Heather Gentry（执行副总裁 - 投资者关系）
Nathan Brunner（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Brendan P. Mullinix（执行副总裁兼首席投资官）
James Dudley（执行副总裁兼资产管理总监）
T. Wilson Eglin（董事长、总裁兼首席执行官）
James Kammert（Evercore ISI）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
Jon Petersen（Jefferies）
Vince Tibone（Green Street Advisors）
Mitch Germain（Citizens JMP）
您好，感谢您的等待。我的名字是Mark，今天我将担任本次会议的操作员。现在，我想欢迎各位参加LXP工业信托第三季度业绩电话会议及网络直播。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言结束后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1，如果您想输入问题，请再次按星号1。谢谢。
现在，我想将电话转交给Heather Gentry和Faster Relations。请开始。
谢谢操作员，欢迎参加LXP工业信托2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。收益报告已于今日上午发布，报告和季度补充材料可在我们网站的投资者部分查阅，并将以8K表格形式提交给SEC。本次电话会议中就未来事件和预期结果所作的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。LXP认为这些陈述基于合理假设。然而，某些因素和风险，包括今日收益新闻稿中包含的以及LXP不时向SEC提交的报告中描述的风险，可能导致LXP的实际结果与这些陈述明示或暗示的结果存在重大差异。
除非法律要求，LXP没有义务更新收益新闻稿和季度补充披露文件中的任何前瞻性陈述。LXP已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。这些文件中任何提及的经调整公司FFO均指可用于所有权益持有人和单位持有人（完全稀释基础上）的经调整公司资金来自运营。单个投资的运营业绩指标并非旨在被视为呈现LXP历史或未来财务业绩、财务状况或现金流的数字衡量标准。在今天的电话会议上，董事长兼首席执行官Will Eglin和首席财务官Nathan Brunner将提供最新业务更新和对第三季度业绩的评论。
首席投资官Brendan Mullinix以及执行副总裁兼资产管理总监James Dudley将在电话会议的问答环节中回答问题。现在我将电话转交给Will。
谢谢Heather，各位早上好。我们第三季度业绩表现出色，亮点是向一位用户买家出售了我们在佛罗里达州中部和印第安纳波利斯的两个空置的百万平方英尺开发项目。这笔交易对我们整体业务产生了非凡影响，提供了即时的收益增值，同时也大幅降低了杠杆率。这两个积极成果很少能同时实现。1.75亿美元的总售价较这些物业的总账面价值溢价20%，与租赁这些资产相比，这是一个更优的结果。该交易推动投资组合入住率上升370个基点，将杠杆率从5.8倍显著降至5.2倍的净债务与调整后EBITDA比率，并将为经调整公司FFO每股带来约6%的增值，反映了物业运营成本节约和债务减少带来的利息支出节约。
1.51亿美元的出售净收益用于偿还我们3亿美元2028年到期的6.75%优先票据中的1.4亿美元，根据季度末之后完成的现金要约收购，这大大改善了我们的资产负债表和财务灵活性。我们现在已成功租赁或出售了我们开发项目的98%。我们的项目使LXP拥有公开市场上最年轻的工业投资组合，自2019年以来开发了15个设施，总面积达910万平方英尺，加权平均估计稳定现金收益率为7.1%。此外，去年年底完成的两个开发物业销售和一个租赁土地销售产生了9100万美元的收益，较我们1.7亿美元的成本增长了54%。
今年迄今为止，销售额总计2.73亿美元，稳定资产的平均现金资本化率为5.1%。投资销售市场保持健康，我们目前正在非目标市场营销约1.15亿美元的资产进行机会性再投资，这可能包括本季度我们土地储备中的机会。我们进一步增加了对目标市场的 exposure，并以3000万美元收购了亚特兰大市场一个约15.7万平方英尺的A级工业设施，以满足1031交易所要求。我们继续专注于我们在阳光地带和选定的中西部下游州的12个市场投资战略，这些市场约占我们总资产的85%。
第三季度市场基本面有所改善，我们的12个目标市场表现优于整体市场。我们继续看到目标市场强劲的净吸纳量，在第三季度约占美国整体4500万平方英尺净吸纳量的3300万平方英尺。达拉斯、休斯顿、凤凰城和印第安纳波利斯表现突出，每个市场的净吸纳量在400万至800万平方英尺之间。此外，亚特兰大、格林维尔、斯巴达堡、哥伦布和佛罗里达州中部的净吸纳量均超过200万平方英尺。除了来自大型零售商和第三方物流的需求外。
值得强调的是，制造业相关需求对我们市场的需求做出了重要贡献，反映了我们地理足迹范围内显著的本土投资。本季度，随着大型企业用户将吸纳量转向较新的设施，对优质物业的需求持续，我们看到对更大空间的需求增加。鉴于我们的投资组合是工业REIT领域最新的，并且我们专注于大宗物流，我们有望从这两个趋势中受益。美国空置率保持在7%左右相对稳定，主要得益于积极的需求和新竣工量的进一步下降。
建设开工量仍低于历史水平，我们12个市场的建设管道约为8800万平方英尺，较2022年约3.3亿平方英尺的峰值下降近73%。今天我们还宣布，董事会授权将年度股息每份额外增加0.02美元，在拆分前的年化率为每股0.56美元。新宣布的普通股股息较之前的股息增长3.7%，将于2026年第一季度支付。总之，我们公司处于良好状态。开发项目的出售加速并降低了我们几个最关键运营目标的风险，导致入住率显著提高、杠杆率降低和收益增值。
我们相信，这一结果，加上我们高质量、年轻的投资组合（主要是表现优异市场中的A级资产）、一致的合同租金增长、相对于市场的低廉租金、高于平均水平的租户信用、投资级资产负债表、适度的派息率以及可用于增值增长机会的土地储备，使我们为未来的成功做好了充分准备。接下来，Nathan将更详细地讨论我们的财务、租赁和资产负债表。
谢谢Will。我们在2016年第三季度产生的经调整公司FFO每股摊薄普通股约为4700万美元。今天上午，我们上调了2025年经调整公司FFO指引的中点并收窄了范围至每股0.63至0.64美元。修订后的指引反映了开发项目出售和债务偿还带来的增值影响。正如Bill所讨论的，佛罗里达州中部和印第安纳波利斯的开发物业以1.75亿美元的总售价出售，较成本基础溢价20%，即较物业总账面价值高出2900万美元。根据我们对市场租金、租赁装修、持有期成本和免租期的承销，我们估计售价所隐含的收益率约为5%，这表明出售实现了有吸引力的估值。
我们约1.51亿美元的净收益份额用于要约收购2028年到期的6.75%优先票据。此次要约收购导致偿还本金金额为1.4亿美元的债券，并将每年节省约1000万美元的利息支出和递延融资成本摊销。我们还将每年在这两个物业上节省约180万美元的物业运营成本，这些成本之前在损益表中列支。总体而言，这些利息和物业运营成本总计每年约1200万美元，即每股0.04美元，较我们第三季度的经调整公司FFO反映6%的增值。
这种显著的收益增值伴随着杠杆率降低0.6个百分点，使这笔交易更具吸引力。转向同店投资组合，我们今年迄今为止产生了4%的同店NOI增长，第三季度为2%，季度末同店投资组合出租率为96.9%。我们将2025年全年同店NOI增长指引收窄至3%至3.5%。提醒一下，我们的同店池不包括我们在5月租赁的格林维尔100万平方英尺开发物业，该租赁的收益未包含在同店增长指标中。
本季度我们的投资组合入住率从上个季度的94.1%上升至96.8%，主要得益于SAL交易的成功执行。随着市场基本面上升，我们的租金 escalators 继续走高，平均年度 escalator 增加至2.9%。租户情绪似乎随着活动增加而改善。尽管决策时间线继续延长。我们目前对2030年到期租赁的按市值计价仍然具有吸引力，根据经纪人关于2025年到期的估计，现有租金比市场低17%。季度末之后，我们将印第安纳波利斯市场的38万平方英尺设施租赁给一位新租户，租期10年，年租金增长3.5%。
这是2025年7月到期的租约，前租户持有至9月底。这是一个很好的结果，新租金较之前的租金增长34%。我们在租户迁出的地方看到了良好的活动，这些租金比市场低约30%。我们在2026年租约到期方面取得了良好进展，解决了约180万平方英尺（占2026年总到期面积的27%），不包括一项固定利率续约，平均基本现金租金增长约31%。我们剩余的2026年租约到期约占我们ABR的8.5%，有望实现有吸引力的按市值计价结果。
第三季度，这一租赁包括在达拉斯市场约50万平方英尺的设施上，对2026年9月到期的租约进行三年续约，年增长3.25%。新租金较之前的租金增长8%。季度末之后，我们在格林维尔 - 斯巴达堡市场的7万平方英尺设施延长了2026年6月到期的租约，租期五年，年租金增长3.5%，较之前的租金增长约7%。此外，克利夫兰约65万平方英尺设施的租户（2026年10月到期）行使了五年固定利率续约选择权，年 escalators 为2.5%。
我们60万平方英尺的重建项目继续推进。提醒一下，这包括奥兰多35万平方英尺的重建和里士满25万平方英尺的重建。两个设施预计将于2026年第一季度完成，成本收益率在低两位数。转向资产负债表，季度末我们的净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍。我们在季度末的资产负债表上有2.3亿美元现金，债券要约收购后约为8000万美元。正如我们在收益新闻稿中指出的，董事会批准了1比5的反向股票分割，计划于11月10日生效，但从11月11日开始以拆分后价格交易。
收益新闻稿包含更多细节。今天宣布的新普通股股息（反映股息增加）将于2026年第一季度支付，并将按反向股票分割进行比例调整。现在，我将电话转回给Will。
谢谢Nathan。最后，我们对第三季度业绩和未来展望感到满意。开发项目的出售加速并降低了我们2025年几个最关键运营目标的风险，使LXP为强劲的2026年及以后做好了准备。我们仍然专注于通过按市值计价租金、通过年度 escalators 提高租金、利用我们的租赁机会以及专注于我们的12个市场投资战略为股东创造价值。现在，我将电话转回给操作员。
我们现在开始问答环节。如果您想在此刻提问。只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我们的第一个问题来自Jefferies的John Peterson。John，请开始。哦，太好了。
谢谢。恭喜物业出售。你们的债务现在降至5.2倍的债务与EBITDA比率。所以我想知道您能否谈谈未来部署资本用于外部增长的决策，无论是收购还是开发。或者你们目前更专注于内部增长？
嗯，John，我们有非常好的内部增长概况，首先是合同租金 escalators 和低廉的租金，希望还有我们正在努力的一些入住率增长。我们在外部增长方面的方向仍然会专注于定制开发。如果租户需求继续保持强劲，明年在土地储备中的一些地方可能会有适度的投机性开发。但这些将是较小的楼宇，而且，你知道，总体规模相对于我们的整体流动性来说会相当小。收购确实不是我们不时关注的事情。
正如我们所讨论的，如果我们有物业出售并且我们试图管理税收收益，我们可能会购买像亚特兰大资产这样的东西。明白了。
好的，这很有帮助。然后，你知道，在你的演示中，很多焦点都在你的12个目标市场上。所以这就引出了一个问题，其他市场呢？大约15%的收入来自这12个市场之外。我们是否应该将其视为中期处置目标？
是的，我们一直在出售这些市场之外的资产，并创造再投资的流动性。我们在市场上有一些符合该标准的资产。所以我们确实将该投资组合视为其他举措的流动性来源。但我们致力于采取，你知道，在每个案例中实现尽可能多的价值的过程。有些资产需要，你知道，至少延期才能支持最佳的出售结果，诸如此类。所以我认为缓慢而稳定。但是的，我们将该投资组合视为再投资的流动性来源。
好的，非常感谢。
下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。Todd，请开始。
嗨。谢谢。早上好，Will。我只想回到你的评论。你提到公司在非目标市场方面正在营销约1.15亿美元的资产。你能否详细说明一下，一些额外处置可能实现的时间表，以及这些资产的处置资本化率可能会是什么样的。也许你可以大致说明一下。
是的，这是四栋建筑。它们目前没有签订合同，但我们认为它们有很大机会在今年12月完成交易。至于资本化率，可能在低6%左右，你知道，这比我们今年早些时候的交易要高一点。但我们正在全面考虑这个计划，最终可能在5.5%到5.75%左右，我们认为这是，你知道，一个好的结果。而且我们今年重新部署资本的地方，有一些增值。
好的。然后Nathan，你谈到了你们实现的更强的现有 escalators。你们接近3%。你们2026年约有10%的ABR到期。抱歉如果我错过了，但是你能谈谈2026年预期的按市值计价会是什么样子，以及与同店NOI增长相关的是否有任何其他重要考虑因素我们应该考虑？
James，你想先谈谈按市值计价吗？
是的，当然。所以我们预计2026年剩余租约到期的按市值计价约为20%，较上一季度略有上升，因为我们剔除了达拉斯那笔按市值计价略低的交易。不过我想稍微谈谈那笔交易。我们将其加价8%。但如果你记得，那是一笔三年期交易，上一次我们加价3%。
然后在此基础上，还有一些其他观察。你知道，你指出了合同租金 escalators 正在上升。你知道，我们现在平均接近3%。整个投资组合平均为2.9%。关于季度末的到期情况，2026年的到期率约为10%。后续事件后约为8.5%。我们已经解决了2026年到期总额的27%。Todd，关于明年的同店指标，我要提到的另一件事是，我们将获得格林维尔100万平方英尺物业的收入收益，该物业将在2026年进入同店池，不在2025年的指标中。
好的。然后听起来你们也看到了入住率增长的机会。你们预计2026年的续租率是多少，2025年的趋势如何，如果你能提醒我们的话。
所以2026年我们预计约为80%。所以有点回到我们历史上的正常水平。我们在那里有相当多的可见性。我的意思是，它是后端加载的。大部分租约到期在下半年。但我们刚刚解决了达拉斯资产和克利夫兰资产中的两个大到期。所以我们正在逐步推进并解决这些问题。你知道，2025年是独特的一年，事实上我们有一些第三方物流 exposure，所以我认为，你知道，我们有相当多的空置率。
我们现在正在处理这些空置率。我们有大约100万平方英尺的第二代租赁需要完成，目前整个投资组合的活动非常好。所以希望能有好的结果。我们对按市值计价的机会感到兴奋，这略高于30%。
好的，谢谢。
下一个问题来自Citizens Bank的Mitch Germain。Mitch，请开始。
谢谢。恭喜出售。这些讨论持续了多久？我只是想了解，你知道，租赁与出售讨论是如何进行的。
嗯，这是我们收到的关于这些建筑物的主动报价，我们从5月某个时候开始处于访问协议中。所以我们在第二季度和第三季度都拥有重要的非公开信息很长时间。所以从5月到完成交易花了很长时间，但它已经进行了相当长的时间。
太好了，这很有帮助。然后，有多少投资组合受到这些固定续约的影响，而不是，你知道，你能够推动租金，你知道，与你对2026年及以后的预期一致？
是的，大约占投资组合的15%。我们确实有一些近期的大型续约，它们有点拉低了按市值计价。Mitch，我想提醒你，我们的按市值计价数字总是包含这些固定利率续约。我们还有三个今年即将到期，然后2027年我们与日产的租约有几个大型到期。当机会出现时，它确实会定期出现，有时如果租户正在寻找资本支出或基本租约条款之外的其他东西，我们可以围绕它们进行谈判。
好的，太好了。然后我想我的最后一个问题。本季度的同店业绩有点受一些资产空置的影响。这就是本季度导致结果略低于你们趋势的原因吗？有没有什么具体的事情你想指出？
是的，Mitchell，关于同店。完全正确。你知道，第二季度和第三季度之间的差异是第二季度末和第三季度期间迁出的影响。所以简单地说，结果的构成部分是，你知道，顶线合同租金 escalators。续约和新租赁结果的收益约为4.75%的积极影响。然后较低入住率的拖累约为2.7%。但只是提醒一下，格林维尔资产不在池中。如果它在本季度的池中，它将产生1.8%的积极影响。
因此，第三季度的结果将不是2%，而是3.8%。正如我 earlier 所说，我们明年显然会获得这一收益。
这非常有帮助。谢谢各位。
谢谢。
再次提醒。如果您想提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。您的下一个问题来自Green Street的Vince T Bone。Vince，请开始。
嗨，早上好。我只是想跟进同店NOI。如果我没听错的话，看起来年度指引的高端从4%下调到3.5%。我以为第三季度的所有迁出都是预期的。所以你能否谈谈是什么导致预期高端的下调。是坏账还是只是取消了可能让你达到高端的新租赁？因为粗略计算。
看起来第四季度预计在同店基础上进一步加速。所以如果我们只谈谈这些。几个部分，那将是有帮助的。是的。
谢谢，James。所以我们确实收窄了同店指引范围。之前是3%到4%。现在是3%到3.5%。提醒一下，你知道，那个结果。所以在我们预期的结果范围内，我们在第二季度预期的，也是我们在年初首次发布指引时预期的范围。上次电话会议的高端确实需要将许多具有近期需求的租赁前景转化。
我们在2025年的迁出方面有非常，你知道，良好的活动，但转换。这些空间到租约，你知道，需要多一点时间，并且，你知道，不会导致我们达到第二季度指引的高端。
不，这很有帮助。然后只是确认一下，听起来坏账根本不是问题。你能确认一下吗？
哦，是的，抱歉。
是的，是的。
所以本季度或今年迄今为止没有坏账，我们已经收取了所有租金。
太好了，谢谢。然后也许对我来说最后一个问题。抱歉如果您已经提到过，但只是关于，你知道，在新闻稿中你提到，你知道，季度末后110万平方英尺的租赁。您能否按平方英尺划分续约和新租赁？
是的，它们是续约。好的，Vince，澄清一下，有两笔续约和一笔新租赁，即我们在准备发言中描述的印第安纳波利斯38万平方英尺的租赁。
完美。不，谢谢。我就这些。
太好了。
您的下一个问题来自Evercore ISI的Jim Kamart。Jim，请开始。
谢谢。早上好。随着数据中心和AI领域明显的狂热，我只是好奇您对凤凰城土地的最新想法。是否有任何额外的机会让lexicon在那里变现，出售给其他开发商或自行进行。只是好奇。谢谢。
嗯，这是Brian。嗨。这是我们在凤凰城当然非常感兴趣的一个途径。像全国大多数数据中心市场一样，限制因素是电力和电力接入。所以这是那里的重点。我认为我们将继续探索是否有机会为该场地供电，这将允许数据中心开发。但同时，我们对该市场的收紧感到非常鼓舞，这将使我们处于定制开发竞争的有利位置，并在未来可能考虑在那里进行投机。所以那里的传统仓储配送市场基本面确实在显著改善。
足够公平。第二个问题我忘了，这两个大型日产到期，我意识到要到2027年第一季度。但这些今天是固定 escalations 还是可延长的？
是的，他们有固定的选择权。
你能说百分比吗，或者你不披露？
1.5%。
好的。非常感谢。
谢谢。
再次提醒，如果您想提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。目前没有更多问题。我现在将电话转回给Will Eglin做闭幕发言。Will。
感谢各位今天参加我们的电话会议，我们期待在今年剩余时间向您更新我们的进展。再次感谢您今天的参与。
今天的电话会议到此结束。您现在可以断开连接。