Joe Trofoni（投资者关系）
Peter M. Carlino（董事会主席兼首席执行官）
Brandon J. Moore（首席财务官兼财务主管）
Desiree Burke（首席财务官兼财务主管）
Carlo Santarelli（高级副总裁，企业战略与投资者关系）
Steven L. Ladany（游戏与休闲地产公司）
Haendel St. Juste（瑞穗证券美国公司）
Rich Hightower先生（巴克莱投资银行）
Jay Kornreich先生（Cantor Fitzgerald & Co）
Barry Jonas先生（Truist Securities）
John Kolichowski（富国银行证券）
Greg McGinniss先生（加拿大丰业银行）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Chad Beynon（麦格理集团有限公司）
Daniel Edward Guglielmo（第一资本证券有限公司）
John DeCree（世邦魏理仕资本顾问公司）
Chris Darling先生（Green Street）
David Brian Katz先生（杰富瑞金融集团）
Smedes Rose（花旗环球金融有限公司）
David Hargreaves先生（巴克莱银行）
Robin M. Farley女士（瑞银投资银行）
欢迎参加游戏与休闲地产公司2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。会议期间如需操作员协助，请按电话键盘上的Star0。提醒您，本次会议正在录制。现在，我将会议交给今天的主持人，投资者关系部的Joe Trifoni。请开始。
谢谢Latonya，各位早上好，感谢大家参加游戏与休闲地产公司2025年第三季度财报电话会议和网络直播。昨天下午发布的新闻稿可在我们网站的投资者关系部分查阅，网址是www.glpropinc.com。除了第三季度新闻稿外，GLPI还发布了补充收益演示文稿，重点介绍了本季度的事件、近期发展和未来考虑因素，也可在www.glpropinc.com上查阅。在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对问题的回答可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及可能因风险和不确定性导致实际结果与讨论内容存在重大差异的事项。前瞻性陈述可能包括与收入、营业收入和财务指引相关的陈述，以及非GAAP财务指标，如FFO和AFFO。提醒一下，前瞻性陈述代表管理层当前的估计，公司不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。我们鼓励听众查看公司向SEC提交的文件（包括10-Q报表）和收益发布中有关风险因素和前瞻性陈述的更详细讨论，以及收益发布中包含的非GAAP财务指标的定义和调节。
在今天上午的电话会议中，我们有幸请到了游戏与休闲地产公司的董事长兼首席执行官Peter Carlino。今天参加电话会议的还有总裁兼首席运营官Brandon Moore、首席财务官兼财务主管Desiree Burke、高级副总裁兼首席发展官Steve Ladney，以及高级副总裁、企业战略与投资者关系主管Carlos Santarelli。接下来，我很荣幸将电话交给Peter Carlino。Peter，请讲。
好的，谢谢Joe，各位早上好。我们特别高兴地宣布，这是一个非常出色的季度，我认为很多好事都汇集到了一起。一如既往，这些内容在我们的收益发布中已有详细说明。尽管如此，我认为今天上午有三件事值得花一点时间，它们代表了GLPI当前故事的重要元素。我想强调的第一个话题是我们的项目储备和近期交易。简单来说，在过去60天里，我们宣布了三笔交易，虽然市场对这些交易几乎没有给予我们认可，但每一笔交易都具有增值作用，使我们能够以9.3%的混合资本化率部署8.75亿美元的资本。
交易完成后，这些交易将为我们当前的年化现金租金增加超过5%，同时扩大与两个现有租户的合作关系，并推进我们在部落博彩领域的举措。第二个话题是资金，这是我们经常被问到的问题。我们目前的项目储备中有超过30亿美元的已宣布交易活动。正如你们在我们的第三季度业绩公告中看到的，我们在此期间通过远期股权融资3.63亿美元，平均价格为48美元。尽管我们当前的融资承诺规模较大，但鉴于我们目前的杠杆状况，值得指出的是，我们完全可以仅通过债务融资来为未来的全部承诺提供资金，并且杠杆率仍将保持在约5.1倍，处于我们5至5.5倍区间的低端。
因此，考虑到我们当前的股权估值，这条道路似乎最具吸引力，因为我们不太可能在当前这个糟糕的区间内利用股权市场。第三，第三个话题是Bally's。我们收到了很多关于这方面的问题，我想谈谈我们与他们的关系。我们与Bally's有两份覆盖良好的租约，一个是在芝加哥的开发项目，一个是即将开发的拉斯维加斯优质地块的土地租约，你们知道那里将是拉斯维加斯A's棒球队的新家。
自从我们上次通话以来，Bally's发生了很多事情，从我们的角度来看，所有这些都是非常积极的。Bally's成功完成了与Interlot的国际在线博彩交易，使公司在流动性方面处于非常有利的地位。此外，正如我们上次所说，Bally's已成为纽约三个潜在许可证（非常有利可图的许可证）的三个剩余竞标者之一，无论我们是否参与，这对他们来说都是非常好的事情。最后，对我们至关重要的是，芝加哥项目的开发取得了重大进展，我们本月早些时候为该开发项目提供了第一笔资金。
因此，我们退后一步审视这种价值关系。我们喜欢我们拥有的资产。我们现有租约的覆盖情况非常好，芝加哥开发项目具有非常强劲的ROI框架。我们看到拉斯维加斯的土地具有巨大的潜力和机会，正如我 earlier所说，纽约对我们或Bally's来说都是一个潜在的、能显著提升价值的机会，无论我们是否参与。所以这些都是非常积极的发展。我想指出的是，芝加哥的进展是显著的，建设速度大幅加快。
为此，我们发布了照片，让任何感兴趣的人都能了解事情的进展情况。我们已经开始了垂直建设，并将不断更新这些照片和进展情况，以便你们随时了解芝加哥和拉斯维加斯的情况。Bally's已经发布了该场地可能的规划图。我们对他们的规划感到非常满意，如果有机会，我们可能会参与其中。我们不太可能为整个项目提供资金，但我认为我们可以参与其中一些盈利部分。所以请继续关注拉斯维加斯的情况，目前进展非常顺利。有鉴于此，我将把发言权交给Desiree，让她谈谈真正重要的事情。
谢谢Peter。早上好。2025年第三季度，我们的房地产总收入比2024年第三季度增加了超过1200万美元。增长主要来自2000万美元的现金租金增长，这与我们收购Bally's的堪萨斯城和什里夫波特物业有关，这些收购使现金租金增加了800万美元。芝加哥土地租约使现金收入增加了390万美元。Bally's Tropicana的资金增加了60万美元，Bell开发项目使现金租金增加了160万美元。Ione贷款使现金收入增加了90万美元。Joliet的资金使我们的现金收入增加了170万美元，自动扶梯和百分比租金调整的确认使现金收入增加了约420万美元。
非现金收入、毛额调整、投资和租赁调整以及直线租金调整的综合影响部分抵消了这些增长，导致同比减少840万美元。我们的运营费用减少了5350万美元，主要是由于与上一季度相比，前瞻性经济预测不那么悲观，因此信贷损失准备出现非现金调整，以及2024年的准备金中包括了公司Tropicana储备的建立费用。提醒一下，出于财务报告目的，我们在开发期间将利息资本化并递延租金。
然而，在计算AFFO时，我们会将该租金加回并扣除资本化利息。今天发布的报告中，GLPI将2025年全年AFFO指引上调至每股稀释后OP单位386至388美元。请注意，本指引不包括未来交易的影响，但包括我们预计下个月为M Resort塔楼提供的1.5亿美元资金，以及预计第四季度为开发项目提供的约2.8亿美元资金，其中1.25亿美元已于10月为芝加哥项目提供。从资产负债表的角度来看，这可能是我评论中最重要的部分，本季度我们通过远期销售协议出售了700万股股票，筹集了3.633亿美元，每股47.87美元。
此外，我们发行了13亿美元的新债券，并赎回了2026年到期的9.75亿美元债券，从而为我们的开发和收购项目储备筹集了超过6.8亿美元的资金。我们的杠杆率为4.4倍，远低于我们的目标和历史水平。鉴于我们当前的资产负债表状况、为开发项目提供资金的数年时间以及该时间段内的年度自由现金流，我们有选择权为未来的增值承诺提供资金。提醒一下，我们的重大开发项目在获得资金后会向我们支付现金租金。10月，我们将公司收购Valleys Twin River Lincoln不动产资产的选择权和赎回权从2026年延长了两年，至2028年。截至上一季度末，我们主租约的租金覆盖率在1.69至2.78之间。现在我将发言权交回Peter。
好的，谢谢Desiree。操作员，我们可以开始问答环节了吗？
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的Star1。确认音将表明您已进入提问队列。如果您想取消提问，可以按Star2。使用扬声器设备的参会者可能需要拿起听筒后再按星号键。请稍等，我们正在收集第一个问题。第一个问题来自瑞穗的Handel Saint Juice。请提问。
嘿，早上好。感谢回答我的问题。Desiree，我想跟进你关于资产负债表的评论。看起来你们目前的资金来源足以满足需求，但我想知道，随着你们部署资本，短期内杠杆率会上升，你们对此有多放心？
好的。你知道，如果我用债务为所有项目储备中的东西提供资金，当然，这不是我们确切的打算，但如果我们的股权保持现状，我们可能会这么做。一切按年计算后，杠杆率只会达到5.1倍。所以我对这个范围非常放心。我的意思是，你可以在我们的补充材料中看到，历史上我们的杠杆率曾超过这个水平，最高达到5.5倍，这是我们的杠杆率上限。所以我对我们当前的流动性状况以及迄今为止已宣布交易的资金安排非常有信心。
明白了，明白了。谢谢。那么，更广泛地说，我很好奇本季度的区域博彩趋势，如客流量、收入，以及在宏观经济放缓的情况下，您对区域博彩在这种环境下的表现有何总体评论？谢谢。
我们中的任何人都可以回答这个问题。我的意思是，总体而言，区域博彩表现非常好，我们的覆盖率仍然受到很好的保护，完全看不到对该行业的任何威胁。我的意思是，随着时间的推移，谁知道会发生什么。但目前区域业务非常非常强劲。Carlo，你想补充些什么吗？当然。我是Carlo。当你查看我们那些已经发布业绩和一些尚未发布业绩的租户时。但当你查看那些已经发布业绩的租户时，显然米高梅的区域业绩不错，凯撒的区域业绩也很好。我认为当你查看州级数据时，一切都显得非常稳健和稳定。我知道有人担心这些市场的促销活动，但这显然没有反映在EBITDAR中，也没有反映在那些已经发布业绩的公司的覆盖率上。
那么客流量呢？
是的，我认为区域博彩的客流量也保持相当稳定。我认为市场上存在一些更广泛的不安情绪，这是由许多其他事情造成的。但就我们所见，区域市场的需求并没有发生巨大变化。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。请提问。
嘿，早上好，各位。感谢回答我的问题。我的第一个问题是关于第四季度开发资金的预期增减，我认为昨晚有人质疑与90天前甚至更近的预期相比有什么变化。请帮助我们理解发生了什么变化，包括芝加哥项目的影响。
好的。所以，我想说最大的变化是我们将芝加哥开发资金减少了约2500万美元，并将其推迟到2026年。所以这真的只是时间上的调整。所以我的3.38亿美元现在变成了2.8亿美元。显然，我们本季度已经提供了约3500万美元的资金，所以减少了2500万美元。就是这样。但这真的只是从25年推迟到26年的时间调整。
我认为可以肯定地补充一点，实际第一笔付款或预付款的一些延迟只是与交易文件的准备有关。我看着坐在对面的Brandon，他花了很多时间研究细节，以确保一切都是正确和完美的，考虑到正在发生的事情的规模等等。但现在他们已经开始了，预付款已经开始。我认为你们可以期待未来资本投资的定期流动。
好的，太好了。谢谢。那么，显然我们都注意到林肯收购选择权的延长。如果不介意的话，请告诉我们您对该资产的最新想法，以及该资产在未来几年可能面临的一些压力，以及它如何影响时间安排甚至收购价格本身。
我会回答一部分，剩下的部分我们会轮流回答。我想你非常清楚，正如我认为已经广为人知的那样，获得他们的贷款人对该物业的释放批准一直具有挑战性。我的意思是，我们进行了沟通，对吧？我们不会给我们的租户，也就是我们的合作伙伴施加压力，要求他们做一些不符合他们最佳利益的事情。我们非常乐意等待，并且很乐意以这种方式提供帮助。这只不过是减轻了这个问题的压力，把它推迟到一个更舒适的时间框架。
是的，Rich，我的意思是，我认为在第二部分，林肯资产由于道路封闭、桥梁封闭以及竞争对手First Light项目的某种程度扩张而面临一些压力。我们理解，我认为这对两家公司都是互利的。对我们来说，我们将林肯项目推迟。我们将更好地了解该市场的情况。我们在26年和27年有足够的增长，推迟这个项目对我们一点也没有伤害。我们在接下来的一年、18个月里手头的事情已经够多了。所以正如Peter所说，出于这些原因，这对Bally's有利，当然对GLPI也没有损害。
是的，这有点像我们手中的一张王牌，我们会在合适的时候得到它。我们对此感觉很好。
好的，谢谢你们。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Jay Cornreich。请提问。
嘿，早上好。我想，首先，正如你提到的，在过去两个月里你们宣布了多项交易。我很好奇是什么推动了这一点，或者是不是只是很多你们一直在进行的交易恰好都在这两个月完成了？
Brandon，你为什么不回答这个问题？好的。是的，我很乐意回答。我认为原因很简单。我认为是后者。很多努力在大约同一时间取得了成果。所以所有这些交易虽然各不相同，但都是我们长期以来一直在努力的事情，只是在本季度同时完成了。所以你知道我们的业务，有时会有些不稳定。这个季度我们只是有很多事情同时发生。
好的。那么，如果可以的话，我想跟进一下芝加哥Bally's开发项目的资金问题。您能否评论一下2026年预计的资金规模以及可能有多少会延续到2027年？
是的，不，我的意思是，我不准备对此发表评论。我会告诉你，资金将延续到2027年。我们已经说过这一点。当我们在明年2月发布2026年指引时，我们将尽可能提供该项目的时间安排信息。
是的，每一天过去，我们都能更好地了解项目的进展。我们与施工过程保持密切联系，安排人员密切关注事情的进展。进展顺利，但这是一个大型项目。正如我所说，我们走得越远，就越能了解最终的日期。我知道他们专注于尽早开放赌场。
好的。好吧，我就问到这里。谢谢。
下一个问题来自Truist的Barry Jonas。请提问。
嘿，各位，你们现在已经宣布了两笔部落交易。您如何描述未来部落交易的项目储备？好奇教育过程的反响如何。谢谢。
Steve，你想回答这个问题吗？
当然。从部落的角度来看，教育过程正在进行中。我会说我们收到了更多的入站咨询，我们仍然在进行出站沟通，但我认为这些讨论的节奏开始有所转变。部分原因是市场上的其他人和顾问开始看到交易的发生以及他们的客户获得资本的机会。所以他们开始更频繁地给我们打电话。我认为我们将继续在该领域寻求交易。我认为我们关注的一点是向市场展示我们的结构和资本不仅可以用于部落领域的绿地项目。
所以我认为这是我们专注于尝试找到的用途，要么是成熟资产，人们希望多元化到其他业务领域、其他业务线，要么是希望为他们现有的债务再融资，而不仅仅是为绿地项目提供资金。所以不是说我们不会继续寻找绿地项目，但我们继续尝试为资本找到其他用途，向该市场展示，以继续推进教育过程。
太好了。那么，作为后续问题，我们刚刚讨论了一些区域市场，但是考虑到我们最近看到的疲软，您对今天的拉斯维加斯大道有何更广泛的看法？您评论了Bally's在那里的项目，但是如果有合适的机会出现，您是否愿意大幅增加您在拉斯维加斯的 exposure？谢谢。
嗯，是的，简单的答案是肯定的，你说得对。合适的机会，无论那可能是什么。我们没有在那里寻找任何东西。我们手头有一个很棒的项目，如果我们选择的话，它为我们提供了某种程度的参与机会。但我的意思是，我们总是在市场上寻找下一个机会。
Barry，我是Carlo。我的意思是，你报道这个领域很长时间了。你已经看到拉斯维加斯大道经历了许多周期，这感觉就像是其中的另一个周期。所以当我们像这样进行长期思考时，我不认为，在COVID之后经历了一段非常强劲的时期之后，连续几个季度的波动真的会改变对该市场投资的想法。
完美。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自富国银行的John Chilchowski。请提问。
早上好。谢谢。我的第一个问题是关于纽约市赌场的。鉴于本季度的发展，您参与这些赌场的意愿有何变化？最近有一些新闻报道，我不知道是否有更深入的对话，或者我们是否和一个季度前处于相同的位置？
我认为我们现在的位置与一个季度前略有不同，因为现在只剩下三个竞标者，还有三个许可证要发放。不知道纽约是否真的会发放三个许可证，或者它们是否会发放给仍然在列的人，或者我们在皇后区Resorts最终出现时看到的那种流程变化是否会发生。但我认为对纽约的兴趣很浓厚，因为这些都是非常强大的项目，有望从该市场产生大量的EBITDA。
如果我们能以谨慎的方式参与这些项目，我们肯定会寻求这样做。正如你们大多数人可能知道的那样，我们与Bally's的项目有关联，所以我们将看看情况如何发展。我认为现在就告诉你们我们是否以及在什么水平上可能向该市场承诺资本还为时过早。但显然，它不仅对GLPI，我相信对所有希望投资博彩业的人来说，仍然是一个非常有吸引力的扩张市场。
我可能应该强调，有很多资金在追逐这个机会。我不能代表Bally's发言，但我可以推测他们接到了来自各地的电话。人们希望参与这个机会，所以这是一件大事。对他们有好处。如果出现合适的机会，我们可以参与其中，但我们肯定不会成为他们所需资金的唯一来源。
好的，非常有帮助。然后我的第二个问题回到部落交易。您能否更多地谈论您对部落交易的回报门槛，与您正在进行的建设或您一直瞄准的完全所有权收购相比，可能涉及较少保护的部落交易？
是的，我认为从承销的角度来看，每一笔交易都会有点独特，因为每一笔交易都会呈现不同的信用状况。就像在商业博彩中一样，我们面临这种情况。我认为归根结底，部落和商业之间的风险差异可能不像有些人认为的那么大。我认为当你深入研究时，你会发现部落博彩存在一些挑战，但可能没有你想象的那么严峻。而且有一些资本非常充足的部落。
所以显然，我们正在寻找比商业博彩更广泛的资本成本利差。无论是50个基点、100个基点还是150个基点，这将取决于部落的信用质量和机会。我认为我们也在寻找这些资产的更高覆盖率。由于这种投资的性质。我们希望确保覆盖率比我们的商业交易更强。我想你们大多数人都知道，我们从第一天起就一直专注于覆盖率。
我们知道，在整个租约期限内建立健康的租户-房东关系非常重要。所以虽然我们通常在商业资产上寻求2比1的覆盖率，如果不是更好的话，你可以假设对于部落，我们希望更高。所以这就是我们目前在部落承销过程中的立场。我认为每笔交易都会有所不同。
对于Dry Creek，我们进入了一个现有设施有一些现金流的项目。它有一些历史。它有一个非常强大的合作伙伴凯撒，将其品牌化为他们的顶级品牌凯撒共和国，以及加利福尼亚的一个强大市场。你可以看到我们为该交易获得的利率以及我们想要的覆盖率。我认为这展示了我们将如何看待部落博彩，因为我们继续推进。
非常有帮助，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请提问。
嘿，早上好。那么我想快速谈谈弗吉尼亚州Live项目的预期覆盖率，是否在2比1的范围内。您是如何通过承销该项目来确定预期的？
所以，正如我们一直做的那样，我们经过严格的流程来尽职调查我们认为市场能做什么，市场的人口统计数据，车程时间，你知道，房产周围的情况。我们预计该物业开业时的租金覆盖率在2比1左右。
是的，我补充一下，我们谈论的是Cordish组织。这些人能力很强，非常成功，是你想在任何交易中签约的那种人。如果有机会的话。所以没有比Cordish组织更好的合作伙伴了。所以我们很高兴能参与这个项目。完全不用担心。
是的，我认为在那个市场，你知道，我们在立法方面、监管方面也做了很多工作，以了解该市场扩张的潜力。我们非常相信里士满市场目前受到很好的保护。正如Peter所说，Cordish家族有按时按预算交付项目的良好记录。所以这是一个我们很容易在那个市场上支持的项目，有那种合作伙伴关系。
我只想补充一点，2比1。我认为这更多是一个下行基本情况 scenario。如果你问Cordish的人，我想他们会告诉你他们认为那个设施的覆盖率会高得多。但是你知道，我们不会根据希望证书进行承销。我们在保守的一面进行承销。所以在2比1的情况下，我们认为我们在那个市场会得到很好的保护。
是的，考虑到他们的其他租约在哪里，这是有道理的。没错。然后只是一个后续问题，我想澄清一下林肯交易。如果Bally's获得定期贷款贷款人的批准，他们需要的少数剩余批准，您是否期望他们会选择更早进行这笔交易，或者他们是否不愿意偿还所需的5亿美元债务？
我认为这要求我们深入Bally's的思想，这显然是我们做不到的。但我承认你对选择权运作方式的理解是正确的。如果他们解决了贷款人同意的问题，林肯可以在2028年之前很久就完成。选择权的条款没有任何变化，只有日期。所以如果Bally's能够解决这个问题，并且他们认为谨慎地引入这笔资本，他们可能会来找我们并要求这样做。我可以告诉你，我们在市场上做了很多工作。我们对市场的表现和那里发生的事情有自己的看法。如果我们被要求在2028年之前更早地行使林肯选择权，我们将准备好做出决定并进行讨论。
太好了，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请提问。
嘿，回到芝加哥项目有两个快速问题，你知道我认为你们提供了更多的透明度。我相信一些即将开展的活动，你知道你谈到了酒店的垂直建设，赌场的垂直建设，然后是起重机的交付，第二台和第三台起重机。关于这部分以及这些进展有什么更新吗？
是的，那里有，那里有，现在有三台起重机在项目上工作。钢结构正在架设。我认为酒店已经浇筑了四到五层混凝土。所以它正在接近第一层客房的高度。所以房产上肯定有很多正在进行的建设活动。如果你打开摄像头看一眼，或者如果你恰好在芝加哥，你可以顺便去看看。每天都有很多人和很多活动。有
太好了，有帮助。然后我的第二个问题只是关于融资成本。如果您能提醒我们您认为可以发行10年期债券的利率，以及这如何影响或者是否影响您对项目储备中新交易的承销回报门槛。只是这是如何变化的？非常感谢。
当然。所以显然，如你所知，10年期国债最近波动很大。所以我上次看的时候大约是4:1，这意味着我们将在5:6左右发行，5:6的范围。我认为在过去的几分钟几小时内它有所上升。它一直在变化，但这大约是我们的融资水平，而且相当稳定。你知道，我们的国债收益率一直保持在4%左右，我们的利差没有显著变化。所以我们的资金和我们预期的资本成本利差更多是在股权方面变化，而不一定是债务方面。
我们非常希望市场能意识到股权股息收益率和10年期发行成本之间160或65个基点的利差会被投资者认识到并纠正。
有帮助。非常感谢。我的问题就这些。
说得好，Steve。
下一个问题来自麦格理的Chad Baynan。请提问。
嗨，早上好。感谢回答我的问题，并祝贺。在本季度和上一季度的博彩电话会议上，人们非常关注“一个美丽的大法案”在建设方面和资本支出方面的总体好处，显然是加速折旧。所以我想问的是，在您与当前或潜在交易对手的对话中，这有多重要，我想是在未来一两年内花钱的紧迫性和好处。这是否会导致近期更多的资金或租赁交易？谢谢。
所以，你知道，这在我们的对话中并没有真正出现。显然，根据“一个美丽的大法案”，我们的租户有税收优惠。但这是一种税收优惠，不是他们的自由现金流问题。所以这不是我们讨论他们想要这样做的一部分。
我不认为这是博彩运营商资本投资决策的主要驱动力，它可能是在边际上或边缘上，如果有的话，他们可能会倾向于这样做。但我认为他们是基于资本回报做出这些决定的，而不是税收折旧。但正如Desiree所说，我认为我们没有看到任何这方面的情况，Steve，
你知道，我们的大多数交易，如你所知，我们正在资助硬成本，我们拥有硬成本。所以租户没有拥有可以享受加速折旧的实物资产。所以我认为你听到的是租户在我们的讨论中更关注资本成本以及他们从我们这里获得资本的利率与贷款人相比，因此基于他们获得的资本成本做出决定，而不一定是他们可以获得的税收减免。
太好了。感谢。然后关于战略交易，也许更广泛的一个是关于那些可能产生不到5000万或不到4000万EBITDA的资产，为这些运营商寻找归宿？您认为是否会有额外的并购或资产变更，可以帮助一些您合作或可能在近期合作的小型区域博彩运营商。谢谢。
这是Steve，有两件事。一，你可能没有想到，但如果你是的话，我昨晚看到一份报告谈论。与Strategic的4000万美元EBITDAR关联。那是一个总金额，所以通过这笔交易他们已经超过了那个数字。所以如果那是你要去的地方，我只是想为你澄清一下，另外，关于小型资产和小型运营商。我确实认为我们将看到他们的机会加速。机会将在于卖家愿意摆脱四五年前每个人都称之为非核心剥离的东西。我认为这将再次流行起来。所以大型区域公司将寻求出售一些较小的公司。
我认为对于较小的潜在买家来说，复杂的事情之一将是获得资本的机会。所以我确实认为，如果我们有一些我们愿意合作的小型运营商，在合适的合作伙伴和合适的关系下，我确实认为这些企业将有增长机会。但正如你现在看到的整个领域，一些 parties的资本受到限制，我认为他们将无法利用这些非核心剥离机会。
非常感谢。
下一个问题来自第一资本的Daniel Gaglimo。请提问。
嗨，各位。感谢回答我的问题。在去年秋天的REIT World上，有很多关于新政府和博彩并购潜力的讨论。它在上半年没有实现，但在下半年有所增加。从您的角度来看，您认为是什么条件导致了这种增长，您预计这种情况会持续到明年吗？
我认为你看到的大多数交易已经进行了好几个月。它们不是今年下半年才发生的事情。所以我不认为这对你有一个完美的解读。我想告诉你的另一件事是，大多数已经宣布的交易，无论是我们还是该领域的其他人，都是更定制化的，是一次性交易。我认为你现在可能会看到的是更多广泛营销的竞争性投标过程交易，从历史上看，这些不是我们通常热情的交易。但我确实认为你会开始看到更多广泛营销的交易，这些交易将依赖于REIT World的假设，我猜。
太好了，谢谢。然后第二个问题，您提到租赁覆盖率保持良好。但是对于覆盖率下降的租约，当您深入研究这些物业并与运营商交谈时，您能否给我们一个感觉，是收入滞后，劳动力成本过高，还是两者都有。您有任何这方面的信息都会很有帮助。
所以当我们说租金覆盖率下降时，我认为它们就像，你知道，一到两个基点。这并不是说我们没有看到任何大的变化。我们今年早些时候看到的是顶峰租约的减少，你知道，我们与Penn的租约。这更多是由于竞争，而不是任何区域市场发生的事情。
是的，我的意思是，我们的覆盖率很强。离底部还有很长的路要走。所以坦率地说，没有什么让我们有任何犹豫。
好的，谢谢。
下一个问题来自世邦魏理仕的John Decree。请提问。
嗨，各位。我想我们已经谈了很多关于一些交易条款、覆盖率、地位、承销的问题，但也许一些不太令人兴奋的，比如初始租约期限，主租约还是单一资产。所以你知道，弗吉尼亚州的Cordish交易，你知道，你能谈谈，你知道，谈判或者将其保持为单一资产租约而不是与其他租约合并的想法吗？然后初始期限，39年，这是你与Korsh过去做过的，但比我们在博彩中看到的一些其他租约要长得多。所以好奇你的想法，如果这是，你知道，一个重要的谈判点与否。
是的，谢谢，John。我的意思是，我认为对于你的后一个观点，更长的租约期限是互利的。我认为这表明Cordish正在对这些交易进行长期投资，这是一代人的投资，而不是快速进出。所以他们正在寻找租约的长期确定性。我们也是。所以拥有更长的租约期限是互利的。你关于与Kordishes谈判的最初问题。对不起，John，问题是什么？
决定或谈判将其保持为单一资产还是与马里兰州和宾夕法尼亚州合并？
是的，这更多是结构性的。Cordishes在弗吉尼亚州与Bruce Smith企业有不同的合作伙伴关系。因此，这些交易的合作伙伴没有完全重叠。因此，Cordish不能将这些交易合并，并使一个交易承担另一个交易的风险，因为所有权结构不同。所以这对那些甚至在马里兰州和宾夕法尼亚州之前的交易来说都不是可能的。没错。合作伙伴组。没错。所以宾夕法尼亚州主租约，马里兰州租约和弗吉尼亚州租约都将是单独的单租户租约。你知道，宾夕法尼亚州显然包括Westmoreland和费城，它们相互交叉抵押，但马里兰州和弗吉尼亚州的所有权集团不同。所以。
谢谢，Brandon。很感激，各位。我就问到这里。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Green Street的Chris Darling。请提问。
谢谢。早上好。我很想听听您对区域赌场价值的看法，以及它们在过去一年中的变化。回想过去几笔商业售后回租交易，它们的资本化率大致在8.25%左右。我想知道这是否真的反映了竞争性市场动态，或者更多反映了GLPI可能是某些情况下的唯一竞标者。
我认为。这将是特定于交易的。但我认为在许多情况下，无论你是唯一的竞标者还是竞争性的竞标，你得到的定价压力可能只是略有不同。从我们的角度来看，我们将成为纪律严明的买家。无论哪种方式，市场都不是不明智的。每个人都有知道所有交易和其他所有交易在哪里的人支持。所以如果有人给我们带来一笔交易，并说，嘿，你是我们最喜欢的人，我们希望你在我们去购物之前买下它，他们仍然不会给我们200个基点的利差，因为我们很好。所以市场将决定定价走向。我们都认识到那里应该是什么。我们总是会寻求获得资本成本的利差。所以事情就是这样发展的。
我的意思是，我想你以前听过我们说过，我们不喜欢拍卖。我喜欢认为赢家经常输。所以成为任何东西的最高出价者从来都不是我们的目标。所以有一系列我们会考虑和提供的东西，使我们成为理想的选择。但绝对最低或最高的价格，如果你愿意的话，从来都不是我们的目标。
好的，很公平。然后也许只是对 earlier提到的事情的快速澄清。您讨论了对您的股价、您今天的股权资本成本的看法。这是否影响您从现在开始追求增量新交易的意愿，或者它是否真的只是影响您如何为任何未来交易融资？
我认为这真的只是影响我们如何为未来的交易融资，或者我们希望获得的资本成本利差。
好的，我的问题就这些。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自杰富瑞的David Katz。请提问。
早上好，各位。感谢回答我的问题。已经涵盖了很多内容，但如果可以的话，我想回到纽约。你知道，那里的特许权或许可证，你知道，是15年。我相信，而不是30年。对吧。而且，你知道，我很想听听您对这对您的参与参数有什么影响的看法。而且，你知道，我想，Peter，你 earlier提到有，你知道，任何数量的资本来源可能对他们可用。对吧。他们在那个投标中有一个合作伙伴，我假设也是一个资金合作伙伴。这如何改变你的机会集？另外，请继续。
我会评论第一部分。David，关于许可，我没有非常详细地研究过，但我会指出，许多司法管辖区的许可证每三年、每五年、每十年更新一次。所以拥有15年的初始许可证期限，我想我对此的解读并不多。换句话说，如果你在地下投入40.08亿美元，你会在15年内失去许可证，他们会重新安置或对该许可证做些什么，这在你投资4亿美元的较小市场中似乎也是牵强的。
这与任何其他州监管机构更新博彩许可证的方式不一致。所以我们会仔细看看。鉴于这被强调为米高梅可能不想做扬克斯或不想做扬克斯的理由。但从表面上看，我认为我们不太担心这一点，而更担心的是支出是否正确，设施是否正确，了解从中产生的EBITDA是什么，竞争会是什么。我认为所有这些事情可能比15年期限更重要。话虽如此，我们将深入研究，确保它不仅仅是我们认为的那样。
明白了。谢谢。
下一个问题来自花旗的Smead Rose。请提问。
嗨。谢谢。已经涵盖了很多领域，但我这里只有几个快速问题。我注意到Bally's为芝加哥赌场增加了公司担保。我只是想知道是什么特别触发了这一点，或者这是您一直在推动的事情，或者是什么。我的意思是，我认为这对您来说是积极的。对吧。但只是好奇是什么导致了这一点。
合同触发的Smede。这是一个谈判条款，当芝加哥进入受限集团时，也就是在Interlock Gamesys合并之后，我们将获得该公司的担保。所以这已经是预先谈判好的。
好的。然后我只想回去。你知道，你在电话开始时谈到了资金，以及你如何可以全部使用债务。但是，你知道，大概你想在其中有股权组合。我想我只是在想，你如何。你能提醒我们你 guys如何考虑发行股权吗？你知道，有些公司有一种内部的资产净值估计，他们不想低于那个发行。其他人可能低于资产净值，但仍然是增值的。以及你如何考虑股权发行？
是的，所以我们非常 opportunistically地看待它。对吧。所以我们会看看我们的交易资本化率以及这一利差对我们试图融资的任何事情的收益率。我不会说我们本身设定了一个下限，但我可以告诉你，在这些水平上，我们对股权融资没有兴趣。
Smitz。我会补充一点，你显然看到我们以接近48美元的价格执行了远期交易。此后，我们宣布了几笔增值的交易。所以你可以认为这个下限可能会更高，因为没有立即的股权需求，正如Desiree earlier所概述的。
好的，谢谢你们，很感激。
下一个问题来自巴克莱的David Hargreaves。请提问。
嗨，我道歉，如果这真的是一个简单的问题，但你们给了我们租金覆盖率的范围，我只是想知道这是基于报告的EBITDA还是一些调整后的EBITDA计算的。你们只是使用现金租金吗？你们对这些数字进行调整吗？是什么。
所以这些在合同上，他们必须向我们报告，它们基于每个租约中定义的实际EBITDAR和支付的实际总租金。顶峰租约有一个小的调整，你知道，我们与Penn的租约。因为有一项资产不包括在他们的覆盖率中。但那项租约的调整非常小。但所有其他租约都是所有物业，所有EBITDAR，并除以支付的总租金。
但这只是物业层面的EBITDA还是您在合并基础上查看？
这是该租约中的物业。所以如果是主租约，那就是该租约中的所有物业。不是在公司层面。
所以例如，对于Bally's，它不会考虑来自gamesys或类似业务的任何贡献？
没错。
好的，太好了。非常感谢。
下一个问题来自瑞银的Robin Farley。请提问。
太好了，谢谢。只想回到纽约。我知道您提到您正在评估如何权衡15年期限，我知道其他退出竞标的运营商提到了纽约将在线博彩合法化的风险。我想，您知道，考虑到其中一些因素，您会。您如何看待您在纽约需要的租金覆盖率与典型的2倍相比？谢谢。
我们环顾桌子，看看谁想回答这个问题。
我可以告诉你，我不认为我们会在纽约前期做任何接近2倍的事情。我认为我们。我们都知道这里有很多因素在起作用。有建设时间表，有建设预算，在纽约建设可能需要的年数。所以我认为如果有人要求我们前期在纽约做某事，那将比2倍的覆盖率高得多。我们绝不会考虑在那个水平上做任何事情。我认为除此之外，当我们四年后坐在这里打电话时，我想我们会对在线博彩是否已经发生，是否没有发生，这些业务的盈利能力有更好的了解。
我仍然会冒昧地说，基于我们在拉斯维加斯看到的情况，就刷新这些大型综合度假村赌场物业的需求而言，我认为我们会将纽约视为非常相似的体验，这些大型综合赌场度假村物业。所以我认为我们会继续在租金覆盖率承销中建立一定程度的缓冲。
是的。我还认为，你在纽约看到的很多项目都未能通过社区行动委员会。所以我认为这最终成为了一个比纽约可能意识到的更大的障碍。因此，我认为很多这些人，尽管有在线博彩和未知的税率等， 如果他们通过了那个障碍，仍然会感兴趣。而这对许多申请人来说是最后也是最终的障碍。
太好了。非常有帮助。谢谢。
谢谢。现在，我想将电话交回Peter Carlino先生进行总结发言。
好吧，感谢所有今天上午拨打电话的人。我认为，并希望你们能了解到我们对GLPI的发展方式非常满意。我们急于讲述我们的故事，我们将看看它如何发展。但请继续关注。我认为未来有好事情发生，操作员和所有人，非常感谢。祝您有美好的一天。
谢谢。今天的电话会议到此结束，您可以挂断电话了。感谢您的参与，祝您有美好的一天。