200万平方英尺，投资组合选择入住率上升，租金变化也迎来了又一个非常强劲的季度。我们看到整个平台的基调更加积极，客户信心增强，租赁速度加快，定制建造活动持续成功，这些共同表明市场已经站稳脚跟，入住率和租金势头即将出现拐点，这一势头也延伸到了我们的数据中心业务。
本季度，我们又有1.5吉瓦的额外容量进入高级阶段。现在，普洛斯拥有5.2吉瓦的电力，要么已获得，要么处于这一高级阶段，是数据中心可用的公用事业供电的最大所有者之一。按供电外壳计算，这相当于150亿美元的投资，如果以交钥匙形式交付，可能高达四倍。出于这个原因，我们已开始探索额外的资本化策略，以充分抓住这一机会。我们将房地产、电力接入、客户关系和资本相结合的能力，为我们历史上最重要的价值创造机会之一奠定了基础，我们处于有利地位，并专注于其执行。
在这样的背景下，让我们转向我们的业绩。包括净推广费用在内的核心FFO为每股1.49美元，不包括净推广费用则为每股1.50美元，均超出我们的预期。如前所述，我们经历了创纪录的租赁季度，得益于新租赁活动的明显回升，新租赁活动此前一段时间低于历史水平，但现在与健康的续约活动和增强的定制建造需求一起，完善了整体情况。因此，本季度入住率有所增长，达到95.3%。我们精心打造的投资组合和平台在质量上的优势持续显现，本季度在美国的表现高出290个基点。
本季度净有效租金变化为49%，现金租金变化为29%，突显了我们租赁市场调整的持久性，即使按即期租金计算，未来几年也将提供显著的租金变化。截至9月底，租赁市场调整率为19%，这反映了本季度捕获了7500万美元的NOI，以及随着租约到期将进一步产生的9亿美元NOI。综合来看，本季度净有效和现金同店增长分别为3.9%和5.2%。在资本部署方面，我们本季度的开发启动量较少，由于交易的具体时间安排，预计第四季度将强劲增长。
我们第三季度三分之二的交易量是与大型全球客户的定制建造项目，其中许多客户位列我们的前25名客户。本季度我们又签署了9个定制建造项目，使今年迄今为止的总数达到21个，预计总投资达16亿美元。除此之外，随着PLD拥有土地上数十个可行项目的出现，这一管道继续增长，这是我们密切的客户关系和战略土地储备的成果。我们预计定制建造将占我们全年开发量的一半以上。
最后，我们的能源业务本季度交付了28兆瓦的太阳能发电和储能，目前容量为825兆瓦。我们有望在年底前实现1吉瓦的目标。在能源价格上涨和预计电力短缺的背景下，客户的兴趣仍然浓厚。我们继续将太阳能存储和离网能源解决方案与我们的房地产相结合，这是普洛斯继续为客户发展和服务的另一个例子。在资产负债表方面，我们在REIT和基金中完成了23亿美元的融资活动，其中包括非常成功的10亿欧元融资，利率为3.5%。
我们的全球资本获取能力仍然是我们特许经营的决定性优势之一，现有债务成本仅为3.2%，战略资本业务的平均剩余期限超过8年。经过几个不均衡的季度后，投资者开始重新参与，我们的开放式基金本季度出现温和净流入。但与此同时，我们对新工具的进展感到兴奋，这些新工具引起了浓厚的兴趣，并为我们业务的下一阶段增长做好了准备。我们期待在第四季度分享更多相关信息。
转向客户方面，从我们在全球的日常讨论以及上个月下旬举行的客户咨询委员会的重点战略对话中可以看出，客户情绪明显好转。除了改进决策外，大型占用者正在推行重组整合策略，转向网络优化而非收缩。与典型的房地产周期一致，我们预计中小型企业将效仿，值得关注的是，美国零售销售额中电子商务渗透率现已达到24%，自新冠疫情以来有所扩大，并继续作为需求的重要长期驱动力而上升。
就整体运营状况而言，本季度有52个独特的客户名称进行了交易，我们看到需求正在改善。入住率已形成底部，租金正在经历触底过程。在美国市场，我们估计第三季度吸纳量为4700万平方英尺，市场 vacancy稳定在7.5%，我们预计这将是峰值。与此同时，随着建设管道枯竭，开工量低于新冠疫情前水平，供应情况仍然有利。本季度市场租金下降放缓至略高于1%，也证明了市场的转变。我们在美国最强劲的市场继续是东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大的吸纳量稳健。
南加州的基调也在改善，尽管租金仍然疲软。洛杉矶和内陆帝国的租赁活动均有所增加。与我们之前的观点一致，我们预计南加州在短期内将滞后于更广泛的运营状况拐点，但长期将表现优异。我们在美国以外的平台无疑是一个亮点。拉丁美洲再次取得出色业绩，巴西和墨西哥共同提供了我们投资组合中最高的同店增长。欧洲相对于美国保持了更高的入住率和更温和的租金下降，我们的日本投资组合保持了卓越的入住率记录，克服了近年来较高的市场供应。
凭借在全球20个国家和世界上最具活力的市场的房地产，我们的全球规模继续为客户服务，这种多元化的优势在我们的业绩中显而易见。最后，在数据中心方面，对我们产品的需求异常旺盛，未来三年内我们可以交付的每一兆瓦都已与客户进行了对话。我们采取了深思熟虑和有纪律的方法，与我们的定制建造策略一致，通过与客户及其不断变化的需求保持密切联系，我们对管道的深度有强烈的信心，并期待在未来几个季度宣布一些开工项目。转向指引，随着年底的临近，我们份额的平均入住率中点维持在95%不变，全年租金变化平均将在50%左右。
同店NOI增长范围在净有效基础上提高至4.25%至4.75%，在现金基础上提高至4.75%至5.25%。我们将G&A指引提高至4.6亿至4.7亿美元的范围，同时将战略资本收入指引提高至5.8亿至5.9亿美元的范围。在资本部署方面，我们将开发开工量（按我们的份额）提高至27.5亿至32.5亿美元的新范围，提醒一下，本指引仅包括先前宣布的数据中心开工量。
我们还将合并处置和贡献指引提高5亿美元，按我们的份额达到15亿至22.5亿美元的范围。总体而言，我们的GAAP收益指引为每股340至350美元。包括净推广费用的核心FFO将在每股578至581美元之间，而不包括净推广费用的核心FFO将在每股583至586美元之间，比我们之前的指引增加2美分。最后，全球物流的前景强劲，对数据中心和分布式能源系统的需求旺盛。所有这些都支撑了我们对长期的信心，以及我们业务绝对独特的机会。
我们的重点仍然是有纪律的增长、运营卓越以及依托这些长期趋势。这些优先事项自普洛斯成立以来一直是核心，并继续影响我们做出的每一个决策。当我们回顾建立这家公司的领导力以及Hamid创造的持久文化时，我们深感承诺和连续性。卓越的基础是坚实的，战略是明确的，未来的机会是重大且无与伦比的。谢谢，在转向问答环节之前，我将把电话交给Dan结束我们的准备发言。
谢谢Tim。在我们开始提问之前，我想花一点时间来认识到今天是他作为我们首席执行官的最后一次收益电话会议。这是自1997年我们上市以来他的第112次电话会议。很难用几句话总结他所取得的一切成就。作为A和B学院以及普洛斯在他领导下的一部分，我们都学到了很多，这确实是一次独一无二的经历。四十多年来，Hamid打造了一些特别的东西。一家引领行业、树立创新标准、以人为本、以文化和客户为中心的公司。
他创建了一个无与伦比的平台，建立在愿景、勇气和预见未来的能力之上。对我来说，能够看着他领导，看到他如何平衡雄心与谦逊，以及他如何推动我们所有人想得更大、行动更快，是一种荣幸。Hamid，我代表普洛斯的所有人，感谢你的领导、信任以及为使普洛斯成为今天的样子所做的一切。你可能永远不会完全理解在过去42年里，你对这个房间里的人、这家公司或这个行业产生的影响。
我们都很感激，并且对你作为执行主席的未来感到兴奋。有了那个操作员，我们准备好回答问题了。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号一。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号二将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等片刻。在我们收集问题时，第一个问题来自Jefferies的John Peterson。请继续提问。
很好。
谢谢，恭喜本季度业绩。很难超越Dan的评论，但Hamid，感谢你多年来的坦诚评论。很高兴在过去的112次电话会议中从你的电话开始 earnings 季。我想我并没有参加所有112次，但参加了很多次。如果我可以首先从数据中心的问题开始。你说你正在探索额外的资本化策略。你能多谈谈这可能是什么样子吗？你是在考虑探索成立一个基金在项目完成后收购这些物业，还是更多的开发基金，或者只是总体而言，在开发之外拥有和运营数据中心的舒适度如何？
谢谢John。让我先开始，然后Tim可能会补充，但也许我先说明一下我们数据中心业务目前的情况会有帮助。在过去几年里，我们多次谈到从行业组建一支经验丰富且专注的团队，我们在这方面非常成功。我们将在2026年继续组建这个团队。我们的核心业务和这个数据中心团队之间也有令人难以置信的运营协同效应，包括我们的采购平台。你现在看看我们的分布式能源业务，有非常显著的协同效应。
然后我们拥有的这个管道是巨大的。非常重要的1.4吉瓦电力，要么已获得，要么处于建设阶段或3.8吉瓦处于高级阶段。所以这个团队在很短的时间内所做的事情真是令人难以置信。我们将继续执行我们一直分享的策略，即为这些超大规模企业定制建造。令人惊讶的是，在我们整个管道中与这些客户的积极讨论、对话和租赁谈判。正如Tim在讲稿中提到的，未来三年内我们可以交付的每一兆瓦都已在对话中得到考虑。
所以我们在这方面有很大的顺风。然后，如果你考虑我们的土地储备，我们拥有或控制的14,000英亩土地，你看看我们在这些填充位置的6,000栋建筑，并思考我们不仅为当前的AI需求浪潮，而且为下一波推理浪潮做好了多么充分的准备。这些都是巨大的数字，我们已经迈出了下一步，开始探索数据中心业务和资本化中可能的机会范围。
所以我们现在没有具体的内容要分享，但希望在未来几个季度能有。
我只想补充一个想法。只是在过渡期间，资产负债表显然非常有能力承担大量项目。在过去一两年里，我们有近20亿美元的在建项目，考虑到资产负债表的规模和评级，我们可以轻松增长。请继续提问。
下午好。非常感谢回答我的问题并表示祝贺。Hamid。我的问题是关于期间的净吸纳量。我想Tim，你提到了4700万，这比前两个季度有相当大的加速。那么有没有办法思考其中有多少是由于今年早些时候的不确定性导致的积压需求，而不是可持续的运行率？还有，你能否谈谈本季度租赁的节奏，以便我们了解是否在加速。
所以，是的，你是对的。净吸纳量，4700万平方英尺。是的，第二季度有一些追赶。解析停车情况，解析市场统计数据不是我们能做的。我们可以看看我们自己的租赁活动，需求有一个明显的转折点。有一个明显的上升趋势，所以其中一些是追赶，但只是明显的上升一步。这在各种事情中都有体现，包括我们的管道，仍然满员。为了让你评估这些数字，要知道我们认为大约6000万平方英尺是正常的速度，未来几个季度需求将改善的季度速度。
谢谢Michael。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自Evercore ISI的Steve Stockwell。请继续提问。
是的，谢谢。早上好。Dan，我呼应你对Hamid的许多评论，并真心祝愿你未来一切顺利。也许只是跟进Michael关于供需的问题。展望未来一年左右，你是否期望供需基本平衡，或者你认为供应仍略高于需求？我想知道你对未来12个月市场租金增长的预期是什么。
谢谢Steve。让我先开始，然后我会把它交给Chris。我认为你现在需要思考的是我们正处于典型的房地产周期中。需求正在增强，我们看到这些大客户做出决策。这是复苏的真正早期迹象。正如Tim在讲稿中提到的，供应仍然较低，低于新冠疫情前的水平。随着入住率和租金触底，这对未来是个好兆头。但Chris可以给你更多细节。
是的，绝对。所以Steve，这里缺少的关键因素是第三季度出现的这种新的需求方向。因此，我们今年迄今为止的净吸纳量约为9500万平方英尺。我们认为全年数字将约为1.25亿平方英尺。所以它正处于改善的道路上，这将显现出来。这将如何在26年发挥作用。我们认为 vacancy率将在这个水平附近见顶。这是基于，你知道，目前在建管道为1.9亿平方英尺。因此，到2026年交付量将下降，净吸纳量的障碍降低，开始导致市场收紧。
市场需求的表现将是我们今天管道和未来90天及全年宏观环境的产物。
谢谢Steve。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请继续提问。
嘿，很好。恭喜Amit。非常令人印象深刻。我想我的问题只是你们，看起来你们在呼吁入住率、租金等方面的拐点。我只是希望你们能深入探讨一下不同的租户类别，你们在实地看到了什么，以及像南加州这样突出的市场。
谢谢。当然。
我是Chris。所以需求显然已经转弯了。
希望你能听到。
市场正处于拐点，一个转折期。这来自我们客户讨论的更广泛和深入，以及他们做出决策的意愿。正如我们所描述的，我们在租赁量中看到了这一点，包括更好的新租赁，之前一直比较安静，以及我们持续升高的管道和租赁提案。当我们查看市场轮廓和管道轮廓时，我会说它与我们90天前给你的情况基本相似。所以在早期提案和更成熟的谈判中，无论是新租赁还是续约活动，以及一系列市场，都有良好的活动。
给我们留下深刻印象的一个领域仍然是较大规模类别的明显优势。所以显然超过50万平方英尺。但它也在扩大到，比如说，超过25万平方英尺。所以有一个上升的趋势。正如Tim所描述的。我们业务的优势在于国际性。所以不要忘记这一点。确实在他提到的所有地区。然后在美国，它是。
真的在阳光地带。
谢谢Ron。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman。请继续提问。
谢谢。我是Craig团队的Nick Joseph。和其他人一样，恭喜Hamid，祝你好运。回到数据中心的评论。我理解开发方面的价值创造机会，但你如何从拥有的角度考虑数据中心与工业的正常增长率？
好吧，我至少会回答第一部分。我的意思是，我认为如果你想想我们到目前为止在这些资产的退出方面所做的事情，出售它们，然后我们正在考虑减持，这可能大致相同。我们思考它对增长率的贡献的方式实际上是将这种价值创造再投资回核心业务。你知道，如果你认为在物流开发投资组合中，我们选择50亿美元作为物流开发投资的运行率，那应该每年贡献约150个基点的额外增长。
所以你可以用它来基准类似的概念，你可能期望我们在这项业务中产生的价值创造。
谢谢Nick。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请继续提问。
嗨。Hamid，恭喜你所做的一切。鉴于这是你的最后一次电话会议，我想知道你是否有什么想在电话中谈论的。所以在新闻稿中你提到你认为这是过去40年来物流租金和入住率最引人注目的设置之一。我觉得我们已经谈了很多，每个人都在谈论转折点，但每个人都喜欢听你的观点。所以想知道上个季度你提到市场租金增长可能在2027年发生。想知道这是否仍然是你的观点。
我想，关于新闻稿中的那个评论，是否更多是为2027年而不是更近期的设置，这引起了一些兴趣。想知道你能否讨论一下。
当然。
Caitlin，这是我看待所有这些周期的方式，包括从全球金融危机和其他事情中恢复。归根结底，是回报率和重置成本驱动长期租金。所以我们有一个目标。我不知道它是6个月后，1年后还是2年后，我真的不知道。但我知道当市场稳定时，它将稳定在比今天租金高得多的水平。所以你和我们以及其他所有人真正需要评估的是从今天到那个更高趋势线的追赶斜率，随着时间的推移，这个趋势线将随着通货膨胀等因素而增长。
但那个趋势线明显高于今天的租金。我们可以争论多少，你知道，我认为比现有租金高约40%，可能比今天的市场租金高20%到25%。但我们可以辩论。但你知道，你假设需要多长时间才能达到这一点将影响你的增长率。但那些增长率将会非常高。假设还需要一两个季度才能进入那个轨道。没关系，因为在一两个季度内，我们租赁的空间相对较小，租金的边际差异影响不大。
最终对这家公司盈利能力的影响，我承认可能超出了你最感兴趣的窗口，也可能没有。这就是我对这项业务感到兴奋的地方。
谢谢Caitlin。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhotra。请继续提问。
早上好。非常感谢。Hamid，真的会想念你在这些电话会议上。希望我们能以其他形式听到你的消息。希望你也许会开始写博客或播客，这会很有帮助。但祝贺你，并祝你下一步一切顺利。也许只是快速澄清一件事，然后我的问题是我们已经谈了很多触底的问题。你说市场vacancy可能正在触底，考虑到普洛斯通常表现优异。我想知道你对第四季度特别是明年普洛斯入住率方向的看法，以及这对普洛斯市场租金增长意味着什么。
然后只是澄清Hamid，你在回答Caitlin的问题时提到，我只是想更具体地了解明年左右，你看到的巨大机会具体是更多在vacancy方面，更多在租金增长方面，还是你考虑的更大图景中的其他东西。非常感谢。
嘿Vikram，我先开始回答这个多部分问题。干得好。关于入住率。你知道你可以解读我们的平均入住率指引。显然，考虑到只剩下一个季度，它提供了一系列结果。但看，我有理由相信我们将维持在这个水平附近。这与我们对市场的评论一致，我们将寻求在2026年从那里建立的机会。
你问到了市场前景。我认为这是第二个问题，关于租金预测，我描述了在拐点时拥有拐点信念是多么困难。所以让我们设定基准，市场vacancy现在是7.5%。它们会在这个水平附近徘徊一段时间，几个季度，比如说，并在26年晚些时候改善。这将是进入市场的供应的产物。顺便说一下，开发开工量比峰值低75%，比新冠疫情前水平低25%。
需求，你知道，本季度达到4700万平方英尺，有潜力在来年改善，但考虑到我们与客户的势头，可能不会完全回到正常水平。客户。所以我认为你会看到的租金增长，没有给你具体数字，是疲软。疲软的市场正在消散，有更多更好更强的市场。这将真正演变。
在接下来的一年里。
在Hamid评论他是否会开始写博客或播客之前，我只想补充一件事。
不。
好的，你已经得到答案了。但进入2026年，我们的优先事项保持不变。如果你看看我们现在的定制建造管道，它仍然强劲。我们在定制建造方面度过了非凡的一年，签署了21笔交易，其中75%的交易量已于今年开工。你应该期望看到其余的在年底前开工。我们正在就近3000万平方英尺的新交易进行谈判。所以对此真的很兴奋。这是我们投资的最佳增量回报。然后看看我们的数据中心业务。
数据中心业务意义重大。而且，我们将继续投资并将其作为高度优先事项。如果你还，我们今年将在18个市场开始投机性项目。我可以看到实际上会更多一些，特别是正如Chris提到的，在国际上，然后甚至在美国的几个地区。所以26年有很多优先事项和大事值得期待和兴奋。
谢谢Vikram。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自美国银行的Samir Kanal。请继续提问。
是的，非常感谢。
我也代表我们这边向Hamid表示祝贺。那么Tim，我能请你提供更多关于客户情绪的细节吗？你在开场发言中谈到了增强。显然，你知道，你几乎每周都会收到关税新闻，这会造成波动。但是我们的客户现在是否到了认为这是新常态并且在考虑入住率拐点时更愿意做出长期决策的地步。非常感谢。
是的，Sameer，我是Dan。对你的问题的回答是肯定的。客户在做出长期决策时，确实对短期噪音更加不敏感。很高兴看到这些资金充足的大公司引领潮流，因为我们通常看到中小型企业紧随其后。所以总的来说，他们需要做出这些长期决策，不能再被阻碍了。
谢谢Sameer。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自Baird的Nick Tillman。请继续提问。
早上好，祝贺Hamid。我想从整体上看，我们理解需求正在回到长期平均水平，开工量下降。Tim，我只是想听听关于信用风险和私人信用的一些情况。当你看到vacancy达到顶峰，然后有能力提高入住率时，你在投资组合中是否看到任何可能让你有点 pause 的东西，无论是投资组合还是更广泛市场中的任何风险？
不，我想说不是你问的那种方式。我的意思是坏账费用升高。我们在今年一直在谈论这个，甚至在年初关税之前，我们预计会有一点升高的水平，年初可能预计在30个基点左右，我们的经验可能会达到收入的40个基点左右，远低于我们在过去危机中看到的一些更高数字。你知道，我们利用了最后一个周期的机会，当时很难获得空间，我们可以在客户选择和信用方面做更多工作，并在改善投资组合的整体信用健康方面做得很好，我认为这体现在这些统计数据中。
谢谢Nick。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自Greenstreet的Vince Tabone。请继续提问。
嗨，早上好，再次祝贺Hamid，整个Green street团队祝贺你伟大的职业生涯，然后只是。是的，我还有一个关于数据中心业务的问题。我只是想了解你在一年内愿意开始多少数据中心开发，或者在任何时候有多少在建，真的只是想了解你从数据中心土地储备中实现大量价值创造潜力的速度有多快。一年内开始30多亿美元的数据中心项目有什么限制？似乎需求存在，电力也已获得。
所以我很想了解开工的实际速度，或者你对这种动态的看法。
嘿，Vince，我是Tim。我不知道我看到了限制。30亿美元确实是一个很容易处理的数字，老实说。我认为，你知道，如果我们谈论的是投机性项目，那就是我们会对适当的数字有很多担忧，并冒险。我们在定制建造方面的方法，加上我们资产负债表中的债务能力、流动性、我们正在探索的收购选择，我们没有限制自己，这就是为什么我们非常积极地追求。我希望这里强调的是，我们现在聚集的能量以及我们正在进行的客户对话数量也非常高。
所以我们将看到这些数量通过。我们正在为它们做准备，我们已经准备好了。
是的。Vince，我思考这个问题的方式是，电力将是未来的限制因素。不会是资本。
谢谢Vince。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请继续提问。
太好了，Hamid，恭喜你取得的所有成功。
祝你好运，希望我们。
能保持联系。
你们能谈谈你们对交易市场和收购机会的最新想法吗，以及随着10年期国债收益率最近有所缓和，你们是否看到了cap rates或总体定价的任何变动。
看到了。
谢谢Blaine。交易市场出奇地有弹性。事实上，25年的交易量同比增长约25%。所以我们看到了更多。整体定价相当一致。市场cap rates在5%左右，然后我会说内部收益率在7%左右，显然取决于位置、产品类型。也许最大的驱动因素之一是还有多少Walt。人们今天比以前更关注短期Walt。
谢谢Blaine。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请继续提问。
是的，嗨，谢谢。Hamid，也恭喜你，祝你好运。我想问的是，你能谈谈投机性开发租赁的速度吗，以及你最近是否看到那里有显著的改善？
嘿，Mike。情况正在好转。是的，我们，你知道，我们通常会看到七到八个月，我会说，在整个投机性租赁时间上，这可能在23年、24年延长了大约一个月到一个半月。我们正慢慢看到它回到历史常态。所以。是的。
谢谢Mike。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Ulico。请继续提问。
谢谢。所以，你知道，看看你们引用的租金变化，本季度租赁的现金净有效租金变化，在过去一年中有所下降，我只是希望你能分解其中的一些影响，比如一个只是循环通过现在一些更艰难的租约到期比较，也许新冠疫情租约影响了这个数字。然后在续约方面，如果你能谈谈，既然你的保留率上升，入住率开始回升。你是否一直在推行一种入住率优先的策略，愿意在续约上更多地谈判，这影响了市场调整率。
当我们考虑你的投资组合中这种潜在的拐点时，是否有一些帮助来自这些因素的变化，从而影响市场调整率数字？谢谢。
是的。
让我从租金变化的前景和市场调整率将如何维持开始。尽管本季度下降到19%，我在这里引用的有效率上个季度为22%。但与我们目前的租金变化相比，这一点非常重要，正如我提到的，目前在50%左右。所以这确实凸显了租金变化的潜力有多大。这也是一个提醒你查看补充材料中可用的到期时间表的机会。
我们列出了未来五年的到期租金。你可以从同一个时间表中解读。我们将市场租金视为明年数学上会得到40%左右的正租金变化。接下来你会看到30%左右，再接下来是20%左右。这是在没有任何进一步市场租金增长的情况下。事实上，在整个到期时间表中，你会看到上升。所以我认为这是一个没有被完全理解或欣赏的故事。所以我很高兴你，你专注于这一点，关于推高租金，我认为这是你问题的第二部分。
你可能还记得在过去几年中，我们谈到了我们采取的一项积极措施，即观察团队在21年、22年的日子里因租金而失去多少交易。我们希望看到那里有一个有意义的数字。我们希望看到谈判中的那种积极性，到23年，24年的某些时候，这一数字降至零左右。我们开始看到这种情况再次上升，这表明随着一些市场条件收紧，有勇气进行这些对话并再次推高租金。
它将在不同的市场以不同的速度发生，但它已经开始。
谢谢Nick。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自巴克莱的Brendan lynch。请继续提问。
太好了。谢谢。
我想和大家一起祝贺Haneed。我认为未来几十年将会有关于你职业生涯和你建立的公司的案例研究。就我的问题而言，你谈到三分之一的客户服务。
基本日常需求，大约三分之一服务。
周期性需求，大约三分之一迎合电子商务等更多结构性趋势。你能谈谈你在租赁方面看到的最大变化，以及这些领域中哪些有更多或更少的。
目前的结构性优势？
当然。我是Chris。
我来回答。那么最大的优势领域在哪里？我认为电子商务肯定是故事的一部分。它占新租赁的近20%。所以这是一个优势领域。这是一个全球现象。这是一系列市场现象。特别是填充式，因为服务水平不断提高。所以电子商务将是那个故事的一部分。然后我会说稳定增长的业务。所以你的食品饮料、医疗公司，这些公司正在投资他们的供应链以提高服务水平并管理他们的成本。
他们正在查看他们的网络，他们正在查看他们的劳动力支出并管理他们的成本。所以那里有供应链投资。那么问题可能是哪里有疲软？我会说有些周期性支出类别较为疲软。所以我看汽车领域。我也看与住房相关的类别。
例如，家具。
这些领域可能高利率导致这些行业总体增长不太强劲。所以我们从这些类别收到的需求较少。
谢谢Brendan。操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。请继续提问。
嗨，早上好。非常感谢，恭喜。Hamid。祝你好运。我想问一下修订后的指引。这意味着核心FFO在中点处环比下降约0.06美元。只是好奇你是否可以讨论一些我们应该考虑的推动因素，进入第四季度的一些利弊，以及我们对2026年的看法。
其中一个，你知道，这里有几个因素，他们会指出需要依靠全年的那种后退一步。第三季度发生的很多事情在两个类别中确实是时间问题。一个是投资税收抵免销售的时间。这些抵免，你可能记得，是由我们的太阳能和能源业务产生的。我们产生的抵免超过了我们自己的回报所能使用的。我们出售超额抵免，这发生在特定项目完成和稳定后。
季度之间的时间可能不均匀。我们在第三季度有一个特别大的季度，你可能已经在我们的损益表的其他收入行中看到了这一点。这对我们的全年预测没有变化，这完全在预期之中。只是在季度之间不均匀。所以除了那个和另一个更大的领域之外，gna。由于一些特定项目的时间安排，我们的G&A季度较轻。第四季度会重一点。这两件事正常化后解释了看起来的减速，你知道，如果你试图解读2026年的运行率，我会用下半年而不是第四季度告诉你更多，你知道，关于这一点，展望2026年。
我会回顾一下，你知道，我们过去谈论的普洛斯长期收益应该是什么样子的基石，即高个位数。我们通过不仅是同店增长的基础，而且在那之上利用我们的财务和运营杠杆，再加上我们之前谈到的价值创造增值，基本业务的贡献，所有这些都能让你在2026年达到那里。所有这些都在发挥作用，但有两个逆风需要继续注意。一个只是这里利率的上升，这仍然存在，我们的债务组合平均剩余期限较长。
这将是温和的，但如果你从那种方式考虑，它对底线有点不利。这对我们来说仍然是个问题。另一件事是我们在资本部署过渡期间会发生的事情。你知道，去年2024年是我们合并以来开发开工量最少的一年，想到这一点真的很不可思议。因此，稳定期的贡献，大致在2026年，对该增长率几乎不存在。它们将非常低，同时我们对不仅再投资于物流而且投资于数据中心的资本感到非常兴奋。
所以我们过去称之为部署拖累的东西明年会更明显。我认为更简单的思考方式可能只是我们现在看待26年的很多方式感觉就像一年前我们看待25年的方式。所以希望这有帮助。
谢谢Todd。
操作员，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。请继续提问。
嘿，恭喜Hamid，当然是她书中的拉什莫尔山小麦CEO之一。但我想问一下同店NOI的方向。根据你对全年的指引，这意味着尽管入住率有所提高，但第四季度会放缓至约3.5%。我想知道这对你来说是否是一个现实的数字，也请提醒我们你如何在同店中处理太阳能收入。考虑到它们是现有资产的附加项，是否属于同店业绩的一部分？
是的，John，你知道，一个你们从我们的披露中看不到的统计数据是同店池内的平均入住率。考虑到我们的并购和同店构成的许多变化，有时这可能是一个明显不同的数字。在这方面，一年前该池的平均入住率实际上相当高。所以我们在第四季度有这样的比较。这可能就是你在减速中看到的。租金变化确实是我会关注的，而且将会非常非常强劲。
是的，太阳能收入及其费用确实出现在NOI中。我要强调的是，在这个阶段它们非常小，可能跨年相对平稳，它们的增长率不如我们希望在物流方面看到的那么显著。
谢谢John。操作员，最后一个问题请。
谢谢。我们的最后一个问题来自花旗集团的Craig Mehlman。请继续提问。
嘿，伙计们，谢谢跟进，我也和大家一起说你会被想念，祝你下一章好运。我想既然我是最后一个问题，我会尝试问两个。只是澄清Nick earlier关于你如何考虑数据中心方面增长率的问题。我想我们更多地是在考虑超大规模投资组合与工业投资组合的同店增长，以及当你评估这些不同结构以潜在地长期持有交易时，你如何看待这一点。
然后第二个问题，Tim，我知道过去你谈到了新租约签约和实际开始之间的差距。所以我只是有点好奇从平均入住率的角度来看，随着第三季度租赁的重新加速，并希望进入第四季度，我们什么时候才能真正开始看到平均入住率迅速回升到95%以上。因为我想，每个人都在问同店和收益，这在我看来可能是加速的重要部分。
好的。
嘿，Greg，所以我认为你围绕数据中心构建一些增长讨论的方式并不是我们思考的方式。你知道，回到我想是Nick的评论。我们确实考虑将价值创造再投资回我们的核心业务。我记得Hamid在2023年投资者日就此发表的评论，我们一直坚持这一点。现在，正如我们在这里多次谈到的，我们可能会保留一些权益，但在这方面，它对基本租金和同店增长的贡献将相对较小。
对。因为我们只拥有这些收益的一小部分。你知道，我想我还要强调，我不确定你的问题是否暗示了这一点，但我们不会根据同店增长情况来决定是否留在业务中或或多或少地发展它。这是一个收益概念。这是一个GAAP概念概念。我们将从总回报和价值创造的角度看待所有这些投资。这就是你在我们的战略中看到的。你想谈入住率。
嘿，Craig，我理解你关于回到95%的问题实际上是一个市场问题，考虑到公司的租赁情况。所以明确地说，市场现在vacant率为7.5%，我们预计它会在一段时间内保持在这里，因为需求在未来几年正常化，比如说。这将带来机会，这将带来复苏机会。我想对此发表一个长期评论。与之前的周期相比，我们进入市场新阶段时的市场vacancy率显著降低。与之前的周期相比，我们谈论的是数百个基点的优越起点。
这将为租金动态和Hamid earlier分享的乐观情绪奠定市场基础。
清楚。
谢谢。女士们，先生们，我们已经到了问答环节的结尾。我现在将把电话交还给管理层进行闭幕发言。
谢谢。我是Hamid，谢谢Dan。你们中的许多人在这个论坛和过去几周的其他地方说了这么多好话。在我结束之前，我只想和你们分享一个简短的个人笔记，作为我的首席执行官角色。是的，已经42年了，其中27年是上市公司，112次电话会议。我想沃伦·巴菲特在 longevity 上打败了我，但既然他不参加电话会议，我想我在电话会议上的记录会保持一段时间。但当我们在83年创办这家企业时，它还是一家小型初创公司。
就我们的行业而言，世界已经是一个非常不同的地方，今天，普洛斯是世界上最有价值的房地产公司之一，业务已经高度专业化，并在其范围和全球足迹上有所增长。见证这一弧线，并有幸领导这家公司度过这一切，真是超现实。我们经历了金融危机、地缘政治冲击、不止一次的千载难逢的事件。有时感觉每个季度都有一次。但事实是。我们的成功与我关系不大。这真的是与伟大的同事、伟大的合作伙伴、服务提供商、投资者、忠诚的客户合作的结果，当然还有你们这一代分析师和你们的许多问题，许多棘手的问题，因为它让我们变得更好。
再加上一点好运，也许沿途的一些好决定，使这家公司成为今天的样子。我会记住的不是交易或数字，而是真正的人和文化，这是这家公司的基础和秘密武器。所以我完全有信心让位，我最好是这样，因为我超过一半的净资产都投资在这家公司。所以我非常认真地对待这种转变，我知道我们的下一章掌握在一位杰出的领导者手中，并得到一个出色团队的支持。
他们体现了一直定义和驱动普洛斯的相同愿景和价值观。正是这些人让普洛斯变得更好，将带领普洛斯走得更远。我真的相信，我想强调这一点，我几乎每年都这么说，普洛斯最好的岁月还在前面。我们正在打造一家持久卓越的公司。这一直是我们的使命，我知道这将继续指导我们所做的一切。所以对你们所有的同事、客户、投资者、分析师和媒体，感谢你们的信任、坦诚和合作。领导这家公司是我职业生涯的荣幸，我为我们现在的位置和前进的方向感到无比自豪。
好的，Dan和团队将在下个季度与你们交谈，我可能会问问题。谢谢。再见。
谢谢。女士们，先生们，今天的会议到此结束，您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。祝您有美好的一天。
离开。不要停止思考明天，不要停止，只是放手，只是放手。我想起我不在乎你做过的事情的时间，如果你的生活对你不好，想想明天会做什么。不要停止思考明天，不要停止，它会在这里。小宝贝，我只想看到你的微笑，如果只需要一点点时间。我知道你不相信这是真的，从来没有对你造成任何伤害。不要停止思考明天，不要停止，它会比以前更好，昨天你不知道吗。