Jay Lown（总裁兼首席执行官）
Julian Evans（首席投资官）
Apeksha Patel（首席财务官）
Garrett Edson（ICR）
Timothy D'Agostino（B. Riley Securities）
Mikhail Goberman（JMP）
您好，欢迎参加樱桃山抵押贷款投资公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述之后，将进入问答环节。如需提问，请在您的Touchstone电话上按星号11。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请再次按星号11。我现在将电话转交给ICR的Garrett Edson。请讲。
感谢您今天参加樱桃山抵押贷款投资公司2025年第三季度业绩电话会议。在本次电话会议之前，我们已于今天下午早些时候发布了新闻稿。该新闻稿和2025年第三季度投资者演示文稿已发布在我们网站的投资者关系部分，网址为www.chmireit.com。在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对问题的回答可能包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性因素影响，可能导致实际结果与今天讨论的结果有所不同。前瞻性陈述的例子包括与利息收入、财务指引、内部收益率（IRRs）、未来预期现金流以及提前还款率和再捕获率、违约率以及非GAAP财务指标（如可供分配收益（EAD）和综合收益）相关的陈述。
前瞻性陈述代表管理层当前的估计，樱桃山不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。我们鼓励听众查看公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中有关这些前瞻性陈述的更详细讨论，以及公司网站上财务演示文稿中包含的定义。今天的电话会议由总裁兼首席执行官Jay Lown、首席投资官Julian Evans和首席财务官Apeksha Patel主持。现在我将电话转交给Jay。
谢谢Garrett，欢迎参加我们2025年第三季度业绩电话会议。随着我们进入秋季，第三季度整体宏观波动性持续降低，关税担忧基本消退，投资者接受了新常态。随着季度的推进，经济指标显示美联储将进行降息，他们确实在9月和上周采取了降息行动。季度内利率基本保持稳定，10年期国债收益率期末小幅下降至4.15%。
具体到樱桃山，本季度抵押贷款、互换、期货和抵押贷款服务权（MSRs）等投资组合组成部分表现良好，尽管由于利率下降和投资者对久期需求的增长，低息抵押贷款表现优于高息抵押贷款。
由于美联储处于宽松模式，导致高息抵押贷款的提前还款速度预期上升，我们在本季度调整了住房抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合，以从低利率环境中受益，并为从更低的融资成本和改善的投资组合表现中获益做好准备。我们的MSR投资组合的加权平均票据利率为3.5%，远低于当前抵押贷款利率，并继续表现良好。
第三季度，我们实现的归属于普通股股东的GAAP净收入为每股摊薄收益0.05美元。普通股每股账面价值在本季度末为3.36美元，相比6月30日的3.34美元有所上升。
在NAD基础上（包括优先股且未计入本季度筹集的任何AQM资本），净资产（NAV）较6月30日增长约110万美元，增幅0.5%。季度末的财务杠杆率保持稳定，为5.3倍。由于我们继续保持审慎的杠杆水平，本季度末我们拥有5500万美元的不受限制现金，保持了稳健的流动性状况。
9月，我们的董事会做出战略决策，将股息调整为每股0.10美元。我们认为这一调整更具可持续性，并与公司的盈利能力相符。正如我们在上次电话会议中提到的，我们于今年早些时候与Real Genius有限责任公司（一家总部位于佛罗里达州的数字抵押贷款技术公司）建立了战略合作伙伴关系并进行了投资。
提醒一下，Real Genius开发了专有的直接面向消费者的平台，提供高效的全在线抵押贷款体验，包括即时预资格审核、自动化文件处理和实时贷款跟踪，所有这些都由其定制构建的销售点系统支持。随着Real Genius的增长轨迹和稳定进展符合我们的预期，我们从该合作伙伴关系中看到了积极的势头。
随着30年期抵押贷款利率徘徊在6%左右，我们乐观地认为，抵押贷款利率的下降可能会促进Real Genius的增长加速，因为更多的购房者和房主希望购买房屋和/或进行再融资。
展望未来，我们将继续寻找我们认为会增加业务价值的投资机会。我们正在密切监控经济环境，专注于在保持强劲流动性和审慎杠杆的同时，审慎地发展公司。
接下来，我将电话转交给Julian，他将详细介绍我们的投资组合及其在第三季度的表现。
谢谢Jay。第三季度抵押贷款利差收窄推动了业绩表现。关税言论减少、几项初步关税协议的宣布、利率波动性下降以及基于疲软就业数据假设美联储将启动并继续宽松货币政策，这些因素共同决定了本季度抵押贷款的表现。随着市场对美联储可能宽松政策的信心增强，抵押贷款利差收窄，随着美元价格上涨，高息抵押贷款的提前还款速度预期加快，限制了它们的表现。随着利率下降和利差收窄，高息抵押贷款的美元价格受到限制。
因此，投资者对低息抵押贷款的需求和久期需求变得明显。随着本季度利率持续下降，投资者追逐票面利率抵押贷款，我们调整了投资组合定位，以受益于持续的利差收窄和利率下降。
季度末，我们的MSR投资组合未偿还本金余额（UPB）为162亿，市值约为2.19亿美元。MSR及相关净资产约占我们权益资本的41%，约占季度末不含现金的可投资资产的22%。同时，我们的RMBS投资组合占权益资本的比例约为39%，占不含现金的可投资资产的比例约为78%。
第三季度，我们的MSR投资组合净提前还款率（CPR）平均约为5.9%，与上一季度基本相当。由于该投资组合的再融资动机极小，其再捕获率仍然极低。鉴于MSR投资组合的特点，我们继续预期短期内再捕获率较低，净CPR相对较低。
与MSR类似，截至9月的三个月，RMBS投资组合的提前还款速度稳定在6.1% CPR。我们确实预期，随着当前抵押贷款利率在5.75%至6.25%之间波动，机构抵押贷款提前还款速度将会上升，尤其是高息抵押贷款。
我们的投资组合中高息特定贷款池占比不大。大多数高息头寸以待确定（TBA）证券形式持有。较大的特定贷款池头寸始于5.5%息票，其基础抵押品通常具有6.5%的贷款利率，这将受到近期抵押贷款利率下降的影响。初步影响应该有限，因为在当前抵押贷款利率水平下，可再融资的抵押贷款 universe 约为19%。但随着美联储继续宽松货币政策，我们正在监测5.5%的抵押贷款利率。在5.5%的抵押贷款利率下，可再融资 universe 将增加到约30%。
截至2025年9月30日，包括TBA在内的RMBS投资组合规模约为7.82亿美元，相比上一季度末的7.56亿美元有所增加。由于我们在第三季度将RMBS头寸适度转向中低息票抵押贷款，而非高息票抵押贷款，我们的RMBS净息差约为2.87%，高于上一季度，因为资产购买增加的影响超过了利息支出的增加。
总体而言，我们的对冲策略基本保持不变。我们将继续使用互换、TBA证券和国债期货的组合来对冲投资组合。本季度，对冲投资组合变化不大，因为更多的头寸调整是针对RMBS投资组合进行的。
随着今年接近尾声，我们将继续积极管理投资组合，调整整体资本结构，通过改善业绩和收益为股东增加价值。现在我将电话转交给Apeksha，进行第三季度财务讨论。
谢谢Julian。第三季度归属于普通股股东的GAAP净收入为200万美元，即本季度加权平均摊薄每股0.05美元，而归属于普通股股东的综合收益（包括可供出售RMBS的市值变动）为450万美元，即加权平均摊薄每股0.12美元。
我们归属于普通股股东的可供分配收益（EAD）为330万美元，即每股0.09美元。截至2025年9月30日，普通股每股账面价值为3.36美元，相比2025年6月30日的3.34美元有所上升。
我们使用各种衍生工具来减轻利率上升对部分未来回购借款的影响。第三季度末，我们持有利率互换、TBA和国债期货，其名义金额合计约为4.35亿美元。您可以在我们的10-Q文件以及第三季度演示文稿中查看有关我们对冲策略的更多详细信息。
出于GAAP目的，我们未选择对利率衍生工具应用对冲会计，因此我们将估计公允价值的变动记录为利率衍生工具净损益的组成部分。
本季度运营费用为380万美元。2025年9月15日，我们的董事会宣布2025年第三季度普通股股息为每股0.10美元，已于2025年10月31日以现金支付。我们还宣布了8.2%系列A累积可赎回优先股的股息为每股51.25美分，以及8.25%系列B固定转浮动利率累积可赎回优先股的股息为每股65.23美分，两者均于2025年10月15日支付。
现在，我们将开启问答环节。操作员。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按星号11。第一个问题来自B. Riley Securities的Timothy D'Agostino。您的线路已接通。
是的，您好。我的问题是关于Real Genius的收购或合作？抱歉，是收购还是合作？这是更多的机会主义行为，还是我们未来可能会看到更多类似的合作？谢谢。
嘿，Tim，你好吗？很高兴你能参加。所以我真的不准备预测，但如果我们看到有趣的、有创意的东西，当然，我们会考虑。这项投资是经过很长时间才达成的，总的来说，我们对其进展非常满意。但只要我们发现符合这里人员技能组合的机会，我们绝对会考虑。
好的，太好了。非常感谢。
谢谢。下一个问题来自Citizens的Mikhail Goberman。您的线路已接通。
嘿，下午好，各位。希望大家都好。我想请教一下你们对未来费用的看法。我看了一下G&A加上薪酬。似乎环比增长了约12.5%。你们未来的目标运行率是多少？这个合并数字有季节性吗？谢谢。
嗨，Mikhail，我是Apeksha。
您好。
是的。本季度一般及行政费用（G&A）以及薪酬福利均有所上升，这主要是由于我们在今年第二季度和第三季度期间的人员变动，以及与这些变动相关的专业费用。展望未来，我们预计这些成本将会下降，尤其是现在我们有了新的内部总法律顾问。不过，在目前这个阶段，我们很难准确量化具体数字，但我们预计它们会下降。
太好了。谢谢你，Apeksha。那么服务成本的环比上升是什么原因导致的？
这主要是第二季度发生的一项退出费用的报销。所以这不是典型的持续费用。第二季度的这项费用降低了支出。第三季度，由于没有再次发生退出，所以自然没有这项费用。因此你看到了季度环比变化。但是，第三季度更接近我们的持续运行率。
太好了。如果可以的话，我还有一个问题，我想知道当前账面价值的最新情况。老问题了。谢谢。
我们看到10月31日的每股账面价值较9月30日上升了约1.2%。显然，这是在第四季度股息应计之前，因为董事会尚未开会批准股息。
太好了。谢谢各位。非常感谢。
随时欢迎。很高兴你能参加。
谢谢。目前没有更多问题。我将电话转回给Jay Lown作总结发言。
谢谢。感谢参加我们2025年第三季度业绩电话会议，我们期待在2026年第一季度向您更新年终业绩。祝您晚上愉快。
本次电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。祝您有美好的一天。