Eli Kanter（高级财务助理）
Alan D. Gold（执行董事长）
Paul Smithers（首席执行官、总裁兼董事）
Ben Regin（首席投资官）
David Smith（首席财务官兼财务主管）
Tom Catherwood（BTIG）
Aaron Grey（Alliance Global Partners）
Bill Kirk（Roth Capital Partners）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
各位下午好，欢迎参加创新工业地产公司2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键加零键联系会议专员。在今天的演示之后，将有提问环节。要提问，您可以在按键电话上按星号加一。要撤回问题，请按星号加二。请注意，本次活动正在录制。现在我想将会议转交给Eli Kanter。谢谢。
现在交给您。
感谢您参加本次电话会议。今天出席的有执行董事长Alan Gold、总裁兼首席执行官Paul Smithers、首席财务官David Smith以及首席投资官Ben Regan。在我们开始之前，我想提醒大家，今天电话会议中所做的陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款所指的前瞻性陈述，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而存在重大差异。请参考公司向SEC提交的文件，特别是最新的10K和10Q表格报告，其中识别了可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含的结果不同的重要风险因素。
我们没有义务公开更新或修订任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务信息，如FFO、正常化FFO和AFFO。您可以在我们昨天发布的收益报告以及向SEC提交的8K文件中找到这些信息以及与最直接可比的GAAP财务指标的调节表。现在我将电话交给Alan。Alan。
谢谢Eli。早上好，感谢大家参加我们的电话会议。第三季度，我们完成了对IQ HQ的初始投资，这是一个 premier 生命科学房地产平台，增强了公司的多元化，并有望为IIP股东带来显著的收益增长。总投资为1.05亿美元，包括1亿美元的循环信贷额度和500万美元的优先股。我们剩余的1.65亿美元优先股承诺预计将在2027年第二季度前分多批拨付。结合这项投资，我们成功关闭了一项新的1亿美元有担保循环信贷额度，以支持我们对IQ HQ的投资，并进一步加强我们的资产负债表。
我们对最大的贷款人提供这一额度的支持感到非常满意，我们认为这反映了对我们平台、资产负债表以及纪律严明的增长和资本配置方法的持续信心。这些交易标志着我们发展的重要一步，也是我们在将投资组合从大麻领域多元化到充满活力的生命科学领域的同时恢复增长的一步。我们对推动该行业的长期基本面有强烈信心，我们相信在这个切入点进行的战略投资将为我们的股东带来高度增值的回报。我们相信我们在大麻和生命科学领域的多元化投资组合的价值，以及我们团队加强平台并为股东创造长期价值的能力。
现在，我将电话交给Paul。Paul。
谢谢Alan，欢迎各位。我们对IQ HQ的投资以及新的信贷额度标志着我们在执行恢复增长战略方面迈出了有意义的一步，同时进一步多元化和加强了我们的投资组合。扩展到生命科学领域使我们能够捕捉长期的结构性增长，同时补充我们在受监管大麻房地产市场的既定领导地位。我们继续积极最大化资产价值以推动增长和优化业绩，同时我们对IQ HQ的投资提供了额外的未来增长途径。我们相信这种双轨战略将显著提升股东价值，并使IAP在两个行业都能持续成功。
我想提供一些关于我们投资组合进展的具体更新。Forefront Ventures的破产管理程序正在进行中。我们正在与美国破产管理人和破产受托人就这些物业及相关索赔进行接触，并正与外部法律顾问密切合作，以保护我们的合法权益并根据租约行使我们的权利。Gold Floor仍处于破产管理中。我们仍在与破产管理人就破产管理和出售过程进行持续讨论。我们将继续监控事态发展，并在适当时提供更新。关于Pharmacan，我们很高兴地报告，伊利诺伊州的法官在我们与Pharmacan的纠纷中做出了对我们有利的裁决，我们预计将在年底前重新获得我们在伊利诺伊州的物业。
我们努力重新控制位于纽约、俄亥俄和宾夕法尼亚州的物业仍然是重中之重。我们继续与当地律师密切合作，根据租约和相关担保行使我们的权利和补救措施，包括金钱索赔。由于各州的时间安排不同，且取决于当地司法管辖区，我们目前无法提供具体的时间表。我们仍然专注于尽可能高效地推进这些流程，并将在事态发展时提供更新。9月，我们收回了之前为一笔总额1610万美元贷款提供担保的四处加利福尼亚州物业的所有权和控制权，我们已宣布该贷款违约，并正在评估最大化这些资产价值的选择。
转向影响大麻行业的联邦发展。特朗普总统最近的评论重申，大麻改革仍然是联邦层面的优先事项。他对医用大麻素的支持，特别是针对老年人，以及提到可能节省640亿美元医疗保健支出，表明将大麻重新安排为附表III、消除经营者繁重的280税收的政治势头正在增长。我们相信这一转变将成为行业的积极催化剂，释放更广泛的资本获取渠道并加速机构参与。尽管我们对可能性和时间安排保持谨慎，但我们也看到了强化大麻长期机会的令人信服的人口趋势。
老年人虽然目前在大麻使用者中代表性不足，但却是增长最快的消费群体，其使用率以9%的五年复合年增长率增长，是更广泛成人人口增长率的三倍。重要的是，这一群体更有可能依赖医生的建议，重新安排可能会降低医生为疼痛、关节炎和睡眠障碍等疾病开具大麻处方的障碍。占总药品支出的35%。我们相信老年人采用率的提高可能为行业带来有意义的增量收入，并进一步验证大麻作为主流治疗选择的地位。最后，我们也很高兴分享一个重要的法律更新。
上个月，美国第三巡回上诉法院一致维持了地区法院对针对IEP及其某些高管和董事提起的联邦证券集体诉讼的驳回。虽然我们从一开始就不同意这一集体诉讼的论点，但很高兴看到我们的观点得到法院的认可。这一结果使我们能够继续专注于执行我们的战略并为股东创造长期价值。现在我想将电话交给Ben，讨论我们的租赁处置和投资活动。Ben。
谢谢Paul。在我们的大麻投资组合中，今年到目前为止，我们在加利福尼亚州和密歇根州的物业中执行了总计281,000平方英尺的租约，并通过出售两项资产利用资本循环机会。我们也在密切监控Paul所描述的租户情况，并对我们房地产的强劲需求感到鼓舞，期待在未来分享更多更新。转向IQ hq，我们对恢复增长感到非常兴奋。我们完成了1.05亿美元的初始投资，预计随着时间的推移将拨付额外的1.65亿美元承诺。我们预计这项投资将具有高度增值性，并使我们能够利用结构性顺风。
就在上个月，AI生物技术公司Lila Sciences在马萨诸塞州剑桥市IQHQ的Alewife公园资产的两栋建筑中租赁了244,000平方英尺。这笔交易是自年初以来该地区最大的租赁交易之一，突显了IQ HQ不断改善的租赁势头和对优质房地产资产的持续需求。根据高纬环球的数据，2025年全球在人工智能、制药和生物技术方面的支出预计将达到30亿美元，到2034年将达到165亿美元，复合年增长率为27%。人工智能的使用可以加速药物发现和创新，从而导致相关的房地产需求增加。
我们相信，IQ HQ投资组合位于圣地亚哥、旧金山和波士顿的关键人工智能和生命科学中心，能够很好地利用这些趋势，并且在我们的投资 pipeline 中，我们将继续有选择地在大麻和生命科学行业寻求资产，专注于为股东提供最高质量、最具吸引力的风险调整回报的投资。现在我将电话交给David。
谢谢Ben，第三季度我们产生了6470万美元的总收入，与上一季度相比增长3%。这一增长主要是由于我们从Gold Floor破产管理人那里收到了80万美元的付款，以及我们投资组合中的年度租金上调。本季度调整后运营资金总额为4830万美元，即每股1.71美元，与第二季度结果相比没有变化。我们的资产负债表保持强劲，由27亿美元的主要未抵押总资产和低杠杆资本结构支持。我们在季度末拥有近8000万美元的流动性，包括现金和信贷额度下的可用资金。
正如Paul和Alan earlier 所指出的，季度结束后，我们从一家联邦监管银行获得了1亿美元的第二笔循环贷款，反映了我们的观点，即随着我们多元化进入新领域，这应该会增加IIP获得定价有吸引力的银行融资的机会。以我们的IQ HQ投资为担保的新循环信贷额度的条款有利，为SOFR加200个基点，在额度关闭日为6.1%，并包括一个可扩展功能，在获得额外银行承诺的情况下，容量可扩大至1.35亿美元。这一额度，加上我们的低杠杆资本结构和强劲的流动性，确保我们有充足的灵活性为未来增长提供资金。
我们对IQ HQ的投资预计将具有高度增值性，混合利率超过14%，比新信贷额度的当前定价高出约800个基点，符合我们为股东提供强劲风险调整回报的承诺。一如既往，我们专注于保持保守的财务状况，同时追求推动长期价值的战略机会，突出表现为13%的低债务与总资产比率和超过11倍的强劲债务偿还覆盖率。在资本市场方面，本季度，我们 opportunistically 发行了246,000股优先股，总净收益为590万美元。
展望未来，我们正在积极评估我们的资本结构，并就明年到期的债券进行持续讨论，以在短期内主动解决这一到期问题，我们将继续探索一系列符合我们长期增长目标和保守财务理念的战略融资方案。有了这些，我们感谢您参加电话会议，并想开放电话进行提问。操作员，您能请开放电话进行提问吗？
谢谢。我们现在开始问答环节。要提问，请在按键电话上按星号加一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按2。请现在按星号和2，我们将暂停片刻整理提问名单。第一个问题来自BTIG的Tom Catherwood。请讲。
谢谢大家，早上好。我想从一个不同的角度开始提一个股息问题。我们认为，有两个近期催化剂可以帮助弥合第三季度1.71美元每股AFFO与1.90美元季度股息之间的差距。第一个是，正如你们所说的，IQHQ投资，我们保守地认为，当它完全部署时，在现金基础上可以贡献约0.11美元每股。第二个是你们已签署但尚未开始的回填租约。我们认为这些可以贡献每股11至15美分的范围。
关于第二个方面，您对已释放资产的租金开始时间有何预期，以及该时间安排如何影响公司的股息政策？
嗯，所以我不确定我完全理解你的计算。我的意思是，我认为我们对IQ HQ投资的看法可能略有不同，但我们会离线处理这个问题。关于未租赁资产或我们将要收回的资产的租金开始时间。请记住，Gold Floor资产正在经历破产管理，正如Paul所提到的，破产管理人已将机会授予一个实体，该实体将完成交易，然后为其打算使用的设施支付租金，如果有任何剩余资产可供我们重新出租。
我们相信，鉴于我们从该投资组合中看到的兴趣水平，我们在该投资组合上获得收入的时间会相当快。至于Forefront，再次经历破产管理，并打算寻求买家购买该实体，然后继续前进。我们认为一旦完成，收入将在破产管理完成后立即或很快实现，这可能需要另一个。Paul，你估计一下？
Forefront可能还需要3到9个月。
然后是Pharmacan，我认为这总体上对行业来说是一个非常积极的信号。我们看到对这些特定资产以及各个州的持续兴趣和日益增长的兴趣。虽然我们很高兴通过伊利诺伊州交易的法律方面，但我们相信有兴趣方有兴趣接管该设施。由于法院的原因，我们一直无法与这些参与者接触。现在随着法院对我们的诉状做出积极反应，我们相信我们将有大量兴趣，并能够在6到9个月的时间框架内开始获得收入。
明白了。
所以，对不起，让Paul说完。
是的。Tom，再补充一些想法。我认为，就诉讼而言。我认为，我们在第四季度即将获得一些解决方案，在这些不同的司法管辖区获得审判日期需要很长时间。正如我们所报告的，我们在伊利诺伊州取得了有利结果。我认为宾夕法尼亚州和俄亥俄州将是下一个通过审判或简易判决的州，之后是纽约州。所以我们正在接近这些事项的解决。我还想补充的是，在涉及Forefront和Gold Flora的破产案件中，我们的欠租在破产管理程序中被视为行政索赔。
因此，一旦破产管理结束，我们应该通过行政索赔获得大量资金。同样，Gold Flora比Forefront更快，但我们将继续报告这些时间安排。
太好了。这真的很有帮助。此外，自2023年底以来，你们还签署了其他几项租约。比如你们与Mitten Extracts、Loom Cannabis、Trimountain、Pure和Berry Green等进行的重新租赁，所有这些回填都是为本季度的运行率（171美元）所做的，这些租约中有多少在本季度的运行率中已经开始，还有多少将在近期开始？
嘿，Tom，我是Ben。是的，我认为第三季度的影响非常小。我认为作为一般陈述，当我们签署租约时，有时会有许可流程、运营 ramp-up 等各种因素影响收入开始的时间。但正如Alan和Paul所说，我们对租赁成功感到非常满意。我们对通过各种法律程序的所有资产看到的需求非常乐观。因此时间安排有点困难，但再次对整个投资组合看到的需求感到鼓舞。
好的，但Ben，我想澄清一下，我提到的那些，过去两年你们回填的那些，你说对第三季度的贡献很小，所以还有更多的会逐步计入，对吗？
是的，我的意思是，Tom，在这方面，有一些轻微的好处，但我会说随着这些租约上线和 ramp-up，本季度的贡献很小。
并在第四季度及以后总结。
完美。完美。好的。最后一个问题，关于资产负债表，当我们考虑未来六个月的资金来源和用途时，您在准备好的发言中提到了新的1亿美元循环贷款，这可以继续支持您对IQ HQ的持续投资。对于5月到期的无担保债券，您目前正在寻求哪些具体选择或途径，您对时间安排和解决方案的期望是什么？
嗯，我认为选择非常明确。我们要么 refinance 它们，要么 refinance 它们。我认为这就是我们现在的选择。我们相信我们有Eagan Jones的非常强大和肯定的评级，并继续相信我们有一个非常非常强大的资产负债表，是REIT领域最强的之一。我们相信投资者会认识到我们资产负债表的实力，以及我们在过去四年半或4.3年中兑现了支付债券的承诺这一事实。
我们相信我们有足够的时间在明年到期时完成再融资。我相信它们最早的可偿还时间是第一季度。
正确。
好的，太好了，Alan。所以时间安排上，我们应该期望在26年第一季度末完成这个过程。正确。
这是我们今天桌上的计划。
完美。就这些了。谢谢大家。
谢谢，Tom。
谢谢。下一个问题来自Alliance Global Partners的Aaron Gray。请讲。
嗨。谢谢提问。所以我的第一个问题，关于重新安排的潜在影响，我知道过去已经讨论过。只是想再次回顾，因为直接影响似乎是改善现有租户的现金流和稳定性。所以可能减少对增量违约的担忧。但您如何看待增长机会和更多收购及新租户的用途？它是否更少依赖于重新安排，而更多依赖于更多州上线？只是想了解您对大麻的更广泛展望，考虑到我们在许多现有州看到的供需情况，您对潜在额外种植的兴趣，或者这是否更多依赖于新州而不是重新安排。谢谢。
我认为，正如我们在评论中 earlier 提到的，我们确实看到对我们在各州拥有的设施有一些非常积极的兴趣。因此，我们看到现有种植者对这些州的持续兴趣，他们已经，你知道，可能幸存下来，或者正如你想说的，我们认为这个市场、这个大麻行业的整合阶段似乎已经发挥作用。它已经经历了大部分整合，该行业中最高效和高效的种植者和公司已经幸存下来，并继续寻求整合，但。
在他们所在的各个州发展他们的重点。因此，在没有重新安排的情况下，我们看到了积极的 green shoot。我们相信这将随着时间的推移继续建立。随着时间的推移，我们绝对处于最佳位置，可以利用我们继续向市场提供的售后回租计划的任何新需求，并利用我们的资本为IIPR股东谋福利。现在，Paul，你想补充任何关于重新安排以及你认为这对我们租户的影响可能是什么的内容吗？
当然。所以，你知道，我认为我们，Erin，过去讨论过重新安排会是什么样子以及它有什么帮助，我认为你已经确定了我认为第一个真正的影响是确实改善了运营商的信用，你知道，他们有更多的自由现金流可以使用。所以这改善了他们作为我们租户基础的信用，也让他们有机会使用这些现金进行扩张。我们的大部分发展是我们的运营商扩展现有设施，来找我们进行额外投资。所以我们认为这肯定是可能的或可能的。
我认为正如我们在评论中指出的那样，关于重新安排的热情有起有伏。我们现在处于一个白宫，总统和总统工作人员都发表了一些非常积极的评论的地方。也就是说，我们预计今年年底前会有重新安排的结果，这意味着现在还有两个月？所以我们焦急地等待着。我们确实认为总统在政治上领先于这个问题是有意义的，他有这样的动机。他关于老年人使用CBD等的评论确实为获得一些解决方案提供了很大的动力。
我们认为到年底会有一个积极的重新安排结果。
非常感谢这些内容。这很有帮助。那么在短期内，在我们看到重新安排之前，您谈到了生命科学和大麻的潜在机会。我们应该如何考虑短期内的优先事项？考虑到您当前的流动性状况，生命科学是否提供了更多的近期机会，考虑到我们刚刚看到的IQHQ以及您能够从左轮手枪获得的利率？假设这与IQ HQ相关，并且比与大麻相关的另一左轮手枪的利率好得多。那么如果没有重新安排，您认为短期内生命科学有更多机会，还是即使没有重新安排，两个领域仍有平等机会？谢谢。
是的，不，我认为我们高度专注于大麻行业，确保我们尽最大努力支持我们的租户合作伙伴，我们相信这是我们的主要重点。其次，我认为生命科学行业有更多两位数以上的 yield 机会。你知道，我们一直在关注这一点，但我认为这是一个非常独特的机会，我们能够基于我们的专业知识和知识进行资本化。我们将继续关注这一点，但我认为我们的主要重点仍将放在大麻行业。
好的，太好了。谢谢参加电话会议。我会回到队列中。
谢谢，Aaron。
谢谢。下一个问题来自Roth Capital Partners的Bill Kirk。请讲。
谢谢大家。所以新闻稿提到，我想。一些新的名字，你正在收取保证金。一个被命名，另一个在萨克拉门托未命名。你能给我们一个规模感吗？你期望结果是什么，当你在今年早些时候进行租户健康工作时，这两个是否被确定了？
是的，我们有一个，它们占我们收入的不到1%，我们正在监控所有租户，我们花时间与这些租户在一起，了解他们的情况。Ben，你有关于这两个租户的任何 color 或想要补充的吗？
是的，我想补充一下。所以这是加利福尼亚州的两个租户。我认为这可能是我们在许多市场看到的一个主题，高效运营商的增长和扩张以及我们对这些设施的需求，以及我们收回的一些其他空缺，确实反映了我们在行业中看到的整合。效率较低的运营商退出，效率更高的运营商可以继续在这些个别市场扩展他们的平台。我对这些资产以及我们投资组合的其余部分的质量感到非常满意，这再次反映在我们全面看到的兴趣量上。
谢谢。随着Biosciences在IQ HQ租赁更多平方英尺，IQ hq的入住率达到了多少。最终，您期望入住率达到多少？可能需要多长时间才能达到？您认为需要多少资本才能进一步提高入住率？
嗯，我的意思是，我认为，你知道，IQ HQ是一个私人组织，这真的是他们的事情。从我们的角度来看，我们可以说入住率接近24-25%的水平，我们当然希望他们能在接下来的，我不知道，我猜18到24个月内将入住率提高到90%以上。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请讲。
嘿，早上好。所以 big picture，我认为去年年底你有大约24-27%的ABR处于违约状态。听起来你签署了一些新的回填协议，你正在解决一些破产管理问题。但是有一些新的租户，包括1600万美元的贷款变坏了。所以净ABR百分比，我们现在处于什么位置，ABR的百分比是不支付租金的？我不是说占用空间但不支付租金，我是说有多少ABR仍然不支付租金。
我们现在处于什么位置。
Alex？显然，自从我们去年12月宣布以来，我的意思是，有些事情也发生了变化。我们从Pharmacan收回了一些物业，但从整体ABR收集中，大约有20%。
好的，所以David，我们现在。我们是27，现在是20。这20%包括第三季度最新租户和1600万美元贷款的影响。
没错。请记住，正如Alan之前提到的，本季度的这两个租户非常小，占1%。所以对整个投资组合来说无关紧要，但你大致正确。
好的，很酷。很酷。然后，你知道，显然我们都欣赏你在生命科学领域的背景。Alan，你共同创立了，你知道，并且在IQHQ待到12月。有深厚的历史，但你看看这两个行业，大麻，仍然有问题，租户有困难。Alexandria，生命科学领域唯一的纯REIT仍然有问题。BXP谈论生命科学问题。所以我们现在理解资产负债表的质量，但如果IQHQ出现优先于你的事情，你必须捍卫你的立场来捍卫你的股份，这显然似乎有资本需求。
所以，考虑到生命科学还没有走出困境，进入IQ HQ的风险仍然不清楚。如果事情进展顺利，那个领域有很多活动，我会理解，但似乎仍然相当困难。那么，当大麻行业仍然有一些租户问题时，我们如何平衡两个行业的资本需求？
是的，我的意思是，我认为首先，我们进行投资不是为了不得不捍卫投资。我们进行投资是为了处于非常强大的信用地位。唯一的，是IQ HQ的普通股股东和/或其他投资者必须真正捍卫并真正专注于捍卫这项业务。所以这不是我们的角色或责任，第一。第二，我们保持非常强大的资产负债表，非常保守的资产负债表，正如我们刚刚证明的那样，这使我们能够从我们的银行集团获得额外的信贷，并且收益率非常有吸引力。
所以我们认为我们仍然拥有并且继续拥有获得各种资本来源的巨大机会。第三，我知道你们想，你知道，你希望公司只在金戒指就在他们面前并且他们可以轻松抓住的时候进行投资。但我们的工作是试图展望未来，寻找能够为股东提供有吸引力的增值回报的独特投资机会。我们就是这样做的。如果在三四年后，你回到电话会议上，想询问IQ HQ和那项投资的情况，你知道，我很乐意，你知道，报告那项投资的具体情况。
好的。最后一个问题是，Paul，多年来，你知道，大麻行业有很多充满希望的事情发生，你知道，这项措施，这个州合法化或重新安排，你知道，这几乎就像灵丹妙药，现在这个行业会抓住，你知道，抓住动力。显然感谢你给我们更新重新安排的情况，你知道，老年人采用大麻的热情。但是，你知道，每次我们之前听到积极的消息，它都没有启动这个行业。所以你的观点是这些积极因素可能启动这个行业，还是你的观点是，嘿，这些是积极因素，但仍然存在灰色市场问题，仍然存在黑市问题，仍然存在所有其他问题。
我想了解我们是否应该对即将到来的好东西感到兴奋，或者这就像，嘿，这些是积极因素，但行业仍然面临很多负面影响，即灰色市场和黑市。
是的，Alex，你知道，显然重新安排不会让黑市消失。这是两个需要分别解决的独立问题。通过重新安排，我认为第一个真正的影响是确实改善了运营商的信用，你知道，他们有更多的自由现金流可以使用。所以这改善了他们作为我们租户基础的信用，也让他们有机会使用这些现金进行扩张。我们的大部分发展是我们的运营商扩展现有设施，来找我们进行额外投资。所以我们认为这肯定是可能的或可能的。
我认为正如我们在评论中指出的那样，关于重新安排的热情有起有伏。我们现在处于一个白宫，总统和总统工作人员都发表了一些非常积极的评论的地方。也就是说，我们预计今年年底前会有重新安排的结果，这意味着现在还有两个月？所以我们焦急地等待着。我们确实认为总统在政治上领先于这个问题是有意义的，他有这样的动机。他关于老年人使用CBD等的评论确实为获得一些解决方案提供了很大的动力。
我们认为到年底会有一个积极的重新安排结果。
好的，谢谢。谢谢，Paul。谢谢，Alan。
好的。谢谢你，Alex。
谢谢。问答环节结束。现在我想将会议转回Alan Gold进行任何闭幕发言。
谢谢。感谢大家今天的参与。再次，我想感谢我们的团队所做的辛勤工作和良好工作。有了这些，我们结束电话会议。
谢谢。会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。