希瑟·休斯顿（高级副总裁、首席法律顾问、公司秘书）
托尼·马尔金（董事会主席、首席执行官）
瑞安·卡斯（首席收入官）
克里斯蒂娜·赵（首席运营官）
塞思·伯吉（花旗集团）
布莱恩·赫克（富国银行）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
里根·斯威尼（蒙特利尔银行资本市场部）
马努斯·埃贝克（Evercore ISI）
欢迎参加帝国房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行简短的问答环节。会议期间如需要操作员协助，请在电话键盘上按Star0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我荣幸地介绍希瑟·休斯顿，高级副总裁、首席法律顾问、公司秘书。谢谢。请开始。
下午好。欢迎参加帝国房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。除了昨天发布的新闻稿外，包含业绩详细信息的季度补充资料包和最新投资者演示文稿已发布在公司网站esrtreit.com的投资者部分。在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对您问题的回答可能包含适用证券法界定的前瞻性陈述，包括与市场状况、物业运营、资本支出、收入支出、财务业绩以及拟议交易和事件相关的陈述。提醒一下，前瞻性陈述代表管理层当前的估计。它们受到风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与今天讨论的结果不同。
帝国房地产信托公司不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。我们鼓励听众在公司提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中查看有关这些前瞻性陈述的更详细讨论。在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标，如调整后运营资金（FFO）、核心运营资金（FFO）、净经营收入（NOI）、同店物业现金净经营收入、息税折旧摊销前利润（EBITDA）和调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA），我们认为这些指标对评估公司业绩具有重要意义。这些指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的调节表包含在收益报告和补充资料包中，均可在公司网站上获取。
现在，我将电话交给我们的董事长兼首席执行官托尼·马尔金。
谢谢希瑟。大家下午好。昨天，我们公布了ESRT的第三季度和年初至今的业绩。我们的运营资金（FFO）超出共识预期，并重申了我们2025年的指引。我们高度租赁的投资组合受益于过去几年强劲的租赁执行，第三季度的办公室租赁活动略为清淡。第三季度结束后，我们又签署了50,000平方英尺的租约，目前约有150,000平方英尺的租约正在谈判中。我们还实现了连续第17个季度的正市值调整。我们将讨论我们健康的租赁活动渠道以及10月份完成的租赁情况。
在本次电话会议中，观景台的业绩与我们的指引一致。ESRT旨在在所有周期中保持实力和灵活性。我们的长期租约、高入住率、多元化收入来源和灵活的资产负债表为纽约市的持续业绩和战略增长提供了坚实基础。
办公室租赁市场保持强劲，像我们这样的顶级建筑的空置率较低，租金继续上涨。在我们的价格区间没有新的供应，许多老旧建筑——不像我们的投资组合那样现代化、设施完善、位置优越、拥有可持续发展领导力和强大财务状况的物业——继续被撤出市场，改建为住宅。
我们继续表现出色。我们目前的重点是曼哈顿办公室投资组合中略超过500,000平方英尺的可出租空间。其中一些被暂时撤出市场，用于在多个物业组装大型连续空间。我们仍然专注于提高观景台的入住率和最大化租赁经济效益。尽管预算旅行者的访问量减少，但第三季度的人均收入继续增长。我们超过一半的访客来自国内。我们最新投资者演示文稿的第16张幻灯片显示，观景台保持了韧性。我们强大的资产负债表为ESRT提供了采取机会行动、将我们的投资组合维持在最高标准并为股东创造持久长期价值的灵活性。
我们继续在环境管理和健康建筑性能方面处于领先地位，专注于业务成果，并与租户合作帮助他们实现自己的可持续发展目标。本月早些时候，ESRT连续第六年获得最高可能的5星级评级。向团队的持续领导和卓越表现致敬。我们整个组织仍然专注于公司的五项核心任务：租赁空间、销售观景台门票、管理资产负债表、识别增长机会以及实现可持续发展目标。上个月，我们宣布，我35年多的合作伙伴、我们的房地产主管汤姆·杜雷尔斯开始将他的角色过渡给ESRT的两位高级领导者。
我们非常感谢汤姆对公司成功和文化的影响。战略以及IPO后向现代化、设施完善、可持续投资组合的转型都是不可磨灭的。我们拥有一支经验丰富且有能力的团队，将在汤姆帮助建立的坚实基础上继续发展。现在我将电话交给汤姆，他有几句话要讲。然后瑞安、史蒂夫和克里斯蒂娜将详细介绍我们2025年剩余时间的进展和展望。汤姆感谢托尼，感谢您的发言，大家下午好。我想谈谈我们最近宣布的领导层继任更新。我们在9月中旬宣布，经过35年多的时间，我开始将我在ESRT的角色过渡给首席收入官瑞安·卡斯和首席运营官杰基·伦顿，他们将担任房地产联合主管。
今天我在会议室，瑞安将介绍我们的租赁更新，我将继续与克里斯蒂娜和托尼合作，并协助瑞安和杰基开展工作，为股东提供强劲的业绩和长期价值。现在，我将交给瑞安，讨论我们第三季度的租赁业绩和今年剩余时间的展望。瑞安？
谢谢汤姆，大家下午好。第三季度，我们签署了88,000平方英尺的新租约和续租租约。季度结束后，我们又签署了约50,000平方英尺的额外租约，目前约有150,000平方英尺的租约正在谈判中。我们很高兴地宣布，自季度结束以来，我们在北6街系列物业中签署了三项新租约。Tourno租赁了超过3,700平方英尺的空间，将在北6街8690号开设一家劳力士门店，这是我们上个季度收购的资产，作为纽约市最具活力的零售走廊之一的战略重建机会。在我们开始重建工作之前，与劳力士这样的全球奢侈品牌合作，突显了这个位置的质量和成功，该位置将威廉斯堡定位为高端零售和机构投资的首要目的地。
我们还与Tokovas和Hoka签署了新租约。除此之外，我们在北6街只剩下一个空间待租，该空间毗邻我们8690号重建物业中的劳力士门店，我们有信心在现有租约到期时会有更多好消息。曼哈顿办公室入住率环比增长80个基点，达到90.3%，我们有望实现年底商业入住率89%至91%的指引。如前所述，我们有150,000平方英尺的租约正在谈判中。租户需求继续多样化，我们正在与来自金融、专业服务、科技、媒体和信息（TAMI）、消费品等各个行业的潜在租户进行讨论。
纽约市的办公室租赁市场是自2019年以来最强劲的，这为我们的执行创造了有利环境。我们的曼哈顿办公室投资组合出租率超过93%，连续第11个季度保持在90%以上，这证明了我们租赁平台的实力和过去几年的强劲执行。我们的曼哈顿办公室空置面积略超过500,000平方英尺。正如托尼所提到的，在供应有限的市场中，我们将在多个物业创建大型连续空间以满足需求。随着市场继续走强，我们仍然专注于提高入住率和租金增长。
在当今“有”与“无”的分化市场中，ESRT显然属于“有”的一方。需求集中在由财务实力雄厚、运营业绩良好的房东拥有的高质量、设施完善、交通便利的建筑中。我们一流的投资组合使我们能够提高租金、减少优惠并延长租约期限。第三季度标志着我们曼哈顿办公室投资组合连续第17个季度实现正市值调整租赁价差，突显了我们投资组合的持续定价能力。我们有4600万美元的已签署但未开始的租约带来的增量现金收入以及免租期结束，如我们补充资料的第19页所示，这反映了我们的租赁成功。
最后，我们的多户住宅平台投资组合继续表现出色，入住率达99%，净租金同比增长9%。这些结果反映了强劲的市场基本面和我们对运营卓越的关注。谢谢。现在我将电话交给史蒂夫。史蒂夫谢谢瑞安。2025年第三季度，我们报告的核心运营资金（FFO）为每股稀释后23美分。经调整2024年第三季度确认的约170万美元非经常性项目后，同店物业现金净经营收入（不含租约终止费）同比增长1.1%。经这些非经常性项目调整后，同店现金收入和运营费用同比分别增长1.3%和1.5%。运营费用增加是由于计划维修和维护工作的时间安排以及房地产税增加，但被更高的租户报销收入部分抵消。
随着我们进入2025年剩余时间，我们预计第四季度的现金净经营收入同比增长将表现强劲，这在很大程度上得益于我们预计年底前确认的房地产税减免。在我们的观景台业务中，第三季度产生了约2650万美元的净经营收入（NOI）。观景台费用总计950万美元，人均收入同比增长2.7%。第三季度核心运营资金（FAD）从第二季度的1190万美元增加到4040万美元。这主要反映了资本支出从上个季度的5200万美元降至本季度的2500万美元。
这与我们之前的收益电话会议评论一致，我们曾表示预计2025年下半年资本支出将趋于下降。现在，我将电话交给克里斯蒂娜。克里斯蒂娜？
谢谢史蒂夫。在转向问答环节之前，我将谈谈观景台和我们的资本配置策略。我们标志性的帝国大厦观景台仍然是一项具有韧性的资产，为我们的底线现金流做出了重要贡献。正如托尼所提到的，业绩与我们修订后的指引一致。我们继续看到稳定的国内需求，抵消了国际访问量的减少。我们仍然专注于我们可控的杠杆，以提升客人体验、扩大营销范围并提高运营效率。我们作为正宗纽约市体验的无与伦比的品牌地位，以世界上最具标志性的建筑为核心，随着全球旅行模式正常化，支持持续的长期增长。
我们定位良好且灵活的资产负债表仍然是我们的关键优势之一，拥有充足的流动性、与行业同行相比更低的杠杆率（净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.6倍）、合理的到期日安排以及直到2026年底没有未解决的到期债务。季度结束后，我们宣布以5.47%的利率私下发行1.75亿美元高级无抵押票据，将于12月中旬融资，2031年到期。所得款项将用于一般公司用途，包括潜在的新投资和偿还债务。提醒一下，自2023年底以来，我们在威廉斯堡的所有2.5亿美元收购都是以无杠杆方式执行的。
从资本配置的角度来看，我们继续积极承销纽约市办公室、零售和多户住宅的新投资机会。市场上的交易活动和投资机会有所增加，机构资本回归，人们对纽约市潜在房地产基本面的实力有了强烈认可。我们继续寻求能够利用我们的运营和重新定位专业知识创造有意义价值的机会，我们强大的流动性提供了在条件合适时采取行动的灵活性。展望未来，我们的重点仍然是通过我们高质量的纽约市投资组合（跨行业和收入来源多元化，受益于生活、工作、娱乐和旅游）推动可持续的底线现金流。
我们的运营专业知识、灵活的资产负债表和高质量资产继续使我们能够利用曼哈顿办公室市场的优势。在过去几年中，我们在曼哈顿办公室投资组合中实现了超过600个基点的正租赁吸纳量。同时，我们以税收高效的方式退出了非核心郊区市场，并向曼哈顿多户住宅和威廉斯堡零售资产投资约6.75亿美元，通过更高的租金增长和更低的资本支出要求，随着时间的推移优化现金流增长。我们继续评估对长期现金流有增值作用的额外资产循环机会，并寻求更高效运营的方法。
我们还在更广泛的资本配置框架内评估机会性股票回购。以上是我们的准备发言，现在我将电话转回给操作员开始问答环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按Star1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按Star2将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。请稍等。在我们收集问题时，第一个问题来自Evercore ISI的马努斯·埃贝克。请提问。
很好，谢谢。我只是想知道，在你们12月进行私募发行后，能否在资本使用方面多做一些阐述。比如，你们是否在考虑任何特定的收购或潜在交易。或许也可以多评论一下整体交易市场。纽约是否有某些区域比其他区域更具吸引力。如果可以的话，谈谈资本化率会很棒。或者只是对这方面给出更多细节，那将非常有帮助。
当然。正如我们所提到的，我们继续在纽约市积极承销交易，涵盖办公室、零售以及多户住宅。情况依然如此，我们拥有良好的流动性，因此当合适的交易出现时，我们可以迅速行动。此外，我们明年初还有几笔债务到期，这就是我们在发言中提到这一点的原因。你问到了资本化率，我认为市场上有一些交易提供了一些资本化率的证据，但现实是并非所有交易都是相同的。因此，你会看到一些交易的资本化率在中高个位数左右，但它们都是非常特定于该交易的。还有一些交易更具情境性，资本化率并不是那么相关的指标。你真的必须逐笔分析。因此，总体而言，我们希望像往常一样处于有利地位，能够进行交易，并且我们正在积极寻找机会。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的塞思·伯吉。请提问。
嗨，谢谢回答问题。我想，考虑到纽约市长选举，似乎有些政策在很大程度上是 aspirational 的，或者需要州立法支持才能通过。但您是否担心任何租户可能更直接地受到租金变化等影响？
首先，正如我多次说过的，我们非常幸运能在纽约市。纽约市是美国最好的市场，这使它成为世界上最好的市场之一，如果不是最好的话。其次，正如我之前提到的，我们明确基于政策而非政治进行运营。无论谁上任，无论哪个政府执政我们都与之打交道。这就是我们努力为政策做出贡献并尽最大努力的地方。从业务角度来看，我们总是关注所有发展。
同时，纽约市一直是寻求工作的大学毕业生、希望来这里开创事业并生活在充满活力环境中的人们的磁石。顺便说一句，这些人占了今天选民的很大一部分。所以，他们是员工。雇主在这里是因为他们需要这些员工。我们对纽约市的未来非常乐观。除此之外，所有都是猜测。正如你所说，有一定的制衡机制，我们将拭目以待。
好的，很好。那么第二个问题。在考虑资本配置时，以你们目前的股价回购股票的吸引力有多大？
我们认为我们的股价非常有吸引力。为那些对我们投资组合感兴趣的人提供了很好的切入点，我们的投资组合定位极佳、租赁情况良好、运营基本面强劲。对于我们公司而言，我们肯定会考虑这一点。正如我提到的，多年来我们已经进行了3亿美元的股票回购，显然这是我们战略资本配置的一部分。我们还提到我们正在寻找机会。我认为你需要找到合适的交易并能够采取行动，你需要有流动性和能力来做到这一点，同时平衡股票回购。
因此，两者都肯定在考虑范围内。凭借我们灵活的资产负债表，我们有空间同时进行这两项操作。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请提问。
太好了，谢谢。汤姆，祝你未来一切顺利。感谢你多年来的帮助。我们最近看到一些公司的裁员头条新闻，亚马逊可能是最大和最新的。在这种背景下，您能否评论一下，在租约到期时，空间扩张与收缩的趋势是否有任何变化？更广泛地说，随着我们进入26年和27年，你们如何看待裁员可能上升的趋势对办公空间需求的影响？
首先，为了确保你知道，汤姆不仅在这里，他还会在未来几个月继续参与，可能会持续我们披露中宣布的整个过渡期。所以如果你愿意，你会有机会见到他们，因为我们每天都能见到他们。其次，我认为非常重要的一点是，自2013年我们IPO以来，我们的现有租户在投资组合中已扩张超过310万平方英尺。我们有积极的讨论，虽然不是实际的积极讨论，但我们的租赁渠道中包括现有租户有意扩张。
所以，我们仍然看到良好的增长，这是第一点。第二，我们服务于办公市场最广泛的部分，这就是ESRT的机会。我们在价格范围内处于顶级。因此，从我们的角度来看，我们没有看到任何收缩的迹象。与我们交谈的每个人都来找我们，因为我们投资组合的质量。其中一些人已经从所谓的玻璃钢结构建筑迁移过来。最后，也是最重要的一点，我们的投资组合中仍然有现有租户的持续扩张。所以，当我们展望未来时，人们可能不扩张或不占用额外空间的原因有很多。我们现在没有看到任何这些情况发生。关于亚马逊的公告，正如我们可能会说的，他们宣布了已经裁员的人和未来裁员的计划。我们从合作的消息来源得知，纽约市仍然是任何在亚马逊工作的人最想要的办公地点。
明白了。非常有帮助。托尼，换个话题，我想你们已经涵盖了收购方面，但关于处置，Metro Center有什么最新消息吗？除此之外，投资组合中是否有任何资产或资产组，您认为已经实现了价值最大化，并且如果您考虑进行更大规模的收购交易，可能成为良好的资金来源。
是的，关于Metro Center，我们没有更多更新。正如我们所提到的，我们在这方面可以灵活处理。我们希望出售该资产。但如果没有成功，我们也有有吸引力的现有租约，可以继续运营。该空间仍然有租户需求，这对我们来说确实是一个资本配置决策，涉及其他资本循环，正如我提到的，我们肯定对此持开放态度。正如您所说，如果我们已经增加了价值，并且它是优质资产，那么在纽约市这样的强劲市场中可能会有买家感兴趣。
对我们来说，处置这些资产可能是有意义的，这样我们可以将收益重新部署到我们可以增加更多价值的资产中。这将涵盖纽约市的办公室、零售和多户住宅。因此，这与我们向您传达的信息非常一致。现在市场活动增加，与18到24个月前相比，现在感觉是更好的时机，当时融资不那么容易获得，交易不多，机构资本存在一些疑问。因此，随着我们进入一个更活跃的市场，这似乎是一个合理的考虑因素，我们将向市场更新。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自格林街的迪伦·布尔津斯基。请提问。早上好，各位。
谢谢回答问题。托尼，您提到贵公司的投资组合迎合了纽约最大的需求子集。您能否谈谈您所观察到的任何趋势？您是否看到市场上一些较大的租户有更多活动？是否有某些行业的表现超过其他行业？我知道科技租赁最近一直较为疲软，但您是否在该行业的需求方面看到任何复苏迹象？
这是瑞安。托尼提到的我们投资组合的优势之一是多元化。我们吸引各类租户。因此，我们收到了来自许多不同行业的大量兴趣。范围从科技、媒体和信息（TAMI）、消费品、金融、专业服务等。我们的工作是帮助我们的租户进行员工招聘和留存。我们现在看到的很多对话都是由租户推动的，他们希望升级到更高质量的空间，并扩大他们的服务范围。
这很有帮助。那么，关于租金环境的净影响。我知道你们过去曾指出，你们的投资组合继续看到净有效租金增长。但展望2026年，考虑到你们面临的有限竞争性供应以及市场上强劲的需求，2026年和2027年是否有可能出现租金飙升？我知道你们的一位同行谈到未来五年可能出现25%的累计租金增长。
所以只是想了解你们对此的看法。
天哪。好吧，如果你看看我们过去五年所取得的成就，我们确实在整个投资组合中看到了租金飙升。例如，帝国大厦正在进行的积极谈判包括长期租约的租金在租期内达到90美元中期水平，中央车站一号大楼的租金也达到90美元水平。因此，从我们的角度来看，我们非常处于这种环境中。我们仍然认为这是一个非常健康的环境。展望未来，在这一点上，我们预计由于可用空间短缺，租金将继续上涨。
当你谈到我们的竞争组合时，我认为非常重要的一点是那些被撤出流通的建筑。对我们来说重要的是，这限制了我们的竞争组合。那些不会再投资、不会现代化、不会配备设施、不会为办公租户提高能源效率的建筑，意味着我们无疑是我们街区最好的建筑。这也意味着我们是最好街区中最实惠的建筑。所以第一，在我们的竞争组合中，许多建筑正在被撤出流通，我们处于顶级水平。第二，我们确实从其他建筑吸引租户，这些建筑可能是玻璃钢结构，但没有现代化，没有配备设施，没有能源效率和可持续性，位置也不好，或者租金太高，他们来找我们，即使在我们提高租金后，我们仍然是一个划算的选择。瑞安，你还有什么要补充的吗？
不，我认为你总结得非常好。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场部的里根·斯威尼。请提问。
嘿，谢谢回答问题。我想深入了解150,000平方英尺的租赁渠道。这真的都是办公室吗，还是也包括零售部分？如果可以的话，请提供不同物业类型的细分。
这是办公室和零售的健康组合，也包括新租约和续租。目前，正如托尼 earlier 提到的，我们的重点是创建大型连续空间。我们的出租率为93.1%。我们有150,000平方英尺的租约正在谈判中。目前，我们曼哈顿办公室约20%的空置率被战略性地暂时撤出市场，用于组装这些大型空间。这确实是对市场需求的回应，我们相信这将提供更好的长期经济效益。
除了瑞安的评论，我还要补充一点，我们没有那么多零售空间要出租。因此，这150,000平方英尺的绝大部分是办公室，分布在我们的投资组合和价格区间内。
太好了。那么关于租金价差显然办公室表现非常好，但零售部门有几个季度表现疲软。那么现在租金的实际走势如何？威廉斯堡投资组合是否有机会在这方面有所提升？另外关于多户住宅，我知道你说本季度租金增长了9%，但我注意到演示文稿中删除了同比租金增长的项目符号。那么10月份是否有变化，或者预计未来会有变化？
那么瑞安，你为什么不谈谈威廉斯堡，然后我们再讨论其他问题。
我们对本周威廉斯堡的情况感到非常兴奋。我们签署了三项交易，显然是Tourno。我们将在8690号重建物业安置劳力士，还有Tokovas和Hoka。我们只剩下一个空置空间。我们租赁了爱马仕的临时空间，该空间将于明年空置。我们一直在那里提高租金，并继续看到来自沿街租户的需求增加。
是的，对我们来说，爱马仕搬到其新的永久旗舰店是个好消息，我们已经填补了那个空间。
正确。
关于8690号的收购，与Tourno劳力士的租约非常棒。它超出了我们的预期，而且比我们想象的要快得多。这是我们自己直接达成的交易，没有代理经纪人。我们只与租户经纪人打交道。非常感谢世邦魏理仕的安德鲁·格林伯格。当我们看住宅方面。克里斯蒂娜，也许你想对此发表评论。
我不熟悉所提到的特定项目符号，但我们继续看到良好的基本面。很乐意线下讨论您想了解的任何项目，但总体基本面仍然相当强劲。
是的，再多说一些细节，同比。布莱恩已经提到了9.3%的净有效租金增长。但还有其他两个因素促成了那里的成功。同比，我们的入住率提高了180个基点，这贡献了约25%的租金增长，或者我应该说是收入增长。此外，我们有一些单元因潜在的421A计划而暂时下线。这些现在都已重新出租。这贡献了约15%的增长。
因此，住宅方面确实全面发力。
太好了。感谢提供的细节。
谢谢。目前没有更多问题。现在我将电话交回给安东尼·马尔金进行总结发言。
非常感谢。谢谢大家。在ESRT，我们坚定地专注于五项战略优先事项：租赁空间、增长观景台收入、维持强大灵活的资产负债表、追求有纪律的增长以及推进我们的可持续发展领导力。每一个支柱都支持我们为股东创造持久价值的使命。凭借我们差异化的投资组合、强大的财务状况和经过验证的执行记录，我们有能力在机会出现时抓住它们，并在未来几个季度以专注、纪律和一致性继续交付业绩。感谢大家参加今天的电话会议，我们期待在未来几个月的非交易路演、会议和物业参观中与许多人见面。
不断前进，不断向上。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话。祝您今天愉快。