John E. Kiernan（总裁兼首席执行官）
身份不明的参会者
好的。我们将开始下一场演示，所以请热烈欢迎上台。Alico的首席执行官兼总裁John Kiernan。
非常感谢。Alico是一家纳斯达克上市公司，股票代码为ALCO。我们今天的市值约为2.65亿美元。今年迄今为止，我们的股价上涨了约36%。我们会稍微谈谈我们是如何达到这一水平的。首先，我们已经经营了约125年。我们的业务完全基于佛罗里达州。我们是一家土地公司，作为一家土地公司，我们在保护路线和管理方面有着悠久的历史。今年1月，我们公开宣布，我们正在从农业传统历史向更多元化的土地公司转型。
我们确定，我们约25%的土地更适合农业以外的用途。其余的土地可能会在未来几代人的时间里继续用于农业。我们正在努力将这些土地货币化。但我们做出这些决定，是为了真正为你们——投资者——提供农业所代表的收益和稳定性。这是逐年的回报，以及来自积极土地管理的选择权。这实际上是一英亩土地最高最佳用途的货币化。如果你最近去过佛罗里达，就会知道那里不会再新增太多土地了。
而且，你在右下角看到的是橘子园过去的样子。现在它们看起来有点不同了。所以我们最大的资产显然是我们的土地。我们拥有约51,000英亩土地。我们分布在8个不同县的31个不同地点。为什么这很重要？因为在佛罗里达，每个县都有自己的文化。有时有自己的政府，当然也有自己的做事方式。在当地拥有 presence 非常重要。凭借我们125年以上的历史，我们在所有这些县都有 presence，因为我们是在那里成长起来的。
在我们的发展过程中，我们也可以利用我们作为良好土地管理者的 track record，同时也是佛罗里达州的良好公民。我们刚刚向你们展示了过去40年的 track record。但我们一直非常慷慨和积极地将土地归还给公共使用，尽最大努力在教育方面进行投资，并真正寻求促进保护和野生动物保护的方法。这些对佛罗里达州的善良人民来说都是非常非常重要的话题。
我们已经招募了人才。我在公司已经有十年半了。在这一点上，我们可以稍后谈谈我的 track record 和工作经验。我于2015年被招募为首席财务官，同时也花了大量时间承担类似首席运营官的职责。大约两年前，我们聘请了Mitch Hotchkraft，让他直接负责我们最高最佳用途的房地产战略。Mitch在佛罗里达州拥有约38年的土地规划审批（entitlement）工作经验。他确实是有史以来最优秀的，我们非常幸运能拥有他。
我们可以谈谈我们是如何招募到Mitch的，然后大约两年半前，我们招募了新的首席财务官Brad Heine，他加入我们公司，主要是为了通过自动化和大量效率提升来实现后台办公的制度化，这在我们经历转型时被证明对我们非常非常重要。转型实际上始于今年1月6日，Alico——历史上曾是美国最大的柑橘生产商——公开宣布我们正在将战略从柑橘农业转向多元化的房地产土地公司。
我们所做的是，在这之前的一年半时间里，我们查看了每一寸土地，确定了最高最佳用途、时间表、所需资本，以及最终这些土地可能实现的价值。我们能够在日常积极从事柑橘农业的同时，在幕后悄悄进行这项工作。1月6日，我们公开宣布，作为主体，我们退出了柑橘业务。我们仍然将土地租给一些柑橘经营者，我们将大量土地租给其他非柑橘农业经营者。
这个季节（基本上将在5月结束），到2026年1月，Alico将不再拥有自己的主体农业业务。相反，我们正将所有的时间、精力和资源集中在多元化的房地产土地战略上。在这个转型年，我们提供了有限的指引，但我们曾表示，我们预计2025年——我们的财年在9月结束。所以这已经过去了。律师们非常清楚我现在正在一个会议上讲话。所以我们真的只会谈论我们在8月第三季度财报时所说的内容。
但我们重申，我们认为调整后EBITDA约为2000万美元，财年末现金约为2500万美元，净债务约为6000万美元。为什么这些都很重要？现金由于很多原因非常非常重要。但实际上，这将覆盖我们至少几年的机构运营成本。所以在本财年末，我们曾表示，我们认为即使不再出售一英亩土地，至少也能生存两年。即我们什么都不做。
当然，我们肯定会做一些事情。我们正在出租目前正在使用的土地，同时我们实际上也在出售非核心资产。所以我们有足够的现金来度过接下来的两个财年。我们非常非常稳定。在开发方面，我们已经谈论了我们的投资组合。我们的投资组合相对简单，我们真的非常喜欢简单。我们拥有的25%的土地，我们认为会在某个时候进行开发。其中10%将在未来五年内开发，15%将在五年后开发。在佛罗里达，关键词是“规划审批”（entitlement）。
规划审批（entitlement）只是重新分区的一个花哨术语。我们拥有的每一寸土地都被划为农业用地。要将其用于农业以外的用途，我们必须经历一个过程：地方层面、县层面、州层面（通常是水务部门）。如果涉及濒危物种，还会涉及联邦层面，即陆军工程兵团和美国鱼类及野生动物管理局。不同的项目有不同的要求，我们正在处理所有这些。但我需要留给你们的关键信息是，我们75%的土地仍将用于农业。
这对我在佛罗里达的同胞们非常非常重要。这对批准所有房地产交易的政府官员来说也非常非常重要，而不是像其他一些土地银行那样，真的只是想买些土地建房子。对我们来说，这是多元化投资组合的一部分。所以从投资组合的角度来看，这很棒，John，但这值多少钱？我们对我们拥有的每一寸土地都进行了极其集中详细的净现值分析。获得规划审批需要什么，获得规划审批后可能实现什么价值。
然后我们会将其折现为今天的现值美元。我们实际上对所有50,000多英亩土地都做了这样的分析。对于40,000英亩农业用地，我们有一些非常非常基本的保守假设。我们得出的结论是，我们认为公司的资产市场价值在6.5亿至7.5亿美元之间。再次强调，我们曾说过我们的净债务约为6000万美元，而我们今天的市值约为2.6亿美元。所以在这个会议上，你交谈的每个人都会告诉你他们被低估了。我告诉你为什么我们被低估。
这就是我们实际计算的方式。顺便说一下，所有这些都在一个网站上，该网站跟踪我们正在开发的房地产的所有进展。作为一家公开申报公司，显然我们非常擅长披露所有这些信息。所以我们的计划显示，我们在多个县都有项目。从规模上看，我们在8个不同的县。我们在佛罗里达州阿卡迪亚（位于德索托县）拥有一个20,000英亩的果园，这就是为什么约42%的土地可能在未来很多很多年里继续用于农业，可能是一两代人的时间。
它位于高速公路旁，街对面有一所监狱。这边有一个垃圾场，而且它真的位于偏僻地带。所以这将是我们最难从柑橘转型的资产，但我们正在全力以赴。我们希望下次我们聚在一起时宣布，我们将在那里有某种租赁活动，能够覆盖大量的管理费用。但这片土地在五到十年后的最终样子，我很难说。
它可能不会建房子。但佛罗里达的老话是，一切最终要么变成柏油路，要么建房子。而“最终”这个词实际上需要你问下一个问题：何时。所以我们列出了一到五年和五年以上的计划，这给了你一个路线图，让你了解我们如何基本上将12,000英亩土地用于商业和住宅用途。我们已经列出了第一批项目，这是在未来五年内。我们在科利尔县有一个项目，位于迈尔斯堡、那不勒斯、伊莫卡利地区附近。
那个项目叫做Corkscrew Grove。我们称之为Corkscrew项目。可能你能看到其中的联系，但它占地约4,600英亩。我们会详细说明，但它很可能是两个并排的村庄，大约9,000套住房，可能50万平方英尺的商业空间。它周围是其他高端开发项目，这些项目比我们领先多年。所以这实际上可能是开发走廊中的最后一块拼图。但很酷的是，我们的土地四周都有两条主要道路。所以我们的商业空间将非常有价值，进出也会容易得多。
但我们将其设计为一个自给自足的社区。这是一块非常有吸引力的房地产，如果你下来参观，很容易就能看到。在高地县的邦尼特湖，我们有大约600多英亩土地。那个特定项目没有太多濒危物种问题。它靠近佛罗里达州的塞布林，这是一个非常重要、正在崛起的社区，发展得非常好。我们会稍微谈谈这个。在北部的波尔克县，我们有240英亩土地。对我们来说，这个果园的 neat之处在于它有一点湖畔 property，所以价格可能比南部的要低一些。
但我们有一些非常非常漂亮的风景。所以这可能会提升那里的一些估值。然后我们有一个特殊的物业，叫做Plant World。它被称为Plant World，因为它曾经是一个苗圃，我们大约六七年前卖掉了它。我们有优先购买权，那个人把它卖给了一个开发商，我们行使了优先购买权，这让那个打算倒卖的年轻人非常沮丧。但这80英亩土地位于瓦贝尔镇外，位置非常好。
我们的Corkscrew Grove。再次强调，这里有很多小字和很酷的图片。我们有一个单独的网站。在我们的网站上，我们可以详细了解这个Corkscrew物业。但这是我们今天房地产投资组合中的瑰宝。它将有两个并排的村庄，每个村庄可能有约4,500套住房。再次强调，会有一些开放空间。这个项目真正 neat 的地方，也是我们在谈话开始时谈到我们的管理和保护诚信的原因，是我们将拿出三分之一的土地，基本上创建一个开放空间。
这里将有一条走廊。这条走廊基本上将连接两个野生动物保护区，这样作为濒危物种的黑豹就可以自由地从一个区域移动到另一个区域。以前从来没有人做过这种规模的事情。你通常可能会在你的房产周围建一条小护城河。而且，你知道，当我们开始这个项目时，我们说，从A点到B点最简单的方法是什么？好吧，对黑豹来说，就是从这里到那里。很好。与其在未来五到十年内与相关部门谈判，看我们是否能达成某种最佳组合，不如我们直接拿出三分之一的土地，我们实际上是说到做到。
这是一个突破性的保护概念，当我们对是否应该开发有任何阻力时，它可以消除所有争论。我们永远不会赢得那些根本不希望有任何开发的人的支持。但如果你想谈论负责任的开发，特别是在濒危物种走廊，事实上我们放弃了三分之一的土地，这将是你见过的最大的“狗公园”。你知道“狗公园”是怎么运作的，对吧？所以两边可以围起来，黑豹可以在这里自由活动。
这个很酷的绿色区域显然是我们的 property。嗯，这里，我认为是一个4000英亩的开放空间野生动物保护区。所以我们将背靠一个野生动物保护区，黑豹走廊将把一个和另一个连接起来。我不是在自夸。这是一个设计非常好的概念，我们认为对于一些敏感话题来说是非常非常负责任的。这是我们如何做到的一点。但在科利尔县，佛罗里达州有几十个县，我一开始就说每个县都有自己的规则、文化和法规等。
哦，我不知道。大约20多年前，科利尔县因过度开发而受到了一些重大的反对。他们协商了一个名为“农村土地管理计划”的项目，该计划规定，如果你想在科利尔县建设，你需要获得一些积分。根据积分数量，你可以建造相应数量的房屋。但为了获得这些积分，你必须对你在该县拥有的土地进行某种保护。所以你不能只是出现并说，我要在科利尔县建房子。
你要么必须以前在那里，转换你已经拥有的一些土地，要么你将不得不通过购买某物来“买通”，以便你可以进行捐赠。我们是这个农村土地管理计划的原始参与方之一。我们有25年的积分，我们只是从未兑现。我们将通过一些额外的保护工作逐步增加积分。但这是一个20多年前制定的预先批准的开发计划，我们现在正在接手。
所以让我们的项目获得批准将有很多很多层面。但在地方层面，我们认为我们已经遵守了大部分规则。这就是果园基本上会变成的样子。它将是两个并排的村庄。蓝色部分将首先开发。那是我们的东村。为什么？因为商业部分将在同一时间开发，这将给我们一点时间看看什么卖得好。所以通过首先开发这个，我们可以修改我们在西村最终版本申请中的一些工作，无论是最高最佳用途的组合，还是不同类型的房屋或不同类型的便利设施等。
所以所有这些都经过了预先规划，但西村的最终批准要等到东村开始建设后才能进行。邦尼特湖再次是那个有湖畔 property 的项目。你可以在这里看到湖。不错的 property，希望它也能快速推进。Plant World是我们所说的拉贝尔镇外的特殊 property，可能是人们开始建设最快的，因为它是最简单的矩形，而且周围正在发生一些事情。
但现在这四个项目对我们来说优先级相同，都得到了同样的关注。我们有第二组项目，只是还没有公开宣布。我们基本上是先处理手头的项目，然后再告诉你下一个是什么。但这不是全部。这是第一步。我们有第二步、第三步、第四步。我们会在适当的时候回来。所以从资本回报的角度来看，我们今天为什么在这里？基本上是为了告诉你，我们非常擅长把钱还给股东和偿还债务。
自2015年我加入公司以来，我们已经返还了超过1.9亿美元。其中9000万美元是在过去五年，即2021年以来。我们是一个非常稳定的股息支付者。在过去10年里，我们支付了近4200万美元的股息。我们持续支付股息。这里有一个小注脚。自1960年我们在粉单市场上市以来，他们一直支付股息。1974年欧佩克石油禁运期间，他们跳过了两个季度。当时他们都很害怕。但那一年他们仍然支付了股息，只是跳过了两个季度。所以我们说从1974年开始。
所以是连续50年，而不是65年以上。我们过去曾实施过股票回购计划。我们做了大约1000万美元的回购。我们没有做过要约收购，大约2550万美元。我们还偿还了大量债务。他们在2012年和2013年将三家公司合并成了今天的Alico。基本上，他们收购了一些竞争对手，将其纳入上市公司，借了数亿美元。当我加入公司时，我们有大约2.25亿美元的债务。再次强调，我们曾说过，2025财年末的净债务将约为6000万美元。
所以显然，我们在改善资产负债表的同时，也向股东返还了资金，做得非常好。从投资的角度来看，我们真的在审视我们的战略愿景。过去五年左右，柑橘行业波动很大。定价一直是个问题，但它非常依赖天气。飓风可以摧毁一切。它们确实发生过。你必须迅速恢复。我们做到了，但我们从未从2022年的风暴和2024年袭击我们的风暴中真正恢复过来。我们的树木真的从未恢复，因为它们受到了一种俗称“绿化病”的疾病的削弱。
这种疾病正在影响美国整个柑橘产业。所以我们做出了非常艰难的决定，基本上重新定义业务，这导致了我们的转型。从基础来看，管理团队仍然完好无损。这确实是一个核心管理团队，已经在一起近十年了。我们的董事会也非常非常有凝聚力。我们计划在2026年某个时候进行董事会更新。但核心董事会成员都是投资者，他们已经和我们在一起整整十年了。他们见证了我们的 highs 和 lows，他们完全支持管理层提出的战略。
我们谈到了通过偿还债务或向股东返还现金来返还资本。然后我们谈到了股息。我们确实宣布，我们的可支配现金流计划是基于时间的。当我们有另外几笔土地销售带来大量现金时，我们是进行要约收购、特别股息、回购还是增加普通股股息，这真的将取决于当时的情况。我可以逐一讨论，但我给你一个提示。我们在春天宣布了一项5000万美元的股票回购计划。
我们只是还没有为其提供资金。所以它还没有开始运作。但我们认为股票回购对我们来说确实是一种税收高效的方式来回购大量股票。每个人都认为他们的估值具有吸引力。但如果你将我们与一些同行进行比较，我们通常是盈利的。我们拥有所有自己的资产，并且通过退出波动的农业业务，我们已经降低了业务风险。我们谈到的管理信誉在佛罗里达不是你能买到的。这是我们在125年里基本上投入的东西。
在Alico工作的所有高管都是一些国家保护组织的杰出人物。我们的董事长是北美、南美最大的保护组织之一的负责人。抱歉，是北美和南美，不是拉丁美洲。所以我们认为我们可以与最优秀的人谈论保护。就开发而言，这在佛罗里达是一件大事。从指引的角度来看，我们确实说过我们认为今年的调整后EBITDA约为2000万美元。这是当你扣除所有因退出柑橘业务而注销的数亿美元资产和树木后的结果。
如果把这些加进去，我们是不盈利的。但当你调整后，我们是盈利的。顺便说一下，从现金角度来看，这些都是非现金支出。我们做得很好。现金至少有2500万美元。这将覆盖至少未来两个财年的运营费用。这些都是起点。我们希望在一个半月后能分享更多有趣的指引。财报应该在感恩节前的周二公布。我们有时间回答一两个问题，先生。
75%的农业用地。现在在那里经营什么？将来会是什么？
所以，问题是，对于40,000英亩的非柑橘农业用地，可能会有什么用途？有很多兴趣，没有特定顺序，来自 cattle 经营者。佛罗里达州的 cattle 价格创历史新高，甘蔗种植者。这是一个巨大的产业，还有很多草皮。所有建筑都需要草皮，因为他们不想花时间种草。所以草皮对我们来说非常重要。我们拥有的柑橘草非常适合。这些可能是前三名。但我们也看到很多小的兴趣来自想要种植青豆的蔬菜种植者。
很多小农户想种植西瓜或浆果。这些是一些可能在我们的土地上租赁种植的替代农产品。先生，
Tropicana合同会怎样？
所以我们去年5月宣布，Tropicana批准了一项决定，基本上解除合同。我们分道扬镳。没有罚款，没有伤害，没有犯规。这是一个非常平静、愉快的发展，没有任何附加条件。所以我们未来没有与任何人签订任何供应协议合同。还有其他问题我可以为大家回答吗？如果你们想聊天，我会在大厅里。
谢谢大家的关注。感谢你们的支持。