特伦斯·奥哈拉（企业传播总监）
克里斯萨·C·哈利（执行副总裁兼首席财务官）
各位好，欢迎参加房利美2025年第三季度财务业绩网络直播。现在，我将把发言权交给主持人特伦斯·奥哈拉，房利美企业传播总监。
大家好，感谢参加今天的网络直播，讨论房利美2025年第三季度财务业绩。请注意，本次网络直播包含前瞻性陈述，包括与住房市场和经济状况及其影响、公司业务账簿的未来表现和信贷特征、公司未来财务表现以及公司未来计划及其影响相关的预期。未来事件的结果可能与这些陈述大相径庭。公司今日提交的2025年第三季度Form 10-Q以及2025年2月14日提交的2024年Form 10-K中的前瞻性陈述部分指出了可能导致不同结果的因素。
本次网络直播的录音可能会发布在公司网站上。我们要求您不要为公共广播录制本次网络直播，也不要发布任何完整的文字记录。现在，我想将电话交给房利美首席财务官克里斯萨·C·哈利。
早上好。感谢参加房利美的第三季度收益电话会议。正如你们许多人所知，上周彼得·阿夸博在普莉西拉·阿尔莫多瓦离职后被任命为房利美代理首席执行官。我代表房利美的执行领导团队和所有员工，感谢普莉西拉作为首席执行官所做的贡献，并期待在过渡期与彼得密切合作。我们仍然专注于通过强劲的收益、纪律严明的风险管理和运营效率来积累资本，为全美各地的房主和租房者提供有意义的结果。我们期待在2025年结束时兑现这一承诺。
现在谈谈我们的第三季度业绩。在本次电话会议中，我将参考收益演示文稿来解释我们业绩的驱动因素。我们报告的净收入为39亿美元，较第二季度增长16%，同比下降5%，主要原因是信贷损失拨备的变化。我们的担保账簿规模为41000亿美元，并继续带来稳定的担保费收入。因此，净收入为73亿美元，与第二季度和去年同期相比基本持平。这一业绩帮助我们的净值增长至1055亿美元。最后，为了帮助评估我们的财务表现和资本效率，我们基于年化的年初至今净收入除以平均普通股一级资本要求计算了说明性的所需权益回报率指标，第三季度的说明性回报率增至10.3%。
我们还继续为全美各地的家庭产生积极影响。例如，尽管住房市场持续存在可负担性阻力和买家谨慎情绪，我们仍向抵押贷款市场提供了1090亿美元的流动性。这帮助了超过40万户家庭，其中包括20.7万户购房者，约一半是首次购房者。我们还通过提供各种形式的援助，帮助超过2.3万户家庭保住了住房。今年迄今为止，我们已向抵押贷款市场提供了2870亿美元的流动性，并帮助110万户美国家庭购买、再融资或租赁住房。继续看第二页，信贷损失拨备和非利息支出的减少是推动第三季度净收入增长的主要因素。
这些积极的季度环比增长部分被较低的公允价值收益所抵消。我们净值的增长得到了稳定担保费的支持，担保费占第三季度净收入的近81%，突显了我们业务模式的强度和一致性。在第三页，我们重点介绍了净利息收入的驱动因素和组成部分。我们的担保业务贡献了大部分净利息收入，担保账簿的规模随着时间的推移受到房价、抵押贷款利率和我们市场份额的影响。到第三季度，我们看到基本担保费略有上升趋势，因为单一家庭账簿以更高的担保费缓慢周转，而多户家庭账簿在增长。
可负担性继续影响单一家庭购房者，新收购未能完全抵消账簿的流失。第三季度单一家庭收购中，80%是购买的贷款而非再融资贷款，使得递延担保费相对于2021年和2022年保持较低水平。尽管第三季度末抵押贷款利率下降，但通常需要两到三个月才能观察到收购量的相关变化。根据我们单一家庭账簿中当前贷款的利率，除非利率降至5%以下，否则我们预计再融资不会有显著回升。转向第四页的净息差，我们的净息差在今年前九个月稳定在66个基点，与没有大量再融资 volume 的 pre-pandemic 年份相似。
正如我们上一季度提到的，净息差的最大贡献因素是我们赚取的担保费。这些费用通过损益表作为利息收入而非手续费收入列示，因为我们将抵押贷款支持证券（MBS）信托合并到了我们的资产负债表中。自2022年以来，多户家庭平均担保费有所下降，这是由于新业务定价低于投资组合收入流失。多户家庭定价主要基于单个贷款特征，但也受到外部因素的影响，如利率、MBS利差、其他流动性来源的可用性和成本以及我们的使命相关目标。我们继续向市场提供流动性，同时保持竞争力。
总账簿平均担保费继续反映单一家庭平均担保费的趋势。由于我们的单一家庭账簿规模是多户家庭账簿的六倍以上，在第五页，我们展示了尽管第三季度多户家庭面临挑战，但总担保账簿的信贷表现相对稳定，多户家庭严重拖欠和不良贷款的百分比环比增加了7个基点，净冲销环比增加了4个基点。在持续的市场挑战之后，加上最近租金和净营业收入增长的疲软，房产积累的压力导致近年来拖欠贷款和净冲销上升。
第三季度多户家庭信贷损失拨备主要由拖欠增加驱动。与此同时，单一家庭严重拖欠贷款、不良贷款和冲销较第二季度略有增加。我们继续监控美国家庭面临的各种财务压力。第三季度单一家庭信贷损失拨备主要由本季度收购的贷款相关拨备驱动。总体而言，本季度我们的拨备增加了600万美元，加上3.32亿美元的净冲销，我们在第六页的拨备费用为3.38亿美元。成本管理仍然是重中之重。
总非利息支出环比下降8%，同比下降10%，主要受其他收入增加和行政支出减少的推动。第三季度从先前季度的其他支出转向其他收入主要归因于两个因素。首先，我们在2025年第三季度购买的单一家庭房利美MBS导致了债务清偿收益。其次，我们的止赎财产支出有所降低，因为我们改变了修复止赎财产的策略。行政支出的减少主要是由于员工和承包商 workforce 减少导致薪资福利和专业服务费用降低。
在第七页，我们继续通过留存净收入来积累资本，自2020年1月以来，我们的净值增加了920亿美元，其中包括自2022年第四季度开始根据企业监管资本框架报告资本状况以来的452亿美元。截至第三季度末，我们的监管资本状况反映出254亿美元的总资本缺口。尽管净值为1055亿美元，但由于优先优先股和我们的递延税资产不计入监管资本，因此存在这一缺口。除了250亿美元的缺口外，我们还需要1900亿美元的合格资本来满足总资本要求。
截至第三季度，我们继续通过留存收益朝着总资本要求迈进。此外，在8月，我们发布了2025年多德-弗兰克压力测试结果，结果显示，即使在比大衰退更严重的情景下，我们在压力时期仍继续支持住房市场。现在转向第八页我们两条业务线的业绩，我们的单一家庭业务目前占担保账簿的87%和净收入的83%，又一个季度取得了持续强劲的业绩。净收入较第二季度增长13%，主要由于信贷损失拨备减少4.68亿美元和非利息支出减少1.31亿美元，部分被上一季度从公允价值收益转向公允价值损失所抵消。
第三季度贷款收购额从第二季度增至900亿美元，遵循与2024年第三季度相似的季节性模式，其中购买收购的份额更高。如前所述，单一家庭担保账簿较第二季度略有下降，因为新收购未能完全抵消现有账簿的流失。在第九页，单一家庭业务的信贷状况继续保持强劲，收购信贷指标在加权平均贷款-to-价值比率（OLTV）和FICO信用评分基础上均保持一致趋势。正如我们上一季度提到的，我们看到收购的FICO评分低于680和债务收入比（DTI）大于43%的趋势略有上升，我们正在监控这些项目。
债务收入比大于43%的收购增长趋势主要由于购买量占比更高。购房者往往以接近其每月抵押贷款支付可负担水平的价格进入市场，因此我们预计这一趋势将持续到利率下降和再融资活动增加为止。截至第三季度，单一家庭账簿的47%（即1.7万亿美元）由一种或多种信用增强形式覆盖，包括7580亿美元的初级抵押贷款保险。在第十页，多户家庭净收入较第二季度增长33%，主要由于信贷损失拨备减少。
更高的净收入和更低的非利息支出也促成了更高的净收入。第三季度新业务量为187亿美元，较第二季度增加13亿美元。多户家庭担保账簿从第二季度到第三季度增加了100亿美元。在第十一页，我们重点介绍了多户家庭账簿的信贷特征。担保账簿和新收购的债务服务覆盖率和原始贷款-to-价值比率指标与2022年之前的水平一致。由于我们独特的DUS风险分担模式和我们的信用风险转移（CRT）计划，截至第三季度末，几乎所有多户家庭担保账簿都有某种形式的信用保护。
最后，在第十二页，我想谈谈我们的流动性债务和留存抵押贷款组合。2025年前九个月，我们的债务组合有所减少，因为我们的融资需求主要通过留存运营收益来满足。在留存抵押贷款组合中，贷款人流动性组合在过去两个季度均有所增加，因为流动性组合的资产被投资于MBS以支持市场流动性，这增加了这些持有资产的收益。我们的损失缓解组合环比增加反映了不良和再履行贷款销售 volume 的降低。总结一下，本季度的业绩突出了两个主题。
第一，我们本季度实现了39亿美元的净收入，今年迄今为止为108亿美元，突显了我们收益的强度和韧性。第二，我们的担保业务继续作为我们收入基础的一致和持久基础。我们仍然致力于积累监管资本并支持住房市场，同时以安全稳健的方式运营。
谢谢大家。今天的网络直播到此结束。您可以断开连接了。