Marty McKenna（投资者与公共关系第一副总裁）
Mark Parrell（总裁）
Michael Manelis（执行副总裁）
Bret McLeod（首席财务官）
Robert Garechana（首席投资官）
Nicholas Joseph（花旗集团）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Jana Galan（美国银行证券）
Brad Heffern（加拿大皇家银行资本市场）
Adam Kramer（摩根士丹利）
John Pawlowski（Green Street Advisors）
Ami Probandt（瑞银投资银行）
Haendel St. Juste（瑞穗证券）
Richard Hightower（巴克莱银行）
James Feldman（富国银行）
John Kim（蒙特利尔银行资本市场）
Alex Kim（Zelman & Associates）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
我是Sam It。请稍候。会议即将开始。各位下午好，欢迎参加Equity Residential 2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。本次会议正在录制。我现在将会议转交给Marty McKenna先生。请讲，先生。
早上好，感谢大家参加Equity Residential 2025年第三季度业绩讨论。今天的主讲人包括我们的总裁兼首席执行官Mark Parrell、首席运营官Michael Manelis以及首席财务官Brett McLeod。首席投资官Bob Garciana也将参与问答环节。我们的收益报告已发布在equityapartments.com的投资者专区。请注意，本次电话会议中讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。
公司不承担因后续事件导致这些陈述不实而更新或补充的义务。现在我将会议转交给Mark Parrell。
谢谢Marty。早上好，感谢大家今天参加会议。我将首先进行一些总体评论，然后Michael Manelis将详细介绍我们第三季度的收入表现以及他对当前市场的观察，接着由我们的新任首席财务官Brett McLeod介绍费用和NFFO指引，之后我们将接受大家的提问。尽管整体宏观经济形势喜忧参半，但我们的第三季度业绩反映了业务的韧性。
我们在大多数市场继续看到良好的需求和出色的住户留存率，其中旧金山和纽约的表现最为强劲，持续的高需求与有限的供应相匹配。我们看到现有住户的就业状况总体稳定，工资增长良好。上次报告显示，我们的主要租户群体——大学毕业生的失业率为2.7%，远低于全国平均水平。这与我们物业的实际情况一致，我们看到拖欠率持续改善，没有其他客户财务压力的迹象。我们还发现新住户的收入同比增长了6.2%。
最后，健康的增长速度使住户们继续对经济不确定性以及我们的物业和服务质量做出反应，以创纪录的比例选择续约。事实上，我们报告了公司历史上最高的第三季度住户留存率，使入住率保持在96%左右的高位。总之，我们现有的客户财务状况健康，并且乐于继续与我们合作。在新客户获取方面，我们在9月下半月开始看到客流量疲软。这种情况在华盛顿特区最为明显，但在其他市场也有所体现。
理解这一情况的最佳方式是，我们通常的季节性客流量下降模式比往年提前了一个月开始。事实上，今年的一切似乎都被提前了。租赁季节比往常开始得早，峰值也来得早，就像正常的季节性客流量下降也比往常开始得早一样。季节性模式的加速、华盛顿特区的疲软以及Brett稍后将讨论的另一项收入计划的轻微延迟，导致我们将年度同店收入指引的中点下调15个基点至2.75%。关于市场评论，Michael稍后将具体介绍华盛顿特区和其他地区的情况，但我想对旧金山发表一般性评论，该市场占我们净运营收入的15%，经历了长期复苏。
我们对旧金山的所见所闻感到兴奋，特别是我们比竞争对手 exposure 更大的城市核心区。正如我们在今年早些时候的投资者日所讨论的，我们认为旧金山有机会在2025年成为强劲的表现者，而这正是在这个人工智能技术革命的中心正在发生的事情。因此，我们预计旧金山将成为今年表现最佳的市场。在投资者日，我们也对西雅图的复苏前景表示乐观，我们确实看到了改善，但由于西雅图的供应量高于旧金山，复苏速度较慢。
相反，正如我们普遍预期的那样，在供应较高的市场，特别是丹佛、达拉斯、沃斯堡、奥斯汀和亚特兰大（这些市场约占我们净运营收入的11%），我们看到了截然不同的情况。在这些就业增长放缓且供应持续高位的市场，我们看到定价能力显著不足。需要明确的是，供应压力既包括所有数据提供商都密切跟踪的近期新公寓交付，也包括已完工物业的缓慢租赁以及一年前交付物业的首轮租约续约压力——在消费者有多种选择的地方，房东在续约过程中难以取消租赁优惠。这种尚未完全稳定的供应未被数据提供商充分跟踪，投资者也未能充分理解，但随着时间的推移肯定会产生影响。
所有这些供应都将被市场消化，我们对在这些市场收购资产的成本基础感到满意。我们对这些市场的长期回报前景也持乐观态度，这符合我们的投资组合多元化目标。但正如我们在之前的收益电话会议上所说，我们确实预计这些市场的复苏将延长。转向资本配置，正如你们在报告中看到的，我们一直在积极回购股票，公司在第三季度及季度末之后回购了约1亿美元的股票。
我们认为，凭借高质量的资产基础、先进的运营平台和未来的增长前景，我们的公司相对于私人市场的资产价格被严重低估。此外，我们在本季度完成了一项收购，位于德克萨斯州阿灵顿的一处375单元物业，该交易已进行了一段时间。该物业于2023年刚刚完工，是我们达拉斯地区投资组合的良好补充。我们在本季度出售了两项资产，一项位于波士顿郊区，另一项位于华盛顿特区郊区。这些都是平均使用年限近30年的老旧资产。所有这些交易的资本化率都在5%左右。
正如你们在报告中还看到的，我们已将全年收购和处置指引从各10亿美元下调至各7.5亿美元，其中绝大部分交易已完成。正如我刚才所讨论的，由于私人市场资产的资本化率通常低于5%，且价格达到或高于重置成本，我们的股票在当前水平上具有吸引力，这使得我们目前的收购活动具有选择性和局限性。为回购提供资金的资产处置将在未来几个季度进行，我们将重点关注增长潜力较低或我们在子市场过度集中的物业。在我将会议转交给Michael之前，我想重申我们对业务未来前景的兴奋。我们的内部跟踪显示，2026年我们市场的竞争性新供应将比2025年减少35%，即约40,000个单元。我们在旧金山和纽约看到的结果证明了我们业务的收益增长能力。当我们在需求持续且竞争性新住房供应低的市场运营时，我们相信，如果就业形势具有建设性，我们运营的更多市场将在2026年朝着这个方向发展。
例如，我们的内部跟踪显示，2026年华盛顿特区市场与我们物业竞争的新公寓供应将减少超过8,000个单元，下降65%至5,000个单元以下，这是自至少大金融危机以来从未见过的水平。由于整个投资组合的入住率超过96%，且部分关键市场的入住率接近97%，我们认为这为2026年的又一个稳健表现奠定了良好基础，如果就业增长恢复，我们可能会看到一些非常好的结果。总之，我们继续认为业务的当前和未来驱动因素是健康的，前进势头稳健。
接下来，我将会议转交给Michael Manelis。
谢谢Mark，也谢谢大家今天参加会议。我们的第三季度业绩反映了强劲的需求，其中旧金山和纽约的表现尤为突出。目前，由于关税、就业增长放缓以及最近的政府停摆，总体宏观经济不确定性仍然存在。这些因素使得今天的需求预测比90天前更具挑战性，但由于竞争性新供应的大幅减少，我们对明年的良好开局并未改变。分解我们第三季度的运营结果：本季度实现的续约率保持强劲，增长4.5%，近59%的租约续约，这两项都与我们整个季度的预期一致。
我们的集中续约流程和对客户满意度的高度关注帮助实现了公司历史上最低的第三季度周转率。在整个投资组合中，平均入住时间比2019年增加了近20%，留存率达到创纪录水平。随着长期趋势和我们对增强客户体验的关注推动留存率提高，续约对同店收入增长的积极影响变得更加显著。我们独特的价值主张和定制化续约体验降低了与空置和新客户获取相关的成本（如营销和优惠），同时提高了客户满意度，并为选择留在我们这里的住户消除了摩擦成本。
这一策略优化了整体收入并提高了客户满意度，尽管新租约变化可能存在短期波动——这种波动很大程度上受入住或迁出人员的影响。话虽如此，新租约利率下降1%，低于我们的预期，导致本季度综合利率增长2.2%，处于我们范围的低端。正如Mark所描述的，今年的定价趋势在7月达到峰值，这一水平既低于正常水平，也比正常时间早。价格在8月保持相对平稳，9月开始季节性下降，这是典型的。
但我们确实观察到季度末出现了一些定价疲软，主要在华盛顿特区，我稍后会详细描述，这影响了整个投资组合的新租约变化。本季度实际入住率保持在96.3%的高位，这得益于强劲的需求和沿海市场（不包括华盛顿特区）的高留存率，华盛顿特区在季度末的入住率有所下降。让我花一点时间重点介绍几个推动业绩的市场。旧金山尤其是市中心的复苏是真实的，作为所有科技相关事物的中心，技术工人已回到市场，推动了高入住率以及新租约和续约率的良好增长。
我们的迁移数据显示，来自大都市区和加利福尼亚州以外的入住者增加了4%以上，这支持了这种强劲势头。此外，2026年市场的新供应情况对我们有利，竞争性新供应仅约1000个单元。旧金山将是2025年表现最佳的市场，2026年很可能再次成为最佳市场，因为我们市中心的投资组合租金水平刚刚接近2019年，而市场的 median收入自2019年以来增长了22%。
同样，纽约继续表现强劲。市场的就业信心良好，竞争性新供应一直且将继续保持低位，这应该使我们明年再次实现高于平均水平的收入增长。我要指出的是，我们在旧金山市中心和纽约的综合 exposure 以及2026年积极的供需前景是EQR独有的，应该成为我们相对于同行的相对优势。虽然华盛顿特区2025年的表现强劲，但这一年无疑是两个市场的故事。
今年早些时候的强劲势头持续到了第三季度的大部分时间，但正如我在9月底提到的，我们确实开始看到需求和定价能力出现一些疲软。联邦裁员和国民警卫队部署，随后是政府停摆，给当地市场带来了很大的不确定性。压力主要集中在哥伦比亚特区和弗吉尼亚州北部的部分地区。我们目前的运营重点是保持入住率，虽然我们没有看到住户因失业而退租，但华盛顿特区市场的整体周转率在本季度略有上升，租赁活动量有所放缓，因为市场仍需要消化今年交付的近13,000个单元。好消息是，2026年华盛顿特区的竞争性供应将下降65%，并在可预见的未来保持低位，这与过去十年相比有显著变化。此外，我们认为，尽管短期内面临临时裁员或停摆的阻力，但从长远来看，联邦政府仍将是就业引擎。总体而言，我们对华盛顿特区市场的长期前景感到非常乐观。
转向洛杉矶，该市继续面临挑战，在进入2026年时仍是一个未知数。我们继续看到整体市场疲软，主要由娱乐业放缓驱动。尽管生活质量问题正在改善，但仍未达到我们期望的水平。我们有需求，但定价能力较弱，尤其是在城市投资组合中，我们继续感受到新供应的影响。在我们的市中心、Corriatown和中威尔希尔投资组合中，圣克拉丽塔、内陆帝国和文图拉县等郊区子市场表现良好。
与许多沿海市场一样，2026年供应将减少，但我们需要看到需求催化剂才能恢复定价能力。我们希望2026年世界杯和2028年奥运会将为洛杉矶的生活质量改善提供长期动力，尽管起点较低。在我们的扩张市场（目前占同店净运营收入的6%和总净运营收入的11%），高水平的新供应继续影响亚特兰大、达拉斯、丹佛和奥斯汀的运营结果。
亚特兰大在这四个市场中表现最好，丹佛最差。亚特兰大和达拉斯的同店投资组合明年应该会看到改善的结果，表现优于更广泛的市场，因为我们明年将最近收购的更多郊区资产加入同店投资组合。在我将会议转交给Brett之前，让我花一点时间重点介绍我们当前的创新活动。第三季度，我们部署了人工智能驱动的申请处理工具，已将整体申请时间减少了50%。目前，约有一半的申请在一天内完成，这一过程包括更强大的综合身份验证流程，有助于减少未来的欺诈活动。
总体而言，随着我们在居民体验的其他关键领域继续实施人工智能，我对2026年的机会感到非常兴奋。下个月，我们将开始测试新的服务申请模块，该模块旨在改进服务请求接收、提供自助提示、优化团队日程安排，并确保合格的团队成员在一次访问中高效处理任务。这是我们专注于提高员工利用率，同时为住户创造更无缝、更响应迅速的体验的一个很好的例子。我要向我们整个平台的优秀团队致敬，感谢他们对住户的持续奉献，同时拥抱变革以进一步增强我们的运营平台。
我们的投资组合将在2025年底保持高入住率，并拥有一个强大的平台，该平台结合了自动化集中化和了解如何让客户满意的本地团队，同时获得更大份额的需求池，无论市场中的需求水平如何。接下来，我将会议转交给Brett。谢谢Michael。
在我介绍更新的指引之前，我首先想说，我很高兴能在Equity Residential与Mark、Michael、Bob以及我们其他才华横溢的公司团队一起工作。我加入公司已近100天，我对这个组织的印象比刚开始时更加深刻。我可以自信地这样说，因为我在这里做的第一件事就是出差，访问了全国各地的许多社区和辛勤工作的同事。我早期的行程包括一些表现最佳的市场，如旧金山和纽约，在那里我亲眼看到了我们资产的质量和位置，以及Michael和团队建立的创新运营平台。我访问了西雅图，我们为2026年做好了充分准备，受益于当地的重返办公室政策和持续的人工智能投资增长。我还前往了达拉斯，这是我们较大的扩张市场之一，目睹了推动我们对该都市区长期积极看法的巨大需求增长动态。感谢我所有的新同事帮助我快速熟悉工作。
话虽如此，让我介绍一下我们本季度调整的指引，这些指引继续反映稳定且有弹性的业务前景，尽管存在一些宏观经济和就业不确定性。正如Mark和Michael所描述的，由于第三季度同店综合利率增长处于我们先前范围的低端，以及我们在第四季度初看到的趋势，我们下调了全年同店收入展望的上限。此外，我们原预期在2025年下半年实现的部分其他收入增长（与批量Wi-Fi相关）的推出略慢于计划，现在将推迟到2026年。也就是说，我们仍然看到其他收入环比强劲增长9%，表明我们有能力继续通过多种途径推动整体收入增长。
这两个因素导致2025年同店收入修订范围为2.5%至3%，中点为2.75%，与我们今年年初的指引中点一致。我们将全年同店费用稳定在3.5%至4%，继续看到薪资、保险和房地产税的次通胀趋势，部分被更高的公用事业费用（尤其是在加利福尼亚州）抵消。我想提醒大家，由于批量Wi-Fi的持续推出（计入维修和维护费用），我们2025年的同店费用比去年高出约40个基点，但这对其他收入增长的积极贡献将在今年剩余时间及进入2026年继续体现。这些同店收入和费用调整的净结果是，修订后的年度同店净运营收入范围为2.1%至2.6%，中点为2.35%，比我们最初的2025年指引高出15个基点，但比我们在第二季度提供的中点低15个基点。
对于正常化运营资金（NFFO），我们收紧了上下限范围，估计2025年全年每股NFFO为3.98美元至4.02美元，中点与第二季度保持不变，为4美元。同店净运营收入的略微减少应被租赁净运营收入的预期持续改善和较低的物业管理费用所抵消。接下来，我将会议转交给操作员，开始接受提问。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的*1键。如果使用扬声器，请确保关闭静音功能，以便您的信号到达我们的设备。再次提醒，您可以按*1键提问，我们将暂停片刻，让大家有机会示意提问。现在，我们将接受第一个问题，来自花旗的Eric Wolf。
谢谢。我是Eric团队的Nick Joseph。感谢您关于租赁旺季峰值的评论，完全理解每年的时间安排都有所不同。但我想知道，在过去当您看到此时租金增长下降时，您如何预测明年的增长，以及您如何确定这些是影响租金增长的临时因素还是更可能持续的因素？
好的，嗨Nick，我是Michael。这是个很好的问题。我想首先说明的是，从租赁旺季结束时的感受以及观察到9月下旬延续到10月的一些减速情况来看，我们基本上考虑了今年剩余时间的季节性因素以及它如何影响明年。这些综合数据仍然存在很大的季节性。我不会给出确切的明年指引或展望，但我们预计明年开始时入住率良好，嵌入式增长与今年年初相似。
我认为对我们来说，最大的未知数是期间的租金增长率会如何。在许多市场，这将取决于消费者信心何时恢复积极。我们的许多市场供应大幅减少，只需消费者信心变化或就业增长等催化剂，就能推动期间增长。所以，正如我所说，我不会给出具体指引，但我们目前模型预测今年下半年继续减速，但对明年的开局和前景感到相当乐观。
谢谢，我很感激。那么关于资本配置，你们到目前为止已经回购了1000亿美元的股票。考虑到目前的股价，你们在考虑加大回购规模与其他资本配置机会时，会考虑哪些因素？
嗨Nick，我是Mark。感谢这个问题。主要有两个考虑因素。一是其他投资机会的吸引力，主要是购买现有资产或新建资产与股票的比较。显然，上个季度我们选择了股票并进行了回购。
另一个因素是回购股票所需资本的可用性和成本。这实际上只有两个来源：发行债务或出售资产。正如你所知，作为房地产投资信托基金（REIT），我们无法保留大量收益。我们已经每年支付约10亿美元的股息。因此，我们目前的倾向是继续出售这些低回报资产或在子市场过度集中的资产，改善业务的未来增长潜力，利用私人和公开市场的套利机会，并继续考虑购买更多股票。
但具体规模取决于股价走势和机会集。我们将保持开放态度。但我想提醒大家，而且我知道你也知道，存在实际的税收收益限制。我们的资产中有大量的嵌入式收益。多年来我们进行了很多良好的投资，资产的价值远高于其税基。因此会有大量收益。我们也进行1031交易。
我还想指出，我们必须小心不要过度缩减公司规模。运营这种规模的上市公司有很多固定成本，所以我们需要谨慎考虑。但我们对本季度进一步的回购活动持开放态度。谢谢。
下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sakwa。
谢谢。早上好。Michael，你能否说明一下截至年底的嵌入式增长情况？
好的，我想先定义或澄清嵌入式增长（也称为earn in），它基本上是指在12月31日冻结租金表，将所有现有租约按全年计算，假设全年入住率或空置损失不变。我们在2025年初的同店资产嵌入式增长约为80个基点。虽然略低于1%的历史平均水平，但仍是一个坚实的开局。
考虑到目前的势头和我刚才提到的一些减速情况，我们现在预计2026年初的情况与今年相似。比90天前的预期略低，这是由于我们考虑了9月底开始的减速对第四季度的影响。我想指出，虽然数学并不完美，但粗略估计，你开始时约有全年预期综合增长的50%。
但在2026年，我们还将把一些扩张市场的资产纳入同店。虽然这些资产的表现明显优于这些市场的同店资产，但不如整体沿海同店投资组合。因此，这将略微稀释嵌入式增长的起点。但总体而言，我们预计2026年初的情况与2025年相似。
很好，这很有帮助。谢谢。那么回到季节性趋势放缓的问题，似乎新租约趋势和漏斗顶部需求面临更大压力。我很好奇续约方面的行为是否有任何变化，续约成功率是否有实质性变化，或者疲软是否主要集中在新租约业务上？
是的。Steve，我是Michael。这是个好问题。我们注意到在部分市场的续约过程中出现了一些犹豫，更多的来回协商。我们有集中的续约团队处理所有这些谈判或对话，这确实使我们能够执行各种策略。但我们注意到现在续约需要更多的来回沟通和努力。我们通常提前90天发出续约报价，目前市场上的报价约为6%。截至今天，我们对流程有很大信心，预计净有效续约增长将达到约4.25%。这通常是我们倾向于保留住户的时期，在季节交替时我们会进行更多协商。
但我们确实看到了一些犹豫，但对流程仍有很大信心。而且，住户留存率仍然很高，只是需要更多的沟通和努力来确保租约续约。
太好了，谢谢提供的信息。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。
嘿，早上好。我有两个问题。Brett，也许我先问你。顺便说一下，昨晚你的蓝鸟队表现不错。这可能早于你的任期，但我记得你们在2006年做过可转债。现在，可转债似乎又流行起来了。你们明年有一些3%左右的债务到期。我很好奇你对重新进入可转债市场的看法，或者你认为“嘿，我们二十年前做过，之后就没再做过”，这是否意味着你们可能会坚持传统融资？想了解一下，尤其是考虑到其他大型REIT对可转债的接受度，定价相当紧张。
Alex，我是Mark。我先回答这个问题。Brett可能缺乏历史背景，但他凭借经验非常了解可转债。我们在2006年发行可转债部分是因为我们正在处理Lexford投资组合的出售，并买入纽约等低资本化率、高增长市场的资产。因此，这对我们来说是一种资产匹配策略。而且条款当时非常有吸引力。所以我确实认为可转债是一个有趣的工具，有时非常有益。例如，如果我们获得一个需要大量租赁或大规模翻新的投资组合，我们可能会用可转债来匹配融资。
现在可转债的会计披露更为有利。如果成功，可转债持有人和现有股东都将受益，这是有意义的。否则，我们是可转债的机会主义和非频繁发行者。在回购股票的同时发行可转债会有些尴尬。因此，我们会根据具体情况决定。
好的，第二个问题是关于人工智能的。很多讨论认为它是净就业创造者，也可能是就业 eliminator，显然有关于裁员的不同头条新闻。那么在纽约和旧金山等关键人工智能市场，你们是否看到人工智能就业增长对其他相关行业产生连锁反应，整体就业增长，还是看到人工智能就业增长导致这些市场的其他职位被取代？
这是个很好的问题。我是Mark，我建议Michael先告诉你他从现场和市场人员那里听到的信息，然后我再谈谈我们对人工智能和长期就业的看法。当然，目前这还非常不确定。
我是Michael。我认为我们拥有的最佳指标之一是迁移数据，即新住户来自哪里，他们在哪些行业工作。Alex，我不一定说这都是由人工智能驱动的，但在旧金山和纽约，旧金山明显看到来自加利福尼亚州以外、大都市区以外的入住者增加了4%，这表明市场有很多活力。
这是科技的中心。尽管大型科技公司在人工智能方面占据头条，但还有很多其他初创企业和企业受益于公司技术战略的整体转变。我们正在从中受益。纽约有趣的是，我们看到来自大都市区以外的迁移略有增加，但更重要的是，离开我们投资组合的人更多地留在州内和大都市区，这让我们对明年市场的良好表现充满信心。
补充一点。关于人工智能，显然有很多关于人工智能是否会消除大量白领工作的讨论。没有人知道答案。Alex，你知道，很多关于大规模替代的评论是由从人工智能繁荣中受益匪浅的人提出的，所以这有点像是在为自己的利益说话。话虽如此，我确实认为人工智能是一个有趣的工具，它将改变大学、学生和雇主之间的关系。
目前，潜规则是大学培养出具有良好一般技能但不一定具备工作所需技能的聪明人。然后你花一两年时间教他们职业技能，之后他们对你来说就很有生产力了。我认为未来大学将不得不重视教授数据分析和人工智能技能，使学生具备相当于二三年级员工的技能水平。我们物业的住户都是受过高等教育的人，通常是Z世代和千禧一代的数字原住民。他们理解技术，将学习人工智能，并能更好地使用它。因此，我认为市场将适应这一点。我不相信人工智能导致“无人有工作”的理论。
好的，很棒。谢谢Mark。
下一个问题来自美国银行的Jana Galan。谢谢。
早上好。Michael，关于旧金山的评论，你能否谈谈过去在该市场的经验。当需求开始加速时，租金增长有多快，季节性是否仍然存在，或者由于就业增长而减弱？
显然，当供需失衡时，比如旧金山供应极少而需求增加，就会产生租金增长机会。我在准备好的发言中提到，我们的投资组合租金刚刚回到2019年水平，但该市场的收入自2019年以来增长了22%。历史上，当出现这种失衡和强劲需求时，房东会获得定价权。
我不认为这会完全消除季节性趋势。因此，即使在第四季度或第一季度，你可能会看到一些疲软，但数字仍然强劲。但我们面前确实有机会。这正是我们今年早些时候在投资者日强调的，复苏正在形成，我们很高兴看到它以这种速度发展。
谢谢。Brett，关于Wi-Fi费用，你提到2025年有40个基点的影响。2026年是否会有额外费用相关的影响，还是会趋于平稳？
谢谢这个问题。不，这主要是今年的影响。目前，我们期待在支付费用后获得收入。
谢谢。下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Brad Heffern。
你能否谈谈对华盛顿特区未来6-12个月的预期，历史上政府停摆有何影响，你预计这次会有多大影响？
嘿Brad，我是Michael。我先说明我们在华盛顿特区观察到的情况，各子市场的现状，然后谈谈对今年剩余时间和明年的预期。首先，我们在9月第一或第二周观察到续约过程中的犹豫情绪也影响了潜在租户。他们签约和承诺入住日期的紧迫感降低了。这导致9月到10月新租约数量减少。留存率保持强劲。
今天的华盛顿特区，如果拆分来看，马里兰州郊区投资组合表现非常好，入住率超过97%，租金略高于去年。弗吉尼亚州投资组合，远郊费尔法克斯地区入住率良好，租金增长几个百分点。靠近华盛顿特区的弗吉尼亚州投资组合（更城市化，竞争供应多）入住率仍然稳定，但部分地区缺乏定价权，不得不开始使用优惠。哥伦比亚特区西北部和中心地区入住率为95-95.5%，过去四周优惠使用明显增加，净有效价格下降4%。
我们已将此纳入今年剩余时间的模型。我们没有看到政府失业人员退租，也没有租约中断增加。只是漏斗顶部放缓和签约意愿降低。我们预计这种情况将持续到年底。消费者信心可能迅速转变，恢复积极。度过政府停摆，恢复招聘信心后，由于2026年竞争性供应大幅下降，市场将再次处于有利位置。关键是转折点何时出现。
好的，明白了。谢谢。那么关于旧金山，你多次提到疫情后租金增长和收入的差异。你认为我们是否处于多年高于平均增长的环境，这种差异会大幅缩小，还是过去租金曾超过基本面，现在只是追赶？
我们的观点是，从复苏来看，该市场未来几年有良好的增长前景。技术发展迅速，该市场处于中心地位。迁移模式、收入增长和租金水平（相对于历史标准仍有很大折扣）都表明未来几年可能会有超常增长。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Adam Kramer。
嘿，谢谢时间。Mark，在你的开场评论中，你用“延长的”一词来描述扩张市场的复苏。我想深入了解一下，这更多是租赁增长的评论，还是相对于预期的季节性曲线，预计2026年扩张市场的季节性曲线会有所不同？更广泛地说，关于明年市场租金增长的预期，尽管还为时过早，但沿海市场与扩张市场的对比会很有帮助。
谢谢Adam。我先回答，Michael或Bob也可能补充。我部分指的是，尽管人们非常关注扩张市场（阳光地带市场）的交付量，但他们没有充分考虑完全吸收所需的时间——在供应充足的市场，这至少需要一个续约周期。这也是我在发言中提到的另一点。我们并非对此有先见之明，但我们对吸收速度和定价权恢复的理性预期。
几年前我们在这些市场购买的资产，最近查看其表现时，净运营收入（NOI）与我们的承销预期相差不到1%。因此，我们的想法是优惠将持续，租金增长在一段时间内将微乎其微或为负，这是供应充足时的正常情况，然后会恢复。但我认为，人们一直想将转折点定在交付量下降的日期，而我们不相信这一点，这也是我们承销方式不同的原因。我们更关注供应的完全吸收，使其成为市场正常交易量的一部分，不再对现有业主造成压力。
我预计明年沿海市场的同店收入增长将显著高于扩张市场。今年签订的许多低租约将进入明年的租金表，对这些数字造成压力。我们希望明年早些时候看到改善，但可能要到下半年，具体取决于就业情况和新租约变化率的二阶导数。但这一切都始于一个非常低的基础。因此，沿海市场的同店收入增长肯定会更高，每个市场因今年租约情况不同而有所差异。阳光地带市场（包括我们的扩张市场）的机会在于开始稳定入住率，可能开始提高新租约水平，减少优惠。但我认为2026年底和2027年将看到更多的现金流增长。
很好，这很有帮助。也许一个有点技术性的问题，但想问问随着 prior年收购的资产纳入明年的同店投资组合，同店池的变化。能否说明目前扩张市场占同店池的百分比，明年会如何变化，以及具体哪些资产会被纳入？
好问题。回顾一下同店业绩统计：我们有三个同店集。季度同比约75,000个单元，季度环比约80,000个单元（相差约5,000个单元），年初至今同比约74,000-75,000个单元。明年，同店集预计增加约5,000个单元，主要来自扩张市场。
是的，没错。Adam，我补充一点，Michael提到我们将纳入的资产是达拉斯、亚特兰大、丹佛的郊区资产，总体上这些资产的表现将优于这些市场现有的同店资产。我们早期收购的资产成本基础良好，但往往是城市资产，过去一年的表现不如郊区投资组合。尽管不在同店范围内时它们表现不错。所以，这对你们来说可能不太明显。
因此，我猜测明年年度同店集将增加4-5,000个单元，Michael将在三个月后提供指引。
太好了，谢谢。
下一个问题来自Green Street的John Pawloski。
嘿，早上好，各位。Michael，除了华盛顿特区大都会区，过去一两个月你还看到哪些市场的需求明显降温？
好的，我认为波士顿也应纳入考虑。波士顿通常是一个季节性很强的市场，但目前我们看到的疲软程度超出预期。今年年初，我们认为波士顿市中心将比郊区表现更好。我们在该市场70%是城市资产，30%是郊区资产。实际情况确实如此，城市投资组合表现优于郊区，但不如我们预期的强劲。
因此，我们也下调了第四季度的预测。我在上个季度的电话会议中提到过，那里存在头条风险。目前，生物技术行业疲软、大学和研究资金减少、移民挑战都在削弱整体需求水平。展望明年，我仍然认为城市投资组合将优于郊区，但需要度过这些近期的需求驱动脆弱性。
好的，第二个问题。Bob，你能否花一两分钟帮助说明你担任投资部门负责人后，在承销流程中会纳入哪些变化，以及你对未来5-10年投资和市场承销方法与过去5-10年有何不同，无论是理念上还是使用的数据、流程上？
我不认为策略会有根本性变化。但你指出了一个巨大的机会，即EQR已经开始的数据驱动思维。在投资领域，有大量的数据集和更好的分析方法以及相关数据。我们有幸拥有长期的历史数据集，可以用来做出更好的决策。因此，我们将继续推进这一进程，这在我接任之前就已开始，我希望加速这一进程。拥有大量数据和懂得如何分析数据的专业人才是令人兴奋的，如果你们能听到我声音中的兴奋的话。
好的，谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。
嗨，我是Ami，和Michael一起。你们预计亚马逊宣布的裁员会有什么影响？你们的投资组合对最可能受影响的特定子市场的 exposure 有多大？
嘿Ami，我是Michael。首先，多元化投资组合的好处之一是降低了单一雇主的直接压力。话虽如此，如果查看整个投资组合，我们在申请时收集就业数据，但入住后不会跟踪住户的工作变动。目前，约3%的单元住户在入住时受雇于亚马逊。
集中度方面，西雅图等亚马逊就业基地的比例较高，但非常集中。我们在南湖联盟有三处物业，亚马逊员工比例很高。我还想指出，我们之前经历过类似的裁员公告。目前关于亚马逊的新闻显示裁员分散在多个市场，不是立即发生的。这些是技能娴熟的员工，许多人会获得遣散费。亚马逊给他们90天时间在公司内部寻找其他职位。昨天我查看华盛顿特区等市场，他们仍有300个职位发布。因此，这不是全面停止招聘。
因此，在当前寻求就业增长的环境下，这些头条新闻对漏斗顶部需求没有积极影响，但我不认为这对我们是重大担忧。
好的，这很有帮助。第二个问题是关于租赁优惠。尽管租金水平相对较低，但同比增长相当显著。你们目前提供哪些优惠，是否集中在某些市场？最后一个问题，你们是否在续约时提供优惠？
我是Michael。续约中很少使用优惠。第三季度，我们实际使用的优惠比预期多。按入住天数计算，第三季度入住平均优惠约7天租金。增加的优惠主要针对华盛顿特区和扩张市场的入住率缺口。第四季度，由于新租约交易量减少，优惠绝对值可能下降，但按入住天数计算，预计每入住约优惠8天。目前优惠在一些市场仍然存在，即使在西雅图等需求不错的市场，也有更广泛的优惠使用。这是2025年供应交付后仍在吸收的结果，许多业主在供应充足的情况下增加了优惠，稳定资产也随之跟进，这就是我们感受到的情况。
好的，这很有帮助。谢谢各位。下一个问题来自瑞穗证券的Haendel St. Juste。
嘿，谢谢回答问题。我的问题是关于2025年第四季度的综合指引，50个基点的范围。你能否说明对表现较弱的沿海市场（如华盛顿特区、波士顿、洛杉矶）和表现较好的市场（如旧金山、纽约、西雅图）的预期？
嘿Haendel，我是Michael。我不会给出具体市场的综合数据。趋势将在第四季度延续。旧金山和纽约将是表现较好的市场。所有市场都存在季节性，即使市场表现良好，波士顿等市场在第四季度的同比租金增长也会比第三季度更负。因此，总体而言，第三季度的趋势将延续到第四季度，但大多数市场可能会继续减速。
明白了。谢谢。另外，我是否错过了你们公布10月份新租约和续约数据？
我们没有公布，也不会提供月度数据。我在关于续约的发言中提到，报价已在市场上，我们预计第四季度续约率增长约4.25%。
好的，谢谢。
下一个问题来自巴克莱银行的Richard Hightower。
嗨，早上好各位。谢谢回答问题。Mark，关于扩张市场的吸收动态，你能否说明明年是否会出现正常的季节性曲线，还是会像今年一样不同？同样，考虑到目前的趋势，能否预期市场租金会出现正增长？谢谢。
每个投资组合和市场都不同，因此人们的乐观程度可能因投资组合构成而异。我们不对所有子市场和地区都有深入了解，比如凤凰城我们没有业务，所以无法评论。答案取决于就业增长。如果明年美国就业增长良好，大多数市场将恢复正常季节性。
全国许多市场供应减少，尤其是我们强调的沿海市场。如果就业增长良好，沿海市场将表现强劲，扩张市场的复苏将比目前更显著。我认为就业增长的暂停是暂时的，不是长期衰退。关键问题是暂停是否持续到租赁季节。如果明年第三、四季度好转，那很好，但那时我们和竞争对手已经签订了很多租约。因此，Rich，关键是4月和5月就业情况是否改善。有理由乐观：预计美联储将降息，税收和监管方面的确定性增加，关税方面也有更多确定性（尽管仍是动态因素）。
因此，有很多因素可能使雇主在新的一年更愿意冒险招聘。我们将拭目以待，但就业是整个问题的关键，目前仍是未知数。
好的，这很有帮助。最后一个问题，可能问Brett。Brett，很高兴听到你的声音。第四季度每股NFFO中点为1.04美元，波动范围为4美分。能否解释一下年底前的波动因素？显然剩下的日子不多了。
好的，我们提到的其他收入增长将有所帮助，第四季度的租金收入也会贡献。此外，还有一些内部因素，如奖金和医疗储备，这些在当前期间确定，难以预测，但会影响数字。我们对中点有信心，但年底总有各种因素相互影响。
非常有帮助。谢谢各位。
下一个问题来自富国银行的James Feldman。
太好了，谢谢回答问题。为了2026年的模型，我们希望更清楚一些项目。能否谈谈你们对租差（loss to lease）的最新看法，其他收入的推迟是否会影响2026年（是否会有一次性增长），对3月份保险续约的看法，以及其他需要关注的关键费用项目？
这是个全面的问题。我是Mark，我会让Michael谈谈租差和其他收入，我谈谈保险，然后我们一起讨论费用。公平地说，我们正在汇总数据，对这些数字的精确性没有你们要求的那么高，但可以谈方向。
Mark提到了，目前投资组合的租差约为正1%，与2024年11月的水平相当。尽管我们原计划在租赁旺季有更多定价权，但所有指标都显示一切比正常情况提前一个月发生。因此，我预计2026年初将继续处于租差为正的环境，然后在租赁季节后可能转向租差为负，就像2025年一样——年初租差温和为正，很快转为负。
关于其他收入，Brett提到2025年的部分收入推迟到2026年，这是数百万美元的金额，将有助于2026年，但我们仍在汇总以确定对收入的全部贡献。
保险方面，这是一个较小的同店费用项目，占3-4%。今年的数字不错，在经历了几年的高增长后。飓风季节的剩余情况将影响市场，但我们的投资组合没有飓风风险。Jamie，在第四季度的电话会议上，我们会像往常一样提供收入的构成要素。显然，明年的收入增长将更依赖期间增长，因为嵌入式增长将与今年相似。入住率有提升空间（如洛杉矶和扩张市场）。我们有有趣的其他收入举措，为住户提供价值并成功推出。这些都会包括在内。
总的来说，我们对明年有信心，设置良好，但需要就业增长的支持。
好的，很棒。你们多次提到自2019年以来收入增长6.2%。如果看过去12个月，是加速还是减速？这对租金推动能力有何影响？不同市场有何差异？
Jamie，澄清一下，6.2%是所有新住户的同比收入增长。22%是旧金山大都市区整体就业收入自2019年以来的增长，不仅是我们的住户。租金在市场上略高于2019年，但市中心仍低于2019年。这就是我们所说的租金与收入的差距。
关于可负担性指数，即租金占收入的比例，新入住者的这一比例略低于20%，这让我们对消费者的财务健康和吸收市场租金增长的能力充满信心。各市场的收入增长都不错，但租金增长差异很大。阳光地带市场的租金增长在两年前较高，然后下降；西雅图和旧金山等市场有潜力，因为收入增长良好而租金增长有限。
好的，谢谢。
下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的John Kim。
谢谢。你们可能不喜欢这个问题，但Mark，你提到阳光地带市场由于新供应的持续影响而缺乏定价能力，这已经讨论了好几年。Michael提到迁移趋势有利于旧金山和纽约，因为科技和人工智能需求。但本季度你们在阳光地带的集中度因阿灵顿的收购而继续增加。考虑到当前动态以及扩张市场同店净运营收入下降7%，你们是否考虑暂停在阳光地带的收购？
John，我不讨厌这个问题。我们致力于构建全天候多元化投资组合，平衡供需机会、风险、监管和韧性，打造稳定的现金流增长机器。但我们没有时间表。目前，在阳光地带以4.75%的资本化率收购资产，而我们的股票被低估，这不符合股东利益。因此，我们不会为了完成战略而勉强收购。
通过出售沿海市场的低增长资产，我们提高了未来净运营收入的增长率，降低了扩张市场的 exposure 比例（通过减少分母），并进行了良好的私人和公开市场套利。因此，你不应认为我们有必须完成的时间表。如果有 accretive 的机会，我们会抓住；否则，我们会暂停或回购股票。
谢谢回答。Michael，你在回答Brad的问题时提到华盛顿特区目前的净有效定价下降4%。能否澄清这是指当前签订的租约还是今年迄今的情况？
John，我是Michael。我指的是华盛顿特区（严格来说是哥伦比亚特区，不包括马里兰州和弗吉尼亚州）的微观子市场。净有效价格是指当前网站上的价格（扣除优惠后）与去年同期的比较。这是一个时间点快照，与新租约变化不完全相关，因为新租约变化受入住和迁出人员影响。但这是衡量特定区域压力的指标，是综合利率的领先指标。如果租金下降4%，续约报价也会面临压力。
明白了，谢谢。
下一个问题来自Zelman & Associates的Alex Kim。
嘿各位，谢谢回答问题。你们如何看待交易市场和待售供应情况？买卖价差如何？结合股票回购，有何看法？
嘿Alex，我是Bob，我先回答，团队可能补充。交易 volume 与2024年相当，约为疫情前的50%，但正在加速。不同市场和资产情况不同。中端资产（8000万至1亿美元，较新，轻度增值）有很多竞标者，交易活跃，卖方价格约为4.75%的资本化率，如Mark所述。大型交易、混合用途资产或运营势头较弱的市场交易较少。但总体而言，私人资本充足，流动性好，定价积极。因此，目前股票更具吸引力。
明白了，谢谢详细说明。我注意到华盛顿州非合并开发项目的完工日期提前了约一年。是什么因素促成了更快的建设时间表？
Brett和我8月刚去过那里。那个市场的雨水和季节模式影响很大，他们提前完成了地基和一些更复杂、风险更高的挖掘工作，速度比预期快。这是一个二进制结果，项目进展非常顺利。
柯克兰是拥有全新资产的好地方。我们对此感到兴奋，并很高兴能提前获得它。这确实是我们对工期的平均估计，而一些更复杂、风险更高的挖掘和其他工作完成得非常快且出色，现在框架等常规工作进展顺利。
明白了，谢谢详细说明。
下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。
嗨，各位下午好。随着选举周期的临近，你们是否关注某些州或县的选票可能对租金做法产生影响，特别是纽约市长候选人Roe的潜在影响？
当然。我是Mark。感谢这个问题。首先，我想对监管持相对乐观的态度。在加利福尼亚州，纽森州长领导下通过了一项新法律，放宽了交通枢纽附近的分区，增加了供应，这是很好的公共政策，类似于佛罗里达州（一个非常保守的州）所做的。因此，有很多积极的进展。参议院通过了一项两党法案，支持住房。联邦政府的工具不如州和地方政府多，但这也是积极的。
关于关注点，纽约：我们和许多人一样，假设Mamdame先生将获胜。我们所属的行业协会与他进行了对话。他在竞选宣言中表示希望在纽约大幅增加供应，而私营建筑商是实现这一目标的关键。我们通过协会向他传达的信息是，利用我们帮助增加纽约的住房供应，而租金管制是有害的。如果他获胜并就职，租金稳定委员会讨论租金问题时，我们只有很小比例的单元面临风险。因此，对我们直接影响不大，但我们希望继续对话，推动供应方解决方案，如新的421A计划。
我们也在关注西雅图，下周将举行重要的市长选举，对该市继续取得进展至关重要。因此，这些是关注点，但我们也看到了很多积极因素。
这很有帮助。再问一个关于运营费用的问题，是否有其他控制费用增长的机会？我知道同店薪资同比下降2%。还有其他可以利用的杠杆吗？
我先回答，Brett可以补充。在运营卓越方面，这是我们公司DNA的一部分，永无止境。我在准备好的发言中提到了我们一直在推进的自动化和集中化举措，这些都能降低薪资和运营效率。我们刚刚概述了一些正在实施的计划，继续推进自动化和集中化。
我还想补充，Brett提到公用事业费用较高，其中垃圾处理费用是一个突出领域。正如Michael提到的，我们可以通过实施最佳实践来降低这一特定费用，这将有助于明年的费用控制。非常感谢。祝好。
目前没有其他问题。我将会议转回给Mark Perel做总结发言。
谢谢Shelley。感谢所有参加电话会议的人对Equity Residential的关注。未来几个月我们路上见。非常感谢。
今天的会议到此结束。感谢您的参与。其他人已离开会议。Sam。