马特·麦克纳尔蒂（首席财务官）
约翰·贝克三世（首席执行官）
大卫·德维利尔斯三世（总裁）
马克·利维（首席会计官）
泰德·戈因斯（塞勒姆）
请各位稍候。感谢您的耐心等待，并请继续保持在线。抱歉让您久等。您的会议即将开始。如果您今天在会议期间需要帮助，请按星号零。各位早上好，欢迎参加今天FRP控股公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。稍后，在问答环节您将有机会提问。您可以随时通过电话键盘按星号1注册提问。请注意，本次通话正在录制。如果您需要任何帮助，我将随时待命。现在，我很荣幸将会议交给FRP的首席财务官马特·麦克纳尔蒂。
请讲。
谢谢。早上好，感谢大家参加今天的电话会议。我是马特·麦克纳尔蒂，FRP控股公司的首席财务官。今天与我一同出席的有我们的首席执行官约翰·贝克三世、董事长约翰·贝克二世、总裁兼首席运营官大卫·德维利尔斯三世、副董事长小大卫·德维利尔斯、执行副总裁约翰·米尔顿、将担任我们新任首席投资官的马克·利维，以及首席会计官约翰·克洛彭斯坦。马克·利维通过我们最近收购奥特曼物流地产公司加入我们，他曾在该公司担任总裁。
首先，让我简要说明一下公司使用的前瞻性陈述和非公认会计原则计量的相关披露。提醒一下，本次电话会议中任何与未来相关的陈述，其性质本身都受风险和不确定性影响，可能导致实际结果和事件与这些前瞻性陈述中指示的结果存在重大差异。这些风险和不确定性在我们的SEC文件中有列示，以补充所呈现的财务结果。根据公认会计原则，FRP在Regulation G的定义范围内列报某些非公认会计原则财务指标。本次电话会议中提及的非公认会计原则财务指标为净运营收入（NOI）和按比例分摊净运营收入。
本季度，我们提供了经调整净收入，以调整奥特曼物流收购的一次性费用的影响，这是一项重大业务合并。与我们历史上的房地产收购或合资企业（我们的费用被资本化）不同。我们还提供了经调整净运营收入，以调整2024年第三季度一次性重大特许权使用费支付的影响，以便更好地描述本季度和年初至今的可比结果。管理层认为，这些调整提供了对我们 ongoing 业务运营和业绩随时间变化的更准确比较。
由于这两个特定项目具有非经常性、重大性和特殊性，FRP使用这些非公认会计原则财务指标来分析其运营，并监控、评估和识别我们运营和财务业绩的有意义趋势。这些指标不是也不应被视为公认会计原则财务指标的替代。有关经调整净收入、净运营收入和经调整净运营收入与公认会计原则指标净收入的 reconciliation，请参阅我们最近提交的8K文件。现在，让我介绍第三季度业绩的财务亮点。第三季度净收入下降51%至70万美元，即每股0.03美元，而去年同期为140万美元，即每股0.07美元，主要原因是与奥特曼物流地产收购相关的130万美元费用，部分被更高的采矿特许权使用费和合资企业权益损益改善所抵消。
扣除本季度的收购费用，经调整净收入较去年第三季度增长28.1万美元，即21%。公司第三季度按比例分摊净运营收入同比下降16%至950万美元，主要原因是去年第三季度收到的一次性最低特许权使用费支付。扣除去年的一次性支付，本季度经调整净运营收入较去年第三季度增加10.4万美元。现在，我将电话交给我们的总裁兼首席运营官大卫·德维利尔斯三世，由他报告运营情况。大卫。
谢谢马特，各位早上好。请允许我对公司第三季度业绩提供更多见解，首先从我们的商业和工业部门开始。该部门目前由10栋建筑组成，总面积近810,000平方英尺，主要是马里兰州的仓库。本季度总收入和净运营收入分别为120万美元和90.4万美元，较去年同期分别下降16%和25%。下降原因是同店入住率下降24%（即132,000平方英尺），以及马里兰州哈福德县切尔西大楼新增258,000平方英尺的新开发空间，该大楼本季度空置率为100%。
综合来看，这些空置面积占业务部门的51%，租赁和提高入住率是当务之急。接下来是我们的采矿和特许权业务部门的业绩。该部门包括16个采矿地点，主要位于佛罗里达州和佐治亚州，弗吉尼亚州有一个矿场。本季度总收入和净运营收入分别为370万美元和380万美元，较去年同期分别增长15%和下降26%。净运营收入下降是由于去年第三季度有190万美元的非经常性特许权使用费支付。收入和净运营收入之间的差异是由于公认会计原则下收入按直线法确认导致的。
至于我们的多户住宅部门，该业务部门包括位于华盛顿特区和南卡罗来纳州格林维尔的1,827套公寓和超过125,000平方英尺的零售空间。季度末，公寓入住率为91%，零售空间入住率为74%。本季度总收入和净运营收入分别为1460万美元和820万美元。FRP本季度的收入和净运营收入份额分别为850万美元和820万美元，收入增长2.9%，净运营收入较去年同期下降3.2%。净运营收入下降是由于运营成本上升、财产税增加以及未收收入增加所致。
在马林地区，收入增长是由于公认会计原则会计处理，其中包括直线法租金和已产生但尚未支付的未收收入。如前几个季度所述，华盛顿特区市场的新增供应将在可预见的未来继续对空置率、优惠措施和收入增长造成压力。我们的续租成功率继续超过55%，续租租金平均增长超过2.5%。为了与新增供应竞争并在收入和入住率之间取得平衡，新租约的租金调整率普遍下降。管理层继续在租户保留和市场租金方面保持谨慎。
现在谈谈开发部门，就我们的商业工业开发 pipeline 而言。我们与奥特曼物流合作伙伴在佛罗里达州中部和南部的两个工业合资项目，FRP曾分别拥有90%和80%的股权，在我们收购奥特曼地产公司后，FRP现在100%拥有这些资产。这些项目位于佛罗里达州莱克兰和布劳沃德县，总面积超过382,000平方英尺，预计于2020年夏季完成外壳施工。我们与战略房地产合作伙伴在佛罗里达州中部的工业合资项目，FRP拥有95%的股权，正在等待两栋总面积超过375,000平方英尺建筑的许可。
这些建筑位于佛罗里达州莱克县，靠近奥兰多，未来有机会在相邻物业上投资额外的工业开发。我们预计第四季度两栋建筑都将破土动工，外壳建筑预计于2026年第四季度完工。在马里兰州塞西尔县I95走廊沿线，我们正在对170英亩的工业用地进行前期开发活动，该用地将支持一个900,000平方英尺的配送中心。场外道路改善、重新造林法规和获取场外湿地缓解许可推迟了我们的产权获取流程，我们预计2026年初获得许可，重点是吸引定制开发机会。
最后，我们正在马里兰州哈福德县对55英亩土地进行初始许可阶段。目的是获得四栋总计约635,000平方英尺工业产品的建筑许可。在我们准备建设之前，现有的拖车存储土地租赁有助于抵消我们的持有和产权获取成本。我们在本季度提交了初步开发计划，这使我们有望在2026年底获得垂直建设许可，并有可能在2027年根据市场情况启动一栋212,000平方英尺的建筑。上述工业项目的完成将为我们的平台增加超过180万平方英尺的额外工业商业产品。
我们在佛罗里达州的项目总面积超过750,000平方英尺，将于2026年稳定后可供租赁。仅这些项目预计每年将产生约900万美元的净运营收入，FRP的净运营收入份额略超过800万美元。季度结束后，公司收购了奥特曼物流地产有限责任公司的业务、运营和开发 pipeline。如前所述，这使FRP能够100%拥有佛罗里达州莱克兰和布劳沃德县的项目。此次收购还包括在新泽西州和佛罗里达州的三栋工业建筑的 minority 权益，总面积510,000平方英尺，这些建筑目前处于不同的开发阶段，均将于2026年交付。
FRP预计在510,000平方英尺的项目中投资高达800万美元，预计在建筑物出售时获得超过两倍的投资资本回报。此次收购包括未来的开发机会，有可能在佛罗里达州再开发三栋总计725,000平方英尺的建筑。转向我们的主要资本来源战略或贷款合资企业，阿伯丁远眺项目包括位于马里兰州阿伯丁110英亩土地上的344个地块。我们已承诺提供3110万美元资金，截至季度末已提取2750万美元，迄今为止已收到超过2470万美元的优先利息和本金付款。
一家全国性住宅建筑商已签订合同，将于2027年第四季度前购买所有成品建筑地块，344个地块中的180个已完成交易，我们预计将产生约1120万美元的利息和利润，按已提取资金计算，利润率为36%。就我们的多户住宅开发 pipeline 而言，我们与伍德菲尔德开发公司的合资企业“Woven”正在建设中。FRP是 majority 所有者，该项目是我们在南卡罗来纳州格林维尔的第三个多户住宅项目。项目总成本估计为8700万美元，包括214个单元和13,500平方英尺的底层零售空间，在实质性完成后有资格获得南卡罗来纳州纺织复兴信贷，以及为期20年相当于房地产税50%的特殊来源信贷。
该项目预计于2027年第四季度准备好租赁。除了Woven项目外，我们在佛罗里达州埃斯特罗（位于迈尔斯堡和那不勒斯之间）的多户住宅合资企业，FRP持有16%的 minority 权益，也在与伍德菲尔德公司合作建设中。项目总成本估计为1.42亿美元，包括296个单元和28,745平方英尺的零售空间。该项目预计于2027年底准备好租赁。这两个多户住宅项目预计在2029年稳定后，将使FRP的净运营收入增加超过400万美元。最后，FRP在未来12个月内将有超过160万平方英尺的工业空间可供租赁，因此租赁条件现在以及未来12至24个月都是重要因素。
目前，整体背景喜忧参半。贸易政策和宏观经济方向的持续不确定性延长了许多租户的决策周期，特别是对于大面积空间。即便如此，我们目标子市场的实地活动正在改善。在马里兰州，我们看到看房速度加快，特别是25,000平方英尺左右的租户，而超过100,000平方英尺的物业需求仍然具有选择性。中湾地区的活动继续表现出显著的弹性。工业基本面保持积极。租金保持稳定。新建设已降至疫情前水平以下，供需之间的平衡更加健康。我们预计市场空置率将在2025年第四季度达到峰值，随着政策清晰度提高，将支持租户 momentum 回升，因为我们将在2026年推出新产品。
我们的 pipeline 处于有利位置，能够从基本面收紧和核心市场中位置优越的A级物流资产的持续强势中受益。我们看到稳定和早期复苏的迹象。新泽西州的空置率10个季度以来首次持平，中湾产品仍然异常紧张，开发 pipeline 接近周期低点。南佛罗里达州是全国最强劲的市场之一，布劳沃德县的空置率保持在5.5%左右，租金增长接近5%。棕榈滩正在吸收近期交付的物业，得益于持续的土地稀缺和中佛罗里达州的租户需求。市场强度继续在大宗和中湾产品之间分化。
我们对中湾市场的关注使我们能够在巴尔的摩表现出色。第三季度租赁加速，约有290万平方英尺的租赁成交，空置率收紧至7.4%。现代物流和制造业用户继续推动活动，得益于有纪律的新增供应和稳定的租金水平。总之，我们在供应受限的高壁垒市场运营，位置优越的现代化填充式物流空间继续吸引强劲的租户兴趣。随着交付与改善的基本面保持一致，我们有能力利用工业需求的下一阶段。我们正在利用核心物流市场的优势。马里兰州约有400平方英尺的空置空间，2026年新泽西州和佛罗里达州将有超过125万平方英尺的A级产品交付。
背景是积极的。空置率正在稳定并趋于下降，租金保持稳定或上涨。这些条件增强了我们对投资组合高效租赁和实现强劲价值变现的信心。谢谢，现在我将电话交给马克·利维，我们的新任首席投资官，他是在完成奥特曼物流投资组合收购时加入我们的。马克。
谢谢戴夫，早上好。我很高兴今天加入大家。正如马特所提到的，我通过公司收购奥特曼物流地产公司加入FRP，从2001年公司成立到交易完成，我一直担任该公司的总裁。我的职业生涯致力于美国东部的机构工业投资和开发，包括在杜克房地产、普洛斯和希尔科再开发合作伙伴担任高级领导职务，专注于大规模资本部署和战略市场扩张。我们的团队在开发、收购、产权获取和租赁方面拥有深厚专业知识，在供应受限的高壁垒物流市场执行复杂项目方面拥有良好记录。
我们的战略核心是通过有针对性地投资于填充式、供应受限位置、场外交易和创造性结构化机会，创造持久价值并产生卓越的风险调整后回报。通过产权获取、再开发和适应性再利用创造价值，以及有纪律地执行和交付A级物流设施。我们目标市场的有限新增供应继续支持定价、影响力和租金增长。在此背景下，随着需求正常化和东北部（全国最具竞争力的工业区之一）吸收改善，我们的 pipeline 有望表现出色。我们的开发 pipeline 包括帕西帕尼物流中心，这是莫里斯县一个140,000平方英尺的A级再开发项目，以及汉密尔顿物流中心，这是新泽西州汉密尔顿镇一个170,800平方英尺的A级再开发项目。
这两个项目都将过时的办公资产转换为现代化工业设施，展示了我们在核心子市场重新定位未充分利用房地产的能力。在佛罗里达州，得益于持续的人口增长和强劲的物流需求，我们的 pipeline 遍布佛罗里达州中部和南部。莱克兰物流中心是一个201,000平方英尺的设施，位于I4走廊，距离坦帕和奥兰多等距；德尔雷物流中心是佛罗里达州德尔雷海滩一个近600,000平方英尺的三栋物流园区；最后，595号公路物流中心是布劳沃德县南部一个182,773平方英尺的配送设施，由传统酒店用途改造而成。
该物业紧邻埃弗格莱兹港和好莱坞劳德代尔堡国际机场。如前所述，奥特曼平台历史上作为商户开发计划运营，与机构合作伙伴一起赚取费用和奖励分成。FRP预计将为公司未完全拥有的项目继续采用这种模式，在获得奖励分成之前，项目层面的内部收益率在中期十几至20%以上。此外，FRP计划保留包括莱克兰和戴维在内的精选资产的全部所有权，使公司能够通过投资组合的稳定现金流和资产净值增长捕获长期价值。我们的纪律是一致的：投资于具有即时交通连接和深厚劳动力池、显著供应限制和密集人口中心的位置。
这些基本面支持弹性需求、有吸引力的开发收益率和持久的长期价值创造。我期待与FRP领导团队合作，推进我们的开发 pipeline，深化市场关系，并以有纪律的价值增值方式扩展我们的物流平台。现在，我将电话转回约翰。
谢谢马克，各位早上好。正如马特所提到的，第三季度业绩虽然有所下降，但实际上比乍一看要好。该季度公认会计原则净收入下降51%，全年下降37%，但调整一项非经常性项目（即与奥特曼收购相关的法律费用）后，经调整净收入本季度增长21%，全年下降5%。按比例分摊净运营收入本季度下降16%，全年下降2%，但扣除去年第三季度的非经常性补缴款项和采矿特许权使用费后，经调整净运营收入本季度增长1%，全年增长5%。
这么说的意思是，业绩符合我们的预期，也就是说与去年相比大致持平。管理层将2025年确定为未来增长的基础年，但短期内不一定是增长年。以当前市场利率租赁和占用我们的工业和商业空置空间是改善收益和净运营收入最简单、最快的方式。我们的建筑物有实际运营成本，由租户报销抵消，只有新租约和租户才能解决这个问题。
我们不想做的是过于关注入住率，以至于以低于应有价值的价格租赁这些空间为代价。一份糟糕的租约给我们带来的麻烦将比短期空置的痛苦持续更长时间。在为公司下一阶段增长做准备方面，如大卫所述，我们在佛罗里达州有三个工业项目，总面积763,000平方英尺，处于不同开发阶段，所有项目都将在2026年基本完成。我们正在努力使马里兰州内部开发 pipeline 中的所有项目在2026年具备开工条件。
这并不意味着我们将在2026年启动这些项目。我们希望做好充分准备，如果有人在我们的投机开发队列之前就任何这些地块的开发与我们接洽，我们能够采取行动。最后，也是最重要的，正如我们在上周的电话会议中所阐述的，收购奥特曼物流对我们的增长战略至关重要。马克刚刚描述过，通过此次收购，我们现在成为世界上一些工业市场的工业资产开发普通合伙人。通过奖励分成和销售，我们将产生可观的现金，可用于完全内部项目或与家族办公室或机构资金成立我们作为主要合作伙伴的合资企业，赚取费用或两者兼而有之。
我们现在拥有一个团队，可以灵活地决定如何以及在哪里推进。我在上周宣布交易的电话会议中说过，但不怕重复，这笔交易的财务方面很有吸引力，但我认为此次收购最重要的组成部分是人。开设新办公室和建立单独团队将是一项全职工作，而且风险很大。如果您对这是什么感觉感到好奇，随时可以打电话给马克。任何超出我们传统巴尔的摩“沙盒”的工业市场扩张都必须通过合资企业进行，虽然有效，但这是一种昂贵的扩张方式，因为开发费用和成功项目上放弃的股权。
通过此次收购，我们现在有能力内部完成这些相同的项目，或者如果我们选择的话，成为赚取费用和股权的合作伙伴。它同时解决了我们无论如何都必须招聘额外人员的问题，这些人已融入我们想要进入的市场。正如我上周所说，人才将是我们能够依靠为投资者创造价值的唯一差异化因素。通过此次收购，我们组建了一支拥有良好业绩记录的团队，能够识别增长市场、利用人脉获取场外交易、控制建设成本，并快速让建筑物被优质租户占用和稳定。
将这个团队与这些合资企业在我们自己项目基础上赚取的额外利润相结合，将推动公司未来十年的增长。现在，我将电话交给大家提问。
此时，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。您可以随时按星号2退出队列。再次提醒，按星号1提问。我们将暂停片刻，让问题排队。再次提醒，按星号1提问。我们确实有一个问题，请到泰德·戈因斯与塞勒姆的线路。您的线路已接通。请讲。
非常感谢大家。非常感谢你们今天早上的所有讨论，特别是你们为这项事业投入的所有精力。我想谈谈现在业务中困难的部分。抱歉这么说。那个体育场2008年开放，似乎一直是个问题。你们谈到了马林周围的复苏问题。我想这可能和《华尔街日报》一周前一篇以亚特兰大为重点的文章中提到的是同一件事。但你们能详细说明一下在那个地区看到的情况、发展的障碍以及你们对何时可能再次发展的看法吗？我记得，抱歉，与 Vulcan 的交易将在2026年进行，现在看来比几年前要近得多。
如果你们也能谈谈这个就好了。
当然。我先从地区市场状况说起。你以前听过我们谈论这个，但在疫情期间，出台了很多租户保护法，租户不能被驱逐，也不允许提高租金。这实际上导致了租户停止向房东支付租金，而我们没有办法将他们赶出建筑物的情况。还通过了法律，我们实际上无法审查租户，所以我们无法了解租户历史上是否付款，如果他们不付款，我们也无法驱逐他们。因此，我们的拖欠率非常高。不仅是我们，整个市场都是如此。在A级建筑物中，我们看到10%、12%的租户不付款。所以你可能有95%、90%的入住率，但实际上只有80%，因为很多租户不付款。我们现在看到这种情况正在消退。该地区确实认识到这是一个问题。新的法律不断出台，帮助房东处理租户问题，同时保护支付租金的租户。
所以我认为，从合法驱逐、租户与房东关系方面，情况正在变化和发展。我认为犯罪和安全也是该地区的关注焦点，这也有助于支持更多人外出，更多人使用我们的底层零售空间。我们看到了变化的迹象。我们正在走出低谷。当我们认为开发在财务上可行时，是当我们开始看到现有多户住宅建筑的收益增长时。我们开始看到这种情况。我们开始看到续租租金上升。如我所述，新租约调整率仍然持平甚至为负，因为当新增供应提供优惠时，很难吸引租户进入我们的建筑物。但情况正在转变。我感觉我们已经走出了多户住宅的底部。但让我们看看接下来几个季度的情况。关于 Vulcan 的租约，我们正在与他们交谈，积极沟通，期待让他们留在那里。他们是很棒的租户，为我们的项目提供混凝土。
在我们准备开发那个场地之前，我们希望他们留在那里。
RFK的开发对你们有何推动作用，还是说那太遥远了？
在我看来，那太遥远了，但很高兴看到政府投资。我确实认为它有点远，但在你所在的地方周围有这种活动总是好的。
几年前的想法是亚马逊将在五角大楼城或附近推进，这将为你们附近地区的人提供反向通勤。这方面进展如何？
我会说，我们没有看到该开发项目带来任何实际影响。
好的。你们能谈谈布莱恩特街吗？它似乎有了一些势头，比尔在那里做的事情有什么积极迹象吗？
布莱恩特街，你知道，我们在那里也面临一些拖欠问题。它现在稳定了，我们看到了一些小的增长。我们看到租金率有所上升，这很好。我认为我们在布莱恩特街看到的最大积极迹象是，我们的零售部分相当大，租户都已入住、开业并付款，我们看到了隧道尽头的曙光。布莱恩特街现在基本稳定了。随着国债收益率的情况，我认为我们将在某个时候获得良好的融资，可能不是现在，但可能在2026年上半年，我们能够降低债务服务，使收益变得有意义。所以，布莱恩特街是一个大项目。该地区的开发因疫情而放缓。我们正在摆脱这种情况。我们看到租金增长，入住率上升，拖欠和优惠措施减少。我们在一个良好、稳定的位置，比以往任何时候都更稳定。这有助于使股权和债务的资本结构处于良好状态，并开始看到可预见的有意义现金流。
再次感谢你们的所有努力。你们付出的努力和决心对我们所有人来说都是显而易见的。非常感谢。祝您们下午愉快。
谢谢，泰德。
提醒一下，如果您想提问，请按星号1。目前似乎没有更多问题。现在，我将把会议交还给我们的发言人进行任何补充或总结发言。
感谢您对公司的持续关注和投资。本次电话会议到此结束。谢谢。
今天的会议到此结束。感谢您的参与。您可以随时挂断电话。