史蒂夫·夏罗斯（投资者关系副总裁）
比尔·克鲁克（首席执行官）
马茨·皮纳德（首席财务官）
迈克尔·C·蔡斯（首席投资官兼执行副总裁）
史蒂文·T·金博尔（首席运营官）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
尼克·蒂尔曼（贝尔德）
埃里克·博登（BMO资本市场）
布莱恩·赫克（富国银行）
文斯·蒂伯恩（格林街）
乔恩·彼得森（杰富瑞金融集团）
迈克尔·格里芬（Evercore ISI）
尼基塔·贝利（摩根大通证券有限责任公司）
布伦丹·林奇（巴克莱银行）
欢迎参加VistaG工业公司2025年第三季度业绩电话会议。此时所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的星号0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我将把电话转交给主持人史蒂夫·扎拉斯，投资者关系副总裁。谢谢。您可以开始了。
谢谢。欢迎参加Stag Industrial关于2025年第三季度业绩的电话会议。除了昨天发布的新闻稿外，我们还在公司网站www.stagindustrial.com的投资者关系部分发布了未经审计的季度补充信息演示文稿。在今天的电话会议中，公司的准备发言和对您问题的回答将包含1995年《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及存在风险和不确定性的事项，可能导致实际结果与今天讨论的结果不同。前瞻性陈述的例子包括核心FFO、同店净经营收入（NOI）、一般及行政费用（G&A）、收购和处置量、保留率和其他指导、租赁前景、租金收取、行业和经济趋势以及其他事项的预测。
我们鼓励所有听众查看公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中有关这些前瞻性陈述的更详细讨论，以及公司网站上补充信息包中包含的非GAAP指标的定义和调节。提醒一下，前瞻性陈述代表管理层截至今天的估计。Stag Industrial不承担更新任何前瞻性陈述的义务。在今天的电话会议中，您将听到首席执行官比尔·克鲁克和首席财务官马特·斯彭纳德的发言。今天与我们一同出席的还有首席投资官迈克·蔡斯和首席运营官史蒂夫·金博尔，他们将回答与其关注领域相关的问题。
现在我将电话交给比尔。
谢谢史蒂夫。大家早上好，欢迎参加Stag Industrial的第三季度业绩电话会议。我们很高兴大家参加，期待向大家介绍2025年第三季度的业绩。我们今年迄今为止的业绩继续超出内部预期。今年迄今为止的出色表现使我们能够将全年核心FFO指导区间上调至每股2.52美元至2.54美元，中点上调3美分。工业基本面保持稳定并正在改善。随着参观和建议书（RFP）的增加，租赁需求正在改善。然而，租赁酝酿期仍然延长，供应管道继续减少，我们预计明年将进一步减少。
虽然我们预计未来2至3个季度全国 vacancy 率将在7%左右，但我们预计明年下半年将显著改善。基于此，我们认为明年的市场租金增长将与2025年预期的2%市场租金增长相似。我们已经完成了2025年预测租赁量的99%，水平与我们最初的指导一致，包括约24%的现金租赁价差。展望明年，2026年将是我们公司日历年内到期平方英尺数量创纪录的一年。
我很高兴地报告，我们已经解决了约52%的2026年预计运营组合租赁平方英尺。相比之下，去年同期这一比例为38%。我们预计2026年现金租赁价差将在18%至20%之间。这种租赁成功证明了我们投资组合的质量，也是租户参与并承诺其空间的可喜迹象。我们看到市场上的收购机会有所增加，特别是卖家渴望在年底前完成交易。第三季度的收购总额为1.015亿美元。这包括两栋建筑，现金和直线资本化率分别为6.6%和7.2%。
季度结束后，我们以4920万美元收购了一栋建筑，现金资本化率为6.5%。除了今年迄今为止已完成的2.12亿美元稳定收购外，我们还有1.53亿美元正在协议中，计划在年底前完成。在我们的开发平台方面，我们在13栋建筑中有340万平方英尺的开发活动或近期完工项目。截至第三季度末，这340万平方英尺中的52%是已完成的开发项目。截至9月30日，这些已完成的开发项目出租率为83%。这包括9月1日在南卡罗来纳州格里尔开始的一栋24.4万平方英尺的整栋建筑租赁，年租金增长率为3.75%。
季度结束后，我们出租了纳什维尔开发项目中剩余的9.1万平方英尺。该项目现在100%出租，现金稳定收益率为9.3%。我们以比初始承销高210个基点的价格稳定了这笔交易，并比计划提前了六个月。包括这笔交易在内，我们已完成的开发项目目前出租率为88%。我很高兴地宣布，我们最近在俄亥俄州尤宁市一块完全有权开发的40英亩土地上签署了一个定制建造（Build to Suit）项目。我们将与开发合作伙伴一起开发一栋34.9万平方英尺的A级仓库。该建筑计划于2026年第三季度完工。
完工后，该建筑将以10年租期完全出租给一个信用良好的租户，年租金增长率为3.25%。该项目估计成本为3460万美元，预计稳定收益率为7%。有了这些，我将把发言权交给马茨，他将介绍我们剩余的业绩和指导更新。
谢谢比尔，大家早上好。本季度核心FFO每股为0.65美元，与去年相比增长8.3%。本季度，我们签订了22份租约，总面积220万平方英尺，产生的现金和直线租赁价差分别为27.2%和40.6%。此外，已执行的租赁活动从第二季度的410万平方英尺加速至第三季度的590万平方英尺。2025年有望成为租赁量创纪录的一年。本季度的保留率为63.4%，全年为78%。
截至9月30日，我们已经完成了2025年预计运营组合租赁平方英尺的98.7%，实现了23.9%的现金租赁价差，展示了我们投资组合的实力。正如比尔所提到的，我们已经完成了2026年预计租赁平方英尺的52%，实现了21.8%的现金租赁价差。本季度同店现金NOI增长3.9%，今年迄今为止增长3.5%。截至昨天，今年同店现金NOI中包括22个基点的现金信用损失。转向资本市场活动，9月15日，我们对原定于2026年2月到期的3亿美元定期贷款G进行了再融资。
现在到期日为2030年3月15日，并有一个一年的延期选项。该定期贷款包括利率互换在内的总固定利率在2026年2月5日之前为1.7%，从2026年2月5日到初始到期日，包括利率互换在内的总固定利率将为3.94%。杠杆率仍然较低，年化运行率调整后EBITDA的净债务/EBITDA比率为5.1倍，季度末流动性为9.04亿美元。至于指导，我们已做出以下更新。我们已降低并收窄了预期收购量的范围，至3.5亿至5亿美元。
提醒一下，外部收购量的影响一直严重偏向年底，对我们的核心FFO指导影响最小。全年G&A预期已降至5100万美元至5200万美元之间，中点下降100万美元。同店现金指导已上调至全年4%至4.25%的范围，中点上调25个基点。这些指导变化导致修订后的核心FFO指导区间为每股2.52美元至2.54美元，中点上调0.03美元。
现在我将发言权交回比尔。
谢谢马茨，也感谢我们的团队为实现2025年目标所做的持续努力和成就。我们对Stag面前的机会感到兴奋。我们平台的各个方面，包括收购、运营和开发，活动都在改善。这些领域都将是Stag未来增长的关键贡献者。现在我们将把电话转回操作员进行提问。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，在按星号键之前可能需要拿起听筒，以允许尽可能多的问题。我们要求每个人只提一个问题和一个后续问题。谢谢。第一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。请提问。
嘿，大家早上好。比尔，2026年的进展非常好。这让你们在明年处于有利地位。我只是有点好奇。是租户来找你们吗？你能谈谈是什么推动了这一点吗？我想知道这些到期租约的权重是否偏向上半年？所以你们正处于租户想要完成租赁的窗口期，还是人们提前来找你们？我只是想多了解一点是什么推动了这一点，以及续约与新租赁或空置租约到期后的重新租赁的比例是多少？
是的，谢谢克雷格。我先回答第二部分。续约和所谓的新租赁之间的比例。但这个数字的95%是续约，考虑到我们所处的日历时间，这是合理的。所以5%是新租赁。至于他们是否来找我们，我们去找他们。实际上，这是一种混合，对吧？考虑到2026年我们的租约到期量比正常情况多，我们对租户更加主动。所以我们的团队一直很主动。但同时，我们也有较大的成熟租户比平时更早地联系我们并参与进来，因为，你知道，我认为有几个因素，第一，他们喜欢他们的空间。
他们认为自己会长期使用这个空间，并且想要锁定它，因为在某些情况下，他们在那个空间有大量投资，这在更大的套房面积中更为明显。所以明年我们有五到六个大型租约到期。也就是超过40万平方英尺的租约。在这些租约中，除了一个我们正在积极谈判的之外，我们已经解决了所有问题。所以2026年的情况与前几年略有不同。这也影响了52%的数据，而前几年大约是38%。
你们，你知道，你们谈到了俄亥俄州的定制建造项目。你们完成了格林维尔的项目，完成了纳什维尔的项目。我的意思是，我知道每个人，包括你们在内，都在谈论租户决策的某种解冻。我的意思是，是人们更愿意投入资金，还是在你们的一些市场存在某种错失恐惧症（FOMO），因为你们的新供应量不如美国其他一些市场多，所以一些选择已经被排除，现在人们急于确保他们能获得一个位置。
你能谈谈你们一些市场的动态吗？也许指出一些你们投资组合中表现最好的市场，以及可能仍然最慢的市场？
你问得很好，克雷格。我认为这是一个问题里包含了六个小问题。但我会尽力回答所有问题。我会尽力回答关于我们的市场和发展的问题。我们没有经历过美国前五大市场那样的vacancy率波动。所以我们在那些市场的vacancy率保持稳定，我们在那些市场的入住率比其他市场保持得更好。这对我们是有利的。你可以通过任何第三方行业报告来证实这一点。
在我们的市场开发中是否存在错失恐惧症？我认为在某种程度上可以这么说，我们的开发平台确实取得了很大的成功。过去几个季度我曾说过，当时我们最好的资本配置方式是增量资本部署，即开发项目。我对这一举措的实施情况非常满意。如果你想想过去两个季度我们传达的信息，都是关于市场的不确定性，而我们现在传达的信息是市场的稳定性。所以在进入今年最后一个季度时，情况确实发生了很大的转变。
这是一件好事。我们知道这种情况会开始出现。现在我们说稳定，但正如我在准备发言中提到的，你看行业报告，全国vacancy率约为7%。我认为我们的数据可能在6%以上。什么时候vacancy率才会真正开始下降，并推动一些额外的市场租金增长。可能还需要两三个季度。但总体而言，我们对我们投资组合所处的市场位置感到非常满意。也许我回答了六个问题中的四个。我尽力了，格雷格。
你回答了很多。谢谢，比尔。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自贝尔德的尼克·蒂尔曼。请提问。
嘿，大家早上好。也许谈谈2026年的租赁和进展，这些20%左右的价差的可持续性如何。你提到了四个大型续约。如果我们只看到期时间表，看起来这里到期的租金比今年年初低约15%。所以我很好奇对于剩余到期租约的价差有什么预期？
是的，谢谢尼克。正如我在准备发言中所说，我们指导明年的现金租赁价差为18%至20%。如果你看看几年前的情况，我认为是30%，然后今年是24%，明年是18%至20%。
如果你看看那些年我们的市值调整情况，它与我们的租金增长率相似。所以你没有获得额外的市值调整机会。因此，价差自然会出现类似的下降。
不，这非常有帮助。然后关于马特提到的入住率，今年你们有一点阻力，当我们考虑2026年的构成要素时，租赁进展良好。我们对明年同店组合的入住率增长有何预期，或者还有其他因素在起作用？
是的。嘿，尼克，早上好。你知道，我认为在10月份的现在，我们将在2月份提供2026年的指导。所以我认为我们还不准备开始列出明年的指导内容。我认为比尔已经提供了很多关于从今年上半年的一点不稳定到第三季度的更稳定环境的变化的信息。你知道，我只想指出，我们去年完成了我们预期要做的事情的52%，这比我们通常在日历年度的这个时候高出10%以上。
你知道，我必须尽力，马茨。
这很明显。
谢谢。下一个问题来自BMO资本市场的埃里克·博登。请提问。
嘿，大家早上好。比尔，你能谈谈你在这里对开发项目的兴趣吗？考虑到需求环境的改善和2026年下半年vacancy率可能出现拐点，你对利用开发项目来领先或配合改善的前景来安排交付有何看法？
是的，我们对开发持乐观态度。我们正在努力签署合适的开发项目。显然，我们在承销时非常谨慎，我们仍然希望实现至少7%的初始收益率。我们对俄亥俄州的交易非常满意。俄亥俄州的定制建造交易我们签约了，收益率为7%，租户信用非常强。所以在那里很高兴。我们正在研究其他一些项目。我们也在努力完成更多的内部开发以及一些额外的合作伙伴开发。当我们签署这些项目时，我们会宣布。所以这当然是我们资本部署的一个很好的用途。
市场现在稳定，并且看起来正在改善，特别是在明年下半年。但在资本部署方面还有一个变化，我们现在看到了很好的收购机会，这与今年早些时候的情况不同。所以如果你看看我们的收购情况，我们降低了指导的上限，但到目前为止我们已经完成了2.12亿美元。我们还有另外1.5亿美元正在合同和意向书阶段。所以要达到我们的中点，我们需要在感恩节前再签署大约6000万美元的交易。
我们每周都在承销很多交易，评估很多交易。所以我们希望今年能达到那个中点。所以在过去几个季度里，情况发生了相当好的变化。
谢谢，我很感激。只是关于指导。你在中点将指导提高了0.03美元，但这意味着从第三季度到第四季度的环比减速。也许你能谈谈第四季度的一些抵消因素导致了这种环比拖累？
是的，当然。我想说最容易指出的是信用损失。现在，我们的信用损失指导一直表现出色，但我们还没有度过今年剩下的时间。所以我们确实在投机的基础上为今年剩余时间计入了一些信用损失。如果我们再次表现超出预期，这些都是不可预见的。只是称之为更多的建模数字。我们会处于较高的一端。
是的。所以你的计算是在中点，我假设，对吗？
是的，没错。
我认为这取决于我们在核心FFO范围内的位置。
太好了，谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自威廉的布莱恩·赫克。对不起，富国银行，请提问。
太好了，谢谢。大家早上好。只是跟进收购。比尔，你能谈谈过去90天可能发生了什么变化，导致你下调了预测吗？如果有什么具体的事情你注意到了？然后，你知道，现在预测这可能很困难，但考虑到你刚才提到的趋势，你对在2026年弥补2025年的下降并显示出更显著的同比增长活动有何看法？
这是个好问题，布莱恩。正如马特所说，我认为我们将在2月份处理所有剩余的2026年指导。但当然，如果你看看今年的节奏，一直在加速到年底，发生了什么变化？有几件事。利率一直稳定。我认为宏观经济环境更加稳定。还有一些卖家，称之为卖家的积压需求。所以我认为要价更加合理。如果你看看去年的情况，与历史水平相比，市场上交易不多。
今年，随着时间的推移，所有的不确定性。最后，随着市场的这种稳定，有很多卖家希望在年底前完成交易。所以当你看到像我们这样在完成交易方面有很强声誉并且能在很短时间内完成交易的公司时，我们在很多情况下都是首选买家。有些交易我们不是最高出价者。有一种在年底前完成交易的偏好。所以这是另一个让我们对第四季度交易有信心的驱动因素。
但我不知道是否有。迈克，我不知道你是否还有其他发现。
不，我的意思是，我认为你说到了重点。第三季度末，我们开始看到大量交易进入市场，特别是那些希望在年底前完成的交易。正如你所说，比尔，在这些交易中，完成交易的确定性几乎与定价同样重要。Stag在完成交易的确定性方面享有很高的声誉。所以我们看到了很多交易，我们谨慎乐观地认为我们将有一个不错的第四季度。
是的，我们预计在夏季放缓后，劳动节后会有很多交易进入市场。今年还发生了其他不确定性。而这正是我们所看到的。
好的，这很有帮助，也很有意义。只是转换到租赁，你能谈谈你签署的任何直接或间接与制造项目或近岸外包和在岸外包相关的租约吗，你知道，你的投资组合中哪些市场特别有能力从这些趋势中受益？
是的，我的意思是，将从这些趋势中受益的市场。很多是我们运营的市场。对吧。这是我们之前说过的。是中西部，是东南部，我们去年签署了那个租约。或者是今年早些时候？一切都有点融合在一起了。但那是一个直接的在岸外包租约。那是一栋当地配送、区域配送建筑，最终变成了一家木地板制造公司的供应商建筑，该公司将业务转移到了国内，以靠近消费者。所以我们当然从这中受益。今年我们签署了一些租约与太阳能制造工厂相关。
我们签署了一些租约。实际上，我们签署的一份租约是为数据中心制造发电机。不仅仅是数据中心的 staging，还有发电机。所以这是我们市场中受益的租约，而在其他市场可能没有相同的需求驱动因素。
太好了，谢谢你们。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自威廉的布莱恩·赫克。对不起，富国银行，请提问。
太好了，谢谢。大家早上好。只是跟进收购。比尔，你能谈谈过去90天可能发生了什么变化，导致你下调了预测吗？如果有什么具体的事情你注意到了？然后，你知道，现在预测这可能很困难，但考虑到你刚才提到的趋势，你对在2026年弥补2025年的下降并显示出更显著的同比增长活动有何看法？
这是个好问题，布莱恩。正如马特所说，我认为我们将在2月份处理所有剩余的2026年指导。但当然，如果你看看今年的节奏，一直在加速到年底，发生了什么变化？有几件事。利率一直稳定。我认为宏观经济环境更加稳定。还有一些卖家，称之为卖家的积压需求。所以我认为要价更加合理。如果你看看去年的情况，与历史水平相比，市场上交易不多。
今年，随着时间的推移，所有的不确定性。最后，随着市场的这种稳定，有很多卖家希望在年底前完成交易。所以当你看到像我们这样在完成交易方面有很强声誉并且能在很短时间内完成交易的公司时，我们在很多情况下都是首选买家。有些交易我们不是最高出价者。有一种在年底前完成交易的偏好。所以这是另一个让我们对第四季度交易有信心的驱动因素。
但我不知道是否有。迈克，我不知道你是否还有其他发现。
不，我的意思是，我认为你说到了重点。第三季度末，我们开始看到大量交易进入市场，特别是那些希望在年底前完成的交易。正如你所说，比尔，在这些交易中，完成交易的确定性几乎与定价同样重要。Stag在完成交易的确定性方面享有很高的声誉。所以我们看到了很多交易，我们谨慎乐观地认为我们将有一个不错的第四季度。
是的，我们预计在夏季放缓后，劳动节后会有很多交易进入市场。今年还发生了其他不确定性。而这正是我们所看到的。
好的，这很有帮助，也很有意义。只是转换到租赁，你能谈谈你签署的任何直接或间接与制造项目或近岸外包和在岸外包相关的租约吗，你知道，你的投资组合中哪些市场特别有能力从这些趋势中受益？
是的，我的意思是，将从这些趋势中受益的市场。很多是我们运营的市场。对吧。这是我们之前说过的。是中西部，是东南部，我们去年签署了那个租约。或者是今年早些时候？一切都有点融合在一起了。但那是一个直接的在岸外包租约。那是一栋当地配送、区域配送建筑，最终变成了一家木地板制造公司的供应商建筑，该公司将业务转移到了国内，以靠近消费者。所以我们当然从这中受益。今年我们签署了一些租约与太阳能制造工厂相关。
我们签署了一些租约。实际上，我们签署的一份租约是为数据中心制造发电机。不仅仅是数据中心的 staging，还有发电机。所以这是我们市场中受益的租约，而在其他市场可能没有相同的需求驱动因素。
太好了，谢谢你们。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自格林街的文斯·德文。请提问。
嗨，早上好。对于近期的收购，你正在考虑的是增值交易还是更多地关注稳定资产？只是好奇，你今天发现的最佳机会在哪里，是否有一些被迫出售的情况，一些投机项目没有按照他们的承销进行，进入市场，为你自己提供了任何有趣的机会？
是的，我们看到了一些。我会说我们没有看到很多增值交易进入市场，或者至少我们进行桌面审查的那些交易，我们没有计算出定价。
所以我们没有。它们甚至没有进入完整的承销阶段。但我们绝对会评估这些交易。对吧？我的意思是，这是我们的工作，对吧？我们建造建筑，购买建筑，租赁建筑。所以如果有开发商想要减少一些筹码，并且有一个他们不想尝试租赁的空置资产，或者那不是他们的核心业务，我们绝对会看那个交易并出价定价，但我们没有看到很多这样的交易。我认为我们现在看到的可能更多地偏向于3年、5年和你知道的更长租期的交易。
部分原因是我们看到的那些，就像我说的，只是没有通过那个初始的桌面审查，关于我们如何为那些资产定价。
不，这很有帮助。也许换个话题。只是关于今年更新的同店指导，看起来意味着第四季度有不错的加速。如果你能谈谈是什么驱动了这一点。你是否预计第四季度会有任何环比入住率增长，或者还有其他因素在起作用？我认为这意味着第四季度是中高个位数。
更新的同店指导，你可以谈谈这个。那会很有帮助。
是的，当然。文斯，谢谢你的问题。所以我会带你过一遍。这与某个租户的现金基础会计有关。所以，第一，我们在第三季度几乎完成了今年预期的所有租赁。这些指标包括将一个租户转为现金基础会计的影响，以及显然注销应收账款余额的相关影响。嗯，你知道，9月之后，最近，我们执行了一项还款协议，要求租户在本季度内结清欠款，并支付所需的租金。所以他们按照今天的协议履行。
如果他们在年底前结清，我们预计会接近同店指导的高端。所以这就是我认为会有帮助的地方。如果我们没有注销应收账款余额，第三季度的同店增长率将约为5%，而不是现在的水平，今年迄今为止将约为4%。对吧。与我们更新的指导一致。所以基本上是时间问题，租户在第四季度补缴逾期付款。第三季度由于注销而较低，第四季度将受益于租户在结清欠款时支付的款项。
简单背景。该客户是汽车行业的供应商，拥有非常强大的客户名单，并且是盈利的。所以这真的是时间问题。
不，这非常有帮助。入住率方面有什么信息吗？我的意思是，我们是否应该预计第四季度同店入住率也在97%左右，因为听起来大部分租赁都已完成？
是的，我的意思是，我们的指导，我们没有改变，全年同店入住率损失约75个基点。所以我们没有改变这一点。
太好了，谢谢。谢谢。
谢谢。下一个问题来自杰富瑞的约翰·彼得森。请提问。
太好了，谢谢。你有1.53亿美元的收购正在协议中，你能给我们一个这些物业的资本化率的概念吗？是的，与我们第三季度完成的非常一致。好的。然后你在俄亥俄州尤宁购买的新土地，我相信那是在代顿附近。你能谈谈那个市场吗？也许我不是很熟悉。所以从需求和供应的角度来看，是什么让你有信心在那里进行开发？
是的。
我们购买的那块土地，那是我在准备发言中提到的定制建造项目，租户信用很强，租期10年。但我不知道，迈克或史蒂夫，谁想回答。迈克，你来吧。
是的，我的意思是，代顿可以说是一个正在崛起和新兴的市场。它有1.04亿平方英尺。空置率约为4%。他们现在有不到100万平方英尺的建设正在进行中。所以，你知道，但尽管如此，你知道，我们非常满意，你知道，收购那块土地并进行开发，因为我们有一个，你知道，与一个信用很强的租户签署了长期的定制建造租约。所以对我们来说，这是一个很容易考虑的项目。
这个物业在机场附近吗？
是的，这个物业位于代顿国际机场旁边，离那里的主要州际公路几英里远。
是的，如果不是市场上最好的子市场，也是最好的子市场之一。对吧。所以这个建筑非常适合这个市场。所以在10年租期后，如果租户续约，我们对该资产的可租赁性非常有信心。
好的。然后我知道我们都在试图弄清楚2026年的同店情况，所以也许我再问一种方式。在我们展望2026年时，有没有已知的搬离情况我们应该考虑？
好的，我会回答这个问题，因为你问得很直接。没有重大的。我们列出了大型的，没有搬离，任何超过40万平方英尺的。正如我所说，我认为有五个我们已经解决了。四个我们正在积极谈判最后一个。所以没有什么要提出的。好的，非常感谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。请提问。
太好了，谢谢，比尔。我想回到你在准备发言中关于租赁酝酿期仍然较长的评论，也许将其与你在2026年租赁计划中已经取得的执行情况结合起来，无论是新租赁还是续约，你能给我们一个感觉吗。租户是在货比三家寻找交易，还是看起来他们越来越接近并准备签署 dotted line，考虑到市场上可能有更大的清晰度和确定性？
是的，这是个好问题。只是澄清一下，所谓的谈判持续几个月，可能比正常的谈判时间长一点。从历史上看，这些是数字。也许今年我们更长一点。但例如，我们在纳什维尔完成的租约，从开始到结束只用了几周时间，我确实预计这些时间会与vacancy率相似地保持较长时间。正如我提到的，在接下来的两三个季度，大约在7%，6%以上是我们的标志。
随着这些vacancy率下降，租赁酝酿期自然会减少。对吧。因为选择更少了。你需要更快地做出决定。在纳什维尔。很好的例子，非常强劲的工业市场，没有太多选择。租户需要我们的空间。我们在几周内就完成了交易，从开始到结束。所以我认为这些时间会保持相对，你知道，所谓的较长一段时间。然后随着vacancy率下降，这些时间会开始缩短。
谢谢，感谢那里的颜色。然后也许你可以给我们一些关于第四季度将要完成的四个开发项目的需求洞察。我知道可能需要一些时间才能稳定下来，但空间的吸引力如何？你愿意为了让项目出租而做出让步吗？
是的，我会让史蒂夫回答那里的细节。这是一个提醒。我们，你知道，我们为我们的开发项目承销12个月的租赁期，但史蒂夫可以带你了解我们即将完成的项目的需求情况。
是的，迈克尔，感谢这个问题。我们在现有的项目上取得了良好的进展，但我们仍然有剩余的空间需要租赁。我会带你过五个市场。这可能是最简单的方法。我们在格林维尔-斯巴达堡有少量空置，只有7万平方英尺。你可能知道，那个市场的活动在过去几个季度非常好，有很多吸收。我们在那7万平方英尺上有活动。所以我们对那个空间感觉很好。它已经建成，办公室在那里，已经准备好，我们有用户在看。下一个。
那个市场的空置率已经下降到7%以下。你知道，在这些电话会议上，我们已经谈论了很长时间它是两位数。所以那个市场有了很大的改善。下一个我们有空置的市场是坦帕。你记得我们在那里有两栋建筑。我们很快将其中一栋租给了一个单一用户。我们还有一栋14万平方英尺的建筑。整个市场的空置率约为6.5%，我们的子市场低于5%。所以。我们在那栋建筑上也有活动。所以我们对坦帕市场和那栋建筑的前景感觉很好。
下一个我们将在第四季度交付的市场是夏洛特市场的两栋20万平方英尺的建筑。那个市场的空置率约为8%，有很多积极的势头，特别是在较大的批量方面，这降低了空置率。所以正如前面一个问题所提到的，关于在改善的市场中进行开发，我认为夏洛特应该是其中一个市场正在改善的故事，我们正在康科德的子市场交付产品。那是一个空置率约为5%的市场。在那个项目中，你会记得我们在这些电话会议上谈论过，相对于一些同行，我们对用户有一些优势，因为市场上存在下水道可用性的分区问题。
所以我们可以做配送和制造租户，而我们的一些竞争对手不能做配送。下一个市场是里诺，我们有两栋建筑交付，28.5万平方英尺和7.6万平方英尺。这两栋建筑都适合我们所在的北谷子市场。那个市场在过去大约六个季度的吸收一直较慢，所以那里有一点阻力。但我们预计随着我们交付这些建筑，吸收将会回升。而且我们在这两栋建筑上都有活动，但还没有什么要报告的。最后一个市场是路易斯维尔，我个人可能最看好这个市场。
这是一个空置率为4%的市场。我们在市场南部一个非常成熟的园区里有一个A级园区。我们的建筑有很强的活动，而且我们在那个市场上竞争的供应非常有限。这带你了解了我们未来有空置的五个市场。
感谢那里的详细分析，非常感谢。
不客气。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的尼基塔·贝利。请提问。
大家早上好。看起来你们对收购和开发都相当乐观。你能在相对基础上对它们进行排名吗，一个 versus 另一个？当你开始在2026年扩大两者时，你计划如何为其提供资金，我们是否足够接近以这些价格发行股票？
嘿，尼基塔，我是比尔。关于排名，这很难。我，我的意思是，这很好。我想我还是会说这个笑话。就像给你的孩子排名一样，对吧？它们是不同的。我会说我们评估开发和收购机会，根据回报、市场等，我们可能会选择看一个或另一个。
但现实是我们有资产负债表和流动性，如果我们喜欢两个机会，我们可以向两个机会部署资本。所以对我们来说不是非此即彼。我们当然有内部流程、人员和系统来评估所有这些机会。所以对我们来说，不是非此即彼。所以我们不必强制对这两个机会进行排名。但正如我所说，今年早些时候，开发是资本部署的首选。我认为收购正在赶上，这是。很高兴看到在为这些融资方面。
我会把它交给马特来谈论这个。
嗨，尼基塔。所以今天我们坐在这里，我们保留了超过1亿美元的自由现金流，我们的资产负债表处于我们杠杆目标的低端。所以这可能是前两个来源。我们有4700万美元的未资助远期股权，这将是下一个来源。我们预计不会偏离我们正常的杠杆区间，通常在5.1倍左右。
谢谢。下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇。请提问。
太好了。谢谢你接受我的问题。你提到了2026年将要到期的一些租约中存在的固定续约选项。你有很多这样的选项吗，它们主要反映了你从先前所有者那里获得的合同中的收购吗？
是的，它们几乎都是基于承担的租约。我会说它们并不比其他年份高或低。它们只是恰好在明年未租赁空间的剩余部分中。通常，这些续约选项有某种通知期。可能短至三个月。所以其中一些是到明年年底。
好的，谢谢。这很有帮助。然后也许是一个战略问题。你似乎对市场趋势有更乐观的看法，我认为有很多第三方数据支持这一点。当你考虑你已经进行的收购与你放弃的收购时，你是否感觉到你本可以更积极地进行更多收购？随着市场似乎在改善，这是否正在改变你的计算？
我们考虑收购的一件事是，你知道，我们是否在增值地部署资本。对吧。这是我们今年早些时候看到的问题的一部分，我们无法做到这一点。你总是可以，你知道，事后诸葛亮，你知道，决策。你知道，我们试图用我们当时掌握的信息来评估决策，并在当时做出最明智的决策。所以我认为我们今年做出了很多好的决策。我真的对我们今年进行的收购和我们今年做出的开发决策感到满意。
所以我们将继续用我们知道的信息评估收购和开发机会，并尽力做出最佳决策。
太好了，谢谢。
谢谢。
谢谢，女士们，先生们。问答环节到此结束。我将把发言权交回克鲁克先生做最后的评论。
我只想感谢大家参加电话会议，一如既往，感谢大家深思熟虑的问题。我们期待在即将举行的会议上很快见到大家。保重。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。