安德里亚·贝尔（企业传播总监）
苏米特·罗伊（总裁兼首席执行官）
乔纳森·庞（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
身份不明的参会者
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
斯梅德斯·罗斯（花旗集团）
贾娜·加兰（美国银行证券）
安东尼·保洛内（摩根大通）
杰伊·科恩赖希（坎托·菲茨杰拉德）
拉维·瓦伊迪亚（瑞穗）
斯宾塞·格利姆彻（格林街）
约翰·基利乔夫斯基（富国银行）
琳达·蔡（杰富瑞）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc资本市场）
韦斯·戈拉代（贝尔德）
埃里克·博登（蒙特利尔银行资本市场）
各位下午好，欢迎参加Realty Income 2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，请在按键电话上按星号键后再按1键。如需撤回问题，请按星号键后再按2键。请注意，今天的活动正在录制中。
现在，我想将会议交给企业传播总监安德里亚·贝尔。请开始。
感谢大家今天参加Realty Income 2025年第三季度运营业绩电话会议。将讨论我们业绩的有总裁兼首席执行官苏米特·罗伊、首席财务官兼财务主管乔纳森·庞、Realty Income国际总裁尼尔·亚伯拉罕以及首席投资官马克·哈根。在本次电话会议中，我们将发表可能被视为联邦证券法下前瞻性陈述的言论。公司未来的实际业绩可能与任何前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异。我们将在Form 10Q的公司文件中更详细地披露可能导致此类差异的因素。在电话会议的问答环节，我们将实行每人两个问题的限制。如果您想提出更多问题，可以重新进入提问队列。
现在我将会议交给我们的首席执行官苏米特·罗伊。
谢谢安德里亚。欢迎各位。Realty Income的平台已有56年历史，是一个经过历史验证的收入生成器，能够在各种经济环境中表现良好。我们模式的数据驱动性质，加上数十年的机构经验和顶尖人才，使我们能够利用全球人口老龄化带来的投资者对一致长期收入日益增长的需求。此外，我们的规模和多元化——跨越92个行业的超过15,500处房产以及1,600多家客户——提供了战略性的专有数据洞察，使我们相对于规模较小的平台具有优势。最近，我们看到市场上净租赁工具的资本形成加速，我们相信我们的平台特别有能力从渴望长期收入的资本底部中受益。
当我们在私人资本领域确立自己的地位时，我们长期以来以债券般的稳定性产生股票般总回报的 track record 引起了投资者的共鸣。我们最近推出了一只永续基金，预计这一举措将提供额外资本支持我们的增长目标并增强我们的流动性状况。转向第三季度的运营业绩，我们的投资活动继续反映出我们拥有的多层次增长机会。我们的目标市场规模庞大，使我们能够在很大程度上不受地理、房产或行业限制地寻找机会。这使我们能够为股东追求最优的风险调整后回报，并在我们发现其他平台可能无法执行的资本配置机会时轻松转向。
在全球范围内，我们以7.7%的加权平均初始现金收益率投资了14亿美元，相当于比我们的短期加权平均资本成本高出约220个基点。这使得我们今年迄今为止的投资总额超过39亿美元，超过了2024年全年（不包括Spirit合并）的投资总额。本季度我们获得了310亿美元的交易量，导致选择率为4.4%。这使得我们今年迄今为止的总采购量达到970亿美元，超过了2022年达到的950亿美元的年度采购量历史最高水平。
这证明了我们目标市场的规模以及我们平台的广度和深度使我们对全球净租赁交易机会的可见性。回到本季度的投资量，我们再次倾向于欧洲，欧洲约占我们投资量的10亿美元，即72%，加权平均初始现金收益率为8%。与美国相比，欧洲的投资机会在风险调整基础上继续表现得更为有利，美国市场由于规模较小的平台竞争类似规模的交易而变得越来越激烈。相比之下，欧洲的投资机会仍然具有吸引力，这得益于分散的竞争格局、比美国更大的总目标市场以及目前欧元计价的10年期票据的债务成本比美元成本低约100个基点（自2019年进入英国市场以来）。
我们严谨的承销和资产负债表优势使我们能够在整个欧洲大陆进行重大扩张，欧洲现在的总资产价值接近160亿美元，约占我们年化基本租金的18%。转向美国，我们以7%的加权平均初始现金收益率投资了3.8亿美元，而国内交易量有所放缓。这反映了选择性，而非缺乏机会，因为我们继续优先考虑长期风险调整后回报，而非资本部署速度，转向我们的运营。第三季度反映了我们业务模式的结构性优势，包括投资组合多元化，这减轻了对特殊信用风险的敞口，并支持先进的数据分析能力。
在这一点上，过去六年开发的专有预测分析AI工具为采购、承销、租赁谈判和资本循环的决策提供信息。我们相信，这使我们能够成为积极的运营商，并加强我们长期现金流的可靠性。截至季度末，我们的投资组合包括跨越92个行业的超过15,500处房产和1,600多家客户。我们以必需零售为导向的投资组合（包括杂货店和便利店）的天然防御性，加上我们的规模和多元化，使我们能够在各种经济环境中表现良好。我们本季度结束时的投资组合入住率为98.7%，比上一季度高出约10个基点。
本季度，我们在284份租约中的租金收回率为103.5%，代表7100万美元的新现金租金，87%的租赁活动来自现有客户的续约，我们在优化投资组合的方法上保持积极。本季度，我们出售了140处房产，总净收益为2.15亿美元。本季度，我们以约5500万美元的价格出售了18处便利店房产，混合资本化率为5%，加权平均剩余租赁期限为11.3年。这一定价比我们收购优质资产组合的价格低约75个基点。
这笔交易反映了战略性投资组合优化，首先通过利用我们的规模以投资组合折扣收购资产，然后通过以更紧密的资本化率单独 monetize 更成熟的房产。此次出售使我们能够将资本重新部署到更优机会中，并展示了我们通过选择性处置释放价值的能力。最后，我们本季度确认了2730万美元（约每股0.03美元）的租赁终止收入。我们在以下情况下实现此类收入：我们的资产管理团队在预测分析的输入下，确定租赁终止呈现最佳概率加权风险调整后净现值结果。
虽然我们不对这一项目提供指引，但我们在补充材料的合并损益表底部增加了历史租赁终止披露。披露的目的是提高基本租金和终止收入这两个独立且本质不同的收入流的透明度。总体而言，我们业绩的稳定性继续表明，我们平台的优势使我们能够保持敏捷，有效管理风险，并推动长期投资组合表现。现在转向我们2025年的展望。鉴于我们收购渠道的持续势头和我们今年迄今为止的进展，我们将2025年投资量指引从50亿美元上调至约55亿美元。
此外，我们上调了每股AFFO指引的下限，现在预计在4.25美元至4.27美元之间。如前所述，我们的指引考虑了约75个基点的潜在信用损失，其中大部分来自通过已完成的公开并购交易收购的某些租户。我们的信用观察名单仍然可控且分散，与上一季度持平，占我们年化基本租金的4.6%，客户平均风险敞口仅为2个基点。
现在我将交给乔纳森。
谢谢苏米特。Realty Income有着以债券般的稳定性提供股票般回报的 proven track record。我们收益的内在一致性也使我们能够产生可预测的杠杆指标。我们第三季度结束时的净债务与年化预计EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性为35亿美元。此外，截至季度末，我们仅有6.5%的债务为浮动利率，全部来自循环信贷额度和商业票据计划。季度结束后，我们完成了8亿美元的双 tranche 无担保债务发行，混合期限为5.3年，加权平均到期收益率为4.4%。
大部分收益用于偿还5.5亿美元票面利率为4.6%的无担保票据，我们很高兴在二级曲线历史上较窄的利差中执行了此次发行。一如既往，我们感谢我们的低固定收益投资者对我们平台的持续支持以及他们对我们业务的相对安全性及其稳定产生可预测现金流的长期认可。截至今天，我们还有约10亿美元的未结算远期股权，我们相信这足以满足我们2025年投资量指引的所有外部股权资本需求。
现在我想请苏米特做总结发言。
谢谢乔纳森。我们相信，我们培养的结构性优势，包括规模多元化、纪律性和数据分析，将继续在各种经济背景下创造价值。展望未来，我们的重点仍然是运营一致性和纪律性投资原则，这些原则在我们56年的运营历史中一直指导着我们。我们的长期目标保持不变：通过具有重要规模和战略灵活性的多元化净租赁平台提供弹性且不断增长的收入。我们相信，我们在当今环境中处于有利地位，可以保持选择性，并随着时间的推移为股东创造持久价值。
现在我想开放电话会议进行提问。
谢谢。我们现在开始问答环节。如需提问，请在按键电话上按星号键后再按1键。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如需撤回问题，请按星号键后再按2键。
今天的第一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·赫弗恩。请开始。
是的，各位，谢谢。苏米特，你谈到欧洲仍然是首选市场，部分原因是美国竞争更激烈。你认为这是开始变得更具结构性的事情，还是你认为这两个市场之间的相对吸引力和偏好会继续来回波动？
嗯，美国的竞争对手确实比欧洲多，这是事实。布拉德，你知道，如果你看看私人方面的情况以及最近专注于净租赁投资的资本形成——黑石、贝莱德，你知道，喜达屋，有一系列新进入者进入市场。所以，美国市场竞争更激烈，这是显而易见的事实。我们所分享的是，这些资本形成的公司存在，其中一些甚至明确告诉你他们将遵循的确切战略。有些规模相当小，因此他们必然会追逐单一市场，你知道，而且在净租赁方面会涉及各个领域。从投资级低资本化率交易（具有增长潜力，你知道，这往往是工业地产，你不会有很多具有增长潜力的零售投资级低资本化交易）到高收益零售资产（具有增长潜力）。
他们将其定义为自己的专业领域。有些基本上专注于定制工业资产，你知道，他们觉得自己可以通过这些资产达成长期交易，并获得大量增长。在这种环境下，这些是他们非常明确的战略。其他公司则在整个信用范围内进行零售投资。所以，你会发现他们更多地出现在单一市场，而不是我们倾向于在美国追求的大规模售后回租交易中。话虽如此，我们当然会关注单一市场，在有意义、有关系且有人向我们展示非公开或非大量营销的交易时，我们会采取行动。但很明显，与一年前相比，现在净租赁领域的投资者更多了。这不是更多上市公司的原因，而是私人方面发生的情况。
好的，明白了。然后你显然完成了核心加基金的初始交割。你能谈谈基金到目前为止收购了什么，以及这与基金之外完成的收购有何不同吗？
是的。布拉德，不幸的是，除了已经披露的内容外，我能与你分享的非常有限。正如你从我们的补充材料中看到的，我们增加了关于哪些进入基金以及哪些留在资产负债表上的披露。鉴于我们目前处于开放式基金的营销阶段，我们在基金方面可以分享的内容非常有限。但我们试图补充的是给你更多披露，希望你会发现补充材料中的这些额外披露对你的建模等有所帮助。
谢谢。我们今天的下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请开始。
嗨，晚上好。感谢你回答我的问题。我是凯瑟琳，代表迈克尔提问。我的第一个问题是，与第二季度类似，你的大部分处置都是空置资产，我只是想知道你能否提供一些关于重新租赁过程的细节。具体来说，买家是谁？其中一些资产的空置时间是多久，与你打算出售的剩余资产相比如何，然后也许是你一直在出售的不同类别资产的分布情况。
是的。凯瑟琳，这在很大程度上是我们2024年开始做的事情的延续。我们谈到了今年将要实现的类似处置量，其构成应该与2024年的情况一致。显然，如果你看今年迄今为止的数据，空置资产销售更多，但我们确实说过下半年将有更多的已占用资产销售。所以这种混合将继续。对我们来说，这实际上归结为，你知道，我们查看特定资产，决定是否，你知道，我们拥有的可能进入该资产的替代客户阵容，你知道，根据他们愿意支付的租金，我们可以产生的回报 profile 与我们出售这些空置资产时能够获得的收益相比如何。并且在……
而且，你知道，我们对采用哪种路径并不在意。我们唯一的标准是在哪个路径上我们能最大化特定资产的经济回报，这确实决定了我们何时出售空置资产——是空置出售还是试图找到新客户重新租赁该资产。所以，你知道，我们出售了100多处空置资产，这是我们战略的一部分。我们说过，与持有资产、承担持有成本然后将其租赁给新客户相比，在当前环境下出售这些资产并将收益再投资对我们更有利。
这确实是基本原理。其构成涵盖了休闲餐饮、快餐、餐厅、家居装修等各个领域。我们出售的资产包括药店，这实际上是即将到期的租约的结果。预期结果是什么，以及我们是否最好空置出售资产。所以这是我们战略的一部分，并将继续推动我们如何考虑处置资产和回收资本。
明白了。这非常有帮助，谢谢。然后我的第二个问题是，你提到了预测分析平台，我只是想知道你能否评论一下你期望它如何在长期内帮助降低一般及行政费用，以及你期望如何利用它来实现一些人力效率和其他可能有助于长期降低一般及行政费用的组成部分？
凯瑟琳，这是个很好的问题。让我从两个方面谈谈人工智能战略。我会具体回答你关于预测分析的问题。这是一个有效使用机器学习来继续完善，你知道，结果的工具，它预测续约等的能力。这个特定工具每个季度都在学习，对吧？我们每个季度都会经历租约到期，模型预测特定结果。我们将该结果与实际发生的情况进行核对。在很多情况下，模型的正确率往往超过90%。
而在不正确的情况下，它往往会通过修改特定模型的内部工作和算法来从该错误中学习。这就是模型实际上如何继续变得越来越好，能够以更高的确定性预测结果。这个模型在前端承销交易时使用，在资产管理方面决定是持有资产还是处置资产时使用。当我们的资产经理与客户谈判时，如果我们高度确信某个位置实际上表现非常好，它也会被大量使用。
这种信心水平显然会转化为我们谈论的结果，即重新租赁价差等。这是其中一方面。这个模型更多地用作补充我们团队多年经验的工具，以做出更好的决策。规模效益将来自我们正在进行的其他人工智能实施，例如Predict ap，这是一个很好的例子，我们曾经让人员基本上处理发票、跟踪发票、将发票输入Yardi等。所有这些前端工作现在都由名为Predict ap的人工智能工具完成。
所以这就是你开始获得规模效益的地方。人员正从 clerical 工作转向更多的质量保证和审批工作，以确保编码正确完成。并且编码的验证正由人员进行某种程度的确认。这就是你将开始看到的，诸如此类的例子——我们正在整个组织中考虑各种不同的工具进行实施——这就是你将开始看到实施人工智能工具带来的规模效益的地方。而且，你知道，根据我们查看的特定部门和我们将要进行的人工智能实施类型，我们处于不同的成熟阶段。
但这是我们正在踏上的旅程，公司将在未来几年实现其 benefits。但这是我们非常关注且非常兴奋要拥抱的事情。
谢谢。我们今天的下一个问题来自花旗的斯梅德斯·罗斯。请开始。
哦，嗨。谢谢。我只是想问你一点关于你在欧洲本季度发放的贷款。从收益率方面看，你似乎找到了一些非常健康的机会。你能分享一下这些贷款的对象是谁，以及你是否期望在下一季度左右在这类领域看到重大机会吗？
所以斯梅德斯，你知道，正如我们所说，当我们开始走信贷投资这条路时，你知道，我们想要倾斜的垂直领域之一背后有战略理由。你知道，我们已经与这些客户进行了15年、20年的售后回租，你知道，我们对他们的信用状况非常了解。因此，我们希望被视为这些客户的一站式服务、真正的资本提供者，这是我们想要倾斜的方向。
这就是第三季度我们所做贷款的全部构成。这些都是我们非常熟悉的现有客户，我们在资本结构中处于更高位置。我们有大量抵押品作为这些贷款的基础，并且能够产生更高的收益率。在利率升高的环境中进行信贷投资的另一个好处是，你知道，我们自己的资产负债表中约有6% - 7%暴露于浮动利率债务。因此，这对你知道，我们的融资造成了阻力。
因此，能够通过投资具有升高收益率的信贷投资来利用这一点——这也是我们所处利率环境的函数——有助于减轻一些，你知道，这些阻力。因此，出于各种原因，你知道，这是我们将继续倾斜的途径，但我们会保持选择性。你知道，这里的想法最终是与客户建立更紧密的关系。希望这能带来更多与该客户的售后回租机会，顺便说一下，第三季度就是这样，我们在其中一项贷款投资中完成了一项1亿美元的场外售后回租。
好的，这很有帮助。然后乔纳森，我得问问你关于指引的问题。你谈到了这些更高的租赁终止费用，我想我们不会期望达到那个水平。这是否导致你全年的同店租金隐含下降，还是这些完全是 separate issues？
谢谢，斯梅德斯。我想说同店计算与租赁终止是分开的。租赁终止本质上是一次性的。我想说，如果你试图排除租赁终止来计算类似的AFFO run rate，你知道，我认为显然有一些抵消因素在今年下半年发挥作用，你知道，主要是在一般及行政费用方面，我们认为这只是对公司未来的投资，扩大我们受益的竞争护城河。这需要资金、人员、技术、流程改进等等。所以我想说，你在第四季度没有看到AFFO run rate 增长的原因确实是这些领域的投资。
谢谢。我们的下一个问题来自美国银行的贾娜·加兰。请开始。
谢谢，晚上好。抱歉，关于本季度的租赁终止收入，我还有一个后续问题。你能讨论一下这是一个或两个较大的租户，还是租户的混合吗？
主要是一个租户，这实际上是我们资产管理团队积极主动地提前应对潜在搬迁和潜在信用问题的结果。所以，你知道，这将是我们常规业务的一部分。也许不会达到第三季度的程度，但肯定比历史上更活跃。2024年，我们确认了约1600万美元的租赁终止费用。今年迄今为止，我们已经达到了约3000万美元。因此，展望未来，你知道，也许我们会接近2000万美元左右，但随着更多的 churn 和更积极的资产管理活动，
我认为你会看到这更多地成为常规事件，但也许不会像第三季度某个客户那样剧烈。
谢谢，恭喜取得非常活跃的采购季度。在投资方面，我看到新客户租约占租赁总额的比例上升到13%。我希望你能讨论一下这些新关系属于哪些行业或细分市场。
贾娜，我们的投资组合中确实有一些新客户加入，当然有些在欧洲。我们做了一些物流交易，为我们的投资组合引入了一些新客户。从定义上讲，它们往往是我们进行的一些较大投资。但我不会过度解读本季度新客户数量比前几个季度多这一事实。这更多是因为随着我们在欧洲的地位更加稳固，我们开始看到我们正在培养关系的新客户。对我们来说他们可能是新的，但他们在这些市场已经存在了很多很多年。
这就是进入像欧洲这样对我们来说是 green fields 的市场的全部目的。所以这确实是我们在第三季度最终所做事情的构成。但我不会解读出比这更多的东西——好吧，新关系意味着未来有更好的重复业务可能性。
谢谢。我们今天的下一个问题来自摩根大通的安东尼·保洛内。请开始。
是的，谢谢。不想在租赁终止收入这个问题上啰嗦，但只是想了解一下你放弃了多少年收入，现在终止租约也许能帮助我们理解这一点。
安东尼，你可以意识到，你知道，再次，我们在做计算，我们说这些客户肯定会付款。尽管乔纳森说过，在某些情况下，我们可能预测未来会出现信用问题，我们想利用这一点。但在这个特定客户的情况下不一定是这样。但是，如果我们能够预先获得绝大部分租金，并继续培养更牢固的关系，为我们的特定客户解决问题——因为这些位置的表现不如他们大多数其他位置好——
这是双赢的，你知道，所以我们构建这个租赁终止时就是这种情况。在我们看来，与我们在剩余租期内收取租金相比，我们的结果更好。然后我们确定他们不会续约。然后看看可能进入的替代者的情况，并将其与今天空置、收取租赁终止费用并出售和回收资本的情况进行比较，对我们和我们的客户来说，这比被动收取租金是更好的结果。
我们本可以轻松做到这一点，而且也会没事。但在我们看来，经济结果不会像接受租赁终止、你知道，为客户解决优化问题并重新投资该资本那样有利。
好的，明白了。然后我的后续问题，苏米特，你提到了私募股权和其他私人资本在美国市场更具竞争力。你能给我们多一点 color 吗，比如他们在追逐什么样的资产，或者这对资本化率有什么影响？或者市场上是否有某个特定细分市场让你无法进入？
我不会说有任何细分市场让我们无法进入。安东尼，我想分享的是，这些资本形成的公司存在，其中一些甚至明确告诉你他们将遵循的确切战略。有些规模相当小，因此他们必然会追逐单一市场，你知道，而且在净租赁方面会涉及各个领域。从投资级低资本化率交易（具有增长潜力，你知道，这往往是工业地产，你不会有很多具有增长潜力的零售投资级低资本化交易）到高收益零售资产（具有增长潜力）。
他们将其定义为自己的专业领域。有些基本上专注于定制工业资产，你知道，他们觉得自己可以通过这些资产达成长期交易，并获得大量增长。在这种环境下，这些是他们非常明确的战略。其他公司则在整个信用范围内进行零售投资。所以，你会发现他们更多地出现在单一市场，而不是我们倾向于在美国追求的大规模售后回租交易中。话虽如此，我们当然会关注单一市场，在有意义、有关系且有人向我们展示非公开或非大量营销的交易时，我们会采取行动。但很明显，与一年前相比，现在净租赁领域的投资者更多了。这不是更多上市公司的原因，而是私人方面发生的情况。
谢谢。我们今天的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·坎贝尔。请开始。
嘿，我是詹妮，代表罗纳德提问。希望你们一切都好。两个简短的问题。第一个是今年迄今为止同店收入增长1.3%，但指引显示2025年为1%。这是否意味着第四季度同店收入会减速？我们应该怎么考虑？谢谢。
嘿，詹妮。我不一定会说这是大幅减速。你知道，指引数字仍然约为1%。但是，你知道，当还有三个月的时间时，显然会有相当程度的保守主义，因为，你知道，任何类型的坏账费用都会计入其中。所以尽管我们没有看到任何重大问题出现，你知道，这就是我们有点对冲的原因。第三季度也受益于，你知道，影院行业。我们确认了一些百分比租金，使影院的同店数字达到5%左右。
所以从建模的角度来看，这显然会缓和下来，或者至少我们在第四季度是这样建模的。
太好了。这说得通。第二个问题是，我注意到截至9:30，投资级客户占比约为31.5%，而6月份为33.9%。也许可以评论一下是什么推动了这一变化。哪个租户搬走了，或者……是的，只是想知道是什么推动了这一变化。谢谢。
不是搬走了。只是Dollar Tree出售了Family Dollar。Dollar Tree仍然是一家投资级公司，但Family Dollar现在是一家私人公司，不再具有投资级评级。所以我相信Family Dollar约占我们租户名册的2%。所以这就是你在补充材料中看到的新数字与你在第二季度比较的数字之间的差异。
明白了。这说得通。非常感谢。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的杰伊·科恩赖希。请开始。
嘿，谢谢。只是想问一下，我看到欧洲的投资收益率跃升至8%。所以只是好奇是否有任何关键投资可以指出，或者你投资的不同类型的资产可能获得更高的收益率。这在未来是否可持续获得这些7%以上或8%的收益率？
是的，杰伊，显然，这个数字中包含了大约3.8亿美元的信贷投资，其收益率接近9%。所以将其与房地产方面的纯投资（约7.3%）混合，就得到了你知道，接近8%的数字。但这主要是由这些更高收益率的信贷投资推动的。
好的，谢谢。然后，关于续租租金收回率，2025年一直为103.5%。现在，当你展望未来的租约到期计划——从2027年开始略有增加——你认为在未来几年能继续保持这样的收回率水平并推动收入增长吗？
杰伊，我不能评论2027年或未来几年的任何事情，但我可以告诉你，我们在资产管理方面更加积极主动。如果你看看过去三、四、五年我们取得的成就，一直远高于100%。自从我们开始跟踪续租价差以来，平均值略高于100%，为101%。最近这个数字上升，很大程度上是因为我们在资产管理方面更加积极主动，试图提前应对可能导致收回率下降的情况。
所以我们的期望和希望是，我们将继续保持在100%以上，资产管理团队积极主动的实施，我们希望将继续产生有利的结果。
谢谢。我们今天的下一个问题来自瑞穗的汉德尔·圣。请开始。
嗨，我是拉维·瓦伊迪亚，代表本田提问。希望你们一切都好。我想问一下2025年的AFFO指引。看起来有一些一次性的租赁终止费用，而且你也提高了投资量，我想。为什么现在降低AFFO指引的上限？是否有任何抵消因素，比如信用问题或其他你可能考虑的事情？谢谢。
嘿，拉维，我认为，你知道，当我们在11月坐在这里时，你知道，我们希望更精确。你知道，我认为我们最近的 track record 是，我们会从相对较宽的范围开始，然后随着我们对一些利弊有更多了解而缩小范围。所以现在就是这样，指引的高端。你知道，我认为在这个节点，你知道，如果只看交易量，这可能不太可能。因为在这个阶段，很多交易量我们预计会在12月或第四季度末发生。
所以影响很小。我还想说，从季节性角度来看，你知道，第四季度的一些费用会更高，这当然在我们的预测中。我认为租赁佣金肯定是其中之一，可能比今年前九个月更高。然后显然，正如我 earlier 提到的，现金一般及行政费用的 run rate 略高，但这还没有显现出来。
谢谢。我们今天的下一个问题来自格林街顾问公司的斯宾塞·格利姆彻。请开始。
谢谢。关于你在美国市场竞争的评论，你的规模优势在你提到的大型售后回租和投资组合交易中真正发挥作用。你是不是没有看到那么多可以利用规模优势的大型交易？
嗯，我们确实看到了一个，我们去年第四季度谈到了一个超过7亿美元的售后回租，你刚才提到的所有优势，斯宾塞，都为我们发挥了作用。但是，是的，在美国看到10亿美元的交易并不多。这并不意味着这些讨论没有进行。有一些非常有趣的交易正在进行，但不是每个季度都发生。而这些正是我们能够利用优势的交易类型。
我们在欧洲看到了更多规模较大的交易，这就是我们能够做到我们所做的事情的原因。
是的，这说得通。考虑到这一点以及你在美国市场看到的更大竞争，是否可以说你在美国甚至欧洲的增长将更多地由交易构成决定，而不是过去？
交易构成？是的，我认为这正是思考方式。这并不意味着我们不会有一个季度回到美国进行大部分交易，但这将取决于可获得的交易类型——我们认为在相对基础上具有最佳风险调整回报的交易，我们将追求这些交易。我认为这是Realty Income平台的优势之一，我们有很多不同的泳道可以评估，并且我们在所有这些不同的泳道中都看到了机会。
所以今年迄今为止，我们所做的交易中有三分之二以上在欧洲，这是我们看到最佳风险调整回报的地方。但是，再次，如果你分析采购数据，大部分采购仍然在美国。美国市场仍然非常活跃。当你开始查看个别交易并进行分析，说在相对基础上欧洲有更好的交易时，我们就会在那里投资。
谢谢。
谢谢。
我们今天的下一个问题来自富国银行的约翰·基利乔夫斯基。请开始。
嗨，下午好。谢谢。乔纳森，也许我们可以回到 earlier 关于指引的问题，你谈到了FFO指引的高端。只是想知道中点在哪里，你们的实际情况如何。我们谈到了0.03美元的终止费用。那么是什么抵消因素导致你比季度预期高出1美分？我知道一般及行政费用略高，不可报销费用略高。还有其他我应该考虑的吗？
是的，就是这两个方面。再加上我 earlier 提到的租赁佣金，在第四季度往往会略高。你知道，从预测的角度来看，这是AFFO的扣除项。所以这是第四季度可能需要注意的一件事，也可以说，为了长期做正确的事情，总会有非常短期的阻力。有时是空置处置。上个季度对我们来说是空置处置的创纪录季度。所以，与其仅仅为了留住某人而接受任何类型的续租价差，我认为继续前进、处置和回收资本确实在非常短期内可能导致小幅稀释。
但仅此而已。没有什么我会标记为重大项目的。只是各种因素的综合影响。
好的，非常有帮助，谢谢。苏，抱歉如果我在开场发言中错过了这个。我知道有时你会说这个，但能否告诉我们现在的观察名单情况，以及坏账与预期相比的表现？
当然。与第二季度相同，为4.6%。第二季度末为4.6%，现在相同。我在准备好的发言中提到的另一点是，如果你看看这个观察名单的构成，平均风险敞口为2个基点。所以在这个观察名单的构成上非常分散。因此，任何一个客户对整体坏账费用的影响都非常小。
仍然是我们提出的75个基点，我们继续跟踪这一点，我们觉得最新的收益指引反映了这75个基点。所以没有变化。
谢谢。我们今天的下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请开始。
嗨。关于资本配置，将自由现金流用于贷款账簿，然后不使用股权购买另外10亿美元的房产，是否会更具增值性？
琳达，请再解释一下。对不起，
我的意思是，如果你将自由现金流用于贷款目的，然后，你知道，通过筹集股权来避免购买那么多房产。
是的。所以你知道，我们每个季度产生约2亿美元的自由现金流，这是可用于投资的收益的一部分。当我们有一系列投资选择时，我们会看看哪个投资最有利。显然，如果我们通过ATM在股权方面或债务方面筹集公共资本，我们会试图看看——我们是否最好不筹集资本，而是使用自由现金流回购股票（顺便说一下，我们有能力这样做），而不是增值投资。
这些是我们不断做出的决定。所以琳达，你知道，显然我们选择进行约3.6亿美元的信贷投资。我们有能力做更多，但再次，我们正在考虑——为获得的回报承担这些投资的风险是否合适，并且在我们所说的范围内进行信贷投资——与我们希望被视为其长期房地产合作伙伴的客户，并且我们有机会与他们做更多的售后回租机会。
所以我不确定我是否100%回答了你的问题，琳达，但你知道，我们绝不会以稀释的方式投资资本。这正是我在第二季度分享的，现在也与你分享——第三季度我们本可以进行约20亿美元的投资，如果我们有合适的资本成本。但由于我们无法产生初始价差（增值价差），我们选择不进行。所以我们在我们所做的事情上非常有选择性。
我们进入私人资本领域的部分原因是为了帮助我们继续投资，比如今年前两个季度的36亿美元以及第三季度我们本想投资的另外20亿美元。
谢谢。我的第二个问题是关于租赁终止费用。感谢披露。你是否将其纳入了收益指引？
是的。所以一切都包括在内，琳达。我们最新的收益指引反映了所有租赁终止、坏账费用以及我们的任何其他预期，包括我们本季度提高的收购指引。
谢谢。我们今天的下一个问题来自KeyBanc资本市场的乌帕尔·拉纳。请开始。
太好了。谢谢。我只想澄清一下投资指引的增加。这是否包括基金投资？只是想了解如何在核心投资组合和私人基金之间划分投资指引。
是的，所以我们肯定在补充材料中提供了该指引和披露。我知道这是新的补充材料形式。顺便说一下，鉴于我们现在进入了业务的新领域，我们很想获得反馈。所以你将能够准确地看到总投资的哪部分进入资产负债表，哪部分进入基金，我们的备考情况如何。所有这些，我希望，如果你查看补充材料，会非常清楚。
我知道你们没有太多时间消化它。所以请查看一下。我们的想法是让你们的建模变得更简单。但你刚才问的所有问题，乌帕尔，你都应该能够从披露中找到答案，我们希望这非常清楚。我们试图模仿其他人来提供这种披露。但如果有反馈，请告诉我们。
好的，太好了。非常感谢迄今为止关于指引的所有说明。但你能谈谈指引中的其他调整吗？它增加了4美分，但并没有真正帮助提高全年AFFO指引。所以只是想更好地了解还有哪些调整以及是什么推动了指引的变化。
你是在说AFFO指引吗？我认为我们已经讨论过AFFO指引的利弊——指引的中点没有变化，其桥梁可以这样考虑：是的，我们从租赁终止费用中获得了约0.03美元，但主要有一些抵消因素——租赁佣金、一般及行政费用和未报销的物业费用，我认为这些抵消了部分收益。
谢谢。我们今天的下一个问题来自贝尔德的韦斯·戈拉代。请开始。
嘿，各位，希望你们都好。关于债务能力的一个快速问题。当你看向欧洲和英国时，在那里你还能借多少钱？假设截至今天没有更多投资。
嘿，韦斯，从欧元的角度来看，我们基本上处于需要的位置。所以这将由增量交易量驱动。目前没有未使用的能力。我们有一些欧洲商业票据未偿还。所以任何类型的发行和长期债务融资实际上都是为了期限匹配。但在净新债务能力方面，从现在开始，这将真正由交易量决定。在英国方面，我们目前的贷款对成本比率约为75%。所以在英镑方面我们有一些能力。
因此，我们将继续等待更好的机会。与我们暴露的其他两种货币相比，那里的总成本有点高。
好的，谢谢。
谢谢。
谢谢。我们今天的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的埃里克·博登。请开始。
嘿，各位下午好。我只想快速谈谈处置计划。我知道在过去几年里，你们确实加大了处置力度，因为你们希望回收空置或不太理想的资产，并重新投资于更好的机会。但只是好奇，展望未来，这会成为更大的一部分吗？会保持相同的数量，还是在随后的几年里会逐渐减少？
所以显然我不想提供指引，但我可以告诉你，这不会逐渐减少。这在很大程度上是我们未来业务的一部分。你知道，我想与你分享的部分是，关于投资组合折扣存在一些争论，我们想确保我们能够用事实而不是印象与市场分享的是回收一些资产。我想我在准备好的发言中给了你那个披露，你知道，继续强调当我们能够回收资本时，部分是为了实现我们进行大规模交易时看到的这种内在投资组合折扣。
所以这更具战略性。但还有其他事情我们将继续扩大，考虑到我们的分母多年来有所扩大，我们在回收资产方面更加积极主动——无论是已占用还是空置——与其持有一年、一年半试图找到我们预期会找到的那个客户，但租金对我们来说没有意义，不如今天回收资本，考虑这些资产的持有成本。
所以这纯粹是我们正在进行的经济驱动分析。随着我们投资组合规模的不断扩大，你可以预期回收将是我们战略的重要组成部分。
太好了，谢谢。然后我的第二个问题是关于数据中心机会的，了解到美国需求巨大，但好奇你在欧洲是否看到类似或不断增长的需求，在那里你可能能够获得更好的定价或快速完成收购这些资产，因为那里的市场更分散。
是的，埃里克，我们在欧洲也非常关注。数据中心仍然是我们未来投资战略的重要组成部分。美国的一些最大开发商也是欧洲的一些最大开发商。所以当我们培养这些关系，进行某些投资以进一步与这些非常大规模的开发商保持一致时，这不仅仅是美国的产品，也包括欧洲的潜在产品。所以我认为我们对目前的状况以及我们建立的关系非常满意，我们希望这将转化为未来的交易。是的，其中一些将在欧洲，很多将在美国。
谢谢。问答环节到此结束。我想请苏米特·罗伊做总结发言。
好的，罗科，再次感谢你的帮助，感谢大家参加我们的会议。我们期待在即将举行的一些会议上见到你们。保重。
谢谢。今天的演示到此结束。您现在可以挂断电话，祝您晚上愉快。