Jeffery Cox（首席财务官）
James R. Brickman（联合创始人、首席执行官兼董事）
Jed Dolson（总裁兼首席运营官）
Alex Riegel（德克萨斯资本）
Rohit Seth（B. Riley Financial, Inc.）
感谢您的等待。我叫Lacey，今天将担任本次会议的操作员。现在，我谨欢迎各位参加绿砖伙伴公司2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言结束后，将进行问答环节。如果您想在此期间提问，只需按电话键盘上的星号键加数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。现在，我将会议转交给首席财务官Jeff Cox。
您可以开始了。
下午好，欢迎参加绿砖伙伴公司截至2025年9月30日的第三季度业绩电话会议。在今天的发言之后，我们将举行问答环节。提醒一下，本次电话会议正在录制，并将提供回放。此外，今天的网络直播将配有演示文稿，可在公司投资者关系网站@investors.greenbrickpartners.com上查看。今天参加电话会议的有联合创始人兼首席执行官Jim Brickman、总裁兼首席运营官Jed Dolson以及我本人首席财务官Jeff Cox。本次电话会议讨论的部分信息具有前瞻性，包括公司对2025年及以后的财务和运营预期。
在昨天的新闻稿和SEC文件中，公司详细说明了可能导致其未来业绩与预期不同的重大风险。公司的声明截至2025年10月30日，公司没有义务更新其可能做出的任何前瞻性声明。评论还包括非GAAP财务指标。这些指标的调节以及Regulation G要求的其他信息可在公司昨天发布的收益报告和上述演示文稿中找到。接下来，我将会议转交给Jim。
谢谢Jeff。首先，我想正式宣布Jeff本月早些时候晋升为首席财务官。Jeff于2023年6月加入公司，担任财务高级副总裁，拥有超过20年的房屋建筑经验，他在帮助我们建立全资抵押贷款公司以及完善我们的财务系统和流程方面发挥了重要作用。我很高兴Jeff加入高级领导团队，并为绿砖深厚的、不到50年的人才储备增添他的才华。
接下来，我很高兴地宣布我们的第三季度业绩。特别是考虑到我们是在当前住房市场中许多消费者面临持续的负担能力挑战的背景下取得这些业绩的，尽管消费者信心下降和住房库存供应增加，我们的表现仍然具有韧性。我们的建筑商迅速适应了波动的住房市场，我们继续平衡价格和销售速度，以最大化每个社区的回报。我们实现了898份净订单，同比增长2.4%，创下任何第三季度的纪录。我们本季度还交付了953套房屋，仅比2024年第三季度的纪录结果少3套。
第三季度绿砖应占净收入为7800万美元，即每股摊薄收益1.77美元。正如Jed稍后将更详细讨论的那样，为了应对我们市场中购房者面临的负担能力挑战，推动销售 volume 需要价格优惠和其他激励措施。正如预期的那样，这些动态对我们的房屋建筑毛利率造成了下行压力，同比下降160个基点，环比下降70个基点至31.1%。我们的业绩还反映了480万美元的保修调整，这使我们的毛利率提高了90个基点。
我们的毛利率仍然是公共房屋建筑行业中最高的，这是我们连续第10个季度毛利率超过30%。虽然宏观经济环境给整个行业带来了阻力，但我们相信，过去十年推动绿砖成功的核心优势将使我们能够有信心和灵活性应对任何挑战。一如既往，我们将专注于保持卓越运营，以我们在土地收购和开发方面的纪律性方法为中心，为未来增长定位。我们专注于维持投资级资产负债表，以支持我们在高容量市场的有针对性扩张。
正如Jed稍后将更详细讨论的那样，我们还继续专注于降低建筑成本和周期时间。我们相信，我们有能力维持我们在房屋建筑行业中名列前茅的回报指标，并创造长期股东价值。我们仍然专注于发展业务，特别是我们的Trophy品牌。Trophy在DFW和奥斯汀的增长，加上我们计划在2026年春季销售季节进入休斯顿，为未来几年的持续增长提供了重要机会。我们相信，这一扩张使我们能够继续服务关键的首次购房者和升级购房者群体，同时进一步多元化我们的收入基础并加强我们在德克萨斯州关键市场的存在。
凭借我们高度多元化的品牌组合，我们相信我们能够很好地利用所有购房者群体的需求。尽管整体市场状况由于宏观经济和政治不确定性仍然充满挑战，但我们仍然警惕地监测和响应购房者偏好的变化。我们相信，我们经验丰富的团队、强大的土地储备以及理想的填充区和邻近填充区位置将在未来几个季度推动持续成功。接下来，我将请Jeff提供更多关于我们财务业绩的细节。Jeff。
谢谢Jim。鉴于我们市场中充满挑战的经济条件和住房库存供应增加，折扣和激励措施占住宅单位收入的百分比同比从5%上升至8.1%。我们的平均售价为524000美元，环比持平，同比下降4.2%。第三季度房屋交付收入为4.99亿美元，较去年同期下降4.6%，我们的房屋建筑毛利率同比下降160个基点，环比下降70个基点至31.1%。正如Jim earlier提到的，我们在本季度减少了480万美元的保修准备金，这使我们本季度的毛利率提高了90个基点，今年迄今为止提高了30个基点。
这一调整是基于对我们的保修准备金应计与实际保修支出的分析，实际支出低于先前预期。这一调整反映了我们建筑质量的持续改进以及我们贸易伙伴的实力和稳定性。第三季度SG&A占住宅单位收入的百分比为11.6%，同比增加60个基点，主要是由于人员成本上升以及为提高运营效率而对IT平台的投资。第三季度绿砖应占净收入同比下降13%至7800万美元，每股摊薄收益同比下降11%至1.77美元。今年迄今为止，
交付量同比增长5.1%至2905套房屋，我们的平均售价下降3%至531000美元。因此，我们产生的房屋交付收入为15.4亿美元，较2024年同期同比增长2%。今年迄今为止，房屋建筑毛利率下降270个基点至30.9%。绿砖应占净收入下降15%至2.35亿美元，每股摊薄收益下降13.6%至5.29美元。提醒一下，我们在去年第一季度出售了我们在Challenger Homes 49.9%的权益，这对2024年每股摊薄收益增加了0.21美元。
第三季度新增房屋订单同比增长2.4%至898份，环比仅下降1%。今年迄今为止，新增房屋订单同比增长4%至2912份。平均活跃销售社区为103个，同比相对保持不变。第三季度的销售速度略微增加至每月2.9套，而去年同期为每月2.8套。我们启动了950套新房屋，与上一季度大致相同，同比下降10%。本季度末在建单位约为2200套，同比下降5.5%。
我们将继续监测市场状况和季节性趋势，并使我们的开工量与销售速度保持一致，以适当管理我们在期房库存的投资。由于快速入住销售的比例较高，加上我们的平均建筑周期时间缩短了9天，第三季度末的积压订单价值为4.66亿美元，同比下降20%。积压订单平均售价下降4.1%至690000美元，主要原因是折扣和激励措施增加。我们的期房建筑商Trophy仅占我们整体积压订单价值的14%，较上一季度略有下降，但占我们交付量的近一半。
我们认识到在当前经济不确定性和市场波动时期流动性的重要性日益增加。我们相信，我们的投资级资产负债表和低财务杠杆为我们提供了灵活性，以应对和适应不断变化的市场条件，确保我们有资本可用于出现的战略机会。第三季度末，我们的净债务与总资本比率为9.8%，债务与总资本比率为15.8%。在我们的中小型公共房屋建筑同行中表现最佳。不包括绿砖抵押贷款的现金和债务，我们本季度末的房屋建筑债务和净债务与资本比率分别为15.3%和9.5%。
本季度末，我们保持了1.42亿美元的稳健现金头寸和4.57亿美元的总流动性。我们的房屋建筑信贷额度有3.15亿美元未使用，我们相信我们有能力应对充满挑战的市场条件，有机会地部署资本以最大化股东回报，并随着住房市场改善加速增长。接下来，我将会议转交给Jed。
谢谢Jeff。我们继续看到所有消费者群体的销售环境充满挑战，这些群体都受到负担能力挑战和就业市场疲软的影响。虽然我们很高兴看到本季度抵押贷款利率下降约60个基点，但尽管整个季度利率仍高于6%，但本季度每个月的需求都保持稳定。我们的团队对不断变化的市场条件做出了良好反应，这体现在我们创纪录的第三季度销售 volume 和我们在第三季度6.7%的低取消率上，较第二季度的9.9%和2024年第三季度的8.5%有所改善。
我们继续保持公共房屋建筑行业最低的取消率之一，我们相信这证明了我们买家的信誉、产品质量和社区的吸引力。我们继续通过向购房者提供价格优惠、利率下调和 closing cost 激励措施来应对消费者面临的负担能力挑战。第三季度新增订单的激励措施同比增加280个基点，环比增加100个基点，增至8.9%。随着30年期抵押贷款平均利率在本季度下降，降低了利率下调的成本，激励措施从7月的峰值在本季度有所缓和。
利率下调仍然是推动流量和销售的必要工具，特别是对于我们的快速入住房屋。凭借我们优越的填充区和邻近填充区社区以及行业领先的毛利率，我们相信我们能够根据需要调整价格以满足市场需求并维持我们的销售基础。虽然我们认识到保持利润率的重要性，但我们也认识到我们行业领先的利润率为我们提供了显著的定价灵活性，以在波动的市场中有效竞争。我们的全资抵押贷款公司绿砖抵押贷款在第三季度关闭并资助了超过350笔贷款，而第二季度为140笔贷款。
平均FICO评分为740，平均债务收入比为40%，与上一季度一致。我们对绿砖抵押贷款的未来前景感到兴奋，因为我们准备在今年晚些时候和明年初扩展到奥斯汀、亚特兰大和休斯顿。绿砖抵押贷款继续提高其捕获率，同时为我们的购房者提供一流的服务。在运营方面，我们继续在降低直接建筑成本和提高运营效率方面取得有意义的进展。本季度交付房屋的劳动力和材料成本与去年同期相比每栋房屋下降约2250美元。
我们还继续缩短建筑周期时间，较去年减少了9天。Trophy在DFW的平均周期时间不到100天，是其历史最低水平。我们所有市场的劳动力供应保持相对稳定。我们认识到有关关税的担忧，并继续与我们的供应商和供应商密切合作，以减轻任何潜在影响。我们相信关税对我们明年的收益影响最小。尽管我们承认最终关税的时间、范围或百分比缺乏确定性，使得无法精确分析潜在的关税影响。
在我们应对各种宏观挑战的过程中，我们正在仔细重新校准我们的资本配置计划，以兼顾我们的长期增长目标和对不断变化的市场条件的响应。本季度，我们在土地和 lot 收购上花费了1.21亿美元（不包括成本分摊报销），在土地开发上花费了7300万美元。这使得今年迄今为止的土地收购支出为2.31亿美元，土地开发支出为2.33亿美元。我们的许多土地开发项目涉及特殊融资区，用于报销公共基础设施成本。随着工作完成，我们能够收回部分这些成本，从而减少我们的净土地开发支出。
我们继续预计2025年全年土地开发支出约为3亿美元，这将部分被这些报销抵消。我们相信我们优越的土地位置为我们提供了竞争优势，这将是未来几年强劲增长的基础。鉴于我们现有的土地和 lot 储备的实力，我们在未来的土地机会上保持耐心和选择性，同时不影响我们在近期和中期增长业务的能力。第三季度末，我们拥有和控制的总 lot 数同比增长11%至约41200个 lot，其中超过36000个 lot 在我们的资产负债表上拥有，约4500个是受控 lot。
Trophy 占我们总拥有和控制 lot 数的约70%，不包括长期总体规划社区中的约25000个 lot。我们的 lot 供应约为五年。最后，我们计划在休斯顿开设第一个社区的时间表按计划进行。我们的第一个样板房建设于10月开始，我们预计在春季销售季节及时开放销售。我们对Trophy在美国最大的房屋建筑市场之一扩展足迹感到兴奋。接下来，我将会议转交给Jim做总结发言。
谢谢Jed。简而言之，我们对长期前景保持乐观，并相信我们能够继续取得强劲业绩。我们相信，我们的战略土地位置、高质量和多样化的产品 offerings（吸引多个购房者群体）以及强大的资产负债表将为我们的股东铺设未来增长和行业领先回报的道路。我还要感谢整个绿砖团队在充满挑战的市场中为实现卓越业绩所展现的热情和奉献精神。我们的准备发言到此结束，现在我们将开通提问线路。
如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。我们将暂停片刻以整理问答名单。您的第一个问题来自德克萨斯资本的Alex Riegel。您可以开始了。
谢谢各位。不错的季度。第三季度您的新订单激励措施有所增加。您能否谈谈第四季度毛利率与第三季度相比的大致方向？
是的，我们可以稍微处理一下这个问题。感谢您的提问。我是Jim Brickman。我们不对季度毛利率提供指导，但我认为您的问题确实给了我一个很好的机会来谈论绿砖的战略优势，因为我们不仅展望下个季度，还展望未来多个季度的业务。我认为这有两个组成部分。首先，我们在低价 lot 和填充区及邻近填充区位置有很长的跑道。
无论发生什么，我们相信我们在这些 lot 上的 lot 价格优势将为我们提供与同行相比行业领先的利润率。这是第一点，而且非常有趣。我的第二点是，因为我们自己开发90%的 lot，我们可以根据市场需求部署资本，而不是土地银行家或土地开发商的合同条款。我们认为，这将帮助我们在社区中维持利润率，而不必面临生产 excess inventory 的情况。
这很有帮助。然后您提到激励措施在第三季度有所缓和。这种情况在10月是否持续？
是的。我是Jeff。Alex，您知道本季度激励措施的缓和主要是过去几个月利率下降的结果。您知道，我们仍然利用利率下调作为推动流量和获得销售的有效工具。我们在目标利率方面并没有变得更加激进，这确实帮助我们能够减少激励措施并提高利润率。
Jed可以插话。Alex，我们没有看到市场变得更好或更糟。您知道，情况非常稳定。稳定，是的。
非常有帮助，谢谢。
您的下一个问题来自B. Riley Securities的Rohit Seth。您可以开始了。
嘿，早上好。感谢您回答我的问题。关于激励措施，您现在的抵押贷款利率下调情况如何，您提供的广告利率是多少？
好的。略低于5%。低于5%或下调目标利率。
好的。听起来随着利率略有下降，这只是减少了您的成本，您并没有 necessarily 进一步下调利率，对吗？好的。
而且我们已经看到，但是您知道，下调到4%，您知道，4%。我们没有追逐那么低的利率来产生我们刚刚报告的销售。
好的。在我们的激励水平中，DFW和亚特兰大之间有很大差异吗？
我想说DFW，因为它不像那样，所以能够生产更多的房屋。
是的，有差异，因为我们在亚特兰大的平均价格点高出3或400000美元。所以这是一个非常不同的买家。
好的。
我也想补充一点。您知道，我们主要通过Trophy进行大量的期房销售。所以他们没有大量的待建房屋积压需要保护。亚特兰大，他们做了很多待建房屋。所以我认为总体而言，与我们的德克萨斯市场相比，那里的激励措施更高。
明白了。好的。然后Trophy向休斯顿的扩张将是您的关键驱动力。我想从我的角度来看，看看社区数量，我不确定在展望2026年时如何衡量这一点。所以如果您有任何帮助的话。
嗯，现在任何分析师都很难通过社区数量来衡量这一点，因为我们新增的社区是高 velocity、低价格的社区。所以。而且这是我们今年新增的许多社区。所以，您知道，社区增长不是那么大，但是新增社区的销售速度应该是有利的。
好的。
是的。我只想说，我们预计奥斯汀的业务将从今年的水平基本翻倍。然后休斯顿明年的交付量将不到100套，并在2027年显著增长。
好的，太棒了。然后关于抵押贷款业务，您的业务环比有相当不错的增长，显然。我的意思是，您认为目前的水平作为未来的 run rate 是可持续的，还是。
是的，这是Jeff。是的，我们对抵押贷款公司到目前为止取得的进展感到非常满意。我们正试图采取一种 measured approach 来将其推广到我们的德克萨斯建筑商和社区。但是目标，正如Jed earlier提到的，是在今年年底前将其推广到德克萨斯州的其他地区，目标是在明年第一季度前推广到休斯顿和亚特兰大，我们已经有人员和系统到位，能够真正利用和扩展这项业务。所以我们对我们认为可以实现的目标感到兴奋。
是的，我认为从财务角度来看，我们明年要做的另一件事是将金融服务单独列出来。通过这样做，我们将把SGA或GNA从我们的线路中拉出来，放入金融服务线路。这将略微帮助我们的SGA。
好的。然后我想最后一个问题是，您能否评论一下成本桶。您是否看到劳动力、土地成本等直接成本的节省？
是的，这是Jed。我来回答。我们肯定看到土地和 lot 价格要么稳定要么略有下降。木材价格每个月都处于一年来的低点。所以今年每个月都在下跌。当我们与分包商交谈时，劳动力 readily available。他们中的许多人以65%到70%的产能运行。所以他们已经能够与员工协商削减。所以是的，垂直方面的所有东西都在下降。
好的，太棒了。我想我们还有最后一个问题。本季度ASP下降4%。其中有多少是产品组合、计划规模和Trophy份额，而不是基本定价？
Trophy份额同比没有真正变化，但有一些组合影响了平均售价。在ASP 4.3%的下降中，我计算大约不到一半与我们建筑商之间的交付组合有关。
好的。好的。好的，我想我会把它传下去。谢谢。
谢谢。
目前没有更多问题。现在，我将会议转回给Jim Brigman做总结发言。
好吧，如果有人想与任何发言人（Jeff、我本人或Jed）交流，我们随时可用。所以给我们发电子邮件，打电话给我们，我们很乐意就今天讨论的任何事情提供更多细节。谢谢。
今天的电话会议到此结束。您可以断开连接。