Drew Miles（资本市场与投资者关系高级专员）
Michael Seton（总裁兼首席执行官）
Kay Neely（副总裁兼首席财务官）
Rob Stevenson（J&E）
John Wilczowski（富国银行）
Michael Lewis（Truist Securities）
早上好，欢迎参加Sila Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。所有参会者将处于仅收听模式。如需帮助，请按星号键后加零键联系会议专员。现在，我将会议转交给你们的主持人，Sela的资本市场与投资者关系高级专员Drew Miles。请开始。
早上好，欢迎参加Seala Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。昨晚我们发布了 earnings 报告和补充材料，可在我们网站的投资者关系部分查阅，网址是investors.clarealtytrust.com。今天与我一同出席的有总裁兼首席执行官Michael Seaton，以及执行副总裁兼首席财务官Kay Neely。在开始之前，我想提醒大家，今天的评论将包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。前瞻性陈述通过"将"、"打算"、"相信"、"期望"、"预期"或其他类似词语和短语来识别。非历史事实的陈述，如有关预期财务表现的陈述，也属于前瞻性陈述。
实际结果可能与这些前瞻性陈述所预期的结果存在重大差异。有关可能导致我们的结果与这些前瞻性陈述产生重大差异的因素的讨论，包含在我们的SEC文件中。请注意，在今天的电话会议中，我们将提及非GAAP指标。您可以在我们的第三季度收益报告和收益补充材料中找到这些历史非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的调节表，两者均可在我们网站的投资者关系部分以及我们向SEC提交的8K表格中找到。
接下来，我将电话交给我们的总裁兼首席执行官Michael Seaton。
谢谢Drew，早上好，感谢今天所有参会的各位。回顾第三季度，我很高兴地报告，积极的业绩继续体现了SELA Realty Trust投资平台的韧性和实力。我们坚定不移地追求审慎的增值增长，为股东带来了持续且有意义的成果，强化了我们战略性长期发展公司的价值。在本季度，我们通过在低成本患者环境中进行几项关键投资，进一步扩大了我们的净租赁医疗房地产投资组合。我们以1630万美元收购了Southlake投资组合，该组合包括一座医疗门诊楼和一座相邻的门诊手术中心，两者协同运营，展示了我们投资理念核心的必要性驱动型医疗房地产类型。
这些建筑以投资级关联租户为核心，受益于强大的运营协同效应，并且战略性地位于德克萨斯州南湖市，这是达拉斯的一个富裕郊区。拥有ASC租户所有权的重叠医生能够无缝地从在MOB提供患者咨询过渡到在ASC进行外科手术。此外，与Baylor、Scott和White医疗中心的所有权关联及邻近性增强了整体租户质量，成为强大患者数量的转诊网络。除了本季度的South Lake收购外，我们还完成了7050万美元的Reunion Nobis投资组合的收购，该组合包括位于德克萨斯州普莱诺和亚利桑那州皮奥里亚的两座新建的最先进住院康复设施。
这些专门建造的设施由经验丰富且备受推崇的合作伙伴Novus Rehabilitation Partners运营，服务于美国两个增长最快的市场。Southlake和Reunion NOBIS交易总计约8700万美元，展示了我们专注于在人口结构强劲且不断增长的市场中收购一流净租赁医疗资产的决心。除了本季度在收购方面取得的成就外，我们还成功找到了以有吸引力的收益率为现有租户部署资本的机会。第一个例子是，PAM Health于5月就我们在德克萨斯州圣安东尼奥拥有的一处设施签订了经修订的租约，据此Sela将提供约500万美元的资本，以有吸引力的收益率用于该物业重建为34张病床的住院康复设施。
该地点预计于2025年12月开始运营。请注意，PAM Health一直在向SELA支付全额租金，因为它计划重新定位该设施以更好地服务圣安东尼奥市场。在开始运营后，基本租金将增加，以反映CLA额外的资本部署，并且CLA还将受益于新的20年 triple net 租约。另一个例子是，我们在特拉华州多佛的Dover Healthcare设施取得了重大进展，该设施由Bay Health和Pam Health的合资企业承租。Sheila于2025年4月以2410万美元购买了该设施。
在第三季度，我们收购了该设施的相邻土地，以支持约1250万美元的建筑扩建，预计将于2026年底完成。Sela预计，其用于扩建设施的资本部署将产生极具吸引力的收益率，并将受益于扩建完成后开始的新的20年 triple net 租约。此次开发将为该设施增加近13,000平方英尺和最多12张新病床，这是满足特拉华州多佛患者群体高需求的急需增长。
最后一个例子是，我们预计在堪萨斯州欧弗兰帕克的PAM Health和堪萨斯大学IRF也将有类似的扩建和资本部署机会，预计成本约为1600万美元。此次扩建将增加两层楼和17张新病床，预计将于2026年开始并完成。总的来说，我刚才提到的机会以及我们正在筹备的其他机会，是我们对我们运营市场中对高质量医疗服务持续需求的协同响应。这些扩建机会突显了我们为CLS股东提升价值的持续能力，我们增量资本部署的现金收益率通常比我们的收购现金资本化率高出150个基点或更多。房地产所有权通常提供了向我们的现有租户——即我们现有投资组合的 captive audience——提供资本的机会。
我提到的这些机会以及更多即将到来的机会，支持了我们通过收购高利用率医疗房地产来外部增长公司的理念。我们的收购渠道依然强劲，有一个约4300万美元的机会已授予CELA，预计将于2026年初完成。在符合我们惯例的尽职调查流程的前提下，随着我们进入2026年，我们拥有强大的收购机会集，并预计明年的收购量将保持类似水平。正如我们今年迄今为止所取得的成就，由于预期央行货币政策将放宽，我们预计目标资本化率将有所收紧。
正如我反复强调的，我们致力于深思熟虑、战略性和增值性地增长。转向租赁活动，我们成功续约了2025年90%的租约到期。在第三季度，我们执行了三项租约续约，占投资组合ABR的约58,000平方英尺，即1%。季度结束后，我们在路易斯安那州亚历山大市的Alexandria Healthcare设施遭遇了意外的租户撤离，一名我们已准备好续约的租户决定搬离。该租户占总投资组合平方英尺和ABR的15,600平方英尺，约0.3%。该租户在2025年7月31日的租约到期日至10月期间（包括10月）支付了全额租金和延租期租金。除了租赁消息外，我们很高兴地报告，尽管我们在阿肯色州费耶特维尔的Fayetteville Healthcare设施与社区卫生系统（chs）的租约还有大约三年时间，但我们同意提前终止与CHS的租约，收取终止付款，并预计同时与华盛顿地区医疗中心（Best in Class区域医院系统）签订新租约。华盛顿地区医疗中心将根据新的租约协议租用整个设施17年半，我们预计这一过渡将于2025年12月进行。
从CHS到华盛顿地区医疗中心的这一战略过渡，将使CHS从我们的第三大租户变为第六大租户。我想花点时间提醒大家，sela为股东带来的差异化价值主张。SELA通过其对医疗资产的整合关注和长期净租赁结构，与许多同行区分开来，我们相信这为股东带来了更好的长期结果。医疗支出的非 discretionary 性质已被证明在整个市场周期中具有持久性和韧性。我们关于 triple net 租赁结构的理念对于长期为股东实现最佳结果至关重要。由于物业运营费用转嫁给租户，降低了房地产日常所有权的高成本，我们较长的租赁期限应导致与具有短期租赁协议的同行相比，减少重新租赁的资本支出，即租户改善补贴和租赁佣金。我们相信，我们独特且纪律严明的方法，加上强大的资产负债表和可用流动性，使我们能够保持积极势头并为股东创造价值。现在，我将电话交给Kay，由她进一步介绍我们的财务表现。
谢谢Michael，大家早上好。我很高兴地分享，我们纪律严明的资本配置和增值交易继续在第三季度带来强劲的财务表现。2025年第三季度，现金净经营收入（NOI）为4280万美元，较2024年第三季度的4080万美元增长4个百分点。这一增长主要由过去一年的收购活动和1.2%的同店现金NOI增长推动，部分被Stoughton医疗设施的现金NOI减少所抵消。与2025年第二季度相比，现金NOI增长2.2%，主要由于South Lake和Reunion Novus投资组合的收购以及Stoughton的拆除工作正在进行导致的持有成本降低。
我们第三季度的每股AFFO较去年第三季度下降0.8%，主要由于2024年底签订的新掉期相关的利息支出增加。这部分被先前提到的收购和其他现金项目以及与我们全额资助的夹层贷款相关的应收票据利息收入增加所抵消。与今年第二季度相比，每股AFFO增长4.2%，主要由于先前提到的收购、夹层贷款利息收入增加以及G&A低于收益。Sela的现有租户状况依然强劲。
我们的报告义务人比例增加2.4%至75.8%，总体报告的EBITDARM租金覆盖率为6.19倍，高于2025年第二季度的5.31倍。覆盖率的增加主要由一名租户推动，该租户拥有高EBITDARM租金覆盖率，由于租约转让最近被纳入报告群体。如果没有这名租户，我们的平均EBITDARM租金覆盖率将保持在季度环比5.31倍。我们租户和担保人的这些强劲覆盖率进一步巩固了我们投资组合的韧性，并展示了我们在追求为股东提供长期价值过程中建立的收入流的持久性。
尽管政治头条和宏观经济形势仍然是人们关注的焦点，但我们相信我们强大的租户、资产负债表状况和可用流动性继续使我们在安全性和增长潜力方面脱颖而出。第三季度末，我们的循环信贷额度提供了近4.5亿美元的可用资金，导致总流动性超过4.76亿美元，而我们的净债务与EBITDA RE比率为3.9倍，仍低于我们的目标范围。强大的资产负债表、低至中等的杠杆率以及本季度71%的审慎AFFO派息率相结合，增强了我们维持可持续股息以及深思熟虑和增值性地增长投资组合的信心。
第三季度，董事会批准了一项股票回购计划，从2025年8月4日起三年内总 proceeds 不超过7500万美元，任何12个月内总 proceeds 不超过2500万美元。本季度我们未根据该计划购买任何股票。此外，2025年8月12日，我们签订了一项"按市场定价"的股票发行销售协议（即我们的ATM计划），通过该协议，我们可能会在认为符合股东最佳利益时不时发行和出售股票。我们建立ATM计划，就像许多REIT所做的那样，是为了在我们能够增值地筹集股权资本并能立即了解这些资金的部署方式时，增加我们工具箱中的另一个工具。
迄今为止，ATM计划下未发行任何股票。我们对本季度的业绩感到特别自豪，这是2025年众多成功的延续。尽管我们仍拥有大量"干粉"（闲置资金），但我们将继续审慎地配置资本，确保杠杆水平保持在可持续范围内。我们现在已经配备了各种工具，包括股票回购计划和ATM，使我们能够在认为时机合适时采取深思熟虑和增值的行动。我们仍然完全致力于我们的资本配置理念，专注于收购由优质租户租赁的高性能 triple net 租赁医疗资产，这些租户在靠近患者的增长市场中运营。
接下来，我们期待回答大家的问题。
谢谢，女士们，先生们。现在我们开始问答环节。如有问题，请按星号键后加1键（使用按键电话）。您会听到提示音，表示您的提问已被记录。如想退出提问，请按星号键后加2键。如果使用免提电话，请在按键前拿起听筒。请稍等，准备第一个问题。第一个问题来自Rob Stevenson，来自Janey，请讲。
早上好，各位。CHS的终止付款是在第三季度还是第四季度？金额是多少？
早上好，Rob。感谢您的参与。我们预期的CHS终止付款将在第四季度，预计华盛顿地区医疗中心将接管该设施。因此，我们的有效租约基本上从12月1日开始。因此，我的预期是，与此同时，我们将终止CHS的租约，并收到大约几十万美元的终止付款。
好的，这很有帮助。那么，Kay，第四季度你会获得8月和9月收购的全季度收益，同时也会抵消路易斯安那州租户撤离的一些影响。第四季度的损益表与第三季度相比，还有其他值得注意的正面或负面影响吗？
是的。我想主要因素是Stoughton的持有成本持续下降。随着建筑物越来越多地被拆除，持有成本降低，我认为到年底每月约为75,000美元。我们预计到2026年每月约为35,000美元。然而，我们也打算对房地产税提出上诉，以进一步降低这一成本。关于递延租金，我们收到了递延租金，Michael在他的准备发言中提到了我们的一个PAM物业。这将在未来的租金收入中反映，因此您不会看到该项目单独列出，金额仍会被计入，只是会在顶部显示，而不是额外添加。对于AFFO，我们认为全年G&A将低于先前公布的范围。先前我们指出G&A范围为2250万至2350万美元，我们相信2025年将处于该范围的低端，甚至可能略低于该范围。当然，我们有拆除成本，如您在我们的补充材料中所见，这些成本在CORE和AFFO中被加回，但在我们的损益表和调节表中单独列示。
因此您可以看到这些金额。这些金额将持续到年底，并延续到2026年初。另一个略带季节性的项目是与奖金相关的应计项目。
好的，这非常有帮助。非常感谢这些细节。那么我想问的另一件事是，第三季度的交易 volume 似乎有所增加，而股价似乎跌到了24美元以下。如果你们在2026年初完成4000万美元的交易，在不发行股票的情况下，在目标杠杆范围内还有多少能力进行额外交易？在当前水平下，我们估计。
大约2亿至2.2亿美元。以达到我们公布的杠杆目标的中点，我们先前曾表示净债务与EBITDA比率为4.5至5.5倍。因此，达到约5倍时，大约为2亿美元。
好的，这非常有帮助。最后一个问题，Michael，当你查看内部所谓的租户信用观察名单时，回顾几个季度，这个名单是变短了、保持不变还是变长了？运营商是否遇到困难？你如何描述信用观察名单的演变？进入2026年初，它可能会如何变化？
我想说，我们持谨慎乐观态度。今年我们的租金收取情况非常好。我想说，我们更关注租约到期以及这些租约的续约率。展望未来，如您所知，投资组合的租约期限很长。我不会说观察名单本身有所增加。有些项目会上升，有些会下降。我认为2025年我们取得了非常坚实的成绩。显然，我们还没有结束。但我对进入明年持乐观态度，我们看到运营商表现良好。
如您所知，《大漂亮法案》（Big Beautiful Bill）已经出台。我们曾讨论过我们的资产在该领域的缓解作用。我想说，总体而言，从租户信用角度来看，我对未来持谨慎乐观态度，因为没有人知道联邦政府报销等方面的未来情况。但如您所见，我们的覆盖率很强，并且持续保持强劲并不断提高。因此，我们对与租户的合作感到满意。
好的，这很有帮助。谢谢各位。感谢今天早上的时间。
谢谢，Rob。
谢谢。下一个问题来自富国银行的John，请讲。
嗨，早上好。我的第一个问题是关于资本部署以及你们认为最具吸引力的机会在哪里。考虑到你们股票目前的交易价格，与扩大资产基础相比，出售一些非核心资产、外科专科资产并回购股票是否更具吸引力？我想知道，要让你们认为增量资金应该投向那里，这个价差需要达到多少？
早上好，John。感谢您的参与。关于2025年，到目前为止，我们发现的机会更多在IRF（住院康复设施）领域，而不是我们目标的其他领域。当然，MOB（医疗办公楼）是关键领域。我们看到了很多MOB销售，尽管交易量与几年前相比有所下降，但正如您在市场上观察到的那样，我们看到了许多MOB销售，特别是大型投资组合。但其中的质量并非我们希望投资组合中拥有的质量，因此我们特别瞄准IRF，在那里我们可以获得长期租约、高质量运营商和投资组合中已证明的业绩。
这正是我们在Novus交易中发现的，也是我提到的可能在1月完成的交易（取决于尽职调查）中发现的。从资本循环的角度来看，我们是房地产的长期所有者。当然，我们有一些项目在考虑中，我们确实有一份可能处置的物业清单。我想说这些往往更具事件驱动性，无论是租户驱动（可能与租户有关的问题），还是租户只是想拥有自己的房地产，我们也有很多这样的情况。
所以我不知道它们是否会实现。没有确定的事情。正在进行一些讨论。但当我们查看这些机会时，我想说目前我们倾向于将资本部署到新投资中。显然，我们非常清楚我们的股价、资本成本、未来筹集股权资本的能力。Kay提供了有关我们可以预期的杠杆范围和可用空间的数字。话虽如此，董事会确实批准了股票回购计划。
因此，我想说，我们确实拥有工具箱中的所有工具：准备部署的资本、当然可以出售的物业（我们可以用这些资金进行投资或回购股票），以及股票回购计划。因此，我们在资本部署方面保持灵活。
非常有帮助。那么，考虑到你们仍然倾向于收购方面，当你们谈论收益率更高的开发机会，并且考虑到你们的杠杆能力（我记得数字是2亿美元），你们认为其中有多少百分比可以用于这些机会，而不是你们提到的单纯的产权收购（资本化率正在收紧）？
我们喜欢去年年底完成的Lynchburg夹层贷款这类机会，因为它们有两位数、中十几的回报率。就收入而言，这些被确认为利息收入。因此，对于当前的开发交易，如果我们作为股权所有者为开发提供资金，收入实际上在物业投入使用时确认。话虽如此，当我们谈论投资组合内的扩建机会时，这些是相对短期的建设（12个月或更短），我提到的收益率是150个基点或更高。因此，我们希望找到更多这样的机会。我们意识到租户风险，确保特定市场的物业有扩张机会。
但我们喜欢这些机会，因为租户对我们来说是 captive 的，因为我们拥有 underlying 土地，他们在现有建筑上扩建并与之相连。顺便说一句，我想提到，其中一些收益率比我们的收购资本化率高出300个基点。所以差异可能很大。但我想说，我尝试保守地表示最低150个基点或更高。因此，我们正在寻找这些开发机会。我认为目前市场上医疗开发项目并不多。我认为银行愿意做MOB交易，但在康复领域，愿意提供此类贷款的机构可能有限。因此，我们希望成为那些希望扩张的开发商和租户的合作伙伴。
好的，谢谢。最后一个问题，如果不介意的话。在开场发言中，你提到了Alexandria租户的情况，抱歉如果我错过了，但是10月份发生的撤离，对第四季度的租金有什么预期？
是的。他们原定于7月底到期。如发言中所述，我们已准备好与他们续约。他们支付了8月至10月的延租期租金，包括全额租金加25%的额外延租期租金。我们预计他们可能需要再多住一个月，因此我们很可能会收到11月的延租期租金。显然，12月初还为时过早，大多数租户通常在每月前10天左右支付租金，但这是我们目前的预期。
好的，谢谢。
谢谢，John。
谢谢。女士们，先生们，提醒一下，如有问题，请按星号键后加1键。下一个问题来自Trust Securities的Michael Lewis，请讲。
很好，谢谢。关于这些开发或扩建项目，你们如何判断一个项目是否可行？如何知道它能成功且风险回报平衡？是租户向你们提出，然后你们评估吗？你们如何确定这是合适的项目？
早上好，Michael。感谢您的参与。我想说，绝大多数时候确实是租户主动提出的。如您所知，我们监控这些运营的财务状况。特定情况下的运营可能表现非常好，物业实际上已经人满为患。然后租户会说，这里有市场需求。因此，我们通常会审查租户的财务预测，他们会说，添加这些床位后情况会如何。当然，我们已经从现有运营中获得了信用保障，因为这些设施的运营不会关闭或停止，而是继续运营，同时进行建设。
因此，我想说，这确实是来自租户的沟通。当然，我们也会监控，所以我们知道哪些物业是这些机会的良好候选。我们也会向租户表明，我们愿意成为他们的合作伙伴，提供资本。
好的，很好。这是一个老问题，但仍然相关，随着政府停摆持续，斗争似乎主要集中在这些ACA补贴上，你们的投资组合覆盖良好。如果共和党获胜，这些补贴消失，你们是否看到任何风险？
是的，这是个好问题。如您所知，我们本质上不是急症护理医院所有者，不是短期急症护理医院所有者。我们专注于门诊手术环境、低成本患者环境。因此，即使我们有医院合作伙伴（我们有许多LifePoint交易就是这样），在这种情况下，我们实际上并不依赖医院信用，而是关注这些交易中的场地表现。我们喜欢医院品牌带来的营销和患者认知度优势。
但从运营角度来看，我们不依赖这些。我确实认为，即使ACA补贴继续或《大漂亮法案》有进一步行动，我们可能会看到更多人涌入急诊室，自然会有更多未投保者。即使某人的保费每月上涨100美元，他们可能会选择不投保。因此，我认为这对整个医疗市场来说不是好事，但再次强调，由于我们的关注点，我们认为自己相对绝缘。
好的，谢谢。最后一个问题，你们有ATM计划和回购计划。你们更倾向于哪一个，或者两者目前都不具吸引力？是否取决于是否有机会出现？你们如何考虑？
我们读过您的报告，Michael，我认为您对我们的NAV（资产净值）有很好的看法，而不仅仅是目标股价，您的同行也是如此，这是我们考虑ATM水平时的想法。因此，我们认为需要更高的股价。现在发行股票我们认为是高度稀释的，不能反映公司的价值。因此，我们认为目前不是合适的水平。因此，这引出了另一种选择，即我们可以进行回购。我认为这一直是公司和董事会讨论的话题。我们希望谨慎地花钱。如果我们只有一美元，我们必须把它用在正确的地方。我提到，今年到目前为止，我们已经完成了约1.45亿美元的收购，我对明年的指示是，基本情况与今年相当。
我认为这是一个合理的说法。如果找到合适的机会，可能会更多。但归根结底，我们希望谨慎行事，同时我们认为资产负债表的质量也至关重要。
好的，谢谢。
谢谢，Michael。
谢谢。女士们，先生们，目前没有更多问题。现在我将电话交给首席执行官Michael Seaton作总结发言。请讲。
我想再次向整个SELA团队表示诚挚的感谢。他们的辛勤工作和奉献精神继续推动着成功的成果。代表我们的领导团队和董事会，我们非常感谢股东的支持和信任。谢谢大家，祝今天愉快。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。现在可以挂断电话。