杰森·A·麦格鲁德（投资者关系主管）
巴里·M·戈辛（首席执行官）
迈克尔·J·里斯波利（首席财务官）
路易斯（卢）·阿尔瓦拉多（首席运营官）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
杰德·拉赫马尼（KBW）
朱利安·布鲁因（高盛）
米奇·杰曼（公民资本市场）
各位下午好，欢迎参加纽马克集团2025年第三季度财务业绩电话会议。本次会议正在录制中。我现在将会议转交给投资者关系主管杰森·麦格鲁德。请开始。
谢谢操作员，早上好。纽马克今天上午发布了2025年第三季度财务业绩新闻稿。除非另有说明，今天电话会议中提供的结果仅比较截至2025年9月30日的三个月与去年同期。除非另有说明，我们将仅以非GAAP basis提及我们的业绩，包括调整后收益和调整后EBITDA等术语。今天讨论的任何与经营活动现金流相关的数字均指经营活动提供的净现金，不包括GSE、FHA、贷款发放和销售的影响。我们还可能使用“业务产生的现金”这一术语，即扣除员工贷款现金使用影响前的相同经营现金流指标。
有关任何非GAAP术语的完整更新定义、这些项目与相应GAAP结果的调节以及管理层如何、何时及为何使用这些指标，请参阅今天的新闻稿、补充表格和我们网站上的季度业绩演示文稿。有关我们现金流指标以及相关行业或经济统计数据的更多信息，今天讨论的展望假设没有重大收购或我们股价的重大变化。我们的预期可能会根据各种宏观经济、社会、政治和其他因素发生变化。2025年以后的任何目标或愿景均不应被视为正式指导。
此外，我提醒您，本次电话会议中的信息包含前瞻性陈述，包括但不限于有关我们经济前景和业务的陈述。此类陈述受风险和不确定性影响，可能导致我们的实际结果与预期不同。除法律要求外，我们没有义务更新任何前瞻性陈述。有关可能影响这些前瞻性陈述的风险和其他因素的完整讨论，请参阅我们的SEC文件，包括但不限于风险因素以及我们最新SEC文件中关于前瞻性信息的披露，这些文件通过引用并入本文。
现在，我很高兴将会议转交给我们的主持人兼首席执行官巴里·戈辛。
早上好，感谢大家参加我们的会议。纽马克再次实现了强劲的季度收入和利润增长。我们创纪录的第三季度收入包括所有主要业务线的两位数增长。纽马克的增长完全是有机增长。本月早些时候，我们收购了Real Foundations，该公司为美国、欧洲和亚太地区的机构房地产客户提供管理咨询和外包管理服务。我们最近还推出了基金管理业务。纽马克现在拥有最全面的投资者解决方案之一，为商业房地产所有者、银行和债务基金创造价值。再加上我们一流的人才和客户关系，我们相信纽马克在所有以投资者和 occupier 为重点的业务中都有望实现增长。
关于我们的国际扩张，本周我们在印度和亚太地区推出了物业和设施管理服务。自去年年初以来，我们已开设了9个国际办事处，并在美國以外地区招聘了100多名创收专业人员。这包括在法国、德国、英国、新加坡、印度、韩国以及阿联酋的扩张。纽马克以客户为中心的 approach、不断扩大的全球影响力以及我们对保持敏捷、负责和适应性的承诺，使我们能够看到并赢得更多全球 occupier 业务。我们正在成为首选品牌。这使我们对到2029年实现每年超过20亿美元经常性收入的既定目标更有信心。
接下来，我很高兴将会议转交给我们的首席财务官迈克·里斯波利。
谢谢巴里，早上好。我很高兴地报告，纽马克连续第五个季度实现了两位数的收入和收益增长。总收入为8.635亿美元，较6.859亿美元增长25.9%。我们的管理服务、服务及其他收入增长了12.6%，使公司这些经常性业务迎来了有史以来最好的一个季度。这包括估值和咨询业务23.5%的增长，此外，若不考虑利率下降对托管收益的影响，我们高利润率的服务和资产管理平台增长了超过12%。租赁收入增长了13.7%，使该服务线创下第三季度纪录。
这主要得益于纽约、德克萨斯州和北加利福尼亚州的强劲活动，我们在这些地区的办公和工业资本市场实现了增长。资本市场收入增长了59.7%，反映出我们的总债务量改善了约129%，几乎是行业增速的2.5倍。我们的投资销售交易量增长了67%，也显著超过行业水平。转向费用，总费用增长了24.9%，反映出我们基于佣金的收入增长了32.9%、更高的转售成本以及增长投资。我们比以往任何时候都更有信心实现或超过2026年目标，即调整后EBITDA超过6.3亿美元，调整后每股收益1.75美元。
关于税收，本季度调整后收益的公司税率为12.1%，今年迄今为止为13.2%。较低的税率主要由更高的税收可抵扣股票薪酬推动。因此，我们将全年税率范围调整为13%至15%。转向收益，我们的调整后每股收益增长27.3%至0.42美元，而去年同期为0.33美元。调整后EBITDA为1.452亿美元，较1.126亿美元增长28.9%。2025年前九个月，我们调整后EBITDA占总收入的利润率提高了40个基点，达到16.8%。与去年同期相比，这一利润率提高了约116个基点，达到15.2%。
关于股数，我们的稀释后加权平均股数下降1.3%至2.517亿股。转向资产负债表，本季度末我们拥有2.241亿美元现金及现金等价物，净杠杆率为1倍。从2024年底到现在的资产负债表变化反映了业务产生的3.255亿美元现金以及纽马克循环信贷额度下7500万美元的增量借款。这被1.773亿美元的现金使用所抵消，主要用于招聘创收专业人员、1.255亿美元的股票回购以及营运资金的正常季节性波动。纽马克继续产生大量现金流。
我们过去十二个月的调整后自由现金流增长134%，达到2.919亿美元。转向指导，我们对2025年的更新展望如下。我们现在预计总收入在31.75亿至33.25亿美元之间，增长18.5%。在中点，我们预计调整后每股收益在1.53至1.63美元之间，增长24%至33%；我们预计调整后EBITDA在5.43亿至5.79亿美元之间，增长22%至30%，在该范围中点，EBITDA利润率提高约100个基点。接下来，我现在想开放电话会议进行提问。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的STAR1键发出信号。如果您使用扬声器电话，请确保关闭静音功能，以便您的信号到达我们的设备。再次提醒，按STAR1提问。我们将接受来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布的第一个问题。
嘿，早上好，巴里。我有两个问题。第一个问题是关于数据中心的。这是我们之前和你们讨论过的话题，而且显然投资者和资本的热情似乎没有减弱的迹象。当您的团队考虑未来可预见的时间内已承诺的资本量与实际建设数据中心的能力时，您认为所有这些资本能否在未来五到十年内投入使用？还是说筹集的资本远远超过了实际建设数据中心的物理能力？
美国是个大国。有相当多的土地，有相当多的天然气，而且长期来看，人们正在努力建设微型和大型核电站。我们刚刚参与了一家在德克萨斯州建设核电站的公司上市。我们参与了一轮C轮融资，然后他们上市了。我们将看到更多这样的情况。我的意思是，在退出方面，会有很多这样的情况，就某些超大规模企业想办法退出并筹集更多资本而言。
我的意思是，人们对数据中心的兴趣无穷无尽。我的意思是，我们每年大约产生3千兆瓦的电力，我认为这是一个数字，你知道，我们看到人们估计高达100到200千兆瓦的电力需求。因此，该国将需要大量的基础设施。所以这不仅仅是数据中心，而是基础设施，基础设施意味着核电站、发电厂、管道、数据中心、量子计算以及围绕并支持工业业务的其他一系列东西。
所以总的来说，我的意思是，如果你看GDP，GDP主要是这类基础设施的投资。所以我认为这有很大的吸引力。而且，正如我大约三个季度前所说，如果你相信人工智能，你就会相信未来。所以还有发展空间。
但是，您认为，我的意思是，我们都知道有很多潜在需求，但听起来实际建设基础设施、铺设公用设施、建设发电厂等，这些事情，似乎资本已经超前了。您认为是这样吗，还是您认为筹集的资本基本上可以很快投入生产？
嗯，目前有很多生产活动在进行，但还会有更多。我的意思是，资本先行。我们处于资本端。所以这对我们有好处。筹集资本，建设对我们有好处。我的意思是，看看这些数字和预测。未来将需要更多的资本。我的意思是，当它建成后，我们将提供融资、上市等各种服务。所以我们正在遵循这个连续统一体。我们将成为未来的受益者。但我们也在最开始就参与其中。
好的，第二个问题是，几年前，当你们投资招聘很多不同的生产者并扩展到新领域、收购小型机构时，这些招聘最初有很大的拖累。你们花钱让他们入职，他们需要一段时间才能产出。最近，这似乎已经成为过去。而且你们一直在向欧洲扩张。您提到在印度等地的扩张等等。我们几年前在入职生产者时经历的那种拖累，是不是已经成为过去式了？还是说公司已经足够大了，或者是因为现在的股价？只是想了解一下，因为现在的增长和扩张形成了鲜明的对比。
这似乎没有对收益造成放缓，而几年前是有的。
早上好，亚历克斯，我是迈克。我来回答这个问题。当然，它仍然对收益有拖累。我们今年将实现良好增长，并将EBITDA利润率扩大100个基点。如果我们没有为未来投资，EBITDA扩张可能会翻倍。我想说的是，我们今天进行的投资是非常有目的性的，你可以看到随着今年的推进，我们加速了投资，这些投资将在明年带来10%的收益增长。这就是我们的模式。我们对此非常有决心。我们可以在扩大业务和继续投资的同时实现利润率增长。
我们将继续这样做。
亚历克斯，我们将继续发展公司。而且还有发展空间，还有空白市场，我们仍在将所有部分整合起来，建立一个完整的基础。就像我刚才说的，我们现在赢得的更多，看到的也更多。这意味着什么？这意味着我们将在现有业务上获得更多的市场份额，在该垂直领域所需的各种活动范围内整合所有资源。一旦我们做到了，我们就可以开展业务。我们的中标率会更高，交易量会增加，而不需要任何资本投入。
你可以在我们的一些业务中看到这一点。这更明显，因为我们已经建立了它。正在发生。我们正在赢得市场份额。所以我们正在努力拓展其他垂直领域，更不用说围绕这些业务并支持我们创建的所有其他业务的所有经常性收入业务。
谢谢。
我们将接受来自KBW的杰德·拉赫马尼的下一个问题。
非常感谢。迈克重申的2026年目标，这些目标是什么时候制定的？
早上好，杰德。如你所知，我们已经提出这些目标有一段时间了。当然，我们将度过第四季度，并可能在下次财报电话会议上给出2026年的正式指导。但我们非常有信心。而且这仍然比今年指导范围中点的收益增长两位数。所以我们将在下个季度重新评估。
杰伊，这是几年前的事了。你回顾一下财报电话会议就知道了。我们已经预测了一段时间了。
是的。我的意思是，我想暗示的是，由于这些目标是在纽马克各业务，特别是资本市场业务表现出强劲增长之前制定的，再加上纽马克参与的数据中心融资浪潮，如前所述，2026年的前景似乎相当保守。从复苏中产生的增长往往比这更强。而且到目前为止，尽管存在宏观风险，复苏似乎正在获得动力。那么，您认为这些目标是否保守？您是否看到宏观经济中有任何因素导致您持谨慎态度？
我想说，保持一点谨慎总是好的。当然，这些都是保守的目标。而且你知道，我们将在下个季度给出全年更新后再给你更新。
非常感谢。干得好。
我们将接受来自高盛的朱利安·布鲁因的下一个问题。
嗨，感谢这个问题，并祝贺强劲的季度业绩。巴里，我想问一下纽约市的情况。我的意思是，第三季度该市的商业房地产交易和租赁看起来非常强劲，但我们不断听到，特别是国外的机构投资者可能开始担心市长选举相关的政治风险。我想知道，您是否看到该市买家有任何影响迹象或谨慎情绪？
没有真正看到。我的意思是，关于市长有很多噪音。但正如我大约两次电话会议前所说，市长的权力有限，州长选举，州长才是该市的防火墙。这才是关键。还有联邦政府，你知道，联邦政府将如何对待纽约。但这既包括纽约州也包括纽约市。所以我不，我真的不这么认为。我相信这只是很多噪音。纽约就是纽约。律师事务所表现很好。
金融机构都在扩张，我们所有的客户都在扩张。所以我真的没看到。
明白了。这很有帮助。那么，迈克，你能帮助我们理解一下整个季度资本市场的节奏吗？由于利率下降，9月份是否特别强劲？您是否看到这种活动在10月份有后续跟进？以及与去年同期相比，目前的 pipeline 情况如何？
我不会说哪个月有特别突出的表现。对我来说，对我们而言这是一个全面强劲的季度。pipeline 在第四季度仍然非常强劲。你可以在我们的指导中看到这一点。而且你知道，我们感觉相当不错。目前我们没有看到市场上有任何减缓交易活动的迹象。
好的，谢谢。
提醒一下，如果您想提问，请按STAR1键发出信号。我们接下来请公民银行的米奇·杰曼提问。
谢谢，并祝贺本季度业绩。我想问一下Real Foundations交易。巴里，也许可以谈谈您对其契合度的看法以及扩展或交叉销售该平台的潜力。
所以，在很大程度上，我们认为自己是一家纯粹的公司。我们正在设计一项业务，能够成为机构投资者的合作伙伴，帮助他们执行其战略。这意味着为他们提供一切帮助，帮助他们利用像我们这样的公司来做更多事情。而Real Foundations既是一家咨询公司也是一家技术顾问公司。例如，他们为投资者实施和集成MRI和Yardi这两个最大的技术平台，并就如何管理这些平台提供建议。他们可以进入公司，就选择哪种技术、如何集成以及如何充分利用它提供建议。
这是我们所做的所有其他事情的一部分。房地产、物业会计、人员配置、尽职调查、成本监控。所以所有这些部分都完美地结合在一起，弥合了整体解决方案之间的差距，成为首选公司。当基金考虑如何运营时，有些基金希望所有事情都内部完成，有些则希望将部分业务外包。我们雇佣优秀的人才。我们收购了优秀的公司。我们的战略是关于卓越中心和优秀人才。如果我们继续雇佣客户依赖的那种人才，我们认为我们将成为这类业务的首选品牌。
我们认为这有巨大的吸引力。我们也推出了基金管理业务，如果没有Real Foundations，我们很难提供基金管理服务。所以，我们非常仔细地整合这些部分，经过深思熟虑，我们认为我们现在拥有了一系列令人难以置信的服务，可以提供非常全面的解决方案。
太好了，这非常有帮助。
米奇，如果可以的话。不，我是卢·阿尔瓦拉多。如果我可以补充一下
那是我的想法。
我们在Real Foundations中看到的另一个价值是增强我们的 occupier 解决方案增长。所以他们主要以投资者为中心，但我们看到他们拥有的许多技能和带来的人才也与我们的 occupier 平台非常契合。随着我们显著增长并继续专注于增长 occupier 业务，我们认为Real Foundations将是我们的绝佳匹配。这也是Real Foundations选择我们作为他们增长以及我们增长的合作伙伴的部分原因。
太好了，谢谢分享这个观点。巴里，显然您在国外雇佣了很多人，开设了新的办事处。我很好奇您对有机增长服务、平台、设施管理和其他服务与更传统经纪业务的看法。以及您如何看待在全球范围内增强这些能力的时间表。
嗯，我们，你知道，这正在加速我们的，你知道，我们正在以同样的方式整合所有部分。我们在投资者方面所做的，我们在设施管理和 occupier 解决方案方面也在做同样的事情。卢说得完全正确。我的意思是，当，你知道，我们有 occupier 方面的客户使用相同的技术，能够帮助他们实施技术战略以更好地管理他们的房地产，这将使我们在竞争中占据优势。我们需要进入这些地区。我们需要进入这些垂直领域，我们需要在那里。
我认为我们在欧洲的反响非常好。同样，你知道，有才华的人想和我们在一起，他们加入公司是因为我们处理业务的方式。正如我所说，敏捷、负责、灵活。我们为客户提供定制解决方案。我们更容易为客户提供定制解决方案，而不仅仅是一个黑箱。我们在某些领域没有过度投入，因此我们能够为客户提供适应性。所以，你知道，所有事情都在整合，随着我们继续投入，你知道，当我们进入一个地区并在那里开展业务时，我们被邀请参加更多的活动。
谢谢。
谢谢。我们将接受KBW的杰德·拉赫马尼的后续问题。
非常感谢。我只是想问一下，在2024年第四季度的比较期内，是否有任何需要特别指出的地方。例如，租赁佣金增长了15.1%。所以这比本季度的比较基数更艰难。当然，去年资本市场非常强劲，但考虑到本季度的强劲表现，似乎有可能超过去年。还有费用方面的任何情况，只是让我们知道。
当然。我认为总体而言，第四季度对我们来说将是一个更艰难的比较期。2024年第四季度我们增长了17%。但这一切都已在我们提供的指导中得到考虑，无论是收入还是利润方面。pipeline 仍然保持强劲，实际上这取决于交易何时完成。如你所知，总会有一些交易推迟，一些交易提前。我们在今天给出指导范围时已经考虑到了这一点。
非常感谢。
谢谢。我们将接受高盛的朱利安·布鲁因的后续问题。
谢谢。只是一个简短的后续问题，巴里，接着亚历克斯关于数据中心的问题，你们的数据中心资本市场交易量今年非常令人印象深刻，特别是在融资方面。你能谈谈你们在那里建立的团队吗？你们如何能够在该领域建立如此主导的早期立足点？以及我们应该如何看待未来数据中心融资交易量和投资销售的增长？
你知道有趣的是，几年前我们在估值团队中引进了银行风险评估和压力测试方面的专家。想法是尽可能早地进入。我们看到了数据中心业务的迹象。我们迅速采取行动。这符合灵活的定义。我们迅速招聘人员，走在前面，而且我们有非常优秀的人也能够适应。所以我们，你知道，我们组建了一个令人难以置信的团队，实际上我们仍在建设它，你知道，我们可能在数据中心业务的租赁方面扩展更多。但资金是可流动的。它可以流向任何地方。我们可以通过我们的团队并以现有的方式灵活调配团队来做到这一点。
我们的战略是用更少的资源做更多的事情，而不是更多。
谢谢。
谢谢。现在队列中没有其他问题，我想将电话转回给巴里·戈辛以获取任何补充或 closing remarks。
再次，我要感谢大家的参与，我期待着下个季度向大家更新。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。