Anh Huynh（投资者关系总监）
Richard Mack（首席执行官兼董事长）
Michael McGillis（总裁、首席财务官兼董事）
Priyanka Garg（执行副总裁——投资组合与资产管理）
Richard Shane（摩根大通公司）
Jade Rahmani（KBW）
John Nicodemus（BTIG）
各位抱歉。感谢大家的耐心等待。电话会议即将开始。再次感谢大家的耐心等待。电话会议即将开始。欢迎参加Claros Mortgage Trust 2025年第三季度财报电话会议。我是Alisa，今天将担任会议主持人。所有参会者均处于仅收听模式。在发言人发言结束后，将进入问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号加1。现在，我想将电话转交给Claros Mortgage Trust的投资者关系副总裁An Nguyen。
请继续。
谢谢。与我一同出席的有Claros Mortgage Trust的首席执行官兼董事长Richard Mack，以及Claros Mortgage Trust的总裁、首席财务官兼董事Mike McGillis。我们还有负责Mac Real Estate Group信贷策略的执行副总裁Priyanka Garg。在本次电话会议之前，我们已发布CMTG的收益报告和补充材料。我们鼓励大家结合今天电话会议上呈现的信息参考这些文件。如果您有任何问题，请联系我。我想提醒大家，今天的电话会议可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。
由于各种重要因素，实际结果可能与这些前瞻性陈述所指示的结果存在重大差异，包括我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中讨论的因素。本次电话会议上发表的任何前瞻性陈述仅代表我们截至今天的观点，我们没有义务更新这些陈述。我们今天还将提及某些非GAAP财务指标，如可分配收益，我们认为这些指标对投资者评估我们的经营业绩可能很重要。有关非GAAP指标与其最接近的GAAP等效指标的调节，请参考收益补充材料。
现在，我想将电话转交给Richard。
谢谢Alan。也感谢大家今天上午参加CMTG的第三季度财报电话会议。随着年底临近，我们对更广泛房地产市场出现的持续稳定和复苏迹象感到鼓舞。流动性已缓慢但稳定地回到商业房地产行业，支持交易量增加和贷款利差收窄。美联储最近以及可能预期的降息改善了前景，尽管投资者考虑到经济放缓带来的不确定性。总体而言，这些市场动态创造了更有利的背景，使CMTG能够继续执行其年度战略重点。
特别是，解决观察名单贷款、增强流动性和降低投资组合杠杆。在年初，我们表示预计总解决金额约为20亿美元。我很高兴地分享，我们已经超过了这一目标，总解决金额达23亿美元，其中包括部分还款。截至11月4日，我们的流动性显著改善，达到2.83亿至3.85亿美元，进一步降低了投资组合杠杆，并解决了总共9笔观察名单贷款。如先前报告所述，我们已对部分产生现金流的多户住宅资产进行了止赎，并已确定了其他可能进行止赎的多户住宅资产。
鉴于有利的长期供需动态和持续的住房可负担性限制，我们对多户住宅 sector 保持乐观。展望未来，我们认为未来几年多户住宅交付量的预期大幅下降，加上基准利率下降，应有助于抵消经济放缓的任何影响。鉴于我们的赞助商作为所有者、运营商和开发商的经验，以及我们在REO投资组合中取得的进展，我们相信我们有能力创造性地思考许多此类多户住宅资产的价值提升和退出策略。特别是，我们已确定实施运营和资本改进的机会，其中一些可以比其他改进更快执行。
自止赎以来，我们收到了潜在买家对某些物业的强烈主动兴趣，我们认为这积极反映了这些资产的潜在需求。考虑到我们的业务计划、市场上看到的浓厚兴趣以及当前的资本市场环境，我们正积极评估在未来几个季度将部分多户住宅REO资产货币化的机会。总体而言，我们对今年到目前为止取得的进展感到乐观。除了报告超过20亿美元的解决金额外，我们还取得了以下成就：我们解决了9笔观察名单贷款，代表11亿美元未偿本金余额；将流动性增强2.83亿美元至今天的3.85亿美元；减少总借款14亿美元；将未抵押资产池从4.56亿美元增加到5.48亿美元。
我们相信这一进展使我们能够很好地实现解决2026年8月到期的定期贷款D的近期优先目标，我们将继续评估有关这一到期日的选择。在将电话交给Mike讨论CMTG的财务业绩和投资组合之前，我想指出，我们在准备好的发言中不会讨论纽约市长选举。也就是说，我们很乐意在电话会议的问答部分回答相关问题。现在，我想将电话转交给Mike。
谢谢Richard。2025年第三季度，CMTG报告的GAAP净亏损为每股0.07美元，可分配亏损为每股0.15美元。扣除已实现损益前的可分配收益为每股0.04美元。REO投资收益扣除融资成本后为可分配收益贡献每股0.01美元。截至9月30日，CMTG的持有待投资贷款组合降至43亿美元，而6月30日为50亿美元。季度环比下降主要是由于本季度发生的四笔贷款解决以及一笔贷款重新分类为持有待售。
其中一笔解决是弗吉尼亚州北部一处混合用途物业抵押的1.68亿美元建设贷款的正常还款。建设完成后，该资产在各个组成部分均经历了强劲的租赁势头。建设贷款一直是CMTG投资组合的重要组成部分，也是我们公司的一个差异化优势，因为我们的赞助商在开发和资产管理方面拥有专业知识。虽然我们的建设风险敞口历史表现良好，但随着赞助商在项目完成后寻求其业务计划为这些资产再融资，它在我们投资组合中的占比也变得更小。其他三笔解决的贷款均为观察名单贷款，在上个季度的财报电话会议中已提及，包括纽约市多户住宅物业抵押的3.9亿美元贷款的贴现还款，以及达拉斯多户住宅物业抵押的两笔贷款的止赎。
最后，由于第三方买家在9月的抵押品止赎拍卖中胜出，我们将一笔3000万美元的波士顿土地贷款从持有待投资重新分类为持有待售。第三季度之后，该销售以略低于账面价值的价格执行，由于该贷款未抵押，产生了2800万美元的净现金收益。这笔交易使我们能够增强流动性，而不会产生持有成本或承担取得该资产所有权相关的风险。回顾一下，我们今年迄今的总解决金额为23亿美元，其中包括8100万美元的部分还款和9笔观察名单贷款，总计11亿美元未偿本金余额。
转向投资组合信贷，第三季度，我们没有任何贷款迁移至4级或5级风险评级。我们有一笔贷款进入非应计状态，这是一笔1.7亿美元的4级评级贷款，抵押品为科罗拉多州的一处多户住宅物业。基础资产表现一直低于我们的预期，并且也受到该市场新供应的影响，我们正在评估所有可用选项以行使我们作为贷款人的救济措施。截至9月30日，我们对贷款的总CECL准备金为3.08亿美元，占未偿本金余额的6.8%，而6月30日为3.33亿美元，占未偿本金余额的6.4%。
截至6月30日，我们的一般CECL准备金增加了60万美元，达到1.4亿美元，占适用一般CECL准备金的贷款未偿本金余额的3.9%，而6月30日为未偿本金余额的3.8%。本季度，鉴于受纽约市市长选举影响的不断变化的市场条件，我们确定出售纽约酒店投资组合不再是最佳选择。因此，我们将酒店投资组合重新分类为持有待投资。随着我们继续评估市场，基础资产继续表现良好，该投资组合产生的强劲股本回报率为我们提供了在市场条件变得更有利时为股东优化价值的机会，特别是考虑到6月执行的再融资。
我们在本季度还在混合用途REO资产的商业分拆销售方面取得了进展。到目前为止，我们已经出售了创建的12个商业分拆单元中的9个。正如Richard先前提到的，鉴于积极的市场情绪，我们打算加快一些多户住宅REO资产的销售。我们对贷款解决的关注通过显著降低杠杆和改善流动性增强了我们的资产负债表。第三季度，未偿还融资减少了3.76亿美元，其中包括5200万美元的增量去杠杆化，使2025年前9个月融资未偿本金余额减少12亿美元，截至11月4日全年减少14亿美元。
这一活动反映在我们的净债务与权益比率的显著下降中，9月30日为1.9倍。相比之下，6月30日为2.2倍，2024年12月31日为2.4倍。在流动性方面，截至11月4日，我们的流动性头寸自2024年年底以来增加了2.83亿美元。简要回顾一下，9月30日，CMTG报告的流动性为3.53亿美元，随后截至11月4日增加到3.85亿美元。9月30日，CMTG的总未抵押资产为3.98亿美元贷款未偿本金余额和1.04亿美元REO账面价值，由于另外一笔贷款成为未抵押资产，这一数字随后增加到5.48亿美元，部分被上述贷款和REO销售所抵消。
我们相信我们的流动性状况和未抵押资产池增强了我们应对CMTG定期贷款B即将到期的能力，我们将继续评估有关这一到期日的选择。在将电话开放给问答环节之前，我想分享一些最新消息。我们已就定期贷款B的条款达成修订，包括修改和豁免某些财务 covenant 至2026年3月31日，分别包括最低有形净值和最低利息覆盖率（定义见相关文件）。
根据修改条款，我们还将利用部分流动性偿还定期贷款B的1.5亿美元本金。现在，我想将电话开放给问答环节，操作员。
非常感谢。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号加1。如果您需要取消提问，请按星号加2。再次提醒，提问请按星号1。另外，提醒一下，如果您使用免提电话，请在提问前拿起听筒。第一个问题来自摩根大通的Rick Shane。您的线路现已开通。
嘿，各位，有两个相关的问题。第一个是，在第三季度，对被列为非应计的贷款的应计项目的转回产生了什么影响，这样我们就能了解运行率。显然有一个经常性影响，但也有一个实际上的重述。各位，你们在听吗？
Mike静音了。
Rick，抱歉。
令人震惊的沉默从来都不是让人放心的。
Rick，抱歉。大约是450万美元。该特定贷款的应计利息应收款转回。
明白了。好的，谢谢。还有，你们知道，这里的说法是净利息收入一直在下降，显然随着那次转回，投资组合的缩减，以及额外的非应计项目，你知道，它再次环比大幅下降。你认为我们什么时候会看到谷底？我们现在到了吗，还是净利息收入仍将面临更多下行压力？
谢谢，Rick。很好的问题。我认为现在我们确实处于投资组合转型的过程中，并试图积极退出我们的4级和5级贷款以及非盈利和次盈利资产。显然，凭借我们现有的流动性，我们可以降低融资杠杆，这对收益有帮助。但我们确实需要继续在退出4级和5级贷款方面取得进展，收回资本并让其再次盈利。因此，在短期内，当我们努力解决这些问题时，情况会有些不稳定。
明白了。好的。
我只想补充一点，我觉得市场已经度过了低谷，我们所处的运营环境对我们正在尝试做的所有事情都更有利。这并不完全直接回答你的问题，但我认为有必要说明。
不，看，这是一个完全合理的观察。你知道，我认为这有两个阶段。一个是投资组合中挑战的识别阶段，感觉我们已经到了那个点，或者非常接近。然后是解决阶段。这不像信用卡贷款，180天后你就冲销了。正如我们所看到的，这些解决可能需要数年时间。我认为我们现在可能正处于这个过程中。
我们确实正处于这个过程中。但我想说的是，我们已经处于这个过程中一段时间了，并且我们正在采取积极行动来解决问题。我们真的没有试图让问题恶化，或者说我们不允许问题恶化。
明白了。好的。非常感谢各位。我很感激。
感谢您的问题。下一个问题来自KBW的Jade Romani。您的线路现已开通。
非常感谢。您能提供定期贷款的最新情况吗？我知道您提到了，但1.5亿美元还款后，流动性状况如何？您预计在多长时间内完成再融资？您是否考虑结合任何股权类选项来增强公司的资本基础，使其有能力处理投资组合中的问题，并改善公司的融资能力。这些可能包括优先股。谢谢。
谢谢，Jay boy。这是一个大问题，但也是个好问题。让我想想。我们在定期贷款再融资方面继续进行富有成效的讨论。如前所述，在考虑这一最新修改的影响之前，未偿还余额约为7.12亿美元。我们将结合这项修改偿还约1.5亿美元的本金。这将使现金降至约2.3亿至2.35亿美元。但我们确实预计在相对较短的时间内会有一些额外的资产货币化，这将进一步改善流动性。我们设想的是，在建立新 facility 或延长现有 facility 时进行适度的增量还款。
在这一点上，我们不打算作为解决方案的一部分进入优先股市场。但显然，在未来，这可能是一个选择。但我们认为，在流动性解决观察名单贷款方面，业务的发展轨迹目前正朝着正确的方向前进。
Jade，我只想补充一点。是的，优先股的成本目前仍然很高，而且市场上增加隐含或明确杠杆的机会，取决于你如何看待优先股以进行发放贷款。我认为我们现在看不到这种权衡。我们会密切关注，如果我们认为情况发生变化，优先股当然是我们可以考虑的一个有趣方法。
关于风险5级和风险4级贷款桶，每个约10亿美元。所以总共20亿美元。然后是当前的REO，您能提供一些预期吗，比如风险5级贷款，它会继续减少吗，一到两个季度后会是什么情况？风险4级贷款，您预计会有更多新增还是会继续减少，是否会通过修改升级为风险3级？然后是REO，包括正在进行的货币化和您提到的额外多户住宅止赎，当前余额的预期是多少？
是的，嗨，Jade，我是Priyanka。感谢你的问题。我先从REO开始。我们，你知道，我们正在继续将一些REO货币化。我们有Mike earlier讨论过的我们分拆的混合用途资产。从中会有一些额外的变现。Richard提到了我们一些已成为REO的多户住宅的变现。但在短期内，我们预计REO投资组合的规模会增加。在我们的收益补充材料第10页，我们显示了我们的5级贷款，并显示其中四笔预计会成为REO。这些都属于多户住宅资产类别。
你知道，这是我们工具箱中的一个工具，我们总是想尝试与借款人合作。但如果我们不能达成我们认为符合股东最佳利益的解决方案，我们就会进行止赎。所以我们确实将那些4级贷款确定为预期止赎对象，并将进入REO。就额外的5级和4级贷款而言，我们，你知道，我们显然已经根据今天的情况对这些贷款进行了分类。这是一个动态的环境。我们不能总是控制借款人的决策或借款人或市场层面发生的事情。
但你知道，根据我们今天所知，我们认为这个名单是准确的，我们正在积极与4级类别中的借款人谈判，正如你提到的，试图达成合理的修改，这可能导致升级。但同样，你知道，正如我们今年迄今所证明的，在货币化资产、周转账簿方面，工具箱中有很多工具，正如Mike earlier提到的。
所以我认为6.4亿美元的风险5级多户住宅贷款，预计会成为REO，这将使REO投资组合达到13亿美元，并将风险5级从10亿美元减少到约3.35亿美元，而风险4级，您预计不会有更多新增，会继续减少吗？
是的，目前是这样。对于4级，对于5级。我只想说REO，你知道，它不会以未偿本金余额计入我们的资产负债表，而是会在特定CECL准备金后的账面价值计入。所以6.4亿美元有点夸大了，所以低于这个数字。但是的，REO投资组合会增长。但就像我说的，我们当前的REO投资组合有明确的可见性会部分货币化。
好的，所以实际上大约是12.4亿美元减去8000万美元的特定准备金。
你知道当前的收益率是多少吗？
总的REO收益率？
是的，低个位数。
酒店的情况非常复杂。收益率在低至中两位数。由于今年早些时候完成的再融资以及强劲的基础基本面，股本回报率非常高，你可以想象。当我们将资产纳入REO多户住宅投资组合时，NOI数字有很多噪音，比如，你知道，只是基本的运营。比如你想驱逐一些不付款的租户，这意味着你要进行冲销，所以我们正处于转型期，所以收益率要低得多。
但随着时间的推移，我们可以，你知道，我们看到它会增加。我的意思是，目前在无杠杆基础上，大约在非常低的个位数到6%之间。我们的计划当然是提高其中一些的收益率。其他的，就像我说的，现在已经准备好货币化了。
好的，非常感谢回答这些问题。
谢谢Jade。
谢谢。下一个问题来自BTIG的John Nicodemus。您的线路现已开通。
您好，感谢今天抽出时间。与Jade最后一个问题相关，关于预期成为REO的5级多户住宅贷款。注意到你们最大的贷款，加利福尼亚多户住宅贷款，从上一季度的类别转移到了预期REO的类别。我们很想知道发生了什么变化，考虑到它的规模很大，取得REO的过程会如何进行。谢谢。
谢谢John的问题。我是Priyanka。是的，考虑到其规模，我们显然非常关注它。如你所说，变化的原因是在与借款人进行广泛持续的讨论后，很明显他们不愿意，赞助商不愿意支持该资产。因此在这个关头，我认为我们已经证明了我们评估是否进行贷款出售、DPO、短售的能力，当我们做了所有这些之后，我们确定最好的行动方案实际上是取得该资产的所有权。第一，当你从贷款转为契约时，你立即创造了价值。
如果我们想转手出售它。但更重要的是，当我们深入研究时，我们看到了很多低垂的果实，有能力提高收入和降低 expenses。因此我们认为这对股东来说确实是一个创造额外价值的好机会。在过程方面，它在加利福尼亚州，这是一个非司法止赎州。所以应该是一个相当干净的过程。而且我们，你知道，赞助商很清楚未来的计划。
太好了，谢谢Priyanka。这真的很有帮助。我的另一个问题是关于还款。今年下半年到目前为止，你们已经有三笔重大还款。其中两笔不是观察名单贷款，是几笔3级贷款。只是好奇在今年年底之前或甚至明年年初是否有任何重大还款的迹象。无论是来自观察名单还是贷款账簿的其他部分。谢谢。
是的，谢谢John。简短的回答是肯定的。正如Richard和Mike earlier提到的，资本市场是健康的。所以我们看到借款人在3级和4级贷款上处于各种再融资计划阶段。所以你知道，我们上个季度提到过这一点。我们无法控制这些结果，所以我不能给出具体数字。但进入第四季度剩余时间以及第一季度，绝对有这种可能性。另外，我们正在双重跟踪周转账簿的目标。我们将专注于完成交易，即使是困难资产上的交易，这些交易较少由借款人驱动，更多由贷款人驱动。
这再次涉及工具箱中的所有工具，并且将非常基于借款人、市场、资产类别的具体情况。我们有一些正在进行中，我可以看到未来几个季度会有一些解决。
太好了。
这回答了吗。
感谢回答，Priyanka，也感谢今天的时间。是的，这绝对回答了我的问题。谢谢。
好的。谢谢John。
谢谢，先生。目前没有其他等待的问题。提醒一下，按星号加1可以提问。我们将在这里短暂暂停，等待问题登记。目前没有其他问题。所以我想将会议转回给Richard Mack作任何闭幕发言。
好吧，我只想感谢大家的参与和提问。我想总结一下，我们继续处于一个正在修复的资本市场。我们看到利差收窄和资产需求旺盛。这使我们能够通过在需要时接管资产、加速还款来在投资组合中创造价值，所有这些都是为了继续降低账簿杠杆、降低资本成本，并准备再融资我们的定期贷款B，并希望度过难关，恢复发放贷款和其他机会。所以我们再次感谢大家，我们期待很快与你们中的许多人交谈。
并期待我们的下一次季度会议，非常感谢大家。
Claros Mortgage Trust公司2025年第三季度财报电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。