Daven Bhavsar（投资者关系总监）
Matthew Windisch（高级执行副总裁、首席财务官）
Bill McMorrow（董事长兼首席执行官）
Justin Embody（首席财务官）
Anthony Pallone（摩根大通）
Yana Galan（美国银行）
Tayo Okusanya（德意志银行）
各位下午好，欢迎参加肯尼迪-威尔逊2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。所有参会者目前处于仅收听模式。如需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。今天的演示结束后将有提问环节。如需提问，请在按键电话上按星号键后再按一键。如需撤回问题，请按星号键后再按二键。请注意本次活动正在录制。现在我将会议转交给投资者关系主管Devin Bavsar。请开始。
谢谢大家，早上好。感谢各位今天参加我们的会议。今天的电话会议将进行现场网络直播，并将存档供回放。电话回放将保留一周，网络直播回放将保留三个月。更多信息请参见投资者关系网站。今天与我一同出席的有首席执行官Bill McMorrow、总裁Matt Windisch、首席财务官Justin Embody以及欧洲区总裁Mike Pegler。在本次电话会议中，我们将提及某些非GAAP财务指标，包括调整后EBITDA和调整后净收入。您可以在我们2025年第三季度 earnings 发布稿中找到这些项目的说明以及与最直接可比的GAAP财务指标的调节表，该发布稿已发布在我们网站的投资者关系部分。
本次电话会议中发表的声明可能包含前瞻性声明。由于证券交易委员会的报告和文件中指出的诸多风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与本次电话会议中讨论的前瞻性信息存在重大差异。正如您可能已在我们周二提交的8K表格中所见，公司董事会已收到一份来自由我们的董事长兼首席执行官Bill McMorrow与Fairfax Financial Holdings Ltd.组成的财团的建议书，内容涉及一项潜在的私有化交易。董事会已成立一个特别委员会来评估该提案及其选项。
公司不计划持续提供任何更新。在宣布达成最终交易或该流程终止之前，我们不会就该潜在交易或任何相关事项回答任何问题。现在，我将会议转交给Bill McMorram。
谢谢Devin。我们昨天公布了2025年第三季度的业绩，反映了我们在扩大投资管理平台以及执行非核心资产出售计划方面取得的进展。从我们的季度亮点开始，本季度我们的多项关键财务指标均有所改善，包括调整后EBITDA和调整后净收入与去年第三季度相比均有增长。推动我们业绩的是投资管理业务的增长，第三季度管理资产（AUM）增至310亿美元，同比增长11%。收费资本增至97亿美元，同比增长10%。
收费资本在过去四年中以每年约20%的速度增长。本季度收费业务的增长得益于商业房地产市场流动性改善支持下的资本部署。我们在第三季度部署或承诺了约9亿美元资本，使得截至9月的年初至今总资本部署达到35亿美元。本季度的资本部署主要集中在租赁住房相关的信贷和股权投资。在信贷方面，我们新发放了6亿美元的租赁住房建设贷款，使得全年贷款发放总额达到26亿美元。我们在这些贷款中的份额为2.5%。
自2023年7月以来，我们的信贷团队新发放贷款已超过60亿美元，同时还成功实现了从作为PacWestern银行贷款组合交易一部分购买的贷款中获得超过20亿美元的还款。在信贷方面，我们的美国混合基金收购了三个多户住宅社区和一个工业物业，总金额为1.73亿美元。在欧洲，我们的投资活动仍然集中在与CPPIB合作扩大我们的英国单户租赁平台。由于人口增长以及购买新房的成本，住房供需失衡仍然显著。第三季度，我们新增了6200万美元的投资，使我们的总投资组合达到1300套住房。
自去年第四季度推出以来，该平台展现出良好势头，承诺资本达到约5.85亿美元，而初始购买目标为13亿美元。在我们的共同投资组合中，我们对两个现有的美国多户住宅合资企业进行了资本重组，将我们的所有权从51%降至10%。我们还出售了位于盐湖城郊区、建于1988年的一个较小的全资多户住宅资产。我们第三季度的出售和资本重组活动为KW产生了约2亿美元现金、13亿美元额外收费资本以及3000万美元已实现收益。年初至今，我们通过资产出售为KW产生了4.7亿美元现金，并超过了我们全年4亿美元的目标。
在过去两年中，我们在发展投资管理业务的举措上取得了实质性进展。2023年，我们从Original银行吸纳了信贷团队，将该平台的AUM从40亿美元增长到今天的100亿美元。2024年，正如我所提到的，我们推出了英国单户租赁平台，目标是13亿美元的资产购买，我们目前对该目标的承诺约为50%；9月，我们宣布了对Toll Brothers Apartment Living平台的待完成收购，包括其内部开发团队。该交易将包括对18个公寓社区和学生住房物业的 minority 权益、肯尼迪-威尔逊将代表Toll Brothers管理的30亿美元资产，以及一个总价值约36亿美元的新开发项目 pipeline。
此次合并将为我们的投资管理平台创造即时规模。首先，此次收购将立即增加50亿美元的管理资产，包括21000个现有和规划单元的投资组合。按备考基准，我们的总AUM预计将增至360亿美元，其中超过70%将来自租赁住房。我们的全国租赁住房平台将增长到超过90000个单元，包括我们目前拥有、正在融资或处于开发 pipeline 中的单元。转向整体市场，我们继续看到资本成本和资本可用性的改善，较低的借贷成本和利差支持更高的交易水平。
租赁基本面依然强劲，因为我们所有市场的结构性住房供应不足仍是长期推动力，而且租赁仍然比购买住房显著更负担得起。接下来，我想将会议转交给我们的首席财务官Justin Embody。
谢谢Bill。我将首先回顾我们第三季度的财务业绩，然后讨论资产负债表。第一季度GAAP每股收益为每股亏损0.15美元，而去年第三季度为每股亏损0.56美元。第三季度调整后EBITDA为1.25亿美元，较去年第三季度的6600万美元几乎翻了一番。今年以来，调整后EBITDA增长了6%，达到3.71亿美元。第三季度基准EBITDA稳定在1.01亿美元，导致过去十二个月的基准EBITDA为4.25亿美元。我们的业绩反映了投资管理费用的进一步增长，本季度增长8%，年初至今增长了令人印象深刻的23%。
我们的未合并投资业绩也有所改善，收入份额、附带权益和出售收益均有所增加，与2024年第三季度相比，未合并投资收入增加了5500万美元。现在转向我们的资产负债表，10月我们偿还了KWE无抵押债券的最后一部分，总额为3.52亿美元。此次偿还完成了对2015年发行的两笔遗留债券的偿还，并将极大地简化我们未来的资本债务结构。此次偿还部分由我们的资本重组交易、资产出售产生的现金以及我们的信贷额度提供资金，我们计划在未来几个季度通过出售更多非核心资产来减少信贷额度。
我们的债务中96%为固定利率或已对冲，加权平均期限为4.5年，加权平均有效利率为4.7%。我们还有2.55亿美元的合并无限制现金。接下来，我将会议转交给Matt Windish进行投资组合更新。
谢谢Justin。我们的稳定房地产投资组合为KW产生估计年度净运营收入（NOI）4.34亿美元，其中70%位于我们的两个核心信念领域：租赁住房和工业地产。在租赁住房领域，长期住房供应不足的情况依然存在，住房所有权仍然难以负担。在去年创纪录的供应之后，未来的新供应正在减少。我们投资组合的需求依然强劲，本季度末入住率超过94%。我们的市场利率投资组合的美国同店NOI增长了2.4%。收入增长1.3%，费用下降，原因是某些市场的财产税优惠和保险成本降低。
第三季度租赁价差总计1.4%，其中续租价差增长3.4%，新租价差下降1%。季度末，我们的租金损失率为3.3%。我想强调一些地区数据。最强劲的增长来自我们的太平洋西北地区投资组合，NOI增长了3%。该地区受益于重返办公室的规定以及有限的新供应交付。我们最大的地区—— Mountain West，NOI增长了2.6%。特别是，我们在爱达荷州的资产受益于更高的入住率、更低的坏账和更低的房地产税，导致NOI增长6.8%。在南加州，我们的低密度郊区投资组合产生了2%的租金收入和NOI增长，同店入住率为96%。
而我们最小的地区——北加州，NOI下降了1.5%。我们的老式经济适用房投资组合本季度超过11000个单元。第三季度同店NOI持平，因为租金增长被本季度发生的更高费用所抵消。我们有望稳定另外2000个目前处于租赁或开发阶段的单元。我们还在积极评估新的机会，以进一步扩大我们的经济适用房投资组合平台。在爱尔兰，同物业入住率增长1.7%，主要来自我们新完工的资产，导致收入增长和NOI增长6%。转向我们的办公楼投资组合，我们76%的稳定办公楼投资组合位于欧洲，同物业NOI下降6%，受到入住率下降5%的影响。
然而，我们的资产管理团队迅速就大部分空置空间签署了租赁协议。我们的欧洲稳定办公楼投资组合本季度末入住率为91%。最后，我们在第三季度看到投资管理业务的持续增长，同时实现了非核心资产的货币化。最后，我们期待在第四季度完成与Toll Brothers的待完成交易。现在，操作员，我们可以开始问答环节了。
谢谢。我们现在开始问答环节。如需提问，请在按键电话上按星号键后再按一键，如使用免提电话，请在按键前拿起听筒。如您的问题已得到解答并希望撤回，请按星号键后再按二键。今天的第一个问题来自摩根大通的Anthony Pallone。请提问。
谢谢。我想知道您能否谈谈不同市场的多户住宅资本化率。我们看到了本季度你们完成的一些交易，我认为是5.4%，但总体上这些资本化率处于什么水平？另外，关于Toll Brothers，考虑到他们的多户住宅开发平台，你们将在哪些地方开发，与市场资本化率相比，利差会是多少？
嘿Tony，我是Matt。关于市场上的资本化率，它确实取决于许多因素，包括资产的年龄、所处的子市场以及供应情况。所以我们看到过交易在4点多高位，也看到过在5点多高位。实际上，根据这些因素，范围很广，但在过去几个季度，这些水平似乎保持相对稳定。关于Toll Brothers投资组合和未来的 pipeline，我们仍然喜欢他们历史上建设的市场。
所以将是我们目前拥有和运营的一些西海岸市场，以及我们历史上只是作为贷款人的一些东海岸市场。一般来说，考虑到市场和诸多因素，我们认为新开发项目相对于市场资本化率的利差通常在125至175个基点之间。这就是我们看待这些交易资本化的目标范围。
好的，谢谢。另外，关于私有化提案，我知道这很敏感，但也许我错过了，是否有说明董事会中谁组成了将审核并做出决策的委员会？
是的Tony，我是Matt。再次说明，我们不能谈论几天前提出的要约相关的任何事情，但该要约中没有说明特别委员会的成员。
好的。谢谢。
下一个问题来自美国银行的Yana Galan。请提问。
谢谢。恭喜你们取得了非常不错的季度业绩。我想知道政府停摆对经济适用房多户住宅投资组合是否有任何影响。
是的，我的意思是，我们没有看到任何影响。正如我们指出的，本季度我们看到NOI略有疲软，但这更多是费用驱动的，与政府停摆或任何将传递给租户的补贴无关。所以，到目前为止，我们没有看到任何影响。
谢谢。另外，恭喜你们的投资管理平台取得了令人印象深刻的增长。我想知道你们能否谈谈目前全球范围内的 fundraising 情况，以及你们认为在哪些领域正在获得市场份额？
是的，这是个好问题。至少从我读到的信息来看，私募股权公司的 capital raising 显然存在相关挑战。我认为我们所看到的是，全权委托资金变得有些不那么普遍，除非你是真正的大型 capital raiser。一般来说，人们希望通过单独账户进行资本部署。在我们的情况下，我们在多个地区取得了很好的成功，特别是在我们已经存在30年的亚洲，以及美国、加拿大和欧洲的部分地区。
但我们继续看到我们的资本部署在增加，并且我们认为我们有能力筹集支持所有这些部署的资本。
谢谢。
再次提醒，如需提问，请按星号键后再按一键。下一个问题来自德意志银行的Teo Okusanya。请提问。
是的，各位下午好。关于收购要约，虽然我知道公司不能具体发表评论，但不知道Bill是否可以评论一下提出该要约的原因或他的基本理由？
是的Teo，还是我Matt。抱歉，我们不能对除了之前在电话会议中提到的要约之外的任何事情发表评论。
明白了。没关系。下一个问题。关于贷款业务的发放量，第二季度是创纪录的，但第三季度有所放缓。只是想知道这是季节性因素，还是更多的竞争导致的？想了解一下情况。
是的，这是个好问题。我们历史上第三季度发放量会略低，如果你看看去年的数据也是如此。所以第三季度发放量通常会比夏季略低。当然竞争加剧了，我们在上次电话会议中也提到了这一点，过去一年利差有所收窄，但我们在该领域仍然非常活跃， pipeline 强劲，我们预计将继续从该业务发放贷款。
好的，这很有帮助。我们能否谈谈全国性的事情，SFR平台，又有了一些额外的收购。能否谈谈进展如何，增长情况，以及该业务的最终经济效益会是怎样的。Mike，你想谈谈这个吗？
是的，我来回答这个问题。显然，我们现在已经开展这项业务一年了。我记得我们是去年10月与CPPIB签署的合作协议。在那段时间里，我们取得了非常好的增长。我们对承诺的房屋数量感到非常满意。我们的租赁业务已经启动并运行，现在已有近200套房屋实际建成并出租。包括我们今天公布的收购，我们大约有1300套住房。我们有很好的 pipeline ahead，并且有很大的意愿做更多。我认为到年底第四季度，我们预计会完成更多收购。
我们仍然看到英国的房屋建筑商将此视为交付额外库存的一种方式，并且我们得到了CPPIB对扩大该平台的大力支持。所以我预计你会在第四季度看到更多收购，我们也期待在2026年继续增长。我认为我们在这方面还有很长的路要走。
这很有帮助。如果我们能再谈谈国际业务，英国的办公楼，入住率下降。能否谈谈这是实际的租约到期迁出还是实际的终止？另外，能否谈谈Cooper's Crossing的租赁进展？
是的。关于英国，我们有几笔租约到期迁出，实际上我们一直在回填，但回填尚未生效。在许多情况下，我们实际上已经签署了租赁协议，但尚未完成。所以我预计在接下来的几个季度，入住率将会回升。事实上，我们有承诺的交易将使入住率再次上升。除此之外，我们有良好的租赁 pipeline。所以我认为我们的办公楼租赁没有结构性问题。这实际上是租约终止后将这些建筑重新投入使用所需时间的 timing 问题。
但实际上，在大多数情况下，我们是以更高的租金重新出租，需求实际上证明是积极的。所以我认为英国办公楼的入住率将在未来几个季度回升。关于Cooper's Cross，我们有良好的 pipeline。我们正在向一个非常有趣的租户报价，他们希望租用一些空间。希望我们能在下个季度完成这笔交易，并且我们有很好的兴趣 pipeline。显然，这比我们预期的时间要长一些，但市场现在正在复苏，我们看到了比很长一段时间以来更好的 pipeline。
太好了。非常感谢。
问答环节到此结束。我现在将会议转回给Bill McMurrow作总结发言。
感谢各位今天参加电话会议。非常感谢。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。