Briony Quinn（高级副总裁、首席会计官兼财务主管）
Jeff Donnelly先生（首席执行官兼董事）
Justin Leonard（资产管理执行副总裁、首席运营官兼总裁）
Cooper Clark（富国银行证券有限责任公司）
Michael Bellisario（Robert W. Baird & Co）
Bennett Rose（花旗集团）
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets Inc）
Chris Woronka（德意志银行股份公司）
Duane Pfennigwerth（Evercore ISI Institutional Equities）
Kenneth Billingsley（Compass Point Research & Trading）
Chris Darling（Green Street Advisors, LLC）
各位好，感谢您的等候。欢迎参加Diamond Rock Hospitality Co. 2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将进行问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11。您将听到一条自动消息，提示您的提问已登记。请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制中。现在，我想将会议转交给Bronnie Quinn。
请开始。
各位早上好，欢迎参加Diamond Rock 2025年第三季度业绩电话会议和网络直播。今天与我一同出席的有我们的首席执行官Jeff Donnelly，以及总裁兼首席运营官Justin Leonard。在开始之前，请允许我提醒大家，今天我们的许多评论并非历史事实，根据联邦证券法被视为前瞻性陈述。正如我们向美国证券交易委员会提交的文件中所述，这些陈述受众多风险和不确定性影响，可能导致未来结果与我们今天讨论的内容存在重大差异。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务信息。
此信息与最直接可比的GAAP财务指标的调节表可在我们的收益新闻稿中找到。转向我们的业绩，第三季度企业调整后息税折旧摊销前利润为7910万美元，调整后每股运营资金为0.29美元，均超出我们的预期。过去12个月的每股自由现金流（定义为调整后运营资金减去资本支出）增长约4%，达到每股0.66美元。可比每间可供出租客房收入下降0.3%，超过了我们对低个位数下降的预期，本季度每个月的表现均略好于预期。本季度每间可供出租客房收入超过了我们的加权平均STAR级别和可比组合。
入住率同比持平，平均每日房价下降0.4%，两者均再次略好于预期。查看我们的收入细分，本季度商务散客收入领先，增长近2%，而休闲散客收入下降1.5%，团体客房收入下降3.5%。一整年以来，我们一直强调，由于去年8月芝加哥举行的民主党全国代表大会以及波士顿的全市性会议减少，我们的投资组合第三季度将面临艰难的比较。尽管面临这一阻力，我们在芝加哥的两家酒店本季度仍实现了每间可供出租客房收入增长。
尽管每间可供出租客房收入略有下降，但我们的房外收入增长5.1%，导致总每间可供出租客房收入增长1.5%。城市和度假酒店投资组合的总每间可供出租客房收入均实现增长。餐饮在收入和利润层面再次成为亮点。餐饮收入增长4%，宴会和餐饮服务增长近8%，而餐饮网点收入略有下降。上一季度我们强调餐饮利润率扩大了105个基点。本季度更为强劲，餐饮利润率扩大了180个基点，这得益于我们持续的菜单重组和重点人员配置努力。
本季度房外收入增长的其他贡献因素包括水疗、停车和目的地费用，每项均增长超过10%。酒店总运营费用增长1.6%，导致息税折旧摊销前利润率仅收缩3个基点，酒店调整后息税折旧摊销前利润增长1.4%，迄今为止是行业领先的结果。占我们总费用近一半的工资和福利增长仅为1.1%。现在，我将重点介绍本季度我们城市酒店和度假酒店的业绩。
我们的城市投资组合占年度息税折旧摊销前利润的60%以上，本季度实现每间可供出租客房收入增长0.6%。总每间可供出租客房收入增长更强，达到2.1%。正如预期，8月是我们表现最疲软的月份，9月是最强劲的月份，每间可供出租客房收入增长6.1%，入住率和房价均有所上涨。本季度每间可供出租客房收入增长最强劲的是我们在盐湖城、纽约、亚特兰大和芝加哥的酒店，这帮助抵消了凤凰城Palomar酒店装修中断带来的部分影响。
转向我们的度假酒店，每间可供出租客房收入下降2.5%，但总每间可供出租客房收入在房外收入增长4%的情况下增长0.4%。剔除正在装修的Sedona酒店和我们决定在入住率较低期间加速资本项目的Havana Cabana酒店，度假酒店每间可供出租客房收入仅下降0.4%，总每间可供出租客房收入增长更强，达到1.7%。
我们继续看到度假酒店业绩的分化，平均每日房价较高的度假酒店表现优于平均每日房价较低的酒店。我们预计，在可预见的未来，这种业绩差异将继续有利于我们的豪华度假酒店。尽管度假酒店的收入趋势受到高度关注，但我们认为关注利润结果最为重要。尽管本季度我们度假酒店的每间可供出租客房收入下降2.5%，但息税折旧摊销前利润率扩大了150多个基点，工资和福利持平，总费用下降1.5%。换句话说，我们的度假酒店在2025年第三季度比2024年第三季度在大致相同的收入水平上赚了更多钱。
在转向资产负债表之前，我将对我们的团体业务部门再做一些补充评论。本季度整个投资组合的团体客房收入下降3.5%，客房夜数下降4.5%，房价上涨超过1%。我们面临着艰难的比较，尤其是在8月。然而，我们的酒店成功将短期意向转化为实际团体业务。本季度，我们为今年剩余时间预订的团体数量比去年同期增加了38%。展望2026年，我们的团体预订进度处于中高个位数增长，我们进入第四季度时，2026年团体收入已入账近60%，朝着我们通常每年开始时70%的目标迈进。
转向资产负债表，本季度初，我们成功对高级无抵押信贷额度进行了再融资、扩容并延长了到期日，所得款项用于偿还最后两笔抵押贷款。我们的投资组合现在完全没有担保债务的负担。我们所有的债务均可全额提前偿还，无需支付费用或罚款，并具有延期选项。我们最早的到期日是2029年。重要的是，我们已将所有债务重新调整为市场利率，从而消除了未来几年低于市场到期日对我们每股运营资金增长的拖累。包括利率互换在内，我们30%的债务为固定利率，70%为浮动利率，在当前利率下降的环境中具有显著优势。
今年迄今为止，我们已支付每股0.08美元的季度普通股股息，并预计在更新指引的中点宣布第四季度的额外短期股息。我们目前的股息占每股运营资金的支付率约为30%，而2019年略低于50%，因为我们继续利用部分净营业亏损来抵消应税收入。第三季度，我们利用自由现金流回购了150万股普通股，隐含资本化率约为9.7%。今年迄今为止，我们已回购480万股普通股，耗资3700万美元，平均每股772美元。
我们预计年底现金储备将超过1.5亿美元，并继续认为在当前环境下，回购普通股和/或赎回我们8.25%的A系列优先股是极具吸引力的资本用途。在将会议转交给Jeff之前，我将以我们更新的2025年指引结束我的评论。我们维持每间可供出租客房收入和总每间可供出租客房收入指引的中点，同时收窄范围。这一修订意味着第四季度中点略有下降。然而，鉴于我们的团队在控制费用方面持续取得成功，我们已将调整后息税折旧摊销前利润指引的中点上调600万美元，至2.87至2.95亿美元，并将调整后每股运营资金指引的中点上调0.03美元，至1.02至1.06美元。
现在，我将会议转交给Jeff。
谢谢Brianny，也感谢大家今天上午的参与。首先，我要祝贺我们的酒店和Diamond Rock团队的辛勤工作和创造力，他们再次交付了超出预期的季度业绩。在过去一个月里，我们的投资组合获得了多项 prestigious荣誉，我想在这里分享一些。Cavallo Point获得了两颗米其林钥匙，Gwen获得了一颗，Lake Austin Spa Resort再次被《Conde Nast》评为美国排名第一的目的地水疗中心。这些荣誉实至名归，祝贺团队取得这些难得的成就。
虽然我们为每一项Diamond Star TripAdvisor排名和顶级会议酒店业主称号以及为获得这些奖项所付出的艰苦服务感到无比自豪，但DiamondRock的北极星始终是为我们带来超额的每股自由现金流。这很简单。我们从事的是为投资者赚钱的业务，随着时间的推移，推动超额的每股自由现金流增长在历史上已带来超额的股东总回报。这些荣誉不是最终目标，但它们是兑现我们对股东承诺的一个方面。在DiamondRock，我们坚信利益一致，因此我们100%的高管基于业绩的长期股权激励奖励与相对股东总回报挂钩，普通股是每位员工薪酬的组成部分。
在这方面，我们相信高效使用股东资金。我们每家自有酒店的一般及行政费用比同行平均水平低近45%。这是我们努力保护资本的众多方式之一。今天我将重点评论我们差异化资本支出计划背后的战略、当前的交易环境以及我们打算如何参与其中、我们对2025年剩余时间的看法，最后，我将提供一些关于2027年展望的背景。资本支出计划背后的战略已成为投资者和分析师的关键讨论点，因为他们深入了解Diamond Rock与同行的差异。
2018年至2024年间，我们执行了四次战略性品牌升级、两次去品牌化和九次生命周期翻新，但资本支出约占收入的9%。在过去三年中，我们的资本支出仅占收入的7%，而同行则占10.5%，相差超过300个基点。以美元计算，这一差异超过1亿美元，或我们股票每股近0.50美元。我们经常被问到，当同行反复选择花费收入的10.5%至11%，有些甚至高达14%时，我们如何将年度资本支出目标设定为收入的7%至9%。
首先，由于我们只有5%的酒店由品牌管理，我们在装修范围和时间安排上拥有更大的控制权，这是一项竞争优势。作为业主，我们最有能力确定运营业绩、价值创造和资本支出之间的平衡。不是品牌经理，我们正在做出将推动我们表现优异并最大化我们总回报份额的资本决策。他们在玩不同的游戏。他们从收入中获得报酬，可以理解地关注品牌标准，但不太关心业主的投资回报率。那么，我们如何保持资本支出的高效性？值得一提的是，酒店品牌通常要求每七年进行一次客房翻新。
我们努力延长这一周期，并在进行翻新时降低成本。我们如何延长周期？强劲的每间可供出租客房收入指数和利润证明您的产品仍然具有竞争力。业绩至关重要。有了它，我们可以证明更轻量级、更不频繁的翻新是合理的。我们的翻新周期延长两年，平均年度支出减少28%。我们如何降低翻新成本？我们的酒店平均较新，因此更符合规范，墙后意外情况更少。我们的内部设计和施工团队至少提前两年规划翻新，以确定精确的时间安排，最大限度地减少利润中断。
更长的规划窗口使我们有时间调整和协商范围。供应链受到监控。我们分析改进如何提高劳动生产率和盈利能力。每一个固定装置、表面、覆盖物和家具都经过成本、设计和耐用性审查。我们评估哪些组件可以保留，哪些可以改进。我们位于凤凰城的Kimpton Palomar酒店就是一个典型例子。这是市中心市场排名第一的酒店，我们最近完成了自2016年开业以来的首次客房翻新，每间成本仅为21000美元，而且看起来非常棒。
在我们看来，如果资产看起来仍然新颖、竞争有效且运营高效，那么我们不需要每七年翻新一次。参与他人的设计竞争根本不是审慎使用股东资本的方式。需要明确的是，我们并不反对品牌。品牌是一种选择，在适当的情况下，品牌能带来出色的业绩。相反，我想说我们支持灵活性。我们选择投资组合的方式保留了投资资本，并转化为每股运营资金和每股自由现金流的优异表现。
基于我们上调后的指引中点，2025年每股自由现金流将比2018年水平高出2%，而同行平均低30%。这并不是说我们不喜欢高投资回报率的项目。我们喜欢。它们可以提供出色的风险调整后回报。以我们最近完成的Cliffs at Lauberge为例，该项目现已完全整合到我们相邻的Sedona的L'Auberge酒店中。在翻新后的第一个完整季度，Cliffs的平均每日房价增长了65%。从更广泛的市场来看，我们非常高兴地看到Cliffs的每间可供出租客房收入指数从去年的108上升到130以上。
重要的是，在同一时期，La Berge de Sedona在其豪华可比组合中的每间可供出租客房收入指数保持在160以上，这意味着一家酒店不会从另一家酒店抢占客源，而是共同成为一个更强大的综合度假胜地。L'Auberge的团体销售团队一直很忙碌。第四季度团体收入进度增长约25%，2026年增长55%。标准化产品质量和合并酒店创造了比两家酒店各自拥有的更强大的团体渠道。提醒一下，我们在这项翻新上花费了2500万美元，并且仍然非常有信心。
这个投资回报率项目在稳定期将实现10%的收益率。我们将在达拉斯REIT World之前举办综合Labarge的参观活动，我们期待向出席者展示Diamond Rock投资回报率项目的样子，同时体验La Bearge无与伦比的款待。关于交易环境，我们继续承销收购机会，主要是面向团体的酒店、城市精选服务酒店和度假酒店。虽然本季度我们关注了几个潜在候选项目，但在考虑实际资本支出需求与我们股票的交易价格后，我们认为最终定价不具有合理性。
总体而言，我们看到高端度假酒店的要价资本化率在7%至9%之间，但包括近期资本支出需求在内，总资本化率更接近5%至7%。同样，豪华酒店的要价仍在5%至7%之间，或总资本化率约4%至6%。在当前定价下，我们强烈倾向于通过股票回购再投资于Diamond Rock已拥有的豪华和高端酒店。在处置方面，我们继续围绕少数资产的处置进行积极对话，预计未来一年的资本循环活动将高于我们的历史水平。
目前我们没有什么可分享的，但我们相信未来12至18个月将看到资本循环活动增加。现在谈谈我们对2025年的展望。正如Brynnie所指出的，我们将调整后息税折旧摊销前利润指引区间的中点上调2%，将每股运营资金指引区间的中点上调3%。我们的新指引反映了第三季度好于预期的业绩，以及对第四季度的略微温和预期，主要是由于联邦政府停摆的影响。展望未来，回顾我们的发展历程会有所帮助。
大约一年前，我们就知道第三季度的比较会很困难，我们积极努力缩小这一差距。进入第三季度时，我们的团体收入进度比去年下降9.6%，但本季度结束时好于600个基点。我们的运营商努力推动盈利的短期团体业务。在散客方面，我们的收入基本持平，符合预期。回顾本季度的利润情况，我对我们的运营商和资产经理取得的成果感到非常满意。我们的团队致力于在效率和生产力方面进行创新，并且我们再次成功执行。
回顾去年第四季度，您会注意到我们的每间可供出租客房收入和总每间可供出租客房收入增长约5%，使第四季度成为今年最艰难的收入比较季度。我们第四季度的策略与第三季度相同，确定新的收入驱动策略，并努力实现费用效率。从DiamondRock的资产经理到我们酒店的团队，正是他们的坚韧不拔导致了超出预期和推动每股自由现金流的结果。联邦政府停摆增加了短期团体预订流失和散客客人按时到达的不确定性。
在这方面，我们看到第四季度的团体收入进度从10月到11月略有回落。正如我 earlier提到的，我们在2025年指引中略微下调了第四季度的预测，以反映停摆的影响正在加剧。我们的指引假设停摆将很快得到解决，旅行恢复正常节奏。展望2026年，很难不对住宿行业，特别是Diamond Rock的发展轨迹感到兴奋。此时行业的顺风已众所周知，包括"解放日"、美国历史上最长的联邦政府停摆、假日日历、美国250周年纪念日以及国际入境/出境净访问量的改善创造的更宽松比较。我想花几分钟重点关注Diamond Rock特有的顺风。
首先，我们预计今年的翻新将对2025年每间可供出租客房收入增长产生约75个基点的负面影响，为2026年初创造内在顺风。我们之前强调过，Calista Lobers的投资回报率项目有望在2026年推动每间可供出租客房收入额外增长25至50个基点，并最终实现10%的成本收益率。其次，我们对FIFA世界杯比赛的曝光度最高。根据我们最近的分析师报告，基于比赛的重要性，我们预计这些比赛周围的压缩将是显著的，并在明年夏天为Diamond Rock创造引人注目的房价故事。
第三，2026年我们有坚实的团体和合同业务基础，通常占我们总需求的35%。随着团体进度中高个位数增长，我们预计能够告诉您，我们的酒店在2024年、2025年和2026年连续实现团体收入新高。收入增长只有转化为利润作为自由现金流才有意义。我们是少数几家自2018年以来实现每股自由现金流增长的全方位服务住宿房地产投资信托基金之一，我们预计明年将扩大与同行的差距。
2026年即将到来，但2025年仍有许多工作要做。我们期待在未来几个月的会议和参观活动中与许多人见面，向您更新我们的进展。感谢您今天上午的时间，我们很乐意回答您的问题。
谢谢。提醒一下，如果您想提问，请在电话上按星号11。您将听到自动消息提示您的提问已登记。我们还请您在提问前等待宣布您的姓名和公司。请稍等，我们正在整理问答名单。今天的第一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路已接通。
太好了。感谢您回答问题。似乎你们在费用方面继续取得非常强劲的进展，因为成本控制仍然是该行业的主要焦点。您能否谈谈这在多大程度上是由裁员推动的，以及我们是否应该期待2026年费用控制的持续势头？
当然，Cooper，严格来说这不一定是裁员，尽管我们在合同工方面取得了一些成功。这实际上只是全公司范围内持续关注在整个投资组合中寻找额外生产力，并找到让现有员工更高效的方法，这转化为更少的工作时间。这不是单一的灵丹妙药。坦率地说，这只是资产管理团队和我们的运营商进行的大量基础工作。但简单的事情，比如在为期三天的团体活动期间，即使酒店客满，如果没有入住和退房，就减少前台人员配置，这些小事可以减少1到2个百分点的工作时间，并确实在缓解同比工资增长方面大有帮助。
好的，太好了。谢谢。那么，当我们考虑投资组合中更远期的价值创造时。您如何看待一些近期或即将到期的特许经营，以及您正在考虑哪些选项来最大化价值？
我是Jeff。有几个选项。我会让Justin提到西部和波士顿的情况，但我们有几个情况，例如我们在亨廷顿海滩的Kimpton Shore break，从技术上讲合同已经到期。我们在菲尼克斯有出售时终止的选项，我认为大约两年后，我们在丹佛的万怡酒店，这是一座非常可爱的建筑。它所在的建筑是一座历史建筑。届时也将有灵活性。所以我们会考虑所有情况，Cooper。我的意思是，我认为有些情况可能会有升级品牌的场景。有些情况可能作为独立酒店更好，或者坚持我们现有的品牌。所以我们真的在寻找长期为我们带来最佳回报的方式。但我不知道。Justin，你是否想稍微。
谈谈，我的意思是，我认为特别是在波士顿，我们的特许经营协议明年年底到期，我们正在与大多数主要品牌进行品牌招标流程。我认为我们对兴趣程度印象非常积极。对于品牌来说，在东北主要城市的会议中心附近获得这种分布非常困难。所以我们将继续评估对股东最有利的选择，无论是前期大量的激励措施，还是以长期特许经营协议期间较低的运营费率作为交换。
太好了。非常感谢。
谢谢。请稍等下一个问题。我们的下一个问题来自Beard的Michael Belisario。您的线路已接通。
早上好，各位。早上好。谢谢。早上好。抱歉，Chuck，只想继续您的资本支出主题。展望明年的项目，有没有什么会造成干扰或抵消您预期从项目中恢复的75个基点顺风的项目？
坦率地说，没有什么突出的。我们总是有项目在进行中，我认为我们每年大约有200到400万美元的息税折旧摊销前利润中断。我认为展望2026年，这一数字将非常相似。例如，我们的中城东酒店第一季度将进行一些翻新工作，但这将与去年第一季度在纽约希尔顿花园酒店进行的翻新工作进行比较。所以我认为2026年的翻新影响不会有任何独特的噪音或节奏变化。
我认为这将是相当干净的一年。
好的，明白了。有帮助。那么，关于您的处置评论，听起来您很可能成为净卖家。所以您今天坐在这里，您会将这些收益用于股票回购吗？在其他条件相同的情况下，您会积累现金吗？只是帮助我们思考。12到24个月的收益能力和每股影响。谢谢。
是的，这是个好问题。我的意思是，在这个水平上，股票回购非常有吸引力。我认为可以合理地假设其中一部分将用于此。我很难预测未来可能出现的机会，但我认为股票回购很可能是受益者。我认为有些可能会投入到其他资产中，如果我们能找到我们看到更好增长和更好收益率的情况，因为未来可能会有大量资本被循环利用。很难预测处置的时间和规模，但同样，我们总是试图找到最大化我们未来收益增长的方法，并确保我们不会长时间持有过多现金。
我认为这对我们的股东没有好处。然后在那里再补充一点。
在处置候选方面，您认为更多是机会性资产出售，还是更多是较旧的物业、每间可供出租客房收入较低且需要资本支出的物业？我的问题就这些。
谢谢。是的，这是个好问题。这是混合的。我们有一些资产收到了主动兴趣，如果价格足够有吸引力，我们肯定会考虑。还有一些是我们目标处置的，我们认为它们不适合我们。所以老实说，这是我们正在考虑的资产的混合。
谢谢。请稍等下一个问题。我们的下一个问题将来自City的Smitty Rose。您的线路已接通。
嗨。谢谢。当您强调您在相对平稳的每间可供出租客房收入环境中推动利润率的能力时。我只是想一般性地问一下，您如何看待2026年劳动力成本的 pace？有什么内在因素吗？据推测，您可以继续找到效率，但您认为工资和福利可能会增长多少？
我认为我们可能不会看到我们已经实现的1%。我认为随着我们开始比较今年发现的一些效率收益，同比增长。但我们不知道，你知道，除了纽约，年中会有变化，你知道，我们没有任何重大的工会风险，你知道，我们不必担心固定的劳动力增长。我认为我们现在的重点正从一线劳动力转向，你知道，行政和销售劳动力。
我认为这已成为每家公司的一大焦点。这只是，你知道，当你倾向于AI形式的额外效率工具时，我们如何使流程更加精简，这可能允许我们在资产层面使用更少的劳动力来监督资产。所以希望这。
可以减轻一些。否则可能在损益表中间有2.5%到3%的增长，效率可以继续推动工资方面低于运行率。谢谢。然后Jeff，您提到明年您对FIFA有坚实的曝光度。你们是如何定位自己的？你们是在向FIFA比赛出售客房 block 吗？或者你们如何利用这一点？
我认为这真的取决于市场。坦率地说，在看到特定地点的实际球队之前，我们对此非常谨慎。我认为我们很清楚，如果。
我们遇到科特迪瓦对阵卡塔尔，这可能不会像德国对阵阿根廷那样产生需求。所以我认为短期内我们只是。我们参与了一些 block。坦率地说，我们没有把它们放在很多进度数字中。如果有的话，它们被大量调整。我认为一旦我们看到球队分组，我们就会更好地了解真正的压缩会是什么样子。
太好了。好的，谢谢。我很感激。
谢谢。请稍等下一个问题。我们的下一个问题将来自Keybanc Capital Markets的Austin Orschmidt。您的线路已接通。
谢谢。各位早上好。回到您的评论，Jeff，关于增加的资本循环，我想知道您能否提供一个酒店数量范围或美元金额范围，您正在考虑？然后考虑到您引用的资本化率评论，您认为您可以以中性或增值的方式实现资本循环吗？或者这是您愿意为了更好的增长概况而牺牲短期收益稀释的事情？
这是个好问题。我没有一个很好的答案给你，因为我们有一些资产，我们过去讨论过，坦率地说，有点偏向小规模。还有一些我们过去讨论过的非常大且庞大的资产。所以很难给出一个我认为对您有益的数字。但在过去，我们曾讨论过大约有两到三，两到四个资产我们正在考虑。但正如我提到的，我们的一些我称之为核心资产也收到了主动兴趣。这只是我们能否实现对我们有利的定价的问题。所以我没有具体的数字给你，但我们正试图 opportunistic地执行，至于循环，我们的意图是尝试以对股东增值的方式做到这一点，这对我们是有益的。特别是当你考虑到，正如我之前提到的，你 effectively 出售的资产的资本成本与你承担新资产的资本成本相比。所以完全打算增加我们的收益故事，而不是以质量的名义稀释。
这很有帮助。然后我的意思是，您是否期望这种循环会以任何方式改变公司的业务部门或风险敞口概况？这是意图吗？
这可能是结果，但我不会将其描述为，我不会将其描述为重大的。我的意思是，我们过去曾讨论过芝加哥万豪酒店作为潜在的处置资产。我的意思是，这是我们最大的单一资产。因此，如果我们在某个时间框架内成功出售该资产，肯定会改变我们的地理位置和一些风险敞口。但同样，这取决于这些是否实现。所以这就是为什么我说它可以。很难明确地说。
明白了。然后最后一个，我的意思是，在度假酒店投资组合中，我很好奇，您认为有多少百分比的息税折旧摊销前利润是您所说的表现更好的高平均每日房价，以及这两个桶之间的表现差异有多大？高平均每日房价与低平均每日房价资产。我的问题就这些。
谢谢。是的，谢谢。我们做过分析，我们查看了每间可供出租客房收入或平均每日房价高于300美元与低于300美元的物业。我认为这两者之间的差距约为500个基点。所以这是一个相当大的差距。我只是目测一下，比如在第三季度，仅在我们的度假酒店中，如果这是你正在查看的桶，我认为如果你看一下，例如，第三季度，我认为我们的豪华度假酒店约占度假酒店息税折旧摊销前利润的60%。
感谢您的时间。
谢谢。谢谢。谢谢。
谢谢。请稍等下一个问题。下一个问题来自德意志银行的Chris Rwanka。您的线路已接通。
嘿，早上好，各位。感谢回答问题。我想，Jeff，在度假酒店方面，您知道，你们今年的整体体验比您知道的几位同行要好一些。我知道这在很大程度上归功于您的运营团队和原始选址。但问题是，您认为您的度假酒店集体有什么特质，无论是规模还是特定市场或细分市场，使它们能够表现出色？其次，您是否看到或正在看到这些度假酒店的预订窗口、采购或定价有任何变化？
很好。是的，我会尝试回答。如果Justin想插话，他可以。我想观察到的一点是，在很多情况下，我们是镇上最好的选择。无论你想到Sedona、Destin、Tahoe还是Sausalito，坦白说，这些市场并不符合奥兰多或前20大市场的标准。我认为受益于不仅是镇上唯一的选择，还是最好的选择，而且这确实是一个独特的目的地，竞争不那么激烈，我会说。
这是我所不知道的一件事。
我的意思是，我认为另一件值得注意的事情是，我们经常谈论我们度假酒店之间的差异化，但我们的度假酒店平均每日房价全年大致为400美元。我们在度假酒店领域没有太多低端 exposure。我认为季节性的，比如我们，你知道，我们对中等价格客户的 exposure 是佛罗里达南部的八月。这并不意味着这些酒店一定是中等价格的酒店。这只是在某个时间点，我们迎合了人口的不同部分。
但总的来说，我们有更高端的度假酒店 exposure，考虑到我们所看到的经济分化，这表现得更好。
好的，好的，很公平。谢谢。谢谢，Justin。作为后续，您知道，你们在纽约市有三个资产，我认为其中两个今年表现相当不错。不确定第三家明年是否有翻新。但问题是，您知道。
我们显然看到了选举结果，我很好奇你们是否。你知道，没有看到将要发生的事情的好处，这会让你对纽约更加乐观还是不那么乐观？你知道，其次，你是否有任何应急计划，应该，你知道，如果纽约的情况变得不那么平静。不是说我期望那样。只是我相信这是你们从规划角度考虑的事情。谢谢。
是的，这是个好问题。我想我最初的反应是我不确定这会对事情产生多大影响。我知道双方都有很多，竞选承诺总是很多，但并非所有承诺都能实现。所以是的，我们将看看结果如何。我的意思是，希望它能为纽约市带来更多活力。我不确定这真的会改变作为世界金融中心的地位，但是。而且正在讨论的很多内容，我不确定它如何直接影响我们，但是你知道，幸运的是我们处于非常灵活的位置。
我的意思是，这些都是第三方管理的特许经营酒店。我们可以非常灵活和很好地转向，我认为全是精选服务，你知道，也为我们提供了一些优势。
好的，很公平。谢谢Jeff。
谢谢。提醒一下，如果您想提问，请在电话上按星号11。请稍等下一个问题。我们的下一个问题将来自Evergore的Duane Pfennigwerth。您的线路已接通。
嘿，谢谢。早上好。关于您的团体评论，也许您可以提醒我们您的目标组合是否有任何变化，明年的目标是否与过去几年不同。然后是您的团体概况，企业与社会，平均团体规模，任何在复苏方面突出的行业。显然，目前由于停摆情况有点复杂。但考虑到您在第三季度开始时关于2026年进度的评论，任何行业或类型的团体在复苏方面突出。
你是在开玩笑说那些支付最多的人。但不，我想说从组合的角度来看。我的意思是，我预计明年不会有太大变化。我的意思是，酒店通常拥有尽可能多的团体预订通常是有利的，一般来说。但我预计不会有太大变化。我在想行业团体。我的意思是，我们没有很多政府业务，例如。我认为我们一直估计这约占我们整体业务的2%，在我们的团体细分市场中。
所以我认为这不会改变，如果有的话，可能会更低。但我在想其他行业，范围很广。我的意思是，不仅是我们拥有的社会团体，还有企业方面，涵盖不同行业。我们在Sedona有金融服务场外会议。我们在Sedona和波士顿有科技行业场外会议。我们参与所有通过会议中心的全市性活动。这是需求的很大一部分。是的，各种各样的事情，比如西部和劳德代尔堡。有一个 boat show。
所以我认为这些类型的业务或业务部分今年不会有太大变化。好的。
然后也许只是我的后续，您给出了一些行业顺风来自比较基础。您给出了一些投资组合特定的顺风。您是否愿意猜测这加起来对2026年每间可供出租客房收入的具体初步看法？
不，目前还不行。说实话，我们才刚刚开始做预算。所以我感谢你的提问，但目前我不想冒险猜测。
好的，我们会尝试从字里行间阅读。谢谢，Jeff。很感激。
谢谢，Dwayne。
谢谢。请稍等下一个问题。我们的问题将来自Kenneth，抱歉，Kenneth Benning，Slee抱歉，Compass Point Research的Kenneth Billingsley。请开始。
再次早上好。所以问题。我知道您说每间可供出租客房收入增长并不重要，如果您不能将其转化为利润。看看本季度与上一季度相比，餐饮和其他收入占总收入的百分比上升了约120个基点。您是否期望能够继续增加这些收入？第二部分是您是否能够控制费用？这些的利润率是否更好？所以我们实际上会看到更多的利润流入。
这是个好问题。我认为今年早些时候，我们真的开始了一项倡议，不断重新设计菜单，密切关注菜单定价，考虑到食品成本的波动。所以我认为这是我们今年通过更好的餐饮生产继续受益的原因之一，无论是餐饮网点还是宴会。我不会说你可以年复一年地总是让餐饮增长比客房收入更好。但短期内，这是我们正在努力的事情，也是你可以快速适应的事情。
所以我乐观地认为我们会继续。
特别是本季度取得了一些成功。您看到餐饮百分比上升的原因实际上只是本季度与上一季度相比，我们有更多的内部团体，而上一季度更多是基于全市性的。所以本季度我们的餐饮中有更多的团体贡献。
还有其他方面，比如停车和其他一些事情。小心我们提到的内容。但是其他收入中包括哪些没有额外费用或增加费用的项目？
我的意思是，我认为对我们来说，其他收入主要是停车。我们在三到四家酒店有相当重要的水疗业务，所以我们看到水疗收入有两位数的不错增长，然后其他收入包括度假酒店和目的地费用。所以我认为这些收入流的好处是它们往往也是非佣金的。所以与它们相关的成本几乎是固定的。所以如果我们可以将停车费提高5美元，或者我们可以将水疗护理费用提高10美元，其中大部分会流入利润。
这并不会真正改变提供服务的成本模型。
提供服务的模型。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题将来自Green street的Chris Daring。您的线路已接通。谢谢。
早上好。早上好，Chris。是的，早上。只是希望得到您更大的图景。
关于住宿房地产投资信托基金及其同行交易的大幅资产净值折扣的想法。
潜在的私有化。您认为今天有对大规模投资组合交易的胃口吗？如果没有，您认为如果您提到的一些顺风最终实现，进入明年可能会改变吗？是的，这是个好问题。我认为有胃口。我认为今年早些时候有一段时间，可能有一点暂停。我认为它正在回来，因为我认为预计明年每间可供出租客房收入增长会更强。利率正在下降。所以感觉可能是一个更好的环境，他们可以进行收购并获得推动私募股权所需的增长。
如果您正在寻找这些类型的情况，我只想提醒的一件事，我对每个人都这么说，最终很多数学计算都可行，您可以为资产融资，而融资需要现金流 effectively。人们很难在现金流未恢复的市场中承销资产。即使我们在查看一些市场时也遇到了这种困难，例如西海岸，您可能有每间可供出租客房收入恢复，但资产仍在亏损。从定价角度来看，这非常困难。
我想说这也适用于上市公司。所以这只是需要注意的一点，我想我会说。好的，有帮助的评论。就这些。
谢谢。谢谢。此时，我没有看到队列中有更多问题，我想将会议转回给Jeff进行总结发言。请开始。
感谢大家今天的参与，期待在nareit见到大家。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。