Paul Hughes（总法律顾问）
Paul McDowell（首席执行官）
Gavin Brandon（首席财务官）
Mitch Germain（公民银行）
欢迎参加猎户座地产2025年第三季度业绩电话会议。提醒一下，本次会议正在录制。现在我将把电话转给猎户座的总法律顾问Paul Hughes。谢谢。您可以开始了。
谢谢大家，早上好。昨天，猎户座发布了截至2025年9月30日的季度业绩，向美国证券交易委员会提交了10-Q表格，并在其网站@onlreit.com上发布了收益补充文件。在今天的电话会议中，我们将讨论猎户座对2025日历年的 guidance 估计以及其他前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期，并存在某些风险，可能导致实际结果与我们的估计存在重大差异。这些风险在我们的收益发布、10-Q表格和其他SEC文件中进行了讨论，猎户座没有义务更新本次电话会议中作出的任何前瞻性陈述。
我们还将讨论非GAAP财务指标，如运营资金（FFO）和核心运营资金（core FFO）。这些非GAAP财务指标不能替代按照GAAP编制的财务信息，猎户座的收益发布和补充文件包括了我们的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表。今天主持电话会议的是猎户座首席执行官Paul McDowell和首席财务官Gavin Brandon，首席运营官Chris Day将加入我们的问答环节。接下来，我将把电话转给Paul McDowell。
谢谢Paul。大家早上好，感谢大家参加猎户座地产第三季度业绩电话会议。今天，我将重点介绍在执行我们的业务计划方面取得的重大进展，并提供本季度正在进行的租赁、处置和收购活动的最新情况。在我发言之后，Gavin将回顾我们的财务业绩，并更新对今年剩余时间的 guidance 展望。我们又迎来了一个非常富有成效的租赁季度，租赁了303,000平方英尺的空间，加权平均租赁期限（WALT）超过10年，季度结束后又签署了57,000平方英尺的租赁协议。
我们的主要重点仍然是继续提高我们投资组合的质量和耐久性及其相关现金流。我们用来衡量这一成功的一个关键指标是投资组合的加权平均租赁期限，目前为5.8年，接近6年。这与我们分拆时的约3.5年相比有了重大改善。这一实质性进展反映了我们业务计划的稳步执行和租户基础的日益稳定。截至11月6日的本年度，我们已经完成了919,000平方英尺的租赁，这是在去年租赁的110万平方英尺之外的，反映了市场背景的改善。
第三季度的总数包括我们在上次电话会议中提到的乔治亚州肯尼索物业的一份为期5.4年的新租赁协议，面积为80,000平方英尺。我们在本季度还签署了几项续约，包括与AGCO公司在乔治亚州德卢斯的126,000平方英尺的15年续约，与T-Mobile在田纳西州纳什维尔的69,000平方英尺的7年续约，以及与美国政府在德克萨斯州沃思堡的16,000平方英尺的15年续约。重要的是，第三季度租赁续约的租金价差再次为正，续约租金上涨超过2%，总租赁活动上涨超过4%。
整体租赁势头在年底和2026年仍然保持良好。我们的渠道（包括处于讨论和文件阶段的交易）超过500,000平方英尺，其中包括几项期限长于我们投资组合平均水平的长期续约和新租赁。截至季度末，猎户座的运营物业入住率为72.8%，而2024年12月31日为73.7%。本年度的变化受到年内租约到期以及我们在资产负债表上持有的、打算在合理近期内出售或租赁的空置物业的影响。调整后的运营物业（目前已达成出售协议或在季度结束后已出售）的入住率为74.5%。
我们继续预计，明年我们的投资组合入住率将大幅上升，未来几年将进一步上升，因为我们租赁空间、出售空置物业并有选择地将资本再循环到新资产中。在谈论我们的入住率预期时，重要的是要注意，我们的大量租约到期情况同比有了显著改善。例如，2026年，我们只有1080万美元的租金面临到期风险，而去年2024年有3940万美元的租金面临到期风险。作为我们今年迄今为止积极执行业务计划的进一步证据，我们已经完成了7处空置或即将空置的物业以及1处稳定的传统办公物业的出售，总面积为761,000平方英尺，总销售价格为6440万美元，约每平方英尺85美元。
我们还达成了另外4处物业的出售协议，包括3处空置或即将空置的物业和1处稳定的传统办公物业，总面积超过500,000平方英尺，售价为4660万美元，约每平方英尺92美元。这些交易预计将在2025年第四季度和2026年第一季度完成。加起来，这接近130万平方英尺，总收益超过1.1亿美元。自分拆以来，我们总共出售了27处物业，总面积270万平方英尺，相当于继承投资组合可出租平方英尺的25%以上，节省了约3900万美元的累计持有成本。
即使取得了所有这些进展，我们仍在继续评估我们的投资组合，特别关注过时建筑和需要大量资本投资的资产。这包括伊利诺伊州迪尔菲尔德的前沃尔格林园区，我们即将完成过时办公楼的拆除，并预计在未来几个季度出售37.4英亩的场地。2025年是投资组合转型加速的一年，为我们明年及以后的发展奠定了良好基础。我们相信，我们已经完成并继续进行的出售交易为这些物业提供了非常有吸引力的退出点，并避免了重新出租这些资产的不确定性、大量资本投资和持有成本。
我们宣布的稳定资产出售也将使我们能够继续将投资组合从传统办公物业转移。这些交易表明，我们继续有能力将非核心资产货币化并重新部署资本，同时提高剩余投资组合的整体质量和耐久性，正如我们不断增加的WALT所证明的那样。我们还在评估许多机会，将处置活动的收益再循环，因为我们继续将投资组合的集中度从传统郊区办公物业转向专用资产（DUAs），在这些资产中，我们的租户进行的工作无法在家中复制或搬迁到通用办公环境中。
这些物业类型包括医疗实验室、研发灵活空间和非CBD政府物业，所有这些我们都已经拥有。我们的经验是，这些资产往往表现出更强的续约趋势、更高的租户投资和更持久的现金流。我们继续仔细研究有限的目标性DUA收购，以回收资本、稳定租赁收入、增加投资组合WALT并进一步提高投资组合质量。截至季度末，按年化基本租金计算，约33.9%的投资组合，按平方英尺计算约24.6%为DUA，通过处置活动和目标收购，这一比例将随着时间的推移而增加。
猎户座在管理杠杆的同时，也非常积极地保持充足的流动性，以支持我们正在进行的租赁工作。为此，我们出售了空置物业，使用销售收益和现金流偿还债务，管理G&A，在收购方面高度选择性，并调整了我们的股息政策。因此，截至季度末，我们的净债务与年化本年度调整后EBITDA的比率为相对保守的6.7倍。我们将继续专注于投资组合稳定和增强的纪律性执行，目标是进一步释放长期价值，我们相信这将使猎户座对投资者和潜在战略合作伙伴都具有吸引力。
今年，我们在降低投资组合风险和执行业务计划方面取得了非常显著的进展，投资组合WALT现在接近6年，租赁面积超过900,000平方英尺，12处物业已出售或签订销售合同，总面积130万平方英尺，扣除租赁相关终止收入后的净额超过1.1亿美元。我们相信2025年应该是核心FFO每股的底部，随着我们最近的租赁和资本举措开始转化为明年及以后的经常性收益改善，明年及以后的收益增长将加速。接下来，我将把电话转给Gavin。
谢谢Paul。猎户座第三季度总收入为3710万美元，而去年同期为3920万美元。本季度核心FFO为1100万美元，即每股0.19美元，而2024年同期为1200万美元，即每股0.21美元。2025年本年度核心FFO结果为3310万美元，即每股0.59美元，其中包括约每股0.05美元的租赁相关终止收入。每股0.05美元中包括与加利福尼亚州弗雷斯诺的传统办公楼同时出售和提前终止租赁相关的每股0.02美元。
我们将在第四季度确认来自这笔交易的额外每股0.03美元的租赁终止收入。调整后EBITDA为1740万美元，而去年同期为1910万美元。同比变化主要与空置率、投资组合规模缩小和租赁活动时间有关。第三季度的G&A为460万美元，与2024年同期的450万美元相符。第三季度的资本支出和租赁成本为1830万美元，而2024年同期为610万美元。2025年期间资本支出的增加是由租赁活动的加速推动的。
正如我们之前讨论的，资本支出的时间取决于租约何时执行以及物业上的工程何时完成。随着租约到期以及新租户和现有租户使用其租户改进补贴，我们预计随着时间的推移将更多资本分配给资本支出。转向资产负债表，截至季度末，我们的总流动性为2.73亿美元，包括3300万美元的现金和现金等价物（包括公司从Arc street合资企业获得的现金按比例份额）和2.4亿美元的信贷工具循环贷款可用额度。我们打算在资产负债表上保持充足的流动性，为预期的资本承诺提供资金，支持我们正在进行的租赁成功，并提供未来几年执行业务计划所需的财务灵活性。
我们在本季度结束时，净债务与房地产总资产的比率为33.4%，未偿还债务总额为5.089亿美元，包括我们的3.55亿美元非追索权CMBS贷款（这是由19处物业抵押的证券化抵押贷款，2027年2月到期）、1.1亿美元信贷工具循环贷款浮动利率债务（2026年5月到期）、我们圣拉蒙物业抵押贷款下的1800万美元（2031年12月到期）以及2590万美元（代表我们在Arch Street合资企业抵押贷款债务中的份额，2025年11月到期）。合资企业已行使选择权将这笔债务义务再延长12个月至2026年11月，贷款人正在确认所有延期条件均已满足。
10月份，我们进一步将信贷工具循环贷款的借款减少至9200万美元。关于我们的信贷工具循环贷款，如前所述，该义务的预定到期日为2026年5月，我们没有剩余的延期选择权。我们继续与贷款人就延期和/或再融资这笔债务义务进行富有成效的讨论，以符合我们当前的业务计划，我们完全期望能够成功。延期和重组我们的信贷工具仍然是我们的首要任务之一，我们将在未来几个季度分享我们在这方面的进展。关于我们的信贷工具的其他披露，请参见2025年11月5日的10-Q表格。猎户座董事会宣布了2025年第四季度每股0.02美元的季度现金股息。
转向 guidance，我们正在改善我们对2025年核心FFO、净债务与调整后EBITDA以及G&A的展望。我们将全年核心FFO guidance 上调至新的每股0.74至0.76美元，高于我们之前的每股0.67至0.71美元的范围。这一增长主要是由于弗雷斯诺物业处置相关的租赁终止收入。终止付款在第三季度达成协议，收入将通过10月发生的处置日期直线确认，我们将为2025年产生约每股0.05美元的租赁终止收入。
我们还在改善我们对净债务与调整后EBITDA的展望，现在预计范围为6.7倍至7.2倍，低于之前的7.3倍至8.3倍。这一改善主要是由我们通过预期物业处置收益继续减少净债务的努力以及我之前讨论的租赁终止收入对调整后EBITDA的有利影响推动的。最后，我们正在改善并收紧我们的G&A范围至1950万至2000万美元，从之前的1950万至2050万美元。虽然我们尚未提供正式的2026年 guidance，但我们确实预计2025年将是我们核心FFO的低谷（不包括2025年总计每股0.08美元的租赁相关终止收入），因为我们最近的租赁和资本举措将在明年及以后开始转化为改善的经常性收益。
接下来，我们将开通提问热线。
操作员谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，请按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们的第一个问题来自公民银行的Mitch Germain。请提问。
谢谢，早上好。我想谈谈 guidance 的一些利弊。你获得了租赁终止收入的好处，你正在出售一些空置物业，这有助于减少一些费用拖累。不过，如果我看上个季度，租赁终止收入实际上下降了。所以也许可以描述一下帮助你形成今天展望的一些利弊因素。
Gavin，你想回答那个问题吗？
好的。嘿Mitch，早上好。是的，租赁终止收入是与弗雷斯诺大楼的一位租户通过谈判达成的终止和解的结果。有利因素确实是由这一点驱动的。此外，我们在第四季度和第三季度的租赁努力（我们在前一年和前一季度签署的租约）的免租期即将结束。从利息角度来看，我们的利率正在下降，所以我们支付的利息费用减少了。
因此，我们相信这也对第四季度有所帮助。
好的。你们的租赁渠道环比下降。这是否与一些执行情况有关？显然投资组合也小了一点。关于需求方面，我们应该考虑什么因素吗？
嗯，我认为有几个因素，Mitch。关于需求，答案是否定的，Gail。我们看到对我们一些物业的需求持续改善，所以我们对此感觉相当好。部分原因正是你刚才提到的。也就是说，我们在上次电话会议中讨论的一些处于渠道中的物业现在已经签署了租约。我认为第二点有所不同的是，明年的到期量减少了，所以我们的投资组合规模有所缩小。我们一直在出售空置物业，明年的预期空置率也较低。所有这些因素加在一起可能导致渠道略有缩小。但我们现有的渠道，我们感觉相当不错。
明白了。最后一个问题。你们去年进行了一次收购。显然，你们希望随着时间的推移改变所拥有资产类型的构成。这不会是一蹴而就的事情。对交易渠道感到好奇。你们看到交易了吗？价格和需求如何？什么可能会减缓你们的收购能力？请提供一些观点。
是的，我认为在最后一部分，我们看到了相当强劲的潜在交易渠道。当然，我们对许多因素高度敏感，价格可能是最大的因素。但当然，还有物业位置和租赁期限。所以这有点像 Goldilocks（ Goldilocks 原则，意指恰到好处）。你知道，我们必须找到我们正在寻找的收购的合适“温度”。但是，你知道，我们确实看到了一些不错的交易。我们高度选择性，但我们确实认为，将这些资本中的一部分再循环到具有长期WALT和更高质量现金流的新资产中对我们是有意义的。我们不会轻率行事。
我们将高度选择性。我们预计在未来12个月内增加一些资产，但数量相对适中。
太好了。非常感谢你们。
谢谢，Mitch。
谢谢。女士们，先生们，问答环节到此结束。我将把发言权交还给McDowell先生作总结发言。
感谢大家今天的参与。我们期待在未来的几个月和季度进一步向大家更新。谢谢。再见。
谢谢。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。