凯利·克拉克（副总裁，投资者关系）
贾斯汀·奈特（首席执行官兼董事）
莉兹·珀金斯（高级副总裁兼首席财务官）
库珀·克拉克（富国银行证券有限责任公司）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc资本市场公司）
阿里·克莱因（BMO资本市场公司）
杰伊·科恩赖希（康托·菲茨杰拉德公司）
肯尼斯·比林斯利（Compass Point研究与交易有限责任公司）
迈克尔·贝利萨里奥（贝尔德公司）
克里斯·达林（格林街公司）
欢迎参加苹果酒店房地产投资信托公司2025年第三季度财报电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如有需要操作员协助，请在电话键盘上按0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸介绍投资者关系副总裁凯利·克拉克。谢谢。您可以开始了。
谢谢大家，早上好。欢迎参加苹果酒店房地产投资信托（REIT）2025年第三季度财报电话会议。今天的电话会议内容将基于我们昨天下午发布和提交的 earnings 报告及10-Q表格。在开始之前，请注意，今天的电话会议可能包含联邦证券法定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于当前的观点和假设，因此受到众多风险、不确定性和未来事件结果的影响，可能导致实际结果、业绩或成就与所表达、预测或暗示的内容存在重大差异。任何此类前瞻性陈述均受我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中描述的风险因素限制，包括我们2024年的10-K表格年度报告，且仅代表今日观点。
截至今天，除非法律要求，公司没有义务公开更新或修订任何前瞻性陈述。此外，本次电话会议将讨论非GAAP业绩指标。这些指标与GAAP指标的调节以及我们发言中提到的某些项目的定义包含在昨天的 earnings 报告和向SEC提交的其他文件中。如需 earnings 报告副本或公司更多信息，请访问applehospitalityreit.com。今天上午，我们的首席执行官贾斯汀·奈特和首席财务官莉兹·珀金斯将概述我们2025年第三季度的业绩以及本年度剩余时间的运营展望。
概述之后，我们将开启问答环节。现在，我很荣幸将电话交给贾斯汀。
早上好，感谢大家参加我们2025年第三季度财报电话会议。尽管我们的业务基本面依然强劲，供应增长继续远低于历史水平，整体需求也证明具有韧性，但政策不确定性、费用压力以及政府差旅的持续减少，在本季度对我们的投资组合和整个行业的运营业绩造成了压力。由于许多这些因素超出我们的控制范围，我们与管理团队一起专注于确保我们正在扩大市场份额并管理费用，以最大化我们酒店的盈利能力。
从资本配置的角度来看，我们继续看到有机会利用当前公开市场和私人市场估值之间的脱节，通过选择性出售资产并将收益重新配置用于回购我们自己的股票。同时，我们正在加大对未来投资的投入，我们认为这些投资将确保我们投资组合的持续相关性，并使我们在未来几年取得强劲业绩。与我们的管理公司一起，我们的资产和收入管理团队在调整酒店的业务结构以加强市场份额和策略性适应不断变化的需求趋势方面做得非常出色，部分原因是政府差旅的减少。
本季度，我们投资组合的休闲旅客需求保持韧性，我们的物业团队成功锁定了团队业务，这有助于抵消周中商务旅客略有疲软的影响。本季度，我们实现了可比酒店入住率76%，下降1.2%；平均每日房价（ADR）163美元，仅下降0.6%；每可售房收入（RevPAR）124美元，下降1.8%。受近期政府停摆影响，根据初步业绩数据，2025年10月可比酒店RevPAR较2024年10月下降约3%。酒店团队还努力减轻成本压力，尽可能高效运营，同时提供客人期望的高水平服务和质量。
由于这些努力，我们投资组合的可变费用增长有所放缓，固定成本增长较高主要是由于同比比较具有挑战性。尽管与去年相比略有下降，但我们的投资组合继续产生行业领先的利润率，本季度可比酒店EBITDA利润率为35.2%。除了通过实施系统和有效的管理实践与管理团队日常努力最大化酒店业绩外，我们还寻求结构性方法来推动整体业绩。在未来几个月，我们将把万豪管理的酒店转为特许经营，并将这些市场的管理与现有的第三方管理公司整合，以实现增量运营协同效应。
我们相信，这些转型以及一些额外的市场层面管理整合，将有助于进一步推动我们酒店的运营业绩。就万豪管理的资产而言，从品牌管理过渡也将为我们在考虑选择性处置时提供更大的灵活性。万豪的转型与万豪公开宣布的提高自身业务增量效率的目标一致，我们感谢他们愿意与我们合作以实现互利共赢的结果。我们在资本配置方面一直秉持纪律性，平衡短期和长期配置决策，以利用现有机会，同时确保我们的平台在经济周期的各个阶段都具有长期相关性、稳定性和业绩。
我们寻求能够提升现有投资组合质量和竞争力、推动每股收益、为股东创造价值并确保我们为未来优异表现做好准备的交易。在当前环境下，我们战略性地执行了选择性处置，并对新开发项目做出远期承诺，以管理我们的短期资本支出需求，并确保我们接触具有强劲增长前景的市场。同时，由于公开市场和私人市场估值脱节，我们能够利用短期机会，使用处置收益和运营现金为股票回购提供资金。
我们将继续调整战术性资本配置策略，以适应不断变化的市场条件，并在周期的最佳时机采取行动，为股东最大化总回报。自今年年初以来，我们已完成三家酒店的出售，总售价为3700万美元，包括我们在第三季度以1600万美元出售的休斯顿全服务万豪酒店。我们目前有四家酒店正在合同出售中，总售价约为3600万美元，包括先前宣布的待售的加利福尼亚州克洛维斯的Hampton和Homewood Suites，以及爱荷华州锡达拉皮兹的Hampton和Homewood Suites的合同出售。
我们预计将在今年第四季度完成这些酒店的出售。尽管整体交易市场继续面临挑战，但我们成功执行了选择性资产出售，继续优化我们的投资组合集中度，管理资本支出并释放资本，我们能够以有意义的利差进行增值再配置。个别酒店的定价各不相同，然而，作为一个整体，我们今年出售的三家酒店，连同克洛维斯的两家酒店和锡达拉皮兹的两家酒店，在扣除资本支出前的混合资本化率为6.2%，EBITDA倍数为12.8倍；考虑到约2400万美元的资本改进支出后，资本化率为4.7%，EBITDA倍数为17.1倍。
这些适时处置的收益主要用于为股票回购提供资金。自今年年初至10月，我们已回购约380万股股票，加权平均市场购买价格约为每股12.73美元，总购买价格约为4800万美元。今年迄今为止的股票回购价格与最近处置相比有约3倍的利差，考虑到估计的资本改进后，EBITDA倍数利差约为7倍。虽然我们的长期目标是在我们的股票交易价格隐含低于我们在私人市场交易中能够实现的价值时扩大我们的投资组合，但正如过去几个月的情况一样，我们将 opportunistically 出售资产并将收益主要重新配置用于额外的股票回购，保持我们的资产负债表，以便在周期的适当时候能够迅速采取有吸引力的收购机会。
自去年5月以来，我们已在自己的股票上投资近8300万美元。今年6月，我们以约1900万美元收购了坦帕布兰登Homewood Suites，并有望在今年12月收购接近完工的纳什维尔市中心Moxy酒店，总金额约为9800万美元。虽然还有几个月的时间，但我们还将从明年第四季度开始将西雅图联合湖 Residence Inn 转换为Homewood Suites。此次转换将在酒店当前特许经营期限结束时进行，品牌变更的决定是根据市场内的竞争供应和品牌激励措施做出的。
转换后，该酒店将成为西雅图市中心仅有的两家Homewood Suites之一。该酒店将在装修和转换期间继续作为Residence Inn运营，预计将于2020年第二季度完成。这家酒店位于极具价值的房地产上，我们对以新品牌重新推出它的机会感到兴奋。虽然我们近期的主要重点是处置和股票回购，但我们在本季度达成了三家酒店的开发协议，每家都位于关键的动态市场，这将在未来几年进一步增强我们的投资组合定位。
我们签订了一份固定价格远期购买合同，购买将在阿拉斯加州安克雷奇开发的AC酒店，预计有160间客房，总金额约为6600万美元。安克雷奇一直是我们表现最好的市场之一，强劲的休闲和商务需求推动了整体业绩，虽然处于开发过程的早期阶段，但该酒店预计将于2027年第四季度开业。同样在本季度，我们与第三方开发商签订了一份固定价格远期购买合同，在我们拥有的位于拉斯维加斯会议中心Spring Hill Suites旁边的土地上开发一个双品牌物业，包括AC酒店和Residence Inn，总金额约为1.44亿美元。
我们预计该酒店将于2028年第二季度完工并开业。AC酒店预计将有237间客房，Residence Inn预计将有160间客房。拉斯维加斯市场作为体育、娱乐和会议的顶级目的地继续扩张，尽管近期市场表现受到国际入境旅游减少的负面影响，但我们对这个充满活力的商业友好型市场的未来增长和长期活力有强烈信心，并很高兴能扩大在那里的业务。自疫情开始以来，我们已完成约3.54亿美元的酒店销售，另有3600万美元正在合同中，预计将在未来几个月内完成。
这些销售在考虑估计资本支出之前的混合资本化率约为5%，考虑资本支出后的资本化率为4%，使我们能够在我们认为上行空间有限的市场放弃大量翻新支出，为更高收益的投资保留资本。同期，我们在收购方面投资了超过10亿美元，并购买了690万股我们自己的股票，同时保持了资产负债表的实力。这些交易通过降低平均年龄、提升整体投资组合表现、帮助管理短期资本支出需求、增加对高增长市场的 exposure 以及使我们能够继续从经济和人口趋势中受益，进一步增强了我们本已处于有利地位的投资组合。
对我们的投资组合进行持续再投资是我们战略的关键组成部分，并确保我们的酒店为客户保持强大的价值主张。我们经验丰富的团队专注于利用我们的规模所有权来控制成本，最大化再投资美元的影响，并在季节性需求较低的时期优化安排项目，以最大限度地减少收入损失。我们高效翻新酒店的能力是一个重要的差异化因素，结合有效的投资组合管理，帮助我们随着时间的推移为投资者实现一致的强劲回报。在截至9月30日的九个月中，资本支出约为5000万美元，我们预计全年将向酒店再投资8000万至9000万美元，对约20家酒店进行重大翻新。
在我们酒店投资组合的强劲现金流支持下，我们继续支付有吸引力的股息，这对我们的股东总回报有重要贡献。在第三季度，我们支付的股息总额约为5700万美元，即每股普通股0.24美元（基于周五的收盘价）。我们年化的每月定期现金分配为每股0.96美元，年化收益率约为8.6%。我们将与董事会一起，继续根据酒店的表现和其他潜在资本用途监测我们的分配率和时间。尽管宏观经济不确定性继续对同比增长造成压力，并加剧了资本市场波动，
我们投资组合的旅游需求保持韧性，进一步强化了我们基本战略的优点，我们有信心继续处于有利地位，以推动盈利能力并为股东最大化长期价值。我们63%的酒店在五英里半径内没有任何新的高端、高档或中高端产品在建设中。这种历史低位的供应增长率是本周期独有的，我们相信通过减少潜在下行风险，同时在住宿需求增强时提升潜在上行空间，这大大改善了我们投资组合的整体风险状况。我们的酒店在市场和需求来源方面广泛多元化，运营高效，产生强劲的现金流，同时为商务和休闲旅客提供有吸引力的价值主张。
我们在经济不确定性延长期间历来表现优异，我们相信如果我们看到更广泛的经济增长加速，我们将处于有利地位以获得上行空间。虽然我们2026年的预算流程才刚刚开始，但我们对航空公司和酒店品牌关于需求改善的评论感到鼓舞，以及我们今年看到的政府需求减少的影响将逐渐消退。并且，由于我们在美国每个将举办2026年FIFA世界杯的市场都有酒店，我们有能力利用这些赛事创造的额外需求。
在酒店业25年的历史中，我们完善了我们的战略，有意选择投资于吸引广泛商务和休闲客户的高品质酒店，在市场和需求来源方面实现投资组合多元化，保持强大灵活的低杠杆资产负债表，对酒店进行再投资，并与运营我们酒店的员工和管理团队紧密合作。我们差异化的战略在多个经济周期中得到了检验和证明。凭借我们广泛多元化的投资组合的实力、业务的整体韧性、低杠杆率和团队的深度，我相信我们在任何宏观经济环境中都能很好地推动盈利能力并为股东最大化长期价值。
现在，我很荣幸将电话交给莉兹，由她详细介绍我们本季度的资产负债表财务表现和本年度剩余时间的展望。
谢谢贾斯汀，早上好。尽管今年旅游业面临宏观经济逆风，但我们对投资组合的整体表现和韧性总体感到满意。本季度可比酒店总收入为3.65亿美元，截至9月的年度为11亿美元，与2024年同期相比均下降约1%。可比酒店调整后酒店EBITDA本季度约为1.29亿美元，截至9月的年度为3.75亿美元，与2024年同期相比分别下降约7%和6%。第三季度可比酒店RevPAR为124美元，下降1.8%；ADR为163美元，仅下降60个基点；入住率为76%，与2024年第三季度相比下降1.2%。
在截至9月30日的九个月中，可比酒店RevPAR为122美元，下降1.4%；ADR为161美元，上升10个基点；入住率为75%，与2024年同期相比下降1.4%。我们的投资组合继续跑赢行业，据STR报告，今年前九个月行业RevPAR为102美元，ADR为160美元，平均入住率为63%，凸显了尽管同比下降，我们投资组合需求的相对强度。我们的团队在政府和其他需求 segment 发生重大变化的情况下，调整策略以重新优化酒店的业务结构，并围绕特殊活动最大化收入，以加强整体投资组合的市场份额和表现，做得非常出色。
7月是本季度最强劲的月份，可比酒店RevPAR增长1%，而8月和9月如预期转为负数，9月受到犹太新年从10月移至9月的不利日历影响。尽管8月和9月有所回落，但我们对投资组合的表现和整体旅游业的韧性总体感到满意。尽管宏观经济不确定性升高，特别是政府差旅减少，但本季度市场表现差异显著，多个市场RevPAR强劲增长，而其他市场由于需求变化和同比比较困难而持续面临逆风，我们的团队仍专注于酒店和市场特定策略以及运营执行，以最大化业绩。
本季度表现最佳的酒店包括我们的南本德Residence Inn和Fairfield Inn and Suites，两者的RevPAR均增长超过20%。我们的里士满万豪酒店本季度RevPAR同比增长近17%，其他表现最佳的酒店包括我们的丹顿Homewood Suites、拉斐特Spring Hill Suites、梅多瓦Residence Inn、博卡拉顿希尔顿花园酒店、盐湖城Residence Inn和奥斯汀朗德罗克Homewood Suites。RevPAR同比显著下降的酒店包括我们的阿灵顿Hampton Inn and Suites、休斯顿帕克罗Residence Inn、奥斯汀Fairfield Inn and Suites、图森Townplay Suites、圣贝纳迪诺Residence Inn和凤凰城Homewood Suites。根据10月份的初步结果，可比酒店RevPAR与2024年10月相比下降约3%，这是由于10月1日开始的政府停摆导致政府需求进一步减少。
虽然我们预计停摆将继续对需求造成压力，直到政府重新开放，但我们乐观地认为，一旦重新开放，我们将受益于短期积压需求。回到第三季度，周中和入住率趋势随着季度的推进而走软，共同推动了本季度整体投资组合入住率下降。周末入住率强劲，为81%，但下降120个基点，略好于周中入住率下降160个基点。本季度周末ADR大致持平，在7月和8月为正后，9月转为负数，而周中ADR较弱，本季度下降80个基点，导致整体RevPAR下降。
突出同店客房预订渠道结构：品牌官网预订同比增长110个基点，占比40%；OTA预订增长70个基点，占比13%；酒店直接预订下降120个基点，占比23%；GDS预订下降20个基点，占比17%。查看第三季度同店细分市场：BAR（最佳可用房价）占入住率结构的33%，增长40个基点；其他折扣增长30个基点，占29%；企业和本地协议下降70个基点，占17%；政府下降40个基点，占5.2%；团队业务结构改善50个基点，占15%，并且作为应对其他 segment 需求变化的重点领域，我们的物业团队继续关注。
我们继续看到其他收入的增长，本季度可比基础上增长4%，年初至今增长6%，主要由停车收入和取消费用驱动。转向费用方面，第三季度可比酒店总费用增长1.7%，截至9月的年度增长2.2%（与去年同期相比），按每间可供出租客房成本（CPOR）计算为2.9%和3.6%。在同店基础上，第三季度和截至9月的年度总酒店费用仅增长1.5%。本季度同店每间入住客房总薪酬为40美元，与2024年第三季度相比增长不到2%，与第一季度4%和第二季度3%的增长相比有所改善。我们继续减少合同工，本季度合同工占总工资的7%，与2024年同期相比下降140个基点（16%）。
第三季度可比酒店可变费用仅增长0.7%，按每间入住客房计算增长2%。入住率下降和成本控制措施导致客房费用与2024年第三季度相比下降1%，主要由同店客房工资下降0.8%驱动。可比酒店行政和维修保养成本增长略高，分别略低于4%和3%，而销售和营销费用以及公用事业费用增长较为温和，仅为1%，与第一和第二季度一致。固定费用增长仍然较高，第三季度增长12%，主要由多个市场的房地产税增加以及一般责任保险保费增加驱动。
尽管收入略有下降，但我们的可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在第三季度和截至9月的年度均保持强劲，分别为35.2%，与2024年同期相比分别下降200个基点和190个基点。调整后EBITDA RE本季度约为1.22亿美元，截至9月的年度为3.5亿美元，与2024年同期相比均下降约5%。本季度MFFO（经调整 funds from operations）约为1亿美元，即每股0.42美元，与2024年第三季度相比每股下降约7%。
截至9月的年度MFFO约为2.88亿美元，即每股1.21美元，与2024年同期相比每股下降6%。查看我们的资产负债表，截至2025年9月30日，我们的总未偿债务约为15亿美元，约为 trailing twelve month EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8%。季度末，我们的加权平均债务期限约为三年。我们手头现金约为5000万美元，循环信贷额度下的可用额度约为6.48亿美元，约68%的未偿债务为固定利率或对冲。第三季度结束后，
我们全额偿还了与我们两家酒店相关的一笔有担保抵押贷款，总额约为2900万美元，使截至10月31日我们投资组合中无抵押酒店的数量达到210家。如先前披露，7月，我们签订了一项新的3.85亿美元无担保定期贷款，到期日为2030年7月31日，使我们能够在未来几个月接近主要信贷额度时错开到期日。转向我们在昨天新闻稿中提供的2025年更新展望，对全年指引的调整反映了年初至今的表现以及长期不确定性和政府停摆对本年度剩余时间的潜在负面影响。
全年，我们预计净收入在1.62亿美元至1.75亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在-2%至-1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.9%至34.5%之间；调整后EBITDA RE在4.35亿美元至4.44亿美元之间。与先前提供的2025年指引中点相比，我们将可比酒店RevPAR变化降低100个基点，同时将可比酒店调整后酒店EBITDA利润率提高20个基点，并将调整后EBITDA RE提高约30万美元。由于年初至今强劲的成本控制措施、比预期更有利的一般责任保险续保以及较低的G&A费用，我们在指引中假设总酒店费用中点增长约2.1%，按每间可供出租客房总成本（CTOR）计算为3.4%。
我们继续假设这些增长主要由某些固定费用的较高增长率驱动，包括房地产税和一般责任保险，高于去年的水平。此展望基于我们当前的观点，未考虑我们业务中的任何意外发展或运营环境的变化，也未考虑任何未宣布的酒店收购或处置。尽管经济不确定性仍然很高，持续的政府停摆继续对政府需求和更广泛的旅游业造成压力，但我们对团队成功应对不断变化的市场条件的能力充满信心。
我们的经验、纪律和敏捷性使我们能够动态适应，最大化盈利能力，并通过 opportunistic 交易捕捉价值。我们差异化战略的优势在经济周期中证明具有韧性，使我们能够在充满挑战的环境中保护股权价值，并为利用新兴机会做好准备。尽管今年我们面临经济逆风，但有利的供需动态依然存在，我们最近的资本配置决策和投资组合调整推动了股东价值，我们坚实的资产负债表继续提供有意义的灵活性。重要的是，尽管短期波动，我们仍专注于长期。我们致力于以纪律和耐心执行我们的战略，确保我们的投资组合为长期增长和价值创造做好准备。
我们的准备发言到此结束，现在我们将开启问答环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按*1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。您可以按*2将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。第一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请讲。
好的。感谢您回答关于费用削减的问题。想知道您的全职员工数量在本季度有何变化，以及这在多大程度上推动了一些成本改善。另外，如果能提供一些关于2026年成本改善势头的信息，也将非常好。
当然。早上好。关于总体工资和薪酬，正如我在准备发言中提到的，本季度有所改善，这主要是由于我们根据入住率下降的情况调整劳动力，以适应收入。因此，虽然我们看到小时工的同比工资压力有所减轻，但实际上是相对于收入表现的全职员工（FTE）效率的提高。考虑到这一点，无论是第四季度还是未来，我们只想强调酒店的整体效率。
精选服务型资产可以用很少的全职员工管理。随着收入的上下波动，我们在全职员工数量上有一定的灵活性。因此，我们在第三季度实现了部分收益，并预计无论入住率是上升还是下降，我们都能很好地管理整体劳动力成本。
好的，谢谢。然后在收购方面，您似乎通过两家新的AC酒店对投资组合进行了相对调整，转向更高的连锁规模。想知道这只是因为您看到了最佳机会，还是代表了长期投资组合战略的轻微转变。
从技术上讲，从连锁规模来看，AC酒店正好位于高档 segment，从运营模式来看，与我们在同一领域的其他酒店相当。我们特别倾向于AC品牌，无论是从收购还是开发的角度，很大程度上是由该模式的效率以及我们通过该品牌实现极高利润率的能力驱动的。我们发现，特别是在我们能够推动更高房价的市场，该特定酒店品牌能够与更高连锁规模的产品有效竞争，同时运营模式更高效，这使我们能够将更多的收入转化为利润。
好的，谢谢。
不客气。
下一个问题，来自KeyBank资本市场的奥斯汀·沃施密特，请讲。
嘿，大家早上好。莉兹，回到指引变化，您认为有多少变化直接或间接归因于政府停摆？从历史上看，一旦政府重新开放，需求通常需要多长时间恢复，您知道，恢复正常运营？
当然。很高兴提供更多细节，首先我想向大家介绍我们如何量化政府停摆对10月份的具体影响，以及我们在第三季度末看到的情况。首先，我想让大家了解，第四季度是我们去年RevPAR增长最强劲的季度，同比增长2.8%（可比基础）。这在一定程度上得益于飓风海伦和米尔顿。因此，特别是10月份去年增长了4%。所以我们有一些艰难的比较需要克服。
当我们考虑8月和9月的实际情况时，重要的是要记住，其中一些可能是由于我提到的比较，特别是9月的非重复业务。此外，在8月底和9月，我们确实看到一些短期预订在第三季度末有所疲软。因此，虽然很难具体量化，但我们确实认为在政府停摆之前，短期预订已经出现一些疲软。我们在8月和9月的指引中假设下降约2%，而实际下降略超过3%，这比我们先前的预期恶化了约120个基点。如果将第四季度中点调整的330个基点应用于此，大约三分之一的预期变化是由第四季度初的基本面驱动的，三分之二与政府停摆相关。但再次强调，当我们谈论基本面甚至政府停摆时，背景是同比比较艰难。
关于你的第二个问题，从历史上看，不幸的是，我们有上一次政府停摆的比较期，我们确实看到停摆后业务有显著回升，这意味着我们认为在停摆期间积压了一些业务，在停摆结束后实现。
这很有帮助，我想知道，在过去一个月左右，政府 segment 占您业务的百分比是多少？您知道，当您看到中断时，我认为历史上在5%到7%之间。考虑到您今年看到的波动性，您对政府业务的 exposure 或策略有任何变化吗？
这是个有趣的问题。从长期来看，在我们进入该领域的时间里，政府业务历来对投资组合起到稳定作用，今年我们所经历的情况是独特的。所以你的问题的后半部分，我认为与我们广泛多元化的原因之一有关，无论是从地理角度，还是在各个市场内，确保有广泛的需求来源，这样我们就不会看到一个需求 segment 的下降导致显著波动。你提到的5%到7%的历史范围，去年政府业务占我们入住率结构的5.5%，第三季度为5.2%，10月降至略低于4%，所以你肯定看到了停摆的影响。
感谢回答问题。
不客气。
下一个问题。来自CMO资本市场的阿里·克莱因。请讲。
谢谢，早上好。贾斯汀，希望你能多谈谈这些开发交易的策略，而不是那些有更多业绩记录的收购，你目标的回报率是多少，以及你如何平衡收购与股票回购（本季度回购可能略有减少）。谢谢。
当然。你的问题有很多内容，所以请耐心听我说。正如我在准备发言中强调的，我们一直在努力平衡利用当前我们可以出售资产和回购股票之间的短期套利机会，以及保持我们投资组合长期相关性的愿望，这包括年龄、市场定位和产品类型等因素。你问题的一部分提到了我们在开发交易方面的经验。从历史上看，开发约占我们总收购的25%至30%，所以我们在这类收购方面有丰富的经验。当我们考虑资本配置和未来开发交易的目标收益率时，我们使用加权平均资本成本，这考虑了更长的时间周期。当然，我们的期望是，从现在到这些资产交付（未来两到三年），我们的资本成本状况会更好。
由于有一定的时间间隔，这些收购并不妨碍我们积极回购自己的股票（从资产负债表保护的角度）。我在过去的电话会议中强调，我们的意图是主要用出售收益为股票回购提供资金。到目前为止，我们的股票回购已超过已完成的出售交易，并且正如我强调的，我们还有四家资产正在合同中尚未出售。我们的期望是，随着这些交易完成，特别是如果我们的股价保持在当前水平附近，将使用收益进行额外的股票回购。因此，明确地说，我们的意图是在两个领域都保持活跃，既要利用短期机会通过这些选择性出售和股票回购为股东推动增量价值，又要使用开发交易的远期承诺确保长期内我们的投资组合保持相关性并为投资者带来强劲回报。
谢谢。也许我可以再追问一下。你们在任何时候愿意承担多少这样的交易是否有限制？你们即将完成Moxy酒店，现在又有这三个。我们是否应该期待在未来一两年内，在这些项目交付之前有更多项目，还是说这在短期内就是全部？
考虑到这些开发项目的规模，我们的意图通常是在任何一年中完成不超过一到两个。从我们的角度来看，这给了我们在这些资产关闭方面最大的灵活性。我认为，基于当前的规模，在未来一两年内，在这些项目交付之前，我们可能不会有更多此类项目，但我们会继续评估机会。
明白了。谢谢提供的信息。
下一个问题，来自CMO资本市场的阿里·克莱因。请讲。
谢谢，早上好。贾斯汀，希望你能多谈谈政府相关问题。展望2026年，如果政府需求仍然疲软，你们有什么举措或新策略来填补政府及相关差旅的缺口？考虑到今年的经验和对明年可能发生情况的更多了解。
我认为团队在通过团队业务（包括休闲和企业团队业务）快速调整以建立额外基础业务方面做得非常出色。我认为团队将继续致力于此，并探索各个市场内的其他需求机会。团队在3月和4月感受到了需求减少的额外压力，并从市场份额的角度意识到了这一点。团队非常迅速地调整并根据市场可用机会最大化以重新获得份额，并回到市场份额增长的位置。因此，我们将继续致力于此。每个市场都不同，但团队肯定已经动员起来，并在当前环境中努力最大化业绩。
好的，谢谢。然后作为后续，关于未来业务结构的变化，我们应该如何看待企业入住率的潜在提升和休闲业务的潜在减速？
实际上，我们在投资组合中看到了相反的情况。当我们查看近期表现（部分由政府需求减少驱动）时，我们看到投资组合的休闲需求比周中企业需求更强，周中企业需求有些疲软，正如我在 earlier comments 中强调的，部分被团队业务改善所抵消。我认为，正如莉兹刚才所说，每个市场都略有不同，我们将在每个市场努力最大化可用机会，并在许多市场继续看到潜力，特别是随着政府停摆解决（这不仅直接影响政府差旅，还影响相关业务），开始恢复一些对我们来说疲软的企业需求。
杰伊，补充一下刚才的问题，关于政府重新开放后的反弹，我们过去看到的情况是，我们认为企业方面的部分需求减少与整体不确定性或政府停摆对差旅的潜在影响有关。如果政府重新开放，我们确实看到一些积压需求的回归，这不仅有利于政府差旅，也有利于企业短期差旅。
明白了。好的，感谢补充信息。
来自Compass Point的肯尼斯·比林斯利，请讲。
好的，希望这次我的静音按钮能用。能听到我吗？
我们能听到你。
太好了。早上好。有两个问题，一个关于费用方面，需要澄清你之前说的话。2025年G&A费用节省非常显著。这是否部分由于管理层决策是暂时的，我们会看到它回升，还是这是我们可以预期的持续情况？关于费用方面，你提到了万豪转型计划和预期的费用节省，我是否听错了？
好的，我先从G&A开始，然后转向万豪转型。从G&A费用的角度来看，这主要与高管薪酬激励计划相关，因此与我们的运营指标表现相关，但很大程度上与总股东回报挂钩。因此，它每年重置，所以每年都会波动。今年，我们年初至今的趋势提供了下降的基础。当你查看修订后的指引和同比情况时，是的，与股东利益高度一致。
关于万豪管理转型，正如我在准备发言中强调的，我们计划在未来几个月将万豪管理的酒店转为特许经营，与万豪签订长期特许经营协议，并将管理与我们已经在同一市场合作的现有第三方管理合作伙伴整合。这种整合预计将释放单个资产的短期现金流价值，并在长期内（如果我们对任何这些资产进行出售交易）释放价值。正如我强调的，这一转型与万豪提高组织效率的战略一致，我们认为这为我们提供了进一步推动这些酒店运营业绩的绝佳机会。
谢谢。最后关于拉斯维加斯市场，我知道这还有几年时间，但有些言论认为市场较弱。你能讨论一下此时在那里再增加两家酒店的决定吗？
当然。首先重要的是要强调，尽管该市场有所回落，但我们目前在拉斯维加斯会议中心Spring Hill Suites的 trailing 12个月收益率为10%。我们的酒店表现优于更广泛的市场，部分原因是我们针对略有不同的业务 segment。我们历史上在拉斯维加斯市场拥有酒店，并了解由于该市场的需求驱动因素，它往往比我们拥有酒店的其他市场波动性略大。话虽如此，正如我在准备发言中强调的，我们基于对该市场持续投资和有意义的需求驱动因素（比历史上更多元化）的长期轨迹有信心。
考虑到我们的位置紧邻最近扩建的会议中心，我们认为这将成为该酒店 complex 长期价值的重要驱动因素。我们购买Spring Hill Suites时，收购了相邻的土地，这些酒店将建在那里，并将与Spring Hill Suites相连。因此，当我们考虑运营效率时，我们能够使用同一管理公司管理所有三家酒店，以推动这些酒店的强劲 bottom line 业绩。再次强调，当我们考虑投资组合的增减，并进行优化时，我们采取长期观点，并将我们在拉斯维加斯的业务视为与公开交易同行的重要差异化因素，以及长期价值的潜在驱动因素。
谢谢。
下一个问题。来自贝尔德的迈克尔·贝利萨里奥，请讲。
谢谢。大家早上好。第一个问题关于资本支出和业务中断，分两部分：关于西雅图联合湖项目，是否有额外的成本，以及我们应该如何看待明年的收益中断？我认为那家酒店规模相当大，对收益贡献显著。然后是13家万豪管理酒店，帮助我们了解当你转换管理公司时，典型的中断情况如何？
两个都是很好的问题。当我们考虑Residence Inn时，由于它即将结束特许经营期限，无论是否转换品牌，我们都预计会对酒店进行翻新。因此，与翻新相关的中断无论是否保持同一品牌系列都相同。当我们考虑该市场的选择时，正如我在准备发言中强调的，我们查看了竞争供应，很快意识到万豪在该市场的 presence 是希尔顿的两倍多。考虑到两个奖励系统的实力，我们看到将酒店重新定位为另一个品牌的价值。当然，这不应该被解读为对Residence Inn品牌或其他万豪品牌的看法，正如最近签署的开发交易所示，我们仍然认为这些是非常强大的品牌。我们在该市场的决定主要由竞争供应情况驱动，并坦率地说，由品牌激励措施推动，这有助于改善交易条件。
关于该物业的中断，我们预计从一个预订系统转换到另一个时会有一些额外的中断。由于它是一家长住酒店，直接销售比例高于典型酒店，我们希望能减轻部分影响。当然，我们会在过程中向大家汇报，记住我们已经提前通知了大家，而且该交易仍在未来发生。谈到其他物业，我们预计那里的转型中断会少得多。事实上，我们不时会将资产从一个管理公司转换到另一个，以努力从这些酒店推动增量业绩，特别是如果我们能够在各个市场整合管理，并利用这种合并的 presence 减少人员并整合销售工作，以真正推动增量盈利能力。
由于我们在这方面有很多经验，我们对短期内推动增量价值的能力感到满意。再加上我们将在大多数酒店的一年中入住率最低的时期进行转型，我们认为这些转型将顺利进行，并为运营角度的短期增量效率做好准备。除此之外，向特许经营的转型为我们在未来考虑潜在交易时解锁了额外的灵活性。因此，我们认为这对万豪来说是双赢的，他们能够从运营角度实现一些增量效率，我们通过在各个市场整合管理获得短期运营效率，然后在长期通过潜在资产出售解锁增量价值。
明白了。然后是给莉兹的后续问题。我想你提到今年中点的每间入住客房成本（CPOR）为3.4%，初步展望明年。我们应该如何看待每间入住客房成本的增长率相对于今年？有什么需要考虑的因素吗？我的问题就这些。谢谢。
因此，考虑到我们处于预算流程的阶段，现在给出明确的费用增长指引还为时过早。正如贾斯汀提到的，我们正在处理几件事情，我们最终相信会顺利进行，并将使我们处于更好的位置，但可能会有一些短期影响。因此，如果我们不考虑这些因素，我们看到许多领域的费用随着今年的推进而放缓，团队在收入波动的情况下做得非常好，最大化成本节约，并最大化 bottom line 盈利能力。我们的表现超出了预期，我们当然希望能够将其中一些带入明年。
再次提醒，如果您想提问，请在电话键盘上按*1。下一个问题来自格林街的克里斯·达林。请讲。
谢谢。早上好。关于拉斯维加斯开发交易，随着时间的推移，靠近会议中心是否会带来任何收入协同效应？
绝对。特别是，我认为我们的团队在品牌选择上非常周到，这样我们就可以从销售角度展示非常多功能的整体产品，能够将大型团队分散在三个品牌中，以提升他们的整体入住体验。但肯定相信，在那里拥有合并资产，从销售角度更好地定位我们，并提供额外的能力来推动已经是利润率领先品牌的运营效率。
好的，明白了。很有帮助。然后，更广泛地说，回顾过去几年的交易活动，希望您能讨论您如何考虑市场选择，当您进入新市场，可能退出其他市场时。什么是这些决策背后的驱动因素？是供应？是与同一运营商 densify 的能力？主要因素是什么？
好问题。从宏观角度，我们首先考虑我们希望创建的投资组合 profile，强调 exposure 广泛的需求 segment，并以平衡的方式 exposure 这些需求，以创建投资组合整体的业绩稳定性。然后，当我们深入研究各个市场时（希望从我们最近的收购和处置活动中可以看出），我们通常倾向于商业友好型市场，这些市场的整体需求趋势预计为正，并得到人口趋势的支持（包括人口流动和大多数情况下大型企业向这些市场的迁移）。
以我们今年晚些时候预计完成的纳什维尔为例，尽管该市场近期受到供应增长和吸收的负面影响，但从需求角度来看，该市场的总体趋势仍然非常强劲，无论是休闲还是我们看到的大型和小型企业继续迁入该市场（例如甲骨文总部宣布迁至该市场，以及电动汽车电池厂合资企业在同一市场的扩张，再加上体育场馆的扩建，将能够推动增量音乐会相关业务），该市场的总体需求继续非常强劲，休闲业务填补了空白。转向拉斯维加斯，类似地，考虑到总体人口趋势，这是一个增长中的市场，继续看到对额外需求驱动因素的重大投资。安克雷奇长期以来一直是我们 RevPAR 最高的市场之一（本季度和年初至今），再次受益于强劲的休闲和商务需求组合。
当然，当我们考虑投资组合的构成和推动长期盈利能力的能力时，我们关注这些市场的利润率，这来自于推动收入表现的能力与该收入表现的适当成本结构的结合。然后，我们考虑投资组合的整体年龄和我们有效维护资产的能力。所有这些因素共同推动我们的收购和处置活动。在当前市场，我们有幸能够以非常有吸引力的资本化率交易我们认为长期战略意义较小的资产，这创造了一个令人难以置信的环境，我们能够在实现战略目标的同时，从基本面角度立即提升业绩。正如我在准备发言中强调的，我们将继续致力于此，并在短期内（由于我们的股价水平）将收益重新配置到我们的股票中，以进一步提高我们的资本成本，为未来的收购提供资金。
好的。感谢详细说明。我的问题就这些。谢谢。
我现在将发言权交给贾斯汀作总结发言。
感谢大家今天的参与。我们对投资组合的短期和长期机会继续感到兴奋，并一如既往地希望，如果您有机会旅行，能选择入住我们的任何一家酒店。我知道在未来几周和几个月里，我们将有机会与你们中的许多人见面，我们期待着与你们面对面交流，并回答你们可能有的任何进一步问题。
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话，感谢您的参与。