史蒂文·博伦斯坦（执行副总裁、公司法律顾问兼秘书）
史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）
迈克尔·弗兰科（总裁兼首席财务官）
格伦·韦斯（执行副总裁，负责办公室租赁及房地产联合主管）
巴里·兰格（执行副总裁，负责开发及房地产联合主管）
托马斯·萨内利（执行副总裁，负责财务及首席行政官）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI机构股票部）
弗洛里斯·格布兰德·范·戴伊库姆（Ladenburg Thalmann & Co. Inc）
约翰·金（BMO资本市场）
迪伦·布尔津斯基（Green Street Advisors, LLC）
亚历山大·戈德法布（Piper Sandler & Co）
亚娜·加兰（美国银行证券）
塞思·伯吉（花旗集团）
迈克尔·刘易斯（Truist Securities, Inc）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗证券美国有限责任公司）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
罗纳德·坎德姆（摩根士丹利）
布伦丹·林奇（巴克莱银行）
早上好，欢迎参加沃那多房地产投资信托基金2025年第三季度业绩电话会议。我是乔，将担任今天会议的操作员。本次会议正在录制以用于回放，所有线路均处于收听模式。我们的发言人将在演示结束后的问答环节回答您的问题。届时，请在您的按键电话上按星号然后按1。现在我将把会议转交给史蒂夫·博伦斯坦先生，执行副总裁兼公司法律顾问。请讲。
欢迎参加沃那多房地产投资信托基金第三季度业绩电话会议。
昨天下午，我们发布了第三季度收益报告，并向美国证券交易委员会提交了10-Q表格季度报告。这些文件以及我们的补充财务信息包可在我们的网站www.b&o.com的投资者关系部分查阅。在这些文件以及今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标。这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节表包含在我们的收益报告、10-Q表格和财务补充文件中。请注意，本次电话会议中发表的声明可能被视为前瞻性声明，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而与这些声明存在重大差异。有关这些风险和不确定性的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会提交的文件，包括截至2024年12月31日的10-K表格年度报告。本次电话会议可能包含对时间敏感的信息，这些信息仅在今天的日期准确。公司没有义务更新今天管理层在电话会议上的任何前瞻性声明。
首先发表开场评论的是史蒂文·罗斯，董事长兼首席执行官，以及迈克尔·弗兰克尔，总裁兼首席财务官。我们的高级团队也在场并可回答问题。现在我将把会议转交给史蒂芬·罗斯。
谢谢史蒂夫，大家早上好。今天是美国的选举日。我们全体民众在11月的第一个星期二这一天投票的壮观景象，在某种程度上被提前投票和邮寄投票稀释了。尽管如此，今天是选举日，这是我们伟大的美国民主的重要象征。我们都知道选举很重要。纽约市的选举中，民主党社会主义市长的前景引起了极大关注。我们都必须承认，负担能力已经成为一个关键问题，甚至是一个导火索，住房成本和可获得性也是如此。
我是一个乐观主义者，相信一切都会好起来的。重要的是，关于班达尼（Bandani）担任市长的前景，我们没有看到客户对空间需求的任何退缩或犹豫。事实上，情况恰恰相反。我们也没有从股市看到任何不祥的迹象。就说这么多。
现在谈谈托纳多（Tornado）的业务，我们的业务很好，非常好，而且越来越强劲。我们的表现继续领先全国写字楼PAC和我们的纽约同行。市场似乎已经认识到了这一点，因为我们的股票在过去两年中翻了一番。
为什么？1. 我们在纽约。2. 我们的租赁数据和按市值计价数据领先行业。3. 我们的资产负债表数据也是如此。我们的净债务与EBITDA比率降至7.3倍，即时流动性为26亿美元。4. 我们专注于核心业务。我们是一家坚持核心业务的公司。5. 我们有宾州区（Penn District），我们的城中之城。6. 我们有350公园大道的开发项目，并且正在全面推进。7. 未来几年，我们每年将有数亿美元的增长，最后8. 我们拥有曼哈顿优质写字楼和零售资产的优秀组合。
我们又度过了一个出色的季度。迈克尔稍后将介绍我们的收益情况，格伦也在这里回答关于我们租赁活动的问题。现在让我谈谈我们在实地看到的情况以及我们最近的一些活动和成就。正如著名记者彼得·格兰特最近所写，“纽约市的写字楼市场正享受近二十年来最大的繁荣，将美国其他地区远远甩在身后”。我们一直预测的，在我们竞争的1.8亿平方英尺A级及以上建筑子市场中，从租户市场向房东市场的转变正在发生，甚至已经被我们持怀疑态度的分析师和批评媒体所接受。
最新消息，CRB报告显示，曼哈顿中城核心优质建筑的空置率现已降至6.2%。正如我过去所说，我们是90%专注于曼哈顿黄金地段的公司，租户需求强劲，公司正在扩张，各行业需求广泛，优质建筑的可用空间继续迅速减少。曼哈顿写字楼租赁活动有望自2019年以来首次超过4000万平方英尺。需求正在扩展到所有子市场。转租空间迅速减少，我们正处于强劲甚至可能飙升的租金增长的初期阶段。
我说初期，是指所有好的事情才刚刚开始，最好的还在后面。显然，交易活动和价值将随之而来。这是我们行业领先的租赁成绩单。我们预计2025年曼哈顿写字楼的租赁量将是十多年来的最高水平，也是有记录以来的第二高年份。请看我们的租赁和按市值计价统计数据。我们的表现继续领先行业。2025年前九个月，沃那多总共租赁了370万平方英尺，其中280万平方英尺是曼哈顿写字楼，不仅在该期间的租赁量上领先市场，而且在该市的平均起始租金和令人印象深刻的按市值计价方面也领先。
剔除与纽约大学在百老汇770号的110万平方英尺主租赁，前九个月剩余的170万平方英尺租赁的平均起始租金为每平方英尺99美元。按市值计价，GAAP口径为正11.9%，现金口径为正8.3%。这包括宾州1号和宾州2号超过100万平方英尺的租赁。第三季度，我们完成了21笔纽约写字楼交易，总面积59.4万平方英尺，强劲的起始租金为每平方英尺103美元。本季度的按市值计价，GAAP口径为正15.7%，现金口径为10.4%，平均租赁期限超过12年。
迈克尔和格伦将在稍后介绍具体的租户和交易。在宾州区的宾州2号，我们本季度租赁了32.5万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺112美元。10月，季度结束后（未包含在这些租赁统计数据中），我们又完成了两笔大型租赁，总面积18.8万平方英尺。自项目启动以来，我们在宾州2号的租赁面积已超过130万平方英尺，目前入住率为78%，轻松有望达到并超过年底80%的指导目标。基于已签署的租约和我们对剩余空间的活动情况，我们计划提高我们公布的年底预计增量现金收益率10.2%。
在宾州1号，本季度我们租赁了3.7万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺100美元。自宾州1号实际重建开始以来，我们在那里租赁了160万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺94美元。在宾州项目中，我们轻松超过了最初的承销和增加的承销预期。很明显，我们三个街区长的城中之城——宾州区的转折点已经过去。租户和经纪人对我们的转型感到惊叹，这反映在我们的租赁活动中。我们位于宾夕法尼亚车站和纽约市地铁系统的枢纽之上，毗邻我们西边的好邻居曼哈顿西区和哈德逊广场，我们三者共同代表了蓬勃发展的新西区。
正如我之前所说，宾州区将在未来几年成为我们公司的增长引擎。随着租金上涨和我们宾州15号地块未来的开发项目，我们现在正在回应大量空间的提案请求。我们现在正在我们自己的34街地块规划一个475单元的租赁住宅大楼，该地块位于莫伊尼汉火车站大厅附近。我们计划明年开始建设。现在是时候了，我们将把我们继承的第七大道两侧和34街沿线的老旧甚至可以说是破旧的零售区改造成有吸引力、现代化和令人兴奋的零售场所。
这是我们宾州区的门户，我们在这里的转型将产生重大影响。我们还在该区继续增加已经令人印象深刻的餐饮选择，我们最新的餐厅avra位于法利大厦33街和第九大道的拐角处，最近开业，客流量很大，评价很好。这个空间非常壮观，位于新西区的中心，真正将我们所有地方连接在一起。我们纽约市的写字楼租赁渠道仍然强劲，有超过110万平方英尺的租约处于谈判和各种提案阶段。
我们正在曼哈顿发展，并且发展得很明智。9月，我们通过收购第五大道623号，增加了我们的黄金地段组合。这座建筑最初由瑞士银行公司按最高标准建造，位于萨克斯第五大道旗舰店之上，有点像讲台上的奖杯。我们的最低楼层是11楼，离地175英尺，上面有25个无柱的15,000平方英尺楼层。位置非常棒，距离摩根大通新的宏伟总部和我们的280公园大道仅一个街区以西。我们的623第五大道拥有独特的光线、空气和景观，向东远离第五大道，北面是大教堂，西面是洛克菲勒中心的海峡花园和溜冰场。
这笔交易最好和最独特的部分是，该建筑75%空置，少数剩余租户的租约相对较短。具有讽刺意味的是，空置建筑是一个很大的优势。让我解释一下。我们不会受到一群低租金、长期过时的自有租约的惩罚，也不必等待5到7到10年让它们到期。我们将把这座建筑重新开发成最好的精英精品写字楼，有点像220中央公园南的写字楼版。我们将在2027年底开始交付空间。
因此，在两年内，远少于新建所需时间的一半，重要的是成本只有一半。数学计算如下：我们以2.18亿美元收购了这座建筑，即每平方英尺570美元。我们将在开发中再投资约每平方英尺600美元。因此，完工项目的成本约为每平方英尺1,200美元，与新建项目一样好，但成本只有一半。团队预算该项目的成本收益率为9%。我正在努力突破两位数。这种产品需求旺盛且供应短缺。我们非常兴奋。我们与Citadel作为主要租户和肯·格里芬作为我们60%的合作伙伴的180万平方英尺350公园大道新建项目按计划进行。市议会一致批准了最终评估，我说的是一致批准。我们将于2026年3月开始拆除。我们对这个由福斯特建筑事务所设计的顶级180万平方英尺塔楼的前景非常兴奋。经纪人和租户社区也是如此。我们已经收到客户对 spec 空间的咨询，他们寻求最好的空间，并且我们的交付日期符合他们的需求。
曼哈顿零售市场也继续显示出增长势头，最好的空间再次需求旺盛。租户们认识到，最好的街道租金正在上涨，可用性正在下降，并开始接近房东提前续约以锁定他们的空间。重要的是，我们在时代广场的物业实现了与历史高位一致的租金。我们是纽约市最大的 signage 所有者，在时代广场和独立区拥有独特的优质 signage 集群。这项业务继续增长。因此，2025年的 signage 收入预计将是我们有史以来最高的一年。
你应该注意到，我们所有的 signage 都附着在我们拥有的建筑物上，这给了我们永久控制权，这是独特的竞争优势，也是业务中最高的利润率。几周前有一些关于650麦迪逊大道贷款违约的消息，我应该对此发表评论。我们是2013年购买这座60万平方英尺建筑的机构投资者集团的20%股东，当时有8亿美元的无追索权抵押贷款。主要目的是利用低于市场的零售租金并升级零售租户。什么是零售末日？对电子商务将 obliterate 所有实体零售的恐惧以及疫情。
三年前，这并没有成功。2022年，我们确认了这项资产减值，并将该资产全部减记至零。即使对我们来说，坏事也时有发生。三天前，法院做出裁决，撤销了仲裁小组10:1的地面重置。我们对此感到惊讶和失望。我们乐观地认为这将在上诉中被推翻。最后，转向旧金山，在我们的555加利福尼亚建筑群，可以说是城里最好的建筑，我们继续领先市场。本季度，我们签署了22.4万平方英尺的租约，平均租金达到三位数，按市值计价为15%。
这包括与宾夕法尼亚大学沃顿商学院就“立方体”（the Cube）签订的租约。两三年前我们说过，旧金山将会复苏，因为它是世界上最伟大的科技和创新中心的首都。这正是正在发生的事情。谢谢大家。现在交给迈克尔。
谢谢史蒂夫，大家早上好。由于纽约市的写字楼需求仍然强劲，我们度过了一个非常强劲的季度。第三季度可比FFO为每股0.57美元，而去年第三季度为每股0.52美元，比分析师共识高出0.02美元。这一增长主要是由于百老汇770号与纽约大学的主租约带来的更高FFO以及我们signage业务更高的NOI，部分被资产出售和宾州2号开始的资本化利息所导致的更低NOI所抵消。我们在收益报告第2页和财务补充文件第6页提供了季度环比的详细说明。
本季度我们纽约业务的同店GAAP NOI总体增长9.1%，而同店现金NOI下降7.4%。让我解释一下。GAAP平滑了所有数据，与收益更相关，因为现金数字受到最近几个季度大量租赁的免租期以及与宾州1号地面租约相关的现金租金调整的影响。鉴于今年迄今为止的所有活动，我们现在预计2025年可比FFO将略高于2024年可比FFO。虽然我们仍在最终确定2026年预算，但正如我们之前所说，我们预计2026年可比FFO与2025年相比基本持平，因为我们预计会有一些非核心资产出售，并将收入下线以实现34街和7街的零售重建。
正如我们在之前的电话会议中所指出的，我们预计2027年将是转折年，随着宾州1号和宾州2号租赁的全面积极影响，2027年将出现显著的收益增长。本季度纽约写字楼入住率从上个季度的86.7%上升至88.4%，主要得益于宾州2号的租赁活动，包括与威瑞森（Verizon）签订的20万平方英尺总部租约以及与FGS Global和保乐力加（Pernod Ricard）签订的新租约。如果考虑到宾州2号最近签署的额外18.8万平方英尺，入住率将进一步上升。我们继续执行我们的租赁渠道，预计未来一年左右入住率将上升至90%以上。
虽然基于我们签署的租约，本季度我们的零售入住率也有所改善，但您会注意到，由于本季度将曼哈顿购物中心的零售部分停用，入住率进一步跃升。转向资本市场，纽约市资产的融资市场流动性充足，CMBS利差徘徊在今年迄今的低点，甚至银行也开始有选择地恢复对高质量资产的贷款。无担保债券市场仍然强劲，对写字楼信贷变得更加有利，新发行利差比2023年收紧超过200个基点，总收益率降低超过300个基点。
在过去的一个季度里，我们积极为近期到期债务进行再融资，还有其他几笔交易正在进行中。过去几个月，投资销售市场也显著升温，许多近期交易的完成表明了这一点。无论规模大小，优质产品的市场都很活跃，债务资本市场有充足的流动性来促进交易完成。鉴于强劲的租赁基本面，各类资本来源开始重新投资纽约市写字楼。正如我们之前讨论的，自年初以来，专注于降低资产负债表杠杆一直是我们的优先事项。
我们通过销售融资和纽约大学交易产生了15亿美元的净收益，偿还了9亿美元债务，并增加了5亿美元现金。我们的现金余额现在为11.5亿美元，加上我们未提取的14.4亿美元信贷额度，我们的即时流动性为26亿美元。我们的净债务与EBITDA比率从年初的8.6倍改善至7.3倍，固定费用覆盖率如预期稳步上升。随着宾州1号和宾州2号的收入上线，我们预计这些比率将继续改善。
详情请参见我们财务补充文件的第23页。有了这些，我将把会议交给操作员进行问答环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请在您的按键电话上按星号然后按1。如果您希望退出队列，请按星号然后按2。如果您使用扬声器电话，可能需要先拿起听筒再按数字。再次提醒，如果您有问题，请在您的按键电话上按星号然后按1。每位来电者允许提问一个问题和一个后续问题，然后我们将转到下一位来电者。首先，
来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦在线提问。请讲。
是的，谢谢。大家早上好。格伦，也许你可以先开始。考虑到宾州2号的活动水平，这显然听起来很有前景。我想知道，剩下20%的建筑，你们的租赁策略有什么变化？你如何考虑渠道中的租户，也许谈谈剩余空间的租金可能如何变化？
嗨，苏。租金已经变化了。你听到了报告，本季度宾州2号的平均租金超过每平方英尺112美元。
所以租金一直在上涨，不断上涨。我们几乎每天都在重新定价空间。关于剩余空间，主要是塔楼的单层。所以我们对此感觉非常好，对我们的方法充满信心。我们现在有很多交易在进行中。正如我们在报告中所说，我们预计到年底将达到或超过80%的目标。如果你看租户名单，信用状况非常好。行业部门的组合也非常好。
所以我们很高兴，并期望继续这一战略。
好的，谢谢。那么作为后续问题，史蒂夫，关于623的评论，你如何考虑那座建筑的租赁？是开始预租还是等到27年初有更多产品展示给人们？我是说，你如何考虑时间安排和那座建筑的租金？
嗨，史蒂夫，你好吗？我们将在很大程度上采用与220中央公园南相同的路径。在220中央公园南，我们做的是有完整的设计，即使在我们开始建设时，这些设计也是壮观的、引人注目的。我们通过这些设计完成了大量220的销售。我们将在第五大道623号做非常相似的事情。所以我们将进行设计。我们的目标是将其打造成该市最有趣的高端精品写字楼，有点像写字楼版的220中央公园南。
一旦设计完成，格伦将带着很高的期望进入市场。太好了，谢谢。谢谢。
接下来是来自Landberg的弗洛雷斯·冯·德库姆。请讲。
嘿，伙计们，谢谢回答我的问题。迈克尔，也许这个问题是给你的。我想了解一下，按基点计算，你当前已签署但未开始的渠道有多少，以及按美元价值计算。你能否让我们了解一下未来两年将要上线的租金范围？
早上好，弗洛雷斯。我不确定我是否理解你的基点问题。我认为史蒂夫在开场发言中提到，未来几年左右将有“数亿美元”的收入。你知道，我认为当我们看我们已签署但未开始的数字时，你知道，这就是那个数字。对吧。所以。我们已经讨论过2027年大部分收入上线时的增长情况。明年会有一点，但大部分在2027年，并且会延续到2028年。但史蒂夫关于“数亿美元”的评论，我认为是一个很好的参考。
只是确认一下。“数亿美元”，是2亿美元还是3亿美元？
你知道，拉尔斯，我们还在最终确定。现在让我们使用“超过200”。好的。在未来两年左右的时间里。好的，很公平。
但是按百分比计算，你知道已占用和实际已租赁之间的百分比差异吗？
现在你从实际占用与合同占用开始。我的意思是，你知道，我认为我们给你的入住率数字反映了实际已签署的情况。对吧。所以这些是已签署的租约。并非所有这些租户都已到位。我无法告诉你实际占用与合同占用的关系。我们必须回头再谈这个。
好的。显然，许多租约的租金尚未开始。对，对，对。这就是将要上线的超过2亿美元。我的后续问题，如果你不介意的话。我只是好奇，你或者史蒂夫稍微谈到了广告牌业务达到历史新高。你能否谈谈你在宾州区的机会，因为我相信你拥有100%的所有权，而在时代广场你是合资的。你认为在那里有多大的扩展空间？
你说得对。我们确实拥有宾州区所有signage的100%所有权。我认为宾州区相对于时代广场的独特之处在于，你知道，时代广场可能仍然是美国乃至世界上最重要的signage市场，你知道，我们在那个零售合资企业中也拥有主导性的signage。但在10号，我们。因为我们基本上控制着这个区域。你知道，除了一个signage，你知道，我们拥有所有的signage，对吧。这使我们能够以多种方式营销它们。你知道，我们可以。我想你最近在那里的时候，你知道，我们可以逐个营销，我们可以进行整体接管，你可以在一段时间内接管整个区域，一小时或更长时间的不同片段。这使我们能够优化我们可以从中获得的收入。从历史上看，我认为如果你长期观察，signage业务的收入每年增长约4%到5%。
有些年份更高，有些年份更低，但我认为这是一个不错的年度增长率。当你安装一个新的signage时，投资回收期非常快，最多12到18个月。所以我们继续看到收入自然增长的有机增长。随着时间的推移，随着我们在该区域建造更多建筑，可能会有更多的signage添加，但这需要一些时间。所以明年会有一些signage重新上线。
同时，我们将重建一个不同的signage。所以这有点相互抵消，但正如你所说，这是一项非常健康的业务，如果你长期观察，往往会有相当稳定的增长。
我在发言中试图谈论我们在这项业务中的战略优势。所以首先，我们在signage的正确位置拥有集群。时代广场和宾州车站地区，我们拥有建筑物，signage附着在我们身上，我们没有租约。我们没有昂贵的租约。我们没有租约的续约风险。所以基本上，我们对这个库存有永久控制权。这是第一件事。第二件事是，正因为如此，我们有最高的利润率。
所以我们在最佳区域拥有最好的signage，数量众多。这在时代广场创造了非常重要的战略业务。显然，我们拥有两个最好的街区，领结区，我们拥有最好的位置，这很好。在宾州车站，我认为我们还没有充分开发我们可以开发的signage数量。谢谢史蒂夫。
谢谢，来自BMO资本市场的约翰·金是下一个提问者。请讲。
谢谢。我想谈谈关于26年收益持平的评论，我认为你上个季度已经有所预示，但似乎会受到非核心资产出售的影响。
所以我想知道你能否谈谈这些处置的时间和金额，以及你认为明年入住率的轨迹如何。我知道史蒂夫，你过去提到过它可能会达到90%中期范围。我想知道明年的情况如何。
早上好，约翰，希望你一切都好，你知道，26年持平，你知道，就像我认为过去几个季度我们在26年和27年的表述是一致的，你知道，非核心销售的规模。你知道，我不能具体说明，因为你知道，有很多因素可能驱动这一点，但我会说至少在2.5亿至3亿美元的范围内，可能更多。时间取决于我们何时执行这些交易。所以我不能给你更多的具体信息，因为你在与交易对手打交道，事情需要一点时间，有些事情还在规划中。
但是。但我认为到年中，我猜大部分可能已经完成。但同样，我们有过一些计划之外但最终执行的交易，26年可能也会发生这种情况。关于入住率的轨迹。我认为当我们看格伦的渠道时，我认为我们有相当大的可能在未来一两个季度达到90%，然后在此之后继续提高入住率，我们认为未来几年将回到历史水平，无论是94%左右。
但是。不会更高。所以我认为今天我们坐在这里，这可能是我能给出的最多具体信息。
好的。然后我的后续问题是，你能否提供任何关于宾州车站改造项目的见解，沃那多将如何参与其中，是否对未来的商业发展机会有任何影响，以及你对MSG是否会搬迁的看法。我认为MSG极不可能搬迁。
所以这是第一步。所以关于宾州车站项目，我们绝对支持任何能让宾州车站和宾州区变得更好、更用户友好、更具变革性的事情。这对我们来说最好的事情是不断的改进，政府现在有大量预算参与其中，这是非常好的事情。
我们将主要通过一个投标小组参与该过程，主要涉及我们在车站及周边主导的零售部分。巴里，你有什么要补充的吗？没有，谢谢。
改进宾州车站的过程，我们是最大的支持者。有。来自Green street的迪伦·布热津斯基是我们的下一个问题。请讲。嗨，伙计们。
谢谢回答我的问题。我想只是考虑到你们看到的显著需求背景，显然继续推动宾州区的租金上涨。我知道你们的一个同行在财报中谈到，未来四到五年累计净有效租金增长预期为20%到25%。所以我想知道你对此有什么看法。我的意思是，随着空间继续紧张，特别是对于你们投资组合的质量，你们是否预计会出现显著的租金飙升？
我认为，你知道，四到五年20%到25%。我认为如果达不到比这高得多的水平，我们会感到失望。看看所有的动态。同意，同意。好的。你看看市场上的所有动态，我认为这是几十年来最有利的背景。正确。供应稀缺。需求广泛且非常强劲。你知道，公司在这里扩张。并且。你知道，只是。空缺率，我的意思是，我认为史蒂夫在开场发言中提到了。你知道，曼哈顿中城的优质建筑，你知道，我们现在谈论的空置率是6%。这几乎是摩擦性的，特别是对于大面积空间。所以我认为这将导致两件事。第一，我认为未来两三年内续约概率将开始上升，因为很多公司没有地方可搬。第二，租赁空间，正如史蒂夫所说，已经成为房东市场。当这些周期发生时，如果你回顾历史，一年内可能会上涨15%、20%。
现在我不是告诉你这会发生。这可能会发生。不是零概率，但我们认为你所说的数字的可能性在上升方面远高于其他可能性。
你知道，还有另一种看待这个问题的方式，那就是市场和我们客户的需求弹性。不久前，100美元是最高的租金，因为成本增加、供应减少、利率上升。租金一夜之间涨到了每平方英尺100多美元。有趣的是，我们发现市场没有任何抵制。如果一个成长中的、扩张的、重要的客户需要空间，他们会支付所需的费用来获得空间。
所以我想说的是，市场有能力支付空间费用，市场动态将决定租金水平。但显然租金将会上涨，我们认为它们将会上涨。显然我们认为它们会比你预期的涨得更多。
这是有帮助的评论。非常感谢。如果可以的话，也许再问一个。你们提到了非核心资产出售。我知道你们不一定给出数字，但当你们考虑这些收益的再部署时。我的意思是，是否有可能进入资产收购？你们会持有它来降低杠杆吗？只是好奇你们对明年将获得的资本的计划？请讲。
你知道，我认为它可能进入多个地方，迪伦。就像你看我们到目前为止所做的，无论是非核心还是一般资产销售，这已经相当显著，你知道，我们已经显著降低了资产负债表杠杆。同时，你知道，我们进行了一项我们认为非常有吸引力的收购，这不是我们计划好的。正确。我们不会在会议室里坐着说我们每年要买X数量。如果我们找到合适的机会，我们会采取行动。如果没有，我们非常乐意等待合适的机会出现。
我会告诉你，当我们考虑资本时，我们将继续加强资产负债表。如果我们发现外部有令人信服的机会，显然我们会考虑。我们有一些内部能力或要求，比如我们谈到的住宅开发，我们有350公园大道的项目。所以，你知道，我们有多种用途。顺便说一下，你知道，让史蒂夫也加入进来。我的意思是，我们的股票仍然，我们认为交易价格有巨大折扣。所以我认为一切都有可能。
下一个问题来自Piper Sandler的亚历山大·戈德法布。请讲。
嘿，早上好。早上好，史蒂夫。所以，两个问题。你肯定激起了我对宾州15号的兴趣。他们的对话正在进行中。你会说你正在交谈的租户愿意支付你们在经济基础上继续前进所需的租金吗，或者他们还没有达到租金需要达到的水平？
哦，天哪，我不知道该怎么回答。显然，市场上有大量寻找新建建筑的锚定租户。我们不是唯一的机会。还有其他机会。我们所有人都需要大致相似的租金才能进行经济的新建。我们正在交谈的租户，他们理解这个数学。他们的顾问和经纪人理解这个数学。所以租金是可以获得的。这只是达成交易的问题，让租户选择场地等等。
好的。
然后第二个问题是，亚历克斯，我想说的是这不仅仅是试探。
这是严肃的事情。
不，不，我明白。只是建筑物的规模。这些是大额租金支票。这不像萨克斯大厦或正在进行的一些精品建筑。我的意思是，200多万平方英尺，这些是大额租金支票。所以这就是为什么租户愿意实际参与是令人印象深刻的，因为这是一笔严肃的租金。正如我所说。我们同意。我们同意。第二个问题是，关于诉讼，关于宾州，法院可以永远拖延。人们上诉，上诉，律师喜欢拖延。所以关于这个的两部分问题。一是，你们是否基于最严厉的情况来记录经济影响？第二，当你说宾州区的收益率有所改善时，是基于你认为的地面租金应该是多少，还是地面租金的最坏情况？
好吧，首先，宾州2号的收益率显然大幅上升。宾州1号的收益率，我们对我们的预测非常满意。关于诉讼，曾经已知的数字现在在我们看来存在一些不确定性。我们对此有参数。我们正在记录一个我们认为现实的数字，我们将拭目以待。但是关于。关于这场诉讼，我真的没什么可说的。明白了，史蒂夫。明白了。
听着，谢谢。
谢谢，亚历克斯。下一个问题来自美国银行的亚娜·加兰。请讲。
谢谢。早上好。也许另一个关于处置的问题。跟进你之前关于可能出售555加利福尼亚或the mart的意愿的评论，你能分享一下收入、收到的兴趣和/或估值吗，或者鉴于旧金山的改善，你在战略上对这些资产的看法是否有所不同？
不是真的。我认为我们上个季度在某种程度上巧妙地宣传了这两项资产。在具体定价或价值方面，我们没有太多可谈的。我可以告诉你，我们认为加利福尼亚的555加利福尼亚建筑群是世界第八大奇迹。
正如你从我们的评论和文件中看到的，那里的租赁情况非常出色。即使在一两年前，在混乱的衰退市场中，我们能够为这个市场上独一无二的最佳建筑获得的租金也在上涨。所以我们认为这是一项很棒的资产。我们很高兴拥有它，如果价格合适，我们也很高兴出售它。我想我是出了名的不容易出售资产的人。关于芝加哥，情况不同。那里的市场没有那么强劲，我们会 opportunistically 看看会发生什么。
谢谢。然后就未来住宅开发而言，只是好奇你对纽约市正在发生的不同变化下的出售与租赁组件的看法。
哦，天哪。我们有多处土地可以建造写字楼或住宅。我们不断计算哪种更有利。我们正在把我们的大脚趾，实际上我们把整个脚伸到脚踝，进入一个475单元的租赁项目。租赁项目，不是出售项目，位于34街和第八大道的拐角处。
我们认为这是一个非常好的地点。它位于莫伊尼汉火车站大厅的角落。并且它也受益于我们在附近进行的所有更新。所以我们对此感到兴奋，我们将看看情况如何，并在未来做出决定。谢谢。谢谢。
下一个问题来自花旗的塞思·伯吉。请讲。感谢回答我的问题。
你在开场报告中提到，你知道，很容易超过110万平方英尺租赁渠道中的80%。我相信。这个租赁渠道在宾州2号和其他租赁之间是如何分配的，你认为到年底80%可能达到什么水平？
嗨，我是格伦。所以80%是特定于宾州2号的。只是想确保你清楚这一点，因为它通常与渠道相关。目前，我们渠道中宾州区与其他地区的比例为50:50，这通常是我们过去几个季度在租赁高峰期能够达到的季度平衡。所以基本上是50:50。好的，谢谢。
然后，你知道，作为后续，你提到MSG极不可能或不可能搬迁。你知道，你如何看待许可过程的进行，你知道，根据你对纽约许可过程的了解？然后你认为这是否会为沃那多在宾州2号车站改造之外创造任何额外机会？
我认为史蒂夫对此有所谈论，对吧。政府。他们发布了RFP，并将进行一个流程来选择一个小组来重新开发和完成宾州车站的剩余改进。我们预计其中会有零售部分，这是我们的兴趣所在，但我们的主要兴趣是，正如史蒂夫所说，成为完成某事的啦啦队，因为这有利于我们在那里的资产。所以看，他们发布了RFP。你知道，我们被告知他们希望在27年底开始这个项目，你知道，从那里假设需要几年时间才能完成，但我们将看看时间表是否能坚持。
这通常是我们被告知的。
太好了，谢谢。下一个问题来自Truist的迈克尔·刘易斯。请讲。
谢谢。所以，我道歉。我要问一个之前被问过的问题，但换一种方式问。纽约投资组合的入住率为87.5%。所以我认为这意味着有租户在那里支付租金。纽约投资组合有多少是已租赁的？是否接近90%的空间已租赁？是低于还是高于？不。我们给你的入住率数字是已租赁的。
好的，我明白了。所以。我想这涉及到，你知道，免租期是否有任何变化？所以，你知道，一份已经签署但直到2027年才支付租金的租约。在我看来有点长。但你有时有很长的租约。所以也许这根本不长。免租期或其他优惠是否有任何变化？
嗨，我是格伦。所以在这方面有两个变化。一是停机时间减少。所以公司比以前更快地做出决定，这很重要。然后一旦做出决定，免租期就会缩短。所以我会说停机时间减少，免租期缩短。关于你的评论，你是对的。我们的许多租赁都是15到20年的交易，这就是为什么你看到的免租期比5到10年的租赁更长，但肯定随着市场改善，停机时间和免租期都在减少。
好的，很高兴看到情况朝着正确的方向发展，正如你所期望的那样。然后最后对我来说这是一个小问题，但从NAREIT FFO到经调整FFO，我看到有670万美元的其他收益被剔除。我只是好奇。这是几美分，但我想知道在这670万美元的其他收益中是否有任何有趣或值得注意的东西。这被扣除并进入你的核心FFO。
是的，它由几个项目组成，如果你知道，你想让我跟进，我可以离线给你列出。不，没关系。如果没有什么重要的事情突出，我只是好奇。好的，谢谢。
迈克尔。
下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马洛查。请讲。早上好。
谢谢回答我的问题。我想也许迈克尔，你能否提醒我们，你已经多次谈论过持平的FFO，但你能否回顾一下你分享的一些主要组成部分以及最新情况，因为我们考虑26年持平的主要因素。
是的，是的，是的。这是你知道的，我认为我提到了几件事。正确。我们有一些收入。我们正在下线。你知道，史蒂夫提到了34街和7街的零售重建。我们将把一些signage下线以重建其中一个signage，我们认为一旦重新上线，这将产生更高的回报。但是你知道，这可能会影响我们明年四个月。你知道，我们谈到了一些产生FFO的资产出售，但假设这些将在上半年出售，很可能，或者肯定在年底前。
所以所有这些都会对FFO产生影响。同时，我们有其他积极因素，这使我们基本持平。27年的大幅增长，你知道，我们有显著的收入。我的意思是，就像宾州2号上谈论的一切，你知道，除了MSG之外，大部分可能在26年底才开始，真正在27年。正确。所以27年会有显著增长，但在26年的差距基础上我们不会得到好处。
我认为其他空缺也是如此。你知道，我们在1290s和280s等地回填了很多，但其中一些在26年底或27年才会产生影响。好的。
然后我只是想了解你关于租金的评论，你对远高于所提到的租金增长感到不满。但是你知道，十年前我们谈论有多少租约签署的租金是100美元或更多。现在在多个区域，我们谈论200美元的租金。我想以第五大道的收购为例，但只是你对哪些区域和类型的建筑可以看到200美元租金的看法。然后类似于第五大道的收购，你是否正在探索与沃那多类似的独特机会的资产管道。
嗨，我是格伦。我认为史蒂夫指的是。想想季度环比发生了什么。我们的平均租金一直保持在100美元左右。市场非常强劲。
在较新的建筑中，有交易达到150、175、200美元。所以我们现有的投资组合有很大的增长空间。所以我们认为这些100美元的数字将会继续上涨，随着市场继续走强，我们非常有信心市场会走强。从我们今天早上关于平均租金的一些说法中已经可以看到这一点。623是我们真正相信将会发生的事情的一个很好的例子，那是一座五星级建筑。我们将把它变得很棒。
市场上不会有像它这样的建筑。它的位置非常好。为了达到更高的租金范围。当然，我们已经从市场上得到了很好的反馈。所以这绝对是你将在我们的投资组合中看到更高租金的一个例子。
市场收紧带来多重好处。正如你可以想象的，租金将会上涨，我们不会贪婪地推高租金。我们只是跟随市场。我们在市场中很重要，但我们不创造市场。所以租金将会上涨，然后诱因将会减少。
所以我不知道，我认为格伦同意或预测租户批准津贴，即他们用于建造空间的钱，不会减少，因为建造空间的成本不会减少。但可以肯定的是，免租期将会减少。免租期非常重要，而且可能会大幅减少。所以这些都是非常有建设性的。我想花一点时间在第五大道623号上。想想这个数学。我已经说过，我们为该资产预算的非杠杆成本回报率至少为9%，并且我们将在未来两年内向等待的黄金市场交付该资产。
它将成为最好的资产和最好的建筑。并且该领域供应短缺。我们已经从市场上得到迹象表明它供应短缺。所以如果你用每平方英尺1200美元乘以近40万平方英尺的建筑，这给你带来了接近5亿美元的成本。如果我们能实现我认为的10%的回报，你可以计算收入会是多少。现在，退出价值是多少？我相信在这个市场上，这种质量的资产的退出价值，比如说按5%的资本化率。
所以如果这个数学结果是我们将在很短的时间内使该资产翻倍，这并不难。关键是我们必须把该资产变成市场上独特的东西，就像我们对220中央公园南所做的那样。太好了。
非常感谢。下一个问题来自丰业银行的尼古拉斯·尤利科。请讲。谢谢。
是的，只是，我想回到26年FFO持平的评论。迈克尔，你能否谈谈利息支出以及明年的趋势，还有资本化利息的消耗？我认为这也不是我们明年应该考虑的事情。我认为大部分资本化利息到明年将会消耗完。可能还会有一点，但不会很多。汤姆，你想具体说明一下吗？
是的。所以关于宾州2号的资本化利息，显然将会消耗完。但请记住623第五大道和350公园大道，当它下线时，这两个项目都会有资本化利息。所以与25年相比，26年不会有。但宾州2号显然会消耗完。
我认为这没有那么重要。26年肯定会影响350。与今年相比有所不同。623显然是新的。尼克，你的问题还有另一部分。
不，我的意思是，只是从高层次来看，是否有办法将资本化利息视为。明年会持平吗？是净。它会下降一点吗？这会影响明年的利息支出吗？
是的，我会说可能会更高，主要是因为623。并且。余额的变化。由于汤姆提到的项目，它将会更高。但总的来说，我会说主要区别将来自623。总体利息支出，我认为我们总体上已经达到。假设远期曲线准确，我认为它要么达到峰值，要么接近我们现在的水平。我们在过去几年吸收了一些痛苦。我们现在正在大量展期债务。一般来说，当你把所有东西混合在一起，利率相同或更低。SOFR随着去杠杆化而下降。所以即使有更高的票息，我们也有。
鉴于我们的总债务减少，总体利息支出项目肯定不会比持平更糟。所以我们会看到。这取决于我们如何处理26年即将到期的一些债务。我们是偿还它们，还是偿还一部分，还是展期它们。所有这些都将影响26年的利息支出。但我认为就利率的影响而言，最糟糕的时期已经过去。
好的，谢谢。这很有帮助。然后就资产负债表而言，我认为我们都必须关注一个事实，首先，我为我们的组织在最近过去所做的将债务比率从更高水平降至8倍，现在降至7倍而感到难以置信的自豪。所以这是第一。第二，我也非常自豪我们预先为宾州的大规模开发提供了资金，并在几年前将所有现金加载到我们的资产负债表上，以便我们有足够的资本来完成我们的大规模开发计划。
第三，我们在做所有这些的同时，保持了主要宾州资产的未抵押状态，这样我们未来就有巨大的价值储备。所以我认为我们。我认为迈克尔和他的团队，也许还有我一点，格伦一点，甚至巴里一点，我们在资产负债表管理方面获得了金奖，而且我们还没有完成。好的，谢谢。
然后第二个问题是，关于法利大厦（Farley）作为资本来源，你有什么最新想法，无论是对该资产进行贷款还是出售该建筑的权益以创造未来发展资本。谢谢。
好吧，法利大厦是一项独特、令人难以置信、有趣的资产。它是一个双街区宽的空间。曼哈顿很少有这样的双街区。它在新冠疫情期间租给了Meta，73万平方英尺。我们从Meta得到的反馈是，他们认为这是他们在美国最好的房地产设施之一。可能仅次于门洛帕克总部。租约可能还有11、12年。12年还有12年。有一个按市场价格续约的选择权。所以如果我们比较当前的租金与我们认为现在的市场价格以及租约到期时我们认为的市场价格，这是非常、非常、非常显著的。
所以这是一个事实，基于这个事实，我们不会考虑出售该资产或出售该资产的一部分。现在，长期来看，有趣的是，我们最近对此进行了分析。我们基本上不做很多基于资本的合作伙伴交易。我们做一些基于，你知道，如果有人控制场地或我们在房地产方面一起做某事的合作伙伴交易。所以我们做房地产合作伙伴关系。我们实际上不做资本合作伙伴关系，尽管我们会考虑。所以你提到的莫伊尼汉。你提到的法利大厦，我们认为它在全国范围内低于市场价格。我们认为它的未来很棒。
我们认为这是一个独特的空间。我们不会考虑出售它，也不会考虑拆分它。融资是完全不同的故事，因为你基本上只是以租户的信用借款。好的，谢谢史蒂夫。是的，谢谢。下一个问题。亚历克斯，我收到你的便条，非常慷慨。谢谢。接下来是什么？
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请讲。
嘿，两个快速问题，关于2026年。如果我可以问一下同店NOI。我的意思是，我认为在现金基础上，今年似乎有一个重置。
有一些免租期，大概其中一些在26年消耗完，也许很多在27年。所以就机械而言，同店方面明年会有些积极，然后27年非常积极。或者我们如何看待这个？你在现金方面谈论？在现金基础上？是的。
是的，我认为像GAAP一样，考虑到免租期的时间安排等等，我们仍然认为现金会转正。我认为到26年底，这将转为正数，然后显然在27年显著转正。
太好了。然后，我的第二个问题是，只是补充处置问题，也许你能谈谈宾州酒店（Hotel Penn）的土地以及更多零售货币化？只是兴趣如何，你们如何考虑这些？谢谢。
宾州酒店的土地。我们没有处置它的计划。那是史蒂夫在报告中提到的宾州15号开发项目，并谈到了一些租户的兴趣。但这是一个长期持有，位置非常好，在宾州1号和宾州2号对面。核心持有。在零售方面。我们显然出售了优衣库（Uniqlo）的店铺，我会说零售商购买资产的兴趣实际上仍然很强。我会说总体上我们在整个零售投资组合中看到了非常好的活动，时代广场最近感觉回升了很多。
所以那里需求很好。时代广场需求很好，显然我们在宾州很活跃，租户对宾州1号、宾州2号所做的一切反应非常积极，这将导致我们在34街和7街的重建。但零售商也理解市场收紧的动态，这就是为什么他们在许多情况下提前续约，并在某些情况下考虑购买他们所在的空间或购买另一个空间。所以我认为你会看到。这是偶发的。你可以指出几年前的一些事情，你可以指出最近零售方面的一些重大交易，我认为我们将继续看到这些，我们愿意在获得合适价值的情况下参与其中。
所以请继续关注，未来可能会有事情发生。
当我们谈论34街的零售时，让我再多说一点。所以在34街，第七大道两侧以及向下到33街的第七大道，基本上现在都是我们继承的零售，我在报告中亲切地称之为“垃圾”。我们正在取消所有这些租约。我们将把所有这些空间重新开发成现代、令人兴奋、受欢迎的零售场所。显然是为我们的办公室租户和市场服务的。现在，34街和第七大道的拐角处历史上是该市第二或第三繁忙的地铁站。
在34街，就在几年前，是该市第二好的购物街。随着时间的推移，它已经恶化。我们打算把它带回来，我们认为把它带回来并不难。梅西百货（Macy's）在街对面，销售额波动，你知道，接近10亿美元。有起有落。但它显然是美国销售额最高的百货公司。所以我们喜欢，我们喜欢这个房地产。房地产已经恶化。我们将振兴房地产。
此外，这是我们整个宾州区的门户。所以我们认为这非常重要，我们认为这将对宾州区的整体价值产生巨大影响。有帮助。非常感谢。
请原谅我。
为了稍微宣传一下。下一个问题来自巴克莱的布伦丹·林奇。请讲。
太好了，谢谢。我的问题是关于宾州通道项目（Penn Access）和将大都会北方铁路（Metro North）引入宾州车站，特别是它似乎被推迟了，似乎是Amtrak和MTA之间的协调问题。你在多大程度上参与了各个政府机构？是否有可能将该项目时间表恢复到2030年目标之前完成，或者甚至防止它进一步推迟？
巴里·兰格将回答这个问题，然后迈克尔和我会即兴补充。所以，正如你可以想象的，我们通过所有与MTA在宾州车站周围的工作密切参与。非常好的合作关系。如果你直接与MTA交谈。你会听到他们计划在2027年开始大都会北方铁路的服务，利用现有的两条轨道，这些轨道已经将宾州车站直接连接到威彻斯特，一直到波士顿。被推迟的部分是在布朗克斯建造四个新车站和增加两条新轨道，这允许他们运行快速服务。所以我们预计2027年新天堂线（New Haven Line）将开始进入宾州车站的服务。
太好了。谢谢。此时没有更多问题了。
谢谢大家。实际上，我们为这个季度取得的成果感到非常自豪，无论是租赁规模、租金率还是价值创造。今年入住率很容易超过80%，我们认为我们有一个很棒的季度。我们为我们的资产负债表活动感到非常自豪，我们非常、非常、非常喜欢第五大道623号的收购。所以通过这个广告，我们将结束。我们很高兴能不定期地再次与你们交谈，以及在第四季度。
谢谢女士们，先生们。今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开线路。