Bryan Maher（高级副总裁）
Adam Portnoy（总裁兼首席执行官）
Matthew Jordan（执行副总裁兼首席运营官）
Matthew Brown（总裁、首席财务官兼财务主管）
Mitch Germain（Citizens银行）
John Massocca（B. Riley Securities）
早上好，欢迎参加RMR集团2025财年第四季度业绩电话会议。所有参会者均处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按电话键盘上的星号然后零来联系会议专员。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给高级副总裁Brian Maher。请讲。
谢谢，早上好。感谢您参加我们2025财年第四季度（3月）的电话会议。今天与我一同参加会议的有总裁兼首席执行官Adam Portnoy、首席运营官Matt Jordan和首席财务官Matt Brown。稍后，他们将详细介绍我们的业务和季度业绩，随后是问答环节。我还想指出，未经公司事先书面同意，禁止录制和转播今天的电话会议。今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法意义上的前瞻性陈述。
这些前瞻性陈述基于RMR截至今天（2025年11月13日）的信念和预期，实际结果可能与我们的预测存在重大差异。公司没有义务修订或公开发布对今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果。有关可能导致这些差异的因素的更多信息，请参见我们向美国证券交易委员会提交的文件，这些文件可在我们的网站（rmrgroup.com）上找到。提醒投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述。此外，我们可能会在本次电话会议中讨论非GAAP数据，包括调整后每股净收入、可分配收益和调整后EBITDA。
根据美国公认会计原则确定的净收入与这些非GAAP数据的对账可在我们的财务业绩中找到。现在我将把电话转交给Adam。
谢谢Brian，也感谢大家今天早上参加我们的会议。昨天，我们公布了第四季度业绩，符合我们的预期，亮点包括每股可分配收益0.44美元、调整后净收入0.22美元/股以及调整后EBITDA 2050万美元。尽管经济环境持续不稳定，RMR在过去一个季度积极为客户执行战略举措。这些活动主要发生在我们管理的权益型REIT中，我们以有吸引力的利率完成了近20亿美元的增值债务融资，并完成了超过3亿美元的资产出售。我们相信这些努力正在公开市场得到认可，DHC和ILPT的股价上涨就证明了这一点。
这些股价上涨导致DHC和ILPT都为RMR累积了潜在的激励费用，这凸显了RMR与我们管理的权益型REIT股东之间的利益一致性。尽管可能会有变化，但2025年这些潜在激励费用可能约为2200万美元。转向我们永久资本客户的一些重要更新，DHC公布了稳健的季度业绩，主要得益于有利于DHC高级住房部门的强劲行业顺风以及对DHC社区的大量资本投资。综合店铺净经营收入（NOI）同比增长8%至2960万美元，主要得益于入住率提高210个基点至81.5%以及平均月费率增长5.3%。
除了继续专注于店铺运营外，DHC还在执行其战略转型。更具体地说，DHC宣布以有吸引力的估值成功出售非核心资产，以在本季度进一步降低其资产负债表杠杆。DHC还开始执行其宣布的将116个店铺社区从Alaris Life过渡到新运营商的计划，这些新运营商拥有良好的业绩记录和完善的区域足迹。预计所有116个社区的过渡将在2025年底完成。SVC继续在出售非核心酒店以降低资产负债表杠杆方面取得重大进展。在本季度，SVC完成了40家酒店的出售，售价超过2.92亿美元，预计2025年将总共出售121家酒店，售价9.59亿美元。
SVC还成功完成了零息债券发行，筹集了4.9亿美元净收益，用于偿还SVC的循环信贷额度并清偿SVC 2026年剩余的债务到期款项。除了去杠杆化努力外，尽管需求疲软且装修活动持续导致收入置换，我们仍然专注于帮助SVC推动其酒店组合的EBITDA增长。此外，我们的组织继续保持SVC的三重净租赁组合（以租赁给投资级评级的BP的TR中心为核心）的高出租率，以确保SVC从这些资产产生的稳定现金流中受益。我们的抵押贷款REIT Seven Hills在6.42亿美元的完全履约贷款组合支持下，又交付了一个稳健的季度。
Seven Hills一直在探索产生新股权资本的方法，以确保该REIT能够继续利用我们Tremont商业贷款团队产生的大量投资机会。为此，Seven Hills最近宣布了一项配股发行，以筹集约6500万美元的新股权，这将允许超过2亿美元的总新贷款投资。此次配股发行的结构是，11月10日登记在册的股东获得每持有2股可购买1股新股的可转让权利。重要的是，作为Seven Hills最大股东的RMR已同意为此次发行提供担保，实质上收购任何未行使的权利，以表明我们对Seven Hills未来业务前景的信心。
最后，在10月底，OPI在探索了所有可能的资本结构解决方案后，与某些优先担保票据持有人达成了重组支持协议（RSA），以重组其公司债务。作为RSA的一部分，OPI自愿根据美国《破产法》第11章启动了法院监督程序。该协议将显著加强OPI的财务状况并降低资产负债表杠杆。作为RSA的一部分，RMR已同意在OPI走出破产后开始的五年期限内继续管理OPI。RMR在前两年将获得每年1400万美元的固定业务管理费，我们的物业管理协议将保持不变，以支持OPI的运营。
在此过程中，OPI获得了1.25亿美元的债务人持有资产融资。我们致力于在此过程中支持OPI的资产、供应商和租户，并期待在未来有新信息时向您更新。最后，我们对RMR在过去一个季度取得的进展感到满意，协助我们的上市公司客户实现其财务和战略目标。我们的永久资本客户还为RMR提供稳定的现金流，我们可以利用这些现金流在私人资本领域寻求新的增长举措，以推动未来的收入和收益增长。
现在，我将把电话转交给执行副总裁兼首席运营官Matt Jordan，他将提供关于我们平台和私人资本增长举措的更多见解。
谢谢Adam，大家早上好。正如Adam所提到的，过去一个季度，RMR平台在多个方面都很活跃。从非住宅租赁角度来看，尽管过去一个季度持续面临阻力，Armar仍安排了近140万平方英尺的租赁，整个财年租赁面积近800万平方英尺，租金率比同一空间的先前租金高出约14%。我们相信这些结果体现了我们员工的辛勤工作，积极与租户和经纪社区合作。除了租赁业务外，该平台继续投资于我们的人员、技术和品牌建设，以确保我们在竞争激烈的筹款环境中脱颖而出。尽管筹款仍然具有挑战性，但我们相信2026年将是机构房地产投资更好的一年，因为我们的资本形成团队最近与潜在合作伙伴的对话强化了对美国以及我们运营的许多行业的承诺。
此外，鉴于承销新经理相关的努力，许多私人资本投资者正在限制他们建立的新经理关系数量，我们平台的广度和规模仍然是一个有吸引力的差异化因素。我们目前的筹款努力仍然集中在住宅信贷和特定开发机会上，尽管如我所指出的，我们平台的多样性和规模将使我们能够根据投资者反馈快速调整。关于Armar Residential（目前管理着近50亿美元的增值住宅房地产），我们于9月初正式启动了增强增长合资企业的筹款活动。我们的目标是找到多达三个大型投资者，投资约2.5亿美元于多户住宅房地产。
该合资企业旨在实现增值回报，并为投资者提供分享物业层面和普通合伙人经济利益的能力。RMR通过近1亿美元的种子投资承诺，为投资者提供了确定性，即承诺的资金可以立即投入使用，并为他们提供了一个易于承销的投资组合。种子投资包括本季度完成的两笔收购，总收购成本为1.434亿美元。一个是位于北卡罗来纳州罗利附近的266单元物业，另一个是位于佛罗里达州奥兰多附近的275单元物业。我们预计到早春，关于增强增长合资企业将有重要更新。
在零售领域，我们继续寻找投资机会，以建立增值多租户零售物业组合，作为在该领域建立业绩记录的一部分。我们的第一笔投资是今年早些时候完成的芝加哥郊外一处2100万美元的社区购物中心，目前正在执行其承销的业务计划。我们目前正在评估市场机会，目标是至少再增加两笔类似规模的交易。关于我们的信贷策略，尽管我们预计本月晚些时候完成资产负债表上两笔贷款的出售，但我们继续探索与机构资本形成战略合资企业的机会。房地产信贷仍然是一项高信念策略，我们相信Tremont的业绩记录、中端市场专注以及强大的承销和资产管理团队是有吸引力的差异化因素。现在，我将把电话转交给执行副总裁兼首席财务官Matt Brown。
谢谢Matt，大家早上好。正如Adam所强调的，本季度我们公布的调整后EBITDA为2050万美元，可分配收益为每股0.44美元，调整后净收入为每股0.22美元，所有这些都符合我们的预期。经常性服务收入约为4550万美元，环比增长约150万美元，主要得益于DHC、IOPT和SVC的企业价值增加以及更高的建设监督费用。下个季度，我们预计经常性服务收入将降至约4250万美元，这是由于Alaris Life业务出售公告导致的费用收入损失，以及我们管理的某些REIT通过增值债务融资和资产出售战略性管理其债务水平而导致的企业价值下降。
转向费用，本季度经常性现金薪酬为3850万美元，与上一季度一致。展望下个季度，随着最近的成本控制措施继续对收益产生积极影响，我们预计现金薪酬将降至约3700万美元。我们预计未来的现金薪酬报销率将在46%至47%之间。本季度经常性一般及行政费用（G&A）为1010万美元，环比略有增加，主要是由于我们正在进行的私人资本筹款努力相关的成本。我们预计未来几个季度经常性G&A将保持在这些水平。在Matt强调的两处杠杆住宅物业收购之后，本季度利息支出增加至170万美元。
下个季度，由于这些新抵押贷款将产生一个完整季度的利息，利息支出预计将增加至约260万美元。还值得注意的是，本季度21.4%的所得税率反映了年终调整，主要与基于股票的薪酬相关。出于建模目的，基于我们对2025日历年可能获得的激励费用的当前预测，我们预计第一季度税率将降至约15%，第二至第四季度将降至约18%。正如Matt在上个季度的电话会议中提到的，我们认为调整后EBITDA和每股可分配收益等现金流指标在将我们的业绩与 prior periods和其他另类资产管理公司进行比较时变得更加相关。
我们的私人资本业务对我们的现金流有增值作用，但随着我们继续利用RMR强大的资产负债表进行战略性增长举措，折旧和利息等费用将对调整后每股净收入等某些财务指标产生不利影响。综合我概述的所有假设，下个季度我们预计调整后EBITDA在1800万至2000万美元之间，可分配收益在每股42至44美分之间，调整后净收入在每股16至18美分之间。季度业绩的预期下降主要是由于Alaris Life业务的出售。
在第四财季和整个财年，我们从Alaris Life合同分别获得了140万美元和570万美元的费用收入。我们期望通过DHC企业价值的增加来抵消这部分收入损失，因为具有完善区域足迹和良好业绩记录的新运营商应有助于推动NOI增长。本季度末，我们的总流动性为1.62亿美元，包括6200万美元现金和1亿美元未使用的循环信贷额度。最后，正如Adam所提到的，如果9月30日是计量期结束，我们从DHC和IOPT获得的激励费用总额约为2200万美元。
我们的准备发言到此结束。操作员，请打开提问线路。
现在我们开始问答环节。要提问，请按电话键盘上的星号然后一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号然后二。此时，我们将稍作停顿以整理提问名单。第一个问题来自Citizens Bank的Mitch Germain。请讲。
嗨，早上好。我对OPI的费用很好奇。它实际上是环比上升的吗？
嗨，Mitch。我想你的问题是关于OPI的费用。是的，实际上基本持平。我们之前的业务管理费每年略低于1400万美元。过去12个月大约是1300多万美元，上下浮动。所以我们有一份合同，前两年每年将获得1400万美元的固定费用。物业管理协议的费用是1400万美元。没有变化。所有经济条款与申请破产前完全相同。需要明确的是，在破产期间，我们是根据现有合同运营的，所以在破产期间，我们的年化收入可能会略低于1400万美元。
但当走出破产时，计时开始，每年1400万美元的费用生效。我只想说，你可能会问，我们达成所谓的重组支持协议，我们认为这有望加快破产进程，使我们能够比没有达成RSA更快地走出破产。所以目前还不清楚确切的走出破产时间，但我认为大致在2026年上半年。
明白了。谢谢。我想，Adam，你提到了私人资本方面的筹款重点。也许我错过了，但我没有听到你提到购物中心作为你们正在筹集资本的业务能力。不过你们显然拥有一个购物中心，并且计划为其他购物中心配置资本。所以也许可以回顾一下这在你们私人资本战略中的定位。
当然，Mitch。这是个好问题。Matt在准备发言中提到了一点，但你说得对，我们在资产负债表上有这项资产。我们认为我们在零售领域有很多核心能力。我们管理着数十亿美元的现有零售投资组合。今天，我们拥有一支非常庞大、非常有能力的零售资产管理团队。它不是最突出的，但已经在我们组织的某些部分中存在。鉴于不同投资组合的规模和广度，我们确实在业务的其他部分管理着购物中心，比如隐藏在其他资产类别或某些投资组合中。
所以我们有这方面的经验。我们认为，出于多种原因，现在投资社区和以杂货店为锚点的购物中心是很好的时机。零售在过去10到15年经历了转型，我们确实看到了良好的供需动态，即新供应不多，需求最终赶上了现有零售供应。因此，我们看到很多有趣的机会，通过资本改善或重新招租来获得超额回报。
我们首先在自己的资产负债表上进行这些投资。但我们相信我们会成功，并展示出业绩记录，然后围绕这一点筹集更多资本。Matt，你想补充吗？
不，我想，Mitch，我们在芝加哥郊外有一处资产。我们在准备发言中提到的是，我们希望至少再增加几个类似规模的资产，以建立一个完整的业绩记录，我们可以在几年后围绕此进行筹款。
明白了。那么我有没有听说你们有几笔额外的贷款投资正在协议中？我是不是听错了。
RMR本身没有新的贷款投资。我们没有任何新的贷款投资。我认为我们在准备发言中没有讨论，但在我们的公开披露中有提到。我们正在出售或已达成协议出售我们资产负债表上的两笔贷款。这些贷款正在出售。目前没有计划在RMR的资产负债表上增加更多贷款。我在准备发言中提到的是，Seven Hills正在进行配股发行。我们预计，此次发行将筹集约6500万美元的股权，这将在接下来的大约六个月内提供约2亿美元的额外贷款投资，以将资金投放出去。
如果平均贷款规模是2500万美元，那大约是8到10笔贷款。这些将是Seven Hills投放的新贷款。
谢谢。最后一个问题问Matt。也许可以梳理一下第一季度预测的影响因素。从第四财季末到第一季度的指引，如何过渡，请解释一下。
当然。我将重点讨论调整后EBITDA。第四财季为2050万美元。我们对第一财季的预测是1800万至2000万美元。主要影响因素是Alaris Life业务的出售和逐步结束。目前，我们从高级生活社区的收入中获得60个基点的费用，随着业务结束，我们预计仅此一项收入就会减少约100万美元。这是第四财季到第一财季下降的主要原因。
谢谢。
再次提醒，如果您有问题，请按星号然后一。下一个问题来自B. Riley的John Masoka。请讲。
早上好。也许快速跟进那个问题。除了下个季度，失去Alaris Life的管理业务是否会有任何额外的负面连锁反应？
全面结束应在今年年底完成。因此，虽然我们预计下个季度费用收入将减少约100万美元，但我们在第四财季获得了140万美元。所以到第二财季，还会再减少约40万美元。
然后转到OPI。如果你们仍在管理该投资组合，两年后的咨询协议是什么样的？
当然。这是我们与OPI走出破产后可能的新股权所有者达成的一份意向书，期限为五年。前两年的业务管理费固定为每年1400万美元。物业管理费保持不变。在前两年，无论投资组合缩小还是扩大，1400万美元都保持不变。两年后，将进行协商。我认为，这样设置的原因是，新的OPI所有者对费用结构的基础有些犹豫，因为我们不太确定OPI未来几年的规模和构成。
我们相信，新的OPI投资者或所有者相信我们将在未来两到三年内继续管理它。但作为其中的一部分，他们希望看看未来几年的情况。公司的规模可能会缩小，也可能会扩大。我的意思是，我们与新所有者讨论的部分内容是，这个载体可能被用来整合市场上其他困境办公投资组合。我们很受鼓舞的是，我们找到了一群目前持有债务并希望将其债务权益化的投资者，他们真的想长期投资办公市场，因为他们从宏观角度以及投资组合本身看到了巨大的机会。我的意思是，OPI投资组合经历了很多困难，但绝大多数困难已经过去。展望未来，在租赁前景和物业产生的现金流或NOI方面，情况将比过去两三年好得多。
我还要提到，已提交并公开的意向书中还考虑了为RMR设置的重大激励费用。预计我们 upfront将获得重组后公司2%的股份，然后是另外8%。这有点模糊，但将有基准来衡量业绩表现。基本上可以认为类似于私募股权投资中的经典收益分成结构。我认为另外8%将采用这种结构。因此，我认为经理和新股权所有者之间在管理投资组合和为这些股权持有人产生健康回报方面将有高度的利益一致性。
考虑到你们有两年的合同锁定，但从长期来看，管理OPI的G&A支出有多大灵活性？如果两年后，在走出破产后，投资组合走向不同方向，或者所有者想走不同的路，你们能在多大程度上降低G&A？
简而言之，我们花了很多时间思考这个问题。你知道，John，我们没有按业务线划分的损益表。这是我们为客户提供规模经济的优势之一，他们基本上由RMR管理。我们通过在整个结构中分摊成本来获得这些规模经济。所以我们没有按业务线或客户划分的损益表。但我可以告诉你，办公资产类别可能是我们在RMR管理的最需要管理的资产类别。
因此，虽然我不认为会出现这种情况，但如果我们不再管理公司的大型办公投资组合，我确实认为我们可以大幅削减成本。我甚至认为，可能会出现现金流减少但利润率提高的情况。如果你能理解我的意思。因为我们直观地知道，与我们管理的其他投资组合相比，有很多人在办公投资组合上工作。因此，我认为在我们不再管理大型办公投资组合的不太可能的情况下，我们能够相应地降低组织成本。
你在回答Mitch的问题时提到了一点，但考虑到七山将RMR资产负债表上的贷款出售给七山，背后的逻辑是什么？也许我记错了过去的电话会议，但感觉你们有机会在RMR资产负债表上扩大贷款账簿。战略上是否有变化，不再认为这有吸引力？只是好奇这笔交易的思路。
是的。John，大约一年前，当我们将这些贷款放入资产负债表时，目的是将它们作为种子投资组合，帮助我们进行筹款。这些贷款表现良好，非常强劲，坦率地说，对RMR的收益做出了重大贡献。但这些贷款发起至今已有12到18个月。在竞争激烈的环境中进行筹款时，公平地说，其中一笔贷款实际上将于明年7月到期。
因此，它们作为种子资产的吸引力已经下降。同时，Seven Hills正在筹集大量资金。我们希望确保他们能够快速部署这些收益。通过按面值将这些贷款出售给Seven Hills，他们可以开始快速部署，确保其股息，这对此次配股发行也至关重要。这对双方都是成功的交易。
关于Seven Hills，目前配股发行的情况有什么更新吗？我知道有很多变动因素，有些事情你可能无法谈论，但很好奇你对RMR预计参与配股发行的金额有什么展望。
当然，John，你提到现在还为时过早。这些配股发行的运作方式，不仅是这家公司，所有配股发行都是如此，不幸的是，每个人都等到最后一刻。你必须让权利有效大约一个月，人们才有行使权利的最后期限。不管什么原因，我想人们喜欢把选择权留到最后一刻。直到最后，你才知道有多少人会行使权利。
我可以告诉你的是，作为配股发行的一部分，我们聘请了瑞银投资银行作为交易管理商。他们的部分工作，也是其中一项工作，是基本上向可能想要购买其他股东想要出售的权利的外部投资者征求兴趣，即不想行使权利的股东。虽然权利本身的交易量很少，只有几天，但令人鼓舞的是，我们与可能有兴趣购买其他股东不想行使的权利的外部投资者有很多互动。
虽然交易很少，但只是几天时间。我可以告诉你的是，作为配股发行的一部分，我们聘请了瑞银投资银行作为交易管理商。他们的工作之一是向潜在的外部投资者征求兴趣，这些投资者可能想购买其他股东想要出售的权利，也就是那些不想行使权利的股东。虽然交易很少，但这只是几天的时间。我能说的是，目前还很难判断，但我们的基本假设是，我们预计不会不得不超出我们11%的所有权进行认购，也就是说，我们目前持有11%。我们预计最多行使到11%。有可能我们最终会行使超过11%的部分来填补担保，但很难确定具体数字。我不认为会超过发行规模的一半，这是比较确定的。我们的基本情况是只行使到11%。但也有可能会稍微多一点来完成担保，但很难确切知道最终数字。
感谢所有这些细节。我的问题结束了。谢谢。
现在有Citizens Bank的Mitch Germain的跟进问题。请讲。
非常感谢。快速问一下，我知道Matt提到了利息费用的调整，因为是季度中期收购的。那两笔住宅资产在季度中期收购，相关的租金收入是否有类似的调整？我们应该如何考虑这一点？
是的，我认为，考虑我们的全资投资组合（包括本季度收购的两处住宅资产）的最佳方式是，我们预计这些资产在资产负债表上期间，每季度将贡献约320万美元的NOI。
所以这与本季度一致吗？我们现在是320万美元吗？
第四季度自有房地产贡献了约65万美元的EBITDA，因此年化基础上将增长到略超过300万美元。
好的，那么我们应该如何考虑。你们现金很充裕，但显然有配股发行和一些收购，所以展望未来，我们应该如何看待资产负债表上的现金余额？
你指出配股发行是对的。我认为我们很难确切说明我们现在认为情况会如何。基于我们正在进行的所有行动，我们不认为我们会动用循环信贷额度。这不是我们的预期，但显然我们可能会使用比目前资产负债表上更多的现金。我们将从贷款出售中获得收益。我们希望并认为，到2026年，随着我们出售增强增长基金，
加上激励费用。
加上我们希望在年底获得的激励费用。所以如果这是你的问题，我们不认为会动用循环信贷额度。很难确切知道现金余额会是多少。我会说，我们不觉得现金受限。我们在所有举措方面仍然非常活跃，比如继续寻找其他零售物业。我们继续考虑住宅方面的合资投资、普通合伙人投资，所以我认为我们继续做事的能力没有受到限制，但我们正在等待配股发行的结果和全年激励费用的实际情况。
谢谢。
问答环节到此结束。我想将会议转回给总裁兼首席执行官Adam Portnoy，以作任何总结发言。
感谢大家参加今天的电话会议。机构投资者如果想与管理层安排会议，请联系RMR投资者关系部。操作员，我们的电话会议到此结束。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。现在您可以挂断电话了。