Tran Chinery（副总裁，营销与传播）
Lance Parker（总裁、首席执行官兼董事）
Clayton Chun（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler & Co.）
Mitch Germain（Citizens JMP Securities）
Brendan Michael McCarthy（Sidoti & Company）
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
好的。各位女士、先生们，下午好，欢迎参加亚历山大与鲍德温公司2025年第三季度业绩电话会议。目前所有线路均处于收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在通话过程中的任何时候您需要立即帮助，请按星号零联系操作员。本次通话于2025年10月30日星期四进行录制。现在，我想将会议转交给Tran Chinnery。请开始。
谢谢操作员。大家好，欢迎参加亚历山大与鲍德温公司2025年第三季度业绩电话会议。今天与我们一同出席的有AMB的首席执行官Lance Parker和首席财务官Clayton Chun。资产管理高级副总裁Kip Millen也加入了我们，他将参与问答环节。在我们开始之前，请参考我们网站investors.alexanderbaldwin.com上发布的2025年第三季度财务演示文稿。请注意，本演示文稿中并非历史事实的陈述均为1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述，涉及诸多风险和不确定性，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述所预期的结果存在重大差异。
这些前瞻性陈述包括但不限于有关可能或假设的未来经营业绩、业务战略、增长机会和竞争地位的陈述。此外，诸如“相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“项目”、“预测”以及“未来”或条件动词如“将”、“可能”、“能够”、“应该”和“会”等词语，以及任何必须依赖未来事件的其他陈述，均旨在识别前瞻性陈述。此类前瞻性陈述仅反映陈述作出之日的情况，不构成未来业绩的保证。前瞻性陈述受诸多风险、不确定性、假设和其他因素的影响，可能导致实际结果和某些事件的时间与前瞻性陈述中表达或暗示的内容存在重大差异。
这些因素包括但不限于当前市场状况以及与公司根本地位、公司业务相关的其他因素，以及公司最新Form 10-K中第1部分第1项“风险因素”标题下讨论的风险因素、Form 10-Q和向美国证券交易委员会提交的其他文件。应结合这些重要风险因素评估本演示文稿中的信息。我们不承担更新公司前瞻性陈述的任何义务。管理层今天将在通话中提及非GAAP财务指标。请参阅我们2025年第三季度补充信息和演示材料中关于这些非GAAP指标使用的声明及调节表。
Lance将开始今天的演示，重点介绍Alexandra Baldwin的第三季度亮点和CRE业绩，然后交给Clayson讨论财务事项。最后，Lance将返回进行总结发言并开放提问。现在，让我将通话转交给Lance。
谢谢Tran。内容很多，讲得很好。大家好，感谢今天所有参加通话的人。总体而言，我们第三季度的业绩超出了预期，我对全年取得的进展感到满意。我们的全年展望仍然积极，因此我们上调了FFO指引。转向季度亮点，我们的CRE投资组合表现符合预期，本季度同店净经营收入（NOI）增长0.6%。季度结束后，我们与Kailua镇的一个主力租户完成了续约，租赁价差为11%，反映出持续的租赁强劲势头。
在内部增长方面，我们继续保持势头。在西瓦胡岛的Komohana工业园，我们为两栋新建筑破土动工，一栋是91,000平方英尺的仓库，已预租给Lowe's，另一栋是30,000平方英尺的投机性建筑。我们已经看到第二栋建筑的早期兴趣，突显了市场对新建工业产品的需求。我们预计这两栋建筑都将在2026年第四季度投入使用，并在2027年第一季度稳定后产生280万美元的年度NOI。在毛伊岛，Maui Business Park的Build a Suit项目的垂直建设按计划进行，预计于2026年第一季度完成。
该项目完成后，预计将增加约100万美元的年度NOI。今年早些时候，我们在Kakaako商业中心执行了一项战略性回填，成功将两个具有挑战性的空置楼层租给了单一租户，使入住率达到96.3%。第三季度，公司完成了所有必要的应急措施，租户行使了购买三层楼的选择权。这笔交易为未来的收购机会提供了额外的资金来源。在外部增长方面，我们看到夏威夷投资市场的势头增强，包括三个大型投资组合正在出售，我们正在积极寻求符合我们长期增长战略的收购机会。
转向我们第三季度的CRE亮点，我们在改良物业投资组合中执行了49份租约，涉及约164,000平方英尺的总可租赁面积（GLA）和330万美元的平均基本租金（ABR）。我们的混合租赁价差增长了4.4%。按可比基准，我们的租赁入住率为95.6%，比去年第三季度提高160个基点，环比下降20个基点。季度末的经济入住率为94.3%，比去年同期提高130个基点，比上一季度下降50个基点。季度末的SNO为640万美元，包括与我们两个定制建造项目相关的310万美元和Maui Business Park地面租赁的70万美元。
我们对全年展望保持信心。我们的CRE投资组合继续表现良好，我对我们内部和外部增长举措的进展感到鼓舞。现在，我将通话转交给Clayton，讨论财务业绩和我们的全年展望。
Clayton感谢Lance，大家好。我们的投资组合在第三季度产生了3280万美元的NOI，同比增长1.2%。这一增长主要由同比基本租金上涨推动。本季度同店NOI为3190万美元，同比增长60个基点。与我们之前的指引一致，我们在第三季度经历了温和增长。这主要是由于今年早些时候发生的租户搬迁（此后已回填）以及2024年第三季度的一次性回收。此外，与少数个别租户相关的更高坏账费用进一步抑制了第三季度的增长。
CRE和公司相关的每份额外资金（FFO）为0.30美元，比去年同期增长0.02美元，即7.1%。这一改善归因于更低的G&A（一般及行政费用）和更高的投资组合NOI。除了之前提到的CRE和公司相关的0.30美元外，本季度全公司FFO为每股0.29美元。第三季度FFO包括土地运营的29.8万美元经营亏损，因为本季度没有土地 parcel 销售。土地运营的年度持有成本继续在375万至450万美元之间。本季度GNA为610万美元，比去年同期减少约140万美元，主要反映了某些非经常性和交易相关项目以及经常性费用的时间安排。
与之前的指引一致，我们预计全年G&A与2024年相比持平或每股降低1美分。正如Lance earlier提到的，Kakaako商业中心的一位租户已行使其三层楼的购买选择权，其中两层是他们目前租赁的。此次出售预计将于2026年第一季度完成，将产生2410万美元的收益，我们计划通过1031交易所将其再投资于收购物业。转向我们的资产负债表和流动性，季度末我们的总流动性为2.843亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为3.5倍。
我们约89%的债务为固定利率，加权平均利率为4.7%。与历史做法一致，公司董事会计划在12月宣布2025年第四季度股息，1月支付。鉴于我们今年迄今为止的表现，我们很高兴更新2025年指引如下：我们重申全年同店NOI增长3.4%至3.8%的指引。该指引中隐含了我们对第四季度的估计，预计同店NOI增长4.4%。在中点，我们上调CRE和公司FFO指引，预计全年业绩在每股1.13美元至1.17美元之间。
主要由于第三季度利息支出低于预期，现在预计总FFO为每股1.36美元至1.41美元。比我们之前的指引提高1美分。我们对我们的投资组合充满信心，并已做好准备，以强劲势头结束2025年。现在，我将通话转交给Lance进行总结发言。
谢谢Clayton。总结一下，我对我们的整体表现感到满意。这是我们连续第三个季度上调指引，反映出我们对全年展望的持续信心。我们今年的CRE FFO超出了最初预期，这得益于强劲的投资组合表现、好于预期的费用管理以及我们各项增长举措的稳步推进。展望未来，我们对今年的发展态势保持乐观，并专注于执行我们的战略，为股东创造长期价值。现在，我想开放提问环节。
谢谢各位女士、先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号键，然后按数字1。在您的按键电话上，您会听到提示音，表示您的提问已被接受。如果您希望退出提问，请按星号键，然后按数字2。如果您使用扬声器电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，第一个问题来自Janney的Rob Stevenson。请发言。
下午好，各位。Lance或Clayton。能否谈谈SNO租约中的640万美元何时开始影响收益，或者大部分影响在我们考虑2026年模型时会在什么时候体现？是年中左右还是年底？我们应该如何考虑这640万美元何时上线？
嗨，Rob，我是Clayton。我先开始，然后Lance或Kit可以补充说明。关于sno，我们通常预计正常的SNO在9到12个月内会产生经济效益。重要的是，SNO中包含了我们目前正在进行的几个开发项目。其中一个是毛伊岛的定制建造项目，约100万美元，预计明年第一季度产生经济效益。我们还有Okomohana，即Lowe's的定制建造项目，这个项目更多会在2026年第四季度或2027年第一季度产生效益。
那个大约是几百万美元。
好的，这很有帮助。您说通过购买选择权获得的2400万美元将用于1031交易所，那么这笔资金将要投入的资产是否已经确定，还是仍有待确定？
嘿，Rob，我是Lance。还没有确定。你知道，我过去曾提到，从投资角度来看，我们的市场开始活跃起来。有一些投资组合正在积极营销，所以我们的投资团队一直在忙着承销机会。我们有信心，特别是考虑到交易要到明年第一季度才会完成，我们有足够的时间确定并完成Uplake的交易。
好的，然后Clayton，您说尽管本季度G&A有所减少，但预计与24年相比仍持平或每股降低1美分。如果我看24年，你们略低于3000万美元。今年到目前为止约2000万美元。那么你们第四季度的GNA预计在900万到1000万美元之间。听起来是这样。
我们预计第四季度G&A会有所上升。我想如果你算一下，大概在900万美元左右。但这实际上反映的只是我们第三季度数据中存在一些时间差异。所以这其中有一定因素。此外，我们已经公开表示，我们一直在积极寻求市场机会。因此，我们的指引确实反映了这些追求将产生一些交易相关成本。话虽如此，我们正在采取措施减轻这些项目的影响，并在能力范围内控制成本。
但这正是我们目前GNA指引所反映的情况。
好的，最后一个问题。Sam's Club的TI费用是否全部在第三季度支出，如果是的话，金额是多少？
是的。我们已经支付了，大约是1960万美元。
好的，谢谢各位。感谢今天晚上抽出时间。
谢谢。Rob。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请发言。
嘿，我想那边现在还是早上。所以。那边早上好。我有几个问题，首先，请原谅我的夏威夷语不好。所以如果我说错了Kakaoko这个名字，那栋楼的两层出售，在你们其他物业中是否常见，这栋楼的其他部分是否也有这种情况？我们通常很少看到租户买下他们的楼层。是的，我们在海外各个市场看到过，但在美国较少见。所以只是好奇是否有其他建筑物或这栋楼的其他部分有相同的结构，以及我们是否可能看到更多这种方式来为你们创造价值。
嘿Alex，我是Lance。你的夏威夷语我给个C，因为前半部分说得对。后半部分发音有点粗糙，但感谢你的努力。Kakaako商业中心，如果你还记得的话，那是我们在火奴鲁鲁市区拥有的一栋六层工业建筑。2024年全年我们有一层空置，就是六层。这非常具有挑战性。所以首先，我想表扬团队提出了一个非常有创意的解决方案，不仅填补了那一层，还将另一层租给了同一个租户。
我们吸引这个租户的方式之一是，我们实际上为该建筑制定了CPR（公寓分区图），这样我们可以将六层中的每一层划分为独立单元，并向该租户提供了购买选择权，他们现在已经行使了该权利。所以这在该物业中是独特的。这是一栋独特的建筑。我们的投资组合中没有其他类似的建筑。但再次强调，这是一个非常有创意的解决方案。一是将该物业的整体租赁入住率提高到96%以上，然后让我们能够提取一些资本并将其再投资于其他战略投资。
好的，下一个问题是，我很欣赏关于土地间接费用的评论，即由于没有土地销售导致的每股亏损1美分。这是我们应该考虑明年的情况吗？比如在我们建模26年时，如果没有土地销售，每个季度会有每股1美分的拖累。
所以。嘿Alex，我是Clayton。关于明年，如你所知，我们目前还没有给出2026年的指引。话虽如此，我们已经提供了土地运营的运行率指引。我们指出，土地运营的年度运行率在375万至450万美元之间。我们非常关注并采取措施尽可能管理这些成本。随着我们能够进一步货币化和精简，我们将进一步降低这些成本。但目前，这是我们的运行率，我们将在第四季度提供更多关于2026年的信息。
好的。但基本上，如果没有土地销售，每个季度会有1美分的拖累。
我们也有一些抵消收入。我们在土地运营中仍拥有的一些非资产中有一些土地租赁。但正如Clayton所说，在没有任何活动的情况下（我们通常不会对此提供指引，因为我们承认这是偶发性的），你应该或可以预期土地运营部门会有适度亏损。
好的。最后一个问题，关于租金价差，首先，很高兴看到你们上调指引。所以我不想对此有负面看法，但最近新租约的租金略有负增长，而续约租金为正，这很好，但我有点好奇，为什么通常新租约价差会远高于续约价差，而你们似乎呈现相反的趋势。过去几个季度是否有什么特殊情况，比如到期交易的类型，或者是什么其他因素驱动了这种动态？
嗯，Alex，我先从第三季度的情况说起。我认为这和前几个季度类似，在某些情况下，当然本季度也是如此，有一个租户对我们的数据产生了不成比例的影响。
是的，是的。你们提到过Sam's的情况。
是的。你知道，在这个案例中，是Kailua的一个租户，我们基本上将用途从住宅经纪业务改为普拉提工作室。这笔交易，你知道，更多的是因为之前的租户租金高于市场，而不是新租户低于市场。但为了说明，我的意思是，我们说的是2000平方英尺的空间，ABR的绝对美元影响约为33,000美元。所以至少在我们看来，这更多是一笔交易，而非反映整个投资组合的情况。
好的。是的。当你看交易量时，很明显新交易的样本量非常小，而续约的样本量更大，这就是为什么我问是否只是交易的特殊性。这很有帮助。无论如何，谢谢。
好的，谢谢，Alex。
下一个问题来自Citizens Bank的Mitch Germain。请发言。
谢谢。如果去除 prior 季度的一次性项目（我认为你们有一次性报销），你们的同店数据会是多少？如果去除那个，你们本季度的同店数据会是多少？
嗨，Mitch，我是Clayton。我来回答这个问题，Kit可以根据需要补充说明。我们的同店NOI增长受到几个关键因素的影响，其中之一是与坏账相关的一次性项目。我们还有一些与房地产税相关的非经常性项目，这些项目确实与去年第三季度有关。所以如果考虑这些因素以及一些租户搬迁，我们估计总共约370个基点。这样一来，数据会更接近我们今年上半年的同店NOI增长率。
三个主要因素。回顾一下，是坏账、去年第三季度的RPT一次性项目，以及已知的租户搬迁。这些在去年第三季度产生了经济效益，但今年没有。
好的。
我认为同样重要的是，我想补充一点，也很重要的是要注意没有租户搬迁了。所有搬迁的租户都已被回填。并非所有都已产生经济效益，但都将在第一季度产生经济效益。最后一个是Komohana地面租赁，我们现在正在将其转换为新建和空间租赁物业。
太好了。Lance，你似乎对收购前景非常乐观。这种语气一直在持续。我很好奇竞争格局，以及随着贷款市场目前似乎更加高效，是否看到大量私人资本回流。
所以，Mitch，我们过去曾讨论过我们所处竞争市场的典型结构，通常从美元角度看，定价较低的资产，我们通常与本地买家竞争，有时是这里的小型家族办公室。当涉及到更大的资产时，通常是1亿美元以上，你会开始看到大陆资本，无论是私人方面，很少会看到公共资本。你知道，在我们的资产类别中，我们很少看到公共资本。那种中间区间，我们往往看到来自极端情况的竞争较少。
具体到我们在市场上看到的情况，你知道，我们只是看到市场真的开始活跃起来。我提到了一些投资组合。有两个零售投资组合正在营销，一个工业投资组合正在营销。规模较大的投资组合通常价格更高。所以我们看到一些大陆资本在探索市场。这与我们通常竞争的投资者类型一致。通常，在这类交易中，我们的竞争优势在于我们在这里，我们是本地的，我们通常比大陆买家更了解这些资产。
所以我们乐观地认为，我们能够完成一些我们正在关注的机会或其他机会。显然，最终取决于定价，但希望这能让你了解我们实时看到的情况。
太好了。谢谢各位。
下一个问题来自Sudoti的Brandon McCarthy。请发言。
好的。嘿Lance，Clayton，感谢你们回答我的问题。首先想了解一下地面租赁投资组合，那36英亩的工业用地。我知道今年要续约。只是好奇能否提供一些关于续约过程的情况，或者我注意到一些营销材料中提到你们正在考虑内部开发。我想是heart yard。只是好奇如何看待这个资产。
嘿Brandon，我是Lance。你知道，我们曾讨论过该地面租赁续约的可能性。我们仍然持这种观点。我认为我们最终很可能与租户续约。尽管租约自然年底到期，但我们正在进行早期讨论。所以现在提供结果预测还为时过早。长期来看，你知道，我们一直在阐述由于我们的土地库存而带来的内部增长路径。其中一些在Maui Business Park已准备好建设。
卡波雷的其他土地，比如这36英亩，目前处于有保障的地面租赁之下。所以我们在规划的同时获得主动收入，但这更多是长期价值创造，一旦我们完成续约过程。你知道，这可能需要几年时间我们才会积极推进。
有道理。关于续约可能带来的ABR提升机会，有什么细节吗？
再次强调，因为这是一个正在进行的过程，讨论这个可能不合适且为时过早。但你知道，希望在我们下次通话时，我们能有更多关于结果的信息。
有道理。明白了。然后关于资本配置，我知道你们讨论了良好的前景，交易市场前景改善，还有这些内部开发机会。我们如何看待股票回购？我知道我们在之前的通话中讨论过，但考虑到股价情况。股票回购是否是你们越来越关注的事情？
我来回答。嘿Brendan，我是Clayton。是的，关于股票回购，我们有一个有效的计划，这是我们资本配置工具之一。所以显然，随着股价波动，这确实会影响我们的考虑。但归根结底，我们从风险调整回报的角度看待资本配置。这包括将资本用于收购、内部开发机会以及股票回购。所以我们正在考虑，并将根据面前的机会做出决策。
明白了。谢谢Clayton。谢谢Lant。我的问题就这些。
谢谢，Brennan。
提醒一下，如果您想提问，请按星号1。下一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请发言。
是的，谢谢。我想问一下你们讨论的投资组合，我想你说是两个零售和一个工业。能否提供一些关于这些投资组合的定价和资本化率的情况？澄清一下，这些是你们正在考虑收购的投资组合，还是市场上正在出售的投资组合。
我来回答。我是Lance。你知道，因为这些是正在进行的交易，我不确定谈论我们对资本化率的看法是否合适。在回答你问题的第二部分之前，我想提供一些细节。我想说，我们会查看市场上出现的每一个机会。在交易完成之前，我们通常不会谈论正在积极追求或考虑的交易，通常是在完成之后。但尽管如此，你知道，我们对市场的总体看法与上一季度相比保持不变。
我想说，市场的预期定价通常在5到6个资本化率左右。根据我们正在查看的资产类型、物业质量，可能会有波动。例如，增值型交易，你会期望资本化率有所扩大。地面租赁，你会期望资本化率有所压缩。但总体而言，这是我们对当前市场的看法。
好的，第二个问题。关于你们的办公楼投资组合，office property loan or center，我注意到该物业的入住率为37%。想了解一下这个物业的情况。总体而言，你们对办公楼投资组合的想法是什么，是想持有还是在某个时候进行资产置换？
Lono中心实际上是我们在毛伊岛卡胡卢伊拥有的19英亩土地上的两栋办公楼之一。我们有意将入住率从那栋楼转移到我们的卡胡卢伊办公楼。当时的想法是，那可能是一项单独的处置，甚至可能是业主自用型销售。但我们目前正在将那19英亩土地块挂牌出售。我们已经与一位买家进行了讨论。我想我们上一季度已经披露了这一点。所以我们正在积极寻求处置我们过去讨论过的资产。
再次强调，这是我们的非战略资产类别，将资本再投资于更具战略性的投资。所以随着年底的临近，我们可能会提供更多关于该过程的情况。
好的，谢谢。我的问题就这些。
目前没有更多问题。现在我将通话转交给Clayton Chen。请继续。
谢谢操作员。感谢大家今天参加我们的会议。如果您有任何后续问题，请随时致电808-525-8475或发送电子邮件至investorrelationsbhi.com。大家好，祝您有美好的一天。
各位女士、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。现在可以挂断电话了。Sam。