Kyle K. Brengel（副总裁-运营）
Mark S. Fogel（总裁、首席执行官）
Eldron C. Blackwell（首席财务官兼高级副总裁）
Andrew Fentress（董事长）
Matthew Erdner（Jones Trading）
Chris Mueller（Citizens Capital Market）
请稍候。感谢您的耐心等待，在您继续等待期间，我们感谢您的耐心等待，继续等待。早上好，女士们、先生们，欢迎参加Acres Commercial Realty Corp. 2025年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。稍后我们将进行问答环节，并届时提供相关说明。如果在会议期间需要帮助，请按电话上的星号键然后按零。提醒一下，本次通话正在录制。现在我想介绍今天会议的主持人，运营副总裁Kyle Brinkel。
您可以开始了。
早上好，感谢您参加我们的电话会议。我想强调的是，我们已在公司网站上发布了2025年第三季度的业绩演示文稿。该演示文稿包含有关公司季度业绩的摘要和详细信息。在我们开始之前，我想提醒大家，本次通话中发表的某些陈述并非基于历史信息，可能构成前瞻性陈述。在本次电话会议中使用时，“相信”、“预期”、“期望”和类似表述旨在识别前瞻性陈述。尽管公司认为这些前瞻性陈述基于合理假设，但此类陈述基于管理层当前的期望和信念，并受到若干趋势、风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。
这些风险和不确定性在公司向SEC提交的报告中进行了讨论，包括其8K、10Q和10K表格报告，特别是其10K表格中的“风险因素”部分。提醒听众不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅反映截至本日期的情况。公司没有义务更新任何这些前瞻性陈述。此外，本次电话会议可能会讨论某些非GAAP财务指标。我们提供此信息并非旨在孤立考虑，或替代根据GAAP编制的财务信息。
非GAAP财务指标与根据公认会计原则编制的最具可比性指标的调节表包含在过去一个季度的业绩演示文稿中。今天与我一起参加电话会议的有总裁兼首席执行官Mark Fogel，以及ACR首席财务官Elgin Blackwell。现在我将把电话交给Mark。
早上好，各位，感谢您今天参加我们的电话会议。我将概述我们的贷款运营、房地产投资和投资组合的健康状况，而我们的首席财务官Eldren Blackwell将讨论2025年第三季度的财务报表、流动性、状况、账面价值和经营业绩。当然，我们期待在准备好的发言结束后回答您的问题。Acres团队仍然专注于执行我们的业务战略，通过建立高质量投资的渠道、积极管理投资组合，并专注于为股东实现收益和账面价值的增长。
第三季度，我们提供了1.064亿美元的新承诺，被1.532亿美元的贷款偿还、销售和部分还款所抵消，导致贷款组合净减少0.468亿美元。我们预计第四季度将有大量新贷款完成，这将使全年投资组合实现正增长。我们14亿美元商业房地产贷款组合中浮动利率贷款的加权平均利差现在比一个月期SOFR利率高出3.63%。投资组合总体继续表现良好，展示了稳健一致的承销和积极主动的资产管理。截至本季度末，我们有14亿美元的商业房地产贷款，涉及46项个别投资。
截至9月30日，我们的加权平均风险评级为3.0，高于6月30日的2.9，评级为4或5的贷款数量在本季度末和上一季度末均为13笔。本季度，我们出售了一项房地产投资，产生了1310万美元的总资本收益。此次出售收益是我们利用资本损失结转以最大化股东价值的战略计划的重要组成部分。本季度，我们还与第三方贷款人达成了一项建设贷款，将芝加哥的一处REO办公物业转换为252单元的A类多户住宅物业。
该物业此前已贡献给与芝加哥开发商成立的合资企业。我们预计该物业将于2026年第三季度盛大开业。随着我们退出房地产投资，贷款组合继续摊销，我们预计将把资本重新部署到有吸引力的商业房地产贷款中。一如既往，我们将寻求优化投资组合杠杆，以推动股权回报。总之，Acres团队继续专注于投资组合的整体质量，包括房地产投资，目标是提高信贷质量并将资本循环到新投资中，以提升股东价值。
现在请ACR的首席财务官Eldrin Blackwell讨论第三季度的财务报表和经营业绩。
谢谢大家，早上好。第三季度归属于普通股股东的GAAP净收入为980万美元，即每股1.34美元。本季度稀释后的GAAP净收入包括出售我们一项房地产投资的1310万美元总收益。正如Mark所讨论的，房地产净运营收入较上一季度下降270万美元，主要由于280万美元的亏损。在该亏损中，220万美元是由于建设和PACE融资的退出费用，以及上述房地产投资出售带来的资产负债表加速成本，其次是我们两家酒店的运营业绩。
本季度，我们的当前预期信用损失（CECECL）准备金减少了400万美元，即每股0.54美元，而第二季度CECL准备金减少了78万美元，这主要是由于我们商业房地产贷款组合的模型信用风险改善以及本季度预期宏观经济因素的改善。截至9月30日，总信用损失准备金为2640万美元，占我们14亿美元商业房地产贷款组合面值的1.89%（189个基点），其中包括470万美元的特定准备金和2170万美元的一般信用准备金。
2025年第三季度可供分配收益（EAD）为每股1.01美元，而第二季度为每股0.04美元。季度间EAD净增长1.30美元，主要由于房地产投资出售收益，被房地产运营的0.37美元下降所抵消。EAD净收益是我们基于在投资中的所有权百分比应占的收益部分。9月30日的GAAP每股账面价值为29.63美元，而6月30日为27.93美元。此外，本季度我们使用290万美元回购了153,000股普通股，回购价格较账面价值约有36%的折扣。
截至9月30日，董事会批准的计划中剩余约250万美元。截至9月30日，可用流动性为6400万美元，其中包括4100万美元的未使用额度和2300万美元的无杠杆资产预计融资。我们的GAAP债务权益杠杆率从6月30日的3倍降至9月30日的2.7倍，这是由于商业房地产贷款组合的净还款以及第三季度末出售的房地产投资的特定资产融资的偿还。公司结转的净经营亏损为3210万美元，即每股约4.55美元。
现在，我将把电话交给Andrew Fintress致闭幕词。
谢谢，Eldren。第三季度在我们出售资产、将收益重新部署到新贷款的既定目标方面取得了进展。我们几乎完成了这一任务，并对下一步感到兴奋，我们有充足的渠道很快可进行证券化，使公司走上最大化EAD收入的轨道。本季度标志着我们担任ACR经理五周年。在这五年期间，账面价值每年增长12.7%，股票每年增长41.8%。我们对公司发展的下一章感到兴奋，并期待您的问题。
现在我将把电话交回给操作员。谢谢。
谢谢。此时，我们将开放提问环节。如果您想提问，请按电话上的星号1键。现在，如果您想从队列中退出，请再次按星号2键，即按星号1键提问。我们将接受来自Jones Trading的Matthew Erdner的第一个问题。
嘿，早上好，各位。谢谢回答问题，恭喜本季度表现稳健，关于特定资产融资或我猜是再投资方面。你们在市场上寻找什么来推出CLO，还是说只是在第四季度发放一些贷款，让投资组合稍微大一点，然后再进入市场？
是的，谢谢Matt。这正是你问题后半部分所说的，我们目前正在市场上发放新贷款。我们预计到第四季度末、第一季度初，将有足够的仓库抵押品在第一季度某个时候执行交易。
明白了。作为后续问题，看起来今年剩余时间没有完全展期的到期日。你们预计会有贷款提前还款吗？如果没有，你们本季度至今是否已承诺任何资本贷款，以尝试实现你们过去提出的1.5至1.7年底目标？
是的，目前我们没有看到任何重大的提前还款。是的，我们仍然坚持过去提出的净增长目标。
明白了。有帮助。那么，关于这些贷款，你们预计在建设方面会更活跃，还是像过去做的过桥贷款那样？
在REIT中，我们通常不提供建设融资。在我们业务的另一边，即在我们的基金业务中，我们确实提供建设贷款，这实际上最终对REIT有帮助，因为我们为这些建设贷款提供过桥贷款以取代它们。因此，我们在建设融资方面很活跃，但在业务的基金部分，这最终将随着CRE CLO的再投资期使REIT受益。
我快速补充一些数字。目前，在基金方面的投资组合中，约有6.5亿至7亿美元的建设正在进行中。正如Mark所说，我们预计随着时间的推移，其中一定比例将通过CRE CLO的再投资期迁移到REIT中。
明白了。很有帮助。是的，当然。谢谢各位的评论。
谢谢。快速提醒一下，按星号1键提问。我们将接受来自Citizens Capital Market的Chris Mueller的下一个问题。
嘿，各位，谢谢回答问题，很高兴看到市场对你们的认可，今早股价上涨10%。也很高兴看到REO出售和账面价值增长，为你们的耐心和坚持战略点赞。你们认为剩余房产出售后账面价值可能稳定在什么水平？或者换个问法：随着这些房产出售，我们是否应该期待账面价值进一步大幅增长？
我是Andrew。我想我们已经说过，我们接手时的目标约为每股30美元。所以我们正在接近这个目标。我不想给出太多高于这个水平的指导。实际上还有三处房产剩余，我认为根据我们对这30美元的了解，这是一个合理的目标。
明白了。关于房产销售，再跟进一下。随着美联储现在进入宽松周期，你们是否看到对这些房产的兴趣增加？关于未来销售的潜在时机，你们能分享些什么吗？是第一季度的事情还是会在26年下半年晚些时候？
我认为其中一处我们在未来几个季度有合理的可见性，其他是运营业务，可能会随着美联储稍微宽松而受益于估值，但我们将更多地依赖房产本身的运营指标，而不是倍数。
明白了。还有一个问题，如果可以的话，你们经常被问到这个问题，但我还是要问。关于潜在股息以及任何时间安排，你们有什么可以分享的吗？
我们已经明确表示，一旦我们达到账面价值目标，并且我们认为我们已经完成了资产货币化和利用税务收益或损失的工作，那时将是再次开始支付股息的合适时机。正如我所说，我们正在接近。我们真的只剩下一两个要出售了。
感谢你们今天回答问题，再次恭喜非常出色的季度。
谢谢。
谢谢。快速提醒一下，如果您想提问，请现在按星号1键。目前看来没有其他问题了。现在我想把电话交回给我们的发言人作任何闭幕或补充发言。
太好了。非常感谢您，操作员，主持这次通话。感谢各位的参与。如果有人有问题或后续事宜，我们随时可用。期待很快与您再次交谈，无论是一对一还是在我们的下一次季度电话会议上。非常感谢。祝大家节日快乐。
谢谢。女士们、先生们，今天的演示到此结束。您现在可以挂断电话了。