约瑟夫·瓦莱恩（总法律顾问）
大卫·奥莱利（首席执行官）
卡洛斯·奥莱亚（首席财务官）
威廉·阿克曼（执行董事长）
安东尼·保洛内（摩根大通公司）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
约翰·彼得森（杰富瑞金融集团公司）
您好，感谢您的等待。欢迎参加霍华德·休斯2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将进入问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11。之后您会听到一条自动消息，提示您已举手提问；若要撤回问题，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制。现在，我将把会议交给今天的发言人——总法律顾问乔·瓦莱恩。
请继续。
早上好，欢迎参加霍华德·休斯控股公司2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同出席的有执行董事长比尔·阿克曼、首席执行官大卫·奥莱利、首席投资官瑞安·伊斯雷尔以及首席财务官卡洛斯·奥莱亚。在开始之前，我想请大家访问我们的网站www.howardhughes.com，在那里您可以下载我们的第三季度收益新闻稿和补充资料包。收益新闻稿和补充资料包包含了今天将要讨论的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节表。
今天发表的某些非现在时态或讨论公司预期的陈述属于联邦证券法意义上的前瞻性陈述。尽管公司认为这些前瞻性陈述所反映的预期是基于合理假设，但我们无法保证这些预期能够实现。有关可能导致前瞻性陈述与实际结果存在重大差异的因素，请参见我们第三季度收益新闻稿中的前瞻性陈述免责声明以及SEC文件中的风险因素。除非法律要求，否则我们没有义务更新前瞻性陈述。现在，我将把会议交给我们的首席执行官大卫·奥莱利。
谢谢乔，大家早上好。我将首先简要概述本季度的情况以及霍华德·休斯社区的一些亮点。卡洛斯将介绍指引和我们的现金流展望，然后交给比尔和瑞安分享我们控股公司战略的最新情况。
我们在每个业务部门都交付了又一个强劲的季度，突显了我们房地产平台的实力以及我们转型为多元化控股公司的价值。从我们的MPC部门开始，我们创下了季度记录，产生了2.05亿VBC，这得益于强劲的土地销售。在萨默林，我们以每英亩约79.5万美元的价格出售了319英亩土地。
其中包括一笔231英亩的原始未开发土地大宗销售，利润率为75%，但低于我们的平均每英亩价格，因为它不需要前期基础设施。剔除这一笔交易，我们其余土地的平均价格约为每英亩170万美元。我们从建筑商价格参与中获得了超过1450万美元的收入，反映出萨默林的房价持续增长。
在布里奇兰，土地销售保持稳定，我们正为本月晚些时候在凤凰城的Terra Vallis盛大开业做准备。样板房已开放，建筑商积极参与，Florio的势头强劲。尽管更广泛的全国性头条新闻指出房屋销售放缓，但我们的社区再次出现了相反的情况，取得了强劲的业绩，与当前头条新闻形成对比。
我们的价值创造永续循环和自我融资模式，再加上有限的竞争，继续为我们提供了重大优势。因此，我们预计今年将以创纪录的住宅土地销售量、创纪录的定价和创纪录的全年MPC息税前利润结束。鉴于这一表现，我们再次上调全年MPC指引。
运营资产的 NOI同比增长5%至6800万美元，这得益于整个投资组合的租赁势头。办公楼NOI增长7%，这要归功于哥伦比亚的强劲活动以及一些大型减免政策的到期。我们签署了55,000平方英尺的新办公租约或扩建办公租约，稳定的办公楼投资组合在本季度末的出租率为89%。
多户住宅NOI增长2%，这是由于萨默林和布里奇兰的新项目租赁进度超出计划。我们稳定的多户住宅投资组合目前出租率为96%。零售NOI同比增长9%，主要得益于沃德村和梅里韦瑟区的出色表现。我们稳定的零售投资组合出租率仍保持在90%以上。
转向战略开发，我们的 condo 预售额达到14亿美元，创下新纪录，其中以Malia和Alima为代表。我们在沃德村的第12和第13座塔楼开局令人难以置信，目前合计预售率达57%。沃德村的Lanoux和伍德兰兹的丽思卡尔顿公寓目前预售率分别为68%和74%。
除了 condo 销售，我们还在布里奇兰的Memorial Herman医疗办公楼破土动工，这是我们期望将其发展成为100万平方英尺医疗区的第一步。季度结束后不久，我们完成了伍德兰兹水道沿岸的One Riva Row项目，这是一个拥有268个单元的豪华多户住宅物业。该项目为该地区的多户住宅生活树立了新标杆，稳定后将对NOI产生重大贡献。
最令人兴奋的是，我们社区产生的现金流如何重新投资于创造价值的开发项目。大卫提到的项目，从Melia和Ilima等新的 condo 塔楼到One River Row等价值创造开发项目，正是这些现金流的去向，推动更高的净资产价值和未来的现金流生成。现在，我将把会议交给卡洛斯。
谢谢大卫，大家早上好。我将首先介绍近期的融资情况，然后是指引更新和我们对现金流的看法。本季度，我们为约1.14亿美元的近期到期债务进行了再融资，将其推迟到2026年及以后，包括3831 Technology Forest Wingspan和6100 Merriweather的贷款。因此，我们2025年的到期债务降至仅7600万美元，我们预计将在年底前完成再融资。
关于指引，MPC部门强劲的土地销售使我们将全年EBIT指引中点上调2000万美元至4.5亿美元。2025年将是又一个破纪录的年份。当然，并非每年都会如此，但这显示了我们模式的力量——当所有环节都正常运转时。土地销售带来居民，居民推动零售和办公需求，而这种需求又进一步推高土地价值。
本季度运营资产表现也不错，因此我们重申全年NOI指引为2.67亿美元，创公司纪录。我们在MPC中控制供应且几乎没有外部竞争的能力仍然是关键优势。在 condo 方面，我们将全年收入目标略微下调1500万美元至3.6亿美元，这反映了Olana的结算时间略有推迟至2026年初。
Olana仍已全部售出，预计实现收支平衡。更重要的是，我们未来的项目储备比以往任何时候都更强劲。本季度，通过Melia、Ilima和伍德兰兹丽思卡尔顿公寓的预售，我们获得了14亿美元的预售额，这些项目将在未来五年产生可观的现金流。
在G&A方面，我们维持指引在7600万至8600万美元之间，中点为8100万美元。这不包括约1300万美元的预期非现金股票薪酬、1000万美元的 severance费用以及400万美元与Pershing Square年度至今发生的可变咨询费相关的支出。然而，它包括1000万美元的Pershing Square基本咨询费，我们通过早期的裁员和其他成本效率措施在很大程度上抵消了这部分费用。
最后，鉴于我们的出色表现，我们将调整后运营现金流指引上调至4.4亿美元，即每股摊薄收益7.86美元，比之前的展望高出1300万美元。重要的是我们如何使用这些现金流——将其重新投资于我们的社区以创造更大的价值。大卫提到的项目，从Melia和Ilima等新的 condo 塔楼到One River Row等价值创造开发项目，正是这些现金流的去向，推动更高的净资产价值和未来的现金流生成。现在，我将把会议交给比尔和瑞安。
谢谢卡洛斯。我的更新实际上是关于我们收购保险公司进展的更新，该保险公司将成为霍华德·休斯转型为多元化控股公司的基础。好消息是，我们已经取得了实质性进展。我们确定了一个目标，进行了大量尽职调查，就价格达成了协议。卖方已开始起草最终协议。我们仍在深入进行尽职调查过程中。有可能会出现导致我们不继续推进的情况，但基于我们迄今为止所做的工作，我实际上越来越有信心能够完成交易。
我想说，我们最早可能在年底或可能在第一季度宣布相关消息。因此，我们对这一进展感到满意。我期待分享更多细节，但如果我们能够执行这项交易，这对公司来说无疑是一个重大发展。这就是我唯一的公告。
关于卡洛斯所说的，我想补充的另一点是：我们对房地产子公司产生的现金流的优先考虑是投资所需资金，继续打造全国最适合人们居住的地方。好消息是，即使在将现金再投资于股权以建设市中心、办公楼、公寓和下一个 condo 项目之后，我们预计霍华德·休斯的房地产子公司随着时间的推移将产生比该业务部门支出多得多的现金，这些现金将流向控股公司，为我们构建多元化控股公司战略提供更大的灵活性。现在，我们开始接受提问吧。
谢谢。提醒一下，若要提问，请在电话上按星号11并等待您的姓名被宣布。若要撤回问题，请再次按星号11。请稍候，我们正在整理问答名单。第一个问题来自摩根大通的安东尼·保洛内。
太好了，谢谢。早上好。第一个问题与超级地块销售有关。本季度这些销售似乎非常成功。我想知道，与持有土地并进一步开发后以更多批次的地块形式出售相比，进行更多此类超级地块销售并接受折扣（无需进行所有基础设施建设，直接出售）在净现值方面的权衡是怎样的？
早上好，托尼。谢谢你的问题。我是大卫。你看，这是一个特殊情况，我们有一块土地——如果你还记得你在萨默林的时候，我们过去称之为“后碗”，它位于Summit开发区的正南方。这是一块需要异常高昂基础设施建设费用的特殊土地。在这种独特情况下，通过以较低的每英亩净价或较低的每英亩总价但较高的每英亩净价出售这块超级地块，我们能够为公司整体未来产生可观的现金流。我们没有其他类似的地块，因此你应该期望我们未来进行的超级地块交易将与过去几个季度一致，每英亩的总价和净价都会高得多。
好的，明白了。然后我的另一个问题转向比尔，考虑到你正在准备的这家保险公司，我们是否应该预期像你正在考虑的这类交易将消耗你目前的大部分资本，还是你认为之后会有更多能力进行更多交易？我只是想知道这会让你处于什么位置？
当然。我们是这么认为的。首先，它将消耗我们注入公司的可用现金。我们之所以将保险作为我们的第一个举措重点，是因为这是一项我们可以贡献非常显著价值的业务。如果你看看——再次，我们借鉴伯克希尔·哈撒韦的模式，看看巴菲特随着时间的推移所取得的成就。我的估计，我们的估计是，公司约70%至80%的价值是通过启动保险战略以及一种为保险公司创造更大投资灵活性的业务模式实现的。
巴菲特历来相对于资本承担的风险非常小，相对于资本投资的资产也相对较少，但将这些资产的约三分之二投资于普通股，并且做得非常有效。保险业务的美妙之处在于它能产生大量现金。你不必每次做交易都发行股票。保险业务通过承保产生现金，随着时间的推移，你用这些资本进行投资并从资产中获得回报，同时希望在保险业务方面也能盈利。如果我们能够实现这两个目标，将Pershing Square的投资专业知识与管理多元化保险公司平台的优秀管理团队相结合，我们认为这项资产本身能够随着时间的推移实现复合增长，成为公司增长和内在价值的重要贡献者。
好的，谢谢。
不客气。
谢谢。请稍候，等待下一个问题。下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。
嘿，那边早上好。有两个问题。首先，大卫，夏威夷的新 condo 预售率只有57%。我本以为你们会做得更好。开个玩笑。关于沃德村，你们现有的开发权情况如何？也就是说，你们还能再建多少？第二阶段的状态是怎样的？你们是否可能在未来几年内获得批准并启动，还是沃德村的第二阶段可能在五到十年后？
早上好，亚历克斯。很好的问题。你看，我们对本季度超过14亿美元的预售额和57%的预售率感到非常满意，并且随着这些项目的独特性以及它们位于瓦胡岛南岸最佳剩余开发地段，我们看到了持续的势头。就我们通过沃德村的总体开发协议获得的初始开发权而言，除了Malia和Alima这两座塔楼之外，还有一块土地将使用剩余的平方英尺。除此之外，我们通过向社区再投资获得的分区升级，有可能获得200万至400万平方英尺的增量平方英尺批准。因此，除了我们最初的总体开发协议下已有的项目外，我们已经在增量塔楼的前期开发中取得了良好进展。
好的，这很有帮助。然后，比尔，跟进安东尼的问题，我知道显然有很多机密信息，但从大的方面来说，你能给我们一些说明吗？这是否如你之前所描述的纯粹是B2B业务，这个实体中的所有业务都是干净的，还是有你们想要退出的业务，或者有任何需要结算的遗留保单或遗留业务线之类的？
你看，我想说这对我们来说是一项非常干净的交易。这是一个平台，一种多元化的保险公司平台，非常符合我们概述的标准。因此，没有我们需要退出的业务线。它不是面向消费者的保险公司。是的。
你能说明一下它是国内的、百慕大的还是其他离岸地区的吗？
我想说，就像许多保险公司一样，它既有国内业务，也有离岸业务。
好的，谢谢你，比尔。
谢谢。
谢谢。提醒一下，若要提问，请在电话上按星号11并等待您的姓名被宣布。若要撤回问题，请再次按星号11。下一个问题来自杰富瑞的约翰·彼得森。
太好了，谢谢。早上好，各位。想知道你们能否给我们多一些关于伍德兰兹丽思卡尔顿公寓的评论，它的销售趋势与你们最初的承销预期相比如何，以及投资组合中其他 condo 项目的机会。显然，沃德村取得了巨大的初步成功，你们正在将这种模式推广到伍德兰兹，但我们还可能在哪些地方看到未来的 condo 项目？
我来回答你问题的第一部分。在某种程度上，这是我和大卫·奥莱利之间的一点小争论，团队设计了一个绝对壮观的项目，这在伍德兰兹是前所未有的。我看了这个项目后说，我们以这个价格出售简直是在赠送。我说，你知道吗，社区需要先看到这个项目建成。所以，你知道吗，不要出售超过一半的单元。这是我们的约定。然后我不再担任董事会主席。
在我不知情的情况下，戴夫一直在偷偷出售一些单元，因为他认为他有义务以他能达到的价格出售。这真的是答案吗？
不。我们正在创下历史新高的价格。
是的。所以戴夫一直在观察。我认为这是巨大的价值。对于市场上的买家来说，我的意思是，我把它与你可能称之为“亿万富翁街”的品质相比较，比如如果你知道纽约的220 Central Park South大楼。这也是罗伯特·斯特恩设计的，在市场上比其他所有建筑都实现了巨大的溢价。这就是那种建筑，但它实际上是伍德兰兹的第一座 condo。我们只是觉得，在伍德兰兹推出这种前所未有的项目，我们应该谨慎地销售单元，直到项目开放，这样会取得更好的结果。我希望大卫能保留一些单元，这样我就能证明当人们能看到成品时我们能达到的价格。
毫无疑问，我们现在的预售率约为75%。距离我们准备好迎接第一批居民入住还有一年多一点的时间。我们乐观地认为，我们现在保留的剩余单元在完工后，当人们能够看到、触摸和感受到我们将要交付的令人难以置信的品质时，将能够售出。关于你问题的后半部分，约翰，除了丽思卡尔顿的地块外，伍德兰兹还有几个未来 condo 项目的选址，我们正在实时评估这些选址，确定我们认为哪里需求旺盛、每平方英尺的价格是多少、单元大小等。我们还在萨默林及其周边评估了几个选址，在那里我们可以利用我们团队在沃德村的专业知识和技能，在整个投资组合中为公司带来良好的现金流结果。
好的，这非常有帮助。然后，第二个问题，关于Caravallis，我最近在凤凰城机场看到你们有一些广告来吸引人们到那个社区。我只是好奇，能否提醒我一下，2026年MPC土地销售预期如何，或者如果你想给我一个多年展望，提醒我一下你们在推广方面的进展。
是的，当然。我们现在处于非常有利的位置。今年到目前为止，我们在Terra Vallis已经售出了大约1000块地块，这将足够我们在近期保持忙碌。我认为2026年你可能会看到我们出售一些增量地块，但2027年可能是我们在今年售出的地块最终落入居民和购房者手中后再次增加销售的一年。我们很兴奋。本周五，我们将在Terra Vallis举行正式的盛大开业。我们已经向一些不同的居民出售了第一批地块，他们现在将开始建造自己的房屋。我们对所取得的进展以及这个社区的快速形成感到难以置信的兴奋。
听起来很棒。谢谢。我的问题就这些。谢谢。
谢谢，约翰。
谢谢。
谢谢。请稍候，等待下一个问题。下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。
感谢您接受后续提问。大卫。我知道现在不是第四季度，我们必须暂停提供指引，但今年尤其是土地业务的增长速度非常惊人。有没有一个大致的范围？我认为你们2025年的中点是4.4亿美元。对于2026年，我们应该怎么考虑？是不要过于超前，还是你们今年的增长速度是一个新的常态？这种速度是否可持续？
亚历克斯？我认为现在就对2026年的土地销售提供任何形式的指引还为时过早。我认为2025年是非凡的一年。我们已经两次上调指引。显然，在不到一年前给出指引时，我们没有预料到会有这样的强度。在这一点上，我不建议任何人将今年的结果进一步外推到未来。我们将逐季度观察，看看我们社区的房屋销售量，然后以尽可能高的每英亩价格出售足够的土地以跟上这一销售步伐。
但如果利率继续下降，那当然不会有坏处。
不，我认为，尽管利率较高，但由于我们社区的质量，人们追求更高的生活质量、更短的通勤时间、与自然的更多联系以及这些总体规划社区，我们取得了这些成果。
越多像纽约和加利福尼亚这样的地方变得社会主义化，人们就越想去德克萨斯和拉斯维加斯这样的资本主义州。
比尔，我很佩服。只用了26分钟就说到这个了。但是大卫，当你看你的库存时，你现在觉得建筑商购买的土地数量和他们的交付能力之间是否有良好的平衡？或者你认为他们在土地上有点过多或过少。我只是想了解一下房屋建筑商现在购买更多土地的意愿。
我可以告诉你，我们向房屋建筑商出售土地只是为了跟上我们社区的潜在房屋销售。这种策略不会改变。我们试图让他们保持适当的供应，我认为这是12到18个月的成品地块或空置开发地块。他们目前的供应有点不足，但你知道，当有机会时，我们宁愿供应略有不足，也不愿供应过剩。
谢谢。
谢谢亚历克斯。
谢谢。现在，我将把会议交回给大卫·奥莱利作总结发言。
再次感谢大家今天参加我们的会议。一如既往，如果有任何后续问题或我们未能回答的问题，我们随时可用，并期待很快与大家见面。谢谢。
非常感谢。再见。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。