Stephen Swett（投资者关系）
Michael J. Escalante（总裁、首席执行官）
Javier F. Bitar Hirmas（首席财务官兼财务主管）
Dan Byun（美银证券）
Michael Goldsmith（瑞银）
Anthony Howe（Truist Securities）
各位下午好，欢迎参加Peakstone Realty Trust 2025年第三季度 earnings 电话会议及网络直播。所有参会者将处于仅收听模式，如有需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，请在电话键盘上按星号键然后按1，如需撤回问题，请按星号键然后按2。另外，请注意今天的会议正在录制。现在我将把会议转交给投资者关系部的Steve Sweatt。
请继续。下午好，感谢大家参加Peakstone Realty Trust 2025年第三季度 earnings 电话会议及网络直播。今天早些时候，我们已在公司网站（www.pkst.com）的投资者页面发布了 earnings 报告、补充材料和更新的投资者演示文稿。如有任何问题，请通过irkst.com联系我们的投资者关系团队。公司将在今天的网络直播中发表前瞻性陈述，其中包括任何非历史事实的陈述。此类前瞻性陈述基于涉及风险和不确定性的预期，可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关与我们业务相关的风险的进一步讨论，请参阅我们的Form 10K年度报告以及向SEC提交的后续文件。
此外，在本次电话会议中，公司可能会提及某些非GAAP财务指标，如运营资金（Funds from Operations，FFO）、调整后运营资金（adjusted funds from Operations）、EBITDA Re、调整后EBITDA Re以及同店现金净营业收入（Same Store Cash Net Operating Income）。您可以在公司的 earnings 报告和向SEC提交的文件中找到这些非GAAP财务指标与最新可比GAAP数据的表格调节。今天参加会议的有首席执行官兼总裁Mike Escalante以及首席财务官Javier Bitar。接下来，我将把会议转交给Mike。
下午好，感谢大家参加今天的会议。我们向专注于工业户外存储（iOS）领域增长的纯工业房地产投资信托（REIT）的战略转型继续推进。截至10月31日，我们的工业投资组合产生了超过60%的平均基本租金（ABR）。通过有纪律的办公楼销售、强劲的iOS租赁和有针对性的iOS收购，我们加强了资产负债表，减少了约4.5亿美元债务，并在备考基础上将总杠杆率提高至5.4倍。凭借充足的流动性和不断增长的iOS投资渠道，我们对我们的战略以及为股东持续创造价值的能力保持信心。
在第三季度期间及之后，我们继续在办公楼处置方面取得进展。截至10月31日，我们已出售12处办公楼物业，总价值约3.63亿美元，投资组合中仅剩12处办公楼物业。包括现有租户在内的买家兴趣浓厚，我们预计将在今年年底前完成大部分这些物业的出售。少数交易可能在2026年第一季度完成，现在让我转向我们的iOS投资组合，其市场基本面仍然稳健。以强劲的租户需求和持续的供应限制为特征，这些动态继续保持低 vacancy 率并支持健康的租金增长。
在这种背景下，我们继续在iOS运营和再开发投资组合中取得强劲业绩。本季度，我们在iOS投资组合中执行了新租约、续租和主动租约修改，产生了超过100万美元的增量iOS平均租金收入（AVR）。这些交易使iOS运营投资组合达到100%出租率，总体而言，现金基础上的加权平均续租价差为116%，GAAP基础上为120%。让我详细介绍推动这些结果的交易。在费城，我们签署了一份新的八年租约，涉及1.6可用英亩，预计在房东改进完成后于2026年第一季度开始。
该租约包括7.7%的平均年租金增长，并填补了我们iOS运营投资组合中唯一的 vacancy。在休斯顿，我们执行了一份新的5.1年全场地租约，涉及10可用英亩。先前的租约原定于2028年到期，并包含低于市场的固定利率续租选项，为捕捉嵌入价值，我们主动终止了该租约，同时以现金基础9%和GAAP基础7%的续租价差替换为新租约。新租约包括3.5%的年租金增长；在佐治亚州诺克罗斯，我们主动缩小了现有租户的面积，为其续租两年，同时为剩余面积签署了一份新的两年租约，使8.7可用英亩保持完全出租。
这些交易共同产生了现金基础239%和GAAP基础251%的强劲续租价差，加权平均年增长率为3.3%。在我们的iOS再开发投资组合中，我们在佐治亚州萨凡纳的物业签署了一份全场地租约，该租约于7月开始。先前已披露，该租约带来超过50万美元的增量ABR，年租金增长4%。总体而言，这一表现凸显了我们推动内部增长并捕捉iOS投资组合中按市值计价机会的能力。我们打算在推进战略的过程中巩固这一进展。现在转向收购，让我简要介绍本季度我们以总计约5800万美元收购的三处iOS物业。
亚特兰大物业是一处27可用英亩的场地，收购价约为4200万美元。交易完成时，该物业由两名租户100%租赁，加权平均租约期限（Walt）为五年，加权平均年租金增长率为3.8%。夏洛特港物业是一处9.2可用英亩的场地，收购价约为1040万美元。交易完成时，该物业由三名租户100%租赁，加权平均租约期限为6.8年，加权平均年租金增长率为3%。后两项收购先前已披露。我们的第三项收购是位于佛罗里达州东海岸皮尔斯堡的一处2.5可用英亩的场地。我们以530万美元收购了该物业。
它包括升级的场地空间和一座新装修的支持场地运营的建筑。该场地由单一租户完全租赁，用于存储和分销暖通空调（HVAC）及 plumbing 用品。租约剩余期限约为10年，包括2.5%的年租金增长。现在转向我们的传统工业投资组合。本季度，作为持续投资组合优化的一部分，我们以约7200万美元出售了三处物业。这些资产包括两处灵活办公物业和一处制造设施，位于巴尔的摩、底特律和克利夫兰市场，综合资本化率为6.9%。
每项资产都出售给了专注于长期净租赁的买家。这些交易反映了我们持续努力提升传统工业投资组合整体质量的举措。我们在管理这些资产时保持纪律性和机会主义，与我们在所有房地产中的做法一致。展望未来，我们预计传统工业投资组合不会出现大规模销售活动。接下来，我将把会议转交给Javier，由他介绍我们的财务业绩和资本市场活动。Javier。
谢谢Mike。首先，我想解释一下本季度我们报告中的一个细微差别。截至9月30日，我们拥有的16处剩余办公楼物业（均被归类为持有待售）以及我们在此之前出售的11处办公楼物业均被归类为终止经营业务。因此，这些资产及相关结果在所有列报期间的财务报表中单独列报。现在，在转向反映季度末后完成活动的一些备考指标之前，我将介绍本季度的几个关键财务亮点。本季度，来自持续经营业务的总收入约为2580万美元，其中不包括来自办公楼终止经营业务的约2520万美元收入。
归属于普通股股东的净收入约为350万美元，即每股0.09美元。FFO约为1830万美元，即稀释后每股0.46美元。核心FFO约为1910万美元，即稀释后每股0.48美元。AFFO约为1860万美元，即稀释后每股0.47美元。同店现金NOI与去年同期相比增长3.7%。转向季度末的资产负债表，总流动性约为4.38亿美元，包括现金和可用的循环信贷额度。不包括受限现金的现金余额约为3.26亿美元，可用的循环信贷额度约为1.12亿美元。
我们的未偿债务总额约为10.5亿美元，其中包括8亿美元的无担保信贷额度债务，其余为无追索权有担保抵押贷款债务。扣除现金后，我们的净债务约为7.25亿美元。截至季度末，76%的债务为固定利率，包括总额5.5亿美元的远期启动浮动利率转固定利率互换的影响，这些互换将我们无担保债务的SOFR转换为3.58%的固定利率。这些互换于今年7月1日生效，并将持续至2029年7月1日，除非我们选择在未来偿还债务时终止它们。
考虑到这些互换后，我们所有债务（包括有担保和无担保债务）的加权平均利率约为5.46%。接下来，我想提一下某些季度后活动的影响。季度末之后，我们利用办公楼处置所得款项额外偿还了2.4亿美元的无担保信贷额度债务。备考基础上，在此次偿还和其他季度后活动之后，我们的未偿债务总额为8.11亿美元，净债务为6.15亿美元，总流动性为4.2亿美元，净债务与调整后EBITDA Re比率约为5.4倍，低于我们6倍的目标水平。
此外，我们想就剩余办公楼销售的时间、金额和所得款项用途提供一些说明。正如Mike所提到的，我们预计在今年年底前完成大部分这些销售，少数交易可能在2026年第一季度完成。这些交易的总所得款项预计在3亿至3.5亿美元之间，我们打算通过使用其中约2.5亿至3亿美元的款项偿还债务来进一步加强资产负债表。最后，第三季度，正如先前宣布的那样，我们于10月17日支付了每股普通股0.10美元的股息。
董事会还批准了第四季度股息，每股普通股0.10美元，将于1月19日支付给12月31日登记在册的股东。现在，我将会议转回给Mike。
谢谢Javier。本季度对Peakstone而言是另一个里程碑。随着工业资产现在产生我们60%的ABR，我们的战略仍然专注于iOS领域的增长，并得到强劲的供需基本面支持。我们的iOS市场洞察力、租户关系和执行能力使我们能够捕捉机会、推动增长并为股东创造价值。接下来，我们将开启提问环节。操作员。
现在我们开始问答环节。如需提问，请在电话键盘上按星号键然后按1。如果使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如需撤回问题，请按星号键然后按2。此时，我们将稍作停顿以整理提问名单。我们的第一个问题来自美国银行的Dan Byun。请继续。
嗨，各位。谢谢回答我的问题。从准备好的发言来看，你们似乎将额外偿还2.5亿至3亿美元的债务。我们应该期待何时加速iOS收购，或者当前水平是否是一个良好的运行速度。
好的。Dan，感谢参加会议。我认为我们现在的实际情况是，如你所知并提到的，我们有充足的流动性，而且我们的债务比率低于长期目标。所以，我们将继续进行有纪律的管理。我们将在增长管理和资产负债表强化方面保持纪律性。如你所知，我们在这方面的做法并非直线式的。但如果你回顾今年第一季度，我们的比率曾高达7:1。
我们很高兴能够将其降至5.4%的比率。这给了我们一些余地。
明白了。谢谢。恭喜你们将杠杆率降至目标以下。我想回到收购方面，你们是否看到对iOS资产的竞争加剧？如果是，你们看到的是同样的私人买家还是可能的再参与者？
是的，我不认为这可以称为竞争加剧。我认为只是更多的接受度。我认为另一种看待方式是，贷款机构社区也更接受了。我上个季度也提到过这一点，这似乎正在自我延续。所以，我们在处理这些问题时具备的能力之一是，我们有一个非常灵活的资产负债表来应对。我们已经表明我们可以处理相对较大的事情。
并不是说我们一定要这样做，但这些因素，再加上我们的平台在全国范围内的覆盖，使我们能够看到全国各地的大量活动，并真正采取非常有纪律的方法。
非常感谢。
不客气。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请继续。
下午好。感谢回答我的问题。又是一个同店NOI强劲增长的季度。随着你们实施投资组合优化，你们认为投资组合的可持续同店NOI增长率是多少？以及你们认为何时能有足够的可见性开始提供相关指引？谢谢。
好的，Michael，我们理解你正在寻找这些信息。如你所知，我们的业务一直在经历重大变革，目前我们不提供指引，但我认为我们提供了相当多的信息。我们非常透明。所以我认为我们为你提供了相当多的指标。如果你查看我们的补充材料和投资者演示文稿，试图获取我们在这方面能提供的尽可能多的信息，我们在投资者演示文稿中列出了我们看到的增长。我认为你本质上拥有将这些信息整合起来的工具。明白了。
谢谢。又是一个强劲的租赁季度，有不错的租约价差和强劲的增长，但看起来你们在物业再开发时不得不投入一些资金，另一个需要一些房东工作。所以我只是想了解一下，比如是否有租户改进费用，或者只是考虑你们投入资金的回报以及你们从中获得的租约条款。
是的，我认为，老实说，总体而言，除了我们的再开发机会之外，我们不得不花费的资金少得让我们感到惊讶，即使在再开发机会内部也是如此。到目前为止，在我们的一些租约中，我们能够达成相当多的交易，坦率地说，没有租户改进费用（TI），停机时间也很短。总的来说，人们提到的关于iOS的属性，在我们看来，坦率地说，经受住了时间的考验。当然，这通过我们一整年运营投资组合的能力得到了证明。
所以总的来说，我会告诉你，我们对在租金上涨、停机时间少、场地兴趣以及我们在主动管理方面所做的一切方面取得的全面成果感到非常满意。我可以就此继续说下去，但现在就先说到这里。
非常感谢。祝第四季度好运。
非常感谢，Michael。
再次提醒，如有问题，请按星号键然后按1加入队列。我们的下一个问题来自Truist的Anthony Howe。请继续。
嘿，Mike。嘿，各位。恭喜本季度的业绩。Mike，我之前可能听错了，但我想你提到你们将有大约3亿、3.3亿、3亿美元来自办公楼销售的款项来偿还债务。这是第四季度3.3亿美元的资产销售吗？这是你们的预估吗？
是的，我会。所以是的，你听到的是对的。那是我们正在出售的剩余12处资产的净收益。
Anthony，范围在3亿至3.5亿美元之间。我们表示，我们计划用其中约2.5亿至3亿美元来偿还债务。所以那是未来的销售。
好的，所以这是在你们已经宣布的1.16亿美元之外的，对吗？
没错，是的。
好的。你们对实现该定价范围的信心如何？是否有任何活跃的意向书（LIS）或显著的租户兴趣支持该估值？
是的，Anthony，我们对此感觉相当良好。几乎每一处资产目前都在进行中，我认为正式来说，其中一半已正式处于可控状态，但所有资产都在进行中。
非常感谢。
不客气。
谢谢。
问答环节到此结束。我将把会议转回给管理层作总结发言。
非常感谢。感谢大家今天抽出时间。对我们来说，这是一个非常令人兴奋的季度，能够向大家讲述我们在各个方面的成功，包括有纪律的办公楼销售、iOS租赁的强劲执行以及在iOS子领域进行的有针对性收购。所有这些对我们来说，确实为投资者带来了出色的第三季度业绩。谢谢，我们对未来充满期待。谢谢。
本次会议现已结束。感谢参加今天的演示。现在您可以挂断电话了。