Samantha Gallagher（总法律顾问）
Edward B. Pitoniak（首席执行官）
Edward B. Pitoniak（首席执行官）
John Payne（总裁兼首席运营官）
David Kieske（执行副总裁兼首席财务官）
Gabriel Wasserman（高级副总裁、首席会计官兼V.E.C.S.董事总经理）
Moira McCloskey（资本市场高级副总裁）
Anthony Paolone（摩根大通公司）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
Barry Jonas（Truist Securities）
Bennett Rose（花旗集团）
Haendel St. Juste（瑞穗证券美国有限责任公司）
David Katz（Jefferies LLC）
Richard Hightower（巴克莱银行）
Chris Darling（Green Street Advisors）
Chad Beynon（Chad Beynon）
Daniel Guglielmo（Capital One Securities, Inc.）
James Kammert（Evercore ISI）
Alec Feygin（Robert W. Baird & Co.）
SA. Foreign。女士们、先生们，感谢您的等候。欢迎参加VICI Properties 2025年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。请注意，本次电话会议于今日（2025年10月31日）进行录制。现在我将把会议转交给Vichy Properties的总法律顾问Samantha Gallagher。
谢谢操作员，早上好。每个人都应该已经获取了公司2025年第三季度的收益报告和补充信息。该报告和补充信息可在VICI properties网站的投资者部分找到，网址为www.vichyproperties.com。我们今天的一些评论将属于联邦证券法意义上的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常通过使用"将"、"相信"、"预期"、"应该"、"指引"、"打算"、"展望"、"预计"或其他类似词语来识别，这些陈述受众多风险和不确定性影响，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。
因此，您在解释和依赖这些陈述时应保持谨慎。有关可能影响未来经营业绩和财务状况的风险的更详细讨论，我们建议您参考公司向SEC提交的文件。在电话会议中，我们将讨论某些非GAAP指标，我们认为这些指标有助于评估公司的经营业绩。这些指标不应被孤立考虑，也不应替代按照GAAP编制的财务结果。这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节表可在我们网站上的2025年第三季度收益报告、补充信息以及向SEC提交的文件中找到。
有关本次电话会议中讨论的某些租户和/或交易对手的非GAAP指标的其他信息，请参考各自公司向SEC提交的公开文件。主持今天电话会议的有首席执行官Ed Patoniak、总裁兼首席运营官John Payne、首席财务官David Keeske、首席会计官Dave Wasserman以及资本市场高级副总裁Moira McCluskey。Ed和团队将提供一些开场发言，然后我们将开放问答环节。现在，我将把会议转交给Ed。
谢谢Samantha，大家早上好。我想先谈谈在即将到来的问答环节中可能不会被过多问到的话题——我们第三季度的收益增长。2025年第三季度，我们的每股调整后资金（AFFO）收益较2024年第三季度增长了5.3%。我想强调2025年第三季度的收益增长率，是因为我想强调即使在持续不确定的时期，我们的模式仍有能力产生收益增长。凭借2025年第三季度的业绩，VICI团队继续展示出其在增长关系方面的智慧和韧性，在2025年未显著扩大资本基础的情况下，实现了收入和利润的增长。
稍后John Payne将详细介绍VICI团队为继续扩大投资组合和收入所做的工作。David将介绍我们的财务业绩、资产负债表和更新后的2025年收益指引。在转向John和David之前，我想谈谈我们取得这些成果的更广泛战略背景。我说的背景不是本周的市场状况——显然，本周对REITs和博彩运营商来说是艰难的一周。如果您愿意，我们可以在问答环节分享我们对本周市场反应和动荡的看法。
我说的战略背景，是指我们当前生活的世界，更重要的是，我们将在未来数年（而非数周）进行投资的大环境。正如我之前告诉过大家的，我读了很多书。有时候我会想，我是不是读得太多了。两周前，我在我最喜欢的每日通讯《Odd Lots》中读到一篇客座文章。那天，《Odd Lots》的专栏由麦格理资本全球 desk 策略主管Victor Schwetz撰写。Victor开篇引用了诺贝尔奖得主尼尔斯·玻尔的话，玻尔常被引用说："预测非常困难，尤其是关于未来的预测。"
Victor承认，尤吉·贝拉显然也说过类似的话。在总结了我们当前世界的怪异状态后，Victor表示："与许多其他预测者一致，我确实认为未来十年将是从昨日资本主义向尚未定义的替代体系过渡的最关键时期。在这场可能是自农业发明以来最深刻的变革之一中，一切都悬而未决，其影响甚至比工业革命还要深远。"Victor接着问道："那么，在一个陷入剧烈转型的非理性世界中，理性的投资策略是什么？"Victor倾向的答案是："要有坚定的观点，而不是没有观点。"
这包括加入这场革命，支持而非对抗长期主题，基于新世界制定投资策略，避免打旧仗。"他表示，在过去10年中，他的公司一直重视围绕受长期结构性力量支持的行业和公司构建投资组合，而不是基于对经济和资本市场周期的严重退化解读进行投资。投资组合构建部分基于数字资本回报率的上升。然后他继续说道："其中包括几个颠覆性主题，如人类的替代和增强、对社会、政治和地缘政治领域的连锁影响，以及相应的对' balm '（无论是形而上学的还是现实的）的需求。"
好了，大家都听明白了吗？如今，我很难判断Victor的观点是处于潜在结果的外部还是内部范围。但他所说的很多内容我都感同身受。无论如何，我认为在这个时期，房地产投资者应该制定并执行考虑到Victor观点可能被证明正确的回报和风险管理策略——我们正处于一个长期的重大变革时期，这些变革可能会影响人们对Victor所说的" balm "（无论是形而上学的还是现实的）的渴望和需求。
为了确保我发音清晰，他说的是" balm "（B-A-L-M，慰藉），而不是" bomb "（B-O-M-B，炸弹）。我认为" balm "指的是人们寻求联系、娱乐、基于游戏的兴奋感（无论是心理上的还是身体上的）、健康和治愈的行为。这些是体验维度，是我们VICI一直、正在并将继续通过我们的洞察驱动方法进行检查、评估和潜在投资的各种" BOM "维度。当然，这取决于我们确定这些体验具有我们所依赖的投资属性。我们非常清楚，在这样的时期，尽可能识别供应过剩、淘汰过时以及其他可能导致房地产资本毁灭的风险比以往任何时候都更加重要。
通过这种识别过程，我们决定投资什么和不投资什么。这是过去几年我们在VICI推动我们所做工作的方法，这种方法导致了我们所做的投资和所避免的投资。从2025年第三季度的业绩可以看出，这种方法在最重要的地方实现了增长——每股AFFO的增长。现在，我将把会议转交给John。John。
谢谢Ed。早上好，所有参会者。正如Ed所阐述的，我们面临的市场环境难以简单解释。但在VICI，我们八年的历史中已经经历了多个前所未有的事件。通过纪律严明的资本配置，我们能够在投资质量和增长之间取得平衡。季度结束后，我们宣布将新增第14个租户Clarvest，这与MGM Resorts出售MGM Northfield公园运营权的协议相关。交易完成后，Vichey将与Clairfest的关联公司签订新的三重净租赁协议，并修订Vichey与MGM Resorts之间的主租赁协议。
Northfield公园租赁的初始年基本租金为5300万美元，如果交易在2026年5月1日或之后完成，则为5400万美元，而MGM主租赁下的租金将减少相同金额。简而言之，这笔交易不会改变vici收取的总租金金额。Clarvest是多伦多一家表现卓越的私募股权公司，在博彩行业被公认为领导者。Clarvest是备受追捧的合作伙伴，在过去二十年中，在全球范围内的区域赌场、赛马场、供应商、技术提供商和在线博彩领域进行了17项投资，涉及37项博彩资产。Vici期待与该行业备受尊敬的对手进一步多样化我们的租户名册，现在，赌场博彩仍然是vici的首要关注点。
尽管最近拉斯维加斯周围有一些噪音，但我们仍然相信该行业的持久性。世邦魏理仕的John Decree在本周早些时候的研究报告中说得很好：拉斯维加斯正经历特殊不利因素的叠加影响。今年夏天 visitation 下降，受加拿大旅行减少和精神航空公司运力降低的影响，这确实需要关注。但拉斯维加斯以前也经历过周期，运营商预计趋势将在第四季度及2026年得到改善。新闻标题强调短期趋势，但在VICI，我们采取长远观点。我们仍然坚信拉斯维加斯是世界上最好的目的地之一，运营商愿意并能够调整以满足消费者需求。
话虽如此，一些运营商在拉斯维加斯最近表现强劲。例如，我们的租户之一威尼斯人（The Venetian）继续表现出色，今年夏天酒店收入和博彩量均创纪录。此外，据威尼斯人管理层称，2026年将是威尼斯人团体业务的丰收年。会议每年在不同城市举办，但拉斯维加斯继续吸引稳定的团体需求，支持该细分市场，而其他会议则轮换地点。例如，每三年举办一次的美国最大建筑贸易展ConExpo Con AG，吸引近14万名与会者，定于2026年3月在拉斯维加斯举行。
我们认为拉斯维加斯的会议业务是休闲导向业务周期性的未被充分认识的缓解因素。2024年，会议游客每次旅行花费1681美元，比普通休闲游客高出33%，且后疫情时代，拉斯维加斯作为会议城市的优势继续增强。Vici在拉斯维加斯大道拥有近600万平方英尺的会议和贸易展览空间，每年都有亚马逊、谷歌、微软等多家蓝筹股大公司的代表参加在拉斯维加斯举行的会议。VICI仍然相信拉斯维加斯的实力和韧性。
在过去八年中，VICI在投资组合构建方面一直深思熟虑，我们相信每次扩大规模时都让公司变得更好。我们的多维投资评估提高了我们作为房地产所有者决策的质量，我们对每个机会都进行严格分析。
我们的办公桌上随时都有多个机会。
在任何时候，我们都与博彩和其他体验式运营商保持着多次持续对话，我们想继续做的是——这也是迄今为止为我们赢得信誉的原因——维持纪律严明的资本配置策略，促进高质量增长。我们的目标不是为了增长而增长。我们不会为了追求回报而损害信誉。相反，我们进行有选择性的可持续资本配置，以提供长期增长并抵御潜在的近期宏观冲击。我们是资本的长期管理者，VICI旨在做出支持持续和可持续增长的决策，为股东创造价值。
现在我将把会议转交给David，他将讨论我们的财务业绩和指引。David。
谢谢John。谈谈我们的财务业绩，本季度每份额摊薄调整后资金（AFFO）为0.60美元，较截至2024年9月30日的季度的0.57美元增长5.3%。这些结果再次凸显了我们高效的三重净租赁模式，因为调整后EBITDA的增长占收入相应增长的比例有所提高。剔除非现金项目后，我们的利润率在90%以上。本季度的一般及行政费用（G&A）为1630万美元，占总收入的比例仅为1.6%，这在不仅在净租赁行业，而且在所有REITs中都继续处于最低水平之一。
9月4日，我们宣布每股股息为45美分，较上一期股息增长4%，这是Bechy成立以来连续第8年增加股息。我们为能向所有者持续提供这种增长感到非常自豪。谈谈资产负债表的流动性，本季度我们根据远期销售协议结算了总计1210万股，获得了约3.76亿美元的净收益，其中部分收益用于偿还信贷额度上1.75亿美元的未偿余额。我们的总债务为171亿美元，第三季度年化调整后EBITDA的净债务比率约为5倍，处于我们5至5.5倍目标杠杆率区间的低端。
经对冲活动调整后的加权平均利率为4.47%，加权平均到期期限为6.2年。转向指引，我们正在更新2025年的每股AFFO指引。截至12月31日的年度AFFO预计在25.1亿至25.2亿美元之间，或每股摊薄普通股2.36美元至2.37美元，而此前的每份额AFFO指引为235至237美元。此次上调将下限提高了1美分。基于我们更新后的2025年指引中点，VICI现在预计每股AFFOX将实现4.6%的同比增长。
提醒一下，我们的指引不包括任何未完成交易对经营业绩的影响、任何尚未确定最终提款结构的贷款的利息收入、可能的未来收购或处置、资本市场活动或其他非经常性交易或项目。操作员，请开放提问线路。
当然，如果您想在今天的电话会议上提问，请在电话键盘上按星号加1。现在，为了加入提问队列，要求参会者每人仅限一个问题和一个后续问题，以便我们能听到尽可能多的声音。今天按星号加1提问。第一个问题来自摩根大通的Anthony Pallone。Anthony，请讲。您的线路已接通。
好的，谢谢。
早上好，John。我想您提到现在有14个租户，因此VICI与净租赁同行相比有些独特。您的租户范围相当狭窄，而且您经常与他们沟通。那么您能否谈谈租约修订通常多久出现一次，如果出现，您如何处理这些对话？
是的，嘿，早上好，Tony。我先开始，稍后会把问题交给John，但今天早上我想首先提醒大家我们Vichy的起源和起点。我们诞生时就面临挑战，而我们从一开始就证明了——并且我相信此后一直在证明——当我们面临挑战时，我们会积极应对。我们专注于确保理解挑战的各个方面，然后尽可能高效地找到正确的解决方案，为我们和我们的合作伙伴带来正确的结果。
显然，我们有这样做的记录，通过出售我们的合作伙伴和我们自己都想退出的资产。显然，我们帮助租户退出他们出于战略原因想要退出的资产。Northfield公园就是最近的例子。但我会把问题交给John，因为他可以进一步详细说明我们与合作伙伴打交道的方法，以及我们如何始终专注于确保他们或我们面临的任何挑战都得到解决，以便我们都能继续前进。
是的，再补充一点Ed所说的。我的意思是，我们非常幸运现在有14个租户。这使我们能够更深入地讨论战略增长，或者如果业务中出现问题，我们可以讨论如何提供帮助。这与许多其他REITs非常不同，Tony，那些REITs有100个、500个或1000个租户，我没有那么聪明，无法帮助1000个不同的租户理解我们如何对他们有益。
因此，我们很幸运有少数租户，我们可以与他们更详细地讨论如何再次增长，或者如何处理特定情况。
谢谢。
我的意思是，如果我可以更直接地问，关于CSER's，考虑到他们对区域资产的评论，您会如何处理这种情况？或者您会使用与过去类似的框架吗？只是想了解一下背景。
是的，Tony，我认为我们过去使用的框架也将是我们在这里应用的框架。你知道，我们会自己和他们一起审视整个投资组合，确定他们想在哪里、想继续在哪里，我们想继续在哪里。我们可以在我们这边、他们那边采取哪些各种手段，以确保我们最终达成对双方都真正双赢的结果。你知道，我们显然有时间来处理这个问题，但我们也不想让这个问题继续分散注意力。
我们有业务要增长，他们有业务要运营。而且，你知道，我们将以过去从一开始就采用的方式努力确保尽快找到对每个人都有效的解决方案。我想再次重申，我们在八年中积极应对需要处理的情况的经验。
太好了，谢谢。
谢谢，Tony。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGuinness。Greg，请讲。您的线路已接通。
嘿，早上好，John。我希望您能谈谈您最近在非博彩领域的一些对话。您对完成交易的可能性有何看法。我特别想知道您能否谈谈大学或高校级别的体育设施。
早上好。房间里的每个人都在微笑，因为我花了很多时间与体验式运营商交流，正如您提到的，也花了很多时间在大学体育领域。我会谈谈这个话题，因为它非常有趣。我会将当今的大学体育描述为正在经历根本性变革。当我们与体育主任、首席财务官或校长交谈时，他们往往会点头说："是的，John，很高兴知道我们正在经历根本性变革。"但我们一直在与他们谈论体育基础设施。
有很多不同的投资公司参与职业、青年和大学体育。但VICI在向他们推介我们如何加速其基础设施和建设增长方面有所不同，无论是竞技场、体育场、训练设施、溜冰场，所有这些东西。因此，对于大学和VICI来说，这都是一个很好的教育过程。
另一方面，在我的发言中，博彩仍然是我们的首要任务。我们花了很多时间与现有租户和新租户交流。然后还有其他体验式运营商，如综合用途和景点，某些度假村物业，我们的团队也一直在进行考察。但大学体育绝对是一个大机会。没有一所我们见过的大学没有需要完成的项目，他们正在这个新环境中想办法如何支付费用。
太好了，谢谢。我想再稍微谈谈博彩方面，有没有什么潜在的催化剂或事件需要发生才能进入拉斯维加斯市中心或本地市场？
是的，这是我们很想进入的市场。正如您每年看到的结果。我想前几天我看到一个数据，内华达州本地市场或拉斯维加斯本地市场现在是美国第二大市场，这是我们非常想进入的市场，我们喜欢内华达州对实体投资的监管和支持。因此，这是我们继续关注的领域。显然，该领域有一些优秀的运营商。
红石度假村（Red Rock Resorts）、Golden。有一些个人业主在那里拥有房地产，我们希望随着时间的推移能与他们成为合作伙伴。
好的，谢谢。
谢谢，Greg。
下一个问题来自Tribute Securities的Barry Jonas。Barry，请讲。您的线路已接通。
嘿，各位。一家竞争对手刚刚指出他们预计博彩并购过程将更广泛地进行竞争性招标。您也有这样的预期吗？如果是，您认为VICI会参与吗？谢谢。
很高兴与您交谈。嗯，我们在博彩领域看到了很多机会，如果市场上有机会，我认为我们很可能也会参与。回答您的问题，我们是否期望参与？看，这取决于很多因素。博彩并购很复杂，即使是单一资产，考虑到涉及三方——卖方、物业公司和运营公司买方——也会变得复杂。这涉及需要大量尽职调查和工作才能完成的长期租约。
因此，我们希望继续保持活跃并继续增长。正如John刚才所说，我们一直在关注和追求各种机会。
Barry，我是Ed。我只想补充一点，在博彩运营商经历这样的一周后，偶尔会有上市博彩运营商会想，"我还想忍受多少这样的情况？"因此，我认为有许多因素在起作用，可能——我想强调是可能，不一定——导致活动增加。
明白了，明白了。那么作为后续问题，关于Northfield公园与Clarivest的交易，报道看起来相当不错。您能否谈谈这与MGM租约中的Four Wall相比如何？我想了解的是，您如何看待与新的较小租户签订新租约与与更大租户签订Preach交易在价值上的差异？谢谢。
是的，这是个很好的问题，Barry。我一般会说，对于单一资产和单一租户。是的。我认为正如您暗示的那样，与拥有更大租户的主租赁相比，您通常会寻求更高的覆盖率。我认为这是基本逻辑。
有道理。非常感谢。
谢谢，Barry。
下一个问题来自花旗的Smedus Rose。您的线路现已接通。请讲。
嗨，谢谢。我想关于Clarvest。如您所述，他们在美国和加拿大有一些博彩资产的历史。您是否期望与他们做更多交易？您认为他们是否积极寻求扩大在美国的足迹，还是这对他们来说更多是一次性机会？
早上好，Speeds。我希望如此。我的意思是，在这个过程中，我们真的很享受了解他们。他们非常有创造力。他们聘请了许多经验丰富的运营商来管理他们现在和过去拥有的资产。因此，我们很高兴有他们作为我们的租户之一，并希望在未来几年继续扩大与他们的投资组合。
好的。然后我想问一下贷款账簿，有没有借款人面临短期困难，您能谈谈吗？或者考虑到整体经济的一些疲软，特别是某些场所，每个人是否都按时付款？
是的，嘿，我是Gabe。
我可以回答这个问题。是的，每个人都按时履行了贷款义务，我们继续进行积极的资产管理，监控所有投资，并与合作伙伴合作，确保他们达到业务计划中的里程碑。
谢谢。
谢谢，Mead。
下一个问题来自瑞穗的Hendell St. Just。Hendall，请讲。您的线路已接通。
谢谢。早上好。我的问题是关于MGM决定退出纽约市牌照竞标过程。这似乎让很多人感到惊讶，包括我们。这对您来说是意外吗？您认为这对您的Yonkers资产有何影响？作为其中的一部分，鉴于MGM决定退出，这是否让您可以与其他竞标者合作？谢谢。
是的。Handel，很高兴与您交谈。这当然没有让我们感到意外，因为我们显然已经与他们交谈了一段时间，而且，您知道，MGM所做的是审视纽约市场的形势——不断变化的形势——并做出了我们认为非常合理的资本配置决策或资本非配置决策，基于不断变化的环境。Hendel，我认为在过去几个月中变得非常清楚的一个关键因素是，如果没有位于曼哈顿的赌场，剩余的竞标者是否能够创造出真正成为全国和国际目的地的赌场体验尚不清楚。
因此，如果主要是三个区域博彩资产在地理上非常接近，相互竞争同一区域市场，那么这个竞争激烈的市场所产生的经济效益是否能够支持进入市场所需的资本以及可能实施的税收制度，并不一定清楚。因此，我认为MGM经过深思熟虑，并显然与我们密切协商后做出了这一决定。关于这一决定的后果以及对我们在该市场的意义。
是的，在过去几年中，我们一直与该过程中的各种参与者进行对话，如果我们认为他们的机会具有良好的资本基本面，有合法机会成为美国最盈利的区域赌场，我们当然可以为他们提供资本支持。我想强调这一点，Hendel。按照目前的发展情况，在纽约建造的任何赌场都必须比美国任何其他区域赌场更盈利，这一点意义重大。
这包括美国最好的区域赌场。无论是MGM National Harbor、Encore Boston、MGM Detroit还是其他赌场，我要强调的是，这些赌场往往具有市场主导地位，且竞争供应不足，而这在纽约不一定存在。
感谢您的评论。Ed，我想问一个后续问题，关于本周早些时候的公告，Kordish正在弗吉尼亚州开发一个新项目，距离您的DC国家项目以南约一小时车程。我对那里的竞争动态感到好奇。我认为里士满距离那里约一小时车程（考虑交通）。所以想知道您是否认为该位置的人口统计数据相对于您的资产所提供的内容能给您带来一些保护。谢谢。
是的，这是个好问题。距离可能看起来是一小时，但如果您去过华盛顿特区，就会知道交通状况更糟，而且该市场的供应仍然不足，他们可能会针对非常不同的消费者。我们将不得不看看Kurdish建造的新资产。我相信这将是一个很棒的资产，因为他们在建造资产方面做得很好。但正如Ed刚才提到的，如果您要提到美国最好的区域赌场之一，MGM在National Harbor做得非常出色，并将继续做得很好。
数据继续非常成功，我们认为他们将在那里继续增长。因此，我们将不得不观察情况如何发展。但我确实认为他们的客户群可能会有所不同。
感谢来电。
谢谢。下一个问题来自Jeffries的David Katz。David，请讲。您的线路已接通。
早上好，各位。感谢您回答我的问题。一如既往，感谢您的坦诚。John，我想回到体育设施的评论，您知道，我不想让您在这种场合进行谈判。但出于好奇，有没有任何历史上的资本化率或类似的参考，只是想知道如果像我们这样的人想坐下来尝试开发TAM并思考这对您意味着什么？
是的，David，我先开始，我想说，如果您要寻找私人资本可能注入大学校园房地产的历史先例，类似的情况是私人资本开发校园学生住房，这在过去肯定发生过。美国校园社区显然是私人资本（实际上当时是REIT）做这件事的一个例子。显然，您知道，他们必须确保当时的加权平均资本成本与他们进入校园时的任何资本化率之间存在正利差。
因此，我确实认为大学校园支持性基础设施的前景显然在一个剧烈波动的整体市场中迅速演变。每个人都在努力尽快变得聪明。但我认为John和团队发现的——John，你可以详细说明——是传统私募股权以五到七年的投资期限进入校园的想法根本行不通。John，我的意思是，这就是没有吸引力。
是的。David，很高兴收到您的来信。我知道您之前问过这个行业，我认为我们公司对找到一个我们认为有很多部署资本机会的领域感到非常兴奋。我们一直在花时间了解这个领域，决策者是谁，机会有多大。同时，我们也听到大学谈论他们如何利用我们这种类型的资本，我们今天谈论的正是我们处于这些过程的中间阶段。
显然，州立学校和私立学校是不同的。是的。因此，我们正在继续完善我们对机会的看法。我们继续讨论定价。正如Ed所说，还有其他形式的外部资本也在与大学合作。因此，正如我开篇所说，大学体育现在正在发生很多变化，这只是一个机会。我们正在花一些时间，因为我们认为有大量资本将被部署。
谢谢。
谢谢，David。
下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。Rich，请讲。您的线路已接通。
好的。早上好，各位。感谢您回答我的问题，一如既往地感谢您在各种话题上的坦诚。但是Ed，也许只是问您一个形而上学的问题，用您之前评论中的一个词，显然，我们不想关注股价或资本成本的短期波动，但在您与投资者的对话中，您认为目前的主要悬而未决的问题是什么？大部分是围绕您之前提到的Caesars的一些事情吗？还是其他事情？
是的，我的意思是，Rich，我认为这是多种因素的结合。我认为存在该噪音的特殊因素，显然，加上今年REITs经历了相当艰难的时期。我认为您昨晚发表了一份很好的报告，您知道，指出在最近几周，我们的跌幅超过了REITs指数，但更多。我不知道您是否想在这里插话，谈谈我们可能在某种程度上也看到上半年赢家的动态。您比我更能解释清楚。
不，谢谢，Rich。所以，正如我所说，我们认为这是多种因素的汇合，是的，关注Caesars，但同时，当市场在年底进行仓位轮换时，一些赢家、一些多头头寸被减持。因此，时机很不幸，但我们确实认为这是多种因素的结合，而不仅仅是一个特定的悬而未决的问题。
好的，我就这些问题。谢谢，各位。
谢谢，Rich。
下一个问题来自Green Street的Chris Starling。Chris，您的线路已接通。请讲。
谢谢。早上好。由于六旗游乐园（Six Flags）最近成为新闻，我认为这为询问您对主题公园房地产所有权的广泛兴趣提供了一个很好的机会。这类资产的优缺点是什么？相关的，我想知道您是否探索过国际和美国国内的主题公园领域。
是的。John，你想回答吗？
是的。Chris，很高兴收到您的来信。坦率地说，是的，这是一个领域。美国的景点是我们花了很多时间研究的领域。我们还没有完成交易，但我们花了相当多的时间研究那里的景观、机会、会计处理，显然也关注六旗游乐园的新闻。我想我可以这样说。
是的。我稍后会请Gabe加入，Chris，但我们在查看任何特定体验类别时总是要确定业务中有多少有意义的不动产是可识别的。Gabe，你可以对主题公园和我们看过的其他类别发表意见，比如滑雪胜地等。
是的。因此，关于这一点，Chris，主题公园显然有很多不动产和很多个人财产，包括过山车和一些景点。我们只是确保任何潜在投资都是我们拥有不动产并采用REIT友好结构的投资。但我们有信心可以与合作伙伴合作使其可行。
好的，感谢您的想法。然后可能只是澄清一下关于与Clarvest的Northfield租约，可能有点细微差别，但关于在新的独立租约和剩余的与mgm的主租约之间分配租金，您谈到的由此产生的覆盖率，我想了解您在这方面的合同权利与仅仅是各方之间的善意讨论相比如何。
是的，我不知道我的意思是，显然有合同考虑因素，我在看Samantha，以防我们需要解释其中任何一个。但Chris，我认为最基本的起点显然是资产的经济影响力。它能支持多少租金，达到我们都满意的覆盖率？这是起点。资产的租金前EBITDA是多少，因此我们和他们都能接受的租金覆盖率是多少？
是的，从合同角度来看。无论如何，无论我们如何确定可能的租金金额，我们总是受到保护，不会陷入经济不利的境地。因此，当该交易完成时，我们通过所谓的分离租约（与独立租户的新租约）和我们的MGM主租约收取的总租金将保持不变，这是合同规定的。
好的。感谢您的所有想法。
下一个问题来自麦格理的Chad Banon。Chad，请讲。您的线路已接通。
嗨，早上好。感谢您回答我的问题。Ed，感谢您对Victor文章的评论。他的报告绝对是必读的。他可能也是我们电话会议中读得比我们大多数人都多的人。所以也许我想先从Caesars Forum会议中心开始。我们似乎已经过了它开始的时间。拉斯维加斯运营商的评论似乎都表明会议、团体预订 pace、前景非常积极。显然，一些休闲方面的担忧影响了近期业绩。那么，关于这个机会，您如何考虑时机与其他交易相比？谢谢。
这是一个很好的问题，我喜欢你关于拉斯维加斯的评论，因为你说近期对休闲客户的担忧。在我的开场发言中，我确实认为世界过于关注短期，以至于有时我们没有退后一步思考拉斯维加斯作为一个目的地有多棒，并将继续如此。我们显然评估了各种因素。您说得对，购买Caesarswarm会议中心的机会现在是可行的，我们正在将其与我们关注的所有其他事情放在一起考虑。
什么时候是在拉斯维加斯的合适时机？我在开场发言中说过，我们是坚定的信仰者，并将继续随着时间的推移进行投资。所以。
是的，嘿，我想插话并强调Chad，同样，拉斯维加斯在过去5到10年中在美国会议、贸易展览和会议空间的竞争优势只会增加。如果您看看美国门户城市的大型美国会议中心的竞争格局，这实际上是一个有点可悲的故事。首先，大多数全方位服务的城市酒店产品投资严重不足，许多会议设施本身也需要大量资本和/或基础设施。例如，在纽约，如果相关的风能项目能够推进并在Javits中心附近创建酒店库存，那对Javits中心来说将是非常积极的事情。
但众所周知，该项目不会发生。因此，Javits仍然是一个会议中心，附近几乎没有酒店基础设施。这只是美国众多例子之一，而拉斯维加斯再次因其在会议、会展和贸易展览设施方面的资本投入而脱颖而出。曼德勒湾投入了1亿美元，威尼斯人在博览中心投入了多少，我记不太清了。但无论如何，这种竞争优势在未来几年只会增长。
太好了，谢谢。
因为我用了"ain't"这个词而生气。但不管怎样，Jack，请讲。
谢谢。然后转到部落贷款领域，我知道我们之前谈过，North Fork贷款与向部落提供的传统贷款非常不同。但这方面有何发展，您与其他部落合作的舒适度有何变化？
是的，Chad，我是David，很高兴收到您的来信。我只想澄清一下，North Fork是一笔向部落提供的贷款。这是一种独特的向部落贷款的结构，没有不动产抵押，这与任何部落博彩相关的贷款一样。所以您知道，我们与部落在商业土地上有很多关系。我们显然与Red Rock在加利福尼亚州Madera开发的资产有着良好的关系，该资产将于2026年第三季度开业，将成为一个非凡的资产。我们确实与其他部落有对话。
我的意思是，我们在部落方面所做的任何事情都必须与优秀的团队、优秀的资产合作。但最终，这将是一项信贷投资。正确。没有办法拥有位于部落土地上的博彩房地产并实际拥有该资产的抵押权。因此，我们有一个由Gabe领导的非常活跃的信贷账簿，您在本次电话会议上已经听到了他的发言。如果有机会，我们将继续寻找与优秀部落部署智能资本的方法。
谢谢，很感激。
下一个问题来自世邦魏理仕的John Decree。John，请讲。您的线路已接通。
嘿，各位，我是Colin，代表John。感谢您回答我们的问题。也许回到Northfield交易。我想我们很多人都对最近并购活动的增加感到相对兴奋。所以好奇，考虑到这变成了单一租约，运营公司资产易手，您是否期望或认为我们可能会开始看到更多运营公司资产易手？
嗯，您的开场问题是谈判如何进行？正如我在开场发言中所说，我们很高兴有Clarvest作为我们的租户之一，我们当然希望继续与他们一起成长，他们运营我们拥有的资产。如果您问的是我们是否因为在博彩和体验式领域的众多行业中寻找机会而看到更多机会，我们正在关注很多不同的交易。我认为博彩行业会有更多交易吗？我希望如此，我认为我们会在那里，与运营商和潜在卖家交谈。
Colin，我很失望John不在。我在开场时引用了他的话，表达了我的赞赏，所以很失望他没有听到。所以你得转达一下。
哦，他会很失望的。但下个季度不会再重复了。所以，你知道，他只有一次机会。
是的。下次会轮到你吗？
我想，您知道，也许另一个问题我想深入探讨的是，您对让杠杆率可能低于您设定的5到5.5倍范围的低端有多大舒适度？我想您现在大约是5倍，显然在进行MGP收购时，您保持了较低的杠杆率，为相当重大的交易节省了大量弹药。所以只是好奇您如何看待杠杆率的趋势。显然您有自动上调条款，但您如何看待它可能低于低端？
我想说，就像西班牙人喜欢说的那样，"with tranquility"（平静地）。如果它下降，那也没关系。如果它上升一点，也没关系。但Colin，你还记得我们在波士顿共进晚餐时，对我们来说，与杠杆率同样重要的是期限结构。你知道，我们喜欢5倍的债务与EBITDA比率的原因是，这意味着根据定义，每20美分的EBITDA对应1美元的债务。我不会像在那次晚餐上那样详细介绍我的英语专业数学，但你和你的客户知道，我们喜欢5倍债务与EBITDA基准的原因是，在最坏的情况下，如果信贷市场窗口关闭，你可以在偿还债务后用可用现金流偿还到期债务。
因此，在5倍左右，上下浮动0.1，我们不会过于精确。更多的是为未来构建期限结构。有了这个，你知道，充分利用我们产生的留存现金流，正如我们过去所说，现在大约在6亿美元左右，这使我们今年能够实现这样的增长——本季度每股AFFO再次增长5.3%，而股数仅增长略高于1%。
太好了，谢谢。是的，Ed，我仍然认为这是您对杠杆率目标制定的最清晰解释之一，您在那次晚餐上给出的解释。所以很感激。谢谢，各位。
谢谢。
下一个问题来自Capital One的Daniel Gigliomo。Daniel，请讲。您的线路已接通。
嗨，各位。感谢您回答我的问题。你们在拉斯维加斯大道拥有很多物业，但不是全部。根据您的经验，拉斯维加斯的物业通常在什么样的宏观或需求环境下会上市？如果有机会，您会扩大在大道上的所有权吗？
我会回答问题的最后一部分。我认为对于合适的物业和合适的运营商，我们绝对会继续扩大我们的存在，不仅在拉斯维加斯大道，不仅在我谈到的本地市场，而且我认为在整个内华达州我们都是其粉丝。但关于它们何时上市，这很难预测。这取决于公司以及他们如何考虑通过房地产货币化获得的收益用途。但我想告诉您Ed的评论，我们将做好准备，如果拉斯维加斯大道上有资产上市的机会。
但我无法告诉您它们何时会上市。
是的，感谢您的回答。然后作为开场发言的补充，提到了第三季度的收益增长。其中很大一部分是您拥有的有竞争力的年度租金上调条款。另一方面，租户确实承担了增加的租金负担。那么您能否谈谈您在租户方面考虑的一些风险，即租金上涨对他们的影响？
是的。首先，Daniel，2025年第三季度本身不会有任何季度环比租金上调。当我们考虑上调时，我们考虑的是租金的可支持性。所以是的，我们不希望租金上调超出租户长期支付能力。你知道，所以我认为我们现在处于一个环境中，通货膨胀率、租金上调率以及收入和利润增长率在很大程度上已经达到平衡。但显然我们会密切监控，而且当租金超出租户支付能力时，对房东也没有好处。
感谢您，谢谢。
下一个问题来自Evercore ISI的Jim Kamat。Jim，请讲，您的线路已接通。
谢谢。早上好，团队。如果我考虑您的竞争优势，比如以大学体育为例，在结构上或其他属性方面，VICI真正的差异化因素是什么？因为如果我比较尖锐地说，这可能只是资本成本。
对吗？
我的意思是，大学肯定会想要对他们最有利的交易。那么VICI在结构上或其他方面有哪些差异化因素能与其他潜在资本提供者区分开来？
是的，嘿Jim，我是Gabe Wasser，我可以回答这个问题。所以我不认为我们只是在资本成本方面竞争，这不是唯一的维度。还有结构。作为一个永久性资本工具，我们希望永久拥有我们的房地产，我认为我们的投资期限与我们潜在的大学和学院合作伙伴非常一致。当我们将我们的资本和机会与私募股权公司进行比较时，我们认为我们的长期永久性期限是与潜在大学和学院的一个非常好的匹配。这在我们的对话中得到了很好的共鸣。
是的，Jim，我还想补充一点，虽然大学（公立和私立）通常可以利用免税债券市场，但我们发现大多数大学都像哈佛大学著名的说法那样运作，"每个 tub on its own bottom"（各自为政），尤其是体育部门。John和Gabe可以详细说明这一点。特别是在这一点上，体育部门被告知你需要自筹资金，自给自足。不，你不一定能用完免税债券市场的额度。你想补充吗？
这是一个非常非常好的观点。
太好了。然后只是一个快速的相关问题。大多数这些机会，我知道还为时过早，但它们会是租赁权益吗，因为您假设大学继续拥有 underlying land，还是不一定。
是的，我认为这取决于大学，我们对两种结构都持开放态度，并且可以使两者都可行。
Jim，这是个很好的问题，您一开始就说"我知道还为时过早"，正如我们谈论大学领域时，我一直很坦诚，当您刚开始进入这个领域，向体育主任、首席财务官、校长和院长介绍我们这种资本结构时，正如Gabe提到的，这是讨论中的一个重要因素。我们能拥有房地产吗？我们不能拥有房地产吗？租约的期限是多久？您能在项目中投入多少资本与捐赠者相比？您的名字会出现在上面吗？捐赠者的名字会出现在上面吗？
我是说，我们正在探索各种各样的事情。正如Sam提到的，每所大学都是不同的。州立大学与私立大学不同。这就是为什么我们花时间会面并真正制定我们的资本如何运作。显然，我们还没有完成大学体育交易，但你可以听到我们一直在花时间，因为我们认为体育基础设施有很大的机会，需要投入大量资本。
很公平。感谢您的时间。
我们今天的最后一个问题来自Baird的Alec Bagin。Alec，请讲。您的线路已接通。
嘿，感谢您回答我的问题。想综合一下我们在电话会议上谈到的内容，从MGM的资本配置决策或Caesars会议中心，以及您如何看待资产负债表，VICI对资本部署采取长远观点，您如何权衡在不确定时期为好机会部署资金与等待并为可能出现的绝佳机会保留资产负债表？
是的，不，这是个很棒的问题，我希望我们有更多时间来充分回答，因为这是我们投资委员会一直在 deliberating 的问题。我想告诉您，Alec，没有完美的答案，但我想说，因为我们投资的是我们认为的永久性资本，我们真的希望有信心，10年、15年和20年后，我们或我们的继任者会很高兴我们做了这项投资，我们投资了正确的地理位置、正确的类别、正确的市场，最重要的是，为那个机会找到了最好的运营合作伙伴，这样我们就可以始终确信信贷是安全的。
感谢您的回答。
谢谢。
现在我将把会议转回给Ed做总结发言。
谢谢Adam。我要感谢今天所有参会者的时间，并期待在未来几周和几个月继续对话，我们2月份再见。
今天的电话会议到此结束。非常感谢您的参与。现在您可以挂断电话了。S.A. Sam。