杰西卡·汉森
保罗·罗曼诺夫斯基
迈克尔·默里
比尔·惠特
约翰·洛瓦洛
约翰·洛瓦洛
理查德·里德
艾伦·拉特纳
马修·布利
拉夫·贾德洛西奇
特雷弗·阿林森
安东尼·佩蒂纳里
迈克尔·雷豪特
肯尼斯·泽纳
查尔斯·佩龙-皮谢
迈克尔·达尔
杰德·拉赫马尼
詹姆斯·麦坎利斯
亚历山大·雷吉尔
早上好，欢迎参加美国建筑商Deor Horton（注：应为Dr Horton）2025年第四季度财报电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。如果您在演示过程中有任何问题或意见，您可以随时按电话上的星号1进入提问队列，演示结束后我们将开放提问环节。现在，我将把电话转给Dior Horton（注：应为Dr Horton）的 communications 高级副总裁杰西卡·汉森。
谢谢保罗，早上好。欢迎参加我们讨论2025财年第四季度及全年财务业绩的电话会议。在开始之前，今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述。尽管DL Horton认为任何此类陈述均基于合理假设，但无法保证实际结果不会存在重大差异。所有前瞻性陈述均基于Deor Horton在本次电话会议日期可获得的信息，Deor Horton不承担公开更新或修订任何前瞻性陈述的义务。
有关可能导致业绩重大变化的因素的更多信息，请参见Dr. Horton的10-K表年度报告及其最新的10-Q表季度报告，两者均已提交给美国证券交易委员会。今天上午的收益报告和补充数据演示可在我们的网站@ investor.DL Horton.com上找到，我们计划在大约三周内提交10-K表。请注意，我们现在在发布收益报告的同时发布补充数据演示。本次电话会议后，我们还将发布更新的投资者演示文稿供您参考。
现在，我将把电话转给我们的总裁兼首席执行官保罗·罗曼诺夫斯基。
谢谢杰西卡，早上好。今天参加本次电话会议的还有我们的首席运营官迈克·默里和首席财务官比尔·惠特。2025财年，Dr. Horton团队有幸为近85,000名个人和家庭提供了住房，其中包括约43,000名首次购房者。总体而言，我们的房屋建筑和租赁业务在2025财年为超过91,200个家庭提供了一个称之为家的地方。我们每天都在努力利用我们行业领先的平台、无与伦比的规模、高效的运营和经验丰富的员工，为更多美国人带来经济适用房的机会。
新房需求仍然受到可负担性限制和消费者谨慎情绪的影响。我们的团队在第四季度继续以纪律性应对，推动净销售订单增长5%，同时仔细平衡速度、价格和激励措施以满足需求。Dr. Horton团队在第四季度取得了稳健的业绩，以97 亿美元的收入实现12 亿美元的合并税前收入，税前利润率为12.4%。全年，我们的合并税前收入为47 亿美元，税前利润率为13.8%。我们全年房屋建筑的存货税前回报率为20.1%，股本回报率为14.6%，资产回报率为10%。
在过去10年中，Dr. Horton实现了超过20%的股东复合年回报率，而标准普尔500指数的复合年回报率为13.3%。此外，在过去3年、5年和10年期间，我们的资产回报率在所有标准普尔500公司中排名前20%，这表明我们以纪律性回报为重点的运营模式产生了可持续的结果，并为我们继续创造价值奠定了良好基础。我们仍然专注于资本效率，以产生强劲的运营现金流并为股东带来可观的回报。2025财年，在对土地、地块和开发进行85 亿美元的房屋建筑投资后，我们产生了34 亿美元的运营现金。
我们利用强劲的现金流和财务状况，通过回购和股息向股东返还了48 亿美元。在过去五年中，我们产生了110 亿美元的运营现金流，并将其全部返还给了股东。在同一时期，我们的合并收入以11%的复合年增长率增长，反映了一致、高效的执行和纪律性、平衡的资本配置。我们努力通过以经济实惠的价格提供优质住房，为客户提供有吸引力的价值主张。我们将继续根据每个市场的需求定制产品供应、销售激励措施和库存房屋数量，以最大化回报。
迈克，本季度净收入为9.053 亿美元，即每股摊薄收益3.04 美元，合并收入为97 亿美元。全年净收入为36 亿美元，即每股摊薄收益11.57 美元，收入为343 亿美元。我们第四季度的房屋销售收入为85 亿美元，共交付23,368套房屋。本季度的平均成交销售价格为365,600 美元，环比下降1%，同比下降3%，较2022年超过400,000 美元的峰值销售价格下降9%。我们的平均销售价格比美国新房的平均销售价格低140,000 美元，降幅近30%。
此外，我们房屋的中位数销售价格比现有房屋的中位数价格低65,000 美元。比尔，我们第四季度的净销售订单同比增长5%，达到20,078套房屋，订单价值增长3%，达到73 亿美元。本季度的取消率为20%，环比从17%上升，同比从21%下降。我们的取消率与历史平均水平一致。活跃销售社区的平均数量环比增长1%，同比增长13%。第四季度净销售订单的平均价格为364,900 美元，环比持平，同比下降3%。
杰西卡
我们第四季度房屋销售收入的毛利率为20%，环比较6月季度下降180个基点。6月至9月毛利率下降的110个基点是由于本季度已交付房屋的激励成本上升，60个基点是由于每平方英尺的诉讼成本高于正常水平。房屋销售收入环比下降约1%，而每平方英尺的建筑材料成本持平，第一季度土地成本增长3%。我们预计房屋销售毛利率将与第四季度持平或略有上升。
我们预计2026财年的激励水平仍将保持高位，全年激励水平和房屋销售毛利率均取决于春季销售季节的需求强度。抵押贷款利率的变化和其他因素。
市场状况方面，比尔，我们第四季度房屋建筑的SG&A费用与去年同期持平，房屋建筑SG&A费用占收入的比例全年为7.9%。房屋建筑SG&A占收入的8.3%。我们的年度SG&A费用增长3%，主要是由于平台扩张，包括平均社区数量增长13%。我们在团队和平台上的投资使我们能够继续产生强劲的回报、现金流和市场份额增长，我们仍然专注于在整个运营过程中高效管理SG&A成本。保罗，我们在9月季度开工了14,600套房屋，年底库存房屋为29,600套，同比下降21%。
截至9月30日，我们的总房屋中有19,600套未售出。年底未售出房屋中有9,300套已完工，其中800套已完工超过六个月。对于我们在第四季度交付的房屋，从中位开工到交付的周期时间比第三季度减少了一周，同比减少了两周。我们改进的周期时间使我们能够减少库存房屋数量，并更高效地周转住房库存。我们预计本财年上半年的销售速度将加快，为春季销售季节做准备，我们将继续根据市场状况管理我们的房屋、库存和开工速度。
迈克，我们年底的房屋建筑土地储备约为592,000块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制。截至9月30日，我们自有土地中的78,000块（约一半）已完工，我们的大部分期权土地将在未来几年购买时完工。我们正在根据当前市场状况积极管理我们在土地、地块和开发方面的投资。我们仍然专注于与全国各地的土地开发商建立关系，以便我们能够在他人开发的土地上建造更多房屋。本季度我们交付的房屋中，65%位于由Forestar或第三方开发的土地上，高于去年同期的64%。
我们第四季度在土地、地块和开发方面的房屋建筑投资总计20 亿美元，其中13 亿美元用于已完工土地，5.4 亿美元用于土地开发，1.2 亿美元用于土地收购。全年，我们在土地、地块和开发方面的房屋建筑投资总计85 亿美元。保罗，第四季度我们的租赁业务通过出售1,565套独栋租赁住宅和1,815套多户租赁单元产生8.05 亿美元收入，实现8100万美元税前收入。全年，我们的租赁业务通过出售3,460套独栋租赁住宅和2,947套多户租赁单元产生16 亿美元收入，实现1.7 亿美元税前收入。
截至9月30日，我们的租赁物业库存为27 亿美元，同比下降7%，其中包括3.78 亿美元的独栋租赁物业和23 亿美元的多户租赁物业。我们仍然专注于提高租赁业务的资本效率和回报。杰西卡。
Forestar是我们控股的住宅土地开发公司，我们的战略关系是我们以回报为重点的业务模式的重要组成部分。Four Star（注：应为Forestar）第四季度报告收入6.71 亿美元，售出4,891块土地，税前收入1.13 亿美元。全年，Four Star交付14,240块土地，产生17 亿美元收入和2.19 亿美元税前收入。Forestar 62%的自有土地已与Dior Horton（注：应为Dr Horton）签订合同或享有优先购买权，我们第四季度购买的已完工土地中有4.7 亿美元来自Forestar。
Forestar强大的独立资本化资产负债表、庞大的运营平台和土地供应使其能够为房屋建筑行业提供必要的已完工土地，并在未来几年内聚合显著的市场份额。
迈克，金融服务业务第四季度实现7600万美元税前收入，收入2.18 亿美元，税前利润率为34.7%。全年，金融服务业务实现2.79 亿美元税前收入，收入8.41 亿美元，税前利润率为33.1%。由于我们现在在电话会议前将补充数据演示发布到投资者网站，我们将不再在准备好的发言中回顾详细的抵押贷款指标。比尔，我们的资本配置策略是纪律性和平衡性的，以支持能够产生有吸引力回报和大量运营现金流的扩展运营平台。
我们拥有强劲的资产负债表，低杠杆率和充足的流动性，这为我们提供了显著的财务灵活性，以适应不断变化的市场状况和机遇。2025财年，我们产生了34 亿美元的运营现金流，占总收入的10%和净收入的95%。第四季度，我们以6.89 亿美元回购了460万股普通股。全年，我们回购了3070万股，价值43 亿美元，使流通股数量较去年底减少9%。我们本季度还支付了1.18 亿美元现金股息，2025财年支付了4.95 亿美元。
我们财年末的股东权益为242 亿美元，同比下降4%。然而，我们的每股账面价值同比增长5%，截至9月30日达到82.15 美元。我们拥有66 亿美元的综合流动性，其中包括30 亿美元现金和36 亿美元的信贷额度可用 capacity。我们在9月偿还了5 亿美元2.6%的优先票据，季度末债务总额为60 亿美元。2026财年我们没有优先票据到期。财年末我们的综合杠杆率为19.8%，基于我们强劲的财务状况和现金流，我们计划长期将杠杆率维持在20%左右。
我们的董事会宣布了新的季度股息为每股0.45 美元，与去年相比年化增长13%，使2026财年成为我们连续第12年增加股息。
杰西卡，展望2026财年，我们预计新房需求将反映持续的可负担性限制和CA消费者情绪，正如我们今天上午的新闻稿中所述。对于2026财年全年，我们目前预计产生约335至350 亿美元的合并收入，房屋建筑业务交付的房屋数量在86,000至88,000套之间。我们预测2026财年的所得税率约为24.5%。我们预计2026财年至少产生30 亿美元的运营现金流。我们目前计划在2026财年购买约25 亿美元的普通股，此外还将支付约5 亿美元的股息。
对于截至12月31日的第一财季，我们目前预计合并收入在63至68 亿美元之间，房屋建筑业务交付的房屋数量在17,100至17,600套之间。我们预计第一季度房屋销售毛利率在20%至20.5%之间，合并税前利润率在11.3%至11.8%之间。最后，我们预计本季度的所得税率约为24.5%。
保罗，最后，我们的业绩和地位反映了我们经验丰富的团队、行业领先的市场份额、广泛的地理足迹以及提供优质经济适用房的专注。所有这些都是我们运营平台的关键组成部分，支持我们聚合市场份额、产生大量运营现金流并向投资者返还资本的能力。我们认识到当前经济的波动性和不确定性，我们将继续以纪律性方式适应市场状况，以提高公司的长期价值。展望未来，我们对中长期住房市场持积极展望。
感谢Dr. Horton全体员工、土地开发商、贸易伙伴、供应商和房地产经纪人的持续努力和辛勤工作。让我们继续努力改进运营，在2026年为更多个人和家庭提供住房机会。我们的准备发言到此结束。现在我们将接受提问。
谢谢。此时，我们将进行问答环节。为节省时间，我们要求参会者将问题限制为一个问题和一个后续问题。在今天的电话会议中，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。
确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。今天的第一个问题来自瑞银的约翰·拉瓦洛。约翰，您的线路已接通。
早上好，各位。感谢回答我的问题。第一个问题是，当我们考虑从第四季度20%的毛利率到第一季度20%至20.5%的毛利率变化时，我是说，我们应该如何看待激励措施、土地、劳动力、材料成本，以及保修诉讼成本是否预计仍会是60个基点的阻力，或者我们应该如何看待这部分？谢谢。
约翰。
本季度诉讼带来的60个基点异常影响预计不会持续到第一季度。我们的基准是，未来保修和诉讼的影响将恢复正常水平。因此，如果您将本季度报告的20.0%利润率按诉讼影响进行调整，本季度的利润率应为20.6%。因此，我们20%至20.5%的指引意味着第一季度毛利率将略低于第四季度。这只是反映了我们所处的环境和我们看到的激励措施水平。我们本季度末的退出毛利率略低于我们进入本季度时的预期。
这就是第一季度指引所反映的情况。有道理。我的意思是，这也是日历年度中最慢的季度，所以这是有道理的。如果我们考虑本季度的开工速度，似乎下降幅度相当大。我的意思是，粗略计算，每个社区可能下降30%。如果需求超出您的预期，您能多快提高开工速度以满足需求，甚至达到中点87,000套的交付量，约翰，您知道，本季度开工量确实有所下降，这是有意为之，因为我们希望将库存调整到适当水平。
此外，您知道，为了响应我们周期时间的持续改善，我们觉得不需要持有那么多库存，而且在开工环境放缓的情况下，我们有机会与供应商合作，尝试在进入春季季节时降低建筑材料成本。随着本季度和春季的推进，我们需要增加开工量，但我们对自己的劳动力基础、社区定位和土地供应能力充满信心，能够响应市场需求。
是的，很有道理。好的，谢谢各位。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的斯蒂芬·金。史蒂文，您的线路已接通。
是的，非常感谢各位。一如既往地感谢所有细节。我想，看看您对第一季度的指引，毛利率，我认为您已经在这里解释得很清楚了，但合并税前利润对我们来说似乎仍然有些偏低。我很好奇，您对第一季度的展望是否预计租赁或四星金融服务的盈利能力会出现季节性疲软，或者在房屋建筑毛利率线以下是否有其他需要指出的因素？
我们预计租赁业务本季度会有些疲软。今年我们交付了很多，因此租赁业务今年再次倾向于下半年交付更多。因此，这肯定会对我们的合并运营利润率产生影响。然后，正如您所指出的，房屋建筑业务交付量较低，SG&A杠杆率也会降低。
明白了。非常有帮助。感谢您。第二个问题与您的自由现金流指引有关，这一指引很健康。您过去曾谈到能够实现约80%至100%的自由现金流转换率。我只是想确认我记得正确。这是否仍然符合您对未来的预期？
是的，我们预计未来的现金流转换将更加一致。今年的现金流占收入的比例总体在10%至11%之间，我们预计也将保持在这一范围内。
指引也大致在这一范围内。
好的，非常好。非常感谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的山姆·里德。山姆，您的线路已接通。
太好了。非常感谢。关于毛利率的后续问题。我只是想更深入地了解保修费用的环比上升，以确保我完全理解其中的影响因素，为什么您预计它会在第一季度恢复正常，还有，如果我错过了，能否提醒我们第一季度土地成本和建筑材料成本的预期情况。
谢谢。
当然。关于诉讼，本季度我们达成了几项大额和解。虽然不属于正常业务过程之外，但就规模而言比正常情况更大。这影响了我们诉讼准备金模型中的一些因素。因此，我们不得不增加其中一些准备金。这导致了本季度的变化。预计这些因素不会延续到下一季度。展望未来，我们对利润率的基本预期是，土地成本和房屋交付成本将继续小幅上升。
我们当然会努力通过降低建筑材料成本来抵消这一点，以应对进入新的一年。
这很有帮助。再深入了解一下激励措施项目。看起来激励措施环比有所增加。您能否区分价格折扣和利率补贴的差异？而且我知道你们在某些社区提供低至3.99%的利率补贴。我很好奇，这些远低于市场的利率补贴在第四季度是否有所增加。
谢谢。
是的，山姆。正如我们在上次电话会议中预期的那样，我们确实预计会更大力地提供3.99%的利率。这是我们一直在做的事情。我们看到积压订单中的抵押贷款利率下降。本季度开始时实际上低于5%。我们还看到总体获得利率补贴的买家比例环比略有增加。因此，这占我们第四季度总交付量的约73%，高于环比的72%。
非常有帮助。非常感谢。我将把机会让给其他人。
谢谢。下一个问题来自Zhelman and Associates的艾伦·拉特纳。艾伦，您的线路已接通。
嘿，各位，早上好。感谢到目前为止的所有细节，提前道歉，如果我重复了问题，那很抱歉。但第一个问题，订单数量相当稳健，特别是考虑到开工速度大幅下降。我很好奇您能否谈谈本季度需求的趋势，以及您是否认为同比订单增长是否表明随着利率下降需求有所改善，或者可能是激励措施策略的转变？我知道本季度激励措施有所增加。
只是好奇您是否在本季度后半段增加了激励措施，这可能推动了部分订单增长。
我认为我们在整个季度都看到了不错的需求。随着利率有些波动，情况有些不稳定，似乎头条新闻会让人们时而观望，时而行动。但正如我们所讨论的，我们在本季度大力推行了激励措施，这是我们预期的。我们在6月季度开工了相当数量的房屋，这些房屋将在9月销售和交付，我们的积压订单中还有一些将继续交付。
但我们放缓了开工速度，以反映销售环境，正如保罗所说，以调整库存位置并利用我们的生产改进。缩短周期时间的能力使我们能够更快地从开工销售到交付完成房屋。
因此，在当今环境下，我们预计今年上半年的开工量将高于我们最近的开工速度。
明白了。好的，很有道理。第二个问题，看看您对2026年交付量的指引同比略有上升，显然您的在建房屋数量大幅下降。从今天的情况来看，没有任何迹象表明2026年需求会增长。所以我很好奇您如何看待交付指引的上行和下行风险。显然这将取决于春季，但这是否更多是您认为我们有社区开放，我们想把房屋推向市场并保持机器运转，或者这实际上是您的预期，即利率下降一点，经济仍然稳健，您对今年春季的需求前景比去年更乐观？
艾伦，我想说的是，我们绝对有能力实现指引中的交付量。
当您看到我们的社区数量增长13%，并且在一段时间内一直保持两位数增长时。因此，我们不假设每个社区的吸收率会增加以实现这一指引。我们认为整个行业有生产能力实现这一目标，并且我们认为我们目前的社区流量是稳健的。消费者信心存在一些不确定性，这无疑让人们持观望态度。因此，最终将取决于春季销售季节和市场强度。但我们相信我们有能力实现我们的指引，并对我们今天的定位感到满意，即使我们的总住房库存数量较低，这也是有目的的，因为我们相信我们有能力及时交付房屋。
有道理。非常感谢。
谢谢。下一个问题来自巴克莱的马修·布利。
早上好，各位。感谢回答问题。我有一个和艾伦刚才问的类似的问题，但想在毛利率方面补充一点。显然，在住房市场没有增长的情况下，指引增长。我清楚地听到社区增长支持了这一点，但考虑到毛利率甚至低于剔除异常诉讼后的指引，
所以我想了解是否有任何信号表明增长和毛利率之间的平衡发生了概念性变化，也许您是否愿意牺牲一点毛利率来推动今年的销量增长？
我认为我们每天都在响应我们面前的市场。我们今天的社区数量增长和土地储备中可立即开工的土地数量可能是公司历史上相对于年度展望最多的。
关于未来几年的展望。我们觉得我们有很大的灵活性来利用市场中出现的优势。同时，你不能继续以零利润率运行机器，这毫无意义。
是的，明白了。好的，明白了。然后也许只是聚焦于土地成本。我想听起来环比仍有一些通胀。我只是好奇，最前端，无论是开发成本还是与土地交易对手重新谈判等，是否有趋于平稳或最终改善土地成本的前景？这何时可能对你们有利？谢谢。
我认为，马特，考虑到我们整体土地组合的混合和不同使用年限，我认为在未来12个月内不会有太大变化。我们确实看到前端开发成本有一些趋平，我们期望利用这些降低的成本，无论是我们自己开发的新土地还是通过第三方开发商开发的土地。土地估值总体上没有太大变动，但我们确实看到有机会根据市场状况重新谈判条款和时间，以控制我们的土地位置和自有土地数量。
我认为2026年我们看到的更好机会是重新谈判建筑材料成本。土地成本仍然粘性很大，我们正在尽一切努力。但我们预计随着一年的推进，建筑材料成本将会下降。
明白了。谢谢各位。
祝你好运。下一个问题来自美国银行的拉夫·贾德洛西奇。拉夫，您的线路已接通。
嗨，早上好。感谢回答我的问题。我只想问一下下半年的交付展望，似乎更多是下半年加权。您能否谈谈您假设的开工速度和社区数量？我们应该如何看待全年的节奏？
我认为总体而言，我们的开工速度需要提高，对吧？我的意思是，本季度开工14,600套，远低于我们季度所需的水平。
但同样，这是有意为之，以达到我们期望的库存水平，并对我们的产能和开工能力感到满意。但随着我们进入今年的第一和第二季度，开工量将不得不跟上或略超过销售速度。关于社区数量，我们一直看到社区数量同比两位数增长。我们预计在某个时候会放缓至中高个位数增长。但目前进入新的一年，我们仍保持两位数增长。
因此，这使我们不必计划更高的吸收率即可实现我们的销量和业务计划。
谢谢。然后只是跟进最后一个问题，您能否告诉我们土地成本的同比增长是多少，以及您预计2026年的增长是多少？
是的，我认为我们每平方英尺的土地成本同比增长了8%。正如我们所说，我们预计至少在未来一年的交付中仍将保持粘性。因此，最好的情况是中个位数增长，但也可能继续保持高个位数增长，因为这最终需要更长时间才能反映在我们的交付中。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Wolf Research的特雷弗·阿林森。特雷弗，您的线路已接通。
嗨，早上好。感谢回答我的问题。第一个问题是关于德克萨斯州的需求。我们听到一些建筑商称德克萨斯州是较弱的市场之一，但你们的中南部订单同比增长11%。所以您能否谈谈您在那里看到的情况，是强劲的订单表现决定更倾向于销量，还是您有很强的社区数量增长。您是否看到很多增长来自德克萨斯州？只是任何关于是什么推动了相对于其他建筑商较弱评论的良好订单增长的评论？
特雷弗，我会把德克萨斯州描述为与许多市场和地区一样，情况不稳定。
市场之间各不相同。如您所见，我们的利润率中，为了推动第四季度的吸收率，我们确实加大了激励措施，整个州仍然有一些亮点，但其他地区我们和行业仍需要在未来几个月内消化较高的库存水平。
好的，谢谢。第二个问题。您谈到本季度降低了库存。但您现在也在谈论提高开工速度。因此，这可能表明您对当前库存水平感到满意。
相对于更广泛的行业需求，您认为最近开工速度的降低是否使库存与当前需求状况更加一致，或者您认为，特别是在一些较弱的市场，2025年底和2026年初库存是否仍有进一步下降的空间？
我确实认为开工量的减少有助于平衡各个市场的库存。再次强调，这是逐个市场的。总体而言，我们开工量的放缓也让我们有机会重新定价一些建筑材料成本。
我们出售房屋、开工房屋和提高开工速度的能力取决于销售环境和降低垂直建设成本的能力，以便我们能够开工房屋。因此，我预计库存平衡将有助于支持在12月和3月季度增加开工量的背景。
我认为我们有很多关于建筑商今天更加理性的讨论。是的。所以我们看到整个行业总体上在调整库存，因此我们不会在大多数市场出现供应过剩的情况。
感谢所有细节，祝未来好运。
谢谢。下一个问题来自花旗的安东尼·佩蒂纳里。安东尼，您的线路已接通。
早上好。您的回购指引为25 亿美元，我认为这明显低于您2025年可能最终的回购金额，尽管现金生成可能同比相似。这只是年初的谨慎，还是在年初之前，更广泛地说，您能否谈谈2026年的资本配置优先事项，比如增加土地购买开发或其他想法？
是的。
我们在2025财年回购了43 亿美元。25 亿美元的指引较低。这完全由我们今年的现金流决定。我们曾多次表示，2025财年初我们有一个独特的情况。我们年初的流动性水平高于正常水平。因此，我们觉得有一些缓冲来利用它。我们利用股价低得多的时候购买股票。2025财年初我们的杠杆率也低于目标。因此，我们的资产负债表有一些空间，我们确实增加了杠杆率，并利用这些现金进行股票回购。
因此，2025财年我们有一些独特的机会可以利用，利用股票价格的错位。但展望未来和长期，我们的股票回购和股息将由我们的现金流水平决定。现在，进入新的一年，每年的业务计划都有潜在的上行和下行风险。但目前，我们的基准是预计产生30 亿美元的现金流，并基本上将其分配给股东：25 亿美元的股票回购，5 亿美元的股息。这是我们进入新一年的基准。
然后我们将根据春季市场的表现以及最终的现金流生成情况进行调整。好的，这非常有帮助。然后，当我查看您各地区的净销售订单同比增长时，看起来除了东南部，其他地区的销售订单增长都相对强劲。我只是想知道您能否提供更多关于东南部的细节，是否有更强或更弱的大都市区，或者特定的库存挑战，或者您能否提供该地区的任何细节以及您对拐点的可见性。
通常在东南部，佛罗里达州是公司的重要组成部分，也是东南部地区的重要组成部分。我们报告说佛罗里达州的一些市场面临一些库存平衡问题。值得注意的是，杰克逊维尔和佛罗里达西南部有一些过剩库存，需求吸收这些库存需要一段时间。所以这就是你在东南部当前季度业绩中看到的情况。
好的，这很有帮助。我将把机会让给其他人。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的迈克尔·雷霍尔特。迈克尔，您的线路已接通。
太好了。
谢谢各位。感谢回答我的问题。首先，我想回到毛利率，但从一个角度来看，我们强调了土地成本持续通胀的前景，希望可以通过降低劳动力材料成本来抵消。我想了解，理论上，假设从现在开始，即第一季度预期的20%至20.5%的毛利率，如果土地成本增长，比如说中高个位数，您需要多少建筑成本的降低才能抵消，以便毛利率在没有更好定价帮助的情况下保持平稳？
我认为，如果没有任何定价或激励措施的减少或建筑商远期融资成本的降低，我认为你需要看到3%至5%的建筑成本降低，我们将看看全年的情况如何。
但我确实看到我们的供应商有兴趣随着我们的开工速度增加而增加供应，我的意思是，这对行业有好处，他们认识到他们已经与我们合作，尽我们所能用更经济实惠的房屋取代我们今天出售的房屋。这确实是最终目标，即为更多人开放住房所有权。所以你知道，我们确实看到有机会平衡未来12个月土地成本增加的现实。
感谢。保罗，第四季度建筑成本同比是多少。
我们同比下降1%，环比持平。全年下降约1.5个百分点。
好的，这很有帮助。然后我想第二个问题是关于一些地区评论，我想您说过德克萨斯州仍然不稳定，佛罗里达州有一些痛点。我想知道这两个市场是否是您认为目前足迹中最具挑战性的，或者加利福尼亚州和太平洋西北地区的情况如何？以及与三个月前相比，您现在看到的情况是更好还是更糟，略微更好，略微更糟。我认为加利福尼亚州也有些困难。
我认为我们在中西部和中大西洋地区看到了一些 strength 或至少稳定。
我认为，与三个月前相比，今天的情况类似，你知道，确实不稳定。我的意思是，有很多头条新闻和噪音。你知道，我们本期望看到抵押贷款利率下降带来更大的推动，最近利率确实进一步下降，希望这能让更多人摆脱观望，进入购买区间。
但我们确实看到销售办公室有兴趣，我们确实看到人们在寻找住房。
太好了，谢谢。谢谢。下一个问题来自Seaport Research Partners的肯·泽纳。肯，您的线路已接通。
早上好，各位。早上好，肯。如果可以的话，我想退后一步，因为订单增长了。在充满挑战的市场中，这是一件大事。但是，我们能否先问第一个问题，20%的毛利率指引。虽然环比下降，但实际上在历史行业范围内是正常的。
那么，考虑到您已经提高了资产效率，高达三分之二的土地是购买已完工的，您是否认为这实际上可能是更正常的利率？另外，您能否谈谈许多房屋建筑商描述的消费者信心。在我看来，达拉斯的就业增长是历史水平的一半。凤凰城过去六个月持平。拉斯维加斯有点负增长。我问这个是因为，我们是否实际上处于一个环境中，虽然利率和可负担性很重要，但就业增长并不多。
所以这更像是传统的经济放缓。
我认为就业增长肯定，我的意思是绝对会影响新家庭形成和消费者信心，在那些市场看到持平，这将影响未来需求，仍然对我们在各个市场的定位和经济适用价格点以及住房需求感到非常满意。但最终，是的，肯，我们需要看到持续的可持续就业增长来推动住房市场的增长。关于20%的问题，我认为我们。
基于过去一两年住房市场的中断，我们对目前的利润率状况感到相当满意，我们已经相应调整。你知道，我们仍然产生的底线利润率总体上比我们过去的历史正常水平要好。现在还不准备确定任何底部，但我们确实对长期平均可持续更高的税前利润率感到满意。
好的，然后我想您说激励措施上升了120个基点，我知道您过去没有量化过。我认为如果您这样做会很好。但您过去说过高个位数。我们现在是否处于120个基点的增长，使我们进入低两位数的激励措施。
不，环比增加了110个基点，总体上仍然是高个位数百分比。
没有具体说明，我认为是正确的？
不，我的意思是我们给你的毛利率细节显示了我们核心的土地层面毛利率，以及我们已经谈到的诉讼成本等影响毛利率的因素。我们还在补充演示中细分了外部经纪人佣金。所以你会看到110个基点中的10个基点与经纪人佣金增加有关，这在我们试图推动销售时是可以预期的。
非常感谢。
谢谢。下一个问题来自高盛的苏珊·麦克劳里。苏珊，您的线路已接通。
嗨，各位，我是查尔斯·佩龙。代表苏珊，感谢回答我的问题。首先，我想讨论您在市场份额较大的较小市场的运营表现。过去几年您在这些市场取得了成功。您能否谈谈与较大市场相比，您在这些市场看到的机会，以及这如何影响您明年跑赢市场的能力？
是的，我认为当我们只是看看一些部门的开始实际预期或预算时，能够实现预期吸收率的水平更高，当我们处于竞争较低的环境中，我们可以对市场做出反应，无论是向上还是向下，并更好地控制其中一些库存。
我们在其中一些市场看到了相当稳健的表现，并对我们的地理足迹感到满意。你知道，过去几年我们已经相当大地扩展到了一些二级市场，很高兴看到我们的部门和团队在这些市场成熟。明白了。其次，我想深入了解ASB。考虑到3%的交付增长和明年持平的收入指引，这表明2026财年ASP压力可能持续。我想。
首先，这是一个合理的假设吗？更广泛地说，如果市场状况持续，您预计2026年ASP将如何趋势？这在多大程度上是由同类定价与混合相对影响驱动的？
是的，我的意思是我们继续努力关注可负担性。这是当今市场的限制因素之一。因此，我们的ASP一直在下降，原因包括房屋面积变小和房屋混合以及我们提供的激励措施水平。因此，我们的基本假设是，由于同样的原因，2026财年ASP将继续净下降。
感谢您的时间。谢谢。
下一个问题来自ORBC的迈克·达尔。迈克，您的线路已接通。
太好了。感谢回答我的问题。我还有一个关于开工和库存动态的后续问题。你们在本季度大幅减少库存方面做得很好。同时，您承认您确实需要提高开工速度以符合年度指引。因此，这仍然缺乏市场改善，表明您将增加期房开工，我理解这是季节性正常的。但我想更好地了解在当前市场动态下，您对在第一季度增加期房开工的舒适度，
我会说我们的首选路径是在流程早期出售房屋并积累更多积压订单。无论这些房屋是期房还是已售房屋，我们都需要看到开工量增加。但是，凭借我们建造房屋的速度和交付日期的可预测性，即使是新开工，我们也不需要持有那么多期房，并对我们拥有的期房数量感到舒适。你知道，我们将随着销售情况管理期房数量。
明白了。好的。然后作为后续，您确实披露了在南卡罗来纳州收购SK Builders。我想知道您能否更多地评论您期望从中获得多少贡献，然后退后一步，您已经做了很多这样的整合收购，以帮助在地方层面巩固市场份额并巩固增长。也许给我们一个更广泛的观点，您如何看待自己的并购和巴尔的摩前景。
我认为SK收购极大地帮助了我们在南卡罗来纳州格林维尔市场的定位。
你知道，我们获得了大约150套房屋库存，另外400块土地。然后这些在建房屋的销售订单，你知道，其中约三分之二已售出。你知道，然后我们控制了格林维尔市场的另外1300块土地和良好社区。这将帮助，你知道，进一步利用我们在格林维尔的运营平台。在那里发生的事情，你知道，我们继续寻找这些整合机会，以加速向全国各地市场交付房屋的速度。我们倾向于以比一些小型建筑商更高的速度运营他们的资本结构、成本结构，他们在资本和成本方面有一些限制。
因此，这对我们的平台非常有利。我们希望看到那些擅长小型本地房屋建筑的人通常也擅长本地规划和一些开发业务，并将他们的业务与规划开发和房屋建筑分离，在我们和他们之间分配，这对卖方和医生来说是长期双赢的。
如果有人不熟悉，那是一项10月的交易，不是在本季度发生的。所以是在年底之后。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自KBW的杰德·拉赫马尼。杰德，您的线路已接通。
非常感谢。我想问您关于利率的看法，以及您是否认为抵押贷款利率的下降会转化为进一步的抵押贷款补贴。换句话说，您是否会将这种改善传递给新房市场的买家，以维持与现有市场的相对地位，或者您认为这些较低的利率是否会缓解一些激励措施压力。
杰德，你知道，在我们大多数社区，我们仍然在解决月供问题。
因此，你知道，提供低于市场的利率并解决人们能够负担的月供，这是我们将继续做的事情。你知道，如果在当前环境下利率下降通常意味着我们提供的利率成本略低，我们仍然主要提供约3.99%的低利率，我们将拭目以待。我认为可能两者兼而有之。换句话说，如果我们需要进一步降低以推动月供，以打开我们在社区层面寻求的吸收率，以推动我们想要的回报，那么我们将继续这样做。
如果利率下降，我们能够降低激励措施，我们将利用其中一些。因此，我预计展望未来将是一种平衡。
在激励措施组合的买家偏好方面，您是否看到转向直接降低房屋基准价格或其他领域的 savings，而不是抵押贷款补贴？
我认为对于我们的买家来说，再次回到月供。
最具吸引力的月供是利率更低。
我认为，从长远来看，这对房主是有益的，因为他们偿还更多的本金。我认为总体而言，这是一个坚实的激励措施，可能人们最感兴趣的仍然是较低的利率。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Wedbush的杰伊·麦坎利斯。杰伊，您的线路已接通。
嘿，早上好，各位。所以，只是想跟进您的评论。我想是比尔，您说本季度末的毛利率退出率低于你们的预期。
这更多是激励措施，土地成本更高吗？也许谈谈这个，以及您在10月到目前为止看到了什么，
你知道，在同类基础上，我们比第四季度指引的低端低了约40个基点。其中大部分，我们会将其归因于激励措施。为了获得关闭所需的销售，我们需要产生2025财年的回报，最终比我们进入本季度时预期的要多。
因此，进入第一季度，我们将尽力取得平衡，但我们第一季度的起点比进入第四季度时更低。
明白了。好的。然后我不记得是谁发表了这一评论，但关于较低的利率似乎推动了一些流量，但可能没有转化，我想知道你们从实地听到了什么？为什么人们不愿意触发购买？我知道我们都已经讨论了信心问题，但你们从实地听到还有其他因素阻止人们站出来购买房屋吗？
在某些情况下，他们想买房。
这是他们能负担的付款的资格问题。所以错误地说我们正在解决付款问题，当我们能够调整他们可以负担的付款时，他们被迫这样做并采取行动。其他买家，随着利率波动，他们认为也许我应该等待利率下降。也许我现在负担不起，因为利率飙升。我认为如果利率下降，我们将看到现有房屋方面的交易量增加，这有助于人们搬迁并四处流动。
这些人然后会在其他地方寻找不同的住房选择。我们看到很多有房屋出售条件的人进来，想买房但不能卖掉他们的房子。
明白了。好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自德克萨斯资本的亚历克斯·里格尔。亚历克斯，您的线路已接通。
谢谢。您的买家使用可调利率抵押贷款的百分比是多少，过去12个月有何变化？
当然，从本质上的零上升到本季度交付量的中高个位数百分比。我们推出了一些与利率补贴相关的新ARM产品。我认为我们的基本情况是这个百分比将继续上升，但不会急剧上升。
其次，当您加快开工速度时，您能否评论平面图的平均平方英尺。您是否有很大变化，或者您是否预计在可预见的未来房屋会适度变小？
我会说适度变小。你知道，我们的平方英尺在过去12个月继续略有下降，但没有显著变化。我认为你知道我们今天的位置和我们的开工情况，将是社区中较小的一端，但我们将响应市场。能够在流程早期出售房屋的好处是，这使我们能够更响应市场，而不仅仅是响应我们已经选择的库存。
非常感谢。
谢谢。今天的问答环节到此结束。现在我将把电话转回保罗·罗曼诺夫斯基进行总结发言。谢谢，保罗。
感谢大家今天参加电话会议，我们期待在1月20日星期二再次与您分享我们的第一季度业绩。祝贺Dr. Horton全体员工2025财年取得成功。由于你们的努力，我们刚刚完成了连续第24年作为美国最大的建筑商。很荣幸能在这次电话会议上代表你们，我们期待在2026财年共同取得一切成就。
谢谢。
今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。