安吉拉·L·克莱曼（总裁兼首席执行官）
芭芭拉·M·帕克（执行副总裁兼首席财务官）
赖兰·K·伯恩斯（执行副总裁兼首席投资官）
尼古拉斯·菲利普·尤利科（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
尼克·梅琴（花旗集团）
杰弗里·斯佩克特（美国银行）
桑克特·阿格拉沃尔（Evercore ISI）
奥斯汀·托德·沃施密特（KeyBanc Capital Markets）
詹姆斯·科林·费尔德曼（富国银行证券）
亚历山大·大卫·戈德法布（Piper Sandler）
亚当·克莱默（摩根士丹利）
亨德尔·伊曼纽尔·圣朱斯特（瑞穗证券）
朱利安（高盛）
罗宾·哈内兰（BMO Capital Markets）
理查德·安德森（Cantor Fitzgerald）
琳达·蔡（杰富瑞）
亚历山大·金（Zelman Associates）
各位好，欢迎参加埃塞克斯房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。提醒一下，今天的电话会议正在录制中。本次电话会议中有关预期经营业绩和其他未来事件的陈述均为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性。前瞻性陈述基于当前的预期、假设和信念以及公司目前可获得的信息作出。许多因素可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关这些风险的更多信息，请参见公司向美国证券交易委员会提交的文件。现在，我很荣幸向大家介绍今天的主持人，埃塞克斯房地产信托公司总裁兼首席执行官安吉拉·克莱曼女士。谢谢克莱曼女士。您可以开始了。
欢迎参加埃塞克斯第三季度业绩电话会议。芭芭拉·帕克将随后发表准备好的讲话，赖兰·伯恩斯也将出席问答环节。我们很高兴公布第三季度的稳健业绩，其中核心FFO超出预期0.03美元，并上调了全年核心FFO指引。今天我将介绍本季度的主要亮点、2026年的总体展望，并提供交易市场的最新情况，首先从运营说起。
在全美就业增长疲软和政策不确定性加剧的背景下，我们的投资组合表现良好。今年截至第三季度，我们所有租约的混合租赁利率增长了3%，同期限租约增长了2.7%。这充分证明了我们低供应市场的竞争优势。正如预期的那样，北加利福尼亚州是我们表现最好的地区，基本面背景仍然有利，前瞻性供应持续下降，与大金融危机后几年的水平相当。在旧金山湾区内，旧金山和圣克拉拉县今年迄今为止的租金增长最高，反映出具有吸引力的租金收入比、人工智能相关初创企业带来的需求以及高于历史平均水平的人口迁移趋势。
我们的西雅图地区保持健康，但由于同比比较具有挑战性、需求疲软以及某些子市场的供应暂时限制了定价能力，其表现处于我们全年预期的低端。最后，南加利福尼亚州总体表现符合我们的预期。正如我们所讨论的，洛杉矶一直表现滞后，主要原因是拖欠款回收、与全美相似的疲软就业状况以及洛杉矶西区和市中心的部分供应。随着2026年供应预计减少、洛杉矶专项基础设施支出以及市场入住率提高，我们看到了定价能力提升的途径。
鉴于疲软的经济环境和政策不确定性，我们对全美范围内招聘和投资决策延迟并不感到意外，但我们很高兴看到西海岸再次跑赢全美平均水平，我们预计这一趋势将持续。展望2026年，得益于住房供应水平低、吸引力的可负担性以及科技行业的需求催化剂，我们的投资组合相对于其他美国市场处于有利地位。总体而言，我们假设北加利福尼亚州将继续表现优异，并跻身美国顶级市场之列。北加利福尼亚州的就业增长逐渐加速，大量办公室扩张公告也支持了这一点。
排名第二的是西雅图地区。明年住房供应总量预计下降近40%，我们对该市场的前景持乐观态度。对于南加利福尼亚州，我们预计经济状况稳定，洛杉矶的基本面将改善。
关于初步的基础，我们预测下半年的混合租赁利率将与去年处于相似水平。因此，我们预计2026年将又是稳定增长的一年，核心FFO增长在80至100个基点之间。
最后，关于我们在交易市场的投资活动，补充材料第16.1页展示了我们的资本配置策略所创造的价值。自2024年以来，我们将投资重点放在北加利福尼亚州增长最快的子市场，在该地区收购了近10亿美元的资产，同时实现了相对于处置的增值，并改善了投资组合的整体年限。
至于今年迄今为止的交易市场，西海岸的交易量略高于2024年，但仍低于历史平均水平。我们继续看到，在我们的市场中，优质房产的竞标环境竞争激烈，资本化率普遍在4%左右，大多数旧金山湾区的交易在4%以下。尽管北加利福尼亚州的资本化率有所压缩，但我们将继续通过我们的运营平台提升价值，并为股东推动FFO和每股资产净值增长。
接下来，我将把会议交给芭芭拉。
谢谢安吉拉。我将首先回顾我们的第三季度业绩，然后谈谈投资和资产负债表。从第三季度业绩开始，我们实现了稳健的一季度，核心每股FFO超出指引区间中点0.03美元，这得益于较低的一般及行政费用和利息支出。由于第三季度业绩超出预期，我们很高兴将核心每股FFO的中点上调至15.94美元。
在运营方面，我们仍按计划进行，并重申全年同店收入、支出和净经营收入增长的中点指引。转向结构化融资组合，今年迄今为止我们已收到1.18亿美元的赎回款，预计全年总收益将达到2亿美元。
大家可能还记得，在过去两年中，我们做出了战略决策，将赎回所得重新部署到收益率高于市场水平且近期租金增长潜力最高的市场进行收购。这一战略带来了更好的净资产价值增长、更多的再投资现金流以及更高质量的FFO收益。展望2026年，我们很高兴这是赎回相关逆风的最后一年，这项业务的重组将成为过去。总体而言，我们预计明年还将有大约1.75亿美元的额外赎回。
考虑到2025年的大量赎回以及2026年的预期赎回，我们预计，根据赎回时间，这将使我们2026年扣除再投资后的核心FFO增长减少约150个基点。
进一步展望2027年及以后，我们预计这项业务对FFO的波动性将减弱，因为结构化融资组合的规模将从2021年7亿美元的峰值减少到约2.5亿美元的总投资。
最后，关于资本市场和资产负债表的几点说明。2025年全年，我们执行了多项融资交易，以进一步加强资产负债表、增加流动性、多元化资金来源，并在当前市场环境下以有吸引力的利率主动应对近期到期债务。未来12个月到期债务可控，净债务与EBITDA比率为5.5倍，可用流动性超过15亿美元，我们的资产负债表在进入2026年时保持强劲。
现在我将把会议交回给操作员进行提问环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号1。确认音将表示您已进入提问队列。您可以按星号2退出队列。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要拿起听筒后再按星号键。为了让队列中的每个人都能提问，我们要求每个人仅限一个问题和一个后续问题。第一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。请提问。
谢谢。我想知道您能否详细说明第三季度的混合利率增长情况。只是想了解一下洛杉矶和奥兰治县对这些数字的拖累程度。
嘿，尼克，我是安吉拉。早上好，谢谢你的问题。你知道，正如预期的那样，你说对了。洛杉矶一直是个拖累，但这对任何人来说都不意外。就我们第三季度的混合增长率而言，南加利福尼亚州约为1.2%，北加利福尼亚州接近4%，西雅图处于中间水平，约为2%。具体到洛杉矶，洛杉矶低于南加利福尼亚州1.2%的平均水平，洛杉矶实际上是1%。这给了你范围和幅度。但在高端，当我们看北加利福尼亚州时，旧金山和圣马特奥的混合增长率在5%-6%左右。希望这能给你我们投资组合的两端情况。范围相当广。
好的，太好了。谢谢，安吉拉。那么我的后续问题是，在北加利福尼亚州，您是否看到需求有任何实际回升，比如来自一些公司成立的新公司或旧金山或整个湾区办公室方面的活动，您能否分享一下这在实际需求上的转化情况。谢谢。
是的，这是个好问题。我们当然看到北部地区的需求稳步强劲。当我们查看前20名科技职位发布时，发布量保持稳定，9月份在加利福尼亚州略有上升，主要惠及北部地区，旧金山、圣马特奥，当然还有圣克拉拉县。很难获得确切数字，因为它们没有出现在劳工统计局的数据中，正如我们所讨论的，这一直具有挑战性。我们所看到的是，初创企业的数量比以往任何时候都多。从轶事来看，我们看到面积小于10,000平方英尺的办公空间需求旺盛。这是我们过去没有见过的新现象。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。请提问。
谢谢。我是埃里克团队的尼克·梅琴。您提到2026年预计增长80-100个基点。希望您能将其分解为北加利福尼亚州、南加利福尼亚州和西雅图的情况。
嘿，尼克，我面前没有确切的细分数据。我只能说，我们当然假设北加利福尼亚州将领先，南加利福尼亚州在三个主要地区中排名第三，西雅图位居中间。但我认为一个有用的数据点是，如果你看我们第三季度的混合租赁利率，与去年实现的水平相当，略低于去年。然而，我们在第四季度看到的情况是，第四季度有望好于去年。因此，同比而言，下半年我们预计将处于相同区间，约为2%左右，这给了我们80-100个基点的增长。
谢谢，很感激。那么关于优先证券组合，我想您说有150个基点的逆风。明年潜在赎回时间的敏感性如何？
嗨，尼克，我是芭芭拉。我的意思是，有一些将在第一季度到期，如果它们可能需要延期一两个月，这就是我所说的敏感性。但到期主要在上半年。所以我们的指引和我提供的数据是假设它们在到期时全额赎回。如果延期，可能会略低一些。
明白了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自美国银行的杰弗里·斯佩克特。请提问。
太好了，谢谢。只是想跟进尼克的第一个问题，或者说他关于就业的后续问题。我们似乎看到人工智能招聘和科技裁员之间的信号喜忧参半。我的意思是，您如何看待明年甚至中期的情况，您从同行或高管那里听到了关于您所在地区就业前景的哪些信息。谢谢。
是的。嘿，杰夫，这是个很好的问题，因为它确实触及了人工智能将带我们走向何方的核心。从这个角度来看，目前发生了很多事情，比较嘈杂，我们看到了最近的裁员公告。但请记住，大型科技公司的裁员占据了全美头条。例如，亚特兰大的UPS正在裁员48,000人。我们在当地看到的是，这是商业周期的正常部分。在宏观经济疲软的环境中，企业应该关注效率。我们认为，从我们所看到的情况来看，这些不是由人工智能驱动的失业。但就人工智能取代工作岗位并成为颠覆者的讨论而言，我们确实认为这种情况终将发生。人工智能能力正在迅速增长，我们看到的研究表明，大多数公司正在试验人工智能。因此，试验水平非常高，但采用水平较低，因为投资回报率仍不明确。例如，在道德方面，你会看到人工智能有益于数据分析和某些重复性任务。但它仍处于早期发展阶段，我们需要额外的技术来与人工智能应用程序接口。已存在的应用程序尚未使用人工智能导致大量 workforce 减少。因此，我们预计，由于另一方面，正如我 earlier 提到的，前所未有的大量初创公司、小公司因为人工智能而成立。这没有被劳工统计局捕捉到，但肯定被我们在北加利福尼亚州看到的需求所反映。这有意义吗？
是的，谢谢，这很有帮助。也许您能多谈谈旧金山，比如市中心。我们看到很多关于市中心复苏、城市郊区第一年的文章。您的投资组合如何从中受益？
嗯，有趣的是，我们认为整个北加利福尼亚州总体仍处于复苏阶段，租金正在接近疫情前水平。郊区去年开始复苏，市中心从今年开始复苏。但当我们看我们市场的相对混合利率时，以旧金山为例，今年迄今为止的混合利率增长为5.2%，而圣马特奥为6%，圣何塞在4%左右。因此，差异并不大，而且都相当强劲。当我们看新办公室空间的公告时，郊区和市中心的集中度相当。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦。请提问。
嗨，我是史蒂夫团队的桑克特。换个话题。你们今年在交易方面非常活跃，我们只是想了解这些资产的收购和处置的资本化率或收益率，以及该市场的投资者池深度。
谢谢。我是赖兰。我想请您看补充材料第16.1页，其中我们试图详细列出过去一年半我们目标并成功收购的资产的资本化率。同时也请您注意埃塞克斯收益率高出40个基点，这是由于，正如我们所讨论的，我们的运营平台，鉴于我们在这些市场的资产收集模型，我们能够通过将资产纳入我们的平台来大幅降低可控费用。因此，这是我们收购策略的驱动因素之一。
正如安吉拉所提到的，资本化率已经压缩。过去一年，北加利福尼亚州的市场情绪发生了显著变化。我想说，我们行动相对较早，能够在这些子市场以4.8%的市场利率和5.2%的埃塞克斯收益率收购近10亿美元的资产。我们对所取得的成就感到满意，并希望继续下去。
作为后续，考虑到股价走势，你们是否在评估股票回购，这在同行中是一个常见主题？
嘿，桑克特，这是个好问题。我想您已经看到，我们在股票回购方面有着坚实的 track 记录，并会评估所有相对价值来做出决定。如果您看我们今天的股价，从股票回购的角度来看，比第三季度更具吸引力。但我想强调的是，我们第三季度的交易资本化率约为5%。加上增长，这相当有吸引力，因为当时的股票交易在5%左右的中低水平。因此，我们将再次保持纪律，确保根据我们的资本成本和可用的投资工具最大化收益率。
有道理。谢谢。
谢谢。下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的奥斯汀·沃施密特。请提问。
太好了，谢谢。大家好。回到本季度的租赁利率增长与后半段预测，我记得上一季度约为2.7%。是南加利福尼亚州低于预期还是西雅图？我想，正如您在准备好的发言中提到的，这可能导致定价比您上个季度预期的要疲软一些。然后想知道您认为西雅图的疲软是暂时现象还是可能持续到2026年。谢谢。
嘿，奥斯汀，我认为，抱歉。对不起，我清一下嗓子。主要是西雅图。我们看到西雅图的需求比预期疲软。我们曾预计全国范围内的需求会在全年温和下降。请记住，西雅图没有北加利福尼亚州那样的人工智能初创企业优势。北加利福尼亚州拥有80%的人工智能业务，因此西雅图将更符合美国平均水平。但我想指出的是，像亚马逊这样的公司在全国范围内裁员，而不仅仅是在西雅图。当我们深入研究裁员通知时，西雅图的裁员不到10%。因此，这让我们相信，这不是一个出现危险信号的市场。它是一个稳定的市场，表现良好。当然，它没有达到我们希望的高于平均水平的复合年增长率，但仍是一个好市场。明年供应将减少近40%，情况会很好。
感谢您的想法。然后，北加利福尼亚州4%的混合租赁利率增长，加上您提到的整个湾区的办公室租赁情况，您认为该地区在2026年能维持这一增长水平吗，或者是否有任何特定现象，如重返办公室，可能提供了一些增量提升，而如果就业增长仍然较为疲软，这种提升可能不太可持续？这更多是一个广泛的评论，而不是特定地区的问题。谢谢。
是的。嘿，奥斯汀，我认为每个周期都有不同的因素驱动就业增长。目前，我们在湾区看到的实际上更多是复苏故事。我们还没有开始增长故事。因为如果你看前20名科技招聘公司的职位发布，仍然略低于长期平均水平。我们看到的4%的预测是一种追赶。这个市场还有很大的潜力。
感谢您的想法。谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。请提问。
嗨，谢谢回答我的问题。我是杰米团队的康纳。我们能谈谈您的第四季度租赁策略吗？本季度续约情况如何？以及您对迄今为止的新租赁增长有何见解。
嘿，康纳。是的。我们第三季度初的总体策略是，随着季节性高峰期的临近，在北加利福尼亚州和西雅图地区推高租金。而在南加利福尼亚州，我们根据市场情况在租金和入住率之间切换。当我们进入第三季度末，我们转向更注重入住率或更具防御性的策略，尤其是在早期看到 strength 之后，当然这种 strength 会逐渐减弱。这是正常的季节性周期。
关于续约增长，我们看到续约率相当稳定。因此，在第三季度，我们发出的续约通知约为4.6%左右，本季度最终约为4.3%。因此，仅30个基点的谈判空间，这非常好。目前，11月、12月，我们发出的续约通知约为5%左右。因此，经过谈判，我们可能会达到4%以上。因此，这是我们相信第四季度混合利率今年将好于去年的另一个原因。
关于第三个问题，新租赁利率。康纳，你的第三个问题是什么？
是的，是关于新租赁利率的。谢谢。
所以10月份同店新租赁利率基本持平。这是预期的，尤其是在这个季节。我想给您一个有用的数据点是“租金损失”，因为我们过去讨论过这是衡量投资组合状况的一个好指标，截至10月，我们的“租金收益”为1.6%。这并不令人兴奋。但话虽如此，也没有什么值得警惕的。给您一些背景，疫情前的2019年，我们的“租金收益”更糟，为2.3%。因此，到目前为止，这是疲软宏观经济中的正常季节性周期。我们对投资组合的表现非常满意。
谢谢您的详细说明。非常有帮助。然后关于优先证券组合，本季度有2100万美元的承诺。我们是否应该将其解读为未来有选择地抵消部分赎回的一种方式？只是想考虑除了收购之外的资金使用。谢谢。
嘿，康纳，我是赖兰。正如我们所说，我们不会退出这项业务。这是一项好业务，而且有一些有趣的机会，我们相信我们能获得比直接购买更高的溢价收益率。总体而言，策略是使这项业务的规模相对于我们的总业务更易于管理。但如果我们看到好的机会，在这种情况下，与我们非常了解的合作伙伴合作，并且我们对自己在资本结构中的 position 感到非常舒适，我们将继续在这个组合中进行投资。所以我们不会退出。
这真的只是试图控制它的规模，并为我们的股东挑选最好的机会。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的亚历山大·戈德法布。请提问。
嘿，我想现在那边还是早上，所以早上好。我只想回到债务优先权益组合。我知道，芭芭拉，您已经阐述了一段时间要缩减这个组合，因为它在FFO中的占比太大了。但在当前环境下，收购收益率在4%左右，远低于你们的股票交易水平，而且你们在DPE方面有着长期成功的 track 记录，能提供更好的回报，你们也很擅长这一点。你们会考虑重新评估大幅缩减它的决定吗？也许FFO的10%太多了，但在低资本化率的世界里，这似乎是一个很好的竞争工具。不幸的是，它似乎几乎被束之高阁了。
嗨，亚历克斯，我是芭芭拉。赖兰刚刚提出了一个很好的观点，我们不会退出这项业务，我们只是更具选择性，而且由于赎回非常 heavy，它正在缩减。有很多资本涌入这项业务。因此收益率已经压缩。风险调整后并不像我们希望的那样。我们不会为了填补这个组合而做所有的交易。因此，这项业务会有起有落。目前，根据我们所知和当前环境，它正在缩减。但随着时间的推移，情况可能会改变。而且它已经随着时间的推移而演变。所以这只是我们在当前周期中的位置。
好的。然后安吉拉，纽约市长选举当然引起了很多关注，但西雅图下周也有一场有趣的选举，市长和市检察官都受到进步派的挑战。所以您能谈谈公寓市场的看法吗，如果进步派都获胜，对西雅图的公寓意味着什么。然后您是否认为因此应该更多地剥离西雅图资产，更多地购买东区资产。只是想更好地了解下周可能出现的后果。
嘿，亚历克斯。是的，这是个好问题。如您所知，我们一直在尽可能密切地关注立法环境。很难预测会发生什么。但我们所知道的是，华盛顿州今年早些时候颁布了租金管制法，5月左右生效。颁布的内容与加利福尼亚州非常相似，即CPI加7%，最高10%。因此，在这种环境下。这向我们表明，立法者理解需要保护租户免受价格欺诈，但同时，他们也理解过度监管会适得其反。这将减少住房生产和社区投资，最终导致整体成本上升。因此，鉴于他们最近颁布了租金管制，我们自然预计这种情况会持续一段时间，然后才会有进一步的变化。
好的，但是关于市长，如果市长或市检察官换人，您认为这对公寓有什么负面影响吗？
很难说。我们没有听到任何来自极端进步派的提议让我们非常担心。再一次，我给您的例子是，已颁布的法案有各方的大量投入。所以很难预测。但到目前为止，我们没有看到立即的重大变化。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的亚当·克莱默。请提问。
嗨，我是亚当·克莱默团队的德里克·梅茨勒。感谢您的问题。我想知道您能否分享一下您对SB79的看法，这是否会影响您在南旧金山的开发项目或其他潜在开发项目。总的来说，您认为这与ceca的 recent 变化相结合，对未来的开发机会有什么影响。
嘿，德里克，我是赖兰。这是个好问题。在高层次上，我们认为最近在州层面发生的几项立法变化对加利福尼亚州是有利的。SB79具体规定，如果您位于交通站点半英里半径内，且市场有超过15个铁路站点，您可以获得更高的密度。举个例子，如果您去一个城市获得允许每英亩80个单元的规划许可，现在您可以获得每英亩120个单元。
因此，这应该是有益的。它不会影响我们的南旧金山项目，因为我们已经通过了规划许可阶段并正在建设中。当我们从更大的角度思考这对加利福尼亚州供应格局的影响时，它应该在边际上创造更多机会。但需要记住一些缓解因素。交通导向型开发在过去20年一直是州和城市的重点。我们大多数城市的Rena计划都集中在交通站点沿线。换句话说，这些地点的 zoning 已经变得更加有利。
其次，我认为当前增加开发的真正限制因素是回报。我们去年承销的大多数交易的实际收益率约为5%，其中许多低于5%。因此，总而言之，这对加利福尼亚州是长期有益的。但我认为它不会对我们市场的供应前景产生巨大变化。
太好了，很有帮助。我的问题就这些。
谢谢。下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。请提问。
嘿，大家好。谢谢回答我的问题。我有几个快速问题。首先，我希望您能评论一下整个投资组合的优惠措施使用情况。现在与一年前相比如何，以及主要地区之间的比较。南加州？不，加州，西雅图。您是否在续约时提供优惠措施？谢谢。
嘿，亨德尔，从优惠措施的角度来看，目前我们的优惠措施水平与去年同期相当。大约一周左右。这在一年中的这个时候很典型。就地区而言，北加利福尼亚州大约一周。实际上每个地区都在一周左右，没有太大差异。但请记住，优惠措施更多地受到附近竞争供应的驱动。因此，这可能比宏观经济的影响更大。至于续约，我们不提供优惠措施。续约的优惠措施微不足道。主要是在新租约上。
明白了，明白了。感谢您的详细说明。然后我的第二个问题是关于洛杉矶的新租约与续约价差。我想您提到洛杉矶的混合增长率约为1%。所以假设续约是低个位数正增长，那么新租约可能是负增长，价差相当大。所以我想知道洛杉矶的新租约与续约价差是多少，这种价差是否可持续，以及您是否认为续约可能面临压力。谢谢。
是的，所以续约再次为负，但一年中的这个时候并不罕见。所以南加利福尼亚州的新租约约为负100个基点。对不起，我是说新租约为负。是的。洛杉矶的价差更大，洛杉矶接近负2%的新租约，续约在9月份约为3%左右。南加利福尼亚州和洛杉矶在3%左右。没有太大差异。续约在各个地区相当一致。
一般来说，很难说新租约是否会面临压力。当然，它将跟随明年市场租金的最终走势。这有很多因素，包括就业增长、供应情况。我们目前看到洛杉矶的供应减少，入住率稳定，我们预计明年新租约的压力不会比今年更大。举个例子，扣除拖欠后的入住率目前高于94%，这很好。9月份仍低于94%，为93.9%。因此一直在稳步上升。这告诉我们，这个市场是稳定的，有基本面支持这种稳定和潜在增长。
太好了。谢谢您的详细说明。
谢谢。下一个问题来自高盛的朱利安·博兰。请提问。
谢谢回答我的问题。在西雅图，您谈到西雅图不像旧金山那样受益于人工智能顺风。但我想知道，如果科技领域对人才的投资继续流向人工智能，西雅图是否可能成为科技市场中的相对输家。您是否看到这方面的任何影响？
嗯，我认为西雅图经济有良好稳定的产业支撑。因此，我们不认为人工智能最终会对西雅图或任何其他经济体造成负面影响。因为你可以对南加利福尼亚州或加利福尼亚州以外没有人工智能存在的其他地区提出同样的论点。我们认为人工智能将是净增值的，西雅图经济将继续增长。亚马逊在那里，规模很大。微软非常稳健，还有很多其他公司，我们不认为人工智能对西雅图是净负面影响。
明白了，谢谢。然后快速问一下康特拉科斯塔，第三季度入住率环比下降约60个基点。您能谈谈在那个市场看到的情况吗？
是的，康特拉科斯塔。我的意思是，那个市场会有起伏，过去两年一直在消化大量供应。所以我们推高了租金，因为我们看到了一些 strength。当然，有时这会以入住率为代价。但我们确实看到那里的收入环比增长，这是市场表现良好的一个好指标。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的罗宾·海因林。请提问。
大家好。你们最近在圣克拉拉进行了收购。您能详细说明这些市场与今天回购股票相比的长期潜力吗？还有，是否计划重新平衡对旧金山市的敞口？
罗宾，我是赖兰。如果你看16.1页，以及我们能够找到交易的地方，初始收益率加上我们对微观市场供应前景和租金增长潜力的看法，正如安吉拉 earlier 提到的，我们认为这绝对是我们能获得的最高风险调整回报机会。正如我们最近几天所说，随着股票下跌，这种计算正在重新评估。但我们对在圣克拉拉收购的资产感到非常有信心和兴奋。再次，微观市场的基本面，即可预见未来的供应前景。
我认为你问题的第二部分是关于旧金山。我们承销了旧金山市场上出现的每一笔机构交易。但数量不多。我们通常发现那里的资本化率甚至更激进。竞争激烈的竞标使得我们在旧金山创造购买价值的相对机会与我们在半岛以类似基本面前景购买的机会相比并未显现。因此，我们将继续承销北加利福尼亚州的所有交易，并在看到独特机会时介入。
然后我们注意到圣地亚哥和奥克兰的同店收入增长正在减速。您能提供这些市场的新租赁利率以及需求趋势的详细信息吗？
是的。圣地亚哥，我们在北城和北海岸子市场有供应集中，直接与我们的投资组合竞争，尽管这种情况开始缓解。所以这是好事。当然，圣地亚哥受到南加利福尼亚州和全美总体需求疲软的影响，这是疲软的主要驱动因素。康特拉科斯塔也是如此，我们几年来供应一直很重，但那个市场一直在复苏，尽管我们没有——康特拉科斯塔的收入实际上环比有所改善。所以圣地亚哥的总收入没有环比增长。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Cantor Fitzgerald的里奇·安德森。请提问。
嘿，谢谢。那边早上好。杰弗里·斯佩克特问了一个关于就业的问题，他说他理解了答案，但我没有。所以让我尝试用不同的方式提问。考虑到人工智能对就业的 blessing 和 curse 影响，洛杉矶的娱乐业，西雅图的亚马逊处于中间位置，您认为2026年西海岸就业与全国就业相比会怎样。您是否认为您的市场从就业增长角度 alone 会跑赢全国、与全国持平或低于全国。您对2026年的就业有什么看法，如果有的话。
嘿，里奇，我们对就业的看法是，我们应该跑赢美国平均水平。问题在于幅度，正如我们所有人预期的那样，这将受到宏观经济的影响。但我们看到的是，北加利福尼亚州当然有人工智能的好处，这是一个催化剂。它也处于复苏阶段，所以我们看到了积极的移民，这不是历史常态。这将使北加利福尼亚州受益。西雅图以广泛的科技经济为支柱，大约一年半前经历了大规模转型和裁员。所以它稳定且有上行空间。然后南加利福尼亚州将表现与美国相似，尽管有更多的专业服务。它应该会更好。或者更重要的是，我们认为洛杉矶的基本面已经触底或接近底部。因此，尽管我们不知道需要多长时间才能复苏，但我们确实看到那里的上行空间大于下行空间。希望这能给您您正在寻找的更好的细分。
是的，谢谢，太好了。很感激。第二个问题，考虑到奥运会将来到洛杉矶，可能为运动员提供住房，考虑将部分投资从南加利福尼亚州逐步转移到北加利福尼亚州。我想知道是否会有在奥运会前出售的机会。现在我想到了1996年的亚特兰大，当时出现了一波住房建设，奥运会后出现了一些后遗症，有点破坏性。亚特兰大最终成为一个伟大的市场，但奥运会后一年你想在那里持有大量房产吗？我想知道您是否将您的业务视为奥委会的一个选择，作为一种机制，可以更快地将更多产品从该地区转移到您投资组合的其他地区。谢谢。
里奇，我是赖兰。有趣的问题。正如我们提到的，随着供应减少，我们对洛杉矶市场明年的基本面略为乐观，并且我们确实看到与奥运会相关的一些近期催化剂。我们不计划将任何现有租约转换为短期租赁以利用这一点。如果这是您的问题，那么对于希望留下来并能够享受奥运会和世界杯的现有租户来说，这非常困难。
宽泛地谈论交易市场，除了洛杉矶市中心，西区、北部的三城地区，这些仍然是竞标激烈的市场，许多交易在4.5%-4.75%左右。上一季度我们看到马里纳德尔雷的一笔交易以低于4.5%的资本化率成交。因此，洛杉矶更广泛的市场仍然有很多资本兴趣，市中心是一个明显的例外，因为其运营表现仍面临挑战。我认为明年我们将在洛杉矶市中心看到更多的交易机会。与我们所有的市场一样，我们正在承销所有交易，并寻求利用任何定价错误的机会。
好的，太好了，艾伦，很感激。谢谢大家。
谢谢。提醒一下，如果有人有问题，请按星号1。下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请提问。
嗨，谢谢。电话会议上还没有提到，但您是否听说HB1签证成本上升对就业前景有任何影响？
嘿，琳达，我们实际上听到的是，这可能是净 positive，因为这项立法的目的实际上是减少中间商。你知道，一些H1B咨询公司，如德勤，这将允许能够支付费用的大公司直接招聘，而不必支付咨询费和其他费用。而且我们听到的是，他们实际上可能获得更多的配额，这最终是好事。所以我们预计对埃塞克斯不会有重大影响，实际上可能是净 benefit。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Zelman Associates的亚历克斯·金。请提问。
嘿，谢谢抽出时间。我的问题很简单。您能否解释一下同比维修和维护成本下降的原因，这是否归因于同店周转率的持续下降，以及这种情况能否持续到第四季度和2026年及以后？
是的，我是芭芭拉。维修维护成本是不稳定的，每个季度甚至每年都有所不同。我认为我们在通过采购计划控制成本方面做得很好。我们看到周转率略有下降，而且过去几年的拖欠周转率今年更加稳定。所以这是多种因素的结合。谈论2026年还为时过早。我们仍在预算过程中。后续会有更多信息。
但我想说的是，关于总体可控费用，多年来我们一直将其控制在3%左右，我认为2026年不会有任何变化。
太好了。谢谢。
谢谢。问答环节到此结束，今天的电话会议也到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。