Pamela F. Roper（总法律顾问）
Colin Connolly（总裁兼首席运营官）
Richard G. Hickson（运营执行副总裁）
Kennedy Hicks（执行副总裁、首席投资官兼董事总经理）
Gregg Adzema（执行副总裁兼首席财务官）
Blaine Heck（富国银行）
Andrew Berger（美国银行）
Brendan Lynch（巴克莱银行）
Nick Tillman（Baird）
Steve Cecla（Evercore Inc）
Upal Rene（Keybanc Capital Markets）
Raison（摩根大通）
John Kim（BMO Capital Market）
Dylan Brzezinski（Green Street）
早上好，女士们先生们，欢迎参加Cousins Properties Incorporated的电话会议。目前，所有线路均处于收听模式。在演示之后，我们将进行问答环节。如果您在通话期间需要立即帮助，请按星号零联系操作员。本次通话于2025年10月31日星期五录制，现在我想将会议转交给总法律顾问Pamela Roper女士。谢谢。请开始。
谢谢。早上好，欢迎参加Customer Property第三季度收益电话会议。今天与我一同出席的有Colin Conley，我们的总裁兼首席执行官Richard Hickson，我们的运营执行副总裁Kennedy Hicks，我们的执行副总裁兼首席投资官以及Greg Adzima，我们的执行副总裁兼首席财务官。新闻稿和补充材料已于昨天下午发布，并作为8K表格提交。在补充材料中，公司已根据REGG要求将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。如果您没有收到副本，这些文件可通过我们网站cousins.com的投资者关系页面上的季度披露和补充SEC信息链接获取。请注意，今天讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，由于各种风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，包括我们10K表格年度报告和其他SEC文件中阐述的风险因素。
公司不承担任何更新前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。关于前瞻性陈述的完整声明可在昨天发布的补充材料中获取，对潜在风险的详细讨论包含在我们提交给ftc的文件中。接下来，我将把电话交给Colin Kunst。
谢谢Pam，大家早上好。Cousins第三季度表现强劲。在收益方面，团队实现了每股0.69美元的FFO，并将我们指导区间的中点上调0.02美元至每股2.84美元。我们指导区间的中点现在比2024年增长5.6%。重要的是，租赁活动仍然活跃。我们在本季度完成了551,000平方英尺的租赁，这是过去三年中我们第二高的季度交易量。并且连续第46个季度，我们在第二代租赁业务上实现了正的现金租金增长。我们还以2.18亿美元收购了the link，这战略性地扩大了我们在快速增长的达拉斯市场的影响力。
这些都是非常出色的整体结果。我将从对市场的几点观察开始。大多数大公司正在逐步取消远程工作。办公楼基本面正在改善。需求正在增长。第三季度，净吸纳量达到疫情后高点， vacancy七年来首次下降，且由于新建筑开工量处于最低水平，任何有意义的新供应增长都需要四到五年时间。对Cousins而言重要的是，企业向阳光地带的迁移已坚定地重新加速。因此，我们所有市场的租赁渠道都非常充足。我们看到来自西海岸和纽约市的公司对租赁的兴趣显著增加。
金融服务和部分大型科技公司尤其活跃。虽然不一定是全面的企业搬迁，但在某些情况下它们是重要的中心，并突显了远离高税收和高监管州的增长。再次，最近裁员公告的增加似乎正在影响投资者对办公楼板块的情绪。然而，我们尚未看到对需求的任何实质性影响。我将解释为什么在疫情期间使用办公室的就业增长达到历史高位。在一些公司，员工人数几乎翻倍。然而，由于疫情，许多这些新员工是远程工作的，相关的办公空间从未租赁过。
现在，随着重返办公室的规定变得普遍，许多公司即使在最近适度裁员后，也缺乏空间来容纳疫情期间的员工增长。简而言之，加速重返办公室的顺风仍然大于企业裁员的影响，这是我们的观点。关于这个话题我还想提一点。鉴于当前对AI的热情，企业裁员往往被错误地与自动化联系起来。亚马逊是最近的例子。然而，在昨晚的收益电话会议上，Andy Jassy证实，亚马逊宣布裁员14,000人是为了扭转疫情期间过度招聘的局面。
为了正确看待这一点，自2019年底以来，亚马逊的员工人数增加了近750,000人。重申我之前的评论，重返办公室对办公楼需求的推动作用仍然大于企业调整规模的影响，AI尚未成为一些人预期的生存威胁。这为Cousins推进我们的战略重点提供了绝佳的环境。我们的团队仍然专注于提高入住率和收益增长，同时保持我们一流的资产负债表并提升我们投资组合的质量。为此，我们正在优先考虑内部和外部增长机会。
季度末，投资组合的入住率为88.3%，最终反映了美国银行在夏洛特201 North Tryon租约的到期。鉴于我们强劲的租赁渠道和2026年适度的租约到期情况，我们有信心明年能够提高入住率。虽然增长将主要集中在下半年，但我们的目标是到2026年底实现90%或更高的入住率。我们富有创造力的投资团队继续评估几个有趣的投资机会。我们的业绩记录显示我们对各种交易持开放态度，包括物业收购、精选开发、债务、结构化交易和合资企业。
然而，我们的核心战略保持不变。投资于已经定位或可以定位为我们目标阳光地带生活方式办公楼的物业。收益增值是为任何新投资提供资金的优先事项。我们将始终考虑所有选择。需要明确的是，以今天的股价发行新股在财务上肯定没有意义。非核心资产的处置、通过我们的ATM结算已发行的股票和/或利用资产负债表是更可能的选择。虽然有时被描述为保守，但我们认为我们低杠杆的资产负债表在特定时期是一种独特的进攻性工具。过去，我们适度提高杠杆以利用有吸引力的投资机会。
鉴于物业基本面的改善和办公楼竞争性资本的稀缺，这可能就是其中一个时刻，Cousins处于独特的地位来抓住这个机会。正如我 earlier提到的，我们当前指导区间的中点预测比2024年增长5.6%。这将是我们连续第二年实现SFO增长。Cousins将成为传统办公楼REIT板块中唯一实现这一目标的公司之一。为实现这一多年增长，我们团队推动内部和外部增长的能力是关键。我们计划在2026年继续保持这一势头。我们对Cousins的未来感到兴奋。需求正在加速。
新供应处于历史低位。办公楼市场正在重新平衡。我们正在增长收益。美国银行独立将我们的投资组合评为办公楼REIT板块中质量最高的。我们的资产负债表异常强劲，我们的GNA对投资者而言效率极高。在将电话交给Richard之前，我要感谢我们敬业的Cousins员工，他们每天为我们的客户和彼此提供出色的服务。Richard
谢谢Colin。大家早上好。我们的运营团队在第三季度再次取得了出色的业绩。本季度，我们整个办公楼投资组合期末租赁和加权平均入住率百分比分别为90%和88.3%。正如预期的那样，本季度两者均有所下降，几乎完全是由于美国银行在夏洛特201 North Tryon的已知迁出。如果没有美国银行的租约到期，我们本季度的入住率将像上一季度一样保持稳定。我想重申，我们对近期入住率的预期总体保持不变。我们仍然认为第三季度是底部，然后预计入住率在未来几个季度保持稳定或略有上升，然后在2026年下半年进一步上升。
如果我不再次指出，我们入住率预期的一个重要驱动因素仍然是我们一流的近期到期租约情况，截至第三季度末，到2026年底，我们只有6.3%的年度合同租金到期。我们继续专注于主动管理我们的到期租约。第三季度，我们的团队完成了40份办公楼租约，总面积达令人印象深刻的551,000平方英尺，加权平均租期为9.4年。总租赁量环比增长65%，甚至超过了我们强劲的第一季度活动。
本季度的交易量也远高于我们1年、3年和5年的交易量运行率。我们对今年迄今为止的租赁活动感到非常满意，达到140万平方英尺。我们的租赁渠道在各个阶段也继续保持非常健康，全年都有良好的增长，因此保持在历史最高水平。正如Collin所提到的，我们的渠道也反映出大型用户活动的显著增加，包括新进入市场的需求，这些需求希望在阳光地带重新定位或建立新的人才基地。关于租赁经济性，第三代现金租金在第三季度再次健康增长4.2%。
达拉斯和坦帕本季度的现金租金增长最大，奥斯汀和夏洛特紧随其后。本季度平均净租金为39.18美元，是我们公司历史上第三高的季度水平。平均租赁优惠（免租期和租户改善补贴的总和）为8.12美元，比上一季度低13.8%，比2024年全年低7.6%。结果是平均净有效租金为28.37美元，略高于上一季度，是公司历史上第二高的季度水平。我们每个市场的净有效租金再次保持稳定，这证明了我们阳光地带市场和资产的广泛实力。
转向市场，仲量联行（JLL）报告称，奥斯汀第三季度的交易量总计130万平方英尺，环比增长，比三年季度平均水平高出16%。在我们的奥斯汀投资组合中，我们第三季度签署了97,000平方英尺的租约。活动量也环比增加，其中52,000平方英尺是西南奥斯汀the Terrace的新租约，那里的需求继续令人印象深刻。奥斯汀团队还在CBD的Colorado tower完成了一家律师事务所40,000平方英尺的重要续租。我们的奥斯汀投资组合本季度末的出租率为94.9%。
与奥斯汀类似，仲量联行报告称，亚特兰大的季度租赁活动环比增长15.5%。他们还指出，本季度新租赁在租赁量中所占份额高于近年来，续租仅占交易量的17%。我们本季度在亚特兰大投资组合中签署了强劲的125,000平方英尺租赁，按交易数量计算，我们三分之二的活动是新租赁和扩张租赁，其中包括一家客户在中央周边地区north park的24,000平方英尺总部扩张，实际上将其占地面积扩大了一倍。特别值得注意的是，这种扩张是由最近决定尽快让员工返回办公室推动的。
同样在North Park，我非常高兴地报告，我们正在与一家财富50强公司就长期租赁该物业166,000平方英尺进行深入的租赁谈判，完成后将为这个140万平方英尺的项目带来近12%的增量入住率。这显然将极大地推动NorthPark，也将推动我们整个投资组合的入住率轨迹。本季度，我们整个亚特兰大投资组合的入住率上升至83.4%，主要得益于巴克黑德的一些新租赁和扩张租赁的开始。转向夏洛特，高质量办公楼的基本面仍然强劲，A级空间占本季度所有新租赁的70%。
此外，Southend和Uptown的新开发库存已接近完全租赁。因此，我们对Uptown的550south和201north Tryon的重建项目感到非常兴奋，我们认为这是市场上现有质量最高的办公楼项目，具有可用性，与我刚才提到的新供应动态一致。我们很高兴地说，第三季度我们与McGuire woods在201 North Tryon完成了127,000平方英尺的早期长期续租。这是一个重要的胜利，我们认为对201 North Tryon的这一长期承诺验证了该建筑的质量、位置以及我们正在进行的物业重建。
凤凰城的市场也出现了同样积极的动态。在过去几个月里，租赁方面异常活跃。您可能还记得，我们在第二季度在Hayden Ferry 1签署了39,000平方英尺的新租约。自那以后，但在第三季度末之后，我们在该大楼又签署了52,000平方英尺的新租约，生效日期在2025年底之前。除此之外，我们正在与另一位新客户就Hayden Ferry 1的租赁进行谈判，这将使该大楼在很短的时间内达到约95%的出租率。
第三季度，团队还在Hayden Ferry 2和Tempe Gateway完成了两项重要的续租，总面积44,000平方英尺。我们对凤凰城投资组合最近的表现感到非常满意。最后，我将谈谈达拉斯市场，随着the link的加入，我们现在在达拉斯拥有三栋800,8000平方英尺的投资组合，最大的资产是北达拉斯Legacy子市场的319,000平方英尺Legacy Union One大楼。Oventiv是该大楼的唯一客户，尽管他们多年前就将大楼的大部分空间转租出去了。第三季度，我们主动与Oventiv达成了提前终止协议，当Oventiv在2026年年中的新租约到期时，所有转租租户将自动成为直接租户。
通过这项协议，我们基本上将大楼改为多租户模式，现在可以更有效地与转租租户就未来续租进行沟通。此举还极大地提高了我们执行创造性策略以主动填补我们最终可能收回的任何空间的灵活性。令人鼓舞的是，自我们签署这项协议以来的短时间内，无论是现有转租租户还是潜在新租户，对该大楼的兴趣都非常浓厚。显然，达拉斯高质量办公楼的需求非常健康，我们很高兴能利用这一机会。我将简要回顾一下我们的租赁渠道来结束发言。
再次，我们的整体渠道达到了cousins的历史最高水平，其中68%是新租赁和扩张租赁。此外，我们有715,000平方英尺的租约要么已签署，要么是第四季度至今，要么正在租赁谈判中，其中77%是新租赁和扩张租赁。仅在我们后期渠道中，新租赁和扩张租赁就总计551,000平方英尺。从角度来看，这大约是我们今年迄今为止季度新租赁和扩张租赁运行率的2倍。这是一个非常令人鼓舞的趋势。一如既往，我要感谢我们的运营团队的辛勤工作、才华和出色的客户服务。
继续为我们公司创造卓越的定位。Kennedy
谢谢Richard。在我讨论交易环境之前，我想谈谈我们在纳什维尔的综合开发项目Newhoff。我们本季度结束时，公寓部分的出租率达到86%，我们仍然预计该项目的这部分将在年底稳定下来。在商业方面，我们签署了两份 spec suite租约，均于2025年开始，使该部分的出租率达到53%。我们对纳什维尔市场最近租户需求的上升感到非常鼓舞，有几个大型办公楼潜在租户目前正在考虑Newhouse满足近期需求和未来扩张需求。
您可能还记得，作为整个项目的一部分，我们有能力在现有大楼旁边开发一座280,000平方英尺的办公楼。鉴于已经到位的基础设施，我们相信我们有能力在租户承诺后以快速的时间提供扩张空间，这是我们的竞争优势。提醒一下，Newhoff位于纳什维尔的Germantown社区，直接位于甲骨文即将开发的最先进总部园区的坎伯兰河对岸。据报道，甲骨文迄今为止已在该市雇佣了近1,000名员工，并承诺到2031年底在纳什维尔至少拥有8,500名员工。
就在本月，该公司发布了展示其园区广泛计划的渲染图。这些计划包括一座人行天桥，该公司将在河上建造，将其园区与Newhouse连接起来。甲骨文的这笔数十亿美元投资以及市场上最近的租户活动证明了纳什维尔人才济济且不断增长的劳动力，以及公司对高质量差异化办公环境的渴望。我们对Newhoff迄今为止的市场反应感到兴奋，并认为这个标志性项目的势头只会增强。转向我们的收购活动，如先前宣布的那样，我们在第三季度完成了对达拉斯Uptown the Link的收购。
the Link是一座 trophy级建筑，完全符合我们的阳光地带生活方式办公楼战略，同时扩大了我们在达拉斯的足迹。我们以2.18亿美元或每平方英尺747美元的价格收购了这座出租率为94%的物业。定价反映了低于重置成本的折扣，并立即对收益产生增值作用。我们对达拉斯办公楼市场以及我们继续在那里扩大业务的能力仍然非常热情。达拉斯Uptown作为一个城市步行综合用途区的吸引力以及金融和专业服务工作岗位从纽约和加利福尼亚向该地区的持续迁移，使其获得了不成比例的需求份额。
Uptown几乎没有剩余的大块可用空间，我们已经看到近期需求超过供应。我们在所有市场经历的租户需求增长导致投资者对办公楼的情绪持续改善，这正在创造更高的交易量。办公楼资产的债务现在很容易获得， equity也在跟进，尽管仍然有选择性，并且通常更倾向于小型资产。我们继续寻找符合我们标准的收购机会，一些符合或优于我们当前投资组合质量的资产，我们可以以对收益和现金流增值的方式为其提供资金。
我们注意保持地域多样性，并将继续专注于资产质量和位置。随着投标债务增加和买家对承销变得更加积极，我们还打算有选择地探索处置，作为新收购和最终开发的资金来源。鉴于我们投资组合的质量，我们没有很多符合非核心资产条件的资产，我们也不需要出售。但是，当有机会增值地转向能够改善我们投资组合构成并降低更高资本支出需求的资产时，我们将执行此操作。我将把电话交给Greg。
谢谢Kennedy。大家早上好。我将首先简要概述我们的业绩，花几分钟时间讨论我们的同物业表现，然后转向我们的资本市场交易，最后以2025年收益指导的更新结束我的发言。总体而言，正如Collins在开头所述，我们第三季度的业绩非常出色。第二代现金租赁价差为正。同物业同比现金NOI增长，租赁速度非常强劲。暂时关注同物业表现，第三季度GAAP NOI增长1.9%，现金NOI增长0.3%。
这些数字受到Richard earlier讨论的美国银行从我们201 North Tron物业迁出的负面影响。尽管我们已启动对该物业的重大重建计划，但我们仍将其留在同物业池中。我还想花点时间指出，我们季度同物业费用数字有时可能会出现波动，通常是由财产税驱动的。财产税调整，当我们通过税收评估和上诉程序获得明确信息时，可能会对季度数字产生较大影响，因此查看这些数字时最好使用较长的时间框架。
例如，2024年第四季度的同物业税收支出增长了21.9%。今年第一季度下降了12.1%，第二季度下降了22.4%，本季度增长了14.7%。与上一年相比，波动很大。然而，如果我们退后一步看2025年全年，我们目前预测我们的净财产税支出与2024年基本持平。转向我们的资本市场活动，我们拥有50%权益的Newhof合资企业在本季度主动与我们的贷款人接洽并修改了其现有的建设贷款。
我们的目标是降低SOFR利差并延长到期日，我们通过偿还3,900万美元的未偿还本金余额实现了这一目标。在这项修正案中，我们还向我们的合资伙伴贷款1,960万美元，利率为SOFR加625个基点，他们用这笔资金支付其部分还款。尽管我们在第三季度没有出售任何普通股，但迄今为止，我们通过我们的ATM计划以远期方式出售了290万股股票，平均总价格为每股30.44美元。这些股票尚未结算。
此外，我们在7月初偿还了2500亿美元的票据，使用了我们6月份最近5亿美元债券发行的收益。我们还使用这笔债券的收益部分为Kennedy刚才讨论的达拉斯the Link物业的收购提供资金。我们继续评估为the Link收购的剩余部分提供资金的替代方案。正如我在上次收益电话会议上讨论的那样，结算我们已远期发行的部分股票和/或出售一些非核心资产是我们可用的两种替代方案。凭借我们行业领先的资产负债表，我们在这方面有耐心。
最后，我将通过更新我们25年的收益指导来结束我们的准备发言。我们目前预计2025年全年FFO在每股2.82美元至2.86美元之间，中点为2.84美元。这比上一季度增加了2美分。FFO指导的增加是由更高的停车收入、更高的终止费低于SOFR以及向我们合资伙伴贷款的利息收入驱动的。我们的指导假设25年剩余时间内不会有额外的SOFR降息。底线是，我们第三季度的业绩非常出色，我们再次上调了全年收益指导的中点。当前中点比我们2月份启动指导时的中点高出0.06美元/股。
尽管这不在我们的指导范围内，但正如Collins earlier所说，我们预计有潜力继续将额外资本部署到有吸引力且增值的投资机会中。我们期待在未来几个季度报告我们的进展。接下来，我将把电话交还给操作员。
谢谢。女士们先生们，我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号，然后按电话键盘上的1。您会听到提示音，表示您的手已举起，如果您想取消请求，请按星号，然后按2。如果您使用扬声器电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，准备第一个问题。谢谢。第一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请发言。
很好，谢谢。早上好，Colin。感谢您关于AI和裁员的评论。非常有帮助。只是想跟进一下，我知道这是一个非常近期的公告，但鉴于亚马逊是您最大的租户，您是否与他们讨论过他们在您投资组合中的空间，以及最近的公告是否可能改变他们的利用率，更广泛地说？我认为在我们的对话中提出了一个观点，即阳光地带可能更容易受到AI替代的影响，因为这些市场容纳了大量企业后台类型的工作。
所以我想知道您如何回应这一点，以及您认为您的投资组合如何免受这一潜在趋势的影响。
嗯，早上好Blaine。感谢您的问题。这里面有很多内容，我认为特别是其中有很多误解。我想强调的第一个是关于门户市场的一种说法，即阳光地带充满了后台工作，这与事实相去甚远。当我们环顾阳光地带时，科技和金融服务公司的迁移在很大程度上是由从高税收和高监管州搬到拥有高教育水平劳动力和令人兴奋且充满活力的市场的州所驱动的。
所以想想奥斯汀，想想亚特兰大，想想夏洛特，想想纳什维尔。同样，我可以指出很多公司做出了这些举动，并有意决定更广泛地在全国范围内分布他们的员工，以免过度集中在旧金山、西雅图或纽约等面临一些重大挑战的市场。
好的，太好了。这真的很有帮助，从我的角度来看都有意义。我的第二个问题是关于您的到期租约计划，正如你们提到的，未来几年相对较少，我认为这应该有助于入住率的提升。但我希望您能提供一些关于未来几年到期租约是否与您的市场 exposure成比例，或者是否有任何特定市场在26或27年有高度集中的到期租约的信息。
是的，嘿Boyne，我是Richard。所以我们过去讨论过，实际上到2026年底，我们唯一的大型到期租约是休斯顿Briar Lake的三星，面积123,000平方英尺。这方面的情况没有太大变化。很多空间已经转租出去了。我们正在与一些转租租户就直接签约或转租到期时的延期进行接洽。我们实际上也在直接与三星就某种形式的续租进行谈判。我们将看看结果如何。但到目前为止进展顺利，我们对能够处理大部分空间感到满意。
所以实际上在我们面前没有很多大块的活动。显然，我们都知道美国银行现在已经计入数据并且已经过去。所以按比例来说，我们感觉很好。我的意思是，我们显然在夏洛特有很多工作要做，并且对部署资本重建550South和201North Tryon感到非常满意。你知道，我们知道这个策略有效，当我们过去在这些项目上做过类似的事情时，最近的是Hayden Ferry，一旦我们完成这些项目的重建，潜在客户和现有客户可以看到和感受到重建效果，租赁活动就会非常活跃和令人鼓舞。
所以我们对我们在那里的地位也感到满意。
Blaine，我是Colin，我想补充回答你的问题。我想说，到期租约在整个投资组合中分布相当均匀。没有任何一个市场的到期租约明显多于其他市场。我想指出，奥斯汀未来几年的到期租约可能是一些最适度的，这将是到期租约最适度的市场。
好的，太好了。非常有帮助。谢谢大家。
谢谢，Blaine。
谢谢。下一个问题来自美国银行的Andrew Berger。请发言。
太好了。早上好，感谢您全面的开场发言。只是想回到关于资产负债表和杠杆的评论。您知道，感谢当前的杠杆水平比您的一些同行略低。您现在愿意将杠杆提高到多高的上限。
Andrew，早上好，我是Greg。所以如果你回顾过去12年，我们的杠杆率保持在大约五倍左右。净债务与EBITDA的比率通常在4.5到5.5之间变化。当它处于该范围的顶部时，正如Colin earlier所说，是当我们进入进攻模式时。所以两个最大的例子是过去十年与tier和parkway的合并。在这两种情况下，我们都使用低杠杆资产负债表作为这些交易的进攻性武器，而无需筹集任何增量股权，然后随后将杠杆率降至五倍。
我们认为我们现在正处于另一个类似的时期。我们将能够在进攻性基础上使用它，就上限而言。我们将始终保持行业领先的资产负债表，但我们认为我们在这里有一点空间。实际上，你那里唯一的硬数字是，你知道，我们确实获得了穆迪和标准普尔的投资级评级。如果你看他们的报告，你知道，他们告诉你6及以下与我们当前的评级一致。
因此，从评级机构的角度来看，升至6没有问题。我们公司十多年来没有升至6。所以我不会排除这一点。但这肯定是我们会做的范围的绝对上限。不过，我们有一些能力。我的意思是我们现在是5.38。这比最近高一点，因为正如我在开场发言中讨论的那样，我们购买了the link，我们还没有完全为其提供资金。
太好了，谢谢。作为我的后续问题，您知道，停车收入一直是您过去几个季度经常能够超出预期的领域。您能谈谈从这里还有多少上行空间吗？我想知道，从高层次上讲，您建筑物和停车场的实际利用率以及相对于新冠疫情前的定价，以及您如何预测这一点。谢谢。
当然。所以如果你回到新冠疫情前的2018、2019年，总停车收入通常占我们总收入的8%左右。现在投资组合自2019年以来发生了很大变化。但以此为起点，我们目前的停车收入占总收入的比例略低于7%。因此低于新冠疫情前占总收入的比例。顺便说一下，它曾跌至约5%的底部。因此，自21年（代表底部）以来，它们显著上升。但使用8%的先前基准，我们仍然认为我们可能有一点推动空间，就我们看到的增长而言。
而且我们每个季度都让自己感到惊讶。大约75%是利用率，25%是价格。
对。你可以通过提高利用率或提高价格来增加收入。随着我们的推进，这是75%到25%的平衡。所以是的，我们认为那里还有一点空间。我们每个季度在重新预测时都会对此进行全面分析，并且每个季度都继续让自己感到惊讶。不过，这是一个好的惊喜，因为它确实表明我们的停车场利用率有所提高，这正是我们想要看到的。这与Colin在电话开头谈到的内容一致，即重返办公室的趋势仍在继续，而且如果有的话，正在加速。
最后，在停车收入的细分方面，我们的停车收入约75%是合同性的，约25%是临时或非合同性的。这种75%和25%的关系实际上多年来一直非常一致。变化不大。
谢谢。下一个问题来自巴克莱银行的Brendan lynch。请发言。
太好了。感谢回答我的问题。听起来您仍有望实现先前的预期，即入住率在第三季度触底并从这里开始改善。保持稳定然后改善。我们应该如何预期这将影响同店现金NOI增长的轨迹。
嗯，我将谈谈轨迹，然后Colin可能会添加一些细节。但我们在本次电话会议中提到的入住率增长，到26年底达到90%或更高，很可能是后端加载的。不是完全后端加载，而是后端加载多于前端加载。就这对我们同物业表现的影响而言。我们刚刚在7月份经历了美国银行的大规模迁出。我的意思是，当你进行同比比较时，这就是我们报告这些数字的方式，你知道，这将作为上一年的比较数据，直到2026年7月。
所以下个季度你会看到数字较低。我们认为仍然是正数，但下个季度较低，可能明年上半年较低。但是一旦你摆脱了这个，摆脱了不良的上一年比较，你将在2026年下半年看到同物业表现的显著加速。
太好了，谢谢，这很有帮助。也许继续关注美国银行和201 North Tryon资产，听起来您已经在回填部分空间方面取得了进展。
我知道仍有一些重建工作在进行中。也许谈谈租赁剩余可用空间的前景。
这又是Richard。我们再次感到非常高兴。我们在过去一个季度刚刚开始201 North Tryon的重建，但我们正在顺利进行。市场可以看到550 South的进展更快。但我们在夏洛特看到的整体活动非常令人鼓舞。有很多大型用户正在uptown和South End寻找，但他们逐渐意识到South End几乎没有可租赁的空间了。所以他们都开始几乎完全集中在uptown和可用的大块空间上。
正如Colin所提到的，我们看到了新进入市场的活动。这非常令人鼓舞。因此，我们对我们在市场供需方面的地位感到满意，并认为我们将在未来12个月左右取得成功。
是的，Brendan，我是Colin。我想补充的是，与我 earlier关于阳光地带迁移重新加速的评论一致，我想说特别是在夏洛特，你看到相当多的纽约市金融服务公司活动，他们希望在夏洛特发展并建立大型中心。我不能具体说明是什么驱动了这一点，但在过去三到六个月中明显加速。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Baird的Nick Tillman。请发言。
嘿，大家早上好。也许Colin，您提到了纽约西海岸向阳光地带市场的迁移。当您查看投资组合中的 vacancy以及这些较大的需求时，您认为您在正确的地点和子市场有 vacancy来吸引这些租户吗？我想知道您对您确实有一些 vacancy的区域租赁这些空间的感觉如何？显然，新的North Park AT&T项目正在等待中，但还有其他一些。
是的，不，我们确实觉得，或者换句话说，我们有大块空间的地方。再次，您提到了North Park。Kennedy提到了Newhof 201 North Tryon在Hayden Ferry。我的意思是，在每一种情况下，我们都看到，我们看到一些兴趣和大型用户正在考虑那个空间。所以这非常令人鼓舞。我想提到的另一件事是，在我们足迹的某些地区，我们没有空间，我们实际上开始与一些来自纽约和西海岸的大型用户进行非常初步的对话，他们可能有兴趣建造新建筑。
所以这是一个非常令人鼓舞的迹象，我们希望满足其中一些需求。
这很有帮助。然后Kennedy，您提到随着资本市场改善，可能会有一些处置。我知道您正在坦帕市出售一项资产，但这些是否是我们应该考虑的近期处置目标类型。
是的。我的意思是，正如我们所说，我们只会在有令人兴奋的收购机会时考虑处置。所以我们正在监控市场，监控我们的投资组合和我们认为与买方池深度匹配良好的资产。今天我们会考虑交易。所以，是的，我会说一般是较小的，也许与我们在特定市场的其他投资组合联系较少的资产。
就这些。谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore isi的Steve Cecla。请发言。
太好了，谢谢。早上好，Richard。我想知道您是否可以提供更多关于渠道的细节。听起来显然令人印象深刻。您能给我们一个数量和规模的概念吗？我想我只是在想，如果租户规模较大，到年底让他们入住会变得更具挑战性。如果他们规模较小，在25,000、50,000、75,000平方英尺范围内，他们可以快速入住。所以我只是想了解一下这个渠道的数量和最终规模。
当然。总体而言，渠道肯定部分是由我们看到的更大规模的活动和新进入市场的活动推动的。但正如您所说，大型用户往往移动较慢，这纯粹是由于规模和建造和占用那么多空间的工作量。我认为目前我们渠道内总共有大约100个潜在客户。但是，你知道，在过去几个月里，我们实际上有一些有趣的案例。我 earlier提到了凤凰城的一个案例，我们与一个50,000平方英尺的新客户签署了租约，租赁谈判非常迅速，他们将在60天内占用他们租赁的空间。
所以这很不寻常。但在某些活动领域，我们实际上看到入住速度更快了一点。一个50,000平方英尺的客户能做到这一点令人印象深刻。所以再次，更大的用户需要时间来过滤整个系统。归根结底，我们欢迎大型用户活动。我认为很高兴看到所有 cylinders再次开始运转，并且如果有机会，我们很乐意将它们纳入我们的投资组合。
Steve，我是Colin，你说得对。大型用户需要更长的时间来租赁，入住和建造的时间总是一个很大的变量，最终能够实现我们的目标。但我想描述的是，2026年底90%以上的目标在很大程度上是由我们已经签署但尚未开始的租约驱动的，或者可能是我们认为我们将在第四季度完成的租约。但同样，这些不会产生太大影响。因此，渠道中入住的时间，所有这些日期都已纳入我们的预测，我们对实现目标持乐观态度。
太好了。这是很好的信息。谢谢。然后我不知道是Kennedy还是Richard，也许只是关于Neuhoff项目，显然租赁速度有点慢。但我想知道随着甲骨文加大力度，第一，他们是否考虑将该项目作为进入市场的员工的临时空间？如果没有，是否有公司正在利用甲骨文进入市场并试图靠近他们的新园区？这是否是该项目需求的来源？
是的，我认为甲骨文在河对岸以及他们在各个行业的园区和增长计划对后续需求来说都是很棒的。所以我们开始看到一些这样的情况，并且对最近出现的大型用户感到兴奋。
Steve，直接回答你的问题，所有这些都是可能的，再次，我认为甲骨文，像这样规模的公司，显然深度参与AI，不仅在旧金山，而且在纳什维尔，以及与甲骨文合作的公司。这对Newhoff来说将是非常好的，自从甲骨文最近公布了他们项目的具体时间表以来，我们肯定看到对我们空间的兴趣加速了。所以这一切都非常积极。
太好了，谢谢。就这些。
谢谢。下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Upal Rene。请发言。
太好了。感谢回答我的问题，Richard。感谢您提供有关租赁渠道的详细信息。鉴于渠道更强，您是否看到租赁经济性在租金、优惠或tis方面有任何变化。
目前没有。我认为实际上一直相对稳定。我的意思是我们本季度的优惠有所下降。你知道，我真的很高兴我们的净有效租金保持不变，并且非常稳定。我认为我们的净有效租金与上一季度持平。所以如果有的话，我想说虽然tis仍然很大，但我们感觉能够守住费率线，获得净有效租金并产生稳定性。
补充一下，我们确实认为我们相对接近一个拐点，很可能成为房东市场，过去几年几乎没有新建筑开工，预计也不会有任何有意义的增长。现在需求加速。我们一些市场的生活方式办公楼短缺绝对会到来，在某些情况下几乎已经到来。如果你与我们市场的主要租户代表交谈，无论是在亚特兰大、奥斯汀还是夏洛特，那些大型租户代表都在关注他们27、28、29年的到期租约，并开始真正担心他们将没有选择来满足客户的增长需求。
因此，希望这最终能够转化为我们推动净有效租金，无论是表面租金还是最终降低优惠。
好的，太好了，这很有帮助。关于Oventa的终止，您能否提供任何租赁经济性或与新转租租户相比的租金变化，如果没有，相对于Oventiv历史支付的租金，现在的市场租金是多少。
当然。随着Oventiv在26年中期退出，会有一些变化。这对NOI来说不会产生重大影响，我们肯定能够推动并提高该空间的租金，如果我们回填或续租任何空间的话。我们目前在市场上的净租金约为每平方英尺40多美元，这明显高于现有租金。
就这些。谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的raison。请发言。
嘿，早上好。感谢您提供有关入住率指导的信息。只是好奇，听起来2026年的90% common。想确认一下，第一，201 North Tryon是否包含在入住率池中。我猜是肯定的，但想确认一下。第二，您能提醒我们重建时间和您将在那里花费多少，以及我们可以期待何时开始回填。
Ray，只是为了澄清你的问题，关于201 North Tron，你的问题是它会达到90%还是在90%的指导范围内？那是你的问题吗？
是的。第二个。是的。您提到2026年26年的90% common。好奇这是否包括201 North Tryon在入住率池中。我猜是肯定的，但想确认一下。
绝对包括。而且，你知道，再次，因为我们刚刚收回那个空间，并且我们正在进行重建，你知道，那个预测不包括201 North Tryon到2026年底的大量新租赁入住。我们当然希望超越这一点。但我想说，201 nor Tron的租赁和这些租约的开始更多是针对2027年。明白了。
是的。这就是我想要了解的。
问题的第二部分。您能提醒我们那里的支出金额吗？我想你们也提到过不会将其资本化，比如在空置空间上。对吧。我会解决这一差距，然后数一数总金额。是的。由于我们没有将其从投资组合中取出，我们没有将利息资本化到现有建筑物的基础上。我们只会将新支出的利息资本化。所以在资本化利息方面没有太大变动。然后在总支出方面。大约是4000万美元，预计在2027年第一季度完成。这与我们在亚特兰大中心的Promenade Tower或凤凰城的Hayden Ferry项目上的支出和重建类型非常一致，这些项目都受到了很好的评价。所以我想说这是一个非常相似的项目，名义美元略高，因为它只是一个更大的塔楼。
明白了。这非常有帮助。谢谢。就这些。谢谢。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。请发言。
谢谢。本季度，除了Newhouse贷款外，您没有在资产或债务方面进行任何投资。我想知道您能否谈谈您所看到的资本化率或收益率压缩，考虑到竞争加剧。如果我们可以关注达拉斯，最近有一个硬件投资组合出售，其中包括St. Ann Court最近进行了交易。我想知道您能否讨论一下您在收购该投资组合方面的接近程度以及对定价的任何评论。
John，关于Harvard，我们大概排在第6、7位。我们当然很欣赏。
那是什么意思？
我会回到开头。在资本化率方面，正如Kennedy earlier提到的，您肯定会看到更多投资者关注并对办公楼产生兴趣，债务当然很容易获得。所以我想说我们认为资本化率可能会压缩。我们尚未看到太多这种压缩。但是随着更多 equity投资者决定在办公楼领域采取行动，我们认为这很可能会到来，特别是对于Harwood。显然我们参与了St. Anne's资产，他们现在随后将整个投资组合推向市场。
我想你已经看到了一些关于这如何发展的最新公告。当然，我们考虑过，我们显然在战略上非常专注于在达拉斯扩大我们的影响力。但我认为最终我们决定将精力集中在其他地方。
好的。然后关于您在Hayden Ferry 1的租赁成功，您能否提供一些关于租户或行业的评论？您能提供关于重建收益率或再投资资本回报的任何信息吗，也许Greg，您能提醒我们您计划何时将该资产放回同店池中吗？
我先开始。租赁范围相当广泛。季度末之后签署的约50,000平方英尺的客户是一家区域性工程公司，实际上他们的业务有一个非常不错的高增长数据中心组件。我们之前与一家区域性银行金融服务公司签署了区域总部租约。目前正在租赁谈判中的公司是企业总部。它不是新进入市场的，我将其描述为医疗保健消费品公司。所以实际上我们带入该项目的新租户非常多样化，再次，我们对所有这些客户的概况感到非常满意，他们的总部，他们的高端用途，不是后台。
所以对Hayden Ferry 1和项目其他地方的新租户感到非常兴奋。
然后关于我们何时将其带回同物业池，可能是2028年1月1日，我们每年只更改一次同物业池，每年1月1日。所以在2027年1月，这将是下一个合乎逻辑的时间，但到2026年底它才会稳定下来，所以不会有好的同比比较。所以是2028年1月。
感谢。谢谢。
谢谢。最后一个问题来自Green Street的Dylan Brzezinski。请发言。
我想也许跟进John的一个问题，鉴于投标帐篷正在增长。而且我认为过去你们的大部分收购努力都集中在你们可以描述为定价错误的核心资产上。鉴于资本化率似乎在这部分投资机会中压缩，您是否期望你们未来将要关注的大部分资产更接近Proscenium与Dell Tower Vantage和the link的风险状况。
Dylan，我是Colin，我认为正如我所说，我们预计它们可能会压缩，但我们尚未看到这种压缩。所以我确实认为有更多机会与我们一直在做的事情一致，当然这些类型的资产符合我们的质量概况。我们不反对考虑具有vacancy的高质量资产并承担租赁风险。但我想指出的是，在我们阳光地带的城市市场，Cousins运营的地方，鉴于租赁活动非常活跃，没有那么多具有大量vacancy的高质量建筑。
所以像Proscenium这样的项目可能会不时出现，我们肯定会寻求利用这些机会。但我确实认为我们正在追求更多最近开发的、稳定的、立即对收益增值的机会。最后，正如我 earlier提到的，我们开始看到一些来自西海岸和纽约市的大型用户非常愿意在2029年交付新建筑。所以我们也在花时间处理这些类型的情况，我认为这将伴随着大量的预租赁和非常有吸引力的成本回报率。
这很有帮助。感谢Colin。然后我想再问一个问题，您提到RTO的影响超过了疲软的就业增长前景，但在某个时候，这种顺风自然会减弱，办公楼需求的重要驱动因素将再次是就业增长。所以我很好奇您对我们看到的这种RTO需求具体还有多长时间的看法。
是的，我认为还有一些空间。再次强调亚马逊，他们在过去五年中员工人数增长了750,000人，但在此期间没有签署大量租赁。这代表了我们从许多不同公司看到的情况。所以我确实认为那里有一些空间，在某个时候，正如你所说，这将会消失，但其他事情也不是静止的。我们预计随着时间的推移，虽然我们现在处于一个有点疲软的理由。在某个时候，希望经济开始增长，裁员变成就业增长。
这让我们对未来非常乐观。我认为重要的是继续强调新供应的缺乏，这给了我们未来四到五年非常积极的空间。而且经济会循环，但没有新供应，市场将会收紧。我认为现在是阳光地带现有生活方式办公楼所有者的好时机。
太好了。谢谢Colin。感谢。
谢谢，Dylan。
谢谢。问答环节到此结束。我现在将电话交回Colin Connolly先生作总结发言。
感谢您对Cousins Properties的时间和兴趣。想祝大家万圣节快乐。如果您有任何后续问题，请随时联系Greg at Zima或Ronnie Imbo。我们希望在12月达拉斯的NAREIT会议上见到你们中的许多人。周末愉快。
今天的通话到此结束。感谢您的参与。大家可以断开连接了。