乔希·克莱奇（CFA）
安妮·奥尔森（总裁兼首席执行官）
格兰特·坎贝尔（投资与资本市场高级副总裁）
拜拉夫·帕特尔（首席财务官）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
罗宾·哈内尔（蒙特利尔银行资本市场）
杰米·费尔德曼（富国银行）
康纳·米切尔（派珀·桑德勒）
罗伯特·史蒂文森（杰米）
艾米·普罗布恩德（瑞银集团）
里奇·安德森（康托·菲茨杰拉德）
内森·郭（贝尔德）
巴克·霍恩（雷蒙德·詹姆斯）
大家好，欢迎参加Centre Space 2025年第三季度业绩电话会议。我叫埃兹拉，今天将担任你们的协调员。如果您想提问，请在电话键盘上按星号加一。如果您改变主意，请按星号加二。现在我将把电话交给来自Center Space的乔希·格莱蒂斯，请开始。
大家早上好。Center Space截至2025年9月30日的季度10-Q表格已于昨日收盘后提交给美国证券交易委员会。此外，我们的收益报告和补充披露文件已发布在我们的网站@Centerspacehomes.com，并以8-K表格提交。需要注意的是，今天的发言将包括有关我们业务前景的陈述和其他前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的观点和假设。这些陈述受我们文件中“风险因素”部分以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中讨论的风险和不确定性的影响。我们不能保证任何前瞻性陈述都会实现，请注意不要过分依赖这些前瞻性陈述。
有关今天电话会议中可能讨论的任何非GAAP信息的调节，请参阅我们的收益报告。现在，我将把发言权交给Centerspace的总裁兼首席执行官安·奥尔森，由她发表公司的准备发言。
感谢大家今天参加我们的会议。今天和我一起出席的有我们的投资与资本市场高级副总裁格兰特·坎贝尔，他将对交易市场发表一些评论，以及我们的首席财务官罗布·帕特尔，他将讨论我们的指引和资产负债表。Centerspace第三季度和年初至今的业绩证明了我们较小的区域市场的健康状况、帮助我们实现出色费用控制的运营平台，以及我们团队的实力——即使在我们进行重大出售和收购活动的情况下，团队仍然保持专注。
第三季度，我们同店投资组合的净经营收入（NOI）同比增长4.5%。这得益于收入的稳步增长以及在费用方面的出色执行。尽管如此，由于与我们计划的战略交易相关的时间调整以及相关的一般及行政费用，我们将核心FFO指引的中点下调0.02美元至4.92美元。罗布在谈到我们的前景时将进一步讨论资本循环活动的影响。
6月，我们宣布了战略举措，包括在科罗拉多州和犹他州的收购，以及减少我们在明尼苏达州投资组合集中度的处置。我们预计本月将完成明尼阿波利斯地区七个社区的出售，届时我们将回收约2.12亿美元资本，并提高投资组合的质量和效率。
虽然我们当前的资本成本阻碍了我们执行外部增长机会的能力，但我们致力于增强我们的市场地位和为股东创造的价值。我们有许多可以利用的手段，我们将保持纪律性和灵活性。
在运营方面，我们的投资组合继续受益于中西部市场的稳定性。与2024年一样，租赁利率在第二季度中期达到峰值，并对我们保持积极态势，本季度混合增长率为1.3%，年初至今为1.6%。续租率超出了我们最初的预期，在两个高峰期租赁季度均达到60%。
在我们最大的市场明尼阿波利斯，入住率提高和租金上涨的双重推动下，业绩有所改善，本季度新租约和续租租约均有所改善，混合增长率达到2.1%。在我们的其他市场中，北达科他州继续表现突出，本季度投资组合混合增长率达到5.2%，领先于投资组合。我们的丹佛投资组合受到供应压力的挑战，第三季度混合租赁利率下降3.5%。
深入了解丹佛市场，我们认为我们在那里的经历确实是供应导致的结果。根据吸纳数据，2025年是丹佛有史以来第二好的年份。在我们的投资组合中，我们看到线索转化率有所提高，本季度线索转化率同比提高275个基点，租户收入同比增长7%，入住率较第二季度提高70个基点。部分入住率的提高是由于我们决定在该市场提供优惠。我们预计随着2026年的推进，丹佛将恢复到更正常的环境，我们对此保持乐观。我将请格兰特对交易市场的状况发表评论。
谢谢安妮，大家早上好。从宏观层面来看，虽然我们预计短期内交易量不会回到2021年和2022年的水平，但与过去两年相比，今年的交易活动有所增加。我们看到投资者在配置资本方面表现出信心，这种动态应该会为我们的股东带来价值。我们最近的交易举措为投资组合的持续长期增长奠定了良好基础。
5月，我们完成了盐湖城Sugarmont的收购，7月，我们通过收购科罗拉多州洛夫兰的Railway Flats扩大了我们在科林斯堡的业务，这两项交易在上个季度的电话会议中都有详细讨论。就Railway Flats而言，科林斯堡一直是我们的目标地区，我们最近的两项投资就证明了这一点，与丹佛都会区相比，该市场在年租金增长、吸纳量和空置率方面表现出色。在我们的投资组合中，本季度科林斯堡的续租率比丹佛高出800个基点，科林斯堡的入住率是我们投资组合市场中同比增长最强劲的。
为了为这些收购提供资金，我们于9月以1.24亿美元完成了明尼苏达州圣克劳德投资组合的出售，从而退出了该市场。投资者的反响强烈，买家兴趣从单个社区报价到投资组合报价不等。这个增长前景较低的投资组合交易的资本化率为6%左右，远低于我们目前股票交易所隐含的7%左右的投资组合资本化率。
此外，本周我们预计将以8810万美元完成明尼阿波利斯七个社区的出售。这七个资产是小型社区，共有679套住房。这笔交易的资本化率将在5%以上，再次远低于我们目前交易的隐含投资组合资本化率。完成此次出售后，我们剩余的明尼阿波利斯投资组合将质量更高，日益郊区化——87%的净经营收入位于郊区子市场，并且运营效率更高——由于即将进行的7个社区出售，明尼阿波利斯投资组合的净经营收入利润率将提高约90个基点。
最近的可比交易支持我们剩余的明尼阿波利斯投资组合的资本化率在5%至5.75%之间。最后，在资本配置方面，本季度我们以每股54.86美元的平均价格回购了63,000股股票，这是由于当前公开市场和私人市场估值之间的脱节。现在我将把发言权交给拜拉夫，由他讨论我们的财务业绩和指引。
谢谢格兰特，大家好。昨晚我们公布第三季度核心FFO为每股摊薄后1.19美元，这得益于同店净经营收入同比增长4.5%。这一净经营收入增长是由同店收入增长2.4%推动的，其中收入增长包括入住率提高20个基点和平均每月每间入住房屋收入增长2.2%。
在同店费用方面，第三季度同比下降80个基点，其中可控费用增长3.4%，不可控费用下降7.6%，这得益于财产税和保险的有利影响。具体到财产税，我们根据最近收到的科罗拉多州的评估值调整了应计费用，这比最初预期的要低得多。
关于指引，我们现在预计全年核心FFO每股摊薄后为4.88美元至4.96美元，预计2025年同店净经营收入增长3%至3.5%。在净经营收入中，我们预计全年同店收入将增长2%至2.5%。这一下调主要是由于丹佛的优惠活动影响。需要提醒的是，优惠是在租赁期内摊销的，因此部分非现金摊销将在第四季度和2026年实现。
费用方面的积极结果远远抵消了这一点，预计同店费用仅增长75个基点。由于一般及行政费用和利息支出的预期增加被更高的净经营收入所抵消，核心FFO指引中点每股降低0.02美元。
在资产负债表方面，我们最近收购的Railway Flats包括承担7600万美元长期低息债务，利率为3.26%，以及已完成的圣克劳德出售和计划中的明尼阿波利斯处置，这些都改善了我们的债务状况。这些交易完成后，我们预计到年底净债务与EBITDA之比将降至7倍左右的低水平，预计债务概况的平均利率为3.6%，平均到期时间为7.2年。
总而言之，这对Centerspace来说是一个不错的季度，我们的业绩证明了我们对运营卓越和财务纪律的承诺，并为第四季度和2026年做好了准备。操作员，请打开提问线路。
非常感谢。现在我们将开始问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号加一。现在，请确保您的设备已在本地取消静音，如果您改变主意或您的问题已被回答，请按星号加二。我们的第一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·赫弗恩。您的线路现已开通，请发言。
是的，大家早上好。谢谢。关于回购，考虑到目前的股价，这显然是非常有吸引力的资本用途。但它确实与您降低杠杆率和增加流通股的目标相竞争。所以我想知道您如何看待这种平衡。
是的，早上好，布拉德，感谢你的问题。这是我们每天都在思考的问题，当我们有机会回购时。我认为，正如你在本季度看到的那样，这只是少量的收益使用，实际上只有几百万美元。我们在圣克劳德的出售表现超出了我们的预期，总购买价为1.24亿美元。因此，当我们考虑资本配置时，我们使用了部分超额收益。我们同意这是资本的良好用途，并且确实发出了另一个信号，表明我们认为公司的价值所在，以及我们对其价值的信心。
好的，明白了。然后是关于明尼阿波利斯，您在准备好的评论中给出了一些数字。似乎市场显示出一些相当强劲的复苏迹象。您能否谈谈您对未来的预期？是在未来几年恢复正常，还是您预计会有一段时期的高于平均水平的表现作为一种追赶？
我认为我们现在看到明尼阿波利斯正在恢复正常。展望明年，我们预计它将表现出超越历史水平的业绩。它已经达到了交付高峰。我们的吸纳情况非常好，如果我们查看第三方数据，如CoStar、RealPage等，明尼阿波利斯在2026年的租金增长预计将进入美国市场的前五名。因此，我们预计明年那里的表现会略有超出平均水平。我们乐观地认为，我们将能够捕捉到强劲的租金增长，并控制费用，从而从明尼阿波利斯获得良好的净经营收入。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的约翰·金。您的线路现已开通，请发言。
嗨，我是罗宾·哈内尔。我代表约翰参加。听起来收入增长主要是由丹佛的疲软所拖累。您能否更新一下我们对26年收益的预期？
早上好？是的，当然。从收益角度来看，我们目前略高于1%。正如你所说，罗宾，这反映了丹佛的一些疲软，我们在那里看到了一些高额的优惠。所以目前大约是1%，可能略高一点。
明白了。那么具体到丹佛，您能否详细说明优惠水平以及您预计它们会持续多久？
是的，当然。我想说，我们投资组合中丹佛的优惠水平从我们的一些物业没有优惠——在那里我们仍然看到强劲的入住率和良好的吸纳需求——到六周免费，可能还有一些申请费减免。整个市场的情况差异很大。你知道，我们看到高达两个月免费，八周免费，十周，在一些非常孤立的情况下。但我想说，相对于市场，我们投资组合的优惠要么与市场优惠持平，要么略低于市场优惠。
所以投资组合正在进行相当多的资本循环。洛夫兰似乎是今天的目标市场。您能否告诉我们这两个市场的新租赁表现如何，以及它们与丹佛的基本面有何不同？
是的。正如你所说，我们正在关注科林斯堡，这是我们的目标市场。我们在考虑的是在那个市场获得一定的规模。我们现在在科林斯堡地区有两个资产。我想说，当我们查看那里相对于丹佛子市场的表现时，格兰特对此有所评论。我会让他给你一些数据，说明科林斯堡和丹佛之间的差异。
是的，我认为这种优异表现是供应动态的结果——交付高峰在2024年，主要集中在第二和第三季度。就高峰时期交付的单位总数而言，约占总库存的7%至8%。因此，总体而言，供应情况较为缓和。然后，如果你看过去三年的任何时间段，你会看到租金增长超过丹佛约450个基点。此外，吸纳量或需求占库存的百分比也相当强劲，在同一时期比丹佛高出约600至700个基点。
最后一个问题，您如何考虑将预期的8800万美元销售额用于回购、收购和债务？
是的，抱歉，罗宾，你的问题是关于明尼阿波利斯待售交易的资本循环吗？是的，我们已经进行了收购，这些收益已经有了用途。因此，这是我们在盐湖城和科林斯堡进行的收购的一部分。所以这些收益将专门用于偿还我们进行这些交易时产生的债务。
明白了。谢谢。
我们的下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。您的线路现已开通，请发言。
太好了。感谢您回答我的问题。那么您能谈谈第四季度的混合租赁增长预期吗？新租赁和续租的情况如何？另外，考虑到我们正处于一年中最缓慢的时期，在春季租赁季节开始之前，您认为一月和二月会是什么样子？
早上好。是的，第四季度，你知道，今年剩余时间的续租率仍然在3%左右的高位。所以这相当强劲，你知道，但新租赁的价格仍然为负。所以到目前为止，与第三季度相比，趋势没有真正的实质性变化。但从入住率来看，你知道，保持稳定，曝光率朝着正确的方向发展。所以总体而言，投资组合的曝光率在5%左右的低水平，这是一个很好的位置。
至于一月和二月，很难说，你知道，我们还需要在丹佛度过接下来几个月的优惠期。如果我们看到优惠有所逆转，入住率稳定下来，我们正在看到这种情况，这将让我们更好地了解明年可能的开局。
好的，谢谢你。然后在费用方面，您能否谈谈全年更高的一般及行政费用的驱动因素？另外，当我们考虑26年的建模时，有没有任何特定的项目您认为可能会有显著的同比节省或增长？我知道您提到了科罗拉多州的税收。有没有任何一次性项目我们应该考虑可能会有帮助或损害？
是的。我先回答一般及行政费用的问题。你知道，本季度我们产生了一些额外的费用和法律费用，再加上一些调整，这对第三季度的数字产生了影响。更重要的是，这些都不是经常性项目。所以，从经常性角度来看，我们的经常性支出仍在2800万美元左右，与我们之前披露的一致。
关于第三季度，科罗拉多州的税收有一些调整，这导致了那里的费用减少。我们预计第四季度在其他司法管辖区还会有一些调整。但总体而言，税收增长应该在2%左右的同比范围内，这是相当正常的。
当我们考虑2026年时，没有真正特别的一次性项目浮现在脑海中。近年来导致一些波动的费用项目之一是保险。我们将在接下来几周内续保。你知道，在这一点上，我们预计不会有大幅增长，这是一个好结果。考虑到去年我们经历了12%的下降，这在过去几年中通常导致同比费用增长的一些波动，但预计这在2026年将不是一个因素。
所以没有真正特别的项目需要考虑。你知道，随着这些税收更新，税收似乎将处于正常的同比模式。
好的，谢谢。既然您提到了保险，您能否大致估算一下明年整个行业的情况？我知道您可能不想具体谈论你们自己的情况。
是的，我的意思是，我认为，你知道，很大程度上取决于你的续保周期。我的意思是，我们正在进行这些讨论，你知道，在过去几个月里，我们进行了几次讨论，希望它保持在低个位数，这也是趋势所在。你知道，可能会稍微有利一些，但你知道，尽管只有几周之遥，但现在下结论还为时过早。但我认为总体而言，这是一个巨大的因素。你知道，我们的续保周期在年底，你知道，可能会有一些导致损失的活动，我们今年还没有真正看到。
所以我们预计今年会有一个有利的结果，你知道，这是对去年12%下降的一个很好的跟进。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自派珀·桑德勒的康纳·米切尔。您的线路现已开通，请发言。
嘿，谢谢回答我的问题。您提到了丹佛的供应拖累，格兰特提到了您对博尔德和科林斯堡的关注，以及它们与丹佛相比在租金增长方面的更好表现。我想深入探讨这两个方面。您能否给我们一个想法，您真正看到丹佛的供应何时会出现转机。无论是在年初还是年末，似乎26年的拖累比我们今年早些时候预期的要多，以及周围的需求。
听起来丹佛和科罗拉多州市场的收入仍在增长，但可能还有其他影响因素给了你们对丹佛的信心，以及与你们希望在博尔德和科林斯堡扩大规模相比，你们如何在同一州内比较这两个市场。
是的。早上好，康纳。关于丹佛的供应方面，显然它在周期后期经历了交付高峰，相对于许多机构市场而言。展望未来，我们真的认为需求将在2026年下半年开始超过供应，这肯定会持续到2027年。所以2026年末到2027年是我们预计需求开始超过供应的时候。
从规模来看，显然博尔德、科林斯堡相对于丹佛的规模是一个较小的地理市场。我们喜欢我们在那个市场的地位。现在有三个资产，总共约980套住房，我们确实认为那里可能有额外的机会。但我们将有选择性，我们的方法将有针对性。
我们确实希望在投资组合中的其他地区扩大规模，包括盐湖城，这对我们来说是一个新市场。所以科林斯堡的表现肯定令人满意。我们将继续在那里寻找机会，但我们的方法将有针对性。至于科林斯堡的供应，正如我 earlier提到的，2024年第二和第三季度达到高峰，供应情况较为缓和。我 earlier提到的持续需求和吸纳确实为当前的基本面创造了强劲的背景。
好的，那么也许顺着这个思路。你们进入了盐湖城，并在科林斯堡、博尔德和洛夫兰扩大规模。我知道你们也提到了考虑其他新市场的想法。也许您可以将资本循环计划的这三个选项进行排序，然后考虑在当前市场（如科罗拉多州的博尔德和盐湖城）扩大存在，或者进入新的市场。
如果要排序的话，我们的优先事项是盐湖城。我们确实希望扩大那个市场的规模。这对我们很重要，我们高度关注这一点。所以这将是列表的顶部，但前提是要有合适的机会。你知道，我们不会仅仅为了填补饼图而在那里购买产品。它必须有意义，是合适的机会，我们将继续寻找这些机会。
至于新市场，我们一直在内部考虑市场。我们一直在进行这些讨论。我们将继续这样做，你知道，我们会有更多消息。
好的，谢谢。那么也许转向费用方面。我认为你们在RUBS方面已经做得很好了。过去几年你们一直在做这个。然后顺着 earlier的问题，在进入冬季时，在设置RUBS或其他费用方面还有什么需要做的吗，或者我们应该考虑冬季月份的什么情况。
是的，我认为我们已经准备好了。正如你所说，我们已经在整个投资组合中部署了RUBS，已经完全部署。我们所有的资产都尽可能地使用RUBS。有一件事需要考虑——这不是我们独有的，而是整个行业——科罗拉多州有一些立法将限制我们转嫁RUBS的能力，该立法将于1月1日生效。这将产生一些负面影响。我们现在正在研究我们将采取哪些步骤，以确保这些费用直接向租户收取，而不是通过RUBS。
所以这可能会有一些干扰。我认为这将在2026年成为丹佛的全市场现象。
好的，很有趣。感谢所有的回答。谢谢你们。
我们的下一个问题来自罗伯特·史蒂文森与杰米。您的线路现已开通，请发言。
早上好。你们在开场评论中提到，你们将增值支出指引的中点降低了200万美元。这是由于明尼苏达州的销售还是你们缩减了核心投资组合的再开发？
早上好，罗布。不，我认为这更多是时间驱动的，而不是其他原因。这并不是真正由明尼阿波利斯投资组合驱动的，因为我们知道我们要处置这些资产，所以没有为它们预留太多资本。所以这更多是时间问题。这是一个主题。
好的。考虑到你们各个市场的现状，你们现在启动新项目的积极性如何？从运营角度来看。
我想说，我们现在非常专注于能够提升整个投资组合的事情。所以，你知道，广泛的节水、节电方法，你知道，能够推动运营费用减少的增值改进，比如我们的智能租金实施，我们安装了漏水探测器和无钥匙进入系统。但我们真的在努力关注我们的资本成本——这提高了我们对投资回报的要求——以及在市场疲软的情况下，我们真的希望有信心获得我们需要的溢价，以达到我们希望看到的障碍，考虑到我们的资本成本和预期回报。
所以我们在诸如单元翻新和公共区域翻新等方面有所缩减。但我们仍然在寻找，你知道，更广泛的投资组合范围内的举措，特别是能够推动运营费用减少的举措。
好的，最后一个问题，拜拉夫，2026年到期的9300万美元有担保债务是什么时候到期的？是在年初还是年末。
我认为是在上半年，你知道，一些在第一季度，一些在第二季度。所以都在上半年或6月之前完成。
好的。你们现在最好的债务选择是什么？再融资的定价是多少？
是的，我的意思是，你知道，到期的是有担保债务，你知道，利率在5%左右，你知道，根据杠杆率可以稍微降低一些。所以这是一个选择。你知道，另一个选择是在处置完成后偿还信贷额度。一旦我们完成处置，我们的信贷额度将有很大的容量。我们扩大信贷额度的原因之一是为了给我们灵活性，考虑到短期利率和长期利率之间的脱节。所以这是另一个潜在的资金来源，允许我们保持较低的利差，并可能从短期利率和长期利率之间的利差中获得几个基点。
总体而言，债务资本的可用性对该行业来说是一个相当有利的环境。所以有多种债务来源，包括银行债务（如果需要的话）。所以我们有多种选择来为即将到期的债务再融资。
好的，谢谢你们。感谢今天早上的时间。
我们的下一个问题来自瑞银集团的艾米·普罗布恩德。您的线路现已开通，请发言。
嗨。谢谢。收入增长的领导者是奥马哈和北达科他州，虽然本季度它们仍然表现强劲，但同店收入增长正在减速。我想知道是否有什么原因导致增长略有下降。
是的，艾米，这确实是丹佛的问题。丹佛的增长仍然略有减速，新租赁增长为负。尽管北达科他州和奥马哈表现强劲，但它们在我们投资组合中的占比很小。总体而言，今年预计收入增长的减速确实是由于丹佛。
好的，那么奥马哈或北达科他州是否有什么特别的原因导致它们也在减速？
不，我认为这只是季节性因素。你知道，我们正进入冬季。到期租约减少。随着季度的推进，需求减少。我们看到，你知道，租赁高峰期实际上已经从历史上的6月底、7月转移到了5月。所以季节性在一年中下降得更快。我们在这两个地区都看到了非常强劲的续租。这非常好，将有助于保持收入增长。
明白了。那么，在这一点上，您是否在进行租约到期管理，试图将更多租约转向5月的租赁旺季，特别是在中西部上部市场冬季需求不多的情况下？
是的，一直在做。所以我们一直在关注租约到期情况。这是我们收入管理的重要组成部分，我们会考虑对我们最有吸引力的租约期限，以及我们可以在哪些地方推动定价。所以我们一直在有意识地努力，你知道，艾米，你可能还记得，几年前我们在没有管理租约到期以匹配需求周期之后，完全重新调整了租约到期情况。过去几年，这一直是我们的重点。
明白了。谢谢。最后一个问题，您看到同店每间房屋收入增长一直高于同店租金增长。这主要是由RUBS驱动的，还是有其他因素导致这种差距保持高位？您认为这是可持续的吗？
是的，这主要是由RUBS驱动的。我们还有其他因素，比如宠物租金，你知道，随着时间的推移，这是可持续的，我们看到越来越多的人在租约中包含这些辅助项目。然后巴拉夫，你想对此发表评论吗？
是的。当你具体考虑季度环比时，可能会有一些时间驱动的波动。但总体而言，如安所述，这确实是收入方面的其他一些项目。
明白了。谢谢。
我们的下一个问题来自康托·菲茨杰拉德的里奇·安德森。您的线路现已开通，请发言。
嘿，谢谢。早上好。首先有几个建模问题。Nareit FFO上升了2美分。核心FFO下降了2美分。在正常化项目中，4美分的波动因素是什么？
是的，我的意思是，我可以进一步研究，但总体而言，核心FFO的关键驱动因素确实是第三季度G&A的激增，这种激增将持续到第四季度。所以这确实是驱动核心FFO的因素。我可以进一步研究，告诉你两者之间的区别。
好的。然后在费用增长方面，您谈了很多税收调整之类的，但如果我没弄错的话，第四季度的数字同比非常令人印象深刻。比如同店费用减少4%左右。这是否在您看到的范围内，还是我们哪里做错了？
是的，所以，你知道，这在范围内。原因之一是本季度对我们来说是一个有利的比较，因为去年我们有一些RNM费用被推到了第四季度，还有一些，你知道，所以这确实推高了去年的RNM费用。所以这是一个有利的比较。科罗拉多州的估值带来了一些好处，我们预计其他一些司法管辖区也会有一些额外的好处。当你把所有这些放在一起，就形成了你看到的同比数字，这在我们的范围内。
好的，很好。现在是一些真正的问题。你知道，正如你提到的，你在圣克劳德取得了一些成功，表现超出预期。尽管如此，销售和购买之间的负价差仍有约1:5200个基点。现在，展望2026年，我认为你不会给我指引。但你认为随着你继续推行这种交易策略，这种价差会保持吗，或者环境或你可能出售和购买的地方是否会导致买卖价差向某个方向变化？
是的，我先开始，然后我会请格兰特评论他认为2026年我们目标市场的资本化率会如何。我认为价差不会有太大变化。无论是在我们可能出售的区域市场还是我们购买的市场，我们都没有看到资本化率有太大波动。关于当前投资组合以及我们可能瞄准的销售地点，可能存在差异的地方是，如果我们在明尼阿波利斯的表现如我们预测的那样进入2026年——需求和吸纳非常强劲，我们预计租金增长强劲——我们可能会看到明尼阿波利斯甚至北达科他州的销售资本化率有所下降，我们在那里的经历非常好，并且已经有几年的强劲增长。
是的，目标市场的资本化率最近相当稳定。丹佛位置优越的核心社区，资本化率在4%以上。盐湖城，4%左右的核心社区。明尼阿波利斯，5%左右。然后当你进入B类空间，你知道，位置优越的明尼阿波利斯或丹佛B类通常在5.5%至5.75%左右。就我们目前所见，这种情况没有重大变化。
我认为我们在圣克劳德等市场探索销售或与其他人交谈时看到的一个主题是，目前对二级和三级市场产品有大量的买盘。所以有很多资本希望进入这些位置。他们可以获得对他们有吸引力的融资。所以我们确实在这些市场看到了强劲的买盘和强劲的定价。这是我们在考虑未来行动时正在监控的事情，以及这些资本化率将在哪里稳定下来。
是的，我们显然关注这种差异以及它对我们的收益和近期收益的影响。但我们真的在努力平衡这一点与公司长期的最佳增长概况，以及公共市场投资者所需的流动性，以及我们可以在更长时期内将公司带向何方。
太好了。好的。然后关于丹佛，您提到可能在2027年情况开始好转。当然，这是您的一个大市场。您有没有考虑过在丹佛内部调整，或者您认为随着周围环境的变化，您对丹佛的敞口会发生变化？我问这个问题是因为，如果你出售一些资产并减少对丹佛的敞口，你可能会得到一些不错的资本化率。我不知道这是否是你的计划，但我只是想知道你是否对丹佛的敞口有任何想法的改变，以及在交易市场中是否可能有任何交易活动，无论是买入还是卖出，也许你可以领先于最终的复苏。我只是好奇你对丹佛和你在交易市场的流程是否有任何想法的改变。
我们喜欢我们在丹佛的位置。我们喜欢我们的投资组合在地理上的布局以及我们在投资组合中提供的不同产品类型。所以我想说，没有通过交易显著改变这种构成的具体计划。话虽如此，如果有人联系我们并提出想法或意见，我们会接电话，我们将继续这样做。所以如果有人就我们的丹佛社区联系我们，我们会听取他们的意见。但总体而言，我们喜欢我们的位置。我认为，正如你所提到的，随着2026年和2027年的推移，丹佛的敞口水平将随着周围环境的变化而变化。
太好了。最后一个问题，在完成所有计划中的交易后，杠杆率降至7倍左右。您是否预计在2026年的某个时候会达到6倍左右，或者我们应该假设7倍左右的杠杆率是现在和可预见未来的水平。谢谢。
是的，我的意思是，6倍左右是通过收益增长自然去杠杆化实现的。显然，正如你所知，我们一直在进行一些投资组合重组。所以，你知道，今年情况可能会有波动，但从我们的角度来看，重点始终是将杠杆率控制在目前的7倍左右，然后通过收益自然降低。
好的，太好了。我就这些问题。谢谢。
我们的下一个问题来自贝尔德的内森·郭。您的线路现已开通，请发言。
嘿，大家早上好。您预计明年哪些较小的市场会表现出色？然后您预计您的较大市场何时会在投资组合中领先于较小市场？
是的，我认为我们非常有信心北达科他州将继续表现出色。它一直优于我们的其他市场。我们预计这种情况将持续到2026年。我认为明尼阿波利斯明年将紧随其后，我们在这个市场有一些非常好的推动力，特别是考虑到我们在这个市场看到的需求。然后我认为，正如格兰特 earlier提到的，到2027年，我们真的会看到新供应的减少，这将影响整体增长率。所以明年我会再次密切关注北达科他州。然后到2027年，我们可能会看到丹佛和明尼阿波利斯真正开始领先。
太好了。您能否谈谈是什么导致了处置收益指引的降低？加文？
对不起，梅森，你能重复一下这个问题吗？
是的，您能否谈谈是什么导致了处置收益指引的降低？
是的，梅森，从总体来看，所有资产的处置收益与预期一致，圣克劳德的表现略好一些。明尼阿波利斯的收益略低于我们最初的预期。这主要是因为明尼阿波利斯的投资组合有些分散。这是不同类型资产的集合。我们优先考虑通过出售给单一买家来执行，这有助于我们进行1031交易，这是整个循环交易的组成部分。所以多种因素导致我们优先考虑执行而不是仅仅优化收益，考虑到交易中包含的所有内容。
太好了。谢谢。
非常感谢。提醒一下，如果您想提问，请在电话键盘上按星号加一。现在，我们的下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的巴克霍恩。您的线路现已开通，请发言。
嘿，谢谢。早上好。我有几个快速问题，你知道。请原谅我。听起来你们在这种环境下在居民保留方面做得很好，并且在供应方面进行管理。听起来现有租户没有太多流动。不过，我想知道，在多大程度上，我是说，有很多关于就业市场疲软的讨论，特别是对年轻人、应届大学毕业生，以及对年轻群体的财务压力。您在最近的新租赁流量中是否看到任何迹象，或者是否有任何迹象表明租户概况下降，或者您在前端租赁需求方面看到了什么？
是的，这是一个很好的问题。我们现在没有看到任何迹象。这有点难以区分。我们提到了一些我们看到的事情。收入继续上升，租金与收入比率保持稳定。我认为我们在22%左右。所以我们的坏账率一直很低，这很好。所以我们对租户的健康状况感觉很好。如你所说，保留率更高。我们居民的平均年龄有所上升，他们在我们这里的平均居住时间也有所上升。
很难说，如果看年龄上升，这是否表明我们没有看到那么多年轻租户进入市场？也许这也可能只是一个因素，即人们在相同年龄购买房屋的能力不如历史上那样。但我们没有看到整体流量下降，除了丹佛市场的流量有点疲软。但没有迹象表明我们没有吸引到年轻租户。我们也没有看到每户居民数量的变化。所以真的没有证据表明人们开始合租。如果有的话，巴克，这可能对我们有利，如果他们搬回家和父母住，这将为我们创造未来的需求。
是的。现在。感谢您提供的信息。非常有帮助。最后一个问题，关于增值资本支出的转变，我的意思是，听起来门槛率越来越高。您是否考虑将一些先前预算的收益转用于年底的股票回购？
是的，我认为，你知道，我们可以利用的手段不仅包括股票回购，还包括债务。所以我们正在考虑所有选择。这笔金额太小，无法有意义地分配给新收购，但肯定会考虑债务减少和股票回购作为该资本的替代用途。
谢谢你们。祝好运。
非常感谢。我们目前没有更多问题，所以我将把发言权交回给安，由她发表任何结束语。
是的，感谢大家今天参加我们的会议。如果我们不再次感谢我们的团队本季度所做的出色工作，那将是我们的疏忽，我们将在2026年继续努力。考虑到当前环境，我们认为我们为股东带来了出色的业绩，我们将把这作为一切工作的重中之重。祝您今天愉快。
非常感谢您，安妮。感谢大家的参与。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。