Robert S. Chambers（首席执行官）
Jay Wells（执行副总裁兼首席财务官）
Rich Leland（财务、投资者关系副总裁兼公司财务主管）
Samir Kunal（美国银行）
Greg McGinnis（德意志银行股份公司）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Blaine Heck（富国银行）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Nick Tillman（贝尔德）
Mike Mueller（摩根大通）
Todd Thomas（Keybank资本市场）
Brendan Lynch（巴克莱银行）
欢迎参加Americold Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。会议期间如需要操作员协助，请按电话键盘上的Star0。请注意本次会议正在录制。现在我将会议交给主持人Rich Leland。请讲。
早上好，感谢大家今天参加Americold Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。除了今天上午发布的新闻稿外，我们还提交了一份补充财务资料包，其中包含有关我们业绩的更多细节。这些材料可在我们网站的投资者关系部分查阅，网址为www.americold.com。今天上午的电话会议由Americold的首席执行官Rob Chambers和我们的首席财务官Jay Wells主持。管理层将发表一些准备好的评论，之后我们将开放电话接受大家的提问。在开始之前，请允许我提醒大家，管理层今天的发言可能包含前瞻性陈述。前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。这些前瞻性陈述基于当前的预期、假设和信念以及我们目前可获得的信息，仅代表发表之日的观点。
管理层没有义务根据新信息或未来事件公开更新这些陈述。在本次电话会议中，我们还将讨论某些非GAAP财务指标，包括NOI固定货币、净债务与预计核心EBITDA比率以及AFFO等。这些非GAAP财务指标的完整定义以及与可比GAAP财务指标的调节表包含在公司网站上提供的补充信息包中。请注意，除非另有说明，所有仓库财务业绩均以固定货币计算。现在我将电话交给Rob，请他发表准备好的讲话。
谢谢Rich，也感谢大家参加我们2025年第三季度业绩电话会议。在深入讨论第三季度业绩之前，我想祝贺George Chappell在漫长而成功的职业生涯后光荣退休。他最初在新冠疫情带来的混乱之后担任Americold首席执行官，并概述了我们在之前电话会议中提到的四个关键优先事项：专注于为客户提供卓越服务、提高员工的留存率、培训和生产力、提高服务利润率以及建立强大的有吸引力的开发机会 pipeline。
在此过程中，我有机会与George并肩工作，我们在所有这些领域都取得了显著进步。它们现在已成为我们公司DNA的一部分，并仍然是我们战略的基础组成部分。就我个人而言，我也受益于George作为导师的指导，他帮助我为作为董事会继任计划的一部分领导Americold走向未来做好了准备。在过去的两个月里，我访问了国内外多个地区，与我们的团队交流并强化我们的共同价值观和优先事项。此外，我花了大量时间与我们的许多顶级客户和战略合作伙伴进行接触，其中大多数我已经建立了多年的关系。
这些关系的力量，加上我们的全球规模以及在冷链所有关键节点的存在，为我们提供了有吸引力且独特的未来增长机会。虽然我将继续推行我们在过去四年中确立的许多战略，但我相信我们也有能力进一步倾斜到我们认为提供最佳长期机会的业务领域，例如在快速周转的零售 sector 扩大市场份额、将我们的快速服务餐厅（QSR）业务扩展到新的地区，以及在入住率高的有吸引力且渗透率低的市场寻求增长。
我还相信，我的物流背景和经验提供了独特的视角。在我与Americold的整个历史中，我在塑造我们的商业战略和业务规则方面发挥了重要作用。这包括寻求长期固定承诺合同，这些合同更像是传统的房地产租赁，而不是交易性安排。尽管我们的业务有很大且重要的运营组成部分，但我们的基础是房地产投资信托基金（REIT），我们受益于稳定的现金流，这些现金流来自拥有庞大且有价值的战略位置的关键任务资产网络。提醒一下，我们超过80%的资产是自有资产。
无论是从客户角度还是从为股东创造长期价值的角度来看，这都是Americold的一个关键差异化因素。我们的客户重视我们高质量和多样化的房地产资产。在我们的前25大客户中（约占我们仓库收入的50%），100%的客户使用我们网络中的多个设施，平均每个客户使用17个地点。他们中的大多数还在供应链的多个节点与我们一起存储产品。与我们的竞争对手相比，这是Americold的一个独特优势，因为我们是行业中少数在冷链食品供应链的所有四个节点都有重要存在的参与者之一，这些节点包括生产优势设施、前端配送站点、零售配送中心和港口设施。
这一点往往未被投资者充分认识，因此让我花点时间更详细地描述每种设施类型及其一些优势。首先是我们的生产优势或生产附属设施网络。这些仓库位于食品收获或生产地点附近，例如阿肯色州的拉塞尔维尔、密苏里州的赛克斯顿或堪萨斯州的威奇托。它们直接从客户的制造设施接收产品，我们通常在这些地点提供各种增值服务，例如调温、装箱和急冻，然后再存储产品。由于这些设施对客户的生产和分销战略至关重要，它们通常只为一两个客户服务，根据长期固定承诺协议运营，并且由于客户希望保护空间，它们往往在我们的网络中拥有一些最高的经济入住率。
这些设施的实际入住率和经济入住率之间的差距也最大，考虑到客户从控制其生产设施周围空间中获得的价值，这是预期的。鉴于地理位置、长期协议和更高程度的客户亲密关系，这些关系往往持续数十年，使它们免受投机性产能的影响。例如，我们在阿肯色州拉塞尔维尔的自动化扩建于2023年完成，并根据一份20年的协议专门用于单个客户。该站点自启动以来赢得了众多奖项，最近被《冷藏与冷冻食品杂志》评为年度最佳冷藏设施。如今，生产优势设施约占我们产能的30%和收入的30%，我们认为它们是我们投资组合中非常有价值的资产，也是未来扩张的有吸引力的领域。
冷链的下一个节点是前端配送中心。这些设施几乎完全是多租户的，拥有来自各种食品生产商的产品，通常位于大型人口中心和关键配送走廊附近，例如亚特兰大、达拉斯、宾夕法尼亚州东部、南加州和芝加哥。这也是过去几年投机性开发部署最多的地方，与其他供应链节点相比，这里的定价竞争更激烈。我们估计，在过去四年中，北美增加了超过300万托盘位置的产能，其中大部分位于这个节点，占增量产能的15%以上。
由于这些前端配送设施的交易性质，加上投机性开发和定价竞争，我们在固定承诺续约水平和费率方面面临最大压力，我们预计这些逆风将持续到明年全年。我们约50%的产能和40%的收入来自前端配送中心。尽管前端配送节点存在过剩产能，但我们强大的运营平台和对客户服务的关注确实为Americold提供了竞争优势。一个很好的例子是我们最近启动的Allentown扩建项目，该项目是基于现有客户的强劲需求进行承销的，自上一季度完成以来，产能提升进展顺利。我们在达拉斯也有类似的开发项目，我们正在那里现有常规设施旁建设自动化产能，该设施有铁路服务。
这是其他投机性开发无法提供的独特价值主张，我们正在利用我们在该地区的现有客户关系以及我们卓越的运营记录，使这座建筑取得成功。食品产品通常离开这些前端配送地点，很多时候是通过Americold经纪的冷藏卡车运送到零售配送中心，在那里零售商取得产品所有权。产品通常以整托盘的形式从制造商进入设施。当杂货店需要补货时，我们的团队将按箱拣选产品，然后根据商店订单将箱子重新组装成多制造商和多SKU的定制托盘。
然后，产品以反映卡车配送路线的方式进行 staging 和装载。如今，这项业务的绝大部分由零售商内部处理，因为它的运营强度很大，错过订单可能导致缺货和销售损失。这正是Americold建立强大领导地位的领域。我们与世界上一些最大的零售商有着数十年的合作关系，并建立了掌握这项复杂工作的声誉，这是大多数冷藏供应商无法企及的。与生产优势地点类似，这些设施通常有单一租户，并根据长期协议运营。
由于这项业务的高服务内容和快速周转性质，这些设施的每托盘位置NOI水平远高于任何其他节点。目前，零售配送中心约占我们产能的10%和收入的20%，而且这个数字还在增长。您可能还记得，今年早些时候，我们宣布在休斯顿进行一项收购，以适应与世界上最大的零售商之一的新固定承诺胜利。我们正在海外扩展我们的能力，上一季度我们强调了在欧洲的两个新的零售胜利，分别与葡萄牙和荷兰的两家最大的超市运营商合作。
我们在澳大利亚和新西兰也有强大的业务，并为零售和QSR领域的多个客户提供服务。鉴于目前大部分零售业务是内部处理的，这是Americold继续增长的绝佳机会，尽管市场压力影响了业务的其他部分。冷链的第四个节点是港口设施。这些仓库往往是多租户的，固定承诺有限。产品通常在仓库中只存放很短的时间，然后转移到下一个地点。这也是我们看到投机性开发的领域，因为港口是新市场进入者在关键物流走廊之后的下一个合理选择。我们最近在杰克逊维尔、查尔斯顿和萨凡纳等市场看到了这种情况。
港口设施目前约占我们产能和收入的10%，但我们实际上对新的港口机会采取了 somewhat 不同的方法，并寻求利用我们的战略合作伙伴的专业知识，而新的市场进入者无法获得这些专业知识。一个很好的例子是我们在加拿大圣约翰港与CPKC和DP World合作开发的项目。本月晚些时候，我将前往迪拜，进一步庆祝我们在杰贝阿里港的进出口枢纽盛大开业，该枢纽也是与DP World合作建造的。
这些世界级的合作伙伴关系为我们提供了构建独特供应链解决方案的机会，我们预计这两个设施都将引起客户的浓厚兴趣。虽然供应链的每个节点都是关键基础设施，但我希望您能理解为什么我们特别重视工厂附属设施和零售配送设施的好处。尽管我们的行业目前面临逆风，但我们相信我们在这两个节点的存在使Americold有别于竞争对手，并为我们提供了进一步扩大领导地位的潜在机会，因为我们的绝大多数竞争对手没有这些客户关系、网络或运营专业知识来抓住这些机会。
转向本季度的财务业绩，我很高兴我们第三季度的业绩符合我们的预期。尽管面临消费者需求下降和供应增加带来的持续行业挑战，但每股AFFO仍达到0.35美元，我们的团队保持专注并继续出色地执行。我们很幸运有两位经验丰富的领导者负责我们的地区。Brian Verbarnzi接替我担任美洲区总裁，他在零售和批发杂货供应链运营方面拥有丰富经验，这对于在供应链的零售配送模式中获得更多市场份额至关重要。Richard Winnell，我们的国际总裁，在抓住新业务机会方面做得非常出色，特别是在QSR业务方面，澳大利亚在这方面表现突出。
亚太地区今年迄今为止的仓库NOI总额增长了约16%，其经济入住率远超过90%。然而，宏观环境仍然充满挑战，最近客户的评论强化了这一观点，即需求仍然受到限制，尤其是低收入消费者。在我们上次的电话会议中，我们详细说明了几个逆风因素，这些因素同时在需求侧和供应侧汇聚，需求侧消费者继续受到食品通胀、高利率、关税不确定性和政府福利削减的影响，供应侧我们的行业正在吸收最近上线的投机性产能。
我们认为这些因素将在2026年全年继续影响定价和入住率，并且在过去几个月中，我们已经开始看到这反映在我们的续约活动中。然而，我认为重要的是要指出，我们相信这些逆风在很大程度上是暂时的。例如，在产能方面，我们已经看到新开发公告的放缓，并且我们已经过了新交付的高峰期。许多这些竞争对手没有可持续的长期业务模式，一些新的市场进入者已经开始退出。
我们也不会袖手旁观等待情况改善。我们的业务开发团队正在与客户会面，以确定新的销售机会，同时将我们的业务范围扩大到潜在的新领域，包括食品和非食品类别。我们还在积极管理我们的房地产投资组合，退出某些设施，同时评估 triple net lease 安排，以帮助战略性地提高我们网络的入住率。我们对冷链行业的长期发展轨迹充满信心。我们的价值主张和资产是独特且难以复制的，尤其是在这个对全球食品供应链至关重要的行业中。
当销量最终恢复时，这为增加股东价值提供了绝佳机会。现在我想请Jay回顾我们的财务业绩和对今年剩余时间的展望。
谢谢Rob，早上好。首先，我想讨论本季度的业绩，然后是我们的资本状况以及我们对今年剩余时间的展望。正如Rob所提到的，第三季度每股AFFO为0.35美元，符合我们的预期。同店经济入住率为75.5%，同比下降，反映了市场上持续的需求压力，与上一季度相比持平。同店吞吐量环比从第二季度略有增加，主要是由于年度农业收获的开始。正如预期的那样，同店NOI较上一季度收缩，主要是由于电力成本的季节性增加，符合我们的指导，我们继续努力控制开支。
虽然业务基本面仍然面临压力，但尽管定价环境竞争激烈，团队仍继续出色地执行。我们的每经济托盘租金和存储收入在环比和同比基础上均有所增长，因为我们继续平衡价格和入住率。此外，我们的每吞吐量托盘服务收入在环比和同比基础上也有所增加。客户流失率保持在低个位数，而来自固定承诺的租金和存储收入稳定在60%，维持了我们今年早些时候达到的记录水平。提醒一下，我们可能会看到该指标的一些季度波动。
然而，基于约70%的收入来自我们的前100名客户，并且他们中的大多数都看到固定承诺合同结构的好处，60%仍然是我们的长期目标。在季度末，净债务与预计核心EBITDA比率为6.7倍，可用流动性约为8亿美元。我们在资本配置决策中保持纪律和谨慎，专注于客户驱动和战略合作伙伴项目，这些项目风险较低，也允许我们与客户一起成长。我们的开发 pipeline 仍然强劲，有大约10亿美元的有吸引力的机会。然而，维持我们的股息和投资级信用评级仍然是重中之重。
我们正在相应地平衡我们的开发 pipeline。在为任何项目投入资本之前，我们仍然致力于我们10%至12%的ROI基准。我们在投资组合管理计划方面也继续取得重大进展。我们在本季度退出了三个设施，目标是在近期再退出三个，还有更多设施正在审查中。这些站点大多已出租，客户库存通常被转移到附近的自有地点。这是我们审查投资组合中所有低入住率站点的稳健流程的一部分。展望今年剩余时间，我们的客户继续表示，在看到需求持续增长之前，他们不愿建立库存。
这与我们当前指导框架中的假设一致。因此，我们重申对今年剩余时间的指导。虽然我们认为行业中的大多数逆风是暂时的，但我们确实预计它们将在2026年对定价和经济入住率造成压力。正如Rob所提到的，大部分定价压力出现在前端配送节点，该节点约占我们业务的40%，也是行业投机性开发最多的地方。我们预计过剩产能将随着时间的推移被吸收，我们已经看到了一些实例，但我们认为这可能需要几年时间才能完全解决。
在此期间，我们预计第四季度定价增长将放缓，明年可能面临约100至200个基点的逆风。从入住率来看，我们认为实际入住率已经稳定，但我们确实看到经济入住率存在一些风险，预计明年的合同续约可能会因客户在这种低需求环境中继续严格管理库存而导致空间承诺降低。因此，我们预计明年总经济入住率可能会下降约200至300个基点。尽管存在这些短期逆风，我们仍然对业务的长期实力充满信心。冷链彻底改变了人们的饮食方式，该行业是最终消费者日常生活的基础组成部分。
我们拥有在冷链所有模式中多元化的关键基础设施投资组合，我们相信我们是业内最好的运营商。随着这些逆风逐渐消退，我们有望从过去几年在劳动力、运营卓越、IT系统和商业领导力方面的投资中获得回报。现在我将电话交回给Rob作总结发言。
谢谢Jay。虽然当前环境充满挑战，但我们管理团队的实力和房地产的多元化为我们在市场中提供了强大的竞争优势。我们的价值主张仍然强劲，我们正在管理业务以实现长期成功，抓住机会并寻找新的增长方式。前面讨论的逆风的存在并不会削弱我们卓越运营、深厚客户关系、行业专业知识以及关键任务规模和多元化的重要性和价值。我认为重要的是要强调，Americold目前的交易价格远低于我们的内在价值，这得到了几种不同衡量标准的支持。
从重置成本的角度来看，不可能以接近我们当前80亿美元企业价值的价格收购土地并复制我们房地产投资组合中的550万个托盘位置，更不用说我们操作系统和经验丰富的员工团队的增量价值了。我们目前的交易资本化率约为10%，这对于像我们这样拥有关键基础设施、由长期协议、高信用质量租户的固定承诺合同支持的企业来说是不寻常的。最后，我们的企业价值与EBITDA比率远低于我们大多数公开交易的工业和商业房地产同行的估值。
我和我们的管理团队以及全球所有员工的工作是运营这项业务，以最大限度地提高这些资产的价值，造福我们的客户和股东，我相信我们正在采取正确的行动，最终实现超额收益增长。有鉴于此，我将电话交给操作员进行提问。操作员。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的Star1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。请将问题限制为一个问题和一个后续问题。如果您想从队列中删除您的问题，可以按Star2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。我们的第一个问题来自美国银行的Samir Kunal。
是的，大家早上好。我想，Rob，当我查看本季度的KPI时，入住率和定价确实有所改善，如果你看同比的话，但吞吐量有点恶化，我想。我们应该如何看待未来12个月的吞吐量，也许详细说明过去几周你在实地看到的情况？谢谢。
当然。谢谢Samir。所以，从吞吐量的角度来看，我的意思是，我认为，你知道，我们仍然从客户那里听到他们在财报中所说的同样的事情，即需求面临挑战，主要是因为中低收入消费者仍然受到我在准备好的发言中提到的所有因素的显著压力。因此，你知道，尽管感恩节和圣诞节应该会有一些季节性需求，但这种需求是温和的。这在很大程度上是我们预期的。而且，你知道，当我们展望明年时，我们还没有到能够预测拐点的地步。
因此，我们认为明年吞吐量仍将面临挑战。你知道，我们从实地客户那里听到的情况与我刚才描述的类似。我想，你知道，老实说，你的客户在当前环境下不愿建立库存，除非他们真的看到需求持续增长。因此，你知道，当我们讨论明年时，我们将所有这些因素都纳入了Jay在电话会议中提到的一些基本要素中，即我们对明年的预期。
如果你看环比，上次电话会议，你知道，我确实说过我们预计吞吐量环比会有小幅提升，我们确实做到了。这主要是由于年度农业收获的开始，我们开始看到这些产品进入我们的站点。下个季度，你会看到我们的入住率有小幅提升，大约100个基点左右。这也主要是由于收获季节。所以实际上吞吐量环比增长符合我们的预期。
明白了。那么Jay，我想当我查看你的指导以及你所有的假设时，大多数项目都没有变化，但利息支出确实下降了。所以在其他条件相同的情况下，我的意思是，我们可能应该看到AFFO增加，但实际上并没有。所以也许提供一些这方面的背景。谢谢。
是的，当然。如果你也看一下，情况有点复杂，其他收入的分类转移到了利息支出。所以你会看到其他收入下降了类似的金额。因此，总体而言，对AFFO没有净影响。
下一个问题来自德意志银行的Greg McGinnis。
嗨。是的，我是Greg McGinnis，来自Wiscosia。我很欣赏你能够将业务预测到下半年的能力。我很好奇，关于你看到的利润率，季度环比，同比也有一些利润率下降，你在业务中做了什么来控制成本，你对未来的预期是什么？向前看，当然。
所以在业务的利润率方面，随着入住率和吞吐量的下降，显然这会对利润率造成一些挑战，当 volumes 下降时，你无法像 volumes 上升时那样获得相同的固定成本基础杠杆。但我们继续在成本控制方面做得非常好。我们已经能够管理并将直接劳动力与我们的吞吐量相匹配，我认为这确实有助于提高处理利润率。我们实现了超过12%的处理利润率，并且有望实现这一目标，这是我们年初设定的目标，并且相对于该业务的历史利润率而言仍然很高。
我认为我们从Project Orion中看到了非常好的进展和成果。因此，我们将继续在各个地区实施该项目。欧洲将在明年成为该项目的主要受益者。然后每年我们都为我们的运营团队设定生产力目标。正如我在电话中提到的，我们有两位出色的P&L领导者，Brian Barbarzi和Richard Winnell，他们在通过Americold操作系统和我们的技术平台提高生产力方面非常熟练和有经验。因此，我认为我们将能够继续控制成本，从而实现我们满意的利润率。
在电话会议中，我讨论过我们确实有一个非常稳健的流程来评估所有低入住率站点。本季度我们又移除了3个站点，更多站点已确定目标，随着我们继续这样做，这也在降低成本，并将帮助我们维持利润率水平。
太好了，谢谢。我还想跟进一下定价问题。过去几年交付的新供应对定价的预期影响。考虑到供应情况，当合同到期时，Americold是否需要下调固定承诺定价？就这样。
嗯，我认为这反映在我们准备好的发言中，即Jay概述的我们对明年的预期，我想说的是，团队在过去几个季度做得非常出色。我们现在处于艰难的需求环境中已经有一段时间了，你看到我们能够将固定承诺水平维持在60%的目标。在过去几个季度，你看到存储和处理方面的定价都有所增长。但是，我们指出了某些市场和某些节点，特别是前端配送中心，在这些节点，这两个KPI都面临压力，无论是定价还是固定承诺方面。
因此，在这个艰难的环境中，我们在完成大量合同续约方面付出了很多努力。但还有更多工作要做。在某些情况下，我们看到一些固定承诺被收紧。我们通常不会看到客户放弃固定承诺，因为他们确实想保护空间。他们理解其价值。但在他们的实际库存减少到可以降低固定承诺的程度的情况下，我们已经看到了一些这种情况。
接下来是加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。是的，谢谢。我想。
Robin，在之前的季度中，你强调了一个相当可观的销售 pipeline，约占总收入的8%。我知道你的更新指导范围假设这将在后期上线，推迟到2026年。情况仍然如此吗？我的意思是，这些客户是否仍会将产品带入你的设施，或者在过去几个季度中，销售 pipeline 是否有所缩小？
谢谢Mike。销售 pipeline 一直是一个亮点。我告诉你。今年我们将取得非常好的销售业绩。这将是我们新业务胜利的记录。它的实现速度确实比我们最初计划的要慢。在某些情况下，这些项目也不能幸免于影响更广泛网络的宏观环境。因此，无论我们是建造专用设施还是多租户设施，如果我们客户的 volumes 下降，这将影响当前回报。我们仍然高度确信我们的开发项目将达到稳定回报。承销只是在这种环境下需要更长的时间。
我们对过去几年在开发平台上取得的显著改进感到非常鼓舞，包括我们能够引进的团队，你可以从这样一个事实中看到这一点，例如，仅在过去两个季度，我们就有多个项目按时、按预算或低于预算交付。因此，当涉及到一些其他资本配置决策时，我对开发平台感觉非常好，我会说。
接下来是Evercore ISI的Michael Griffin。
很好，谢谢Rob。我想回到你关于固定承诺以及你如何与他们谈判的评论，意识到你可能优先考虑我们可能认为是传统REIT收入类型的现金流稳定性。但是，你是否愿意降低定价以获得更长期的承诺，或者能否向我们介绍一下更长期固定承诺合同与定价之间的权衡？
是的，我的意思是，我们平衡所有这些因素。我的意思是，我们正在查看现有盈利能力。我们拥有所有工具，能够了解市场利率是多少，每项活动的盈利能力是多少。我们有一个很好的基于活动的定价模型。因此，当你与客户就合同续约进行对话时，总会有关于价格、 volume、合同长度、网络业务的对话。因此，我们平衡所有这些因素，以确保我们采取正确的行动来最大化这些协议的价值，并最终能够捍卫我们的市场份额，同时保持适当的盈利水平。
所以，我认为最重要的是，没有一刀切的策略。你必须根据每个协议的具体情况来处理，并了解当前的盈利能力以及你可以推动哪些杠杆来为我们和我们的客户获得正确的结果。
谢谢。这提供了一些有用的背景。也许。Jay，你谈到了你正在下线的设施。从P&L的角度来看会发生什么。你现在是否将与这些设施相关的成本资本化，最终计划是什么？是重新定位、出售，还是给我们详细介绍一下。
感谢你的问题。其中许多是租赁设施，我们确实是在租赁期满时对其进行评估。所以，你知道，总体而言，一旦我们从设施中移走所有托盘，这些类型的成本将计入线下项目。它们不被资本化，但通常在那个时候非常少。但主要是租赁设施，要么被房东重新利用，要么用于住宅用途等各种不同用途。所以当它们成为非活跃资产时，大部分少量金额会计入线下，但这只是很短的一段时间。
显然，从我们的角度来看，除了降低一些成本和消除一些维护费用外，好处还在于你可以将这些租赁设施的现有客户库存转移到自有设施中，这提供了很好的好处。
下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。
太好了，谢谢。早上好，Rob，你谈到花了大量时间与客户和战略合作伙伴接触。你能多谈谈你从客户那里学到的东西吗，特别是他们如何看待其业务的成本压力，以及这对他们的库存规划与那种被多次提及的低需求环境相比有什么影响？这一直是未来库存管理的驱动因素。
当然。所以，我的意思是，每个客户显然都在寻找提高效率的机会，因为他们展望未来，并表示需求可能比任何人最初预期的都要疲软更长时间。我认为，从与大多数客户的讨论来看，他们内部真正讨论和辩论的是何时是建立库存的正确时机。例如，这通常是一年中你会看到显著库存增加以支持季节性需求高峰的时候。
目前的做法有所不同的是，我们的一些客户表示，他们将尝试用系统中已有的现有产品来管理这些短期或季节性库存高峰。因此，他们不愿增加库存，因为没有人想处于库存过剩的境地，就像18到24个月前发生的那样，当时许多食品制造商重建了劳动力并回到生产工厂，过度生产，然后花了很长时间才减少库存，因为需求根本不存在。
因此，大多数客户的内部对话是展望未来几个季度，并说他们可以看到哪些指标表明需求增长可能是可持续的，这将使他们最终开始增加库存。食品制造方面的许多客户面临的另一个大问题是何时是推出新创新、新产品、新SKU的正确时机。这些是我们非常期待的事情，因为显然，随着你看到更多创新、更多SKU，这会推动增量安全库存。
所以，我认为我们的客户正在尝试进行这些对话。最后，我想说的是，什么样的促销活动水平真的能推动销量。因此，我们所有的客户都希望继续投资于他们的产品。在过去几个季度中，他们以各种方式进行了投资，但老实说，结果喜忧参半。我认为，当客户历史上对其产品进行投资以支持促销活动时，他们可能看到的结果比过去几个季度更好。这仅仅是因为食品成本上涨如此之快，以至于即使在这个 elevated 价格上有小幅折扣也不足以刺激需求。
所以这些确实是我们的客户每天都在与自己和零售商进行的三个问题。
好的，这是非常有帮助的背景。其次，你谈到了行业中一些没有可持续长期业务计划的新竞争对手。我想你提到一些已经开始退出。我想知道你认为什么时候会看到这些退出真正加速，以及其中有多少产品可能具有你认为合适的质量和潜在价格？也许是收购机会，我的意思是。
当然，我们认为随着时间的推移，这将成为机会。我们现在还没有到那个地步。因此，大多数进入市场的新进入者确实考虑过，好吧，让我们获得一些规模。然后我认为他们可能受到几年前发生的大量收购活动的鼓舞，并认为这将是一个很好的退出策略。由于目前情况并非如此，这给这种商业模式带来了很大压力。因此，当你没有像Americold那样的网络水平，或者没有我们那样的操作系统或技术栈时，获胜的杠杆并不多。
价格可能是一个杠杆，但如果你开始大幅折扣空间来填满你的建筑，而你无法达到满入住率，P&L看起来会非常糟糕。我认为这就是很多这些新市场进入者所处的境地。人们想处理这种情况多久当然不是我们能决定的。但我们不会处于救助任何新市场运营商的位置。因此，我认为我们处于可以坐下来，专注于推动我们的业务，专注于发展与客户的关系，在未来几个季度，随着其中一些可能导致更多投降，我们愿意倾听。
但在这一点上，我们专注于推动我们的业务。
接下来是瑞银的Michael Goldsmith。
早上好。非常感谢回答我的问题。你谈到过剩产能可能需要几年时间才能被吸收。那么你是基于什么假设得出这个结论的，你如何最好地定位自己来应对这种背景？
当然。所以我们在准备好的发言中指出，我们认为已经增加了超过15%的额外产能，你知道，这个行业长期以来一直随着GDP和人口增长而增长。所以如果你只是做那个数学计算，吸收这些产能需要几年时间。我认为，随着我们继续获得市场份额，这肯定有助于吸收一些产能。我认为，正如我所说的，许多这些新市场进入者的商业模式，如果这些商业模式不起作用，我们真的相信其中很多目前都在挣扎，这可能会加速Americold在吸收部分产能方面发挥作用的能力。
除此之外，我认为重要的是要记住，Americold在这种环境中不会停滞不前。我们有很多不同的方式来扩大业务范围，以推动新业务进入我们的投资组合，这不仅仅是等待核心冷冻食品在制造商方面的增长。我们正在积极开拓零售业务，这在很大程度上是内部处理的。我们正在积极将快速服务餐厅业务扩展到我们目前参与度很低的新地区。我认为，你知道，有机会考虑 triple net lease 交易，从历史上看，我们对此并不那么开放，因为我们想同时进行存储和运营。
我认为，除了食品之外，还有其他商品类别。所以我们在很多领域都处于探索的早期阶段，我认为随着其中一些举措的推进，我们将看到我们自己的产能得到填补，并且我们将有能力吸收部分产能。
感谢你的回答。我的后续问题是关于定价的。你提到了低入住率设施。你能谈谈低入住率设施的定价与可能有效的定价之间的关系吗？谢谢。
是的，我的意思是，这确实取决于很多不同的因素。这取决于我们的客户是否签署承诺，他们是否签署长期协议。所以可能会有很大的差异。我认为，鉴于我们的规模和规模，我们很清楚不同地区的市场利率是多少。因此，我们试图在电话会议中说明的是，当我们查看供应链的各个节点时，我们认为这是谈论这项业务的好方法，压力最大的是前端配送地点。
这是大多数投机性产能增加的地方。因此，我们在这些地区捍卫市场份额和赢得新业务的方式更加深思熟虑。其结果是Jay在他准备的发言中概述的潜在结果。
贝尔德的Nick Tillman有下一个问题。
嘿，早上好，各位。Rob。我很欣赏关于所有不同节点的所有评论，但人们对Americold的一个普遍批评是相对于所有新建筑和网络优化而言，投资组合的年龄及其影响。我想知道你能否分解或深入探讨一下。你广泛谈论了前端配送节点的新供应问题。但是，如果你看投资组合年龄和你的构成，情况如何？在所有四个节点中是否相似，或者是否有某种偏向？谢谢。
是的，老实说，我手头没有具体数字。所以我不想在没有所有事实的情况下分享任何内容。但我想说的第一点是，我们强烈反对这种批评。我们花费了大量的精力、资金和时间来维护这些设施。我们的建筑是世界级的，它们为客户提供优质服务，并且是关键任务设施。如果不是这样，你会看到Americold失去市场份额，而不是获得市场份额。因此，因为我们拥有维护这些设施的团队，我们为我们的网络感到非常自豪。
这使得Americold能够在商业卓越方面引领行业，体现在固定承诺最多，以及过去几年我们能够实现的定价增长。所有这些都是因为我们拥有关键任务的高质量基础设施。因此，我们强烈反对任何说我们网络的年龄对Americold是不利因素的说法。
不，这非常有帮助。然后我想了解你的想法，Jay，你提到了新项目的 hurdle率。当我们查看你过去三年的开发时间表时，即使是三年期的资产也不一定达到稳定收益率。所以我想将这一点与Rob关于推动股东价值、对潜力的看法以及股票价格折扣的评论结合起来。我想知道股票回购在未来资本配置中的排名如何？
让我先开始，然后交给Jay。我认为当我们查看我们的开发项目时，重要的是要记住，这些项目在很大程度上不能幸免于影响更广泛网络的宏观环境。因此，无论我们是建造设施，无论是专用还是多租户，如果我们客户的 volumes 下降，这将影响当前回报。我们仍然高度确信我们的开发项目将达到稳定回报。承销只是在这种环境下需要更长的时间。
我们对过去几年在开发平台上取得的显著改进感到非常鼓舞，包括我们能够引进的团队，你可以从这样一个事实中看到这一点，例如，仅在过去两个季度，我们就有多个项目按时、按预算或低于预算交付。所以，当涉及到一些其他资本配置决策时，我对开发平台感觉非常好，我会说，交给Jay。
我在准备好的发言中说了几件事，你知道，第一，你知道，我们必须满足客户的增长需求，我们与CPKC、与DP World的合作伙伴关系，这是维持我们客户群和我们拥有的良好合作伙伴关系的必须做的事情。其次，我在电话中提到，维持我们的股息、维持我们的投资级信用评级是重中之重。因此，基于我们当前的杠杆率，我们确实在平衡这两个项目，我们的开发 pipeline 以及维持我们的股息和投资级投资组合。
我们接下来请摩根大通的Mike Mueller提问。
是的，嗨。有几个问题。第一个问题，关于你谈到的2026年经济入住率下降200至300个基点，我们应该认为这是全年均匀分布的，还是年初更糟，年底更好，这显然对2027年更好，或者反之亦然？第二个问题是，如果我错过了这个，请道歉。你谈到了经济入住率下降，但对于2026年，是否可以说你预计服务和存储的同比定价也将为负？
当然。在定价方面，是的。我们在那里指出，我们认为明年可能面临100至200个基点的逆风。我们将继续进行一般性费率上调。但是，当我们考虑续约方面的情况，当我们考虑推动新业务和捍卫市场份额所需的条件时，我们认为当我们汇总所有这些因素时，明年可能会面临潜在的逆风。所以这是定价方面的情况。
为了回答你的问题，这包括存储和服务。然后在入住率方面，正如Rob所说，这将在全年随着我们重新签订固定承诺而显现。因此，年初会有一些逆风，但今年也有一些逆风。所以，你知道，我想说的是，在这一点上，我们没有给出具体的季度入住率指导。在进行预算时，我们非常有信心电话会议中给出的指导是适当的。但是季度方面，由于本季度和下一季度开始出现一些逆风，你会看到一些提升，但在这一点上很难确切说明全年的阶段。
是的，Mike，关键是我们不会进行年度重置。所以这不像，嘿，1月1日，我们所有的合同都重置。我们在全年中随着合同到期进行谈判。当我们签署协议时，我们签署协议的日期往往是合同最终续约的年度检查点。所以这不是基于日历的，更多是基于合同年度的。
明白了。所以但如果平均是100到200个基点，并且合同谈判全年进行，我想你可能会在年底处于低于那个1到200的水平。这是一个公平的说法还是我有点偏离了？
不，不，我们不是这么想的。我们并没有真正考虑到明年年底会低于Jay在讲稿中提到的那些点或指标。我认为思考这个问题的方式是，这是年度影响。
接下来是Keybanc资本市场的Todd Thomas。
嗨，谢谢。我想首先跟进关于经济入住率的评论。我想，当我们展望未来几年的到期情况时，如果未来几个季度需求没有太大改善，或者情况没有真正从这里好转，经济入住率是否有可能在2026年之后进一步下降？
我的意思是，我们现在还没有到谈论2026年之后可能发生的事情的地步。我的意思是，你看到了续约时间表。所以你知道，我们与大客户的协议。再次，我们70%的收入来自前100名客户。他们倾向于签署长期协议。这些协议在3到7年之间，平均为4到5年。所以每年都会有一部分合同到期续约。
而且，它们都基于当时的市场条件。所以，如果环境改善，你知道，我们认为这肯定会成为我们的顺风。如果环境没有改善，可能会成为逆风。
请记住，我们已经处于困难环境中一段时间了。所以，你知道，我们已经完成了几项协议的续约，我们真的认为明年将是在当前困难环境中完成大部分此类协议的关键一年。
好的，然后Rob，你花了一些时间谈论当前的投资组合结构。关于一些不同节点有很多来回的评论。我只是想知道你能否扩展你的评论，强调资本部署，你是否计划重塑投资组合的结构。我们应该如何看待未来的投资组合结构？我们是否应该预期该结构会有任何重大变化？
所以，你知道，我们想强调我们特别重视生产优势和零售地点，因为这些是我们认为已经建立了领导地位的领域，其他人很难进入和复制。我的意思是，在生产优势方面，有很多好处。这些协议往往是长期固定承诺，与大客户建立数十年的关系才能真正让他们信任你建造或运营他们的工厂优势或工厂附属站点。
因此，我们认为在该节点有继续增长的机会。零售也是我们将更多倾斜的领域。从大多数业务目前是内部处理的角度来看，这是非常 opportunistic 的，并且由于你必须拥有出色的运营平台才能在零售领域提供所需的服务水平，因此存在护城河。因此，我认为你会看到我们可能更多地倾向于这两个领域。当然，鉴于过去几年的情况，我们现在对在前端配送地点增加投机性产能不太感兴趣，即使在港口设施也是如此。
如果我们要在该节点增长，我们将真正专注于与战略合作伙伴合作，而不仅仅是增加投机性产能，而是增加与我们的两个战略合作伙伴一起的产能，创造其他人无法比拟的价值主张和生态系统。
接下来是巴克莱银行的Brendan Lynch。
早上好。感谢回答我的问题。也许只是跟进最后一个问题。Rob，在你的准备发言中，你提到正在考虑扩展到其他食品和非食品类别。也许你可以详细说明一下。
当然。所以，再次，有一些我们已经进入的类别，如零售和QSR，我们想更多地倾斜。但我们从客户那里听到，有机会将他们的一些干产品与冷冻或冷藏产品存放在一起。所以我们正在就此进行对话，以潜在地吸收一些产能。还有其他市场，如花卉、制药成分，都需要冷藏，而今天我们基本上没有涉足。宠物食品是一个快速增长的市场，我们认为这是 opportunistic 的。因此，当我们在这里扩大业务范围以继续提高入住率时，我们有很多途径，今天我们只是刚刚涉足，期待在未来几个季度谈论更多。
太好了，谢谢。这很有帮助。然后看起来你的电力成本同比在同店池中并没有真正增加那么多。你能谈谈你看到的任何与电力成本增加相关的风险，以及你有哪些保护措施吗？
是的，我认为在电力方面，我们正在做很多工作来降低业务中的电力成本。我们有太阳能计划。我们的许多维护计划都专注于降低电力消耗。我们的LED照明计划都专注于降低成本的方法。一些持续的维护，包括快速开关门，有助于节省电力。所以我们有很多不同的举措来降低这些成本。而且，你知道，我认为过去几年我们做得很好的另一件事是确保，如果我们确实看到某些市场的电力增加，这将被视为很大程度上超出我们控制的成本变化，我们会寻求转嫁。
女士们，先生们，感谢你们的参与。今天的电话会议到此结束。您可以挂断电话，祝您有美好的一天。