迈克尔·格兰特（投资者关系副总裁）
尼古拉斯·斯滕格尔（首席执行官兼董事）
道恩·库索（执行副总裁兼首席财务官）
查德·怀特（执行副总裁、总法律顾问兼秘书）
布莱恩·坦奎卢特（杰富瑞有限责任公司）
本杰明·亨德里克斯（加拿大皇家银行资本市场）
乔安娜·加朱克（美国银行证券）
安德鲁·莫克（巴克莱银行）
约书亚·拉斯金（肾单位研究有限责任公司）
早上好。我是丽贝卡，今天将担任你们的会议操作员。此时，我想欢迎各位参加布鲁克代尔高级生活公司2025年第三季度业绩电话会议。今天的电话会议正在录制中。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。现在，我想将会议转交给布鲁克代尔的投资者关系副总裁迈克·格兰特。请讲。
谢谢，操作员。各位早上好，欢迎参加布鲁克代尔高级生活公司2025年第三季度业绩电话会议。今天参加电话会议的有尼克·桑格尔，布鲁克代尔最近任命的首席执行官唐·库索，我们的执行副总裁兼首席财务官，以及查德·怀特，我们的执行副总裁、总法律顾问兼秘书。在本次电话会议中，我们将讨论2025年第三季度的财务业绩，以及2025年更新的财务指引。我们还将向您提供其他一般业务更新。在今天的电话会议中，我们的发言，包括对您问题的回答，将包含根据《私人证券诉讼改革法案》安全港条款作出的前瞻性陈述。
这些陈述是截至今天的日期作出的，我们明确表示没有义务在未来更新这些陈述。实际结果和业绩可能与前瞻性陈述存在重大差异。可能导致实际结果不同的某些因素在我们昨天盘后发布的收益报告以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详细说明，包括我们10-K表格年度报告和10-Q表格季度报告中包含的风险因素。我请您参阅该报告中的完整安全港声明。此外，请注意，在本次电话会议中，管理层将讨论非GAAP财务指标，每个非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标的调节表。
我请您参阅收益报告和公司的季度补充财务信息，这些信息可在brookdaleinvestors.com上找到，并于昨天以8-K表格提交。有鉴于此，我很荣幸将电话转交给我们的首席执行官。谢谢，尼克·桑克尔。
谢谢，迈克。早上好。感谢各位参加今天的电话会议。这是我作为布鲁克代尔首席执行官的第一次会议。今天上午，我将简要回顾我们的第三季度业绩，然后更新今年早些时候布鲁克代尔领导团队在第一季度业绩电话会议上最初概述的五项战略重点。在此之前，我想首先感谢35,000名布鲁克代尔员工，他们每天、每时每刻都提供令人惊叹的护理和服务。这是成为布鲁克代尔员工的标志。我还要感谢大约49,000名居民及其家人对布鲁克代尔的信任。
最后，我要感谢我们的股东一直以来的支持和见解。我还想花一点时间感谢首席执行官临时办公室，该办公室由我们的董事会主席丹尼斯·沃伦、首席财务官唐·库索和总法律顾问查德·怀特组成，自今年4月中旬以来，他们共同承担了首席执行官的职责。除了他们的主要职责外，这个团队在完善和执行布鲁克代尔的战略方面做得非常出色。在过渡期间，团队保持专注，并在改善我们的文化、运营、投资组合优化和财务业绩方面取得了卓越进展。
我很高兴有机会与这些强大的领导者合作，并继续他们为布鲁克代尔设定的发展轨迹。自上个月初加入布鲁克代尔以来，我一直致力于了解我们的员工和文化，了解我们的投资者，与我们的社区和居民建立联系，并深入研究业务。
我职业生涯中所有先前角色的一个共同主题是关注运营、建设团队、领导人员和追求高绩效，这些都与我在布鲁克代尔的角色紧密相关。现在，回答“为什么选择布鲁克代尔”这个问题。过去七年，我一直在高级生活行业内部及周边工作，布鲁克代尔被公认为该领域的领先公司，凭借其在提供富有同情心的服务和护理方面的无与伦比的声誉，在行业中占据一席之地，并且具有巨大的潜力。
在布鲁克代尔历史上的这个时刻加入公司，确实是一种荣幸和荣誉。此外，在面试过程中以及我自己的研究中，我对公司有了更多了解，发现布鲁克代尔内部有一些重要的机会，与我的经验非常匹配。我决定加入是因为我觉得我可以帮助领导公司通过释放这些相同的机会来释放布鲁克代尔的内在价值。现在我想分享几个例子，首先，在我职业生涯的早期，我曾在波士顿咨询集团工作，在那里我花了整整一年时间从事一个单一的战略定价项目。
我还花了半年时间为另一个客户开展一个单独的项目，实施促销活动以提高市场份额。这段经历真的让我认识到定价的力量、分析严谨性的必要性，更重要的是，在实施定价行动时纪律的必要性。虽然布鲁克代尔有针对性的方法，但我已经可以看到，在这个领域可以做更多的工作来优化入住率和盈利能力。另一个观察是布鲁克代尔如何部署其自由现金流。虽然过去这一直受到限制，但今天布鲁克代尔正在产生正现金流，有机会利用这些现金流来推动业务发展。
在担任日出高级生活公司首席运营官期间，我亲眼目睹了审慎的资本支出部署如何直接与入住率增长、房价增长、提高居民满意度和扩大净经营收入（NOI）相关联。在布鲁克代尔，我们今年将花费约1.7亿至1.75亿美元的资本支出，并且已经可以看到有机会将其更有针对性地用于推动NOI的项目。下一个问题是“为什么是现在”？高级生活行业历来有强劲的顺风，受到自由市场两方面的支撑：强劲的需求和有限的供应。婴儿潮一代的“银发海啸”是不可否认的。
海啸的前沿始于2026年，第一批婴儿潮一代年满80岁，并开始进入居民搬入高级生活设施的典型年龄的最佳时期。与此同时，近年来的供应增长严重受阻，新建筑开工率处于历史低位，开发和建设时间线继续延长。鉴于当前的建设成本、延长的建设时间线和高企的借贷成本，我们预计未来几年新供应仍将保持低迷。在布鲁克代尔主要竞争的价格点和市场中尤其如此。
总而言之，高级住房行业正迈向一个真正稀缺的时期，领导一家作为第三大所有者和最大运营商的公司，拥有如此稀缺的资源，这是令人兴奋的。现在让我们转向第三季度的亮点，布鲁克代尔再次交付了稳健的业绩。上半年看到的许多积极趋势持续到了第三季度。具体来说，我想指出本季度的两个亮点，我们改善的入住率增长以及强劲的调整后EBITDA，我们将请唐提供更多细节。
第一，我们本季度的入住率加权平均达到81.8%，同社区基础上为82.3%，这是自2020年第一季度疫情开始以来的最高水平，我们在季度最后一天的综合入住率为83.8%，同店基础上为84.0%。正如您从我们之前的布鲁克代尔电话会议中记得的那样，由于我们运营模式中的固定成本杠杆，现金流产生存在一个重要的拐点，大约从80%的入住率开始，所以我们对我们的进展感到兴奋。值得强调一些促成这种入住率增长的具体努力。
我们之前讨论过我们的“特警队”方法，以改善低入住率社区的表现。这项努力正在加速。在第一季度，我们报告有143个社区的入住率低于70%。在第二季度，我们报告有129个社区的入住率低于70%，本季度我们进一步将这一数字减少到89个社区低于该阈值，在短短两个季度内改善了38%。在这些剩余的89个入住率低于70%的社区中，有26个计划通过终止租赁或资产出售进行处置，22个正在与我们的特警队合作。剩下41个社区，其中16个只需要1到3个入住即可退出70%以下的入住率区间。
入住率超过90%的社区从第一季度的154个增加到第二季度的169个，第三季度达到192个。这代表了25%的改善，现在我们社区总数的大约32%入住率超过90%。我们的特警队正在提高运营绩效，并以与入住率和EBITDA增长直接相关的方式部署资本。团队还在费率方面采取非常有针对性的方法，以确保这些社区的每间可出租客房收入（RevPAR）超过我们的支出增长。我想强调的第二点是，我们第三季度的调整后EBITDA同比增长20%，年初至今增长23%。
布鲁克代尔本季度再次产生了2180万美元的正调整后自由现金流，与去年同期相比增长了57%。基于第三季度的强劲表现和我们对今年剩余时间的展望，我们正在上调2025年的指引。对于2025年全年调整后EBITDA，我们的指引从4.45亿至4.55亿美元的区间上调至修订后的4.55亿至4.6亿美元区间，区间中点增加了750万美元。虽然我计划在未来几个月对布鲁克代尔的战略进行更全面的分析，并与我们的投资者分享我的结论，但我们继续在第一季度电话会议上分享的五项战略方面取得进展，所有这些组成部分都将仍然是释放布鲁克代尔内在价值的核心。
提醒一下，这五个要素是：第一，提高运营绩效；第二，优化我们的房地产投资组合；第三，将资本再投资到我们的社区；第四，降低杠杆；第五，提升居民和员工的质量。关于第一个项目，提高运营绩效。我已经分享了我们整个投资组合的入住率改善以及我们的EBITDA增长。到第三季度末的大部分进展是我们的特警队方法、有针对性的定价行动和对运营问责制的关注的结果。此外，在第四季度初，我们实施了新的区域运营结构，我们预计这将进一步加速我们的运营成果。
新结构旨在使整个公司，从我们的总部到我们的每个社区，都专注于提供卓越的运营。我们有时听到的一个担忧是，布鲁克代尔是一家全国性公司，无法像小型地区性公司那样灵活和专注。我们最近的组织设计将所有运营置于一位领导者之下，该领导者反过来领导六位区域副总裁。这六个新区域中的每个区域都有自己专门的职能支持领导者，涵盖销售、临床、人力资源、招聘、财务规划与资产管理、餐饮和其他职能角色。实际上，这六位区域领导者的作用类似于总经理，直接拥有其特定业务的所有权。
在实践中，我们是六个运营公司，每个公司大约有100个社区，由我们的社区支持中心以中央支持团队的形式提供资源。关于我们的第二个战略目标，优化我们的房地产投资组合。我们继续精简我们的投资组合，专注于具有最强长期价值创造潜力的社区。到2026年年中，我们预计我们的投资组合将有约550个社区。截至9月30日，布鲁克代尔的合并投资组合为623个社区，其中221个租赁，372个自有，自年中以来减少了14个租赁社区和10个自有社区。
如前所述，我们计划在年底前退出总共55个租赁资产。其中43个现已完成。我们仍按计划在本季度过渡剩余的房产，来自我们在第一季度宣布的14项处置中的原始组。除四个外，所有处置都已完成，这四个目前正在合同中，预计年底前完成。对于我们在第二季度电话会议上宣布的第二组20个资产，约三分之一已签订合同或意向书，我们继续预计剩余的交易将在2026年完成。正如我们之前所说，退出这些资产组将提高入住率、每间可出租客房收入（RevPAR）、调整后EBITDA和调整后自由现金流，同时产生可用于资本再投资和所需债务偿还的现金收益。请注意，在 remaining 待售的32项资产中，18项的入住率低于70%。在第三季度，我们向社区的资本项目投资了3340万美元。与我们的第三个资本再投资优先事项一致。我们有数百个与资本相关的项目正在进行中，从第一印象的美学升级到更大规模的翻新。我们的特警队继续证明，在现有和潜在居民最关心的地方进行有针对性的资本投资，可以对入住率和EBITDA增长产生巨大影响。
我们的第四个战略目标是降低杠杆。布鲁克代尔在第三季度末的调整后年化杠杆率在过去十二个月的基础上为调整后EBITDA的9.0倍，与去年年底的9.9倍相比有了巨大改善。随着我们的调整后EBITDA继续增长，我们将继续有意义地降低杠杆。值得注意的是，我们总债务的88%是由物业级抵押贷款担保的无追索权债务。我们几乎所有的债务都将再融资至2026年，我们的团队在与我们的贷款人就2027年的贷款部分合作方面取得了出色的进展。在我的准备发言接近尾声时，我想强调的是，我们计划在2026年初举行投资者日，分享这些优先事项的进展细节，并提供我们预计在未来几年交付的结果的可见性。
在此期间，我想简要分享一下我们如何看待我们今天的势头。正如我所分享的，我们的特警队努力正在发挥作用，我们在特定社区部署有针对性的资本支出的能力每个季度都在产生巨大的每间可出租客房收入（RevPAR）和EBITDA增长。我们越来越多的社区正超过80%的入住率拐点，由于我们业务中固有的巨大运营杠杆，边际调整后EBITDA自然会扩大。同时，随着我们更多的社区进入更高的入住率区间，我们的定价策略将继续转向提高费率，特别是在我们入住率高的社区。
凭借我们既定且不断扩大的积极表现，我们预计将把我们产生的更多现金用于第一印象和其他与未来调整后EBITDA扩张直接相关的资本改进。综合所有这些因素，我们预计我们正在进行的投资组合在未来几年的年度调整后EBITDA增长率将在中等个位数百分比范围内。这反过来将每年自然降低我们的杠杆率，我们预计在此期间结束时将比率降至6以下。我们对公司的内在价值充满信心，我们打算通过优化我们的业务范围来加速我们的运营和财务业绩改善，从而继续创造持久和可持续的股东价值。
最后，我对加入布鲁克代尔感到非常兴奋，特别是在公司和行业的这个拐点。我们面前有很多工作要做，但机会就在那里，我们已经证明我们有能力和势头抓住这个机会。布鲁克代尔、我们的团队成员和我们的股东都有一个强大的未来。现在，我很荣幸将电话交给我们的首席财务官道恩·库索，了解我们财务表现和展望的更多细节。
谢谢尼克。团队很高兴有你加入。正如尼克所描述的，我们对第三季度的财务业绩非常满意。特别是，入住率和调整后EBITDA超出了我们的预期，使我们有信心提高2025财年的指引范围。具体而言，我们将2025年全年调整后EBITDA的指引从之前的4.45亿至4.55亿美元上调至修订后的4.55亿至4.6亿美元，第三季度，我们的综合入住率环比增长170个基点，同社区基础上增长150个基点。
利用夏季销售旺季，我们的合并调整后EBITDA也同比增长1880万美元，增幅20%。我们在低入住率社区取得了重大进展，无论是通过业绩改进还是投资组合优化努力，随着这些变化的推进，我们预计将看到利润率的影响。我们对持续的进展感到满意，并对今年剩余时间持乐观态度。在进入业绩之前，我想向您更新我们之前宣布的调整投资组合的行动。提醒一下，我们预计到2025年底将从Ventas租赁的55个社区过渡出去，以及42个布鲁克代尔拥有的社区，我们已将其确定为非核心社区，由于各种原因，这些社区更适合不同的所有者运营商。
这些社区将在2025年和2026年期间过渡。在第三季度，我们过渡了13个Ventas资产，约1400个单元，并退出了10个社区，242个单元。在接下来的几个月里，我们预计将过渡剩余的42个Ventas社区，其中30个已于11月完成过渡，并完成6个社区的出售。其余先前宣布的处置预计将在未来9至15个月内完成。为此，当我们谈论同社区业绩时，它近似于我们正在进行的投资组合业绩，因为额外的处置预计不会对正在进行的净营业收入产生重大影响。同社区数据已经排除了所有将于2025年过渡出去的Ventas社区以及六个已签订购买协议或意向书的社区的业绩。重要的是，您将在我们更新的第三季度投资者演示文稿的第18页上看到25个先前宣布的社区的处置，这些社区入住率低，对我们的营业收入影响可忽略不计。现在转向第三季度业绩，我们第三季度的综合加权平均入住率为81.8%，同社区基础上的加权平均入住率为82.3%。这是一个大大改善的绝对入住率水平，与上个季度一起，是自2020年疫情前几个月以来我们首次超过80%的季度。81.8%的综合入住率同比提高290个基点，环比提高170个基点。
第三季度加权平均入住率为82.3%，同比增长260个基点，环比增长150个基点。入住率增长直接源于布鲁克代尔推动入住率的举措，包括我们的特警队方法、有针对性的定价行动和对运营问责制的关注。看看我们的营收业绩，7.78亿美元的居民和管理费比去年第三季度增长了4.2%。这4.2%的同比增长构成包括每间可出租客房收入（RevPAR）增长5.9%，部分被我们先前宣布的投资组合优化（包括自有和租赁社区的处置）导致的总可用单元数量减少1.6%所抵消。
与去年第三季度相比，每间可出租客房收入（RevPAR）增长5.9%是由同比加权平均入住率的持续加速推动的。第三季度可比入住人数比去年高出2%。虽然本季度的搬出量也有利。居民费率增长超过了居民 acuity下降的持续趋势。由于每间入住客房收入（RevPOR）同比增长2.2%，第三季度入住率环比改善，强劲的入住率趋势持续到本季度。您可能还记得，在第二季度，我们在季度初经历了一些入住疲软，我们通过实施战略和选择性激励措施来推动重要的夏季销售季节的入住增长。
这些行动是成功的，从我们的入住率可以看出，我们在第三季度减少了激励措施的使用。第三季度同社区每间可出租客房收入（RevPAR）同比增长5.3%，主要受260个基点的入住率增长以及每间入住客房收入（RevPOR）增长2%的推动。我们第三季度同社区加权平均入住率继续加速，环比增长150个基点。虽然第三季度通常是一年中环比增长最高的时期，但布鲁克代尔第三季度的入住率增长超过了该时期的正常季节性。现在转向同社区基础上的费用，第三季度每入住单元费用（Expor）比2024年第三季度增长1.8%。
这1.8%的Expor增长低于我们2%的RevPOR增长，反映了已实现收入和每入住单元费用之间的正价差。随着低入住率社区继续提高入住率，我们预计流通量将继续扩大。年初至今，同社区RevPOR提高了2.4%，而Expor增长了2%，产生了40个基点的正价差。第三季度同社区营业收入同比增长6%，营业利润率同比提高10个基点。年初至今，同社区营业利润率比去年提高了30个基点。请注意，营业利润率存在季节性，包括额外的劳动节和第三季度较高的公用事业支出。因此，我们的营业利润率从第二季度到第三季度下降是典型的。
第三季度一般和 administrative 费用（不包括非现金股票薪酬费用以及交易法律和组织重组成本）占收入的百分比与去年同期持平。布鲁克代尔在优化我们的投资组合时，仍然专注于适当的成本结构。正如尼克所提到的，我们在第四季度初进行了一些组织结构调整。我们预计这些已采取行动的影响将在第四季度更加明显。最后，现金经营租赁付款为5670万美元，比去年同期的6440万美元减少了770万美元，这是由于24年底和2025年初收购了36个以前租赁的社区，以及较小程度上最初的Ventas处置。第三季度调整后EBITDA为1.111亿美元，比去年同期增加1880万美元，增幅20.4%。年初至今，调整后EBITDA同比增长22.5%。我们对我们的调整后EBITDA表现水平相对于我们的内部预期和分析师共识估计感到满意，这反映了我们不断改善的运营表现和合理化G&A的好处。今年年初，我们实现了2180万美元的调整后自由现金流。
这是我们今年连续第三个季度实现正调整后自由现金流。今年，我们已经产生了4550万美元的调整后自由现金流，比去年同期高出6340万美元。我们提醒您，我们的第四季度通常是现金流出期，我们预计2025年全年调整后自由现金流为3000万至5000万美元。值得注意的是，我们的自有和租赁投资组合在本季度均为调整后自由现金流正数。截至9月30日，总流动性为3.516亿美元，比第二季度增加160万美元，这是由于我们的调整后EBITDA改善。我们继续保持最近在调整后年化杠杆率方面的进展，在过去十二个月的基础上提高到9倍。随着布鲁克代尔现在超过80%的入住率，大约是我们固定成本覆盖的支点，我们开始享受更显著的调整后EBITDA增长。因此，我们预计，随着调整后EBITDA的增长，我们的年化杠杆率在未来几年将显著下降，此外，由于我们宣布的处置活动，还将进一步去杠杆化。接下来谈谈我们2025年的财务预期，如昨天的新闻稿所反映。鉴于我们强劲的第三季度业绩，我们提高了年度调整后EBITDA指引。
我们仍然预计2025年每间可出租客房收入（RevPAR）增长在5.25%至6%的范围内，我们预计将高于该范围的中点。我们上调的2025年调整后EBITDA指引范围为4.55亿至4.6亿美元，纳入了这些有利的营收预期。我们的指引继续假设所有55个Aventas不续约社区将在年底前过渡。过渡预计将产生影响，收入和费用都将从过渡社区下降，同时现金经营租赁费用部分抵消减少。我们预计第四季度现金经营租赁费用约为4600万美元。提醒一下，我们全年都实现了G&A节省，因此我们预计我们的G&A节省与我们的营业收入下降相比会有时间差异，但被现金租赁费用减少所抵消。我们确实预计，由于我们最近采取的重组业务的行动，第四季度的G&A将比第三季度略有下降。当您考虑第四季度与第三季度表现可能有何不同时，我们提醒您我们业务中固有的一些季节性因素。对于我们正在进行的投资组合，第四季度入住率往往与第三季度相对持平，因为我们正从季节性的夏季销售旺季进入 holiday 季节，而RevPOR或实际定价往往会环比下降。
劳动力成本与第三季度相似，因为两者的天数和假期相同。第四季度营运资金通常是现金流出，通常由房地产税支付驱动，我们预计社区过渡将导致营运资金现金流出。这些季节性因素都在我们投资者演示文稿的最后一页中列出。到目前为止，2025年在我们的地理区域内，飓风和其他风暴的年份较轻。我们现在已接近风暴季节结束，我们对我们关于年度风暴活动的假设感到满意。最后，我们预计第四季度与Ventas过渡相关的G&A节省将比第三季度更大，尽管这些节省的更充分实现可能会在2026年感受到。相比之下，剥离Ventas社区对应的营业收入下降将主要影响第四季度，租赁费用部分抵消下降。总之，我们对第三季度的运营和财务业绩感到满意，再次超出了我们的内部预期。我们对我们的战略和运营计划保持信心，这些计划开始产生坚实的调整后EBITDA增长。
我们的团队通过增加一位专注于运营的CEO得到加强，我们很高兴尼克的加入。布鲁克代尔再次有目的地运营，我们有信心为我们的股东建立可持续的长期价值。操作员，我们现在将开放电话进行提问。
此时，我想提醒各位，为了提问，请按星号，然后按电话键盘上的数字1。我们将暂停片刻以整理问答名单。您的第一个问题来自Jeffries的Brian Tanquillant，请讲。
嘿，早上好。嘿，早上好。恭喜本季度的业绩。尼克，很高兴在这里与你合作。那么，尼克，我的第一个问题是，考虑到你担任这个职位已经一个月了，我很好奇，第一，你认为布鲁克代尔投资组合中有哪些机会领域？第二，你如何从战略上思考定价重点、入住率、现金生成、FFO等之间的整体哲学辩论。太棒了。
谢谢，布莱恩。所以我在这里已经一个多月了，确切地说，今天是一个月零一天。
但我会告诉你，在这么短的时间内，一个清晰的画面已经在形成。我们将在我在准备发言中提到的投资者日期间分享更多细节。我也确实提到了五个战略重点，这在某种程度上定义了我所说的愿景、战略的整体框架。但真正的愿景，真正的转折点是我们将改变该框架的基础。我的意思是，我们将作为一家公司采取更具进攻性的姿态。我们将推动业务，而不是对业务做出反应。
部分原因是加倍强调我们首先是一家建立在房地产基础上的运营公司的文化心态。也许我稍后会多谈一点。我想分享几个例子，说明当我说我们将更具进攻性时我的意思。第一个项目是关于我们的组织结构。现在，当我这么说的时候，我要承认这通常不是吸引头条新闻或出现在分析师报告中的内容，但它定义了公司的本质。
它定义了公司如何思考、如何运营、文化，所有这些都在发生变化。不幸的是，其中一些早于我的过渡时期。但我们将继续做很多这样的事情。很多事情确实从最顶层开始。首先从我作为首席执行官开始，无论是我的经验还是我的方法，以及加倍强调我们是一家运营公司的想法。这一想法的关键部分是，我们将所有运营整合在一位领导者之下。这位领导者每天早上醒来，都会思考如何将下一位潜在居民转变为入住者，如何通过我们的护理和服务留住所有居民，如何减少员工流动率，如何扩大每个社区的NOI。
第二个重点是我们的总部。我们称之为社区支持中心。这个重点确实名副其实。我们是社区支持中心。在过去几周的社区访问中，我学到了一句格言，布鲁克代尔有一句古老的格言：“如果你不服务居民，就服务那些服务居民的人。”我们将加倍强调这个概念。它在社区中非常活跃。我希望它能传遍整个公司。如果我们不服务居民，我们就服务那些服务居民的人。最后一部分，我在准备发言中没有提到，是我们已经转向这种区域支持结构，我们有六个专门构建的团队，由一位领导者领导，拥有专门的职能领导者，形成一对一的关系。
因此，实际上，我们成为六个公司，每个公司约有100个社区，由中央支持团队提供资源。第二件在这种更具进攻性姿态下发生变化的事情是关于资本支出部署。我们正在将社区投资于将与入住率和NOI增长相关的项目。我们实际上正在建立一个飞轮。你知道，随着入住率的提高，我们将能够提高费率，由于运营杠杆，我们将能够扩大流通量，我们将能够产生更多的NOI，这显然会转化为更多的现金流，我们可以做更多这样的事情。
第三部分，你在问题中提到了定价，我简要提到，我以前在定价方面的经验相当丰富。很久以前我就了解到，即使你认为自己在定价方面很完美，你也总能做得更好。这只是值得努力去追求的问题。我会告诉你，尽管布鲁克代尔做得很好，做得不错。整个平台都有一个系统。我们可以做得更好，好得多。这将是重点之一，即建立一个战略性定价平台，该平台对业务中发生的事情更加动态，无论是在低入住率端，还是同样重要的是在高入住率端，对社区内以及社区所在市场内发生的事情做出动态反应。
我想提一下为什么我对转向这种进攻性姿态感到满意的几件事。首先是我们的正现金流。因此，随着我们的入住率和费率继续增长，我们正在产生现金流，现金流将继续扩大。所以我们现在有自由将其投资于我们的社区，以资本改进计划的形式直接投资回我们的业务。另一件事是特警队，我知道我们已经讨论了几个季度，但它确实有效。
我的意思是，我们现在已经定义了行动手册，定义了方法。我们可以做一件真正深思熟虑的事情，这在我们低于70%入住率的社区中有效。这是运营重点、资本部署的结合。只是创造了更好的激光聚焦。我们将利用这一点继续扩大我们业务的表现。最后，我要谈谈“银发海啸”以及为什么我对此感到满意。我觉得作为一个行业，我们在过去10到15年里一直在鼓吹这一点。
你知道，银发海啸即将到来。它来了。好吧，它已经来了。你所要做的就是看看活跃的成年人。活跃成年人的浪潮大约在5到10年前到来，当时婴儿潮一代年满70岁、75岁。你可以看到活跃成年人的入住率非常稳定，几乎达到90%以上，显然由于生活环境的原因，几乎不受新冠疫情的影响。好吧，现在是辅助生活、记忆护理领域从同样的银发海啸中受益的时候了。浪潮的前沿是明年，婴儿潮一代年满80岁。
正如你查看行业数据时，辅助生活和记忆护理的平均入住年龄在80岁出头。是80、81、82岁。布鲁克代尔正好处于中间位置。我们作为一个行业一直在鼓吹的另一个观点是新开工率处于历史低位。这是真实的。事实上，即使新开工率在今天的电话会议结束时回到了覆盖需求所需的水平，现实是新开工率需要四、五、六年才能让第一位居民入住。
因此，随着银发海啸、需求的到来，有一个长期的顺风，一个长期的跑道。当你把所有这些放在一起，我们实际上是在谈论稀缺性的游戏。我们是第三大高级住房所有者，拥有高级住房房地产。因此，作为一家运营公司，拥有这种基础感觉非常好，我们拥有一种非常稀缺和有价值的资源，并且在未来几年只会变得更加稀缺。
感谢您，这非常有洞察力。也许唐，当我想到第三季度的业绩，对吧。
而且我想到Rev4，只是想到你在迈克制作的这个非常好的演示文稿中展示的频段，很好奇你对折扣的看法，以及我们应该如何考虑Rev4的未来。然后，也许当我想到2026年第一季度，看到社会保障福利提高2.8%，你如何考虑明年的定价。谢谢。
是的，这是个好问题。谢谢你，布莱恩。我认为，你知道，对于第四季度，你知道，我们显然会。我在准备发言中说过，随着处置的进行，我们的Rev4会得到一点好处。但当然，我们非常关注2026年的预算。正如尼克在他的所有评论中所说，你知道，现在正在进行预算流程，当然非常关注确保我们在高入住率下提高费率，并在整个组织中提高费率，确保我们在1月1日实施到位的费率增长。
这将为我们明年带来最大的经济利益。并确保这将超过我们对全年Expor的预期。
明白了。谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的本·亨德里克斯。请讲。
太好了。非常感谢。首先祝贺尼克并欢迎他。我们当然期待与您合作。我们在报告中注意到的一件事是新的FFO披露。我只是想了解您开始关闭该指标的决定，您如何考虑在自有投资组合价值背景下的标准化LTM数字，以及您认为随着优化的进行，它可能会走向何方。谢谢。
是的，本，很高兴你注意到了，也很高兴你问了这个问题。上周我听了Welltower的业绩电话会议录音，Shank提到，我转述一下，他说Welltower现在是一家运营公司和房地产包装公司。我认为这是对Welltower过去几年演变的恰当描述。这让我想到了布鲁克代尔，以及我们如何描述自己。显然，我们是最大的运营商，每个人都知道这一点。
高级生活领域的最大运营商，尽管最近有所处置，但一直如此。但我们必须不断提醒自己和其他人的是，我们也是第三大高级生活房地产所有者，Welltower、Ventas显然是第一和第二，我们是第三大高级生活房地产所有者。所以我会说，我会说我们是一家建立在房地产基础上的运营公司。正如我已经提到几次的那样，这种房地产基础正成为一种越来越稀缺的资源。
它正成为一种越来越有价值的资源。因此，我们认为提供我们内部如何看待自身业绩以及如何将公司价值与其他房地产公司进行比较的额外视角会有所帮助。我们认为FFO提供了对公司的这种看法。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自美国银行的乔安娜·加朱克。请讲。
嗨，早上好。非常感谢您回答这个问题。那么，首先，我想跟进一下，先生，当您提到您刚刚进行的组织变革时，我想我没听错，这将影响。我不太确定他是想说负面影响还是正面影响，听起来像是季度环比，然后我有一个关于明年的后续问题。
是的。嘿，乔安娜，我先回答这个问题，唐可能会补充一些细节。我们的G&A正在减少。我想在第18或19页，我们讨论全年预计1.62亿美元，这是一个减少，正如我所描述的组织变革，我们实际上删除了一个层级，并删除了该层级中的一些人，并进行了整合。因此，实际上，就我非常明确描述的组织组成部分而言，G&A成本净为零。没有增加成本。评论甚至不是关于节省美元或花费美元。
更多的是关于一家以房地产为基础的运营公司的心态。我会继续使用这个术语。我喜欢我们是一家运营公司。所以我们将以此方式构建自己。我们不会增加额外的人员，不会增加额外的职位来实现这一点。我们只是重新聚焦，我们是六个拥有职能专业知识的区域，我们是六个各运营100个社区的区域。约翰，关于实际知识有什么要补充的吗？
继续。是的，尼克完全正确。我认为在第18页，我们预计2026年为1.62亿美元，当你计算时，与2025年的运行率相比，这将是一个下降，正如你在评论中所描述的组织变革，我们实际上删除了一个层级，并删除了该层级中的一些人，并进行了整合。因此，实际上，就G&A成本而言，这是净零，正如我非常明确描述的组织组成部分。没有增加成本。评论甚至不是关于节省美元或花费美元。
更多的是关于一家以房地产为基础的运营公司的心态。我会继续使用这个术语。我喜欢我们是一家运营公司。所以我们将以此方式构建自己。我们不会增加额外的人员，不会增加额外的职位来实现这一点。我们只是重新聚焦，我们是六个拥有职能专业知识的区域，我们是六个各运营100个社区的区域。
好的，所以这就是我的问题。是的。所以162反映了一个变化。听起来这是一个净零影响。然后162也反映了任何，比如你会做的绩效加薪。当然，当然。
是的。所以这有点像数字。好的，所以这不是一个起点。这实际上是你对这个数字的初步看法。好的，完美。谢谢。然后，关于指引的几个问题。所以你确实提高了你的EBITDA，对吧。并且你期望达到更高或高于报告的估计。但是自由现金流指引没有变化。为什么会这样？是否有什么抵消了EBITDA更高的有利影响？
是的，乔安娜，我们有。正如你所记得的，第四季度通常是营运资金现金流出。我们有几件事主要是持续的，因为我们的房地产税支付在第四季度到来。然后我们预计本季度，或者对不起，今年第四季度将有一点负面的营运资金影响，仅仅是因为处置的过渡。然后我认为，正如尼克在他的评论中谈到的，这也允许在我们的资本支出和资本支出上有一些灵活性。因此，随着我们确定，可以战略性地部署更多资本支出的能力。
好的，这说得通。我想换个话题，但跟进一下支持性言论中关于您的到期日的内容。对吧。所以你确实有一些到期日在2026年到来。我想有银行债务。那么也许你可以谈谈你解决2026年到期日的计划？
当然。如你所知，我们的银行债务有一些延期选项，我们计划延长该银行债务，然后再为该债务再融资。我们在2026年第三季度到期的单一资产贷款非常小。我们预计将其纳入我们正在进行的再融资中，但非常关注该银行债务和今年我们2027年初到期的债务再融资。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自巴克莱的安德鲁·莫克。请讲。
嗨，早上好。感谢所有关于未来几年青少年中期EBITDA增长的评论。尼克，您指出您将在未来几个月深入研究业务，并可能在投资者日分享。是什么让您现在有信心发表这一声明，为什么在投资者日之前这样做？谢谢。
是的。所以显然我们会在投资者日详细说明我们如何看待这一点，我希望你们能参加安德鲁，我们会详细说明。我不想继续重复，但我的意思是第一件事是不可否认的市场动态。我已经多次使用稀缺这个词，作为一个行业，我们正奔向它，明年开始。所以当我们展望未来，看看我们所处的位置，现实就是这样，特别是对于我们公司，因为我们在辅助生活和医疗记忆护理方面占很大比例。
我认为我们大约占70%。这不是可自由支配的支出。你不能推迟或延期。替代方案并不好。因此，需要这种护理和服务的潜在居民必须去某个地方，我们将准备好为他们服务和护理他们。哦，顺便说一下，当你查看NIC数据时，NIC是NIC。我们作为一家公司总是会受到一点打击，因为我们确实落后了。所以这不是一个令人兴奋的地方。但我要扭转这一点，说，嘿，这是跑道。
这是机会。当我们的竞争对手满员，不再能够接收居民，而我们在街对面、城镇对面有空位时，这为我们提供了更多的顺风，更多的机会来填补这些位置。然后，当我们展望未来一、二、三年的业务时，尽管新开工率下降，但仍有在建项目，并且正在开放。但现实是，资本成本和建设成本非常高，这些业主为了获得回报，正在推动高于我们的费率。
因此，实际上，即使一个新的竞争对手在现有的布鲁克代尔社区街对面开设一家店，很多时候我们甚至不会追逐同一个客户，因为由于需要获得该建设的回报，他们的价格点完全不同。因此，不仅供应低，而且它甚至不会影响我们或我们直接竞争的东西。最后一点，我已经说了几次，但我真的想加倍强调特警队正在发挥作用。所以我们现在有了一个模型。
我们有一个计划，我们有一个团队，我们有一个方法。我们可以做一件真正深思熟虑的事情，这在我们低于70%的社区中有效。这是运营重点的混合，是资本部署的混合。只是创造了更好的激光聚焦。我们将使用这个来继续扩大我们业务的表现。
好的，谢谢。如果我可以跟进入住率增长，过去几个季度显然非常强劲。您是否了解您的入住率增长中有多少来自新进入高级住房的老年人，而不是从竞争对手那里获得的市场份额增长？
是的，我想说我们没有确切地跟踪这种方式，但我不知道我们是否有，你知道，入住率增长的细分，但当然很高兴我们本季度有170个基点的连续入住率增长。你知道，预计第四季度会有一点入住率提升，因为我们看到的处置，并且很高兴从强劲的夏季销售季节中受益，如你在我们的报告中看到的，这流入了我们的10月入住率。所以我们仍然看到这种强度。
是的。安德鲁，这是查德。我想提到并补充的一点是，我们确实看到可控搬出率持续改善。所以我们正在提供非常高的满意度。居民满意度对我们来说非常重要。我们的NPS分数同比强劲增长。所以我们不仅在吸引新居民，我们对此感到兴奋，我们想为更多老年人服务。我们实际上也在取悦和满足我们现有的居民，并看到这方面的强劲增长，这也有助于支持入住率增长。说得好，查德。
让我再补充一点，这并没有直接回答你关于市场份额的问题，但我认为这与此一致。我们同店社区的连续入住率增长从第二季度到第三季度增长了150个基点。NIC数据，NIC，不是我。NIC数据，同类组，他们增长了50个基点。所以我们连续增长是整体市场的三倍。所以我必须相信其中有市场份额的组成部分。但很难确切地弄清楚它是什么样子。
太好了，谢谢。
最后一个问题来自肾单位研究的约书亚·拉斯金。请讲。
嗨。感谢让我加入。我也向尼克表示祝贺。我想问的第一个问题是，当您转向这六个区域单位，每个人都经营自己的业务时，您如何保持最佳实践以及您从规模中获得的更广泛的组织利益？
是的，好问题，约书亚。如你所知，组织设计对我来说非常重要。这是因为我们有一位向我汇报的单一运营领导者，然后这六位区域领导者向这位领导者汇报。这就是我们必须区域化才能灵活，才能专注于特定区域，同时以布鲁克代尔必须提供的优势和资源为基础。这一切都是关于授权。所以我已经告诉团队的是，我已经在这里一个月零一天了，我们在CSC，我们设定目标，我们设定目标，我们帮助铺平道路。
我用类比，铺平道路，我们提供资本支出，我们提供资源，财务和人力资源以及我们的招聘资源，我们设置护栏。这些是我们的政策。但然后我们让这六位区域领导者沿着道路前进，只要他们朝着我们希望他们去的方向前进，我们就会齐心协力。所以这是一个好问题，但我会告诉你，根据我的经验，最成功的公司都有类似的结构。你不想把一切都集中在象牙塔中，以至于你失去了与社区中发生的事情的联系。
归根结底，客户，我们的居民在650个社区中做出650次决定。通过这样做，我们只是离这个决定近了一、二、三步。
好的，那很完美。然后我有一个关于EBITDA利润率增长的问题。您提出了这个长期的青少年中期EBITDA增长率。我只是好奇，从今年公司范围内15%的利润率开始，长期目标是什么？您认为机会在哪里？然后我们应该假设青少年中期增长从2026年开始吗？
是的，所以我会说是的。是的，所以我的准备发言已经说得很清楚了。所以青少年中期增长，这是一个多年的运行率，它现在开始，我们再次在投资者日会详细建模，做一些敏感性分析，之类的。我认为唐也有一些话要说。
约书亚。我只想澄清一下，确保这是关于正在进行的投资组合，因为我们有一定程度的处置噪音。所以我们在投资者演示文稿中添加了第18页。所以请你注意，我们把它放在那里是为了明确正在进行的投资组合的起点，将其分为自有和租赁，所以你可以，你可以从那里开始。然后我们给了你一些关于2026年G&A和租赁费用的预期见解。是的。
明白了。好的。
女士们，先生们，我现在将电话转回尼克·斯坦格尔进行闭幕发言。
太好了。谢谢，丽贝卡。所以我想我会结束这个。顺便说一下，我开始了它。我要感谢所有每天提供惊人护理的员工。我的意思是，这只有靠他们才能实现。我要感谢居民，49,000名居民，继续信任我们的家庭，以及将要信任我们的潜在居民。然后我们的投资者非常感谢他们的支持、见解和对布鲁克代尔的兴趣。所以有了这个，丽贝卡，我想我们可以结束电话会议了。祝大家周末愉快。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。现在您可以挂断了。