Brent Maedl（公司财务与投资者关系总监）
John D. Moragne（首席执行官兼董事）
Ryan M. Albano（总裁兼首席运营官）
Kevin Fennell（执行副总裁兼首席财务官）
John Kim（BMO Capital Markets）
Upal Rana（KeyBanc Capital Markets）
Anthony Paolone（JP Morgan）
Caitlin Burrows（Goldman Sachs）
Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
Jay Kornreich（Cantor Fitzgerald）
Ryan Caviola（Green Street）
Eric Borden（BMO Capital Markets）
您好，欢迎参加Broadstone Net Lease 2025年第三季度业绩电话会议。我是Elliot，今天担任您的操作员。请注意，今天的会议正在录制中。现在我将把会议转交给Broadstone的公司财务与投资者关系总监Brent Maedl。请开始。
感谢各位今天参加Broadstone Net Lease 2025年第三季度业绩电话会议。在今天的会议上，您将听到首席执行官John Morana、总裁兼首席运营官Ryan Albano以及首席财务官Kevin Fennell的准备发言。三人都将参与本次会议的问答环节。提醒一下，以下讨论和问题解答包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性因素影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。我们提醒您不要过度依赖这些前瞻性陈述。
有关可能导致此类差异的风险因素的详细讨论，请参阅我们的SEC文件，包括截至2024年12月31日的10K表格以及截至2025年3月31日的10Q表格。请注意，此类风险因素可能会在我们的季度SEC文件中更新。本次电话会议中提供的任何前瞻性陈述仅在本次会议当天做出。话不多说，我将把会议转交给John。
谢谢Brent，各位早上好。首先，我要感谢所有参加或收听我们第二季度业绩电话会议的人。那对BNL来说是一次重要的会议，我的准备发言确实比平时长，但我觉得有一些重要的信息需要传达，也感谢收到的积极反馈。考虑到上次发言较长，且我们即将于12月2日举行投资者日活动，本季度的准备发言特意简短一些。我很高兴地宣布，本季度业绩再次表现强劲，这反映了我们差异化增长战略的持续成功，以及我们团队深厚的专业知识和战略敏锐度。
我们的运营方式始终旨在回答投资者关于我们团队、战略或为股东创造有吸引力长期价值的能力的任何问题。我们为迄今为止所取得的成就感到自豪，但我们同样决心在本季度将BNL推向更高水平。我们在具有吸引力的增值收购和开发项目管道中投资了2.04亿美元，收取了100%的租金，解决了At Home和Claire's的问题，所有租约均被承接，且未因这两家公司产生坏账，并实现了合同租赁义务1.2%的连续季度增长，这推动季度每股AFFO（调整后运营资金）与2024年第三季度相比增长了5.7%。
由于我们的强劲执行力，正如您昨晚在我们的公告中所见，我们将2025年全年每股AFFO指引上调至1.49-1.50美元，代表全年增长4.2%-4.9%。在年初至今的基础上，我们已投资5.526亿美元，其中包括约3.534亿美元的新物业收购、1.502亿美元的定制开发项目、4070万美元的过渡性资本以及830万美元的创收资本支出。无论是在常规收购还是定制开发管道中，我们都获得了增值收益率。在第三季度的新物业收购中，加权平均初始现金资本化率为7.1%，加上强劲的租赁条款和顶级年度租金增长，这些收购的加权平均直线收益率达到8.2%。
我们的定制开发管道的估计回报甚至更好，初始现金资本化率为7.5%，直线收益率为8.9%。我们的定制开发项目继续成熟，为我们提供了长期高质量的低风险价值创造增长，正如我反复强调的那样，这不仅能反映当前年度投资组合的AFFO增长情况，还能反映未来几年的增长情况。2025年至今，我们已启动了7个不同的定制开发项目，预算部署金额为2.567亿美元。此外，我们还有多个新项目已签订意向书，并已通过前瞻性股权投资的形式投入约4100万美元过渡性资本，用于一个令人兴奋的潜在开发项目的前两个阶段，该项目收益率为7.8%。
稍后Ryan将详细介绍。第三和第四阶段计划在未来几周内完成，额外投资约4400万美元。我们的定制开发管道中还出现了许多有吸引力的机会，这让我们对今年年底和2026年上半年充满信心。综合来看，我们正顺利实现2025年5亿美元的目标，为2026年及以后的持续成功奠定基础。展望未来，我们相信，由于几项长期趋势和有利的市场动态，我们以工业为重点的战略和差异化定制开发项目将为我们提供可观的增长平台。
电子商务仍然是稳定的推动力，对配送和物流资产的持续投资主要集中在达拉斯-沃斯堡、亚特兰大、芝加哥以及东北部等主要物流枢纽，所有这些都反映在我们不断增长的工业定制开发管道中。在制造业方面，回流趋势继续升温，我们在投资管道和现有投资组合中都看到了更多由此产生的机会。回流还将产生有益的连锁反应，因为这些投资将推动附近对物流和配送设施的额外需求。我们对前进的方向感到满意，并相信我们已做好充分准备，利用我们的战略和团队所带来的价值创造机会。转向资本市场，本季度我们成功重返投资级债券市场，完成了3.5亿美元5%利率的2032年到期高级无担保票据的公开发行，获得近7倍超额认购。
这次发行和我们的业绩进一步验证了公司的实力和战略的吸引力。在股权方面，我们继续评估发行新股与增值资本循环机会，以支持我们的增长计划。除了过去几天，今年股价稳步上涨，我们的股票交易价格处于更具建设性的水平，反映了市场对BNL的情绪改善以及投资者对我们长期战略的信心增强。近期股价上涨，加上强劲的投资管道和有利的债务资本市场，可能会促进我们在股权资本市场的更多活动，可能通过利用我们现有的ATM（在市场发行）额度。
同时，我们仍然专注于严格控制资本成本，确保任何新投资或融资都能为股东价值带来增值。我们将继续评估机会性处置，将成熟或非核心资产的资本循环到与我们战略重点一致的增值投资机会中。我们的定制开发资产是这种平衡方法的重要组成部分。我们可以选择将这些优质资产作为更传统的长期净租赁投资持有，或者在项目完成后以有吸引力的稳定估值将其货币化。我们的目标是开发收益率与稳定价值之间的利差超过100个基点，这代表了额外的价值创造层，这在净租赁领域是罕见的，我们期望通过资产净值增值或资产出售时的积极资本循环来实现这一价值。
我相信，将积极的股权资本市场活动与通过机会性处置进行的审慎资本循环相结合，将使我们能够提升投资组合质量、加强资产负债表，并为股东带来可持续的长期回报。自管理团队成立以来，我们取得了长足的进步。自2023年初以来，我们实现了超过30%的总股东回报，在净租赁领域处于领先地位。在此期间，年初至今的总股东回报接近20%。这些都是令人难以置信的回报，反映了团队的辛勤工作和创造的价值。
然而，尽管有这些回报，我们的市盈率仍低于平均水平。因此，简单地说，我们相信Broadstone Net Lease的股价仍有很大的上涨空间，我们期待在未来几个季度和几年中抓住这一上涨空间，并兑现我们团队、战略和投资组合的承诺。话不多说，我将把会议转交给Ryan，他将详细介绍我们的投资管道战略和现有投资组合表现。
谢谢John，感谢大家今天的参与。我将从我们的定制开发管道和差异化投资战略开始。自从2024年9月我们为UNFI打造的首个定制开发项目稳定以来，我们通过现有和新的合作关系继续扩大定制开发管道，截至今天已启动10个新项目，总估计投资3.746亿美元。我们活跃的、已承诺的定制开发管道将在今年第四季度至2026年底期间带来约2800万美元的额外ABR（年度基本租金），占当前ABR的6.7%增长。
我们正在进行的开发项目规模和范围各不相同，包括工业和零售项目，估计总项目投资3.709亿美元，加权平均估计初始收益率为7.5%，加权平均估计直线收益率高达8.9%，这得益于约13.1年的加权平均租赁期限和2.9%的租金增长。这些资产提供了长期高质量的低风险价值创造增长，在租赁领域是独一无二的。在竞争激烈且利率较高的环境中，资本化率面临压力，我们相信我们的定制开发战略为我们提供了令人信服的竞争优势。
我们之前已经提到过这一点，但值得重申。我们的定制开发项目使我们能够获得高质量的租户和开发商关系、卓越的收益率生成、显著的价值创造、长期收入稳定性、更高质量的新建建筑以及更好的整体房地产基本面。综合考虑所有这些因素，您应该很容易理解为什么我们对这些资产的长期价值以及它们提供的额外灵活性有如此高的信心。本季度，我们还通过对一家合并合资企业的优先股权投资形式追加了1790万美元的过渡性资本投资，该合资企业已收购用于工业开发的完全有权开发的土地。
这笔追加投资用于该项目的第二阶段，使我们迄今为止的总投资达到约4100万美元。我们在6月收购了第一阶段，计划在未来几周内收购最后两个阶段，总投资将达到约8500万美元。这个大型工业开发项目位于宾夕法尼亚州东北部，包括超过500英亩的可开发土地。宾夕法尼亚州东部工业市场需求旺盛，有超过100个活跃租户寻求超过3000万平方英尺的空间，需求面积在25万平方英尺及以上，特别是在宾夕法尼亚州东北部，历史和在建管道仍然活跃，突显在供应受限的情况下持续的兴趣，且由于供应有限和相对于高成本市场的竞争定位，要价租金上涨速度快于更广泛的地区。
这个地点对潜在租户特别有吸引力，因为其战略位置——一天的卡车运输范围内可覆盖超过1.43亿消费者，靠近几条主要高速公路和必要基础设施，并且能够获得远超标准配送和重型制造规格的承诺超大电力供应，加上卓越的水和废水处理能力。这项过渡性资本投资目前获得7.8%的优先回报，是我们能够为开发商合作伙伴提供的战略投资和增值交易结构的一个很好例子，这样我们可以在支持他们业务增长的同时发展我们自己的业务，并保持必要的选择权。
在这种情况下，这个机会使我们能够要么推进潜在的大规模定制开发项目，要么鉴于我们迄今为止对该场地的浓厚兴趣，通过出售或再融资我们的权益获得有吸引力的回报。我们对此感到兴奋，并期待随着项目的发展分享更多信息。现在我将转向我们的常规收购活动。截至第三季度，我们已完成2.532亿美元的新物业收购和830万美元的创收资本支出，加权平均初始现金资本化率、租赁期限和年度租金增长分别为7.1%、12.3年和2.5%，已完成收购的加权平均直线收益率达到8.2%。
季度结束后，我们又完成了1.032亿美元的额外收购，约6700万美元的收购处于控制中，计划在第四季度完成，同时承诺向现有租户提供100万美元的创收资本支出，为全年投资活动提供了坚实的可见性。虽然我们对今年的收购感到自豪，但我们对大部分交易的来源方式感到特别满意。超过三分之二的收购来自直接关系交易，我们的租户、租户赞助商和开发商合作伙伴选择BNL帮助他们发展业务，包括战略性售后回租和开发商收购。
在竞争激烈且收购方数量不断增加而产品供应相对有限的环境中，拥有有吸引力的直接交易渠道比以往任何时候都更加重要。现在简要转向我们的现有投资组合，季度末出租率为99.5%，759处物业中仅有3处空置，本季度所有租赁物业的基本租金收取率为100%，与2024年第三季度相比提高了90个基点。关于At Home和Claire's，我们成功通过了两家公司的破产程序，所有租约均被承接，且未产生任何坏账。
因此，我们预计2025年不会因这两家租户产生任何租金损失，Claire's已经支付到日历年底。正如我们上季度所说，我们有信心像处理其他投资组合问题一样解决At Home和Claire's的情况，并且尽管这两起独立的租户信用事件带来了噪音，我们仍将实现有吸引力的每股AFFO增长。事实证明的确如此，这些情况再次证明，市场对租户事件和后续头条新闻反应过度。尽管我们在处理此类情况方面有着悠久的成功记录，但租户信用事件对我们业务的影响很少来自事件本身，更多来自市场的过度反应及其对股价的相应影响。在这里，我们再次证明我们的承销是稳健的，我们经验丰富的团队能够在困难情况下应对自如。话不多说，我将把会议转交给Kevin。
谢谢Ryan。本季度，我们产生了7430万美元的调整后运营资金（AFFO），每股0.37美元，与上一季度持平，较去年第三季度增长5.7%。核心一般及行政费用（G&A）本季度为740万美元，年初至今为2170万美元，继续处于全年预期3000-3100万美元的低端。坏账率为30个基点，得益于第三季度没有发生坏账。我们通过留存现金流、处置收益和循环信贷额度的组合为投资提供资金。
季度末，我们的预计杠杆率为净债务的5.4倍，约3800万美元的未结算股权，循环信贷额度可用资金超过9亿美元，在年底前保持足够的财务灵活性。9月，我们发行了3.5亿美元利率为5%的2032年11月到期高级无担保票据，这是自2021年9月首次发行以来我们重返投资级债券市场。此次交易获得了极大的兴趣，订单簿接近7倍超额认购，所得款项主要用于偿还循环信贷额度余额。
投资者对我们业务的这种兴趣水平非常令人鼓舞，因为我们将注意力转向增长资本以及中期再融资需求。我们将继续机会性地评估这个市场，着眼于保持强大的资产负债表和财务灵活性，做出我们想要做出的决定，而不是必须做出的决定。上周，我们的董事会批准了每股29美分的股息，将于2025年12月31日登记在册的股东，在2026年1月15日或之前支付。我们的股息覆盖率良好。由于收益增长，我们的派息率继续下降，从2024年第一季度约80%的峰值下降，我们的收益率相对于同行仍然具有吸引力。
正如John所提到的，我们将2025年每股AFFO指引上调至1.49-1.50美元，调整的关键假设包括投资规模在6.5-7.5亿美元之间，中点增加1亿美元；处置规模在7500万-1亿美元之间，反映已发生或预期发生的已确定交易。关于坏账，我们通常会在今年剩余月份保持至少50个基点，但鉴于没有活跃或极有可能的重组方案，我们预计年底坏账很少或没有。最后，值得提醒大家的是，我们全年的每股业绩对投资和处置活动的时间、金额和组合以及年内可能发生的任何资本市场活动敏感。有关更多详情，请参考昨晚的收益公告，现在我们开放电话接受提问。
谢谢。如果您想提问，请在电话键盘上按星号加1。如果您想撤回问题，请按星号加2。准备提问时，请确保您的设备已在本地取消静音。第一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。您的线路已接通。请开始。
谢谢。关于定制开发项目有几个问题。John，您提到了将要实现的价值创造。其中一些定制开发项目可能是您的资本循环机会。这是否是您目前对部分开发项目的首选结果，还是您只是将其作为潜在收入来源提及？
这当然不是首选。我喜欢开玩笑说这些是我们的“孩子”。你知道，我们正在培育它们。我们很乐意长期持有它们，但考虑到今天的股权成本，尤其是过去几天之后，这是我们会花很多时间考虑的事情。你知道，我们的计划是确保我们能够掌控自己的命运。如果我们需要出售部分资产并获取收益，这不仅将成为我们继续发展业务的重要资金来源，还将有助于证明这一概念。
我们需要继续强调价值创造，当然我们可以指出市场统计数据和BOVs等各种东西，但有一个概念证明可能在未来某一天有用。所以这不是首选结果，但为了继续为业务提供资金，我们当然愿意这样做。
好的，谢谢澄清。第二个问题，鉴于你们迄今为止的成功，你们是否看到定制开发项目的竞争加剧？另外，如果你们出售部分这些开发项目，是否需要从1031条款的角度将资金重新投入收购，还是可以将资金投入开发？
从竞争角度来看，我们肯定看到了一些增加。但我们一直致力于维护关系，确保证明我们团队的价值、我们能够带来的创造性结构以及执行的确定性，目标是避免竞争。你知道，我们最好的开发商关系是那些每周、每月都向我们提供他们的项目管道，让我们有充足的机会查看他们的交易并直接与他们合作，而不必经过市场化流程。
可能涉及市场化流程的交易对我们吸引力稍低。你知道，我们在寻找良好的关系，这与我们在收购方面看到的情况类似，你知道，今年我们的大部分交易流来自直接的场外关系，我们的客户或赞助商来找我们并希望与我们合作。这也是我们在定制开发管道中努力建立的相同类型的关系。从税收效率角度来看，我们当然会考虑这一点。你知道，我们不会在这些资产上出现亏损。
因此，我们希望确保能够将其顺利部署到1031交易中，这样我们就不会产生任何税收效率低下的问题。因此，这将更多地属于通常的收购范畴，而不是定制开发。
明白了。好的，谢谢。
现在请KeyBank的Upal Rana提问。您的线路已接通。请开始。
太好了。感谢您回答我的问题。John，感谢您关于ATM的评论，但当您考虑发行股票的可能性时，您是否关注特定股价或发行时机，还是基于即将出现的投资机会来决定？
这两者都有一点。但我们更倾向于机会集以及相对于投资管道的增量资本成本。所以这就是为什么我在发言中提到了管道本身和更具建设性的资本成本，当然三天前比今天更具建设性。但你知道，短期不会驱动我们将要做出的长期决策。因此，我们将继续根据机会集进行评估，这将比股价本身更能驱动决策。
好的，这很有帮助。那么关于定制开发管道，您是否计划在2026年增加更多项目，还是目前只着眼于2027年的规划？
对于2026年，我们感觉很好。正如Ryan所说，从现在到2026年底，我们有2800万美元的定制开发项目上线，将带来6.7%的ABR增长。这感觉很棒。所以现在我们更专注于2027年。从这个角度来看，我们当然会在26年通过收购增加一些增量增长，但目前处于收尾阶段的定制开发项目，正如我提到的，我们有几个已签订意向书的项目，还有几个处于后期谈判阶段，我们相信将在未来几个月内完成。
这些实际上将有利于27年，因为平均建设周期在10-12到15个月左右。
好的，这很有帮助，谢谢。
现在请JP Morgan的Anthony Paolone提问。您的线路已接通。请开始。
太好了，谢谢。如果我查看你们到2027年底的租约到期时间表，约占ABR的10%。在这一点上，是否有已知的搬迁情况，或者这部分投资组合中您需要回填或采取其他措施的部分？
没有实质性的。今年到目前为止的执行情况非常好。对于我们知道有人要搬离的情况，我们执行的租约达到了约108%。我们能够提前行动，在后端找到人来续租或出售。我们正在做同样的事情。我们的承销团队已经查看了直到2028年的所有情况。所以我们提前做好规划，并已与26年甚至部分27年的租户进行了初步讨论。没有实质性的问题。
我们对随着时间推移解决这些问题的能力感到满意，特别是明年。只有3%，所以金额相当小。
好的，谢谢。那么，John，您说您有点想留住“孩子”。如果我们不考虑您一直在做的一些定制开发项目，您认为投资组合的哪部分是非核心的，更常规的处置，这些交易的价差与您的投资回报相比是正的、负的还是持平？
对我们来说，除了机会性出售之外，常规处置策略将与您今年看到的情况类似，更多在5000万至1亿美元左右。这将是常规的投资组合精简， customary的资产管理类型，我们认为正确的决定是出售并放弃资产。通常在我们用尽所有替代方案或采取措施试图提高其价值之后。机会性地，我们会寻找机会，你知道，我们现在实际上有一些资产收到了主动出售要约。
我们会评估它们，看看是否有意义将其作为额外的资金来源重新部署到我们的投资管道中。从非核心角度来看，当然，正如你们都听我说过很多次的，我们将继续处理剩余的医疗相关资产，但这相当不重要。所以我们会一点一点来。办公楼也会一点一点处理。所以我们没有计划对两者进行整体处理。任何我们在风险缓解、资产管理方面做的事情，希望我们能达到平价或更好，也许从更高的资本化率转向更核心的业务资产，获得一点质量提升。
任何机会性处置，我们主要是从获得良好价差并重新投资到管道的角度进行。
好的，谢谢。
现在请Goldman Sachs的Caitlin Burrows提问。您的线路已接通。请开始。
嗨，大家早上好。关于过渡性资本性质的物业或投资，你们列出了三个。我知道您在准备发言中提供了一些细节，但我想知道您如何看待这些投资和未来计划。听起来工业未来计划可能与零售不同。但对于工业项目，您是否期望它最终转化为开发场地？零售项目的前景如何？
这将取决于情况，你知道，我们认为At Home有相当大的机会通过其破产后的结构重新崛起。我们很高兴在破产过程中看到他们实际上重新开放了一些原本计划关闭的门店，这让你看到了管理团队对其模式和运营能力的信心。所以对于At Home，我们将继续评估，但短期内可能会持有。Claire's显然作为一家规模较小的企业走出破产。
所以短期内，我们将考虑是否有办法帮助他们过渡到这个较小的业务规模。很高兴看到他们已经支付到年底，并且在另一边承接了租约。我们将在26年进行评估，如果我们能找到一种方法帮助他们过渡到较小业务规模，同时能够引入其他人进入我们的资产或出售资产，为我们带来一些额外回报，无论是通过重新租赁、多租户租赁还是出售，我们肯定会探索。
明白了。抱歉再次提起，但关于资金方面。我知道上个季度，显然自那以后发生了很多事情，但上个季度你们提到仍有杠杆 capacity，股价不太有吸引力，所以你们会倾向于杠杆方面。我想知道你们现在的想法？意识到这取决于股价。但您在准备发言中提到股价仍有很大上涨空间。所以在依赖股权之前，可能会更长时间依赖杠杆，意识到您对股权方面没有水晶球，但在依赖股权之前更长时间依赖杠杆。
我想知道。
我认为这是一个合理的总结，我们仍然坚持在持续基础上保持杠杆率在6倍以内。今年我们一直在讨论如何利用这一点。这就是我们正在做的。但仍然非常坚持资产负债表的纪律。我认为如果你将John earlier关于机会集与我们交易价格的评论结合起来，你知道，这当然是一个动态方程，我们会继续评估。
谢谢。
现在请Morgan Stanley的Ronald Kamdem提问。您的线路已接通。请开始。
嘿，两个快速问题。回到常规收购。我认为这是本季度指引上调的主要驱动力。您能否谈谈上线的产品数量以及工业和零售之间的情况。您是否看到资本化率的任何变化，资本化率压缩等？谈谈市场上的产品和资本化率压缩的可能性，工业与零售。谢谢。
是的，我们看到了很多好的产品。当然，数量不如我们或任何人希望的那样多。希望随着时间的推移，这些数字会增加，但这需要宏观环境的一些变化，无论是利率环境还是整体宏观确定性和平静，才能开始看到交易量回升到略高于2023年以来的水平。资本化率在我看来似乎已经稳定下来。你知道，竞争现在和我们至少过去一年讨论的一样激烈。
有很多人在寻找工业资产，因为它们的交易规模更大，而零售资产显然很受欢迎，这是我们大多数同行和今年出现的许多私人平台的主要资产类别。所以我们仍然专注于相对于我们的资本成本可行的项目。所以我们关注的是7%及以上的资本化率，低于这个水平的项目对我们吸引力较小。
我们还发现很多这些交易从风险调整回报的角度来看定价不合理。有很多人的动机与我们不同，比如部署需求和杠杆能力等。所以你知道，在考虑将哪些项目加入我们的管道时，这是多变量的计算。
有帮助。然后回到定制开发项目，能否快速更新一下，我知道你们减轻了很多建筑成本等，但建筑成本的趋势有什么更新？谢谢。
是的，建筑成本肯定上涨了。你知道，关税在很多方面都没有帮助。但其中大部分是我们定制开发项目的硬成本部分，相对而言，在总预算中占比相当小。当你加上所有设计、建筑成本、软成本等。所以成本肯定上涨了。劳动力成本也上涨了。但在为我们创造经济效益方面，我们没有遇到任何问题。
太好了。我的问题就这些。谢谢。
现在请Cantor Fitzgerald的Jay Kornreich提问。您的线路已接通。请开始。
非常感谢。我只想跟进常规收购方面的情况，因为这部分投资开始增加。您是否考虑过未来收益故事中，常规收购与开发项目的占比目标？
我希望在每年年初，我们特定年份上线的定制开发项目的前瞻性管道能为我们提供一个相对有吸引力的增长基线，然后通过常规收购来增加这一增长，将其推向更有吸引力的水平。同样重要的是，我们希望能够在接到客户、赞助商或合作伙伴的电话时，能够与他们合作，他们有交易想与我们直接合作，而不是推向市场。
这是我们今年一直在强调的事情。如果你看看我们今年在常规收购方面的交易量，已完成和在控的约4.3亿美元，其中超过三分之二，甚至更高，来自直接关系交易。这就是为什么这个数字高于我们年初的预期。年初我们看到了一些，但随着一年的推进，人们开始打电话，我们能够在帮助他们发展业务的同时发展我们自己的业务。
这是我们始终希望确保能够做到的。所以进入新的一年，希望有一个已锁定的增长基线，然后能够通过额外交易扩大规模，同时满足客户需求。
感谢您的说明。然后关于租户信用方面的后续问题。您提到预计今年剩余时间不会有坏账，这很好。那么展望2026年，是否有需要特别关注的特定租户，或者从您的角度来看情况相对干净？
是的，我对我们现在的观察名单感觉很好。没有像今年At Home和Claire's以及年初的Zips那样需要特别提及的个别租户名称。所以没有具体名称可谈。你知道，我们非常关注家具、家居装饰行业，一些休闲餐饮，以及近期有债务到期的租户。所以我们关注的行业或因素在过去两年可能没有变化。
这一切都相当一致，但没有实质性的或需要提及的个别名称。
好的，太好了。非常感谢。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的星号加1。现在请Green Street的Ryan Caviola提问。您的线路已接通。请开始。
您好，大家早上好。能否提供一些关于收购管道中目标平均交易规模和物业规模的信息？有趣的是，上一次您在一个季度内收购这么多是2024年的27处新物业，而本季度是三处较大的物业。这是战略转变还是机会性的？
这是机会性的。这真的取决于我们是购买零售还是工业物业。我们的物业规模和交易金额在工业方面总是比零售大得多。所以这两个季度的变化实际上只是零售与工业构成的反映。
明白了，谢谢。然后，关于美国政府，我知道有很多关于关税的噪音。能否提醒我们即将出台的任何政策如何影响美国制造业和租户的回流活动？这些推动力的时间安排是什么？
从推动力角度来看？我的准备发言中提到了一点。我们实际上认为，从回流角度来看，工业 sector有一个长期的积极推动力，不仅是制造业回流，而且正如我所说，还会产生有益的连锁反应，因为当你将更多制造业和其他类型的活动带到美国，你必须有周围的物流和配送资产来支持这种增长。所以我们认为我们正在进入一个非常积极的多年期，这些推动力将有助于推动工业方面的额外兴趣和投资，特别是定制开发方面的良好机会。
所以我们正在进行的对话显然源于行政政策的这种推动力，我们也在现有投资组合中看到了这一点。
太好了。感谢说明。
下一个问题来自VMO Capital Markets的Eric Borden。您的线路已接通。请开始。
嘿，大家早上好。我只想谈谈At Home和Claire's，鉴于积极的结果，您能否提供关于长期想法的更新，是计划保留这些资产还是将其作为有吸引力的票据用于资本循环？
这将取决于情况，你知道，At Home我们认为有相当大的机会通过其破产后的结构重新崛起。我们很高兴在破产过程中看到他们实际上重新开放了一些原本计划关闭的门店，这让你看到了管理团队对其模式和运营能力的信心。所以对于At Home，我们将继续评估，但短期内可能会持有。Claire's显然作为一家规模较小的企业走出破产。
所以短期内，我们将考虑是否有办法帮助他们过渡到这个较小的业务规模。很高兴看到他们已经支付到年底，并且在另一边承接了租约。我们将在26年进行评估，如果我们能找到一种方法帮助他们过渡到较小业务规模，同时能够引入其他人进入我们的资产或出售资产，为我们带来一些额外回报，无论是通过重新租赁、多租户租赁还是出售，我们肯定会探索。
好的，谢谢。然后关于定制开发方面，我知道您提到投资方面有一些竞争，但从业主用户角度来看，考虑到头条新闻中的裁员压力，他们加速或减速新建筑机会的想法是否有变化？
这实际上取决于客户对其业务的看法。你知道，我已经说过很多次，但你知道，我们定制开发领域的客户正在做出多年甚至数十年的决策。所以他们希望确保从资本配置角度做出正确的决定，我们也是如此。所以我们看到的是，人们做决策的速度略有放缓，但管道足够大，能够容纳这一点。因此，我们有信心能够完成2026年的目标。
正如我 earlier所说，我们已经在关注2027年，这是该战略的真正好处之一。当你试图按季度用常规交易填充管道时，如果一个季度出现延误，影响可能很大。当你在我们的业务中展望2027年的增长时，如果某个项目推迟一个月，但仍将在15个月后上线，这感觉相当不错。所以我们处于非常有利的位置，既有强大的管道，又有一群有韧性的运营商和开发商，他们现在正忙于寻找新交易，期待在未来几个月和季度有更多公告。
非常感谢。
我们有来自Gorman Sachs的Caitlin Burrows的后续问题。您的线路已接通。请开始。
嗨，再次提问。关于定制开发管道，您在准备发言中提到有信心在年底前达成5亿美元的公告，这需要更多的交易量。所以我想知道，考虑到今年的公告速度，最近的增量公告是否有任何阻碍？也许是更大的交易，需要更长时间。您是否想为投资者日保留很多兴奋点，或者能否评论一下时间安排与预期的对比？
是的，时间安排上有一点，有些项目将在年底接近完成承诺。但我不认为我们像你可能想的那样落后。我们今年启动了7个不同的定制开发项目，金额为2.567亿美元。从Southwire开始，我们在24年底书面完成，但直到1月才实际开始 funding。加上我们已签订意向书的多个项目，希望在未来几周和几个月内公布其中一些，然后你知道，我们将8500万美元的过渡性资本投资视为未来的定制开发项目。
所以把所有这些加起来，我们超过4亿美元，完成今年剩余部分是轻而易举的，我们对管道中看到的情况感到非常满意。
明白了。谢谢。
没有更多问题。现在请John Morano做总结发言。
谢谢大家今天参加。祝大家今天剩余时间愉快。
女士们，先生们，今天的会议现已结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话。