Dan Lombardo（投资者关系副总裁）
Daniel Busch（首席执行官、总裁兼董事）
Michael Phillips（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Christy David（首席运营官、执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书）
Andrew Reale（美国银行）
Linda Yu Tsai（杰富瑞有限责任公司）
Cooper Clark（富国银行证券有限责任公司）
Michael Mueller（摩根大通证券有限公司）
Michael Gorman（BTIG）
Paulina Rojas Schmidt（Green Street）
Hongliang Zhang（摩根大通公司）
感谢您的等待，欢迎参加Inventrust 2025年第三季度业绩电话会议。我是Becky，今天将担任本次电话会议的操作员。在会议开始前，我想提醒各位听众，今天的演示正在录制，重播将在公司网站的投资者部分提供，网址为inventrustproperties.com。今天的电话会议将设有问答环节。如果您想预先登记提问，请按电话键盘上的“开始”键，然后按“1”。现在，我想将电话转给
投资者关系副总裁Dan Lombardo先生。请讲，先生。
谢谢操作员。各位早上好，感谢大家今天参加我们的会议。Inventrust团队的参会人员包括总裁兼首席执行官DJ Busch、首席财务官Mike Phillips、首席运营官Christy David以及首席投资官Dave Heimberger。在团队准备好的发言之后，电话线路将开放提问。提醒一下，今天的一些评论可能包含有关公司对业务未来和财务表现的看法的前瞻性陈述，包括前瞻性收益指引和未来市场状况。这些基于管理层当前的信念和期望，并受各种风险和不确定性的影响。
任何前瞻性陈述仅代表今天的观点，我们不承担更新今天电话会议上或季度财务补充材料或新闻稿中任何前瞻性陈述的义务。此外，我们还将引用某些非GAAP财务指标。可比的GAAP财务指标包含在本季度的收益材料中，这些材料已发布在我们的投资者关系网站上。话不多说，我将把电话转给DJ。
谢谢Dan，各位早上好。我很高兴地报告Inventrust又一个强劲的季度，这反映了我们执行的一致性和战略的实力。自四年前公开上市以来，我们的每股运营资金（FFO）增长了近30%。这一业绩记录是深思熟虑和纪律严明方法的直接结果，我们的成功源于一个经过验证的策略：保持高入住率、嵌入合同租金 escalators（自动上调条款）、实现强劲的租户保留率、获得健康的续租价差以及进行选择性的增值收购。本季度，这些基本面再次带来了切实的成果，同店净经营收入（NOI）增长超过6%，租金价差保持健康，租赁活动积极。
在主力店和小商铺方面，我们建立了一个可扩展、高性能的平台，使我们能够高效运营并战略性增长。我们的“中心辐射型”运营模式使我们能够在阳光地带市场管理广泛的顶级资产网络，而不会增加太多的一般及行政费用。随着我们扩大投资组合，我们的结构提供了运营杠杆和灵活性，使我们能够在保持我们方法特色的 hands-on（亲力亲为）监督的同时，继续高效扩展。谈到宏观环境，我们继续看到阳光地带消费群体的良好基本面。虽然全国数据呈现喜忧参半的局面，但我们认为该地区的潜在动态整体为积极。
人口普查数据显示零售销售同比增长，行业研究指出阳光地带郊区中心的持续强劲，客流量和入住率远高于全国平均水平。阳光地带主要大都市统计区（MSA）的增长势头依然健康，CoStar最近指出，美国零售表现前十的大都市区中有九个位于阳光地带，这也是我们高度集中的市场。话虽如此，我们并没有忽视那些发出谨慎信号的数据点。家庭债务水平逐渐上升，消费者信心有所减弱。尽管日常情绪有所软化，但我们中心的消费者行为仍然具有弹性，突显了我们租户的必要性和资产基础的稳定性。
我们看到的另一个竞争优势是新建露天零售开发的有限水平。新建 strip center（社区购物中心）的经济性仍然具有挑战性。成本上升、资本市场波动和限制性分区政策使得新增供应保持低迷。与此同时，过时的零售库存继续退出市场。战略性资本配置是我们今年成功的重要组成部分。本季度，我们完成了将加州投资组合出售所得的全部收益重新部署到增长更快的阳光地带市场，这是罕见且高度增值的资本轮换。我们最新的两处资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特，Christy稍后将讨论这些资产，它们是我们所寻求的完美例子：强大的食品杂货主力店、出色的人口统计数据和嵌入的租金增长潜力。
除了这些近期收购外，我们还获得了两处总值超过1亿美元的物业。我们的资本配置策略仍然审慎且纪律严明。我们继续瞄准符合我们严格回报阈值并提高资产整体质量的机会。我们投资组合中约70%由社区中心组成，其余部分包括具有类似市场动态和人口统计特征的 power（动力中心）和 lifestyle（生活方式中心）物业。这种平衡的方法提供了多元化，同时专注于我们具有最大运营优势的业态。展望未来，社区购物中心的基本面似乎仍然有利，得到低 vacancy（空置率）、有限新增开发和稳定租赁需求的支持。
凭借专注的阳光地带布局、高质量的租户基础和财务灵活性，我们有信心为股东提供坚实的总回报。话虽如此，我将把话题转给Mike，由他回顾我们的财务业绩。
谢谢DJ，各位早上好。本季度同店净经营收入（NOI）为4430万美元，同比增长6.4%。增长由嵌入的租金自动上调贡献160个基点，入住率提升和正租金价差各贡献100个基点。此外，重建活动贡献60个基点，百分比租金和辅助租金贡献60个基点，净费用报销贡献220个基点。这些收益被本年度坏账准备的60个基点影响所抵消。年初至今，同店净经营收入总计1.283亿美元，较2024年前九个月增长5.9%。
第三季度，NAREIT运营资金（FFO）为3840万美元，即每股摊薄后0.49美元，较去年第三季度增长8.9%。截至9月30日的三个月，核心运营资金（Core FFO）也增长6.8%，至每股摊薄后0.47美元。本季度每股核心运营资金增长的主要驱动力是同店净经营收入和净收购活动，部分被股数增加的影响所抵消。今年前九个月，Navrid FFO为1.11亿美元，即每股摊薄后1.42美元，同比增长6%，而核心运营资金为每股1.37美元，较2024年增长5.4%。
转向资产负债表，本季度我们通过延长现有定期贷款继续加强财务状况。此次重组将两笔2亿美元 tranches（ tranches）的到期日分别移至2030年8月和2031年2月，将加权平均期限延长至4.7年。我们签订了远期开始利率互换协议，分别锁定4.5%和4.58%的固定利率，并将在2026年和2027年现有互换到期后生效。截至9月30日，总流动性为5.71亿美元，包括7100万美元现金和5亿美元循环信贷额度的全部可用金额。
我们的加权平均利率为3.98%，净杠杆率为24%。 trailing twelve month（过去十二个月）的净债务与调整后EBITDA比率保持在行业低位4倍。凭借长期债务政策目标杠杆率为5至6倍，我们有充足的能力执行资本计划，同时保持资产负债表实力。我们还宣布了每股0.95美元的年化股息。本季度，我们完成了四项总计2.5亿美元的收购。这些交易主要通过手头现金和一项随交易承担的有担保抵押贷款提供资金。转向指引，基于年初至今的业绩和当前可见性，我们将全年同店净经营收入增长指引上调至4.75%至5.25%的区间，同时将坏账准备降至总收入的55至75个基点。
我们还将NAREIT FFO指引的中点上调至每股1.87美元，并将核心FFO指引的下限上调至1.80美元至1.83美元的区间。正如我们的指引所反映的，我们预计第四季度会有一些减速，主要由于物业运营费用在第四季度更多是后加载的，以及我们剩余的坏账准备。最后，我们将净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1.586亿美元的区间。有关我们指引假设的更多细节，请参见我们的补充披露，现在我将把电话转给Christy，由她讨论我们的投资组合活动。
谢谢Mike。在运营方面，我们继续看到整个投资组合中强劲的租户参与度和健康的租赁势头。我们对基于必需品的便利导向型零售的关注继续获得回报，主力店租户以稳健的比率续约，小商铺需求保持稳定。我们积极的资产管理方法强调关系建立和实时市场意识。通过与租户保持密切联系，我们能够预测需求、识别早期续约机会，并以增强保留率和投资组合稳定性的方式支持他们。结果是整个平台的入住率一致且租金收取强劲。我们还在积极监督和强大供应商合作伙伴的支持下，继续有效地管理费用。
同时，我们有选择地投资于改善外观吸引力、能源效率以及租户和消费者体验的物业增强项目。这些有针对性的升级有助于维持我们中心的长期竞争力，同时支持租金增长和保留率。本季度需要强调的一个关键领域仍然是消费者外出就餐的偏好。快速服务餐厅和便利导向的餐饮内容仍然是零售需求的重要催化剂。餐厅、酒吧和咖啡店占新租赁活动的很大份额，反映了公众对体验式和即食餐饮的持续需求。这些宏观趋势转化为显著的小商铺需求。
第三季度新租约实现25.6%的价差，续租平均为10.4%，综合租赁价差为11.5%。值得注意的是，我们超过90%的续租租约包括3%或更高的年度租金自动上调条款。这些内置机制虽然简单，但却是长期净经营收入（NOI）可持续增长的强大驱动力。年初至今，我们的保留率为82%，这反映了佛罗里达州圣彼得堡的Gateway物业的一个主力店空间的影响，该空间将进行转型重建。排除该空间，我们的保留率为89%，与前几个季度一致。在租户健康方面，我们对破产或高风险租户的敞口仍然最小。
我们有一个适度且受到积极监控的观察名单。当偶尔出现空置时，我们的运营团队有能力减少停机时间并确保高质量的替代租户。季度末，总租赁入住率为97.2%。小商铺租赁入住率保持投资组合高位93.8%，主力店空间为99.3%。对我们现金流可见性同样重要的是，2026年约90%的租赁已经执行。正如DJ所提到的，自上次通话以来，我们在北卡罗来纳州增加了两处高质量资产：阿什维尔的Asheville Market，由Whole Foods锚定；夏洛特的Ray Farms，由Harris Teeter锚定。
阿什维尔拥有强大的医疗和教育基础、充满活力的旅游经济，预计未来五年人口增长将超过全国平均水平。夏洛特是美国增长最快的大都市区之一，继续看到人口迁入、金融服务和科技行业的就业扩张，以及高于平均水平的家庭收入。这些交易展示了我们的收购战略在行动，投资于高增长市场和符合我们运营模式的优质物业。展望未来，随着我们进入今年最后一个季度，我们对租赁渠道感到鼓舞。续约讨论活跃，小商铺咨询在整个投资组合中保持强劲。
话虽如此，我将把电话转回给操作员进行问答环节。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的“开始”键，然后按“1”。现在，如果您因任何原因想将您的问题从队列中移除，请按“开始”键，然后按“2”。准备提问时，请确保您的设备已取消静音。我们的第一个问题来自美国银行的Andrew Reale。您的线路现已开通。请讲。
嗨，各位早上好。感谢回答我的问题。DJ，我很欣赏您一开始关于阳光地带消费者整体的一些评论，显然坏账情况一直向好，但我想知道您能否更多地谈谈租户和一些更具 discretionary（可自由支配）的类别，包括餐厅。我知道Christy，您提到消费者外出就餐的偏好仍然强劲，但显然最近几个月有一些关于快速服务餐厅和外出就餐的负面新闻。所以我们想听听您对这些类别的看法，以及如果我们看到可自由支配支出减少，您对续约的看法。
是的。Andrew，非常感谢。早上好。就您的观点而言，我的意思是，我认为从我们的角度来看，Christy在她准备好的发言中也提到了，我们仍然看到快速服务餐厅（包括休闲快餐和您知道的，全服务餐厅）的大量需求。我认为，我们很幸运，能够逐个租户地分析，确定是否存在与某些租户中断相关的总体主题，或者是否真的是运营商的运营问题。
在我们的案例中，主要是后者。在我们的投资组合中，表现良好的餐厅数量远远超过我们看到的挣扎中的餐厅数量，这有很多不同的原因，无论是概念、运营还是其他因素。但总体而言，我们仍然看到大量需求。今年年底，我们会有几家餐厅 turnover（更替），但我们已经有了坚实的需求，坦率地说，其中一些已经租给了另一家餐饮用途。
好的，谢谢。如果我可以再问一个后续问题，我想大致了解一下收购渠道中，核心食品杂货占比多少，动力中心和生活方式中心占比多少？以及关于渠道规模的任何信息。还有您对定价的最新看法。谢谢。
是的，不，是的，这是个好问题。我认为我们的渠道仍然相当强劲。我想说，在任何时候，我们都在关注超过10亿美元的资产。就您的观点而言，涵盖露天零售的各个范围。显然，我们关注的大多数资产都有某种食品杂货成分或商品组合的基本性质。我提到的，Christy也提到的，我们获得的两处资产，都是食品杂货锚定的，在某些情况下有多个 brochures（宣传册/品类）。但我们关注的组合实际上，您知道，当您看我们的渠道时，您应该期望我们继续交易的与当前投资组合的构成非常相似。
我们真的很喜欢让我们的大部分资产具有核心食品杂货成分的想法，无论是小型社区中心还是带食品杂货的社区中心。但我们也喜欢有一小部分动力中心，只要它们符合我们的战略和我们真正相信的市场。我们当然也在关注一些过去做过的小型生活方式交易的机会。所以，您知道，正如我提到的，超过70%的资产有某种核心食品杂货成分。
然后我们有一小部分符合我们市场战略的其他露天资产。我认为这是您可以期望我们未来关注的投资组合中的合理组合。
好的，非常感谢。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自杰富瑞的Linda Tsai。您的线路现已开通。请讲。
嗨。入住率超过97%，您如何看待未来几个季度的趋势？
是的，好问题。早上好，Linda。您知道，显然本季度我们的小商铺入住率再次达到高点。我们预计小商铺入住率在年底和第一季度会略有下降，然后在26年重新加速，希望达到另一个高点。这只是说明了我们在小商铺方面看到的需求，即使有少量 fallout（流失），这也没什么不寻常的。事实上，我们预计不会像过去几年那样用尽坏账准备。
至于主力店方面，我认为我们今天有大约四个主力店空置。到年底，我认为会有五个。其中三个位于西佛罗里达的一个重建机会。所以我们战略性地空置了这些空间，期望进行重建，并与一家食品杂货商一起重建，另外两个，一个在南加州，显然是我们在那里的最后一处资产。我们预计在达拉斯出售另一个非常好的机会。所以能够快速说出空置数量总是很好的。
这只是说明了我们在那里看到的需求。但进入今年，节奏会有一些变化，但我们预计如我所说，在26年会重新加速。
这很有帮助。那么从今天的角度来看，您如何看待26年与25年相比的租赁资本支出和租户改善（TI）？
是的。所以您知道，25年的支出类似。我们有一些更具增值性的重建机会正在进行中。就像我说的，一些食品杂货机会，我们有几个即将到来。这些往往需要相当多的资金。我们从这些机会中获得了巨大的回报。我知道我们过去讨论过这个问题。我认为现在我们已经完成了很多主力店租赁和建设。
您知道，特别是展望2026年年中，我们的预期是资本支出负担会下降，这仅仅是因为投资组合的入住率，这应该会在26年及以后带来更大的自由现金流。
这真的很有帮助。再问Mike一个快速问题。我想您之前提到第四季度有更多后加载的费用，您能给我们一些背景吗？
是的，在过去几年中，第四季度我们正常的运营周期中，下半年的物业运营费用较高，今年也会如此。此外，我们的公司费用通常在第四季度会略高一些。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路现已开通。请讲。
太好了。感谢回答问题，想知道您能否详细说明当前净投资范围的影响因素，考虑到最后一次加州资产处置和收购渠道。考虑到年底前的时间因素，是什么让我们达到范围的高端或低端。
是的，没问题。早上好，Cooper。我们更改范围的原因是我们有两笔交易已获得，但能否在2025年完成还很难说。所以这真的只是时间问题。范围的低端是我们已经完成的交易。范围的高端是我们希望能在年底前完成的交易。但如果不能，这些将在2026年初出现。关于处置方面，如您提到的加州资产，我们预计可能在26年初或26年某个时候出售。
我们只是在处理该资产基于环境的一些行政问题。但这是一项很棒的资产，也是南加州的最后一处资产，我们确实也打算处置它，但可能不会在今年。
好的，这很有帮助。那么您能否谈谈从现在开始到26年通过收购实现增值增长的信心水平。感谢加州资产处置今年迄今的正价差。但想知道随着您转向利用资产负债表能力为收购提供资金，未来的增长情况。
是的，显然，您知道，我们看待不同的资本来源。显然，加州资产的轮换给了我们一个独特的机会。在我们看来，我们能够在我们看到真正良好增长并感到兴奋的市场中显著升级投资组合。我们能够在第一天就以正价差做到这一点，随着时间的推移还有更好的增长。现在，显然，当我们考虑利用资产负债表增长时，资本成本有所不同。我们在投资委员会中已经做出了这种转变。
我们正在寻找这些新机会，因为这很重要。我的意思是，归根结底，这个平台是可扩展的，但我们必须以负责任的方式进行。我们必须以对股东增值的方式进行。这就是我们今天的立场。所以，您知道，当我们考虑整体交易机会时，正如您所知，正如我之前提到的，我们正在寻找许多不同的业态、不同的物业类型，由于我们在市场中看到的机会，我们可以通过多种方式实现增值现金流。
太好了，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。您的线路现已开通。请讲。
是的，嗨。首先，关于今年剩余的坏账费用预算，第四季度的假设大部分是可见的还是更多是假设性的？
是的，我想我可以回答这个问题，Mike。我认为两者都有一点。所以在我们的预测中，您知道，我们的范围是55到75个基点。目前，在我们的预测中，我们可能看到该范围的底部55个基点。而范围的顶部是为可能不在我们眼前的不可预见的流失预留的。
明白了。好的。然后再回到入住率，小商铺入住率略低于92%。您认为这个指标的上限是多少？您认为当前的背景下，未来几年能否达到这个上限？我理解您提到短期内可能会有小幅下降。
是的，Mike，您知道，从我们看到的渠道和持续的需求来看，我认为我们预计可以继续提高。显然，一旦入住率达到90年代中期，您谈论的实际上只是摩擦性空置。由于某些空间在结构上更难租赁，很难进一步提高。我们对此有完整的策略，无论是降低租金、百分比租金交易，还是给租户在长期空置区域成功的机会，这是整个行业的问题。所以我们会继续这样做。但归根结底，您知道，我们可以保持当前的入住率，并继续获得我们一直以来的自动上调，这继续带来同比实际净经营收入（NOI）增长。然后我们连续八个季度获得两位数的价差。所有这些加上非常高的保留率，这是加速自由现金流增长的巨大机会，因为我们不像过去那样频繁更换租户。
现在会有 churn（更替），零售行业总是如此。但从我们看到的情况来看，我想我们的同行也在他们的电话会议中提到过。我们租户基础的质量比过去几年要好得多。目前的信用质量、租户的商品销售情况。我们现在没有看到大型租户，特别是主力店租户挣扎。未来几年是否会改变，我们拭目以待。但现在我们对我们的主力店非常有信心。
我们对我们的全国和区域小商铺非常有信心，显然我们的本地小商铺长期以来表现非常出色。
明白了。好的，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自BTIG的Michael Gorman。您的线路现已开通。请讲。
是的，谢谢。早上好。只想问一个问题。租赁入住率与经济入住率的价差在本季度继续压缩。我很好奇，考虑到租赁渠道的强劲、需求的强劲、保留率的强劲，这个价差能否压缩到2021年水平以下，或者您预计进入2026年及以后会稳定在什么水平？
是的，Michael，这是个好问题。您知道，当我们看价差时，很多时候取决于时间。我提到过，您知道，取决于我们何时签署新交易，与我们预期租户 vacate（搬离）的时间，以及我们预期新租户获得所有权或入住的时间。所以价差很大程度上取决于时间。我认为在我们看来，150到200个基点之间可能是正常的运行率，并且会有波动。
我们看待价差的方式更多是渠道中的情况。您知道，我们有500万美元的已签约但未开业渠道，我们预计其中约80%将在明年实现。所以很大一部分，您知道，将在第一季度开业并入住并支付租金，然后在来年推动大量新的净经营收入（NOI）。但价差总会有波动。但您说得对，本季度确实有所收缩。
太好了，这很有帮助。然后DJ，您谈到了一些您尚未在投资组合中看到的宏观信号。我们一直试图更多了解的一件事是，显然食品杂货行业仍然相当强劲，但与此同时，您看到外出就餐和外卖食品以及快速服务餐厅（QSR）等支出的比例不断上升。您如何看待未来的这种平衡？这两个行业能否继续增长并保持强劲？或者如果消费者继续表现出一些疲软，经济环境继续软化，消费者会如何适应？这两者如何平衡？
是的，这是个很棒的问题，您知道，我没有一个全面的答案，但我会告诉您，在我们的投资组合中，有趣的是，我们没有看到这两个类别，无论是食品杂货商还是快速服务或如您所说的外出就餐，成为替代品，它们更多是互补品。我们的快速服务餐厅，不同业态的餐厅继续表现相当不错。我们的食品杂货商也一直表现很好。其中一些肯定是由通胀驱动的，但我们的食品杂货商继续前进。我认为这一方面说明了我们所在的市场，我们看到了大量的人口迁入增长，但在这种情况下， tide rises all boats（水涨船高）。
我们打交道的食品杂货商类型，显然我们的顶级租户之一是Publix。我知道，在东南部，他们是强大的食品杂货商，出色的运营商。德克萨斯州的H-E-B，显然克罗格和阿尔伯森也在我们的十大租户之列。所以，您知道，我们打交道的食品杂货商类型我认为一直在投资他们的门店，能够增长同店销售额。过去几年，家庭食品和外出食品能够同时增长，这是一个有趣的动态。
太好了，谢谢占用时间。
谢谢。我们的下一个问题来自Green Street的Paulina Rojas。您的线路现已开通。请讲。
早上好。查看您最近的收购，我发现它们偏向二级和三级市场。我很好奇，如果阳光地带的三级市场在您的投资组合中所占比例大幅增加，甚至翻倍，您是否会感到舒适？您如何看待这一点？
是的，这是个好问题，Paulina。这是个很好的观察。我认为我们不会陷入门户、一级、二级、三级市场的分类中。我认为我们投资组合的绝大部分位于我们喜欢称之为“18小时城市”的地方。显然，大型CBD可能被视为一级或二级市场。但我的意思是，我认为夏洛特是增长最快的市场之一，尽管传统上被称为二级市场。当然，夏洛特这样的市场的实际动态是完全不同的。
我们发现，为了增长我们的投资组合，我在准备好的发言中提到了。我们非常喜欢“中心辐射型”模式。所以夏洛特是Inventrust的核心市场。从该市场，我们还可以投资像阿什维尔这样的市场，那里的人口迁移量巨大。它已经从更多的第二居所转变为第一居所。显然，阿什维尔在不久的过去经历了一些悲剧，但我们非常有信心该市场将大幅反弹。
话虽如此，当您提到二级和三级市场时，我们的质量水平必须更高。您知道，如果我们进入二级市场，我们必须确保我们拥有该市场中最好的资产，或者第二好的资产，而在更大的门户市场或一级市场，您当然可以拥有更多资产，因为那里有更多的人口和密度来容纳。
您认为如果进入那些较少被典型机构投资者关注的市场，而当地贸易区人口统计数据同样强劲，资本化率（cap rates）会变化吗？您是否看到资本化率差异？
当然。这完全取决于您想要获得的风险调整后回报。这就是为什么我提到质量非常重要。当您进入较小的市场时，您必须确保处于质量 spectrum（范围）的高端。我不会称之为三级市场。当然，其中一些是三级市场。我们倾向于远离人口非常稀少的市场，除非未来有令人印象深刻的增长萌芽。但Paulina，我们倾向于寻找的初始收益率在大约5%到6%之间。
这往往能让我们获得舒适的7%左右的风险调整后回报。我知道人们对内部收益率（IRR）的引用各不相同，但从我们的角度来看，我们可以使其对我们的业务增值。但当然，不仅市场之间存在资本化率差异，物业类型之间以及取决于商品组合也存在差异。
是的，我想问的是，这是否更多是一种机会，更多是市场无效，因为较少的投资者关注这些市场，而您能够获得的回报实际上并非由更高风险解释，而确实是净需求的函数。
不，情况可能如此。我的意思是，您知道，我认为一个有趣的动态是，显然我们决定退出加州是Inventrust的战略决策。加州是几乎所有其他私人或公共运营商的核心市场。它的交易方式与大多数其他州不同。或者说，加州的市场与该国其他市场的交易方式不同。如您所说，这是因为它提供的需求和流动性。现在，作为一家公共REIT，作为一个永续载体，这对我们来说并不那么重要。
对我们来说重要的是为股东创造长期可持续的自由现金流增长。我们可以在加州以外的其他地区做到这一点，这使我们能够利用，您知道，某种套利。
是的。好的，谢谢。非常有帮助。
谢谢，Paulina。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路现已开通。请讲。
太好了。感谢回答后续问题。您在准备好的发言中谈到了运营杠杆，利润率同比上升了约100个基点。我很好奇这是否主要与时间有关，正如您之前提到的一些后加载费用，以及随着更多入住率上线，利润率是否有进一步上升的潜力。
是的，所以您知道，随着入住率的提高，我们获得运营杠杆。如您所述，我们预计随着投资组合的继续增长，将继续获得边际运营杠杆。拥有我们这样的平台的最大好处之一是我们可以继续扩展它，并且不仅在运营利润率水平，而且在EBITDA利润率水平都应该有实际的好处。这将随着我们继续扩大资产基础而实现。您本季度可能提到的部分是，随着我们继续向更固定的CAM（公共区域维护费）模式过渡，我们的回收率继续提高。
太好了，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Hong Zhang。您的线路现已开通。请讲。
是的。嘿，各位，我想如果考虑同店增长，您历史上设法维持了中等个位数的同店增长。但从您关于入住率的评论中推断，您预计这在未来是可持续的，还是认为入住率在短期内会对同店增长略有不利影响？
感谢这个问题。我不会称之为不利因素，您知道，这回到了我关于未来资本支出的评论。显然，您确实从入住率提升中获得了相当数量的同店增长，毫无疑问。但随着入住率提升，新租约带来了实际成本，尤其是在零售业务中。所以我们将其视为机会。即使我们的同店净经营收入（NOI）增长从几年来真正不错的5%左右放缓，即使略有放缓，也只会是由于整个投资组合的保留率提高。
所以我们会有更多的续约。我们会获得嵌入的自动上调，一些重建，然后应该会有更强的自由现金流增长。
明白了。谢谢。
谢谢。
谢谢。我们目前没有更多问题，所以我将把电话转回给DJ Busch先生进行闭幕发言。
谢谢各位的时间。感谢您对Inventrust的兴趣。我们很高兴今年年底能有强劲的收尾，对进入2026年更加乐观。期待在今年冬天晚些时候和明年的许多会议上见到各位。祝您今天愉快。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参加。现在您可以挂断电话了。