C. Taylor Pickett（首席执行官、董事）
Michelle Reiber（投资者关系）
Matthew Gourmand（总裁兼首席运营官）
Vikas Gupta（首席企业发展官）
Robert O. Stephenson（首席财务官）
Megan M. Krull（总法律顾问）
Jonathan Hughes（Raymond James）
John Kilichowski（Wells Fargo）
Seth Bergey（Citi）
Juan Sanabria（BMO Capital Markets）
Omotayo Okusanya（Deutsche Bank）
John Pawlowski（Green Street）
Farrell Granath（Bank of America）
Wes Golladay（Baird）
Wes Golladay（Baird）
Michael Carroll（RBC Capital Markets）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Vikram Malhotra（Mizuho）
女士们，先生们，感谢您的等候。我叫Desiree，今天将担任你们的会议操作员。现在，我欢迎大家参加欧米茄医疗保健投资者公司第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想再次撤回问题，请按星号1。
现在，我想将会议转交给Michelle Rieber。您可以开始了。
谢谢大家，早上好。今天与我一同出席的有欧米茄的首席执行官Taylor Pickett、总裁Matthew Gormand、首席财务官Bob Stevenson、首席信息官Vikas Gupta以及高级运营副总裁Megan Kroll。本次电话会议中发表的非历史事实的评论可能属于前瞻性陈述，例如有关我们的财务预测、潜在交易、运营商前景和展望的陈述。通常，可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的因素在公司提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中有详细说明。在今天的电话会议中，我们将提及一些非公认会计准则（non-GAAP）财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA。这些非GAAP指标与公认会计准则下最具可比性指标的调节表可在季度补充材料中找到。此外，我们讨论的某些运营商覆盖范围和财务信息基于运营商提供的数据，未经欧米茄独立核实。现在我将把电话交给Taylor。
谢谢Michelle，早上好，感谢大家参加我们2025年第三季度业绩电话会议。今天，我将讨论我们第三季度的财务业绩和某些关键运营趋势。第三季度调整后可供分配资金（AFFO）为每股0.79美元，可供分配资金（FAD）为每股0.75美元，反映了强劲的收入和EBITDA增长，这主要得益于收购和积极的投资组合管理。我们的股息支付率已降至AFFO的85%和FAD的89%。我们再次上调并收窄了2025年AFFO指引，从每股3.04美元至3.07美元上调至3.08美元至3.10美元，这反映了我们2025年第三季度的强劲收益。2025年AFFO指引区间的中点为每股3.09美元，与2024年每股2.87美元的AFFO相比，同比增长8%。转向投资组合，我们的入住率和覆盖率指标继续改善，EBITDAR覆盖率达到12年来的最高水平。此外，正如预期的那样，租金覆盖率低于1倍的部分已降至总租金的4.3%，预计将进一步改善，除1家外，所有覆盖率低于1倍的运营商均支付了全部合同租金。现在我将把电话交给Matthew。
谢谢Taylor，也感谢大家今天参加电话会议。今天早上，我想花几分钟时间讨论我们计划如何进一步提升欧米茄的股东价值。我们的主要目标是将资本主要分配给医疗保健房地产，重点是在风险调整的基础上提高每股FAD。从历史上看，这几乎完全涉及收购医疗保健房地产并签订净租赁（triple net leases），收益率高于我们的资本成本。这是一项非常成功的投资策略，在过去20年中实现了超过1200%的总股东回报，并且可能在未来继续成为我们资本配置策略的重要组成部分。
然而，随着老年护理行业进入预计将持续未来二十年的蓬勃增长期，我们有意识地决定扩展我们的投资结构，与运营商保持一致，旨在随着时间的推移实现高回报。我们可以通过多种方式构建此类交易，从合资企业和少数股权投资，到在出售或资本重组时参与后端价值创造，以及类似RIDEA的结构。凭借数十年谨慎的资本配置经验和我们成熟的运营商平台，我们相信我们处于极其有利的位置，可以通过以远低于重置成本的价格收购表现不佳的资产，并与经验丰富的运营商合作，显著增强这些资产的现金流，从而提升股东回报。
在过去约12个月中，我们有选择地进行了小规模的此类投资，主要通过投资房地产资本结构，提供超过我们资本成本的即时收益率，并能够在资产出售或资本重组时参与增量回报，Vicus稍后将为您提供此类投资的近期示例。我们对此类投资的目标回报率是，在我们的承销中不假设退出时任何资本化率压缩的情况下，非杠杆内部收益率（IRR）至少达到中低 teens（12%-15%左右）。
此类投资的另一个例子是昨晚宣布的对Sabre运营公司9.9%的股权投资。Sabre作为欧米茄的运营合作伙伴已有十多年，在此期间，我们逐渐了解了他们的企业文化，其根本重点是强大的临床护理，这推动了可持续的财务业绩。虽然我们的投资将获得相当于年收益率8%的最低季度现金分配，但我们相信，随着时间的推移，这项投资的内部收益率将显著超过我们中低 teens的目标。我们感谢Sabre的负责人信任我们投资他们的运营公司，并期待在坚持我们认为是其成功主要驱动力的以居民为中心的关键原则的同时，继续支持Sabre的进一步增长。
展望未来，我们将继续关注所有机会和投资结构，以潜在地与我们的运营合作伙伴保持一致，并可持续地提高每股FAD。这包括我们正在美国和英国评估的RIDEA结构。我们将在承销中保持高度纪律性，鉴于此类资产的竞争，不能保证在未来12至24个月内这将成为我们业务的重要组成部分。然而，我们确实相信，这种方法将为我们所做的每项投资的价值创造机会提供高度的信心。
更重要的是，我们相信我们正在做出的业务决策，无论是在资本配置、积极的投资组合管理，还是在资产负债表、利率和货币管理方面，都将使用所有可用的重要数据谨慎而勤奋地做出，主要目标是在风险调整的基础上可持续地提高每股FAD。在最近几个季度，您已经看到我们的努力开始推动每股FAD的增长，我们希望随着我们的资本配置决策取得进一步成果，这种增长将继续下去。现在，我将把电话交给Vikas。
谢谢Matthew，大家早上好。今天，我将讨论欧米茄运营投资组合的最新业绩趋势，包括Genesis的最新情况以及欧米茄在2025年第三季度的投资活动，包括随后Sabre合资企业交易的完成，欧米茄2025年剩余时间的 pipeline 更新和市场趋势。转向投资组合表现，我们的核心投资组合包括1024个设施，其中60%由美国的专业护理机构（SNF）和过渡护理机构组成，其余40%是美国的高级住房和英国的护理院，追踪12个月的运营商EBITDAR。
截至2025年6月30日，我们核心投资组合的覆盖率增至1.55倍，而2025年第一季度报告的覆盖率为1.51倍。核心投资组合覆盖率继续朝着日益有利的方向发展，高于行业平均覆盖率水平，正如前几个季度所讨论的那样，这让我们有信心，即使在不断变化的监管和报销环境中，我们的运营合作伙伴也有足够的能力继续为居民提供优质的临床服务。除了支持我们现有投资的强大信用外，这些覆盖率水平使欧米茄和我们的运营合作伙伴能够在当前投资组合产生的现有自由现金流的支持下继续发展各自的业务。
正如我们上次电话会议所报告的，Genesis于2025年7月申请了第11章破产保护。提醒一下，Genesis的31个设施的年租金支付为5200万美元。此外，欧米茄向Genesis提供了1.25亿美元的定期贷款，该贷款由Genesis四个辅助业务股权的第一留置权担保，我们相信这完全担保了贷款，并对Genesis整体业务的所有资产留置权进行了次级排序。基于我们的租赁覆盖率和抵押品，我们相信我们在该投资组合中的信用状况强劲。破产程序正在推进，几个里程碑即将到来，包括Genesis资产的拍卖和出售批准听证会。
我们预计这将导致我们的租赁由Genesis承担并转让给中标者。如先前报告所述，欧米茄承诺通过提供800万美元的债务人占有融资来支持Genesis，作为总额3000万美元债务人占有贷款的一部分。我们现已全额拨付了800万美元的承诺。自申请破产以来，Genesis每月均向欧米茄支付全部合同租金。破产程序预计将于2026年第一季度或第二季度结束。此时间表以及破产申请过程的所有要素均需获得破产法院的批准。与其他大型运营商没有重大未决问题。
转向新投资，我们非常高兴地宣布，截至10月底，欧米茄2025年的交易活动总新投资超过9.78亿美元，其中超过8.5亿美元（87%）是添加到我们资产负债表的房地产投资。在第三季度，欧米茄完成了总计1.51亿美元的新投资，不包括2400万美元的资本支出。新投资包括通过两笔单独交易进行的6700万美元房地产收购，收购了两个设施（一个CCRC和一个英国护理院），并将其租赁给两个现有运营商。两笔交易的初始年现金收益率均为10%，年增长率为2%至2.5%。
此外，欧米茄通过四笔单独交易投资了8400万美元的房地产贷款，这四笔贷款的利率为10%，并且欧米茄有权在贷款再融资时获得基础房地产的所有权权益。关于房地产贷款，我们想强调的是，虽然我们重点将资本分配给拥有的房地产投资以增长我们的资产负债表，但我们已经并将继续看到进行战略贷款投资的机会，使欧米茄能够捕捉基础房地产的部分上行空间。
例如，2024年，欧米茄对康涅狄格州的一个辅助生活设施进行了贷款投资，规定欧米茄可实现高于原始成本基础的50%的价值创造。自那时以来，我们的运营合作伙伴大幅改善了业绩，并于2025年10月以原始基础的三倍对欧米茄的贷款进行了再融资，为欧米茄提供了超过贷款偿还的重大回报，内部收益率达到74%。这笔交易是某些贷款结构在没有永久房地产所有权的情况下提供超额回报的一个例子。转向季度末之后的后续事件，10月，欧米茄投资2.22亿美元，收购了由Sabre Healthcare关联公司多数拥有的64个医疗保健设施投资组合49%的股权。
所有64个设施均根据长期净租赁协议租赁给Sabre，年固定增长率为2%，基础投资组合租金覆盖率超过1.46倍。欧米茄预计从其投资中获得的初始年回报率为9.3%，此后逐步增长。该投资代表房地产总投资组合价值约9亿美元，其中有4.49亿美元的抵押贷款债务。这是贷款价值比低于50%，为合资企业提供了充足的股权价值用于未来收购。Sabre是欧米茄的长期运营合作伙伴，除了64个合资企业设施外，Sabre还运营着我们拥有的另外51个设施，并根据合并净租赁主协议租赁。
2.22亿美元的全部对价通过发行欧米茄运营合伙企业（Omega Operating Partnership）单位支付。能够利用欧米茄OP单位作为新投资的货币，是欧米茄拥有的另一个强大工具，可为卖方提供税务高效的工具，并随着这些OP单位的价值与我们股价的持续表现挂钩，与我们保持一致。正如Matthew所提到的，在Sabre房地产合资企业完成的同时，欧米茄和Sabre达成了最终协议，我们将投资9300万美元收购Sabre Healthcare Holdings（Sabre的母公司运营公司）9.9%的股权，该公司运营着139个设施，其中126个是专业护理设施，13个是辅助生活设施。
我们对Sabre母公司运营公司所有权权益的收购预计将于2026年1月完成，这将代表专业护理行业的独特结构，在欧米茄作为主要资本合作伙伴和Sabre作为一流运营合作伙伴之间建立强有力的一致性。凭借我们的地理范围和资本获取渠道以及Sabre的运营专业知识，两家公司将处于更高的位置，作为一个团队评估进一步的增长，房地产和运营的成功将使双方合作伙伴受益。我们期望欧米茄与Sabre的关系在未来几年将有意义地增长，并通过各种交易结构（我们自己的净租赁投资组合、Sabre欧米茄房地产合资企业和Sabre运营公司）进行交易的额外好处。
我们对这一新的合作伙伴关系感到非常兴奋，并期待在未来几年分享这一增长故事。转向pipeline，我们对2025年剩余时间及2026年的pipeline交易前景仍然非常乐观。美国和英国的市场机会仍然巨大，我们看到通过我们的运营合作伙伴和其他关系获得场外交易机会的能力有所提高。我们看到了高级住房资产的单个和区域集群，其中许多表现不佳或不稳定，可以以远低于重置成本和最终稳定价值的价格收购。美国的专业护理机会和英国的护理院的交易活动也继续强劲，我们正在评估众多来自个体所有者运营商和区域卖家的机会，其中大多数欧米茄是从现有关系中获得的。
我们继续评估和考虑所有资产类型，并在交易结构上增加灵活性，以确保欧米茄及其股东能够从我们设施的基础现金流改善中受益，无论是通过净租赁结构的变化、高级住房资产的RIDEA，还是以我们与Sabre的新合作伙伴关系为代表的战略合资企业。现在我将把电话交给Bob。
谢谢Vikas，早上好。转向我们2025年第三季度的财务数据，第三季度收入为3.12亿美元，而2024年第三季度为2.76亿美元。同比增长主要是由于2024年和2025年全年完成的净新投资带来的收入时间和影响。我们第三季度的净收入为1.85亿美元，即每股普通股0.59美元，而2024年第三季度为1.12亿美元，即每股0.42美元。我们第三季度的NAREIT FFO为2.42亿美元，即每股0.78美元，而2024年第三季度为1.96亿美元，即每股0.71美元。
我们本季度的调整后FFO为2.43亿美元，即每股0.79美元，FAD为2.31亿美元，即每股0.75美元，两者均排除了我们在收益发布以及网站上发布的第三季度财务补充材料中找到的May REIT FFO、调整后FFO和FAD与净收入调节表中列出的几个项目。我们第三季度的FAD比第二季度的FAD高出1.4美分，增长主要是由于第二季度和第三季度完成的6.78亿美元新投资的时间和完成带来的增量收入。Maplewood的增量收入，他们在第三季度支付了1870万美元的租金，与第二季度相比增加了110万美元。
这些被8100万美元的资产出售部分抵消，代表第三季度记录的120万美元收入，以及过去两个季度发行的900万股普通股。我们的资产负债表仍然非常强劲，我们继续采取措施改善我们的流动性、资本结构和到期期限结构。我们签订了一项新的23亿美元信贷额度，包括20亿美元的高级无抵押循环贷款和3亿美元的延迟提款定期贷款。我们打算在11月25日左右提取定期贷款，并用所得款项偿还去年夏天收购CINDAT合资企业时承担的2.46亿美元有担保抵押贷款。
此外，我们将现有4.285亿美元定期贷款的到期日延长一年至2026年8月，并修改了定期贷款，将定价网格在9月30日降低35个基点。本季度末，我们的资产负债表上有7.37亿美元现金。10月15日，我们按面值偿还了6亿美元利率为5.25%的高级无抵押票据。我们的固定费用覆盖率为5.1倍，杠杆率降至3.59倍。鉴于我们强大的股权货币，我们有灵活性通过股权增值为投资提供资金，正如过去几个季度所做的那样，包括使用欧米茄运营合伙企业单位为Savor PROPCO合资企业提供资金。
此外，下周我们计划设立一个新的20亿美元的ATM计划。我们感到兴奋的是，我们的资产负债表和资本成本使我们能够实现显著的调整后FFO增长，因为我们有机会地寻求资本市场为我们活跃的pipeline提供资金。转向指引，正如Taylor所提到的，我们将全年调整后FFO指引上调并收窄至每股3.08美元至3.10美元的区间。这比我们8月份指引的中点增加了3.5美分。增加主要是由于在我们第二季度收益电话会议后完成的3.74亿美元新投资的完成。
我们修订后的全年指引的关键假设在收入和费用方面，我们假设在权责发生制收入确认基础上，与运营商相关的收入没有其他变化，Genesis继续根据DIP融资协议的条款支付全部租金和利息。Maplewood继续每月支付630万美元，与我们10月份的付款一致。衍生工具减少了第四季度外币波动对我们英国投资产生的收入的影响。我们预计第四季度的G&A费用在1350万美元至1450万美元之间。
在投资方面，我们已纳入截至10月30日完成的新投资的影响，并未将资产负债表上的任何额外新投资纳入。在2025年合同到期的2.09亿美元抵押贷款和其他房地产支持投资中，我们假设5600万美元将从贷款转换为完全所有权房地产，其余贷款将延期。我们将于11月25日左右使用3亿美元延迟提款定期贷款的收益偿还2.46亿美元的有担保债务。尽管本季度末没有归类为待售资产的设施，但我们一直在精简和加强我们的投资组合，这在历史上导致任何季度的资产销售额在1000万至2000万美元之间，我们假设市场利率没有重大变化。
我们2025年调整后FFO指引不包括任何额外投资或资产出售，以及除我刚才提到或收益发布中包含的任何其他资本市场交易。现在我将把电话交给Megan。
谢谢Bob，大家早上好。虽然无法确定联邦政府停摆何时结束，但值得庆幸的是，它在很大程度上对长期护理行业的资金机制没有影响。也就是说，鉴于当前的情况，由于OBBVA导致的赤字，2026年初医疗保险自动削减4%的情况尚未有机会通过立法解决。正如我上个季度所指出的，历史上已经采取立法行动来避免此类削减。然而，即使没有立法行动，加上10月1日生效的医疗保险3.2%的增长，对我们投资组合的总体影响也将是最小的。
我们继续感谢OBBVA中对专业护理机构从医疗补助削减中的豁免，但我们也在密切关注医院系统应对削减的情况，因为这可能导致各州重新评估其在各 provider 群体之间的资金分配。州协会和我们的运营商在地方层面密切合作，以确保对长期护理行业必要性的理解，再加上我们强劲的基本面和人口结构顺风，继续使我们在面对这一潜在逆风时感到处于有利地位。
鉴于联邦法院在其关键条款方面的两次败诉以及OBVBA实施的10年暂停，人员配置 mandate 几乎已失效，HHS现在也撤回了其在法院的上诉。作为最后一击，CMS起草了一份由管理和预算办公室审查的临时最终规则，标题为《废除长期护理设施最低人员配置标准》。我们赞扬行业协会、合作伙伴和运营商继续努力，向立法和行政部门宣传长期护理行业的重要性，以及政府的持续支持。
我们还期待今年早些时候在专业护理拟议支付规则中要求提供信息所暗示的监管变化，以简化法规并减少行政负担。现在我将开放电话进行提问。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您已拨入并想提问，请按电话键盘上的星号1举手加入队列。如果您想撤回问题，只需再次按星号1。如果您被邀请提问并且通过设备上的扬声器收听，请拿起听筒以确保提问时电话未静音。我们要求今天的会议中，您请限制为一个问题和一个后续问题。谢谢。我们的第一个问题来自Raymond James的Jonathan Hughes。您的线路已接通。
嗨，大家好。万圣节快乐。感谢准备好的发言和评论。我希望您能分享更多关于您追求更高增长的SHOP或RIDEA机会的细节。也许我们可以期待未来12-24个月的投资 volume。然后我想您提到了低两位数的IRR，但也许您正在寻找的初始收益率是多少？
当然。谢谢，Jonathan。也祝你万圣节快乐。我认为就季度或年度投资 volume 而言，这真的取决于出现的机会。但我认为当我们看待它时，我们会回想起十年前我们进入英国市场的方式。最初我们稍微涉足，花了一些时间了解该行业以及该行业内的运营商。我认为今天我们在美国高级住房方面对很多事情有了更好、更深入的了解。但你看到我们在过去24个月中，当机会出现时，有效地积极增长了该投资组合，20亿美元的资产。所以我认为这真的取决于此。我们正在广泛地研究各种结构和资产。关于你的第二个问题，初始收益率，我们显然希望一开始就有不错的正收益率。
但同样，我认为这真的取决于长期价值创造的机会，但要明白有时最好的机会今天不一定有很好的回报。我认为我们可以通过某种结构来实现这一点，如果我们不想承担全部风险，我们可以有一定程度的增值参与。但同时，对于RIDEA，我们愿意接受较低的初始收益率，如果从长远来看，它最终意味着比我们在净租赁中能够实现的收益率高得多。所以我认为我们相对不可知，只是逐笔交易地看待对股东的长期价值创造。
好的，这是一个很好的回答，谢谢。我还有一个问题，也许是给Taylor的。我想在开始时你提到股息覆盖率现在低于FAD的90%，并且你能够成功地在疫情期间维持股息。你能谈谈未来股息增长的可能性以及董事会如何看待股息与保留资金用于外部增长吗？
是的，你说得完全正确。Jonathan，这是董事会的决定。从我们的角度来看，我们开始触及80%左右的税收限制，并且我们正在迅速通过80%向70%迈进。所以我认为每个季度我们都会考虑这个问题，短期内有提高股息的途径。我只想说，回顾过去，我们不仅在COVID期间没有削减股息，如果你回顾几年前的增长时期，我们连续五年每个季度都能够提高股息。我认为我们的资产负债表和团队以增值方式配置资本的设置，使得恢复这种增长是肯定可能的。这就是我们的目标。
再次感谢您的时间。
我们的下一个问题来自Wells Fargo的John Kielichowski。您的线路已接通。
早上好。谢谢。也许我们可以从Sabre投资组合开始。我想您在开场发言中提到覆盖率为1.46倍。我很好奇最近的趋势如何？以及投资组合的基础入住率，以及您对未来12个月的预测。
是的，这是Vikas。覆盖率趋势高于1.46倍。Sabre继续表现非常出色，入住率在90%左右。总体而言，Sabre的表现超出预算，做得非常好。
好的，这很有帮助。谢谢。然后也许只是，你知道，从整体上看这个季度，你做了一笔CCRC交易，与Sabre做了一笔OPCO-PROPCO交易。我只是好奇未来的机会集是什么样的？你知道，也许感觉有点偏离了你典型的净租赁，你知道，SNFs和住房，一些护理院。这个季度只有一个护理院。你知道，这对未来的pipeline意味着什么？或者我们可能会恢复更多？或者你认为像Sabre这样你非常尊重其运营方式并且愿意参与这种结构的运营商有很多这样的机会吗？
是的，关于这一点有几点评论。我认为你没有。我认为我们已经相当广泛地扩展了工具包，因为我们有更深的团队，更好的团队。我们可以查看更多类型的交易，特别是收益率高于我们传统的带增长率的净租赁的交易。话虽如此，我们仍然在净租赁方面以及英国找到了很多事情要做，然后特别是Sabre。这非常独特。人们应该想想Sabre。他们本质上是私营的Ensign，并且准备在未来五年多的时间里以非常增值的方式增长。
我们真的很高兴能参与其中，因为我认为我们在该投资中的上行空间以及我们从中获得的收益率非常显著，我们将看看结果如何。话虽如此，外面有很多像Sabre这样的公司吗？不，我们很高兴与之合作，并且在他们的增长进程的这个阶段感到兴奋。我认为对我们来说，这笔交易可能在SNF行业中是独特的。
明白了。非常有帮助。谢谢。恭喜本季度的业绩。
谢谢。
下一个问题来自Citi的Seth Bergey。您的线路已接通。
谢谢回答我的问题。关于Sabre，能否分享更多细节，比如未来12-24个月的投资规模预期。您提到了低两位数的IRR，那么初始收益率方面有什么目标？
当然。谢谢，Seth。我认为季度或年度投资规模，很大程度上取决于出现的机会。回想十年前我们进入英国市场的方式，最初只是小试牛刀，花时间了解行业和运营商。如今在美国高级住房领域，我们有了更深入的理解。过去24个月，当机会出现时，我们积极扩大投资组合至20亿美元资产。所以这取决于具体机会。我们在研究各种结构和资产。关于初始收益率，我们显然希望有不错的初始正收益。
但有时最好的机会可能当下回报不高。我们可以通过结构化设计，在不承担全部风险的情况下参与增值。对于RIDEA模式，若长期收益率远高于传统净租赁，我们愿意接受较低的初始收益率。我们会逐笔评估交易对股东的长期价值创造。
谢谢。随着投资工具扩展，比如这类结构，在SNF和美国市场与其他市场的配置上如何权衡？2026年的pipeline与2025年至今的交易活跃度相比如何？
我们通常不对pipeline规模做指引，但从当前机会来看，今年已完成近10亿美元交易，未来可能保持类似资本配置节奏。几年前英国市场机会多，我们主要布局那里。如今美国SNF、英国护理院机会不错，还会增加美国高级住房投资，主要是非净租赁形式。pipeline整体良好，具体取决于风险调整后回报。
好的，谢谢。
下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabria。您的线路已接通。
早上好。谢谢。想深入问下Sabre的OPCO投资。理论上风险更高，为何接受低于传统净租赁的初始收益率？
Juan，我们9.9%股权对应的2026年预期现金流远高于8%收益率。这是家私营公司，现金流强劲，增长机会多，我们看好长期IRR，远高于中低双位数目标。
明白了。PROPCO层面4.49亿美元抵押贷款利率6.1%，有 refinance 降成本的机会吗？
有的。大部分是HUD贷款，利率不错。计划将非HUD贷款 refinance 成HUD贷款，持续优化债务结构降低利率。
谢谢。
下一个问题来自Deutsche Bank的Omotayo Okusanya。您的线路已接通。
早上好。想追问Sabre OPCO的增长预期，类似SHOP模式15-20% NOI增长吗？
类似Ensign的增长模式，通过收购低效资产整合提升，而非单店增长。Sabre过去十年有成功案例，未来增长潜力大。
谢谢。
下一个问题来自Green Street的John Pawlowski。您的线路已接通。
早上好。想了解美英劳动力市场差异，明年薪资增长预期如何？
薪资增长基本与通胀匹配。美国劳动力短缺有所缓解，英国问题较轻但随人口结构变化可能加剧。
美国哪些州劳动力紧张？临时用工增加了吗？
农村地区较紧张，但未发现临时用工增加。运营商优先保障人员再接收居民，注重招聘留存。未观察到移民放缓的影响。
好的，谢谢。
下一个问题来自Bank of America的Farrell Granath。您的线路已接通。
早上好。Sabre会扩展到高级住房领域吗？还是专注SNF？
Sabre以SNF为主，现有126家SNF和13家AL。合资的64个设施中58家是SNF，6家AL。未来计划继续扩大SNF规模，偶尔会收购AL。
覆盖率创历史新高，未来趋势如何？会趋稳吗？
趋势仍向上。入住率受人口结构驱动将继续增长，进而推动覆盖率提升。1.55倍不是终点。
下一个问题来自Baird的Wes Golladay。您的线路已接通。
早上好。关于带后端资本重组条款的贷款，竞争激烈吗？作为现有房东有优势吗？
债务市场紧张时这类产品兴起，我们已投3亿美元。作为房东，了解运营商和资产，有信息优势。竞争不多，因需要信任运营商的运营能力。
谢谢。
下一个问题来自RBC Capital Markets的Michael Carroll。您的线路已接通。
类似Sabre OPCO的交易机会多吗？未来6-12个月有其他计划吗？
Sabre这类优质运营商很少，目前pipeline中没有类似交易。但不排除未来出现。
会考虑现有租户外的运营商吗？
更倾向现有租户，因了解其财务和临床能力。目前6-12个月内无明确计划。
好的，谢谢。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Richard Anderson。您的线路已接通。
Medicaid削减风险下，各州预算对SNF影响如何？贵司是否有应对预案？
密切关注。多数州支持SNF，反对削减费率。前十大州中，得州、佛罗里达不受影响，其他州覆盖率较高，能缓冲潜在削减。整体风险可控。
Maplewood季度租金1870万美元，年化7475万美元，能恢复到8900万美元吗？
管理团队能力强，过去几年租金稳步增长。物业位于富裕社区， occupancy高，可通过提价提升收入。有信心未来达到目标，暂无时间表。
谢谢。
下一个问题来自Mizuho的Vikram Malhotra。您的线路已接通。
10月那笔600万美元贷款 refinance 获600万美元收益，具体情况？
2024年向康州一辅助生活设施提供600万美元贷款。运营商改善业绩后，以1800万美元 refinance，我们收回600万美元本金，并根据协议获得50%增值部分，总收益600万美元。未来再融资或出售时，仍有权分享50%增值。
Sabre的EBITDA利润率与Ensign相当吗？美国高级住房RIDEA的pipeline如何？
Sabre利润率与Ensign相当。美国和英国各有一个RIDEA交易在推进文件阶段，能否完成不确定。我们有能力做传统RIDEA结构。
下一个问题来自Deutsche Bank的Omotayo Okusanya。您的线路已接通。
CMS征求法规简化建议，行业有哪些提议？对SNF盈利和运营有何影响？
行业协会提议：合理化检查流程，对已纠正问题不罚款；优化评级系统；减少冗余报告。若实施，能降低合规成本，利好运营商盈利。
谢谢。
目前没有更多问题。我想将电话转回给Taylor Pickett先生致闭幕词。
感谢大家今天参加电话会议。一如既往，团队随时可以提供后续解答。祝大家有美好的一天。万圣节快乐。
女士们，先生们，今天的会议到此结束。感谢大家的参与。现在可以挂断电话了。