杰弗里·H·费希尔（董事会主席、首席执行官兼总裁）
丹尼斯·M·克雷文（执行副总裁兼首席运营官）
杰里米·韦格纳（高级副总裁兼首席财务官）
克里斯·戴利（总裁；DG公共关系）
身份不明的参会者
高拉夫·梅塔（ Alliance Global Partners）
泰勒·巴托里（奥本海默公司）
SA。山姆 SA。早上好，女士们、先生们，欢迎参加查塔姆住宿信托2025年第三季度财务业绩电话会议。目前所有线路均处于收听模式，在演示结束后，我们将进行问答环节。如果在通话过程中的任何时候您需要立即帮助，请按星号零联系操作员。本次通话于2025年11月5日星期三进行录制。现在，我想将通话转交给克里斯·戴利先生。请讲。
谢谢凯尔西。大家周三好，欢迎参加查塔姆住宿信托2025年第三季度业绩电话会议。请注意，我们今天的许多评论被联邦证券法定义为前瞻性陈述。这些陈述受已知和未知的风险与不确定性影响，如我们最新的10K表格和其他SEC文件中所述。本次通话中的所有信息均截至2025年11月5日，除非另有说明，公司不承担更新任何前瞻性陈述以使其符合实际结果或公司预期变化的义务。
您可以在我们的网站@chathamlodgingtrust.com上找到我们的SEC文件和收益报告副本，其中包含本次通话中提及的非GAAP财务指标的调节表。为了让您深入了解查塔姆2025年第三季度业绩，请允许我介绍杰弗里·费希尔（董事会主席、总裁兼首席执行官）、丹尼斯·克雷文（执行副总裁兼首席运营官）和杰里米·韦格纳（高级副总裁兼首席财务官）。现在我将会议转交给杰弗里·费希尔。杰弗里。
谢谢克里斯。大家早上好。非常感谢大家参加我们今天的电话会议。在我评论第三季度运营业绩之前，我想更新一些我们的关键企业举措。今年早些时候，我们完成了五家酒店的出售，这些酒店的平均房龄为25年，资本化率约为6%，并且这五家酒店均属于我们投资组合中每可售房收入（RevPAR）最低的六家酒店之列。第四季度，我们已签订合同，将以1700万美元的价格出售另一家具有类似特征且回报率与之前出售的五家酒店相似的酒店。
这些机会性出售为公司增加了流动性，以执行其他提升价值的机会。在这方面，我们现已回购了约500,000股，占我们已发行股票的1%，平均价格为6.85美元。其中包括自第三季度末以来我们回购的约230,000股。我们打算继续积极回购股票，因为我们认为我们的股价存在显著折扣。最后，我们完成了信贷工具和定期贷款的扩大和重组银团贷款，进一步增强了我们的财务状况并降低了整体借贷成本。
我们是杠杆率最低的住宿房地产投资信托基金（REIT）之一，拥有巨大的灵活性，可以利用这一能力通过回购股票、收购酒店和为我们即将在缅因州波特兰市的Home2酒店开发项目提供资金来创造价值。关于收购酒店，与过去18个月相比，我们对外部增长能力更为乐观。交易流程的承销一直稳定，似乎在某些情况下，卖方的定价预期正变得更加合理。由于运营基本面相当不稳定，我们一直并将继续保持极大的耐心和纪律性。但当然，我认为这种波动性在一定程度上是导致资本化率上升的部分催化剂。
市场必须对我们有意义，当然收益率必须接近购买我们自己股票的隐含收益率。我们希望投资于将受益于持续人口迁移和商业投资的市场。美国有望从这一潜在的资本支出（他们称之为“超级周期”）中受益，基于国内外公司宣布的投资，更具体地说，预计美国中部和东南部将成为这些投资和新增就业的最大受益者。在运营方面，尽管每可售房收入（RevPAR）有所下降——抱歉，我们原本希望它能增长2.5%，但实际下降了2.5%——我们能够将利润率下降控制在不到100个基点，并能够将酒店的息税折旧摊销前利润（EBITDA）和每股基金来自运营的收益（FFO）交付至我们指导区间的上限，并超出共识预期。
查看我们最大市场的每可售房收入（RevPAR）表现，我想谈谈我们在硅谷的表现，因为表面上看，其下降似乎较为疲软。本季度，我们在山景城和圣马特奥的酒店每可售房收入（RevPAR）增长了2.5%，而两家森尼韦尔酒店的每可售房收入（RevPAR）下降了9%。森尼韦尔的基本基本面是健康的。第三季度子市场和竞争组合的每可售房收入（RevPAR）有所上升。相比之下，我们两家酒店所在市场的每可售房收入（RevPAR）分别增长了3%和6%。鉴于市场的基本健康状况，当我们的一个大型企业客户要求我们大幅折扣房价时，我们拒绝了。
我们相信，对我们而言，保持价格完整性是更好的长期选择，这将在未来使我们受益。正如我们所讨论的，随着市场前景持续强劲且市场不断增长和复苏，我们的东北沿海和大纽约市场本季度每可售房收入（RevPAR）分别增长了2%和8%，东北沿海投资组合表现依然出色，得益于这些市场长期的供应增长限制，以及休闲、商务和政府需求的平衡。事实上，我们位于缅因州波特兰的欢朋酒店第三季度每可售房收入（RevPAR）创下了我们所有酒店季度每可售房收入（RevPAR）的历史新高。
这非常棒，也是我们对即将在波特兰市中心 waterfront 开发项目感到兴奋的另一个原因。大纽约地区的三家酒店本季度每可售房收入（RevPAR）均有所增长，其中长岛霍茨维尔的 Residence Inn 酒店增长了28%，部分原因是9月在长岛举办了莱德杯。然而，截至8月，该酒店今年表现依然出色，年初至今每可售房收入（RevPAR）增长了17%，因为企业需求大幅改善。这实际上是新冠疫情后该市场首次出现这种情况，我们的三个顶级市场——圣地亚哥、奥斯汀和达拉斯——受到了会议相关需求损失的不利影响。
正如我们所讨论的，奥斯汀和达拉斯会议中心基本上因翻新和扩建而关闭。而圣地亚哥在2024年会议业务创下纪录，我们2024年第三季度每可售房收入（RevPAR）是该酒店有史以来第二高的季度。因此，圣地亚哥与2024年相比的疲软对我们来说并不意外。我们的六家以休闲为主的酒店（约占我们息税折旧摊销前利润（EBITDA）的20%）本季度每可售房收入（RevPAR）增长了3%。在这一组中，我们的萨凡纳 Spring Hill Suites 酒店本季度表现出色，每可售房收入（RevPAR）增长超过30%，这是在完成了一项深受客人和客户好评的出色翻新后实现的激增。
我们第四季度每可售房收入（RevPAR）指导假设我们当前约3%的下降趋势将持续到年底。不幸的是，这确实是疯狂的一年，充满波动的一年。酒店客房需求以及因此产生的收入今年无疑经历了起起落落。第一季度整个投资组合中令人鼓舞的商务需求增长，此后受到了道奇旅行支出暂停、关税威胁、解放日影响，当然还有入境国际旅行（尤其是来自加拿大的旅行）大幅下降的不利影响，现在政府停摆无疑也无济于事。
然而，许多这些挑战应该是短期的，主要影响2025年的业绩。但展望未来，住宿行业动态非常有利——“超级周期”资本投资预测、有限的供应增长和工资增长放缓。当我们展望明年时，所有这些都有利于每可售房收入（RevPAR）和利润率扩张。此外，预计将出现有利的利率曲线，从而降低借贷成本，这应该使我们能够在前进中实现增值增长。美好的 years 就在前方。有鉴于此，我想将话筒交给丹尼斯。
谢谢杰弗里。大家早上好。继续补充一些与硅谷相关的细节，剔除我们两家森尼韦尔酒店后，本季度投资组合每可售房收入（RevPAR）将下降1.7%。四家硅谷酒店的入住率仍然稳定在75%，本季度四家酒店的入住率在73%至83%之间。重要的是，我们四家硅谷酒店10月每可售房收入（RevPAR）与去年持平，而本季度的趋势是下降9%至下降4%。两家森尼韦尔酒店每可售房收入（RevPAR）下降约5%，另外两家酒店增长7%。
因此，补充杰弗里在通话早些时候谈到的内容，我们的硅谷酒店在过去几个月中基本上能够取代我们选择放弃的与一个大型企业客户相关的约一半业务。因此，随着我们进入第四季度，硅谷和这两家酒店呈现出良好的趋势。显然，我们的三家华盛顿特区酒店今年经历了一段波折，如下趋势所示：第一季度每可售房收入（RevPAR）增长6%，第二季度下降2%，感受到了4月道奇（Doge）的影响，当时4月每可售房收入（RevPAR）下降9%。
我们第三季度每可售房收入（RevPAR）确实显示出政府停摆威胁的影响，因为我们通常看到停摆威胁开始影响这些市场的政府旅行。这三家酒店7月每可售房收入（RevPAR）持平，然后8月和9月下降约9%。政府停摆对10月第三季度投资组合每可售房收入（RevPAR）的影响约为40个基点。这三家酒店的影响（下降19%）实际上使每可售房收入（RevPAR）下降了170个基点。如果剔除这三家酒店，我们10月每可售房收入（RevPAR）仅下降约1%。
在我们的顶级市场之外，我们的另一家科技重镇酒店——贝尔维尤 Residence Inn 本季度每可售房收入（RevPAR）增长1%。正如我们过去两个季度所讨论的，车辆边境 crossings 和来自加拿大的入境旅行对该地区产生了影响。第三季度，从不列颠哥伦比亚省到华盛顿州的车辆边境 crossings 与去年相比下降约35%。话虽如此，这比第二季度47%的车辆 crossings 下降有所改善。因此，至少从趋势来看，这种 crossings 下降正在缓和。
关于我们在凤凰城的 Home2 酒店，提醒一下，该酒店于2024年初开业，我们于2024年5月底收购。本季度每可售房收入（RevPAR）增长约6%。凤凰城第四季度看起来相当强劲，我们该酒店10月每可售房收入（RevPAR）同比又增长了8%。阳光地带的酒店继续为我们表现良好。除了前面提到的萨凡纳酒店，我们的两家查尔斯顿酒店又度过了一个稳健的季度，每可售房收入（RevPAR）增长4%。我们在德斯廷和劳德代尔堡的两家佛罗里达酒店本季度每可售房收入（RevPAR）持平。
本季度我们每可售房收入（RevPAR）最高的前五家酒店是：正如杰弗里所提到的，缅因州波特兰的欢朋酒店以354美元的历史新高位居第一，其次是华盛顿特区的 Residence Inn，每可售房收入（RevPAR）为247美元，朴茨茅斯的希尔顿花园酒店为239美元，随后是玛丽安德尔湾的希尔顿花园酒店、怀特普莱恩斯的 Residence Inn 和纽约霍茨维尔的酒店，每可售房收入（RevPAR）约为204美元。需要澄清的是，第二家酒店是朴茨茅斯的希尔顿花园酒店，而不是华盛顿特区的 Residence Inn。在运营方面，我们的总经营利润率（GOP）本季度下降70个基点，仍保持在强劲的44%。
众所周知，劳动力和福利是我们最大的支出。按每间已售房计算，这些成本本季度仅增长2%。我们34家可比酒店的员工人数较年底减少约3%。由于收入波动较大，密切监控人员配置水平和 productivity 至关重要。除劳动力和福利外，我们的其他经营利润同比略有增长，利润率提高30个基点。大多数其他经营项目同比基本稳定，但与客户获取相关的佣金成本增长约15%，即50万美元。
我们的这部分支出增加确实是由于本季度预订渠道与去年同期不同。第三季度，我们有16家酒店的总经营利润（GOP）超过100万美元，而第二季度为17家，唯一的差异与华盛顿特区的一家酒店有关。令人难以置信的是，在创下每可售房收入（RevPAR）历史新高之后，波特兰欢朋酒店首次以250万美元的总经营利润（GOP）在本季度领先所有酒店，取代了过去14个季度一直领先的 Gas Lamp Residence Inn。更令人难以置信的是，波特兰欢朋酒店仅有125间客房，而 Gas Lamp Residence Inn 有240间客房。
Gaslamp Residence Inn 本季度排名第二，前五名中还有两家我们的科技驱动型酒店——贝尔维尤和森尼韦尔的两家 Residence Inn，以及朴茨茅斯的希尔顿花园酒店。在资本支出方面，我们本季度花费约400万美元。我们2025年计划的最后两项翻新工程将在第四季度开始，即德克萨斯州奥斯汀的 Residence Inn 创新酒店（本周开始）和加利福尼亚州山景城的 Residence Inn（下个月开始）。我们的普通股股息今年早些时候增加了近30%，目前为每季度每股0.09美元，我们将在2026年初重新评估普通股股息。
现在我将话筒交给杰里米。
谢谢丹尼斯。大家早上好。我们2025年第三季度酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2880万美元。调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2620万美元，调整后每股基金来自运营的收益（FFO）为0.32美元。本季度我们的总经营利润率（GOP）为43.6%，仅比2024年第三季度下降90个基点。尽管每可售房收入（RevPAR）环境充满挑战，但由于持续严格的费用控制和第三季度通胀成本压力的缓解，我们能够将每间已售房的劳动力和福利成本同比增长控制在1.7%。第三季度，我们通过为循环信贷工具和定期贷款（这是我们仅有的近期债务到期）再融资，继续加强资产负债表。
通过这项交易，我们将循环信贷工具从2.6亿美元扩大到3亿美元，将定期贷款从1.4亿美元扩大到2亿美元。我们3.5倍的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率较低，加上3亿美元未提取的循环信贷工具提供的流动性，为我们提供了巨大的能力来追求投资机会。第三季度，我们加大了股票回购计划的利用率，回购了255,000股，耗资180万美元，第三季度末之后的10月初，我们又回购了230,000股，耗资150万美元。在当前价格水平下，我们认为收购查塔姆股票是一项极具吸引力的投资，我们继续期望未来积极回购股票。
关于我们2025年第四季度和全年指导：我们预计第四季度每可售房收入（RevPAR）为-3.5%至-2.5%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1670万美元至1830万美元，调整后每股基金来自运营的收益（FFO）为0.14美元至0.17美元；全年每可售房收入（RevPAR）增长为-0.7%至-0.3%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为8920万美元至9080万美元，调整后每股基金来自运营的收益（FFO）为0.96美元至0.99美元。本指导假设没有进一步的资产出售、资本市场活动或浮动利率变化。我的发言到此结束。操作员，请打开提问线路。
谢谢，女士们、先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号键，然后按1键。在您的按键式电话上，您会听到提示音，表示您的提问已被受理。如果您希望退出提问流程，请按星号键，然后按2键。如果您使用扬声器电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，准备第一个问题。第一个问题来自 Alliance Global Partners 的高拉夫·梅塔。请讲。
谢谢。早上好。我想问一下投资机会，随着你们出售酒店，能否提供更多关于你们在收购市场看到的情况？未来是否有机会将这些资本重新部署到收购中？
是的，我来回答这个问题。嗨，高拉夫。你知道，当然，和许多公司一样，我们一直在关注交易、与业主交谈，但随着每可售房收入（RevPAR）转向负面，我认为这确实带来了——而且过去通常也带来了一些机会。我感觉总体要价现在肯定在8%以上，即使在要价方面，尽管酒店房地产投资信托基金（REITs）的隐含资本化率或其他指标如何，每个人都坚持较低的数字。我认为我们在少数情况下看到的机会，正如我所说，目标是试图通过优质酒店创造长期股东价值，这些酒店的增长至少与现有投资组合一样好，甚至更好，更新，属于我们都知道我们擅长的品牌。
我认为我们或许能够以一些收益率做到这一点，这些收益率将接近杰里米所谈论的通过购买我们自己的股票所能获得的收益率。
高拉夫，我想在杰弗里的基础上补充一点，当你把所有这些与一些较新的资产即将迎来下一波——实际上在很多情况下是第一波翻新结合起来时。作为可能相对较新进入该行业的业主，现在不得不面对有点动荡的环境，并且不得不拿出200万至300万美元来翻新酒店，这一决定也可能刺激更多的活动。因此，我们处于非常有利的财务状况，能够在可能让其他人有点紧张的市场中抓住这些机会。
很好。第二个问题关于开发项目。能否提醒我们缅因州波特兰开发项目的时间安排？
是的，高拉夫，我想我们会，你知道，我们正在按计划推进。我们将在2026年开始场地工程。建设周期可能为21至24个月，因此预计在2028年初开业。
我认为丹尼斯所谈论的现有资产的季节性和业绩确实决定了我们在开始挖掘停车场时必须非常小心，因为它们位于同一块土地上。随着波特兰显然在夏季之外，甚至在10月份的周末仍能实现超过300美元的平均每日房价（ADR），我们将仔细考虑并避开这些时间段。
是的，我认为我们波特兰欢朋酒店10月的每可售房收入（RevPAR）大约为380美元。补充杰弗里的评论，这家酒店几乎每个月都表现非常好，除了12月底、1月和2月初天气有点棘手的时候。
好的，谢谢。我的问题就这些。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自奥本海默的泰勒·巴托里。请讲。
嘿，各位，早上好。谢谢提供的所有细节。
嘿，泰勒。
嘿。那么，我想深入了解一下每可售房收入（RevPAR）的表现。你们没有达到指导区间的中点。能否为我们分析一下是什么导致了这种差异？试图了解本季度有什么意外情况以及导致不足的原因。
是的，泰勒，这实际上归结为两件事。一是我们对两家森尼韦尔酒店的决定，二是政府停摆对8月和9月的影响。所以，你知道，这两家森尼韦尔酒店占我们客房数量的10%。这两家酒店本季度下降9%，而第一和第二季度的增长率为中个位数，这对我们造成了非常显著的影响，我认为正如杰弗里所谈到的，对我们来说，我们决定，是的，这最终对我们来说是短期打击，但保持价格完整性。
我认为正如我所说，我们在10月份已经能够基本上取代一半我们选择放弃的业务。我认为从长远来看，这最终将被证明是一个相当不错的决定。然后，显然在华盛顿特区，正如我们历史上所看到的——顺便说一下，我们在第一季度末和第二季度初就看到了道奇削减和政府停摆威胁的影响——一旦政府停摆的威胁出现，政府旅行通常就会减少。
在实际停摆之前，我们就看到了这种情况。你知道，我们三家华盛顿特区酒店的每可售房收入（RevPAR）在8月和9月下降了9%。就是这样。
好的，很棒。那么考虑到第四季度的前景和指导，第三季度每可售房收入（RevPAR）下降2.5%，你们指导第四季度下降2.5%至3.5%。所以下降幅度在加大。上次我们交谈和上次你们报告时，查看行业预测，预期第四季度与第三季度相比，同比会稍微好一些。那么能否解读一下第四季度的隐含情况，以及为什么环比会恶化和变得更糟。
是的，当然。这实际上与同样的答案有关。但明确地说，三家华盛顿特区酒店使我们10月每可售房收入（RevPAR）减少了约近200个基点，170个基点。所以仅这三家酒店，你知道，本质上，如果剔除它们，我们10月的每可售房收入（RevPAR）下降了1%。所以你知道，我们显然在第四季度硅谷和那两家酒店的情况有所改善，10月每可售房收入（RevPAR）持平。但你知道，每可售房收入（RevPAR）下降幅度加大完全是由于华盛顿特区的停摆。
好的。那么退后一步，思考2026年，会议日历以及奥斯汀、达拉斯的一些中断，圣地亚哥2024年创纪录之后。这些市场2026年的会议业务情况如何？供应情况我认为对住宿行业相当有利。能否评论一下你们市场的供应增长，无论是明年还是未来几年。
是的，关于会议日历，我认为奥斯汀和达拉斯在2027年之前基本上会保持现状。至于圣地亚哥，去年是创纪录的一年，今年有所下降，明年也会类似。所以你知道，我认为圣地亚哥今年还有一件事影响更大，那就是新的莱曼（Ryman）酒店在圣地亚哥郊外开业，这显然影响了一些可能选择那里而不是圣地亚哥主要会议中心的小型会议。
所以我认为展望2026年，你知道，这三家酒店可能不会有额外的不利影响。然后如果你看供应，我们市场的供应增长展望低于1%，预计明年也将保持这一水平。所以，你知道，正如杰弗里最后评论的那样，当你展望2026年和2027年，整体宏观环境不仅对行业，而且对我们这些关键市场来说都非常好。
而且，正如杰弗里所说，2025年在影响行业和我们的所有这些事情方面确实是疯狂的一年。你知道，我认为当我们能够度过这些短期问题——主要集中在2025年——我认为不仅对行业，而且对我们来说，以及我们在这些市场的上行空间，前景都应该相当乐观。现在有点动荡。
好的。那么转向利润率方面，本季度的表现考虑到所有因素确实相当强劲。能否多谈谈你们是如何做到的？有什么想特别指出的推动因素。
是的，我是说，我们非常关注日常和每周的人员配置和 productivity 管理，特别是与客房部相关的任何事情。显然，这会根据入住率波动。所以关键是密切关注这些项目，并管理当前的工资水平。展望未来，我们酒店的 hospitality 员工的年薪通常在7月1日进行审查。今年7月1日之后，我们投资组合的平均工资增长约为2%。
所以我认为，随着工资趋于稳定，我们能够最大限度地提高客房部的效率。而且过去12到18个月，我们酒店的劳动力招聘 Availability 一直相当稳定。所以我们能够实现2%的全面工资增长，再次，当你展望未来时，这对我们来说是相当有利的。
那么我的最后一个问题，关于资本配置，资产负债表状况良好，流动性充足，考虑到当前背景和股价。能否为我们按优先级排序你们的资本使用计划。
是的，我是说，听着，我认为首先是杰弗里在他的评论中提到的顺序，即我们正在积极回购股票，或者说我们将会并将继续积极购买股票。我们有一个2500万美元的计划，大约占我们当前股权市值的不到10%。所以我们将继续在这方面非常活跃。然后，下一个优先级显然是收购酒店，如果我们能做到的话。当然，我们还有缅因州波特兰的Home2酒店开发项目。
所以，你知道，我想说第二和第三优先级大致相同，但在此期间，我们将积极购买股票。好的。
感谢回答我所有的问题。就这些。谢谢。
谢谢。
谢谢。提醒一下，如果您想提问，请按星号1。下一个问题来自 Brittany Holdings 的约翰·桑甘迪。请讲。
嗨，早上好，感谢概述。我的问题主要也是关于资本部署。根据我的计算，股票交易价格约为每间客房14万美元。目前我们看到的开发成本是每间客房30万美元。能否解释一下为什么在股票交易价格可能约为开发成本一半的情况下，仍选择推进波特兰的开发项目？
当然。我是丹尼斯。很高兴与你交谈。听着，无论股票价格是每间客房14万、15万还是16万美元，这是基于我们34家酒店整体的估值。这个特定的酒店，你必须单独看待这笔交易，看看这个特定资产的预期回报是什么，以及它是否会为整个投资组合增加价值。如果你看一下，你知道，我们只会在我们认为从长远来看有意义的情况下才会进行这笔交易，基于很多因素，包括市场对新酒店开发的限制非常严格。
这个市场非常受欢迎。我们在现有欢朋酒店能够获得的每可售房收入（RevPAR）和利润率，以及我们基于目前情况和开发该资产后预计的该酒店的每可售房收入（RevPAR）和利润率，将产生远高于投资组合回报率的回报。因此，这肯定会为公司，显然最终也会为我们的股票增加价值，并提高每股价值。所以你必须单独看待每个机会，无论是购买酒店、开发酒店还是出售酒店。
如果这些最终能为你想用资本做的事情增加价值，这就是我们评估的方式。
明白了。那么关于收购方面，你们提到可能寻找收购机会。你们如何在收购与股票价格之间进行权衡？因为这在购买股票或收购现有物业方面会有更直接的影响。
是的，我是说，对我们来说，这取决于股票交易价格、收购的收益率是否相似、收购是否能提供与投资组合一致或更高的增长，以及是否最终能带来增量可分配现金流，最终通过股息返还给股东。所以是的。
好的，谢谢。
谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。您可以继续会议。
好吧，感谢大家的提问。感谢大家今天参加我们的会议，随着我们进入明年，我想我们会在更好的时期与大家交谈。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。非常感谢您的参与，请挂断电话。祝您有美好的一天。SA。山姆。SA。SA IT 山姆·拉姆 SA。