斯科特·麦克劳克林（高级副总裁/投资者关系）
达拉斯·B·坦纳（首席执行官）
蒂姆·洛布纳（首席运营官）
约翰·奥尔森（首席财务官）
亚娜·高恩（美国银行）
埃里克·沃尔夫（花旗集团）
艾米（瑞银集团）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore公司）
汉德尔·斯廷克贾斯特（美津浓）
奥斯汀·韦施密特（Keybanc资本市场）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
杰米·费尔德曼（富国银行）
杰西·莱德曼（泽尔曼联合公司）
胡安·萨纳布里亚（蒙特利尔银行资本市场）
亚当·克莱默（摩根士丹利）
约翰·帕沃斯基（格林街）
朱利安·布朗特（高盛）
里奇·海托华（巴克莱银行）
杰德·拉赫马尼（KBW）
SA。欢迎参加Invitation Homes 2025年第三季度业绩电话会议。此时所有线路均处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键加零键联系会议专员。提醒一下，本次会议正在录制中。我现在将会议转交给投资者关系高级副总裁斯科特·麦克劳克林。请讲。
谢谢操作员，早上好。今天与我一同参加会议的有Invitation Homes的总裁兼首席执行官达拉斯·坦纳、首席运营官蒂姆·勒布纳、首席财务官约翰·奥尔森以及首席投资官斯科特·伊森。在我们准备好的发言之后，我们将开放线路接受卖方分析师的提问。在今天的电话会议中，我们可能会参考2025年第三季度的收益报告和补充信息。我们已于昨天下午收盘后发布了这份文件，可在我们网站的投资者关系部分（www.invh.com）查阅。我们在电话会议中发表的某些声明可能包含与我们业务未来表现、财务业绩、流动性和资本资源相关的前瞻性陈述，以及其他非历史性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，可能导致实际结果与指示的结果存在重大差异。
我们在2024年Form 10-K年度报告以及我们不时向SEC提交的其他文件中描述了其中一些风险和不确定性。除非法律另有要求，否则我们不会更新前瞻性陈述，并明确表示不承担任何更新义务。我们还可能讨论某些非GAAP财务指标。在电话会议期间，您可以在昨天的收益报告中找到有关这些非GAAP指标的更多信息，包括与最具可比性的GAAP指标的调节。话不多说，我现在将会议转交给达拉斯·坦纳。请讲，达拉斯。
谢谢斯科特，各位早上好。首先，我要感谢我们在全国各地的杰出团队。他们对居民和运营卓越的奉献精神继续推动业绩，并巩固了我们在单户租赁住房领域的领导地位。回顾一下，我们的业务建立在一个简单但强大的价值主张之上：选择、灵活性和高质量的单户住宅生活，无需承担房屋所有权带来的长期财务和维护承诺。这一价值主张引起了广泛共鸣，从寻求空间和学校的家庭到重视流动性的专业人士。尽管抵押贷款利率波动，当今的住房动态继续支持对单户租赁（SFR）的稳定需求。
总体可负担性仍然紧张，交易活动也较为平淡，部分原因是70%的房主仍锁定在5%以下的抵押贷款利率。对于许多家庭而言，拥有房屋的全部月成本（包括抵押贷款、税收、保险和维护）仍然比租赁同类房屋更昂贵。根据最新的约翰·伯恩斯数据（按我们的市场加权），选择租赁的人平均每月比拥有房屋节省近900美元。在这种背景下，我们的第三季度业绩反映了我们平台的实力和韧性。需求保持稳定，虽然新租约增长仍然是一个机会，但我们的续约表现非常出色。
在第三季度，我们实现了4.5%的同店续约率增长，比去年第三季度的结果高出30个基点。同时，我们的平均居民居住期进一步增加到41个月，在行业中处于领先地位。这些成果体现了我们投资组合的稳定性、质量和位置优势、我们提供的专业服务以及客户选择留在Invitation Homes的价值。这种稳定性给了我们投资未来的信心和灵活性，并支撑了我们严谨的增长方法。如今，我们正在追求与渠道无关、针对特定地点的增长，重点关注长期总回报，主要通过以下四个渠道：
第一，我们的房屋建筑商合作伙伴关系，培育可靠且可预测的全部或部分新社区的远期采购。第二，房屋建筑商月末库存或由区域和全国性建筑商共享的房屋清单，我们经过仔细筛选，以确定符合我们位置和定价标准的房屋。第三，我们的建筑贷款计划，作为一种战略方式，正获得牵引力，帮助我们深化与小型开发商的关系，并促进急需的新住房供应交付。第四，我们的第三方管理业务，这是一种轻资本方式，可以利用我们的平台并扩大我们的规模和收益。
与此同时，我们的资本配置框架保持不变：为有机增长提供资金，在长期总回报最具吸引力的地方投资，并保持强劲的资产负债表，以便在机会自然出现时能够抓住机会。我们将权衡外部增长、内部投资和现在股票回购的相对吸引力，明确关注长期价值创造。总而言之，我们对位置优越的单户租赁住房需求的持久性、我们大规模高效运营的能力以及我们审慎增长的能力仍然充满信心。我们的市场继续受益于强劲的长期基本面，得到健康人口结构和持续吸引力的支持。
即使较低的抵押贷款利率变得更加普遍，我们相信这对我们的业务将是一个强劲的积极因素，因为更大的流动性和交易量应该会广泛惠及住房市场，我们有能力在这些周期中表现并抓住机会。在我交给蒂姆之前，最后一点。我们将于11月17日举办投资者日和分析师日活动。此次活动将深入探讨我们的战略增长举措和长期展望。网络直播详情将在活动前约一周左右在我们的网站上公布。
话不多说，我现在将会议转交给我们的首席运营官蒂姆·勒布纳。
谢谢达拉斯，各位早上好。我很高兴介绍我们第三季度的运营业绩，包括同店续约和租赁表现以及可控费用管理。但在这之前，我想强调我们投资组合的实力、我们在每个服务市场的员工的出色执行力，以及最重要的是，我们居民的信任和忠诚度。他们对Invitation Homes的信心使我们能够每天履行使命。这些关系和努力共同构成了我们成功的基础。由于这是我第一次直接与大家进行收益电话会议交流，我还想分享一些对未来的看法。
当前形势既有机遇也有挑战，我将其视为对我们团队和我领导团队愿景的考验。这一愿景植根于不懈的执行力、运营卓越和以客户为中心的思维。我们将抓住每一个机会，吸引每一个潜在客户，并通过严格的监督、问责制和勤奋的文化，提供行业标准的服务，继续取得强劲成果，我期待在11月17日的投资者日分享更多相关内容。我刚才提到的承诺已经开始在我们的业绩中体现出来，在动态的运营环境中，我们的团队继续取得稳健的同店业绩。
这包括第三季度平均入住率为96.5%，符合我们的预期。此外，占我们业务量75%以上的续约业务继续成为可靠的力量来源，既展示了我们模式的持久性，也体现了居民对我们提供的产品和服务的价值认可。我们在第三季度实现了4.5%的续约租金增长，凸显了我们对现有居民的定价能力，并强化了我们房屋的质量和吸引力。转向我们业务的新租约方面。正如预期的那样，第三季度新租约租金增长略有负值，这是由于部分市场供应增加，放大了典型的季节性模式。
总体而言，本季度的混合租金增长率为3%。从更广泛的同店核心收入增长构成来看，我们看到关键领域都有稳健贡献。其他物业收入增长7.7%，这得益于居民对增值服务的持续采用，例如我们的互联网套餐、智能家居功能和其他居民服务。此外，坏账同比改善20个基点，反映了我们居民基础的质量以及我们筛选和收款流程的持续严格性。这些因素共同推动了本季度核心收入增长2.3%。
在费用方面，我们的团队在保持高服务标准的同时继续有效管理成本。同店核心费用同比增长4.9%，与近年来相比，今年固定费用增长有所放缓，这是一个可喜的现象。总体结果是第三季度同店NOI增长1.1%，由于季节性周转增加和其他暂时性因素，这通常是我们增长最为温和的时期。转向10月份，我们的初步同店业绩基本符合预期。新租约利率同比下降2.9%，这反映了我们为推动客流量和加强入住率而推出的定向优惠措施的影响，10月份平均入住率约为96%。
重要的是，10月份续约价差保持强劲，为4.3%，支持当月混合租金增长2.3%。与去年同期相比，混合租约价差显著加速了20个基点。最后，我想再次感谢我们的员工的持续专注和承诺。他们的努力帮助我们实现增长，同时确保我们的居民感到安全、得到支持并宾至如归。我们拥有强大的团队来圆满完成今年的工作，并继续执行我们的战略重点。话不多说，我现在将会议转交给我们的首席财务官约翰·奥尔森。
谢谢蒂姆。今天我将提供有关我们强劲的资产负债表状况、近期资本市场活动和第三季度财务表现的最新信息。然后，我将总结昨天收益报告中概述的全年 guidance 修订。本季度末，我们的总可用流动性为19亿美元，其中包括手头未受限现金和循环信贷额度的未使用 capacity。这一充足的流动性状况为我们提供了财务能力和灵活性，以追求增长机会、管理运营并自信地应对市场波动。此外，我们的债务结构继续反映出我们努力打造的高质量投资级 profile。
正如我们过去所讨论的，我们83%以上的债务是无抵押的，95%以上的债务是固定利率或已互换为固定利率，大约90%的全资拥有房屋是无抵押的。我们的到期日结构合理，2027年之前没有债务到期，季度末的净债务与EBITDA比率为5.2倍。综合来看，这些属性为运营灵活性和未来增长投资提供了重要缓冲。第三季度资本市场活动的一个亮点是8月份成功完成了6亿美元的债券发行。
这些无抵押票据将于2033年1月到期，票面利率为4.95%，代表着有吸引力的长期资金成本。这笔交易还延长了我们的到期日结构，并释放了循环信贷额度的 capacity。此次发行获得了投资者的热烈反响，反映了市场对我们信用质量和业务基本面的信心。昨天的收益报告中还包括董事会授权高达5亿美元股票回购计划的公告。我们认为这是我们严谨的资本配置计划的一部分，是提升股东价值的常规做法。
现在转向我们第三季度的财务业绩，2025年第三季度我们实现核心FFO每股0.47美元，AFFO每股0.38美元。蒂姆已经介绍了我们第三季度的同店业绩，但我想详细说明两个项目。首先，本季度财产税同比增长6.3%，主要是由于去年同期我们在佛罗里达州和佐治亚州获得了有利的结果。今年，这两个州（合计占我们财产税支出的一半以上）的账单到目前为止略好于预期。
其次，我们收到了与保险计划中内置的退款结构相关的有利保费调整。这导致保险费用同比下降21.1%。由于我们今年迄今为止的表现，我们上调了2025年全年 guidance。我们将核心FFO和AFFO的中点分别提高1美分，至每股1.92美元和每股1.62美元。此外，我们将同店NOI增长预期的中点提高了25个基点，现在为2.25%。这包括核心收入增长 guidance 收窄至2%至3%的范围，以及核心费用增长 guidance 改善至2%至3.5%的范围。
我们修订后的 guidance 的更多细节包含在昨天的收益报告中。随着今年接近尾声，我想认可我们在头10个月取得的巨大进步。这些成就证明了我们员工的辛勤工作和纪律性，我感谢他们在动态的运营环境中取得的成就。也就是说，我们知道在今年剩余时间里需要保持专注和敏捷，我完全有信心我们会做到这一点。我们准备好的发言到此结束。操作员，请开放提问环节。
我们现在开始问答环节。要提问，请按电话键盘上的星号加一。要撤回问题，请再次按星号加一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。为节省时间，我们要求参与者每人限提一个问题，然后按星号加一重新排队提问。请稍等，我们正在整理问答名单。第一个问题来自美国银行的亚娜·高恩。
谢谢。早上好。恭喜取得出色的季度业绩。
我想请您花点时间谈谈2026年的供应前景，包括明年预计交付的BTR（建造出租）项目与今年相比的情况，以及您如何看待业主自住家庭可能转变为租赁家庭的“影子供应”。
谢谢莎娜的问题。我是达拉斯。有趣的是，当我们审视供应背景时，它可以分为几个类别，对吧？首先，正如我们去年第三季度电话会议中指出的那样，我们开始看到市场上出现的BTR交付，在供应方面造成了一些噪音。其次，虽然比例相当小，但一些可能在市场上滞销的待售产品可能会从挂牌角度转换为单户租赁。
最后，当我们关注一些专业运营商时，我们看到即使在那些与我们类似的市场竞争的业务中，供应和规模也在增加。总体而言，这因市场而异。到目前为止，我们所看到的情况与我们年初预期的基本一致，我们预计新租约将在租赁旺季和夏季期间有所改善。
但我们预计，到夏末，由于房屋买卖活动减少以及我们去年提到的一些影子供应，情况可能会略有疲软。好消息是，像佛罗里达州和亚特兰大这样的市场，我们看到供应和交付时间表现在开始好转，对我们有利。未知因素仍然是单户租赁市场的一次性供应情况，因此我们将继续监测供应情况。
从一些建筑商合作伙伴的开工情况来看，我们确实看到了一些令人鼓舞的迹象。但最终，特别是在这些阳光地带市场，我们可能还需要几个季度的供应，正如我们过去几个季度所指出的那样，供应会多一些。
下一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。
嘿，谢谢回答我的问题。我想您在发言中提到10月份的入住率约为96%，我认为这比第三季度下降了约50个基点。然后您给出了新租约下降2.9%，续约率3.4%——哦，是4.3%。我想把这些数据放在一起看，要达到第四季度的 guidance 目标对我来说有点困难。所以我想知道第四季度是否有诸如坏账减少或费用改善之类的因素，使您能够实现环比正增长以达到中点。
抱歉，如果我只是听错了这些数字。这些只是我从发言中听到的内容。
是的。嘿，我是蒂姆。感谢您的问题。您提到的入住率下降到96.5%左右，这是预期之中的，回想一下，今年年初我们曾谈到，我们会采取更谨慎的方法。我们预计入住率会随着年份的推移而有所下降，达到96%左右的健康水平，现在已经实现了。我们还预计新供应会对新租约增长造成一些压力，事实也确实如此。好消息是，正如您所指出的，第四季度我们占业务量约75%的续约业务非常健康。
我们第三季度的续约率同比增长4.5%，比2024年同期高出约30个基点，10月份的续约率为4.3%。这是Invitation Home故事的重要组成部分。我们的客户财务状况非常健康，对Invitation Homes的租赁体验感到满意。他们的居住时间为41个月。我认为这是我们进入第四季度需要指出的最重要的事情。请记住，第四季度，搬家的人不多，周转率往往较低。因此，我们感觉处于非常健康的状态，今年的进展符合预期。
谢谢。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。
嗨，我是艾米。我是和迈克尔一起的。我想知道，在BTR社区中，租户是否更倾向于就续约进行谈判，因为他们可以看到单元的竞争价格，并且有市场比较？
我认为这是个好问题。蒂姆，感谢您的提问。消费者确实会就续约进行谈判。他们确实会关注公开市场，我们会根据需要进行谈判，以维持我们的入住率目标。因此，是的，我们没有看到建造出租房与我们的同店分散式投资组合之间存在差异。投资组合中不同资产类型的消费者行为往往相似。
下一个问题来自Evercore的史蒂夫·萨克瓦。
谢谢。早上好，达拉斯。华盛顿方面有很多言论，特朗普政府、比尔·普尔特都在谈论试图降低房价，提高可负担性。我很好奇，您在与房屋建筑商的讨论中听到了什么？您认为这会对您的业务产生什么影响，无论是好是坏？谢谢。
有趣的问题，史蒂夫，这是我们从几个不同角度讨论过的问题。让我退后一步。广泛地说，与房屋建筑商交谈，我们显然关注了过去一两周他们的一些电话会议。他们肯定看到需求略有疲软。听起来他们现在也在更好地管理库存。然而，这些建筑商在2025年特意增加了产量，做得非常好。
他们谈到，随着产量增加，他们的定价实际上有所降低，因为我们一对一交流中提到的买卖价差有点大，我总是想谨慎谈论别人的说法。感觉他们听到了联邦政府希望看到更多产量的信息。我认为，公平地说，目前市场上有足够的供应。我认为今年待售房源超过100万套。
问题在于，按年率计算，我们全国仅看到约400万至450万套房屋销售。这与我们需要回到的每年500万至550万套的销售水平不符。我认为这在很大程度上与抵押贷款的流动性有关。美国仍有70%的抵押贷款持有人利率在5%或更低，80%在6%或更低。因此，正如我们 earlier 评论中提到的，拥有房屋的总成本与租赁成本之间的差距仍然很大。
我认为这就是为什么我们看到续约业务增长的一个例子，在今年市场上可能有更多产品的情况下，我们的续约租金率实际上比去年同期更高。这表明，如果您已经解决了位置问题，您现在不想承担未来的成本。因此，我认为建筑商可能也在权衡这一点。我们当然已经看到了这一点。斯科特稍后可以更多地谈论这个问题。
在过去几个季度中，我们看到了一些很好的机会，因为库存积压，新楼盘有一些不错的购买机会。
下一个问题来自瑞穗的汉德尔·斯廷克贾斯特。
嘿，各位早上好。谢谢回答我的问题。达拉斯，我想问一个关于资本配置的问题。我想首先您能否谈谈不断增加的收购 guidance？我假设这来自您与建筑商的关系以及您 earlier 提到的一些动态。但我也好奇您在那里看到的收益率，以及它与股票回购的比较。我想我们很多人都希望或期望看到您更早地开始回购股票。谢谢。
谢谢，亨德尔，感谢您的问题。首先，关于今年上半年的资本配置。从交付角度来看，我们有很多BTR项目正在进行中，这是常规业务，也是我们思考的一部分。还有一些更具 opportunistic 的购买。我讲完后，斯科特可以就此提供一些细节，大约在过去一个半季度左右，我们在月底、季度末、周期末与一些区域和全国性建筑商的机会性购买。关于股票回购。
这是我们今年夏天进入秋季董事会会议时开始考虑的事情，这是我们向董事会提出的议题之一，我们希望能够在股价出现波动时，如果或在适当时机，以有节制的方式考虑如何使用我们的资本、资本配置处置收益，如果股价在这些范围内停留一段时间，我们当然希望将其作为我们工具箱中的工具之一。
因此，我们显然会寻找使用它的机会。我们只是还没有制定计划。我们从未设立过。所以我们现在处于良好状态。我们认为这是工具箱中的一个额外工具，我们会适当地使用它，并与董事会讨论。斯科特，关于交付有什么要补充的吗？
不，我认为亨德尔，您需要解决的另一件事是，当您查看我们本季度的收购时，大约70%是达拉斯所说的远期采购交付，我们处于去年开始的社区交付的后半段，即将接近尾声。本季度我们所做的大约30%是真正 opportunistic 地从建筑商的库存中一次性购买房屋。我认为广泛报道的是，建筑商有大量库存，他们一直在努力出售30天内交付的房屋。因此，对我们来说，这是一个很好的机会性方式，不仅可以以低于市场价值20%以上的折扣购买房屋，还可以获得几乎立即交付的房屋，我们可以将其投放市场，并希望在60至90天内租出。
因此，我们对所做的事情感觉良好，并且我认为我们在分配方面一直很明智和 opportunistic。
下一个问题来自Keybanc资本市场的奥斯汀·韦施密特。
各位早上好。回到 earlier 的问题。你们确认了同店收入 guidance，但在年底保持了更广泛的范围。所以，尽管蒂姆说趋势基本符合预期，但为什么在年底不缩小范围呢？另外，您是否继续提供您在10月份提到的类似优惠，以将入住率保持在96%？谢谢。
嘿，感谢您的问题。我是约翰。我简要谈谈收入范围。需要明确的是，我们确实缩小了范围。如果您觉得年底范围特别宽，我只想指出这是一个动态环境，我们需要注意这一点。我们仍然对今年的发展态势感到满意。我想提醒大家，今年早些时候，我们一再表示我们的表现略高于预期。我认为我们现在看到的结果与我们全年的预期一致。
因此仍然对我们全年的入住率 guidance 感到满意。我认为，关于其他项目，时间会证明一切。从税收角度来看，我们预计会达到该范围的下限，并希望在保险费用和一些可控费用方面比预期做得更好一些。但从收入角度来看，我们需要注意这是一个我们必须灵活且真正抓住每一个线索和机会的环境，因为它比以往稍微疲软一些。您还有什么要补充的吗？是的，谢谢，约翰。是的，我可以谈谈我们提供的优惠。我们通常在10月和11月推出有针对性的优惠。这是工具箱中的一个很好的工具。我们向市场推出这些优惠的目标是在假期前增加流量并产生租赁势头，届时市场往往会略有放缓。我们对看到的结果感到满意，并将继续评估是否需要保持这些优惠。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·赫弗恩。
谢谢各位。另一个关于回购的问题。您认为目前这是一个有吸引力的资本用途吗？然后您能否谈谈该活动的限制因素？我认为使用处置所得来为其提供资金可能会变得复杂，因为房屋已经大幅升值。但这是一个问题吗？您还有什么其他的理念可以分享吗？
关于限制因素，只是提醒大家，我们受传统的禁售期限制。就目前的价格是否有吸引力而言，如果我们有多余的资本或能够以增值方式部署资本，股票回购可能属于这一类别。这是我们考虑的事情。我不想说我们会做什么或不会做什么。请记住，在任何时候，市场认为您可以做的事情与您平衡交付、资本成本和业务中正在发生的事情之间总是存在差距。
因此，我们会明智地、谨慎地使用它，并与我们的董事会、投资和财务委员会协商。这就是我们在年底的处理方式。
下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。
很好，谢谢。我想继续一些政策问题。您认为移民政策变化对您的市场有什么影响，无论是对劳动力的建筑成本还是整体需求？您是否看到不同地区或市场之间的差异？
关于移民问题，我来回答第一部分。我们向建筑商提出了同样的问题，并关注了一些评论。我的意思是，这肯定会产生一些影响，对吧？从入住率角度来看，我们没有看到任何影响。我们处于我们的目标范围内。正如约翰和蒂姆提到的，我们今年的预期是，2024年平均入住率在97%左右，我们知道这是不可持续的，会降至96%左右。
我们在潜在客户数量或客户 profile 方面没有看到任何变化。事实上，我们的FICO分数基本上与过去几个季度相同。至于我们在劳动力成本、土地成本和投入成本方面看到的情况。斯科特，你想提供一些细节吗？
是的，是的。我的意思是，杰米，关于更广泛的问题，我认为就我们从建筑商那里看到的建筑成本而言，到目前为止情况良好。我认为成品地块价格的上涨速度已经放缓。而且，我认为建筑商的地块购买量有所下降。我认为建筑成本已经缓和，总体可控。我们看到的数据表明，房屋总生产的劳动力成本可能略有上升。但总的来说，就我们看到的购买价格和建筑商转嫁给我们的建筑成本而言，我认为我们看到的情况与我们预期的一致，处于相当不错的位置。
下一个问题来自泽尔曼联合公司的杰西·莱德曼。
嘿，早上好。谢谢回答我的问题。好奇您从前端需求角度看到了什么，让您有信心定价能力的阻力是供应相关而非需求相关。也许谈谈对新入住优惠的接受度或任何其他量化需求的方式会很棒。谢谢。
是的，好问题。我是蒂姆。从需求方面来看，我们继续看到对单户住宅的健康需求。我们的网站流量保持非常稳定。显然，正如达拉斯 earlier 提到的，市场上有更多的产品，这些需求分布在更多的房屋上。但我们喜欢我们的位置。Invitation Homes的承诺是很好的。我们试图通过我们的专业服务和增值服务来差异化我们的品牌。因此，我们认为我们仍将在市场中占据合理份额。
显然，进入第四季度，需求确实会略有下降。但这是季节性因素，我们对年底的位置感到满意。
下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的胡安·萨纳布里亚。
嗨，早上好，谢谢抽出时间。只是一个关于租金损失（loss to lease）的问题。您目前如何看待这个问题？然后第二部分是周转率，似乎终于开始小幅上升。您认为我们已经触底了吗？考虑到供应和需求方面的一些竞争因素，您预计未来周转率会如何变化？
嘿，胡安，我是约翰。感谢您的问题。关于租金损失，我想说大约在低至中个位数。我认为重要的是要记住，租金损失在每个市场的每个房屋中并不一致。您可以创建具有不同程度租金损失的房屋群组。因此，随着时间的推移，我们的预期是70%至75%的房屋将续约。您可以提取您能提取的东西。
但要认识到，租金损失数字相对于我们实际实现的数字取决于许多变量。我认为总体而言，抱歉，提醒我您问题的第二部分。
胡安，周转率以及您对未来的看法。
是的，谢谢。我的意思是，周转率显然具有季节性。我们预计第二和第三季度周转率会上升，然后第一和第四季度会放缓。预计周转率将恢复到更接近长期平均水平，更接近25%，而不是我们看到的22%。但我们继续看到高续约倾向。我们继续看到可负担性差距确实推动了对单户租赁产品的需求，并感到欣慰的是，即使未来周转率有所提高，这也是一个非常粘性的客户。
他们欣赏我们提供的产品和服务，并且继续与我们在一起的时间越来越长。因此，我们对这种设置感到非常满意，并认为单户租赁在住宅市场中处于有利地位。
下一个问题来自摩根士丹利的亚当·克莱默。
嘿，谢谢回答我的问题。也许是一个更高层次、更宏观的问题。我们的观点是，公寓最近表现不佳。我认为这在很大程度上是由就业增长放缓和对就业增长的担忧推动的。从这里开始，我们的观点是，单户租赁（SFR）应该会因此受到一定程度的保护，考虑到一些人口结构原因。想知道当您考虑自己的业务时，您如何看待需求驱动因素。显然，住房市场和待售市场的情况会产生影响。
但当您考虑就业增长和未来的发展路径时，您认为这对您的业务有多大影响？展望明年，我想您如何看待明年的需求与今年相比？
很难准确预测那么远的天气。但我只想说，我们今年的设置是，我们非常有信心能够以75%至77%的比例与现有客户续约，我们没有看到任何迹象表明这一点在明年会改变。因此，从续约角度来看，情况与我们预期的一致。我想在 guidance 方面保持谨慎。如果我在2月份电话会议之前说任何话，约翰会对我感到沮丧。
但我们没有看到客户质量下降。蒂姆谈到了潜在客户数量。仍然相当健康。我们对潜在客户的实际转化率略高于我们通常看到的水平。我们的收款情况实际上比历史上更好。因此，在我们当前客户群的客户 profile 中，没有任何迹象表明即将发生重大变化。我认为我们一直在努力解决的唯一变量是新租约供应问题。这确实是我们业务中唯一难以完美预测的事情。
这在很大程度上与住房市场的总体情况有关。正如您所指出的，我们希望看到更多的交易活动。交易量显然是房价上涨的良好指标，也是未来租金增长的良好指标。因此，我们将继续有效地关闭我们的后门。约翰谈到了这一点。我们没有看到任何问题。我们客户的FICO分数看起来很棒。我们的收款和坏账情况完全符合我们的预期。
因此，我们将继续专注于新租约和供应方面的机会。除此之外，业务基本符合我们的预期。
下一个问题来自格林街的约翰·帕沃斯基。
嘿，谢谢抽出时间。只是一个关于非同质店（non same store）资产池表现的问题。您能否帮助说明2023年和2024年收购的资产，其NOI表现与您的承销预期相比如何？
是的，约翰，我可能需要后续向您提供更多细节，但我想说，2022年和2023年左右购买的房屋基本上是在市场最泡沫的时候，承销可能更倾向于预期持续强劲的租金增长。因此，我认为这批房屋可能需要更多时间才能达到边际水平。但我们对我们购买的产品感到非常满意。
我们对我们在这个市场上的投资方式感到非常满意。我认为现在，正如达拉斯所说，这只是吸收新供应并希望看到转售市场变得更健康、更具流动性的问题。
下一个问题来自高盛的朱利安·布朗特。
感谢您的问题，达拉斯。您如何看待当前股票反映的公开市场与私人市场估值脱节？也许回到 earlier 关于资本配置的问题。您是否觉得只要执行您的战略并开始积极进行股票回购就能缩小这种差距？或者在某个时候，您和董事会是否会考虑其他战略选择来推动股东价值？
感谢您的问题。关于战略方面，显然我们会在内部考虑这些事情。但我可以放心地说，我们的处置策略是，我们可以继续以4至4.5的资本化率出售房屋，并以增值方式将收益再投资于股票回购或新收购，这些收购的资本化率约为6，且具有良好的收入增长前景，这将继续是创造股东价值的有效方式。
显然，我们和大多数住宅同行一样，对公开市场价值与私人市场价值之间的脱节感到沮丧。当REIT资金流出以目前的方式移动，且标准普尔80%的涨幅由人工智能或任何科技相关因素推动时，这很难。对于公共领域的房地产企业来说，这是一个有趣的环境。我们当然看到私人交易以比公开市场估值低得多的隐含资本化率进行。但我们在房地产行业的时间足够长，知道这是有周期的，有时在公共领域事情没有意义。
因此，我们会继续埋头苦干，以有意义的方式循环资本。当机会出现时，我们当然会寻找工具箱中的其他机会。
下一个问题来自巴克莱银行的里奇·海托华。
嘿，各位早上好。只是一个快速的澄清问题，达拉斯。我想回到您 earlier 在电话会议中提到的不同类别的潜在竞争供应。我认为上个季度的预测是BTR在2026年将大幅下降。我只是将其与您 earlier 所说的内容放在一起。这是否意味着那些非BTR类别可能是更大的问号或增长更快？请帮助我们理解其中的一些动态？
是的，关于后一点，没有任何迹象表明我们看到供应加速增长。事实上，正如我 earlier 提到的，一些市场我们持谨慎乐观态度。我不想称之为底部，但我们在佛罗里达州看到了一些好迹象。像凤凰城这样的市场，新租约方面仍然相当艰难。市场上有更多库存，这些是我们敞口最大的市场。因此，我们花了很多时间研究这些市场，并剖析这三个不同的类别，即我们在BTR中看到的情况。
实际上，我们自己的BTR租赁业务速度有所提高。那里的需求似乎有所回升，这非常有帮助。我们花了很多时间与合作伙伴和数据一起，试图了解挂牌市场的情况以及有多少可能是房主转换为租赁。夏天这种情况更多。正如约翰所指出的，我们预计第四季度和第一季度这种情况会有所减弱。因此，没有迹象表明供应在加速增长。
情况基本符合我们的预期，尽管竞争更加激烈。如果您现在在这些市场有空置房屋并争夺客户，您必须全力以赴。您必须定价适当。正如蒂姆 earlier 提到的，在正常市场中，10月和11月我们会采取更积极的态度。因此，我们现在的理念是，与其让房屋在市场上多空置三四周，不如在第四季度更积极地填满它。
最后一个问题来自KBW的杰德·拉赫马尼。
嗨，谢谢回答我的问题。关于地区，如果有任何市场的表现超出或低于您的预期，我们很想听听。谢谢。
这是一个有趣的问题，我们在业务中可能对不同的事情有不同的看法。我只想说，总体而言，这真的要归功于我们的团队，比如维护成本。他们在管理周转和成本以及我们管理这些费用的方式方面做得非常出色。在续约方面。我们对迈阿密等市场的表现感到非常满意。佛罗里达州的一些市场在续约方面仍然非常强劲，而新租约方面可能情况不同。
亚特兰大总体上是一个相当强劲的市场。我们在过去几次电话会议中提到，芝加哥和明尼阿波利斯在过去四到六个季度都表现出色。我不确定中西部的这种情况能持续多久。但在过去一年半里，这对我们来说是一个非常好的亮点，这些市场在过去10年中基本上没有新供应。您可以从一些数据中看到这一点。
问答环节到此结束。我现在将会议转回给达拉斯·坦纳作总结发言。
谢谢大家今天参加我们的会议。我们期待在即将举行的投资者日见到许多人，并期待通过网络直播更广泛地分享我们的故事。感谢您的所有支持和聆听。我们很快再见。
本次会议现已结束。您现在可以断开连接。