Kristen Griffith（投资者关系）
Paul Richards（执行副总裁兼首席财务官）
Matt McGregor（执行副总裁兼首席投资官）
Jason Sabshon（KBW）
感谢您的等待。我是Kate，今天担任本次会议的操作员。现在，我欢迎大家参加NextPoint房地产金融2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已设为静音，以防止背景噪音干扰。在发言人发言结束后，将进入问答环节。如果您想在问答环节提问，请在电话键盘上按*键，然后按1键。如果您想撤回问题，请再次按*1键。谢谢。现在，我将把会议交给投资者关系部的Kristen Griffith。
请开始。
谢谢。各位下午好，欢迎参加NextBite房地产金融公司的电话会议，讨论公司截至2025年9月30日的第三季度业绩。今天参加会议的有执行副总裁兼首席财务官Paul Richards，以及执行副总裁兼首席投资官Matt McGregor。提醒一下，本次电话会议包含符合1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期、假设和信念。
听众不应过度依赖任何前瞻性陈述，建议查阅公司的10-K年度报告以及公司向SEC提交的其他文件，以全面了解可能影响前瞻性陈述的风险和其他因素。本次电话会议中发表的陈述仅代表截至本日期的观点，除非法律要求，NREP不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。本次电话会议还包括对非GAAP财务指标的分析。有关这些非GAAP财务指标的更完整讨论，请参见公司今天早些时候提交的演示文稿。
现在，我将把会议交给Paul Richards。
请开始，Paul。谢谢Kristen，欢迎各位。今天上午，我将简要讨论我们的季度业绩，然后转向资产负债表，最后提供下一季度的指引，之后由Matt详细评论投资组合和宏观贷款环境。第三季度业绩如下。第三季度，我们报告的摊薄后每股净收益为1.12美元，而2024年第三季度摊薄后每股净收益为0.74美元。本季度净收益增长是由于2025年第三季度与2024年第三季度之间优先股和股票期权投资的未实现收益增加。
2025年第三季度可供分配收益为摊薄后每股0.51美元，而2024年同期为摊薄后每股0.75美元。2025年第三季度可供分配现金为摊薄后每股0.53美元，而2024年同期为摊薄后每股0.67美元。我们在第三季度支付了每股0.50美元的常规股息，董事会已宣布2025年第四季度将支付每股0.50美元的股息。第三季度股息的可供分配现金覆盖率为1.06倍。每股账面价值较2025年第二季度增长8%，达到摊薄后每股18.79美元，增长主要归因于我们优先股投资和股票期权的未实现收益。
本季度，我们向一项生命科学优先股投资注入了4250万美元。本季度，公司为一笔每月支付SOFR加900个基点票面利率的贷款注入了650万美元。公司以6000万美元出售了一处多户住宅物业，获得370万美元收益，并通过B系列优先股发行筹集了6570万美元总收益。2025年10月27日，NREF宣布第四季度普通股股息为每股0.50美元。转向投资组合和资产负债表。我们的投资组合包含88项投资，未偿余额总额为11亿美元。
我们的投资按行业分布如下：多户住宅占47.3%，生命科学占33.9%，单户租赁占15.9%，仓储占1.8%，码头占1.1%。我们的固定收益投资组合按投资类型分布如下：商业抵押支持证券B档占27%，夹层贷款占26.5%，优先股投资占18.6%，循环信贷额度占12.4%，优先贷款占10%，利息剥离证券占4.2%，本票占1.3%。为我们投资提供抵押的资产按地理分布如下：马萨诸塞州占28.1%，得克萨斯州占15.5%，乔治亚州占8%，加利福尼亚州占5.3%，马里兰州占4.2%，佛罗里达州占4.4%，其余分布在 exposure 低于4%的州，这反映了我们对部分阳光地带市场的偏好，其中马萨诸塞州和加利福尼亚州的 exposure 主要集中在生命科学领域。
我们投资组合的抵押品中，87.4%处于稳定状态，贷款价值比为54.9%，加权平均债务偿还覆盖率为1.0倍。我们的债务未偿余额为7.209亿美元，加权平均成本为5.3%。我们的债务由6.332亿美元的抵押品提供担保，加权平均期限为3.9年，资产负债率为0.93倍。本季度后，我们通过发行4500万美元的新优先无担保票据，偿还了3650万美元的优先无担保票据。新票据的票面利率为7.875%，比我们在2020年10月利率接近0%时发行的7.5%票据略有上升。
新票据期限为两年，带有提前还款选择权，在当前利率下降的环境中提供了灵活性。我们对此次发行的执行情况感到满意，并期待在2026年上半年将剩余的优先无担保票据续期。最后，我们的B系列优先股发行取得了重大进展，由于需求旺盛，已接近4亿美元的发行上限。我们现在正准备启动C系列优先股发行，规模为2亿美元，票面利率为8%，我们将继续以400个基点的成本部署资本。400个基点加上该资本成本的利差。转向第四季度指引，我们对可供分配收益和可供分配现金的指引如下。
可供分配收益摊薄后每股中点为0.48美元，区间为低端0.43美元至高端0.53美元。可供分配现金摊薄后每股中点为0.50美元，区间为低端0.45美元至高端0.55美元。现在，我将把会议交给Matt，由他详细讨论投资组合和市场情况。
谢谢Paul，并感谢团队所有人的辛勤工作。在资产管理和项目 sourcing 方面。随着我们又一个成功季度的结束，我想花几分钟时间讨论我们在关键垂直领域的观察，然后谈谈我们的投资 pipeline。在住宅方面，我们正接近创纪录的全国新增多户住宅供应周期的尾声。CoStar数据显示，在截至2024年第四季度的过去12个月中，年度净交付量达到峰值695,000套。相比之下，2014至2019年的前五年平均年度净交付量为351,000套，2001年以来的平均为282,000套。CoStar预测2024年净交付量将达到697,000套，2025年预计为508,000套，之后2026年同比大幅下降49%，2027年再下降20%。
2025年第三季度交付量环比下降17%，是最后一个交付量超过100,000套的季度。对第三季度交付量的预期上调之后，2025年第四季度交付量预计将大幅下降至69,000套，同比下降52%，环比下降41%。这标志着一个漫长时期的开始，预计2027年和2028年交付量将低于全国长期平均水平。交付预测也有所下调。CoStar现在预计2027年交付量为234,000套，而去年12月的预测为283,000套，下调了17%；2028年预计为230,000套，而先前预测为308,000套，下调了27%。总体而言，谨慎乐观最符合我们对租赁市场的展望，我们认为2026年将迎来数年来的首次收入正增长。在仓储方面，房地产投资信托基金（REITs）的第二季度收益与指引一致，大致符合卖方预期。预计第三季度同店收入将同比持平，同店净 operating income（NOI）将略有下降。
这也是该行业全年的预期：收入持平，NOI下降50至150个基点。租赁旺季再次比疫情前更短且波动更大。4月和5月表现出色，6月和7月则略显逊色。正如过去的报告中所述，该行业受到住房市场活动不足的负面影响，而住房市场是自储需求的主要驱动力。利率方面的消息要好得多。经过大约八个季度的利率下降（部分利率较疫情时期高点下降多达20%）后，利率已开始再次上升。我们仓储平台的首席执行官John Good上周参加了EXR的合作伙伴会议，会上他们告知我们，在其4000家门店中，6月至9月每个月的利率普遍上涨。利率上升存在滞后效应，但这一趋势应让人乐观地认为，2026年的收入增长将比2025年更健康，NOI增长也将恢复。供应仍然有限。根据Yardi的数据，在建设施占现有供应的比例不到3%，这是供需平衡的基准。Yardi预测，未来几年的交付量可能低至新供应的1%，这将使行业重新获得定价权，并使收入和NOI增长恢复到传统的3%至5%区间。
有趣的是，在与经验丰富的开发商交谈时，银行融资仍然困难且昂贵，因为土地价格持续高企。此外，材料成本持续通胀，所有这些都对预期回报产生了负面影响，并阻止了一些开发商推进新项目。利率仍然远高于2015-2020年的开发周期，这再次支持2026年的收入增长。在生命科学方面，我们的Alewife项目与Lila Sciences（一家由先驱投资者支持的人工智能和生命科学公司）签订了长期租约，租赁面积为245,000平方英尺，并拥有扩展选择权。Lila的租约稳定了项目，为其提供了强大的基础，以推动租赁势头，并在更广泛的Alewife项目中催化新的人工智能集群。这份租约为NREF和借款人创造了额外的资本市场选择权，是我们在机会型生命科学投资中看到的众多积极迹象中的第一个。我对我们今天的投资 pipeline 和可用的资本选项也非常满意，这些选项使我们能够把握这些机会。目前的 pipeline 包括超过3.5亿美元的投资项目，其中1.2亿美元为多户住宅、7500万美元为建成出租住房（BTR）、4500万美元为小型工业仓储，以及8000万美元为生命科学和先进制造贷款。最后，我们投资组合的基础信用状况在商业抵押房地产投资信托（REIT）行业中仍然非常强劲。此外，我们继续保持商业抵押REIT中最低的杠杆率之一，这使我们拥有多种资本选项来追求增值增长，为我们令人兴奋的投资 pipeline 提供资金。
鉴于我们健康的股息覆盖率、极低的杠杆率、稳定的账面价值以及可用的资本选项，您可以预期我们在进行这些新投资的同时，也会 opportunistically 回购股票。事实上，我们对自身的增长感到兴奋，并对2026年的整体市场动态持谨慎乐观态度。一如既往，我要感谢团队的辛勤工作，现在我们将把会议交给操作员来接收您的问题。
现在，我想提醒各位，如需提问，请按*键，然后按电话键盘上的1键。我们将暂停片刻，整理问答名单。第一个问题来自KBW的Jason Sabshon。您的线路已接通。
感谢您回答我的问题，早上好。想听听您对生命科学行业的最新看法。我们看到一些市场的租户需求疲软和供应过剩，特别是关于NREP的 exposure。您的想法，以及如果能提供资产租赁的相关情况，将非常有帮助。
好的，没问题。我认为我们生命科学投资组合的好消息是，我们直到2024年才开始发放生命科学贷款。该行业内的大部分困境，是那些在疫情后不久、流动性极度充裕且市场狂热时期进行资本化的项目。例如，在Alexandria的报告中，他们提到的疲软主要出现在其B类资产和非核心市场，而在圣迭戈、旧金山等门户市场以及剑桥和波士顿的总体规划社区或园区，租赁活动强劲，租户需求良好。
这正是我们的 exposure 所在。我们高度专注于"first to fill"资产，包括Aly项目，其贷款成本比约为30%。这是我们生命科学 exposure 的主要部分。好消息是，与Lila（由Mag 7级投资者支持）签订的第一份租约将在项目中形成集群效应。我们已经看到项目有更多的租赁意向，随着项目在年底租户入驻后达到三分之二的入住率，我们可以采取多种措施来利用租约带来的流动性。我们可以对贷款进行证券化，可以进行再融资，也可以出售贷款，因为对于一个稳定的生命科学项目来说，其定价（SOFR加900个基点）目前被低估。因此，我认为这份租约巩固了我们基于精准投资的策略，在该领域缺乏流动性时 opportunistically 把握机会。非常自豪地看到我们在生命科学领域的首批投资之一为公司和股东带来了成果。
很好，谢谢。那么转向多户住宅，从您的发言中可以清楚地看到，您认为供应背景正在改善，但同时我们也看到桥贷款领域存在一些压力。那么在资金部署方面，您更倾向于将资本投入优先贷款、夹层贷款、优先股还是股权 ownership？以及您对桥贷款领域的疲软有何看法。谢谢。
好的，没问题。我认为，桥贷款领域的大部分疲软来自于2021、2022年发放的浮动利率桥贷款，这些贷款的期限为两到三年，如今无法再融资。因此，很多人一直在进行展期和延期，我认为这是正确的做法。正如我在准备好的发言中所述，隧道尽头是有光的，问题不在于是否会好转，而在于何时好转。近几个月，8月和9月整个多户住宅行业的表现略弱于预期。但现在，大多数主要的50个大都市统计区（MSA）的新租赁增长开始回升。特别是在供应一直受限的市场，如旧金山、纽约和芝加哥，新租赁增长已经开始回升。阳光地带市场仍然艰难，但阳光地带对多户住宅的就业增长需求是无限的。
我们认为，阳光地带市场的新租赁增长要到2026年第二、三季度才会开始回升，这需要一点时间才能在系统中显现。因此，这是乐观的理由。如果您有一笔桥贷款，无论您是借款人还是贷款人，只要能等待，就应该给自己机会利用新的租赁增长。因此，目前存在一些压力，但我认为是可控的。这不像办公楼或酒店那样需要大量资本支出，多户住宅和住宅市场将会调整，其供应严重不足。一旦明年看到新的租赁增长回升，资本将会随之而来。股权资本成本将再次成为关键，我预计2026年的交易 volume 将大幅增加。所以您说得对，目前仍有一些困难，但未来有充分的理由保持乐观。
好的，谢谢。
不客气。
现在我将把会议转回管理团队进行总结发言。
感谢各位今天的参与。期待下一季度与大家交流。再次感谢NextPoint团队的各位，祝大家晚上好，白天好。
女士们，先生们，今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。谢谢，祝您有美好的一天。