Moishe Gubin（董事长、首席执行官兼创始人）
好的，我想介绍Strawberry Fields的创始人兼首席执行官Moshe Gubin。好的，欢迎大家。
嗨，早上好。我会尽量让你们保持清醒大约25分钟。我假设你们都熟悉我们公司，但对于那些不熟悉的人，我会尽量说得快一点，给你们提供一些关于我们的信息。我们公司成立至今已近22年。事实上，我们的周年纪念日即将在11月1日到来。我们公开交易仅约3年，而当前这个版本的公司已有约11年历史。
但前身公司的真正起点，一切都始于大约22年前，当时我和我的合作伙伴Michael在印第安纳州购买了我们的第一家疗养院，那是2003年10月31日。我们从事这个行业已经很长时间了，在这些会议中，我会以不同的方式与大家交流。从我们昨天的会议来看，我猜谈话的重点基本上是让我谈谈我们与其他房地产投资信托基金（REIT）的区别。所以假设你们都了解REIT，并且是REIT投资者或分析师。对吧。所以我们与其他REIT的区别一直是我们讨论的话题。
真正的区别在于，如果你看REIT的范围，市场上大多数REIT都是基于需求的业务，也就是说有人想要豪华公寓，有人想要多户住宅。这些都与经济、利率等因素有很大关系。我们的业务则完全不同。我们的业务是基于必需的业务。在美国，没有哪个疗养院的人特别想待在那里，但有些人确实必须待在那里。这是我们在一个方面的区别。但基本上，我们目前的投资组合有大约143处设施，主要是疗养院。
我们是纯粹的疗养院、医疗保健REIT，我们也有一些医院和辅助生活设施。我们过去做过医疗办公楼，但目前不再有任何医疗办公楼。我们的大多数租约是三重净租赁，我们购买资产的系统是基于10%的资本化率（10 cap）租约，这给我们带来了10%的无杠杆回报率，再加上3%的年度增长和少量杠杆，可能会给我们带来15%到20%的年度回报率。
从历史上看，我们的年回报率约为17%。我们的调整后运营资金（AFFO）增长率约为11%，股息收益率约为5.5%。2025财年的年化AFFO预计约为7350万美元。正如我所说，我们的年度股息收益率约为5.5%。息税折旧摊销前利润（EBITDA）虽然不是我们业务中使用的指标，但我们还是提供了，预计全年约为1.25亿美元。我们业务的关键是7300万至7400万美元的自由现金流，并且每年持续增长。
我们的股息支付率低于50%，因此我们使用这些自由现金流。我们利用不需要分配的多余盈余，因为我们可以享受折旧的好处。由于REIT需要分配90%的净收入，而其余的折旧部分，我们可以用这些现金购买更多资产。我们以与购买所有其他资产相同的严格方法购买更多资产，为所有人增加回报。这就是为什么我们的AFFO增长多年来一直保持在11%以上，已经持续了六七年，并且势头强劲。
我想我们可以发布这张幻灯片和整个演示文稿，或者如果有人之后想以电子方式获取，我们很乐意发送给你们。我们每季度都会召开收益电话会议。事实上，我们刚刚宣布，下一次收益电话会议将在11月的第一周举行。因此，我们相信透明度。所以，任何想了解任何信息的人，显然在会后随时可以联系我们，无论多详细。只要是我被允许告知的非公开信息，你知道，任何我被允许告知的公开信息，我们都很乐意提供，很乐意随时与人们进行一对一交流。
我是个夜猫子。你想在凌晨1点聊天，我半夜醒来，就可以和你谈论运营资金（FFO）。这真的是我的荣幸。我们目前在10个州开展业务：阿肯色州、伊利诺伊州、印第安纳州、堪萨斯州、肯塔基州、密苏里州、俄亥俄州、俄克拉荷马州、田纳西州和得克萨斯州。我们是一家总部位于中西部的公司。那是我们的起点。我当时住在印第安纳州的南本德，我的合作伙伴住在伊利诺伊州的芝加哥，当时我们在印第安纳州购买了第一栋楼。最初创业时，我们从未想过会走到今天这一步。所以我们买了一栋楼，然后在伊利诺伊州的布里奇维尤买了第二栋楼。
我们都要开车大约一个半小时，他要应对交通，我要开很远的路才能到一栋楼见面。他是第一栋楼的管理员。我在业务办公室工作，负责管理住户资金和工资单。我是注册会计师（CPA）。我的合作伙伴拥有霍夫斯特拉大学的医疗设施管理硕士学位。我们的业务就是这样开始的。所以从底层做起，我们了解这个业务。多年来，我们不断购买下一栋楼，再下一栋楼。
不知不觉，我们在印第安纳州和伊利诺伊州拥有了相当规模的投资组合。在某个时候，我们说我们要成为一家REIT。我的意思是，整个故事讲起来会比我现在有的时间长。所以我们先不谈。但关键是，我们之所以能走到今天，是因为我们强大的治理和交易方式等等。所以我们迈出的一大步是在2015年在特拉维夫证券交易所上市。
当我们这样做时，我们的业务发生了翻天覆地的变化，我们有了德勤（Deloitte）六年的审计财务报告，一切都变得有条理，所有的委员会和我们所做的一切都井然有序，之后我们意识到，我们不妨也在美国上市。我们已经有了治理结构，一切都井井有条。我们有均富会计师事务所（Grant Thornton）进行内部审计，有玛泽会计师事务所（Mazars）负责股票事务。我们一切就绪。所以我们决定让公司上市，最终在2022年成功上市。谢天谢地，一切都非常顺利。
快速亮点。这是截至6月30日的数据，所以情况可能已经发生了变化。131处资产，超过15000张总床位，142家设施。有些建筑既有医院又有疗养院，有些既有疗养院又有辅助生活设施。因此，有些建筑有两个不同的许可证，在我们的报告中，我们必须显示每个实体。这就是131和142之间存在差异的原因。我们有强大的收购 pipeline，但我们只购买——我们很快会看到一张幻灯片谈论我们如何购买，但我们真的只进行非常、非常严格的收购。
我们只会通过主租约或大规模收购进入新的州来实现增长。我们谈到AFFO为7350万美元。我们会谈到EBITDA不那么重要。净债务与净资产比率低于50%。我们的净债务与EBITDA比率，也就是人们通常关注的指标，高级债务或杠杆率为5.6倍。我们目前的租金覆盖率接近2倍。我认为这些都是相当不错的数字。我们对此非常自豪。这是我们的增长时间表。
正如你所看到的，从1月15日起，我们有33家设施，现在增加到143家。增长相对来说是非常、非常可控的。我们没有疯狂扩张。我一直和人们谈论这个。我不是那种优先获得薪酬的CEO。我的薪酬本来就不高，而且我的薪酬与增长无关。我想公开信息显示我年薪只有30万美元，但我拥有公司35%的股份，所以没关系。但股东们能从我的努力工作中受益，因为我们的利益是一致的。
我的任何奖金结构都与增长无关。因此，我们只是在符合我们要求的交易上保守增长，这些交易对我们有意义，能够继续保持稳定。那些希望并信任REIT能提供稳定可靠回报的人，这就是我们正在做的。我们会继续这样做。我们不会承担超出市场或进行不寻常交易的额外风险。当然，我们也遇到过偏离常规的交易，我更擅长即兴发挥，而且当我睡眠不足时，比如有时会有时差，飞了大半个国家。
我们曾经有一个非常好的交易，实际上能给我们带来20%到30%的回报。那是关于精神病医院的。由于良好的治理，我们提交给了投资委员会。我不是独裁者。我们确实做了所有我们应该做的事情，我们向投资委员会展示，说这是一个很棒的交易。看看这个。我们了解租户，他们有强劲的财务报表。在谈话结束时，一位投资委员会成员对我说：“但是Moshe，你不是一直向外界宣传，如果出了任何问题，你是那个会去解决问题的人吗？你对疗养院业务了如指掌，这对你来说轻而易举，但你是那个会去解决问题并稳定局面的人。”
所以风险不大。我说：“是的，我一直这么告诉人们。”他说：“那你对精神病医院了解多少？”我说：“一无所知。”他说：“那你就不能再告诉人们你是风险缓解者了。”我说：“好吧，我们不做这个交易了”，然后我们就放弃了。因此，我们一直坚定地走在自己熟悉的领域，我们知道自己在做什么，我们会继续这样做。有些投资者可能不喜欢，因为也许有一年由于交易不符合我们的要求，增长不会很好。
而其他年份我们会有很好的增长，但我们会稳步前进，全力以赴。这就是这张图表所展示的，这是我们的地图。如果你看一下，你会看到一些集中区域，原因是我们相信区域运营商。我们不相信那些不了解自己建筑的全国性信用租户。我们想要那些关心居民并了解当地社区的人。因此，在我们运营的每个州，甚至在一些州我们有两个不同的运营商。他们来自当地，了解那个州，了解监管机构，了解政府人员，了解当地人口，比如他们不会在印第安纳波利斯供应鲶鱼，但会在印第安纳州的加里供应鲶鱼。
举个例子。但除了菜单之外，还有其他方面，比如印第安纳州旭日镇的农民和住在伊利诺伊州布里奇维尤的人是不同的。我把他们称为租户，但实际上这是他们的家，是他们的住所。但举个例子，印第安纳州旭日镇的农民和伊利诺伊州布里奇维尤的人不一样。他们的性格、生活环境、生活方式都不同。
他们是不同的。你需要一个了解布里奇维尤居民喜欢什么菜单、什么治疗方式、什么项目的人。他们是不同类型的人。农民不玩宾果游戏，他们想唱歌，想让教会团体来，想要更多的服务。我想印第安纳州那边更偏向于圣经相关的活动。但他们想要这些，而其他人想要爵士乐队，想要那样的娱乐活动。这是不同的心态。
因此，我们选择服务区域运营商，他们比全国性运营商更了解当地社区。关于我自己，我已经谈过了，这是我的背景。我在这个领域工作了27年。除了医疗保健业务，我没有其他专业工作。另外，我是一家上市公司银行的董事长。我昨天做了介绍。但除此之外，我的工作就是这家公司。Jeff Beitner坐在那边，他是首席投资官兼首席运营官。然后是Greg和Steve，他们是首席财务官和总法律顾问。
我们的董事会。我们有很多长期任职的优秀成员。其中三位在我们上市前就是投资委员会的成员。一旦我们将投资委员会纳入治理结构，我们就将他们加入了董事会，他们参与整个过程。我们将简要谈谈严格的承销，我们承销标准的要点。我们从10%的现金对现金回报率开始。我们承销的每笔交易中，租户第一天的覆盖率为1.25倍，然后我们收取租金。
然后我们支付10倍的租金。所以这是一个非常简单的数学等式。如果一栋楼的收入是100万美元，我们会拿走80万美元，20万美元给租户。他们获得所有的上行收益。我们没有任何上下浮动。我们的租金是绝对的10年租约，有两个5年的续约选项，每年增长3%。数学真的非常简单。在那个例子中，80万美元是我的租金，这意味着我愿意支付800万美元。交易成不成交，我们都这样做。
因此，无论是关联交易还是非关联交易，都是公平交易，都使用相同的计算方法。所以不存在特殊交易的问题。我之所以这么说，是因为这是公开信息。我仍然拥有47家租户中的47家的所有权。抱歉，我是说，我拥有的租户比例，我想想，大约47%的租户我仍然有所有权。因此，有时人们会问关联交易的问题，我们会说你可以去查。我们的章程明确规定了交易如何进行。
无论是否是公平交易，计算方法完全相同。而且我们没有增长，所以当我们成立这家公司时，我们100%拥有租户。随着时间的推移，由于我们不断稀释股权并引入外部投资者，实际上只在我们运营的州通过主租约增加租户，但相对而言，这个数字根本没有增长。现在已经下降到47%。我解释了那个计算方法。这对那些试图了解的人来说是个很好的参考。
我们会公开这个。其他公司不会公开，他们对自己的方法保密。我们的方法完全相同。我告诉人们，归根结底，我们的工作是资产管理和管理资产负债表。管理资产负债表，也就是现金流，我的债务负担，以及与股东打交道。这是一方面。在资产管理方面，资产经理确保建筑物状况良好，居民得到照顾，由于租户有安静享受的权利，我们没有任何发言权。
但资产经理会四处查看，汇报居民状况是否良好，这样我们就知道是否可以向租户反映问题。除此之外，确保保险已支付，财产税已支付，租金已支付，建筑物正常运营。这些是我们的一些租户。右上角的Infinity和我有关联，其他的都没有。你们大多数人都知道，婴儿潮一代是推动入住率上升的主要顺风。
我们预计这种情况会发生。他们称之为“银发浪潮”。而且，这个行业的进入壁垒很高。在大多数州，按规定你不能新建疗养院，但如果你想在其他可以新建的地方建，建造成本太高了。报销方面，我的意思是，我们租户的收入是由政府决定的。这不是市场租金。不像你考虑的高层建筑或多户住宅，我们没有那样的情况。
设施的收费是政府根据联邦和州的规定确定的。因此，正因为如此，无论建筑物漂亮还是丑陋，他们的收入都是基于政府给的金额。因此，看看这些，需求增长、预期寿命延长、新疗养院供应不足，我刚才谈到的，这些对我们来说都是非常好的顺风。现在我要跳到我真正喜欢的部分，财务亮点。
所以如果你看这里，AFFO增长，2020年是3800万美元，现在增长到7300万至7400万美元。调整后EBITDA，虽然不是我关心的指标，但从6600万美元增长到1.25亿美元，仅仅六年时间。资产增长也有所增长。请记住，我们的资产是按市场计价的，不是按市值计价的。我们的成本低于典型公认会计原则（GAAP）下的市场成本。因此，我们显示的是资产的折旧价值。如果我们明天出售投资组合，我们的投资组合价值很可能在15亿至20亿美元之间。
我们今天的企业价值（股票加债务）可能约为14.5亿美元。因此，这里面还有未计入的嵌入式股权。我想这里有一张幻灯片会告诉我们原因。不是原因，而是展示我们与其他公司相比的交易情况更糟，这让我不太高兴。这张幻灯片只是谈谈。我们的支付率是44%。如你所见，股息收益率约为5.5%。这是我们的AFFO每股年增长率。你看，六年来增长率为11%。
2020年是0.75美元，现在是1.27美元。因此，在REIT领域，REIT的估值基于AFFO的倍数，在我们目前27美元的股价下，交易倍数约为9倍。相比之下，普通REIT的倍数在13至15倍之间。我们的主要竞争对手的交易倍数接近18至19倍。因此，有很大的增长空间，有很大的提升空间。这是我们的债务幻灯片。公司的总债务比率约为50%。
我们早些时候谈到过，大约10分钟前，我们谈到了以色列债券。我们有四个不同的债券系列。我们也有一些传统债务。总体而言，我们的加权平均利率低于7%。正如我所说，我们每笔交易的起点都是10%的回报率。因此，通过加一点杠杆达到50%的杠杆率。这就是为什么我们能够实现每年15%至20%的回报率。我们100%收取租金。所以七八年来我们没有错过一次租金支付。
这种情况将继续下去。这些统计数据对任何人来说都不应该重要。但我们还是放进来了，以防有人想知道。我们设施目前的入住率为74%。这实际上是一个不恰当的说法，因为每个州的平均入住率不同。如果你来自肯塔基州，那里的入住率为85%。如果你来自阿肯色州，那里的入住率约为55%至60%。俄克拉荷马州甚至低于50%。部分原因是客户服务。他们不希望你住在这儿，却要开车50英里去那边的疗养院。
因此，他们在每个县都设有疗养院，以便更近。但有些县的入住率很低。那个县可能只有5000人，或10000人。那么，其中有多少人会去疗养院呢？我们拥有一些位于偏僻地区的建筑。俄克拉荷马州、印第安纳州和其他地方。我在印第安纳州住了18年。这就是公司在印第安纳州成立的原因。我们在南本德的圣母大学附近度过了愉快的时光。无论如何，这是基本租金。我对此非常自豪，因为22年前我们刚开始时只有一家。
15或16年前，我们有33栋楼，但仍然是一个人在经营，也就是我。而现在，你看，这张图表非常好。我们按州多元化，按租户群体多元化。因此，我们在某种程度上缓解了集中风险。这就是这张幻灯片所展示的，也是我喜欢的地方，因为曾经整个图表都是红色的。我是色盲，所以我只知道是红色。可能不是，我完全是在胡说八道。
好吧，不管怎样，这是股票情况。你知道，我刚才谈到了交易倍数。左下角显示我们现在是8倍。自第二季度结束以来，股价有所上涨。但我们最好的竞争对手在最右边，实际上交易倍数接近18倍。现在，一个季度又一个季度。这个演示文稿将在下周更新。季度环比，我们现在的交易倍数约为9倍，他们约为18至19倍，而且他们继续蓬勃发展。
看看我们的支付率，我们是最低的，这意味着我们支付股息的确定性最高，因为我们有两倍以上的股息覆盖率。而最右边的那家公司支付率为90%。这意味着如果他们想增长，显然必须筹集资金，稀释所有股东才能实现增长。我们不必这样做。我们可以使用当前的盈余现金。即使我们明天以70%的杠杆率进行交易，也不会改变我们整个投资组合的总债务。
我们可以用4000万美元购买1亿美元的投资组合，而不会稀释股东，并继续提高回报。这就是为什么我们的AFFO每股增长率超过11%。我们的股息收益率为5.3%，处于中等水平。每年都在增长。我们已经连续14个季度支付稳定的股息，并且一直在稳步上升。我们是纯粹的专业护理机构，几乎92%的投资组合都是。在公开市场上，没有其他公司像我们这样专注于这个细分市场。
我想在这里停下来。如果有人想阅读更多内容，我想看看是否有人有问题。我只是不想错过任何人。如果有人有问题，我很乐意回答。如果没有，我会继续浏览剩下的演示文稿，或者提前结束。好的，我没有看到任何问题。好吧。所以这是我们的AFFO每股增长率。你看我们是11%，11%。除了我们3.3%的竞争对手，其他人都是负数，这就是全部。
如果没有问题，我就……哦，是的，先生，是的。不，零。我们没有任何店铺，我们没有任何那些东西。我们是纯粹的第三方公平交易的三重净租赁。正如我所说，我们没有任何租户的上下行风险敞口。我们的租金是固定的，除了一两个总额微不足道的毛租金租约，实际上几乎没有影响。我们是干净的三重净租赁。如果你看我们的财务报表，如果你房间里有会计师，实际上只有七行。
我们有租金收入，少量卖方票据的利息收入（当我们出售一些东西时，我们会分期收到付款），但其他一切都很干净。关于第二部分，你拥有公司。我个人拥有公司约35%的股份。我想继续做我们正在做的事情。我作为一个人的总体目标是做到最好。好吧？这适用于所有方面。好吧？所以作为丈夫我失败了，作为父亲我很糟糕，但作为商人我很出色，我们经营着一家好公司。
好吧？事实并非如此。我认为我是一个不错的丈夫和父亲。但是，你知道，我对我的家庭有这样的期望。我希望这成为一项遗产资产，即使我们，你知道，当我们上市时，我们的第一次会议上，我告诉董事会，在某个时候我们必须进行 succession planning（继任计划）。我无处可去。只要股东希望我在这里，我很乐意在这里。但现实是，我们必须计划如果我明天被卡车撞了会发生什么。
公司必须继续运转。我们对股东有责任。因此，这成为了一个重要的话题。但归根结底，这是我和我的合作伙伴都希望留在我们家族的资产。你知道，即使我们不经营它，我们也希望与它有联系，你知道，这是我们的心肝宝贝。当有人问我这家公司和我的银行（OPHC）之间的区别时。我想我昨天介绍过，当有人问我两者之间的区别时。
好吧，这家公司。我在纽约证券交易所敲响了钟声，这是我人生的亮点。另一家公司。我将在下周星期一在纽约证券交易所敲响钟声，庆祝银行成立25周年。但是当你问两者之间的区别时，这家公司是我一生的故事。我开始的时候。我父亲在我年轻时就去世了，他一年从未赚过超过45000美元。1998年，我开始做应付账款和工资簿记员，年薪24000美元。
我在廉租房长大，好吧。我不是，你知道，我是被迫上大学的。我本来不打算上大学。我母亲对我说，用你的大脑，而不是你的双手。我是个笨蛋。我曾在餐饮行业工作。我喜欢食品行业。你们中有来自纽约或了解纽约的吗？我还拥有一家名为Hale and Hardy Soups的公司。如果你知道Hale and Hardy Soups，那就是我。无论如何，关键是，这家公司是我的宝贝。这。
我们出身贫寒，通过努力经营企业一步步走过来。我多次得到晋升。我有机会购买第一栋楼。我们在第一栋楼上赚了700%的利润。我们买了第二栋楼，第三栋，第四栋。但我们从未想过会走到今天这一步。这就是我们现在的位置。银行则与此相反，它在我加入之前就已经成立了。他们遇到了困难。我投资是因为那家银行的董事长因为Strawberry公司要向我出售一家疗养院。
我想要董事会经验。所以他让我加入了一个我一无所知的董事会。这对我来说很特别，因为我被同行选为那里的董事长。这就是为什么它很特别。但这是一项遗产资产，因为这是我们的宝贝。最后，感谢大家参加我们的演示。