Jared Conley（主要投资者关系联系人）
Joseph D. Margolis（首席执行官）
Jeff Norman（执行副总裁兼首席财务官）
Michael Goldsmith（瑞银）
Jeff Spector（美银美林）
Caitlin Burrows（高盛）
Ronald Kamden（摩根士丹利）
Todd Thomas（KeyBanc）
Eric Wolfe（花旗集团）
Michael A. Griffin（Evercore/ISI）
Juan Sanabria（BMO）
Ravi Vaidya（瑞穗）
Nicholas Yulico（加拿大丰业银行）
Spenser Allaway（Green Street）
Michael Mueller（摩根大通）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
喂喂喂。我是Sam SA。抱歉。
下午好，女士们、先生们，欢迎参加Extra Space Storage公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有线路均处于收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果您在通话期间需要立即协助，请按星号加零联系操作员。本次通话于2025年10月30日录制，现在我想将会议交给Jared Conley先生。谢谢。请讲。
谢谢大家，欢迎参加Extra Space Storage 2025年第三季度业绩电话会议。除了我们的新闻稿外，我们还在网站上提供了未经审计的补充财务信息。请记住，管理层的准备发言和对您问题的回答可能包含《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。由于与公司业务相关的风险和不确定性，实际结果可能与我们的前瞻性陈述中所述或暗示的结果存在重大差异。这些前瞻性陈述以公司最新提交给美国证券交易委员会的文件中的警示性陈述为准，我们鼓励听众查阅这些文件。
前瞻性陈述代表管理层截至今日（2025年10月30日）的估计。公司不承担因本电话会议日期后市场条件变化或其他情况而修订或更新任何前瞻性陈述的义务。现在我想将电话交给首席执行官Joe Margolis。
谢谢Jared。大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。Extra Space在第三季度取得了稳健的业绩，每股核心FFO为2.08美元，符合我们的内部预期，展示了我们通过多元化平台产生稳定收益的能力。季度末同店入住率为93.7%，季度平均入住率为94.1%，同比提高30个基点。上一季度我们报告称，高入住率使我们能够开始提高新客户费率，这是三年来首次出现正增长。这一趋势在第三季度持续并加速，我们实现了新客户费率同比增长超过3%（扣除折扣后）。
虽然新客户费率继续改善，但扣除其他收入前的同店收入持平，略低于我们的内部预期。部分原因是本季度为优化长期收入而提供的战略折扣。若不考虑折扣的影响，同店新客户费率增长约为6%。虽然这些举措在本季度和本年度造成了短期阻力，但我们将其视为对未来收入增长的投资，并且仍然相信我们已做好准备，迎接收入加速增长。我们在多元化的外部增长渠道方面也保持活跃。
通过深厚的行业关系，我们能够完成并确保战略性的场外交易，获得有吸引力的初始和长期收益率。我对以2.44亿美元收购犹他州、亚利桑那州和内华达州的24处物业投资组合感到特别兴奋，这是我们将收购指引提高至9亿美元的主要驱动力。该收购的一部分已于本周初完成，其余部分将很快完成。当我们完成对卖方低于市场水平的有担保贷款的承接后，此次收购将主要通过处置25项资产来融资，其中22项是前Life Storage的物业，预计将于今年年底或2026年初完成处置。
新收购门店的稳定收益率将高于处置资产的收益率，且这些资产质量更高，所在市场提供更好的多元化和未来增长机会。此外，我们的过桥贷款计划表现强劲，本季度发放额达1.23亿美元，我们战略性地出售了7100万美元抵押贷款。该计划继续提供利息收入，吸引客户加入我们的管理平台，并通过深化与关键行业合作伙伴的关系，成为收购渠道。最后，我们的第三方管理平台本季度新增95家门店，净增长62家门店。
今年迄今为止，我们已新增超过300家门店，使我们的管理投资组合总数达到1811家门店。这种审慎增长的多渠道方法使我们能够在不同市场周期创造价值，无论是通过直接所有权、合资伙伴关系、贷款活动、管理服务还是其他创新结构。我们能够通过这些互补策略高效配置资本，使我们无论外部环境如何，都能利用市场条件。因此，我们上调了全年每股核心FFO指引的中点，反映出我们对运营执行和存储基本面逐步改善的信心。虽然我们预计2025年同店收入将保持相对平稳，但我们在其他收入流方面实现了显著增长，这些收入流正在弥补缺口，直到新客户费率的积极趋势转化为收入加速增长。
现在我想将时间交给Jeff Norman。
谢谢Joe，大家好。正如Joe所提到的，我们第三季度的核心FFO符合内部预期，每股为2.08美元。同店收入同比下降0.2%，略低于我们的内部预测。虽然新客户费率的改善需要时间转化为收入增长，但我们对第三季度实现的持续正费率趋势感到鼓舞。尽管许多运营商继续面临费率和入住率同比下降，但自5月以来，由于我们强大的收购、客户获取平台和专有定价系统，我们每月的费率增长都在连续上升。
我们还感到鼓舞的是，我们的其他收入流表现超出预期，帮助抵消了同店NOI的阻力。租户保险和管理费收入均强于预期，展示了我们多元化收入模式的价值。正如预期的那样，本季度财产税恢复正常，增长率回到1.6%，我们预计第四季度财产税仍将保持低位。尽管如此，同店支出仍高于我们的内部估计，主要受维修保养和营销费用推动。我们将营销支出视为收入驱动力，并继续看到营销投入带来的强劲回报。
与折扣一样，营销支出从支出角度造成短期拖累。然而，我们做出了增加营销支出的战略决策，以推动长期收入增长。我们的资产负债表依然异常强劲，为执行战略机会提供了充足的财务灵活性。我们保持保守的资本结构，扣除过桥贷款应收款后，95%的利率为固定利率。本季度，我们重组了信贷额度，将循环信贷额度增加了10亿美元。通过重组，我们还将循环和定期贷款利率利差降低了10个基点。
我们还发行了8亿美元债券，利率低于5%，完成了10年期债务到期结构。基于我们的年度迄今表现和更新的第四季度同店收入展望，我们将全年每股核心FFO指引上调至中点。我们将全年预测调整为同比增长-25个基点至+25个基点。我们认识到，改善客户费率的积极影响未能在今年足够早的时候推动收入增长达到先前区间的高端。
我们将同店支出增长指引上调至4.5%至5%，这是因为我们决定投资营销以推动长期收入增长，而其他支出类别将继续正常化。我们更新的指引还纳入了基于过桥贷款计划强劲表现的更高利息收入预测、更高的租户保险和管理费，以及随着我们继续优化整个平台的运营效率而降低的一般及行政费用。自助存储行业继续展现其韧性，我们的业务模式在市场基本面逐步改善的情况下证明了其优势。我们在43个州拥有超过4200家门店的地理多元化投资组合，为抵御局部经济波动提供了重要保护。
我们的规模和数据为我们提供了相对于其他行业参与者的显著运营优势。我们的高入住率和积极的费率势头使我们能够顺利结束本年度并进入2026年。现在，操作员，请开始问答环节。
谢谢，女士们、先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号然后按电话键盘上的1。您会听到提示音，表示您的提问已被记录。如果您想取消提问，请按星号然后按2。如果您使用免提电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，准备第一个问题。谢谢。第一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
下午好。非常感谢回答我的问题。第一个问题。您知道，你们开始看到新客户费率增长，而且远高于去年。但是，这种增长需要多长时间才能全面影响算法，开始推动同店收入增长？我想了解我们应该何时开始看到这种增长推动同店收入增长的二阶导数改善。谢谢。
感谢你的问题，Michael。关于具体时间，如你所想，这取决于客户流失率和其他因素。因此，我无法确切指出何时会具体反映到收入增长中。但我们可以告诉你的是，我们很高兴看到从5月的略微正增长，到6月超过1%，7月超过2%，8月达到3%至4%。因此，本季度扣除折扣后的3%增长对我们来说是一个鼓舞人心的趋势。进入10月，扣除促销后增长率超过5%。因此，我们继续看到这一加速趋势。
进入2026年，我们将提供更多关于这如何转化为收入的细节。但趋势是令人鼓舞的。
明白了。谢谢你，Jeff。我的后续问题是，听起来你们一直在使用折扣和促销来吸引客户。这种做法是否持续到10月，计划在第四季度继续这样做吗？
你知道，在过去几年中，我们很少将折扣作为工具。这就是为什么历史上我们只给出一个新客户费率增长数字，因为在季度内，折扣前后的新客户费率增长几乎没有差异。我们一直在努力——这是我们一直在做的持续努力——优化长期收入。我们尝试了一些不同的折扣策略，特别是在有紧急状态的州，以试图最大化这些州的业绩。事实证明，这造成了短期阻力，尽管我们相信这是长期价值创造。
因此，这就是为什么我们现在给出两个新客户费率数字：毛增长率和扣除折扣后的净增长率，因为两者之间存在更显著的差异，我们希望完全透明。至于我们将持续多久以及以何种方式继续，将取决于测试结果。
非常感谢。祝第四季度顺利。
谢谢。
谢谢，Michael。
谢谢。下一个问题来自美银美林的Jeff Spector。请讲。
太好了。谢谢。感谢迄今为止的详细信息。Joe，也许你可以更详细地讨论一下你关于短期阻力的评论，只是为了确认，是否有任何具体的例子，无论是特定地区、EXR legacy还是LSI。是否有什么可以帮助你或投资者理解到底发生了什么？也许情况比预期的更糟。所以我们知道这会影响明年的指引。谢谢。
是的，我想说我们的新折扣努力首先集中在有紧急状态的州。比如洛杉矶和其他一些州，然后是一些随机门店，以产生良好的数据集，希望这对你有帮助。
Jeff，如果我理解你的问题核心，我想你想知道这是永久性变化还是暂时性的？我认为这更具暂时性。我们在本季度加大了力度，阻力主要在本季度体现。
好的。只是确认一下，你们看到的是正常的季节性模式，与季节性无关。
正确。10月的情况与9月基本相似。如我们所提到的，费率继续加速增长，入住率仍然健康。目前入住率为93.4%，因此10月的趋势继续积极。
太好了。谢谢。
谢谢，Jeff。
谢谢。下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请讲。
哦，嗨。早上好。准备好的发言中提到了2.44亿美元的投资组合收购。想知道你能否提供初始和稳定收益率的任何细节，以及预计需要多长时间才能达到稳定收益率，以及这种增长的驱动因素是什么。
很乐意。Caitlin。这个投资组合混合了稳定资产和非稳定资产，稳定资产的入住率为78%。我们很高兴能够接手并将其业绩提升至我们的标准。但其中有稳定门店，其余门店处于不同的租赁阶段，从刚开始到接近完成租赁。因此收益率是不同类型门店的混合。话虽如此，这笔杠杆交易中，我们承接了5000万美元债务，利率为3.4%。第一年的杠杆收益率约为4.5%，到第三年达到7%左右。
明白了。好的。然后想知道你们最近看到的存储使用原因是否有任何变化。
与过去几个季度相比没有实质性变化。你知道，第三季度搬家客户约占58%。高于第一和第二季度的50%左右。但这是季节性增长。第三季度搬家的人比年初多。因此我不认为这表明住房市场有任何显著改善。作为数据点，峰值是2021年第三季度的63%。2025年第三季度为58%。因此，你可以看到住房销售市场的下降，部分需求被因空间不足而存储的客户所填补。
这些客户的停留时间约为搬家客户的两倍。他们的平均停留时间约为15个月，而搬家客户为7.5个月。这种动态没有真正变化。
明白了。谢谢。
谢谢，Caitlin。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Fronal Camden。请讲。
嘿，两个快速问题。关于折扣增加的推论，我们是否应该认为这也意味着网络等营销支出的效率可能不如过去？我的问题是，在线支出的美元回报率是否有变化？谢谢。
这是个很好的问题。我们将营销支出视为投资，我们测试每一分钱的支出都必须有一定的ROI，否则我们不会支出。我们没有看到ROI下降。因此，我们不会说营销支出的效率降低。我认为你可以从我们经历的费率增长中看到这种支出的好处。因此，简而言之，回答你的问题：没有看到有效性下降。
有帮助。我的后续问题是关于支出方面，显然财产税是既定事实。但今年似乎有点过高。你们今年迄今所有支出的增长率超过6%。关于未来几年，除了财产税之外，是否有进一步节省支出的机会？谢谢。
当然。让我先就此发表一些总体评论，然后我们可以深入具体项目。你知道，我们处于高利润率业务，我们希望确保以最大化长期收入的方式投资物业。这意味着我们要投资维修保养，保持物业处于我们期望的状态，因为我们知道从长远来看，这会有回报。同样，我们要投资员工，因为通过测试和数据，当你将门店经理从门店调离时，会损害收入、安全、应对灾难性事件和清洁度。
因此，我们将尽可能高效，同时不影响门店的长期价值。我们刚刚谈到了营销，也是同样的道理。我们将其视为有回报的投资。坦率地说，当有超过300家门店选择我们管理，尽管我们收费更高，我们知道我们照顾门店和员工的理念得到了市场大多数人的认同。这是我们的总体理念。我们希望尽可能高效，不想花不必要的钱，但我们会采取长期观点，确保保护收入流。
Ron，关于你提到的一些支出项目，我想补充几点具体看法。上一次电话会议中，我们谈到财产税支出呈现“两半”的情况——或者抱歉，财产税支出方面，我们已经度过了比较期。因此，你看到第三季度财产税显著下降。提醒一下，上半年的大部分增长是由前Life Storage门店的外部评估增长推动的。因此，本季度增长率为1.6%，我们预计第四季度仍将保持低位。
至于其他项目，工资福利支出相对于正常水平显得较高，很大程度上是与去年的比较。如果你看九个月的数据，增长率低于3%，这更符合我们预期的全年接近3%的通胀水平。Joe提到了我们对营销和维修保养的投资，我们将这些视为投资，并会根据需要进行，因为我们知道它们有长期回报。
有帮助。非常感谢。
谢谢，Ron。
谢谢。下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。请讲。
嗨。谢谢。我想回到折扣策略。两个问题。首先，推出这些战略折扣的催化剂是什么？其次，你提到这在一些市场如洛杉矶等有紧急状态的地区进行了测试，但似乎这拖累了客户费率增长约300个基点，相当于你实现的总增长的一半。你提到了10月的情况，但你是否预计净和总客户费率增长将继续上升？
我首先要说，我们一直在根据我们拥有的数据量、门店数量和测试能力尝试新的定价方案和策略。因此，这与我们过去为改善长期业绩所做的其他事情一致。我们不是为2025年第三季度经营公司，我们在努力最大化长期收入。
Todd，也许回答你问题的后半部分，我们不会提前预测费率增长，因为我们更关注整体收入增长，并且会根据需要使用任何杠杆。也就是说，基于自5月以来到10月的连续数据，定价能力的提升是一个趋势。
好的。但就折扣对本季度投资组合费率增长或入住租金增长的影响而言，你在多大比例的投资组合中推出或测试了这种折扣策略？只是想了解这些折扣的规模，假设你对结果满意并在更多投资组合中推广，只是想了解这些折扣的规模？
是的，好问题，Todd。我们不愿意分享测试的具体细节，因为坦率地说，我们将其视为竞争优势。但为了帮助量化规模，换个角度，我们谈到本季度新客户的总租金增长约为6%，净增长接近3%；10月，这一差距显著缩小。因此，总增长略高于6%，净增长略高于5%。这让你感受到一些测试的暂时性，以及第四季度迄今的拖累减少。
Todd，我还想明确一点。我们并不是说调整收入指引的唯一原因是这种折扣策略。这当然是一个因素。但我也要说，新费率纳入租金名册的速度比我们预期的要慢一些。这不是我们能完美预测的。我们知道随着时间的推移会发生，但很难准确预测何时以及多快发生。所以我想澄清这一点。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Cedi的Eric Wolf。请讲。
如果回顾过去几年，你们的入住租金有时下降两位数，最近有所改善。但当入住租金下降最多时，每平方英尺收入并没有下降那么多，过去几年基本持平。因此，我想了解，当入住租金恢复时，ECRI的贡献为什么不会下降？如果过去几年你们通过更多折扣，当折扣减少时，ECRI的贡献为什么不会下降？
是的，很好的问题，Eric。如果你考虑我们如何使用这些杠杆以及费率如何进出投资组合，这是一个渐进过程。因此，在经历三年负费率后，我们仍然能够通过所有杠杆保持相对平坦的收入增长，同样，复苏也需要时间才能在另一端加速。具体到ECRI，我们的方法与去年基本相似，没有重大差异，可能的小例外是我们在一些州遵守紧急状态限制，这在同比基础上造成了一些上限或阻力。
因此，贡献可能略有减少，但除此之外基本相似。
是的。我想补充重要的一点是，客户接受ECRI的比例与过去相同。我们没有看到客户搬离的反应增加。
明白了。因此，入住租金未能如预期快速纳入租金名册，并不是因为ECRI的贡献开始下降？我的问题是，是什么导致入住租金对收入的贡献低于预期？也许这只是一个数学问题，难以解决。但是什么原因导致入住租金的贡献低于预期？
是的，第三季度的主要驱动因素是客户流失率放缓。你会注意到我们的出租和空置率都有所下降。因此，客户流失率比我们模型中的要慢一些。
明白了。好的。谢谢。
不客气。谢谢，Eric。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请讲。
谢谢。也许接着Wolf的问题，我想了解，Joe，你能否给我们一个 sense，虽然你不会提供2026年指引，但入住租金需要达到什么水平，你们才会调整ECRI计划。我理解你们的目标是最大化收入，但似乎随着入住租金下降，你们不得不通过ECRI弥补更多。那么，在什么点上，这种高ECRI贡献的情况会有所下降？
是的，我的看法略有不同。街价（新客户费率）上升，这给了我们向现有客户提高ECRI的更多空间。我们不想让现有客户的费率远高于街价。这对我们来说是一个上限或指导。随着街价上升，更多客户有资格获得ECRI。过去几年的挑战是，随着街价下降，越来越多的客户不符合ECRI资格。现在随着趋势逆转，这种模式应该会改变。
谢谢，Joe。这很有帮助。关于收购机会，似乎市场上有更多交易回归。你们对刚刚讨论的交易持乐观态度，部分已完成，部分预计年底前完成。但能否谈谈交易市场的机会？买卖双方是否更愿意在价格上达成一致？是利率稳定吗？是什么推动了收购前景的积极变化？
我对公开市场并不特别乐观。我认为在当前资本成本下，公开市场的资本化率水平对我们来说不够有吸引力，无法成为高价竞标者。我们看到很多我们管理的交易，我们有优先购买权，有时是最后出价权，但我们放过了它们，因为我们想保持纪律，坚持我们的资本成本指标。但我对未来感到鼓舞和积极的是，我们通过类似刚才讨论的关系继续创造增值交易，通过合资伙伴，我们今年以非常高的收益率完成了几项交易。
我们还有另一项正在讨论中。通过创新和广泛的行业关系，我们能够做到这一点。拥有超过1800家管理物业，让我们有很多关系，能够进行其他人无法进行的交易。
是的，Griff，通过这些方式参与行业，让我们能够“靠近篮筐”。通常这些收购是由卖方的生活事件、债务到期或其他非市场因素触发的。我们希望在这些事件发生时靠近，并获得优先机会。
另一个例子是我们的过桥贷款计划，到目前为止，我们已经收购了22%（按美元 volume）的抵押品。这为我们提供了一定的专有收购渠道。
太好了。我的问题结束了。谢谢。
谢谢，Gret。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabia。请讲。
早上好。抱歉，如果我重复提问。但关于折扣，我有两个问题。在洛杉矶等租金限制地区更积极使用折扣的策略是什么？10月你提到总增长与净增长的差距缩小。这是否意味着折扣不如第三季度多，或者为什么折扣在10月缩小？
我们一直在寻找在遵守法律的同时最大化长期收入的方法，用折扣替代ERI是一种尝试。随着我们了解更多，我们对工具的使用和演变将随时间变化。这就是为什么你看到10月的差异，或者未来会看到差异。
抱歉。关于处置，你们有大量物业在市场上出售。能否分享这些资产的定价反馈？你提到收购方的资本化率不一定有吸引力。那么这些Life资产的需求如何？任何信息都将不胜感激。
是的，我们将在交易完成时提供更多细节。但我们有竞标者，选择了买方，正在走流程。我认为对我们公司来说，每年审视投资组合，由于市场集中度、个别资产增长或资本需求，通过处置持续优化投资组合非常重要。今年我们的处置量略高，因为我们距离Life合并已有两年，我们有一些Life资产想要处置，但我认为我们每年都会出售资产，将资金再投资到更好的长期资产中。
不想贪心，但关于入住率的一个快速后续问题。你说10月是93.4%。同比变化是多少？
同比下降约40个基点。我认为这更多是去年比较基数的结果。2024年9月至10月，我们的同店入住率实际上加速增长，部分与Life Storage资产有关。大约在那个时候，我们将所有资产统一到Extra Space品牌下，我们积极定价，提高了这些门店的入住率。因此，从9月底的93.7%到10月的93.4%，与历史上的季度环比进展相似。
谢谢。抱歉。
没问题。谢谢，Juan。
谢谢。下一个问题来自瑞穗的Ravi Vaidya。请讲。
嗨。希望你们一切都好。我想问关于过桥贷款业务。你如何预期低利率环境对这部分业务的增长产生影响？是否预期一些运营商可能选择更传统的融资方式，未来夹层贷款转化为收购的比例会更高？
我认为低利率环境如果放松收购市场，将会影响过桥贷款计划。我们的许多新过桥贷款客户是那些如果能得到预期价格就会出售资产的人，但现在市场上不行。因此，他们寻求过桥解决方案，以等到未来某个日期出售。因此，我认为收购市场和过桥贷款业务之间存在一定的反周期性。这很好。这就是我们拥有这些不同增长渠道的原因之一，因为在任何一年，其中一个可能比另一个增长更多。
我们只想根据当前市场和经济状况，做对股东最有利的事情。
是的，Ravi，我想补充一点。如我们所讨论的，我们以抵押贷款夹层结构发放这些贷款，随着整体利率利差收紧，A票据买方要求的利差也收紧。因此，在我们能够获得的相对利差方面，我们有一定灵活性，特别是在我们持有夹层票据以优化收益率的情况下。
明白了。谢谢。
不客气。谢谢。
谢谢。下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Ulico。请讲。
谢谢。是的，我试图拼凑本季度与上一季度关于入住率和定价的评论。上一季度，你们对入住率和定价感到满意，达到了几年来的最高入住率。然后不知何故，本季度你们似乎在推高定价，但没有得到想要的结果，提供了一些折扣。所以我猜你们这样做是担心入住率或新客户数量。
这样理解对吗？
是的，我尊重地认为不是这样。我们不针对入住率。入住率高或低20或30个基点不会让我们担心。我们也不针对费率。我们针对长期收入。在某些情况下，如果高费率伴随低入住率，或低费率伴随高入住率，我们无所谓。我们只想要最高的长期收入。折扣策略不是对任何入住率数字的反应，更多是考虑到我们看到越来越多的紧急状态。
我们如何改变定价结构，以在这些情况在全国出现时最大化收入？
好的，问题在于，感觉你们的入住率高于行业，从各种数据可以看出。但你们大概通过前端折扣策略获得了一些市场份额。我想知道这是否是本季度的情况，你们似乎比行业更有能力推高费率，但遇到了阻力，问题在于行业其他部分没有同样的入住率起点。
是的，感谢你的问题，Nick。我认为我们没有遇到阻力。我们看到自5月以来到10月的费率加速增长趋势，对此感到满意。正如Joe提到的，我们一直在测试。我们的投资组合足够大，不必猜测，可以运行测试，看看哪些策略能带来更强的收入结果。因此，我们对数据指导我们最大化收入感到满意。
高入住率时更容易推高费率。只要我们的客户获取平台能够填满渠道，我们在高入住率下的费率表现会比低入住率好得多。
好的，谢谢。
谢谢，Nick。
谢谢。下一个问题来自Green Street的Spencer Glimcher。请讲。谢谢。
回到处置，关于24项待售资产，能否分享地理位置或租金水平相对于投资组合平均水平的情况？如你所说，继续审视投资组合，是否有更多Life资产符合处置标准？可能由于市场集中度不足，运营效率不高。
现有投资组合在佛罗里达和墨西哥湾沿岸有集中。我想说肯定有更多Life Storage资产，但这是主要部分。我认为我们不会再处置22处物业的投资组合。
好的。能否分享这些资产的租金水平与投资组合平均水平的比较？
更低。
好的，谢谢。第二个问题。能否提醒我们目前的现场人员配置情况，以及区域经理平均管理多少资产？你对近期的人员配置水平满意吗？
我们每家门店约有1.4名全职员工。这显然有所不同。曼哈顿10万平方英尺的门店比肯塔基州列克星敦郊外4.5万平方英尺的门店人员配置更密集。我们继续使用技术和测试提高效率。当你有门店集群时，如何在不完全配备全职人员的情况下高效配置人员？坦率地说，这在行业中并不罕见，我认为每个人都在这样做，但最终，我们希望以客户希望的方式满足客户。
超过30%的客户仍然走进门店，想与门店经理交谈。他们都有手机和电脑，可以在线完成交易，但他们选择去门店是有原因的。他们想看看清洁度，不知道10x10的空间有多大，有关于门店的问题。如果你撤走门店经理，强迫他们扫描二维码或打电话，有些人会这样做，但有些人会转身去竞争对手那里。
因此，只要有客户选择走进门店，我们就会确保有门店经理在那里。因为如果你削减15%的费用，但每月失去一个租赁，按平均费率计算，NOI会下降2.5%。因此，我们会非常小心地保护收入项目，同时在支出方面保持明智。
太好了。非常有帮助。谢谢。
不客气。谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller。请讲。
是的，嗨，关于收购的一个一般性问题。好奇的是，当你购买非稳定或稳定资产时，可以通过将资产纳入平台并提高支出效率，通常能将初始收益率提高多少？我只是在想，从初始收益率到稳定收益率的低垂果实是什么，显然这会带来额外的收入影响。
是的，这是个很好的问题。差异很大。如果我们购买的门店已经在我们的管理平台上，无论是通过过桥贷款还是管理平台，我们已经优化了NOI，这更像是核心收购。我们会尝试与合资伙伴一起做很多这样的交易，以提高收益率。如果我们购买的是由第三方运营商管理的资产，差异很大，因为第三方运营商的质量参差不齐。有些非常好，有些则不然。
但我们通常可以在将资产纳入我们的平台后，将NOI提高150个基点或更多。
明白了。好的。谢谢。
谢谢，Mike。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的Omatoya Oko Sanaya。请讲。
是的。早上好。本季度的维修保养费用增加，这是整个投资组合的普遍情况，还是更多集中在LSI投资组合，因为可能存在一些递延维护？展望未来，维修保养费用的前景如何？
谢谢这个问题。是的，部分增长是由前LSI物业推动的。我们预计这将正常化。我们在这些物业上有一些追赶性支出，但开始看到正常化。
但总的来说，正如Joe提到的，我们要照顾好物业。因此，一般来说，我们会做任何需要做的事情来保护这些资产。但是的，部分增长来自Life门店。
有帮助。关于过桥贷款计划，能否谈谈目前的投资机会和收益率？
去年我们非常活跃，发放了8.8亿美元，其中很多是新开发门店需要偿还建设贷款，希望过渡到稳定期。随着新门店交付量下降，这部分业务相当平静，总体来说这是好事。这部分被需要买断股权合作伙伴的人所取代，因为事情进展比平时慢，或者如我之前所说，想出售但不能。因此，今年前三季度，我们发放了略超过3.3亿美元。
我们的贷款定价，账面上的A票据平均约为7.6%，夹层票据约为11.3%。随着时间的推移，我们希望保持资产负债表上的余额相对稳定，季度间略有波动，但调整结构，增加B票据，减少A票据。
谢谢。
不客气。谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。现在我将电话交回Joe Marcolis先生做总结发言。
太好了。非常感谢大家。感谢大家对Extra Space的关注。我想重申，我们对未来持乐观态度。我们的费率趋势积极且每个季度都在改善。新供应继续下降。我们的辅助业务在增长，帮助弥补新费率纳入租金名册所需的时间。因此，我们对进入2026年感到鼓舞，并期待未来更好的表现。再次感谢您的关注。
谢谢。今天的通话到此结束。感谢您的参与。您可以挂断电话了。