斯蒂芬·兹西格雷（总裁兼首席执行官）
德里克·S·尤班克斯（首席财务官、财务主管）
克里斯托弗·尼克松（执行副总裁兼资产管理负责人）
艾莉森·比奇（公共关系总监）
IT SA SA SAM。早上好，欢迎参加阿什福德酒店信托2025年第三季度业绩电话会议，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人发言结束后，我们将进行问答环节。如需提问，请现在按电话键盘上的星号键，然后按数字1。提醒一下，本次电话会议正在录制中。现在，我将把电话转交给公共关系总监艾莉森·比奇。谢谢。请讲。
早上好，欢迎参加今天的电话会议，讨论阿什福德酒店信托2025年第三季度的业绩，并向您更新近期动态。今天参加电话会议的有史蒂文·兹西格雷、总裁兼首席执行官德里克·尤班克斯、首席财务官以及克里斯·尼克松、执行副总裁兼资产管理负责人。业绩结果以及本次电话会议的网络收听通知已于昨天下午在新闻稿中发布。此时，我想提醒您，本次电话会议中的某些陈述和假设包含或基于前瞻性信息，是根据联邦证券法规的安全港条款作出的。
此类前瞻性陈述受众多假设、不确定性以及已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期结果存在重大差异。这些因素在公司提交给美国证券交易委员会的文件中有更详细的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，公司没有义务公开更新或修订这些陈述。本次电话会议中的陈述不构成出售或 solicitation 购买任何证券的要约。证券将仅通过 registration 声明和招股说明书发售，可在 www.sec.gov 上查阅。
此外，本次电话会议中的某些术语是非GAAP财务指标，其调节表在公司的收益公告及随附表格或附表中提供，这些文件已于2025年11月4日以8-K表格提交给美国证券交易委员会，也可通过公司网站 www.ahtreit.com 访问。鼓励每位听众查看收益公告中提供的这些调节表以及公告中提供的所有其他信息。另外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有记录结果均将截至2025年9月30日的第三季度与截至2024年9月30日的第三季度进行比较。
现在我将电话转交给史蒂文·Z·格雷。请讲。
各位早上好，感谢大家今天参加我们的会议。在我介绍性发言之后，德里克将回顾我们第三季度的财务业绩，然后克里斯将提供我们投资组合的运营更新。我们第三季度的业绩亮点是可比酒店EBITDA增长2%，在本季度，持续的经济逆风导致每间可售房收入（RevPAR）下降，并对全行业的利润率造成压力。我们对我们具有韧性的运营业绩感到非常满意，这反映了我们团队在过去几个季度所做的战略决策的影响以及我们高质量、地理多元化投资组合的实力。2024年底，我们宣布了一项变革性举措，旨在推动5000万美元的运行率EBITDA改善，我们称之为“Grow AHT”。
实现物业层面业绩的显著改善对于实现这一目标至关重要。尽管行业环境充满挑战，但我们继续看到我们的资产管理团队和物业经理为推动总收入增长同时积极管理运营费用所付出的巨大努力带来的成果。除了稳健的物业层面业绩外，我们还受益于我们的顾问阿什福德公司为阿什福德信托实施的多项公司成本节约措施。多项“Grow AHT”举措仍在进行中，截至第三季度，我们已看到这些努力带来的重大影响。尽管与去年相比，资产处置导致酒店总收入下降6550万美元，但公司调整后EBITDA仅下降1010万美元。
我们还在继续改善我们的资本结构。7月，我们延长了由18家酒店担保的Highland抵押贷款。该延期协议的初始到期日为2026年1月，并有一个额外的六个月延期选项，需满足某些条件，最终到期日为2026年7月。在过去几个月CMBS利差大幅收紧之后，我们正在积极寻求对该贷款进行更长期的再融资，并最近完成了纳什维尔万丽酒店的再融资，我们预计这将为公司每年节省200万至300万美元的利息支出。
最后，我们在战略资产处置方面继续取得进展，反映出我们继续专注于通过多种途径为股东创造价值。8月初，我们完成了先前宣布的休斯顿NASA克利尔湖希尔顿酒店的出售，售价2700万美元，以及埃文斯维尔 Residence Inn 的出售，售价600万美元。另外，在本季度，我们签署了一项最终协议，以4200万美元出售拥有150间客房的圣地亚哥索伦托梅萨 Residence Inn，即每间客房28万美元。该出售于10月完成。这三笔出售合计实现了非常有吸引力的5.3%的混合资本化率（基于过去十二个月的净运营收入），大部分销售收益用于偿还抵押贷款债务。
我们预计这些出售将使公司每年的债务偿还后现金流改善约200万美元。我们还预计未来几年将节省原本用于这些资产的3600万美元的预计资本支出。我们还确定了几项额外的潜在资产出售，我们认为这些出售可能对杠杆率、债务偿还后现金流和未来资本支出产生类似的积极影响。虽然我们最终可能不会完成所有这些交易，但我们目前有另外八项资产正在挂牌出售，并有两项场外交易的潜在买家正在进行尽职调查。
展望2025年剩余时间及2026年初，我们预计将从近期和潜在的未来降息中显著受益。我们拥有约25亿美元的浮动利率抵押贷款债务，且目前我们的利率上限均未生效，每降息25个基点，公司每年将节省超过600万美元的利息支出，约合每股摊薄收益1美元。也就是说，我们仍然专注于控制我们能够控制的方面，通过推动出色的业绩，同时加强我们的资本结构并探索 opportunistic 处置，以更好地为公司的未来定位。
现在我将电话转交给德里克，由他回顾我们第三季度的财务业绩。
谢谢，史蒂文。第三季度，我们报告归属于普通股股东的净亏损为6900万美元，即每股摊薄亏损11.35美元。本季度，我们报告的每股摊薄AFFO为负2.85美元。本季度调整后EBITDA RE为4540万美元。截至第三季度末，我们有26亿美元的贷款，加权平均利率为8%。我们约5%的债务是固定利率，约95%是浮动利率。本季度末，我们的现金及现金等价物为8190万美元，受限制现金为1.669亿美元。其中绝大部分受限制现金由贷款人及经理持有的储备账户组成。
我们的受限制现金较上一季度增加了1200万美元，其中绝大部分现金是为未来的资本支出预留的。本季度末，我们还有2740万美元应收第三方酒店经理款项。这主要代表我们的一家物业经理持有的现金，也可用于为酒店运营成本提供资金。我们本季度末的净营运资本约为1.443亿美元。截至2025年9月30日，我们的合并投资组合包括70家酒店，净客房数为16876间。我们目前的股份数量为约630万股摊薄后流通股，其中包括620万股普通股和10万OP单位。
虽然我们目前按季度或月度支付优先股股息，但我们预计2025年不会恢复普通股股息。这就是我们的财务回顾，现在我想把电话转交给克里斯，由他讨论我们本季度的资产管理活动。
谢谢，德里克。第三季度，可比酒店每间可售房收入（RevPAR）同比下降1.5%，可比总收入同比增长0.2%。此外，在第三季度，可比酒店EBITDA同比增长2%。我们继续与物业经理密切合作，开展旨在提高盈利能力、推动高利润率辅助收入增长以及在整个投资组合中实现显著费用削减的举措。与去年同期相比，这些收入流在第三季度增长了约170万美元。此外，按每间入住客房计算，劳动效率较去年同期提高了2.6%。
这些改善突显了我们推动更高利润率多元化收入和持续盈利能力增长战略的有力执行。第三季度，政府客房夜数较去年同期下降约18.8%。华盛顿特区市场占我们总客房数的略高于14%。剔除华盛顿特区市场，第三季度可比酒店每间可售房收入仅下降0.3%，优于美国更广泛的高端细分市场。此外，2024年的几项一次性活动为我们2024年的投资组合业绩带来了益处，进一步削弱了2025年的业绩，例如2024年在芝加哥举行的民主党全国代表大会以及今年奥斯汀一个主要会议中心的关闭，为本季度某些物业带来了额外的逆风。
尽管第三季度面临这些逆风，我们的投资组合成功地将酒店EBITDA利润率较去年同期扩大了46个基点。2025年全年团体客房收入目前同比增长0.5%。第三季度，团体收入同比下降0.4%。剔除华盛顿特区市场，第三季度团体客房收入同比增长1.3%。突显投资组合需求强劲，我们的度假资产在第三季度表现尤为出色，团体客房收入同比增长11%。
文艺复兴棕榈泉酒店是我们团体业务量最高的度假物业，表现突出，第三季度团体客房收入同比增长34.5%。积极的 prospecting 以及与大棕榈泉旅游局的强有力合作促成了关键的团体业务胜利。展望2025年第四季度，投资组合的团体需求依然强劲，团体客房收入同比增长4.4%。此外，我们的销售渠道正在加强，团体潜在客户较去年同期有所增加。我们预计2026年整个投资组合的团体需求将强劲，这得益于大量以活动为驱动的机会，最引人注目的是2026年国际足联世界杯。
预计这一全球赛事将在明年夏天为举办城市经济带来显著提振，我们投资组合中约42%的客房位于这些市场，这使我们能够很好地抓住预期的需求激增。我们的“Grow AHT”计划推动了整个投资组合的显著运营和财务改善。如前所述，第三季度酒店EBITDA利润率较去年同期扩大了约46个基点。此外，按每间入住客房计算，其他收入增长9%，反映出我们在获取辅助收入机会方面的持续成功。“Grow AHT”计划是一个战略框架，旨在通过更强的成本控制和更多元化的收入 generation 来提高酒店EBITDA和投资组合盈利能力。
我们与我们最大的物业经理雷明顿以及我们的主要品牌合作伙伴合作，继续执行一项重点战略，旨在扩大高利润率收入流并提高整个投资组合的运营效率。这些努力包括新的辅助收入流、改进的餐饮利润率绩效计划以及削减合同服务和分配给公司的集中式间接费用。这些有针对性的举措在缓解疲软市场状况的影响和保持整体投资组合业绩方面发挥了重要作用。我想重点介绍我们投资组合中第三季度的其他一些成功案例。
亚特兰大和达拉斯 - 沃斯堡市场在第三季度均表现稳健，反映出健康的需求和严谨的运营执行。在亚特兰大市场，第三季度总收入增长3.7%，酒店EBITDA增长7.9%，突显了我们资产管理团队的有效性以及他们对成本控制和利润率扩张的持续关注。亚特兰大丽思卡尔顿酒店位于亚特兰大市中心的核心地带，表现突出，第三季度酒店EBITDA同比增长13%。商业领导层的近期变动推动了运营重点和战略执行的改善。
该团队专注于临时和零售增长举措，这些细分市场的收入同比分别增长10.9%和42.6%，帮助抵消了团体需求的疲软。该物业还继续强化其作为亚特兰大市中心唯一真正豪华目的地的定位，加强了丽思卡尔顿品牌在这一关键城市市场的影响力。同样，达拉斯 - 沃斯堡市场实现稳步增长，所有零售、企业和休闲细分市场的临时业务均有所增长。我们在该市场的酒店报告酒店EBITDA增长19.9%。达拉斯盖洛里亚使馆套房酒店于2024年底完成了全面的客房翻新，第三季度表现突出，每间可售房收入（RevPAR）增长22.5%，酒店EBITDA同比增长638.7%。
我们对该资产的持续增长轨迹以及我们在翻新后投资的资本所获得的强劲早期回报感到鼓舞。转向资本支出，在2025年第三季度，我们完成了奥斯汀希尔顿花园酒店餐厅会议空间的翻新，旨在实现物业现代化并充分利用其优越的市中心位置。安克雷奇喜来登酒店和使命谷喜来登酒店的样板房也已完成，支持我们计划将这些资产战略转换为凯悦摄政品牌。此外，我们开始对弗吉尼亚海滩希尔顿花园酒店的客房进行翻新，以提升客人体验并支持品牌特许经营协议的续签。
今年晚些时候，我们计划开始安克雷奇喜来登酒店的公共空间翻新，以支持将其战略品牌转换为凯悦摄政酒店，同时对普林斯顿韦斯顿酒店和布鲁明顿万怡酒店的公共空间进行升级，以配合品牌特许经营协议的续签。这些举措反映了我们严谨的资本配置战略以及通过投资组合质量和品牌 alignment 持续关注长期价值创造。2025年，我们预计资本支出在7000万至8000万美元之间。总之，我们的“Grow AHT”计划继续带来显著的酒店EBITDA增长，并得到与我们长期价值创造目标一致的严谨资本投资战略的支持。
展望未来，我们仍然专注于推动持续业绩并为股东提升我们投资组合的长期价值。以上是我们的准备发言，现在我们将开启问答环节。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按电话键盘上的星号键，然后按数字1。我们将暂停片刻整理问答名单，目前没有问题。我想将电话交回管理层作总结发言。
感谢大家参加今天的电话会议，我们期待下个季度与大家再次交流。
本次电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。