Matthew Brown（首席财务官兼财务主管）
Chris Bilotto（首席执行官）
Matt Murphy（投资者关系）
Anthony Paula（副总裁）
John Masoka（B Riley证券）
SA RAM：早上好，欢迎参加多元化医疗信托2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键然后按零键联系会议专家。在今天的演示之后，将有提问环节。要提问，您可以按电话键盘上的星号然后按1。要撤回问题，请按星号然后按2。请注意本次活动正在录制。现在我想将会议转交给投资者关系经理Matt Murphy。请讲。
早上好。今天参加电话会议的有总裁兼首席执行官Chris Bellotto、首席财务官兼财务主管Matt Brown以及副总裁Anthony Paula。今天的电话会议包括管理层演示，随后是卖方分析师的问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，严禁录制和转播今天的电话会议。今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于DHC的信念和期望。
截至今天，2025年11月4日，公司没有义务修订或公开披露对今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果，除非通过向美国证券交易委员会（SEC）提交文件。此外，本次电话会议可能包含非GAAP数据，包括标准化运营资金（normalized FFO）、净营业收入（NOI）和现金基础净营业收入（cash basis NOI）。这些非GAAP指标与净收入的调节表可在我们的财务业绩包中找到，该文件可在我们的网站www.dhcreat.com上查阅。
实际结果可能与任何前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。有关可能导致这些差异的因素的其他信息包含在我们向SEC提交的文件中。提醒投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述，最后，我们将在本次电话会议上提供包括NOI在内的指引。我们不会在指引中提供这些非GAAP指标的调节表，因为进行此类调节所需的某些信息（如与房地产处置相关的损益或减值费用）无法在不付出不合理努力的情况下获得或根本无法获得。
话虽如此，我现在想。将电话交给Chris。
谢谢Matt，大家早上好。感谢大家今天参加我们的电话会议。我将首先简要回顾DHC的第三季度业绩，并更新我们在关键战略目标方面取得的进展，包括先前宣布的Alaris Life管理社区的过渡更新。然后Anthony将提供有关我们季度财务和资本支出的更多细节，最后Matt将回顾我们的融资活动和流动性，然后讨论我们对今年剩余时间的展望。昨天收盘后，DHC公布了第三季度业绩，突显了我们各运营部门的持续势头以及为加强DHC财务状况而采取的举措的稳定执行。
本季度总收入为3.887亿美元，同比增长4%。调整后EBITDA RE为6290万美元，标准化FFO为970万美元，即每股0.04美元。在本季度。我们通过Alaris Life宣布出售其管理合同，在调整我们的高级住房运营组合方面迈出了重要一步，我们的业绩反映出由于将116个Alaris Life社区过渡到新运营商过程中劳动力成本上升，NOI暂时下降。对于过渡组合，薪酬支出占收入的百分比比先前期间的投资组合平均水平高出约240个基点，本季度增量成本约为510万美元。
这些高昂的劳动力成本主要是由运营支持方面的必要投资驱动的，包括用于物业参观、社区审查、培训和入职的 payroll 分配，以支持新入职的运营商。此外，在解雇前满足规定通知期所需的临时员工重叠也导致了成本增加。如先前沟通，这些过渡是Alaris Life计划逐步停止其业务的一部分，其中包括通过广泛营销流程将DHCL社区的管理合同出售给七家运营商，以及将17个Atlaris拥有的社区出售给独立买家。截至季度末，116个社区中的21个已过渡到新运营商，截至本次电话会议，共有85个社区已完成过渡。
我们计划在年底前完成所有116个社区的过渡。作为Alaris Life的34%所有者，我们预计在2026年完成业务停止后将获得约2500万至4000万美元的净收益。重要的是，这笔交易推进了我们的战略，即建立更高效、地理上更协调的运营模式，符合行业向区域集中化发展的广泛趋势。新的DHC运营协议包括10年期限，并纳入基于绩效的激励和终止结构，以增强问责制，并使运营商利益与DHC的目标保持一致，运营商购买这些合同作为尽职调查和选择过程的一部分进一步强化了这一点。
在七家运营商中，有五家是DHC的新合作伙伴。我们的资产管理团队制定了具体标准来评估每个运营商的能力和市场专业知识。我们预计这些措施将使入住率和NOI利润率更接近行业平均水平。第三季度，SHOP入住率同比增长210个基点至81.5%，标志着连续第四个季度入住率增长，每可出租单位收入（RevPOR）增长5.3%，反映了年度费率上调、护理级别定价提升以及高入住率社区折扣和优惠减少。同期每可出租单位支出（Expense per）增长5.1%，主要原因是社区过渡相关的临时劳动力成本增加、工资调整以及填补先前空缺职位。
总体而言，这些趋势导致SHOP收入同比增长6.9%，合并SHOP NOI增长7.8%至2960万美元。SHOP NOI环比下降主要归因于季节性公用事业成本上升、第二季度有利的一次性调整以及与社区过渡相关的临时劳动力成本，预计这些成本将在第四季度有所缓解。新运营商的初步反馈令人鼓舞，他们认为有机会通过引入额外的护理级别、高于市场的租金上涨来推动收入增长，通过调整餐饮服务、设备租赁和经常性服务采购来减少开支，以及。
通过整合每个运营商更广泛的客户关系管理（CRM）工具，提高整个投资组合的潜在入住转化率。我们预计这些举措将在未来几个季度补充我们的业绩。基于年初至今的表现和当前趋势，我们维持全年SHOP NOI指引范围为1.32亿至1.42亿美元。转向我们的医疗办公室和生命科学投资组合，本季度我们完成了约86,000平方英尺的租赁，加权平均租金比同一空间的先前租金高出9%，平均租期近七年。合并入住率环比增长370个基点至86.6%，主要得益于空置或低入住率物业的资产出售以及本季度的租赁活动，同物业现金基础NOI同比增长1.6%，利润率提高100个基点至58.9%。
展望未来，我们的医疗办公室和生命科学投资组合中，1.5%的年化收入计划在2025年底到期，其中22,000平方英尺（约占年化收入的30个基点）预计将空置。我们维持着717,000平方英尺的活跃租赁渠道，包括约103,000平方英尺的新吸纳空间，为更高的投资组合入住率和持续的租金增长提供动力，平均租期为7.6年，租金价差平均超过8%。转向我们的资本市场和资产负债表举措，8月，我们的Seaport Innovation合资企业完成了对Vertex Pharmaceuticals在波士顿总部的10亿美元再融资。
作为这项交易的一部分，DHC获得了2800万美元的现金分配，反映了我们10%的收益份额。继我们9月发行3.75亿美元2030年到期的高级有担保票据后，预计最早在第四季度偿还剩余的2026年零息债券票据，DHC在2028年之前将没有债务到期。我们在非核心资产出售方面继续取得重大进展。年初至今，DDHC已出售44处房产，总价3.96亿美元，截至11月3日，我们已达成协议或意向书出售38处房产，总价2.37亿美元。
我们还计划在第四季度完成其中25处房产的出售，总收益为2.11亿美元，其余部分计划在2026年第一季度完成。这些资产出售将减少2026年及以后的资本支出，提高整体入住率和利润率，并将促进投资组合的现金流增长。展望2026年，公司将拥有数年来最强劲的流动性到期状况。我们认为我们的股价没有反映我们投资组合的潜在价值或管理层今年采取的举措。随着SHOP投资组合的全面过渡，我们相信DHC已做好准备推动利润率扩张、现金流增长和资产负债表持续改善，所有这些都是推动股东价值的明确催化剂。
话虽如此，我现在将电话交给Anthony。
谢谢Chris，大家早上好。第三季度，我们的同物业现金基础NOI为6260万美元，同比增长70个基点，环比下降9.5%。我们第三季度SHOP同物业业绩包括入住率和平均月费率的改善。同物业入住率同比增长140个基点，环比增长100个基点。我们还继续看到定价方面的积极势头，同物业SHOP平均月费率同比增长5.3%，环比增长60个基点。这些增长导致同物业SHOP收入同比增长6.6%，剔除与Alaris Life管理合同过渡相关的510万美元临时薪酬支出增加，本季度调整后SHOP NOI为3480万美元，SHOP NOI利润率为10.4%，比报告的8.9%利润率提高150个基点。
转向一般及行政（G&A）费用，第三季度金额包括570万美元的业务管理激励费。这笔激励费部分源于DHE股价年初至今上涨约90%。任何发生的激励管理费要到2026年1月才需支付。剔除激励管理费的影响，本季度G&A费用为710万美元。本季度我们投资了约4300万美元资本，其中3500万美元用于我们的SHOP社区，700万美元用于我们的。医疗办公室和生命科学投资组合。我们对最近完成的翻新和重建感到满意，因为我们在本季度实现了280万美元的增量NOI。与翻新前的NOI相比，这些回报符合我们提供中 teens ROI的预期。我们相信这些社区的NOI和OXY增长仍有持续的上行空间。基于我们对第四季度的当前预期，我们重申2025年资本支出指引为1.4亿至1.6亿美元。现在我将电话交给Matt。
谢谢Anthony，大家早上好。我们季度末的流动性约为3.51亿美元，包括2.01亿美元的不受限制现金和1.5亿美元的未使用循环信贷额度。9月，我们通过发行3.75亿美元五年期有担保债券（固定票面利率7.25%）提前偿还了2026年1月到期的零息债券。我们使用3.07亿美元的 proceeds 部分赎回了2026年1月的债券。此次发行获得了数倍超额认购，使我们能够改善定价。该债券由36处房产的股权质押提供担保，包括21个SHOP社区，隐含估值为每单元226,000美元。
在一项抵押财产出售支付1020万美元后，我们2026年债券的剩余余额为3.24亿美元。除了季度末之后的10月财产出售外，我们还出售了11处房产，总 gross proceeds 为3100万美元。截至11月1日，我们共有38处房产达成协议或意向书，总收益为2.37亿美元。其中大部分预计在年底前完成交易。我们预计将使用手头现金。我们的未使用信贷额度和待处置资产的收益最早在年底前偿还2026年1月债券的全部金额。此次偿还后，我们估计剩余债务的加权平均利率约为5.7%，2028年前无到期债务。截至9月30日，我们的净债务与调整后EBITDARE比率为10倍，主要反映了SHOP部门的临时薪酬支出增加。剔除这510万美元的高额薪酬支出，杠杆率将为9.3倍，比报告数字提高70个基点。我们仍然对通过执行待售资产出售以偿还债务并推动SHOP部门更强业绩来降低杠杆率的战略充满信心。
展望未来，我们预计调整后EBITDARE将有所改善，2025年全年范围为2.75亿至2.85亿美元，并随着SHOP运营稳定和杠杆率下降而趋向正现金流。最后，基于我们当前的流动性和资产出售，我们有信心2026年1月债券最早将在年底前全额偿还，下一个计划到期日为2028年。我们近期的重点是确保剩余社区从Alaris Life顺利过渡到新管理者。虽然这些社区的过渡暂时增加了成本，但我们重申2025年SHOP NY指引为1.32亿至1.42亿美元。
展望未来，我们对。SHOP部门的长期表现持乐观态度。我们相信我们的战略举措将继续推动整个投资组合的NOI利润率和入住率改善。以上是我们的准备发言。操作员，请打开提问线路。
我们现在开始问答环节。要提问，请按电话键盘上的星号然后按1。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号然后按2。此时，我们将暂停片刻以整理提问名单。第一个问题来自B. Riley Securities的John Masoka。请讲。
早上好。或许展望2025年第四季度，考虑到未变的NOI指引，您预计第四季度运营商过渡运营成本会产生什么影响，尤其是相对于第三季度的情况？
早上好John。感谢您的问题。如我们在准备发言中所述，本季度约有510万美元的成本与过渡相关。截至今天，我们的大多数社区现已完成过渡，因此我认为第四季度的影响可能在150万至200万美元左右。关于整体NOI指引，我们确实预计入住率将继续上升，部分费用（主要是公用事业费用）将下降，这些因素支持全年指引维持在1.32亿至1.42亿美元不变。
好的，然后在准备发言中，您提到过渡劳动力薪酬支出的退出利润率为10.1%。这是同店数据还是整个合并投资组合的数据？
这是合并数据。
然后，继续讨论运营商过渡成本。这是您在10月或今年早些时候发布指引（调整后指引）时考虑的因素。虽然我理解涉及其他方，但为什么现在将Alaris Life资产过渡给第三方运营商？
我们将分部分回答。关于指引，我们不一定预期，您知道，与Alaris Life管理合同相关的特定中断或量化影响。但我认为，您知道，真正的，您知道，机会是让我们满足需求并完成流程，我们理解需要量化一些中断。您知道，这是可变的。因此，我认为，您知道，我们已尽最大努力监控并在适当情况下减轻这种影响，并理解这是对更广泛战略的必要临时投入，通过与七家新运营商的关系变更来支持公司的整体业绩改善。
我们提供的信息。支持这一举措的好处。我认为您问题的后半部分是为什么现在？我的意思是这实际上是Alaris Life根据其业务需求做出的决定。我认为考虑各种选择，支持未来的管理方面，他们已经出色地扭转了业绩，我认为这反映在dhc多年来Alaris管理社区相对于其他运营商的表现优于同行，鉴于SHOP目前的状况，他们认为通过变更关系对公司来说是最佳利益和价值主张。再次，转向七家新运营商。
继续讨论SHOP投资组合，我知道您提供了更新的NOI指引，但您是否仍预计年底入住率在82%至83%范围内？
是的。
那么，您是否看到过渡对收入方面有任何暂时的干扰，或者过渡在很大程度上未影响收入？
看，很难量化收入方面可能存在的销售流程中断。我的意思是，您肯定在我们的业绩中看到收入表现呈有利趋势。季度业绩的影响确实在支出方面。但可能存在一些干扰。我们认为，随着过渡完成，正如Matt所指出的，我们在10月已基本完成过渡，我认为除少数几个社区外，所有社区都将在11月中旬左右完成过渡。这显然将提供更好的跑道，避免过渡带来的任何其他噪音，专注于运营。
所以。再次，难以量化。可能有一些影响，当我们到11月中旬时，这将成为过去。
那么，SHOP运营费用方面是否有与过渡无关的其他项目在本季度相比第二季度或第一季度有所增加？
没有，主要标题显然是510万美元的高额薪酬成本。您知道，我们的公用事业费用环比增加了约250万美元，这是预期的，我们在第二季度财报电话会议上强调了这一点，但这些是主要驱动因素。
好的，然后转向处置活动，您能否提供有关当前渠道中项目的更多细节？这些项目距离完成还有多近？您是否期望整个渠道在年底前完成？可能导致其中一些项目推迟到2026年或退出渠道的变量是什么（如果有的话）？
是的，我们预计部分重点处置项目将在2026年第一季度完成。这主要是SHOP方面的项目。作为组合交易的一部分，约有13个社区。但本季度剩余时间预计将完成略超过2亿美元的交易。这是医疗办公室和精选SHOP资产的组合。我认为这方面的风险。我。认为在现阶段风险很小。我认为我们今天看到的大多数交易的完成期都在年内。因此，我们对今年能够实现大部分交易感到非常有信心。所以再次，本季度剩余时间接近2亿美元。然后，部分处置将进入明年。
好的。随着处置活动的完成，您可能会有一些 excess capital，但这取决于您希望保留多少现金。除了2026年到期的债务外，是否有可能用2025年完成的处置活动所得偿还额外债务？或者更有可能将其作为 dry powder 以应对2026年可能出现的情况？
是的，这部分资金将留在资产负债表上作为 dry powder，因为我们将重点转向进攻。您知道，2026年到期债务之后的下一个到期日是2028年，其利率为4.75%。因此，我们将该债务留在资产负债表上并增加现金头寸会更好。
好的，我的问题就这些。非常感谢所有细节。
谢谢
再次提醒。如果您有问题，请按星号然后按1。由于没有更多问题，问答环节结束。我想将会议转回给Chris Zolotta作总结发言。请讲。
谢谢。我们要感谢大家。今天参加我们的电话会议，我们期待在12月达拉斯举行的NAREIT会议上与许多人见面。届时，我们将基本完成SHOP运营商过渡，我们计划发布更新的投资者演示文稿。为会议提供有关我们过渡进展和支持业绩的更多细节。如果您有兴趣与DHC安排电话会议或在NAREIT见面，请联系投资者关系部。操作员。本次电话会议结束。
会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话。