身份不明的发言人
Michael Weil（首席执行官）
Jordan Schoenfeld（助理副总裁）
Christopher J. Masterson（首席财务官）
Upal Rana（KeyBanc资本市场）
Mitch Germain（公民银行）
John Kim（BMO资本市场）
下午好，欢迎参加环球净租赁公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行简短的问答环节。会议期间如需要话务员协助，请按电话键盘上的星号和零。提醒一下，本次会议正在录制。现在我将把电话交给环球净租赁公司助理副总裁Jordan Schoenfeld。请讲。
谢谢。各位早上好，感谢大家参加G&L 2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同参加电话会议的有GNL首席执行官Michael Weil和首席财务官Chris Masterson。以下信息包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。请参阅我们2025年第三季度业绩发布末尾的前瞻性和警示性陈述部分，了解可能导致实际结果与我们今天电话会议中所作前瞻性陈述存在重大差异的各种因素。如我们在SEC文件中所述，除非法律要求，GNL不承担更新或修订这些前瞻性陈述的任何意图或义务。
此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标有助于评估公司的财务表现。我们使用的这些非GAAP财务指标（如AFFO和调整后EBITDA）的描述，以及这些指标与按照GAAP报告的结果的调节表，详见我们的业绩发布和补充材料。现在我将电话交给我们的首席执行官Michael Weil。Mike。
谢谢Jordan，早上好，感谢大家今天参加会议。自GNL内部化以来已近两年，我们对迄今为止所取得的成就感到非常自豪，并对内部化以来的未来充满热情。我们制定了雄心勃勃的变革性战略目标，以精简我们的投资组合、降低杠杆率并降低资本成本。我们一贯超额完成这些目标，并且已经产生了可衡量的效益，体现在稳定的运营、改善的信用状况和增强的财务灵活性上，最终我们最近获得了惠誉评级的投资级企业信用评级。
我们战略议程的主要驱动力是审慎的资产处置计划，重点是出售非核心资产，所得款项用于降低杠杆率和提高投资组合质量。我们成功实施这一努力的亮点是2025年6月完成的约18亿美元的多租户零售投资组合出售，这加速了我们的减债计划，并将G&L坚定地定位为纯单一租户净租赁房地产投资信托基金（REIT），同时保持了我们行业领先的投资级租户比例。自实施该处置计划以来，我们已出售约30亿美元的资产，包括以7.7%的现金资本化率出售非核心短期单一租户资产，同时自2024年第三季度以来净债务减少了约20亿美元。
这些结果，特别是我们非核心单一租户资产销售所实现的7.7%的现金资本化率，为我们主要投资级投资组合的质量和价值提供了切实证据，同时突显了我们的隐含资本化率相对于我们纯单一租户资产组合的显著折扣。基于我们在处置计划上取得的进展（已显著降低杠杆率），我们利用一个有吸引力的机会，通过对循环信贷额度进行再融资来进一步降低资本成本，包括被GNL强化的资产负债表所吸引的新机构贷款人。2025年8月，我们完成了该再融资，将到期日从2026年10月延长至2030年8月，包括两个额外的六个月延期选项。
此次再融资立即将我们的利率利差降低了35个基点，反映了定价改善和流动性增强，同时也减少了短期债务。由于直到2027年才会有重大到期债务，这些战略行动极大地推动了惠誉评级最近将G&L的企业信用评级从BBB升级为投资级BBB。我们相信这一里程碑是我们为加强资产负债表、提升信用状况、改善投资组合质量并展示我们实现战略目标能力所采取的果断措施的直接结果。
我们正在进行的处置计划已产生大量流动性，为我们提供了增量灵活性，以增值方式回购股票，我们相信这将增强长期股东价值。截至2025年10月31日，我们已回购1210万股股票，加权平均价格为7.59美元，总计9170万美元。利用以约12%的AFFO收益率回购股票的机会。我们认为，以这一AFFO收益率回购股票比收购等替代方案更具吸引力，而在当前环境下，我们认为收购并不具有吸引力。
我们在管理股票回购和减债方面保持纪律，确保以我们认为能最大化长期价值的方式配置资本。展望未来，我们计划继续评估其他举措，包括收购，我们期望这些举措能战略性地提高股东回报，同时保持支撑GNL增长的财务实力和灵活性。
除了我们的具体成就外，我们相信更广泛的市场发展正在创造更多机会来加强我们的财务状况。上周美联储宣布将联邦基金利率目标区间第二次下调25个基点，我们将在2026年春季关注新组建的美联储，因为我们预计其对经济将采取鸽派立场，这将进一步降低我们的资本成本。这些降息对GNL的利润有直接影响，因为它们降低了我们循环信贷额度中美元部分的浮动利率，降低了我们的资本成本，并支持我们正在进行的加强资产负债表的努力。
此外，在降息环境中，房地产投资信托基金（REIT）的股息收入往往变得越来越有吸引力，因为它们可以提供相对于美国国债更具吸引力的回报，为净租赁REIT行业创造有利的市场表现潜力。转向我们的投资组合，截至2025年第三季度末，我们拥有超过850处房产，可租赁面积近4300万平方英尺。我们投资组合的入住率为97%，加权平均剩余租赁期限为6.2年。
该投资组合具有稳定的租户基础和高质量的收益，行业领先的60%租户获得投资级或隐含投资级评级。其平均年度合同租金增长为1.4%，这不包括投资组合中23.1%的与CPI挂钩的租约的影响，这些租约在租赁方面历史上经历了显著更高的租金增长。2025年第三季度，我们租赁了超过100万平方英尺，实现了比到期租金高出26%的续约价差，这主要是由与GE航空和GSO物流的租约续约推动的。
2025年第三季度完成的新租约加权平均租赁期限为五年，而同期完成的续约加权平均租赁期限为7.3年。我想强调我们办公物业组合的实力和韧性，它继续表现强劲。7月，我们与GE航空完成了一项为期10年的租约续约，涉及一处369,000平方英尺的高品质办公资产，租户信用良好，隐含评级为A3，实现了有吸引力的37%续约价差。
此外，我们与美国总务管理局在科罗拉多州莱克伍德的地点签订了20年的租约续约，强化了我们投资组合的关键任务性质，我们认为自2024年初以来，市场一直低估了这一点，我们已执行了10项办公租约续约，平均续约价差为6.7%，反映了我们租户的质量和资产管理团队的战略执行力。
我们的办公物业组合继续表现强劲，所有租户的租金收取率为100%，投资级租户比例最高，达77%，租赁到期极少，到2029年，年度到期面积占总平方英尺的2.5%或更少。我们在限制高风险地区、资产类型、租户和行业敞口方面的持续努力和成果证明了我们有意识的多元化战略和信用承销。没有单一租户占直线租金总额的5%以上，我们的前10大租户合计仅占直线租金总额的29%，其中73%为投资级。我们定期仔细监控投资组合中的所有租户及其业务运营。
我鼓励大家查看我们投资组合各部分的详细信息，这些信息可在我们网站上的2025年第三季度投资者演示文稿中找到。接下来，我将把电话交给Chris，由他更详细地介绍财务业绩和资产负债表事项。Chris
谢谢Mike。请注意，与往常一样，GAAP净收入与非GAAP指标的调节表可在我们网站上发布的业绩公告中找到。2025年第三季度，我们录得收入1.21亿美元，普通股股东应占净亏损7110万美元。AFFO为5320万美元，即每股24美分。
查看我们的资产负债表，2025年第三季度末未偿还债务总额为30亿美元，较2024年第三季度末减少20亿美元。截至2025年第三季度末，我们的债务包括10亿美元优先票据、6.64亿美元多货币循环信贷额度和14亿美元未偿还抵押贷款总额。
我们87%的债务是固定利率的，反映了与固定利率挂钩的债务或互换为固定利率的债务。我们的加权平均利率为4.2%，低于2024年第三季度的4.8%，2025年第三季度末的利息覆盖率为2.9倍。基于29亿美元的净债务，我们的净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍，较2024年第三季度末的8倍显著下降，而本季度该比率因某些处置的时间安排而略有上升。我们强劲的处置渠道使我们有信心保持在2025年净债务与调整后EBITDA比率6.5倍至7.1倍的指导范围内。
截至2025年9月30日，我们拥有约11亿美元的流动性和12亿美元的循环信贷额度容量，而2024年第三季度末分别为2.53亿美元和3.66亿美元。此外，我们有约2.2亿股流通普通股，2025年第三季度加权平均流通股约为2.21亿股。截至2025年10月31日，根据我们的股票回购计划，我们已回购1210万股，加权平均价格为每股7.59美元。
展望2025年剩余时间，我们对自己的表现充满信心，并将2025年每股AFFO指导区间上调至0.95美元至0.97美元。我们还重申我们既定的净债务与调整后EBITDA比率6.5倍至7.1倍的范围。现在我将电话交回Mike作总结发言。
谢谢Chris。获得惠誉评级的投资级评级对G&L来说是一个重要里程碑，验证了我们自2023年9月内部化以来启动的战略计划。我们纪律严明地执行了我们的举措，通过有针对性的处置来降低杠杆率、加强资产负债表、为到期债务再融资并优化投资组合。具体而言，自2024年第三季度以来，未偿还债务总额从50亿美元降至30亿美元，流动性从2.53亿美元增至11亿美元。循环信贷额度容量从3.66亿美元增至12亿美元，年化GNA从5000万美元降至4700万美元。
我们相信这些行动已将GNL定位为纯单一租户净租赁REIT，具备增强的财务灵活性，为可持续增长奠定基础。展望未来，我们相信这些成就使G&L能够利用各种市场机会，继续创造有意义的股东价值。我们相信，我们强大的资产负债表、纪律严明的资本配置和经过验证的执行记录使G&L处于极佳位置，能够提供一致的表现并执行更多战略举措。
在我们寻求配置处置产生的增量收益时，我们继续评估收购与股票回购之间的权衡，认识到在当前水平回购股票为股东带来的重大价值机会，同时保持未来进行房地产收购的灵活性。我们继续密切监控房地产市场，但在当前环境下，鉴于卖方期望较高、借贷成本上升以及资本化率仍然紧张，作为买家对我们来说并不特别有吸引力，与继续执行已宣布的股票回购计划带来的直接好处相比，许多收购机会难以合理化。
我们计划继续执行近期战略目标，使GNL能够继续为股东提供一致的表现和长期价值。会后我们将回答您可能有的任何问题。话务员，请打开提问线路。
谢谢。女士们，先生们，我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号和一。确认音将表示您的线路已进入提问队列。您可以按星号和二将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。女士们，先生们，我们将等待片刻收集问题。我们的第一个问题来自KeyBanc资本市场的Upal Rana。请讲。
早上好。恭喜本季度的业绩。Michael，您提到在当今环境下收购对您来说没有吸引力。我只是想了解，需要发生什么才能让您再次成为积极的买家，以及如果是的话，您的融资计划会是什么样的。
我们希望完成我们的处置计划，我想说，我们已经进入后期阶段。作为该战略的一部分，我们当然继续积极监控收购环境。你知道，我们一直看到卖方的资本化率预期与资本成本不匹配，而且在许多情况下，并不被租户的潜在信用所支持。所以我认为有很多因素，你知道，我们收购战略的纪律性，我们投资组合中如此多的投资级资产的原因是，我们不一定希望在牺牲租户的潜在信用或房地产质量的情况下看到更高的收购资本化率。
所以我认为我们正在监控的一个重要部分是债务成本状况、10年期国债产生的定价等。而我认为我们现在还没有到那个阶段。我继续看到行业的收购速度比过去十年慢。但再次强调，当我们考虑我们的首要目标是继续完成减债计划时。所以我们一直在确定或分配处置所得继续这样做，我们会的。我们还没有完成。
但正如你在过去几个季度所看到的，股票回购的即时增值是如此显著，坦率地说，对我们来说这是一个非常容易的决定。股票回购带来的12%增值收益率非常有影响力。当然，我们想要增长，我们想要积极行动，但首先也是最重要的，我们想要为股东带来最大可能的利益。我们认为这是完成减债计划和机会性股票回购计划的结合。
好的，很有帮助。那么关于杠杆率，本季度有所上升，看起来是受您的多租户销售时间安排的影响，但目前处于指导范围的高端。那么年底前还有一些处置要完成。所以我想了解您如何在年底前将杠杆率降至指导区间的中点。
Upal，你说得对，部分原因是时间安排。所以我们非常有信心，通过完成我们渠道中已安排的活动，一些我们预计将在第四季度发生但尚未有机会披露的事情，我们将舒适地处于净债务的范围内。再加上我们能够提高每股AFFO指导，我认为这一点。我们每天都像你期望的那样努力工作。有时我们开玩笑说我们每天都在把石头搬上山，因为我们正在做的事情没有太多荣耀，但这是持续的奉献和努力工作。所以我们已经能够真正执行计划，这将在年底显示出净债务与EBITDA的实质性降低。但同样重要的是，我们能够提高每股AFFO。
我认为你意识到这并不容易。我们已经使用了所有可用的杠杆。我们的房地产团队在处置和最大化非核心资产价值方面做得非常值得称赞。事实上，我们的单一租户投资组合，非核心资产出售，剩余约五年或更短时间的资产，我们能够产生7.7%的资本化率。这确实表明了投资组合中租户和房地产的潜在价值，我们将继续最大化这一点。我们将使用这些收益，正如我们在电话中谈到的，继续降低净债务与EBITDA比率。
Chris和Ori以及团队在重新制定信贷额度方面的辛勤工作，这立即对债务成本产生了影响，同时延长了我们的到期日。你知道，这些都是持续的事情，我们认为重要的是向市场表明我们在所有重要方面都取得了进展。我们正在最大化价值。坦率地说，我们开始，我们才刚刚开始为GNL的下一阶段做准备，那是一个我们可以通过增长真正最大化价值的阶段。
好的，很棒。很有帮助。那么最后一个问题，根据您修订后的每股AFFO指导，第四季度中点意味着0.19美元。您能否解释一下如何从第三季度的0.24美元降至第四季度的0.19美元？我知道处置会有一些影响，但我们的模型还应该关注其他什么因素吗？
是的。Chris，你想带Upal了解一下吗？
当然。我想说的是，要达到AFFO指导区间的中点，确实取决于处置的时间安排。显然，在第三季度，我们有既定的计划，所以我们有一些资产处置在季度末完成。第四季度也会发生同样的情况。我们有信心我们将落在我们提供的范围内。
好的，谢谢。
谢谢，Upal。
谢谢。我们的下一个问题来自公民银行的Mitch Germain。请讲。
嗨，Mitch。谢谢。
嘿，谢谢。恭喜本季度的业绩。谢谢。入住率环比略有下降。有什么具体原因吗？是机会性的吗？是资产循环的一部分吗？有什么具体的吗？
是的，这是机会性的，因为我们在英国投资组合中有一个租户到期，对我们来说这是一个时间问题，因为我们正在积极与几个租户就该地点的新租赁进行接洽。这将是直线租金的一个不错的提升。
这将是入住率的一个不错的提升，我认为到年底我们的入住率将更接近满租，而不是本季度末报告的97%。
太好了。非常有帮助。我的最后一个问题。您在这次电话会议中多次提到“增长”一词，这显然与之前投资组合收缩和去杠杆化的主题有所不同。我很好奇，您如何看待2026年的战略和策略，因为您可能对收购更加开放，处置在多大程度上仍将是一个主题？也许只是简单介绍一下我们应该如何看待你们未来的前景。谢谢。
谢谢，Mitch。我们思考这个问题的方式确实会反映在我们如何看待股价表现上。如果我们继续看到我们投资组合的潜在价值与你可能用来评估股价的任何倍数或指标之间存在重大脱节，这将决定我们的行动方针。我谈论增长潜力或重启增长是因为这很重要。这是我们想要做的事情。但我们绝不想为了增长而收购房地产，只是为了说我们在增长。
我们有机会执行股票回购计划，这显然比我在市场上看到的收购更具增值性。所以再次强调，我现在不想给出指导，感谢你指出这一点。这是我们将讨论的事情，但我们仍然觉得我们在降低净债务与EBITDA方面还有一些工作要做。我们绝不是说我们已经完成了。但我们看到了机会。你知道，我们在续约价差方面取得了令人难以置信的季度增长，这当然有助于我们的EBITDA，当然也有助于我们的净债务与EBITDA比率。
所以如你所知，有很多不同的方法可以降低净债务与EBITDA比率。当然，我们可以继续降低资产负债表债务，我们打算这样做，但我们也可以增长EBITDA。所以我们全力以赴。我不会说我们绝对会完成处置计划，因为如果我们继续看到处置的价值，使我们能够执行不同部分。我们觉得这里的工作是为股东实现价值，我们将继续这样做并推动股价。
谢谢，话务员。
谢谢。还有其他问题吗？
是的。女士们，先生们，提醒所有参会者，如果您想提问，请按电话键盘上的星号和一。我们的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请讲。
谢谢。本季度你们的续约租赁价差达到了26.4%的良好水平。想知道未来这一水平的可实现性如何，特别是在工业租约到期方面，以及如果可以的话，能否披露包括新租约在内的这一数字。
嘿John，你好吗？第三季度，我们的续约价差为26%。今年迄今为止为18.5%。所以我想说26%是一个很棒的季度。每次，你知道，每次我们有机会看到这样的价差，我们都非常高兴。但续约活动的价差继续保持强劲。我认为续约价差达到5%或6%就是一个好季度。
所以我们能够继续做到这一点，表明租户希望留在这些建筑物中，无论它是工业、零售还是办公物业，这都是他们运营业务的关键部分，即使租约到期，他们也不想放弃。正如我们多次说过的，我们的资产管理团队通常在租约到期前两年就开始介入，这样我们就可以开始对话，这确实帮助我们取得了这样的成果。所以我们对今年迄今为止的表现非常满意，对本季度的表现尤其满意。
你们的续约价差通常比新租约高吗？我只是想知道为什么续约价差会这么高。
嗯，你知道，如果你考虑续约的运作方式，租户已经在一个物业中待了10或15年，在许多净租赁结构中，每年有1%或1.5%的 escalator。偶尔你会有2%的。所以在很多情况下，10或15年后，他们的租金低于市场水平，续约包括一个追赶，使他们回到应该留在该物业的水平。
所以这只是其中的一个因素。市场决定新租约与续约的价差，两者都能为整个投资组合增加很多价值。
好的，一个奇怪的问题，但是看看你们去年的资产负债表。
是的，是这样。你们有5.24亿美元的多租户抵押贷款，五个不同的 tranche。那是第二季度的数据。你们的10-Q还没有出来。但我想知道这是否与你们出售的多租户投资组合有关，以及你们今天的资产负债表上是否还有这些。Chris，你想回答吗？
是的。所以，从终止经营业务中，那将与RCG作为交易的一部分承担的抵押贷款应付账款有关。如果你严格查看我们第二季度资产负债表上的抵押贷款应付账款项目，其中不会包含任何这些承担的抵押贷款。它们会被重新分类出去。所以这是季度间的可比数据。
所以你们现在的资产负债表上没有这些了？
正确。我们现在的资产负债表上没有这些了。
好的，谢谢。
谢谢。由于没有更多问题，我现在想请Mike Weil作总结发言。
太好了。一如既往，感谢您抽出时间收听环球净租赁公司的最新消息。我们对第三季度取得的成就感到兴奋，但我们绝不认为这是我们想要达到的位置。我们仍然看到这里的巨大机会和巨大价值。团队一如既往地致力于执行释放这些价值所需的事情。感谢您的参与和反馈。我们期待在未来几天与大家交流，我们很快会再谈。
谢谢。
谢谢。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。