Emma Hoelke（副总法律顾问）
Michael Nierenberg（首席执行官）
Thomas Catherwood（BTIG REIT）
Craig Kucera（Lucid Capital Markets）
It, Sam. 您好，感谢您的等待。我叫Tiffany，今天将担任您的会议操作员。现在，我想欢迎大家参加Rithm Property Trust 2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此时提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。现在，我将把电话交给副总法律顾问Emma Hoelke。Emma，请讲。
谢谢大家，早上好。感谢大家今天参加Rithm Property Trust 2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同出席的有Rithm Capital和Rithm Property Trust的首席执行官Michael Nierenberg，以及Rithm Capital和Rithm Property Trust的首席财务官Nick Santoro。在整个电话会议中，我们将参考今天上午发布在Rithm Property Trust网站（www.rythmpropertytrust.com）上的收益补充材料。如果您还没有下载，我建议您现在下载这份演示文稿。我想指出，今天发表的某些声明将是前瞻性声明。
这些声明本质上具有不确定性，实际结果可能与预期存在重大差异。我建议您查看我们的新闻稿和收益补充材料中关于前瞻性声明的免责声明，并查看我们提交给的年度和季度报告中包含的风险因素。此外，我们将在今天的电话会议中讨论一些非GAAP财务指标。这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节表可在我们的收益补充材料中找到。接下来，我将把电话交给Michael。
谢谢Emma。早上好，感谢大家参加今天的Rithm Property Trust电话会议。大家知道，本季度我们没有太多活动。我想说的是，当我们去年6月接管这家公司时，我们稳定了公司的状况——当时我认为公司每个季度亏损约1000万美元。如今，公司基本上实现了收支平衡。要知道，考虑到收益，我们仍在支付6美分的股息，同时我们已经清算掉了我所说的一批住宅资产。我们增加了一些商业房地产浮动利率债券或CMBS浮动利率债券，这些债券收益率更高，位于资本结构的顶部，具有合理的收益率。
从流动性角度来看，这些资产的另一个特点是非常容易创造流动性。因此，当我们退后一步，看看我们增加的资产和出售的资产时，如果我们发现一个有趣的机会——大家知道，我们一直在寻找机会——我们将能够清算其中一些资产，然后使用部分资金重新部署到高收益资产或对公司更具战略性的资产中。公司真正的问题是我们从这里走向何方？所以我们有几个选择。
第一，我们可以通过发行与资产池相关的股权或其他类型的固定收益工具来重组该载体，为投资者提供实际收益。第二，我们可以考虑公司的某种清算方式。我提出这一点是因为账面价值为5.30美元，而股票交易价格为2.40多美分，显然这对股权投资者来说是一个巨大的价值空间。第三，是维持现状。关于第三点，我想说的是，我们不会仅仅为了维持现状而让某些事情悬而未决。
如果您收听了我们昨天的Rithm收益电话会议，我们讨论了Rithm及其关联公司最近的收购，即Paramount交易，我们同意将纽约市和旧金山的一家办公REIT私有化。坦率地说，我们对这笔交易感到非常兴奋，对这笔交易的回报也感到非常兴奋。因此，在昨天的电话会议上，我们收到的一个问题是，我们是否考虑将Paramount的部分资产添加到Rithm Property Trust中？我的回答是，是的，从长远来看，当我们审视这个载体时，我们正在发展一项直接贷款业务，而这个平台对于Rithm Property Trust来说将是完美的。
因此，在考虑这一点时，我们将与我们的Genesis合作伙伴合作——Genesis是我们的住宅过渡贷款机构，我们向中型赞助商（而非一些大型参与者）提供建设贷款。当我们审视这一点时，我们在那里的经验是，我们将一家年贷款额为17亿美元的公司发展壮大。今天，我们今年的贷款额可能会超过50亿美元。这些资产的收益率非常高，我们围绕它建立了真正的业务，我们可能会继续发展这一业务，其中一些产品可能非常适合我们的直接贷款业务。
我想再次强调的是，当我们审视股票及其相对于账面价值的交易价格以及我们所做的一些事情时，我们不会让这家公司就这样悬而未决。不会为了维持公司存在而让某些问题悬而未决。
该公司的投资组合目前约为3.08亿美元。但我认为，这个载体将为我们提供继续寻找机会、努力发展公司的能力。我过去曾提到过BXMT（黑石的抵押贷款REIT）的情况，他们围绕一组资产创建了一个载体，并真正实现了增长。因此，我们希望能够做到这一点，如果不能，正如我之前提到的，我们会考虑其他选择。请看第四页的财务亮点。
实际上，公司季度环比基本持平，仍维持6美分的股息，季度末资产负债表上的现金及现金等价物为8100万美元，总股本为2.92亿美元。看第五页，大家知道，本季度我们实际上为西雅图郊外一个以杂货店为锚点的零售中心发放了一笔2100万美元的贷款。这笔贷款的收益率可能在十几%左右。因此，当我们审视这一点并考虑我们在一些贷款活动中的增长能力时，这让我们感到兴奋。
但坦率地说，我们必须执行这一计划。当您在第五页看到Rithm Property Trust时，您可能会问为什么选择Rithm Property Trust？坦率地说，这家公司没有任何遗留问题。我认为，随着我们发展这个载体，这确实存在真正的上行空间。第六页只是谈到我们刚接管公司时，我们稳定了收益。展望未来，收益仍然相当平淡。我们需要采取更实质性的措施来实际产生收益，这是我们重点关注的事情。
第七页是我们的典型幻灯片，展示了投资组合的未来状态可能是什么样子。我认为这个载体比其他一些载体更具 opportunistic（机会主义）性质。接下来，我将把电话交回给操作员。我们将开启问答环节。如果有人有任何问题，请随时提问。
如果您想提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。要撤回您的问题，只需再次按星号1。我们将暂停片刻，整理问答名单。第一个问题来自BTIG的Tom Catherwood。请讲。
谢谢大家，早上好。Michael，显然您列出了公司未来可以采取的几种途径，也就是您一开始提到的三种选择，但也许先谈谈“维持现状”这一选择。在这个问题上，您上个季度谈到了约5000万美元的贷款即将完成。本季度您完成了2100万美元。目前待完成的贷款池情况如何？
这里有几件事。第一，我提到了Paramount交易。这是一笔大交易。我的意思是，涉及1300万平方英尺的物业，价值660万美元。因此，这家公司可能会根据董事会的批准参与这笔交易。我们正在与Genesis合作伙伴合作，Genesis是我们的住宅过渡贷款机构，我们向中型赞助商（而非一些大型参与者）提供建设贷款。当我们审视这一点时，我们在那里的经验是，我们将一家年贷款额为17亿美元的公司发展壮大。今天，我们今年的贷款额可能会超过50亿美元。这些资产的收益率非常高，我们围绕它建立了真正的业务，我们可能会继续发展这一业务，其中一些产品可能非常适合我们的直接贷款业务。
因此，有些事情，比如我们上个季度提到的5000万美元贷款，我们完成了这笔2100万美元的贷款，我们非常喜欢这笔贷款。我们拒绝了更多我所说的——其中一些是，考虑到这里的市长选举，当我们考虑我们正在关注的一些租金稳定型房产时，我们不会在纽约市做租金稳定型贷款。是的，我们最初在达拉斯的Rosewood酒店有过合作意向。
我们进行了大量的尽职调查，但就是无法对此感到满意。所以我们放弃了。因此，本季度我们显然完成了2100万美元的贷款，我们目前拥有大约1亿美元的现金和流动性。看看资产负债表上留存部分的情况，展望未来，这将主要与直接贷款、那里的增长以及一些更多的机会主义情况有关。
很好，感谢您的回答。然后更具体地谈谈Paramount，我知道这笔交易仍在进行中，显然尚未完成，所以所有选择都还在桌面上。但当我们想到那家公司时，它历史上有一部分业务致力于发放机会主义商业房地产贷款，无论是夹层头寸、优先头寸等等。那么，是否有可能剥离其剩余的此类业务，或者其基金中可能存在的此类能力，或者RPT是否有可能在资本结构的其他位置持有头寸，因为您正朝着完成交易的方向前进？再次说明，如果您不能谈论这个，我完全理解，只是想了解一下可能的情况。
是的，这是个好问题。他们有一些遗留基金，为了本次讨论，我假设这些基金与Rithm Property Trust没有任何关系。这可能是Perry Passu与母公司Rithm一起持有的头寸，您知道，我们的母公司显然参与了标的资产。因此，当您考虑这一点时，在纽约和旧金山之间有13处资产，这将是这些特定资产在物业层面的头寸。
明白了，明白了。Michael，最后一个问题，您提到了账面价值的折价等等，这很有道理。但当我们审视整个商业房地产抵押贷款领域时，折价幅度很大，而且显然自从Tricolor破产、First Brands以及几周前的区域性银行业问题以来，折价变得更大了，总体而言，商业抵押贷款利率只是被这种对信贷的生存性恐惧所裹挟。现在您处于一系列不同信贷载体的核心位置。
您现在对信贷的实际风险有何看法，无论是房地产还是其他领域？现在哪些是过度反应？因为我认为这不仅影响RPT，而是影响所有人。您对当前市场有何看法？
所以我认为市场是分化的。我认为有几种情况。第一，许多传统商业房地产REIT仍背负着需要解决的不良贷款——我不是说不良贷款，只是说需要解决的水下贷款。我们公司没有任何此类贷款，无论是在Rithm层面还是在Rithm Property Trust层面。因此，当我们开始着手重塑这个载体时，我们说我们将再次进入商业房地产领域，因为我们没有任何遗留问题。
因此，当您审视整个行业时，有许多我所说的REIT仍在解决他们的一些问题，而这个载体是干净的。所以这是第一点。第二，当您考虑信贷时，甚至当我们考虑Paramount交易时，为什么是办公楼？不是每个人都能做办公楼，因为很多人仍在重新调整他们现有的办公楼投资组合。因此，我们将其视为一个真正的机会，因为第一，作为一家公司，我们需要10万平方英尺的办公空间。
所以我们每天都在市场上寻找办公楼，我们对市场动态有很好的了解。当我们考虑信贷时，商业房地产资本市场是开放的。你看到越来越多的CMBS交易完成。在我们宣布这笔交易之前，该公司在第六大道1301号完成了一笔CMBS交易。因此，我认为信贷市场是开放的。凭借Rithm团队和我们其他关联公司的广度，有很多事情值得关注。我想说的是，在商业房地产领域——我相信您也知道——您必须非常非常小心，不仅仅是在商业房地产领域，而是在所有领域，但在商业房地产领域，当您对单一类型的物业面临单向风险时尤其如此。
因此，当我们考虑在直接贷款领域的发展方向并创建更多元化的资产池或围绕业务的多元化贷款时，我们非常有信心能够在这里取得出色的成绩。但我想再次谈谈折价问题，坦率地说，如果我们都能以这种水平的股权获得报酬，我想我们会很乐意这样做。所以总的来说，我们对未来的发展方向非常乐观。问题是，你需要资本才能成长。
由于股票交易价格仅为账面价值的50%左右，这非常困难。您知道，我的观点和我们的观点是，不会稀释股东权益，但如果有一种方法可以通过与一组资产相关的有意义的大规模发行来实现增长，我们会考虑的。
明白了。感谢您的所有看法。谢谢，Michael。
谢谢。
下一个问题来自Lucid Capital Market的Craig Kuchera。请讲。
是的。嘿，早上好，各位。早上好。我想回到Paramount交易。您能给我们一个关于这对RPT可能带来的经济效益的感觉吗？我的意思是，这是否与您今年所做的类似，比如办公楼优先次级交易可能在12%左右，零售资产在11%左右？
您知道，Paramount交易更多是基于股权的。我们正在考虑几种不同的结构。有没有不同的思考方式？所以我没有具体的答案，但从表面上看，当您审视Paramount交易和我们进行交易的方式时，我们为该公司支付了6.60美元，这相当于大约16亿美元，扣除一些费用和相关因素之前。所以这大约是18亿美元。资产负债表上的现金略低于5亿美元，这就到了13亿美元。
母公司Rithm将投入大约3亿美元的股权。同样，在董事会批准的前提下，考虑让Paramount投入约50美元。这样母公司Rithm的投入就略低于10亿美元，然后母公司将进行融资，我们现在正在市场上筹集约10亿美元的资金。这就是所谓的载体融资。当我们审视经济效益时，可以这样思考。我们假设初始资本化率略低于7%，所谓的单位成本约为每平方英尺略低于600美元。
当您考虑重置成本时，包括纽约市的土地，重置成本可能在每平方英尺3000美元左右。因此，实际上您是以重置成本约75%的折扣收购A级办公楼。当您考虑稳定成本时，每平方英尺在700美元左右。给您一个大致的退出策略概念，纽约约为6，旧金山约为6.5至6.75，基于此，假设Rithm Property Trust投入5000万美元的股权，根据我们的假设，这将带来约2倍的投资资本倍数（MOIC）和20%以上的回报率。因此，我们对这笔交易感到非常兴奋。这是一项投资，我们喜欢将自己和我们的业务视为更具机会主义的投资。您很少有机会在两个美国门户城市（显然是纽约和旧金山）的错位市场中，将大量资本部署到A级办公楼资产中，我们认为这将为投资者带来超额回报。这就是这里的投资逻辑。我们希望Rithm Property Trust参与其中，并希望能取得良好的结果。
谢谢。不，我很欣赏这些细节。非常全面。不过，我想从另一个角度思考，您能否设想一种情景，即Rithm Capital可能向RPT部署资本，以启动公司的规模扩张？
您知道，这是一个非常好的问题。我的意思是，当您考虑股权发行或优先股发行之类的事情时，我们与我们的银行合作伙伴就此进行了多次对话。如何考虑由Rithm为一组资产提供支持的潜在配股发行。我不知道。坦率地说，这些对话一直在进行。我不知道现在有什么要做的。今天市场上有一笔交易正在进行，但规模很小。
我没有所有细节，但我认为这是一家银行正在进行的8000万至1亿美元的发行，针对一组资产或以母公司10%至15%的折扣提供担保。我认为发行价的折扣在10%至15%左右。因此，我们必须考虑这对Paramount（我的意思是Rithm Property Trust）和母公司Rithm如何运作。我认为为了保持清晰，我们更愿意做一些不那样的事情。但我还不知道我们最终会走向何方。
明白了。对我来说还有最后一个问题，在为Paramount交易筹集资金的过程中，您知道，我知道您正在寻找其他第三方资金来源。这是否为RPT开辟了任何潜在的合作伙伴？因为我相信，像您过去所说的，您正在寻找第三方来启动公司。
是的。我的意思是，我们公司进行的对话数量，当您考虑公司时，我可以告诉您，无论是在Rithm层面，还是在Crestline层面（尚未完成，我们预计该交易将于12月1日完成），甚至在Sculptor层面。当我们与有限合伙人及其他合作伙伴进行大量对话时，公司内部有很多交叉合作的机会。因此，这笔交易开启了我们六个月前根本不会有的对话。
所以我们对此感到非常兴奋。有很多机会。如果我们想昨天就用第三方资本为整个Paramount交易提供资金，我们可以立刻做到。您知道，这只是我们作为一个组织如何考虑为股东最大化回报的问题。
好的，谢谢。我的问题就这些。
太好了。
问答环节结束。现在我将把电话交回给Michael Nierenberg进行总结发言。
太好了。感谢大家的参与，感谢大家的提问。再次明确，我们将尽一切努力寻找增长公司收益的方法。不仅要发展公司，还要增加这家公司的收益。我们确实认为股权定价存在根本性错误。我认为，正如我们听到的一些问题所示，许多这些REIT的股权定价都存在根本性错误。不同之处在于，我们没有任何遗留问题，应该会不断前进和上升。我们将在整个季度及公司其他活动中及时向大家更新。如果您有任何问题，请随时跟进。万圣节快乐。祝您周末愉快，期待很快向大家更新。
谢谢各位。今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。现在您可以挂断电话了。