Stephen Yalof（总裁兼首席执行官）
Michael Bilerman（首席财务官）
Leslie Swanson（首席运营官）
Craig Mailman（花旗集团）
Jeffrey Spector（美国银行）
Victor Fadyvan（加拿大丰业银行）
Michael A. Griffin（Evercore）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Rich Hightower（巴克莱）
Floris van Dyck（Ladenburg Salman）
Hong Jang（摩根大通）
Harrison Slater（高盛）
Naishal Shah（Green Street）
Todd Thomas（Keybanc资本市场）
早上好。我是Ashley Curtis，投资者关系助理副总裁，欢迎大家参加Tanger公司2020年第三季度电话会议。昨晚我们发布了收益报告以及补充信息包和投资者演示文稿。这些信息可在我们的投资者关系网站investors.tanger.com上获取。请注意，本次电话会议可能包含前瞻性陈述，这些陈述受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与预测存在重大差异。我们建议您查阅我们向美国证券交易委员会提交的文件，以详细了解这些风险和不确定性。
在电话会议期间，我们还将讨论SEC Regulation G定义的非GAAP财务指标。这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节表包含在我们的收益报告和补充信息中。本次电话会议正在录制，以便未来一段时间内重播。因此，需要注意的是，管理层的评论包含时间敏感信息，可能仅在今天（2025年11月5日）准确。目前，所有参会者都处于收听模式，在管理层准备好的评论之后，电话会议将开放提问。
我们要求每个人只提一个问题，如果时间允许，可以提一个后续问题。我们欢迎您重新排队提问。今天参加电话会议的有总裁兼首席执行官Steven Yalof，首席财务官兼首席投资官Michael Billerman。此外，我们领导团队的其他成员也将参与问答环节。现在我将电话交给Steven Yalof。请讲。
谢谢Ashley，各位早上好。我很高兴地报告，本季度我们再次取得了强劲的财务和运营业绩，推动了全年指引的上调。我们第三季度的业绩反映了业务各方面的强劲执行，我们一流的租赁、营销和运营平台，加上增值性和战略性的外部增长，推动了强劲的财务表现，并为我们的未来奠定了基础。
核心FFO为每股0.60美元，较去年同期增长11%，这得益于4%的同店NOI稳健增长。在过去12个月中，我们实现了创纪录的租赁交易量，完成了600多笔交易，总面积达290万平方英尺。
这使得我们季度末的出租率达到97%，环比增长80个基点。我们的投资组合每平方英尺销售额达到了475美元的历史新高。我们实现了超过10%的综合租金价差，这是我们连续第15个季度实现正租金价差，同时延长了续租和新租约的租期。
截至9月30日的过去12个月，我们的重新招租活动较去年同期增加了50%。全国范围内有限的零售开发促成了我们露天奥特莱斯和生活方式中心的强劲租赁环境，为我们提供了战略性机会来替换表现不佳的租户。
调整大型店铺的规模，多样化商品组合，并鼓励现有租户进行再投资。这些举措使我们能够增加更多高效益的店铺，以及新的用途和品类，创造多样性和活力，进而推动更频繁的购物次数、更长的停留时间，最终实现更大的消费支出。
我们2025年的租约续签工作已基本完成，这与我们的租赁战略一致，即增加重新招租活动和续租，目标约为80%。我们已经开始积极筹备2026年的租约续签工作，并看到继续推动租金上涨、提升和多样化我们中心商品组合的持续机会。
由于人口结构的重大变化以及人口从城市向郊区市场的外迁，我们的购物中心已经演变为每周七天的目的地。这促进了我们市场的强劲客流量增长，这些市场的住宅增长持续处于前所未有的水平。
这种动态推动了我们中心对更多服务、餐饮和娱乐用途的需求，随着我们继续提供这些新用途，购物者的反应积极。我们正在提供全面、高质量的购物、餐饮和娱乐体验，吸引了新的零售商和新的购物者，促成了本季度创纪录的销售业绩。
我们第三季度的业绩进一步得到了早期返校季和“夏日储蓄”活动的推动，这些活动针对新购物者、年轻消费者和我们的Tanger Club会员。通过数字、社交和短信消息，Tanger团队成员、影响者和众包内容创作者通过TikTok、Instagram和Facebook触达了数百万购物者，创造了数亿次曝光，宣传我们的新店开业、分享最优惠的交易以及他们最新的购物成果。
今年夏天，Tanger Deal Days推出了早期返校促销活动，对于担心关税对产品价格和供应影响的购物者，我们鼓励他们提前购物，并通过参与活动的零售商提供的优惠来激励他们。这种势头持续到整个夏天和第三季度剩余时间，我们已经启动了假日销售季，延续了去年11月1日开始的“每天都是黑色星期五”活动的成功。
在整个业务中，我们继续利用人工智能技术来优化客户服务，增强我们的数据和分析预测功能，并提高企业资源的使用效率。本季度，我们通过收购位于堪萨斯州堪萨斯城的露天奥特莱斯中心Legends Outlets，推进了我们的外部增长战略。
此次收购表明了我们对有纪律的外部增长的承诺，在过去两年中，我们已经增加了六个露天中心，其中包括三个奥特莱斯。Legends Outlets已更名为Tanger Kansas City at Legends，符合我们收购地理位置优越、由强劲住宅和经济市场基本面以及主要娱乐目的地支持的零售中心的战略。
Hanger Kansas City是堪萨斯州唯一的奥特莱斯中心，是该州 premier 娱乐区的核心。它周围有众多吸引客流的景点，包括堪萨斯赛道、Great Wolf Lodge、新的Margaritaville酒店、内布拉斯加家具市场、美国职业足球大联盟和小联盟棒球场、大型青少年体育综合体以及专业足球训练设施。
该地区继续快速发展，TOPGOLF和该州第一家BUC EE's正在建设中，还有更多的酒店、娱乐和住宅项目。我们很高兴通过我们成熟的租赁、运营和营销平台提高该中心的效益，并进一步利用该地区不断增长的客流驱动因素。
堪萨斯城是我们众多以体育为主要客流驱动因素的市场之一，我们继续在营销举措中利用这一类别的增长势头。在这方面，我们很高兴在本季度宣布与Unrivaled Sports（美国领先的青少年体育体验提供商）建立新的合作伙伴关系，成为我们共享市场中他们独家的购物中心合作伙伴。
这种合作关系提供了卓越的交叉促销机会，并将使我们的中心进入数千名年轻运动员及其家人的行程，当他们前往这些市场参加Unrivaled Sports举办的体验活动和锦标赛时。这只是我们追求通过建立引人注目的合作伙伴关系来驱动客流和销售，并加深社区本地参与度的战略的最新例子。
在当今动态的零售环境中，Tanger的价值主张继续引起购物者和零售商的强烈共鸣。我们的创纪录业绩证明了我们平台的实力，而我们的战略演变继续创造新的增长机会。我们稳健的资产负债表、保守的杠杆率和充足的流动性为我们提供了灵活性，能够继续寻求选择性的外部增长机会，同时投资于我们现有的投资组合。我们对我们的方法以及为所有利益相关者提供引人注目的业绩的能力充满信心。
我要感谢我们敬业的Tanger团队成员、零售合作伙伴、购物者和股东的持续支持。现在我将电话交给Michael，由他更详细地讨论我们的财务业绩和更新的指引。
谢谢Steve。第三季度，我们实现了每股0.60美元的核心FFO，较去年同期的每股0.54美元增长11%。这一强劲表现得益于4%的同店NOI稳健增长，反映了我们投资组合中租赁和运营战略的成功，以及外部增长活动的贡献，反映了我们看到的租户需求。
我们继续推动总租金增长，这既包括更高的基本租金，也包括更高的租户报销，并在续租时锁定百分比租金。我们的其他收入业务也在增长，成功将我们的资产作为营销媒介出售，并创造了额外的收入来源。
在我们的每个资产中，我们还继续寻求并实现运营效率，推动整体NOI增长。我们的资产负债表依然强劲，保守的杠杆率和充足的流动性为我们提供了显著的财务灵活性，以支持我们的运营需求和战略增长举措，包括像最近堪萨斯城收购这样的选择性收购机会。
我们以1.3亿美元收购了堪萨斯城的Legends Outlets，使用了可用流动性并承担了1.15亿美元2027年11月到期的CMBS贷款。在完成收购的同时，我们使用先前发行的约7000万美元远期股权的收益偿还了部分信贷额度，并将部分现金存入托管账户。
对于堪萨斯城的贷款承担，我们估计该中心第一年将实现8%的回报率，随着时间的推移，还有进一步投资增长的潜力。第三季度末，我们的净债务与调整后EBITDA比率为5倍，这得益于强劲的EBITDA增长和股息后的自由现金流留存。
虽然我们不断增长的股息仅占交易活动完成后可供分配资金的58%，但我们估计季度末的杠杆率约为4.7倍。从流动性角度来看，我们季度末的总流动性约为5.81亿美元，包括2100万美元现金和5.6亿美元可用信贷额度。
季度末，包括掉期在内，我们97%的债务为固定利率，加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为3.1年。下一个重要的债务到期日将是2026年9月的无担保债券。
基于我们今年迄今为止的强劲表现以及对今年剩余时间的积极展望，我们上调了全年指引，现在预计核心FFO每股为2.28至2.32美元，这意味着核心FFO增长7%至9%。我们将同店NOI增长上调至3.5%至4.25%，高于之前的2.5%至4%。
此前，我们还纳入了Legends收购带来的2025年适度增值，这增加了利息支出，并因远期股权结算而提高了加权平均流通股数量。我们的指引不假设任何额外的收购、处置或融资活动。有关更多信息和假设，请参见我们昨晚发布的报告。
我们所有财务指标的强劲表现，加上Steve概述的运营改进，增强了我们对战略方向和为利益相关者创造长期价值的能力的信心。我们的重点仍然是保持这种势头，同时谨慎管理资本，以支持我们当前的运营和未来的增长机会。
我们很高兴上个月欢迎分析师和投资者来到堪萨斯城，展示我们最近的收购以及我们的外部增长、租赁、营销和运营平台如何为所有利益相关者创造价值。我们期待12月在达拉斯的NAREIT会议（Tanger Outlets Fort Worth的所在地）以及几周后在迈阿密的Jefferies房地产会议上与许多人见面。
操作员，现在我们可以开放提问了。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号2将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自花旗的Craig Mailman。
嘿，早上好，各位。正如我们所见，整个投资组合的出租率上升了80个基点。你们现在达到了97.4%。你们已经非常接近摩擦性空置率了，我不知道你们假设的摩擦性空置率是多少，但你能谈谈从临时空间转变的机会吗？我知道你们大约有10%的临时空间，但出于战略原因希望保留一些。但请带我们了解一下，从97%的出租率来看，你认为投资组合未来能达到什么水平，如果我们开始考虑将10%的临时空间略微转向5%的历史平均水平，盈利能力可能会怎样？
当然。谢谢你的问题，Craig。在我们看来，临时租户确实具有战略性。回顾疫情前我们投资组合中5%的临时租户比例，当时这个组织只有一两个人负责临时租户业务。而我们目前的结构是，我们每个购物中心的总经理都作为租赁代表，将其作为核心职责的一部分，在管理购物中心的损益时，他们负责确保任何空置空间在等待合适的长期租户期间都能以短期租约出租。
因此，我们基本上已经从两名短期租赁代表增加到40名短期租赁代表。当然，这将成为我们业务中更重要的一部分。在许多情况下，我们引入了可能从未接触过我们平台的零售商，这些零售商不仅成为他们开设店铺的购物中心的重要组成部分，也成为我们增长战略的一部分。事实上，我们的长期租赁团队中有一名代表，其职责是挑选最佳的短期租户，并确保我们能够以长期租约的形式将他们引入我们的整个投资组合。
因此，我们认为短期租户具有非常重要的战略意义。在当前的租赁环境中，我们的出租率持续增长，我们继续增加更多、更好的长期租户。我们已经讨论了许多刚刚加入我们投资组合的优秀零售商，他们产生了更高的每平方英尺销售额，并签订了长期租约。我们将在增加这些租户方面非常有策略。同时，我们也在战略性地替换一些失去市场份额或销售额下降的零售商。我们正在缩减零售商规模，这造成了大量的摩擦性空置。
因此，我认为重要的指标是我们继续增长净营业收入、继续发展业务、继续提高每平方英尺销售业绩的能力，并利用短期或临时租户作为向平台引入新租户的杠杆。引入优秀的季节性零售商，以应对不同的假期，无论是万圣节还是圣诞节，同时填补空缺。因为我们之前说过，大多数客户不知道短期租户和长期租户之间的区别。
但每个人都知道关闭的店铺和开放的店铺之间的区别。我们希望保持店铺开业，保持物业的现金流，并为未来的优秀新品牌做好准备。
很好。现在换个话题。你们在收购方面做得很好。Legends是最近的一次收购，考虑到债务市场的情况，比如定期贷款，目前利率在4%到4.5%左右，交易渠道看起来如何？考虑到你们的初始收益率，你们如何看待使用一些定期债务来融资，以获得相对于同行的溢价价差？
谢谢，Craig。我们的收购战略不是程序化的。我们非常关注我们能带来什么价值。市场仍然活跃，有很多产品。正如你提到的，无论是债务还是股权，资本市场都提供支持。但以我们的规模，我们确实希望在能够发挥价值的地方发力。你看我们完成的五项收购，都是关于我们如何利用我们的运营、租赁和营销平台为利益相关者创造价值。从杠杆角度来看。
我们目前的杠杆率较低，我认为有各种各样的资本来源使我们能够进行增值性的部署。
太好了，谢谢。
下一个问题来自美国银行的Jeffrey Spector。
好的。早上好，Steve。你能多谈谈，你提到了更多的购物次数、更长的停留时间、更高的客流量。你谈到了早期返校季和黑色星期五活动。我知道这都与你们的平台举措、营销以及可能的数据举措有关。你能多谈谈这方面的进展，以及2026年可能会有什么新举措吗？
当然。感谢你提出这个问题，因为我认为这是我们业务中非常重要的一部分。我要提醒你的是，在奥特莱斯领域，营销至关重要，因为我们的大多数零售合作伙伴都在将客户吸引到他们的全价门店，而作为房东，我们的责任是将客户吸引到购物中心。因此，客流生成是我们业务计划的三大支柱之一，我们在这方面投入了极大的精力，我认为比我们行业中的大多数公司都要多。
因此，我们必须关注当前环境，关注宏观经济环境，并提前做出能够带来客流机会的决策。例如，早在4月份宣布关税时，我们认为我们的核心客户会担心今年第三季度货架上是否有产品，价格是否符合他们的预期，以及他们是否能够负担返校销售季所需的物品，这是一年中第二大购物旺季。
因此，我们的营销团队提出了早期返校购物的独特想法。确保客户知道，通过参与的零售合作伙伴，我们能够为那些利用早期返校销售期的客户提供特别优惠、更大折扣和限时抢购机会。结果是，我们看到客流从6月1日开始持续增长，一直到7月和8月。参与我们活动的精明零售商利用了“回头客”策略，在6月吸引客户，然后通过其他渠道的进一步折扣，在今年晚些时候吸引他们回来。
因此，我们看到同一客户再次回来，他们购买的商品更多，我们对制定早期返校季战略的前景感到非常兴奋，我们计划在2026年及以后继续实施这一计划。你知道，这都是基于去年的经验。去年，进入假日销售季时面临巨大的宏观经济阻力，我们去年将黑色星期五提前到了11月1日。如今，万圣节在这个国家是一个非常重要的节日，在我们的购物中心也是如此。
万圣节装饰至关重要。孩子们在购物中心这个他们认为非常安全的环境中讨糖，品牌也参与其中，今年万圣节在周五，我们获得了很好的客流。但在周六，万圣节装饰撤下，圣诞假期装饰挂起，圣诞音乐开始播放，我们开始宣传11月的每一天都是黑色星期五。这在11月期间为我们带来了很好的客流增长。我们预计今年11月到12月也会有类似的增长，并期待在未来几年继续将其作为一项长期计划。
太好了，谢谢。非常有助于理解。我的第二个问题是关于重新招租的。我知道当你制定这个目标和计划时，你之前提到80%是续租目标，另外20%是升级租户，并且你已经取得了很大的成功，每平方英尺销售额的增长就证明了这一点。你是否在评估这80%的比例，也许甚至降低它，或者你对明年的想法是什么？
是的，首先，80%是续租比例，剩下的空间用于重新招租和新租户，我们的重新招租活动增加了150%。因此，该战略正在奏效。我认为80%到85%可能是一个相当不错的数字，特别是因为我们在过去几年中在清理一些可能表现不佳的零售商方面做得非常好。你知道，全国范围内新的零售空间供应有限，这给了我们更多的选择机会。
你知道，我们看到百货商店在收缩。在这方面，我们认为我们的房地产每天都在增值。正因为如此，我们将在续租和替换租户方面做出真正的战略决策。但只要有新的零售商对我们的环境感兴趣，并希望进入我们的购物中心，我们就会确保他们得到很好的机会。
所以，你知道，我要回到我们的工作是驱动客流，我们的工作是继续推动销售。这两个指标决定了我们在过去几年中展示的销售业绩，并将继续增长。我们的许多基本租金都基于我们继续驱动客流的能力。因此，我认为这种飞轮效应为我们提供了长期、持续的NOI增长机会。
谢谢。
谢谢，Jeff。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis。
你好，我是Victor Fadyvan，代表Greg McGinnis。可能是基于之前的问题，但更具体地看2026年的租约到期情况，到期租约的平均租金似乎略高于投资组合平均水平。那么，在这一点上，你是否知道有任何值得注意的潜在不续租情况？总体而言，考虑到到期租金和相应的市场租金，你预计会实现什么样的价差？
谢谢，Victor。从租金角度来看，我们的租赁交易量达到了290万平方英尺。因此，我们仍然有大量的租赁活动。当你看平均基本租金时，部分取决于哪些资产、哪些租户的租约到期。因此，我不会过多解读这个水平。你知道，我们希望能够继续推动总NOI增长，这不仅包括租约到期，还包括我们可能租赁的临时空间，以及我们正在重新调整商品组合和续租的情况，总体上推动积极的增长。
明白了。那么快速跟进一下，关于你的观察名单，考虑到Carter计划关闭150家门店，你预计会有任何Carter门店关闭吗？
嗨，Victor，我是Justin。听着，Carter和Oshkosh在我们的投资组合中都有积极的趋势，无论是过去12个月还是过去3个月。因此，我们受到鼓舞，他们在我们的投资组合中表现非常高效。我们已经像对待所有品牌一样，在过去12到24个月中替换了一些表现不佳的门店。因此，我们可能会看到全国范围内的一些下行压力，不仅仅是在Tanger的投资组合中，可能更多是在Oshkosh方面，他们在一个中心与房东有多家门店。
正如我所说，我们已经提前采取了行动。我们已经替换了一些，只剩下少数几家，风险敞口非常小。因此，我们将继续与他们合作。他们是我们的好合作伙伴，我们将努力整合这些品牌在我们中心的门店，并以更高的租金和更高效的租户替换这些门店。
明白了。谢谢。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。
太好了。谢谢Steve。我知道你已经多次谈到在数据分析以及在多个中心加强餐饮和 beverage 方面的投资。你能否量化一下，在你解锁了餐饮和 beverage 价值的中心，你看到的停留时间和客户支出情况，然后让我们了解一下餐饮和 beverage 部分的投资回报率，以及它可能对零售商未来的销售改善有何影响。任何这方面的信息都很好。
是的，你知道，我现在可以与你分享的大多是轶事。我认为很多数据来自我们的分析团队，现在将停留时间作为一个重要指标，以确定人们在我们中心购物时停留的时间。我们正在使用目前创建的基线来为以后的年份提供信息，这样我们就可以回来分享这个指标，以便我们了解可以拉动哪些杠杆来延长客户的停留时间。然而，从轶事来看，你知道，我们每个物业都有运营人员，你知道，这些人已经在那里工作了很多年。
我们知道什么时候停车场满了，我们知道客户什么时候拿着特定的购物袋。我们看到物业上餐厅的排队和等待时间。因此，我们可以告诉你，特别是在我们的奥特莱斯购物中心，餐厅和更好的餐饮服务确实为创造新的客流目的地做出了贡献。但同样重要的是，确保那些可能在早上购物然后离开的人留下来。我们为他们提供了比过去更高档的选择。
我们看到他们留下来，我们也看到他们留下来参加下午的购物体验。我们谈到了Unrivaled Sports的合作关系。这种合作关系至关重要，我们需要为那些参加Unrivaled Sports体育合作举办的锦标赛和比赛的家庭在比赛间隙提供场所，我们可以将他们带到我们的购物中心。这不仅仅是为了购物。这是为了娱乐，为了便利设施，同样重要的是，为了餐饮服务。随着我们的购物中心成为每周七天的目的地，因为人们从城市向外迁移到我们大多数购物中心所在的中端市场。
我们看到白天的人口在增长。我们看到比过去几年传统奥特莱斯购物中心更多的人在工作日购物。正因为如此，它支持了我们在市场上推出的许多新业务。我目前无法分享投资回报率的数据点。我们正处于创建真正的分析信息的早期阶段，这些信息涉及我们为什么做出这些决策，以及为什么进行某些投资比其他投资更谨慎。我们期待在未来几个季度和几年内向您分享这些信息。
太好了，这提供了一些有用的背景。那么可能有一个问题问Michael。关于收购机会集，你是否看到更多的机构资本对这些交易感兴趣？我意识到你的中心从资产管理角度来看运营强度相当高，但我的感觉是，如果你获得8%左右的初始收益率，稳定在这之上可能会吸引更多资本对这类中心感兴趣。所以也许谈谈你面临的竞争对手以及你相对于竞争对手的情况。
谢谢，Grif。我认为机构对该资产类别的兴趣对零售整体来说是一个好迹象。Steve谈到了供应环境低迷，显然所有零售资产类别的零售基本面都表现得非常好。因此，我认为机构资本，无论他们今天是否拥有现有资产，或者他们是否希望部署，你知道，也为我们提供了机会，因为正如你所说，我们是一个运营平台，我们相信我们希望能够倾斜的地方是我们可以将该平台用于创造价值的地方。
当我们能够带来的不仅仅是资金时，能够利用不同的资本来源在这方面有所帮助。我们知道我们的资产负债表状况良好，能够为我们的外部增长提供资金，但这实际上取决于我们的运营、租赁和营销平台来创造价值。你和我们一起在堪萨斯城。你看到我们的团队刚刚投入到那次收购中，并在我们将公司资源用于增加价值时已经产生了影响。
太好了。我的问题就这些。谢谢你们的时间。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria。
嗨，早上好。感谢你们的时间。关于2026年，我很好奇对坏账或租户观察名单的初步想法，以及与去年相比，在处理或启动租约到期方面，你目前进展如何。谢谢，Juan。
我们的观察名单保持在可控水平。我认为，随着我们在接下来几个月的进展，当我们在2月份发布指引时，我们将能够阐明其中的一些情况。最近情况相对稳定，但从零售商的角度来看，租约到期确实是一项运营密集型业务。我们已经开始了26年的工作，甚至在更远的地方进行了一些讨论，你可以在补充材料中看到，自上个季度以来，到期租约已经下降了约100个基点。在接下来的几个月里，我们将继续取得进展。
太好了。那么Michael，作为后续，当我们考虑26年的收益以及今年发生的事情与明年全年影响的时间安排时，你有什么需要指出的吗？
在2月份提供指引，所以我们会把所有事情都安排好。我认为今年的趋势一直是积极的。我认为你提到了信贷方面，这始终是一年中需要考虑的结果范围。另一个方面是我们明年年底到期的债券。我们如何为其融资，何时融资，相对于今年可能会有一些范围。
谢谢。很高兴听到Mariah Carey按计划解冻。
下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。
嘿，早上好，各位。谢谢你在这里回答问题。那么，也许回到之前关于机构资本流入该资产类别的对话。我的意思是，也许换个角度看，我相信你们自2019年以来在销售规模上没有卖太多。所以，你知道，是否有原因，也许当我们考虑投资组合的底层资产时，补充材料中非常有帮助地列出了这些资产，我们为什么不考虑回收其中的一些？是出于税务原因吗？是为了缩小公司规模吗？还有其他原因可能导致未来几年这种情况不会增加吗？
当然，Rich，谢谢你的问题。回顾历史，我们实际上在新冠疫情前出售了一些资产，在新冠疫情后，我们今年早些时候在Howell出售了一项资产，我们所有的资产都在产生现金流。真正重要的是，我们谈论收购奥特莱斯并将其纳入我们的平台，以及我们能够创造的价值，我们有能力在我们拥有的所有资产上创造价值。这一点非常重要。你知道，如果我们看到重大变化或不一致，我们会考虑退出某些资产。
但我们的目标是继续利用这个平台并实现增长。
好的，有帮助。我知道你提到，你知道，每天都是黑色星期五从11月1日开始，所以我们才刚刚开始。但请给我们一个你目前在该活动中看到的情况的感觉，并帮助我们理解未来几个月的假日销售窗口对明年租赁和业务前景意味着什么。谢谢。
谢谢你的问题。我是Leslie Swanson。我们对本周启动“每天都是黑色星期五”感到非常兴奋。你知道，我们看到未来有很多机会。对我们来说，最好的机会之一是我们的零售商在为Tanger购物者带来额外价值方面的合作伙伴关系。因此，我们每周都与他们合作，继续增加更多的价值机会。你知道，我们的商店库存充足。从活动角度来看，我们有很多很棒的事情正在发生。我们一年一度的圣诞树点灯活动。
我们从学校和社区邀请当地合唱团，并真正尽最大努力在整个假日季节为购物中心带来额外的客流。
我很想参加其中一个活动。也许你能大致评论一下，随着未来几个月活动的进行，这对明年的租赁和业务前景意味着什么。
是的，Rich，去年的活动非常成功，我们的零售商认识到了这一点，他们希望在营销方面与我们合作，并更多地参与我们的忠诚度计划和营销团队。因此，我们预计今年的活动将与去年一样成功，就像返校季计划对我们的影响一样。因此，我们对结果以及我们的零售商和消费者的热情感到非常鼓舞。
好的，非常感谢。
下一个问题来自Ladenburg Salman的Flores Van Dykem。
嘿，早上好，各位。那么Michael，有个问题问你。就我所知，人们一直在询问租金滚动等问题，但谈谈运营利润率以及你在固定骆驼方面的一些举措。你如何看待你的费用回收率和运营利润率的趋势？
谢谢，Floris。幸运的是，我们能够通过收入和支出两方面实现利润率增长。因此，在收入方面，你知道，我们继续推动总NOI增长。这既包括续租和重新招租，也包括我们的租赁业务，我们有大量的非比较租赁。因此，所有这些加在一起推动了我们的收入增长。正如我们在与租户谈判时所说，我们对租赁结构（无论是总租约还是基本租约加CAM）并不在意。
因为归根结底，我们只是在推动总租金数字。我们一直在追求在总租金中获得更大比例的CAM，这就是你看到的上升趋势。然后在运营费用方面，你知道，我们一直在寻找提高效率的方法，其中一些只是重新竞标我们的一般合同，无论是安保还是保险。你知道，我们试图在财产税方面做得更好，你知道，我们经营物业所需的所有要素，都尽可能高效地运营，以提高利润率。
因此，我认为，随着我们进入2026年，我们将继续看到上升趋势。
谢谢。那么我的后续问题，这可能更多是问Steve的，但当我们谈到堪萨斯城时，我对该特定资产的广告牌机会印象深刻。你显然有一些现有的广告牌，显然你可以升级它们。也许你可以谈谈，不仅限于堪萨斯城，还有你在投资组合中看到的其他增加广告牌收入并真正推动其他收入线的机会。
是的，你看，这种营销合作业务对我们来说非常重要，它实际上是在我们加入公司后，在新冠疫情后几乎从零开始的。在Leslie的领导下，我们已经发展成为一项非常可观的业务。我们认为，在我们的购物中心有很大的机会将现有的眼球货币化。大多数物业都位于州际公路上，双向视野极佳，每天有超过10万辆汽车经过。
我们也看到通过场外广告牌计划真正增加收入的机会。但对我们来说，我认为我们的营销合作业务中真正重要的部分，也是未来收入机会最大的部分，是与我们现有的零售商合作，增长他们的现场展示。你知道，我们之前提到过，我们有责任将客流吸引到这些购物中心，我们有一台执行机器。一旦客户到达那里。对我们的许多零售商来说，投资确保每个访问我们中心的人都知道他们的商店在那里是值得的。
在这方面，我们会利用某些节日，无论是情人节期间的配饰品牌，进行整个购物中心的宣传，确保每个客户都知道他们的存在。我们正在做很多这样的事情。我们正在与许多这样的合作伙伴合作，我们正在将这些节日货币化，并将它们转化为真正的收入，为我们带来真正的收入机会。我还想回到我们最近签署的Unrivaled Sports合作伙伴关系。你知道，像这样的合作伙伴关系给了我们机会，在场外将客流吸引到我们的购物中心，我们带来的脚步越多，我们在停车场停放的汽车越多，我们在中心带来的脚步越多，我们的产品每天就变得越有价值。
我们将继续发展这项业务。我们认为我们仍处于发展这项业务的早期阶段，随着我们收购更多的购物中心，正如你在堪萨斯城看到的那样，我们为这些品牌提供了绝佳的机会，以真正独特和创造性的方式向客户展示他们的产品。也为客户带来了真正有趣的体验，因为这些零售商为这些举措带来了很多创造力。
谢谢，Steve。
谢谢Lars。
下一个问题来自摩根大通的Hong Jang。
是的，嘿，我有两个问题。第一个问题，你能量化从第三季度到第四季度在收入或费用方面的任何季节性影响吗？因为我认为通常你的费用会上升，我不确定今年第三季度是否有返校季收入的提前确认。
当然。Hong，我们之前已经讨论过。我们的很多回收收入实际上是全年平均分摊的。但费用轨迹往往是波动的，尤其是进入第四季度，我们往往会看到更多的客流，这需要更多的清洁和安保，营销费用通常也会更高。因此，我们预计第四季度的回收率会略低一些。我们也确实倾向于在第四季度看到更高的超额趋势，并且这个数字可能会有一些波动。
明白了。那么关于回收率，我认为你之前表示预计全年约为87%。现在还是这样吗？因为这意味着第四季度会有相当大的下降。你预计26年回收率还有多少上行空间？
可能会略高于80年代。第三季度比我们预期的要强一些。第三季度有少量的期外费用回收，这使得它略有上升。但我认为全年的运行率可能在80年代末。
Hong，关于费用回收的另一部分是租赁结构。因此，你知道，我们估计的部分是，如果我们有一个总租约，如果我们最终签订一个包含CAM的租约，我们得到的租金是相同的，NOI也是相同的，只是显示在不同的行项目中。因此，部分原因是，你知道，费用回收率的增长以及保持我们的费用较低。
明白了。好的，谢谢。
下一个问题来自高盛的Harrison Slater。
嘿，各位早上好。感谢回答我的问题。在收购方面，再次祝贺堪萨斯城的交易。你能详细说明一下这笔交易是如何获得的，上行机会是什么，以及何时能实现其中的一些机会吗？
谢谢，Harrison。这是一笔卖方与我们之间的场外交易，我们从其最初开发就非常了解该资产，我们与业主合作，类似于Asheville交易的方式，并成功完成了交易。你知道，随着我们将平台应用于该资产，我们看到了该资产的短期和长期上行空间。你知道，该资产目前的出租率为93%。我们认为随着时间的推移有机会提高出租率。该资产还附带了一些周边土地，一块位于小联盟棒球场前的地块，以及另一块周围的地块。
因此，随着时间的推移，有机会加强房地产。然后，当我们将该资产纳入我们的运营平台时，我们认为有很多机会从我们的营销平台增加营销。Flora谈到了我们认为可以改进的 signage，我们认为有很多机会将Tanger租户投资组合中最好的租户带到堪萨斯城。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自Green Street的Naishal Shah。
早上好。我是Nyshal，代表Vince。感谢回答我的问题。我想知道你能否谈谈与传统购物中心主力店的折扣店相关的共同租赁条款。考虑到最近有关Neiman Marcus和Saks的头条新闻，我很好奇，如果他们关闭一些奥特莱斯门店，由此产生的NOI影响是否仅限于他们的店铺，还是也会影响其他内联租户？谢谢。
是的，这是个好问题。你知道，在奥特莱斯渠道，我们对共同租赁的风险敞口非常有限。你知道，我们的租户信任我们的商品策略，从这个角度来看，在奥特莱斯方面几乎没有影响或风险敞口。
谢谢，这非常有帮助。
下一个问题来自Keybanc资本市场的Todd Thomas。
嗨，谢谢。早上好。我想回到你看到的一些趋势，特别是关于出租率。今年第一季度，你的出租率损失比前几年略多，这对同店增长造成了压力，你知道，随着你恢复出租率。我只是希望你能提供一些关于假期后进入明年第一季度可能预期的环比变化的见解。你认为你能在26年保持更高的同比出租率，还是临时租户策略和商品策略会导致假期后时期比你历史上看到的更多的季节性波动。
谢谢，Todd。首先，关于第一季度和出租率下降，实际上对同店没有影响。原因是超额出租率下降实际上是我们投资组合中两个店铺的结果，我知道我们已经讨论过这个问题，但我们的平均投资组合，我们的投资组合是1600万平方英尺，3500家店铺，平均店铺面积不到5000平方英尺。第一季度，我们有两个店铺，总面积近80000平方英尺。一个在Deer park的资产，是一家旧的圣诞树商店，以临时租金租给Wayfarer一年多。
我们将该空间租给了Main Event，他们已经接管了 possession，将于明年开业。但第一季度的空缺，考虑到之前的租户是临时的，从收入角度来看实际上并不重要。另一部分是在Huntsville购买的一个30000平方英尺的空置店铺，年底有一家Spirit Halloween。你知道，同样是临时租金，金额不大，但面积是30000平方英尺。我们也已经将其出租，L.L.Bean将进驻Huntsville，占据一半的店铺。
然后我们对另一半有一些计划。因此，当你剔除这两个租户150个基点后，从第四季度到第一季度的出租率下降与我们20年的历史平均水平完全一致。因为在我们的渠道和战略中，出租率在第一季度触底，你从假期中出来，租约到期量最大。然后每个季度都在增长，年底出租率最高。正如Steve在电话会议早些时候所说，你知道，我们希望填满我们的资产，你知道，为前来购物的消费者提供开放和充满活力的选择。
因此，你往往会看到全年的季节性增长。该空间的租金不如我们的永久租金高。这就是为什么，在很大程度上，第一季度的出租率下降对我们没有影响，我们重申了指引，然后全年都能够提高指引。问题中还有第二部分我错过了吗？
是的，没有，这是有帮助的背景，也是对年初影响的提醒，我想听起来，如果25年没有这种店铺重新收回，你可能会期望有更高的同比出租率起点。这很有帮助。Steve，你知道，你谈到了营销的收入机会和一些合作机会。我理解客流量的增加如何使租户和Tanger整体受益。但是，除了我们今天在财务中看到的，是否有更重要的收入机会我们应该考虑，因为我们考虑公司的盈利潜力？
我只能说，随着我们继续向投资组合中添加新物业，我们在新增加的物业中看到的巨大机会之一是我们在这些市场发展该业务的能力。因此，我想说堪萨斯城可能是一个很好的例子，我们将非常关注我们称之为营销合作业务的购物中心。不会指导有多大。我们当然不想让我们的购物中心充斥着营销和信息。
我们希望巧妙、优雅、聪明。但我们认为，在我们长期增长该业务和持续租金收入的能力方面，我们仍处于相对早期的阶段。
好的，我想，Michael，如果由于这些计划或举措而开始有额外的收入流入，这些收入会属于损益表中的管理、租赁和其他服务行项目吗？我们会开始看到这一点吗？
不，它在其他收入中。因此，如果你查看补充材料第15页的收入明细，你会看到租金收入，然后在第14页的损益表中，你会看到那里列出的其他收入。它占我们总收入基础的3%到4%，但增长速度高于平均水平，这导致收入和同店增长增强。很多这些活动都属于这一类。
好的。好的，这很有帮助。谢谢。
谢谢，Todd。
谢谢，Todd。
谢谢。目前没有更多问题。今天的电话会议到此结束。再次感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。