George Hoglund（副总裁，投资者关系）
David Cramer（总裁兼首席执行官）
Brandon Togashi（执行副总裁兼首席财务官）
Samir Khanal（美国银行全球研究部）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Spenser Glimcher（Green Street）
Eric Wolfe（花旗投资研究部）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Todd Thomas（KeyBanc资本市场）
Jonathan Petersen（杰富瑞）
Ravi Vaidya（瑞穗证券）
Brendan Lynch（巴克莱）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
问候语。欢迎参加National Storage Affiliates 2025年第三季度业绩电话会议。
此时，所有参会者将处于仅收听模式。正式陈述后将进行简短的问答环节。
如果今天有人需要操作员协助，请按电话键盘上的星号零。
提醒一下，本次会议正在录制。
现在，我很荣幸向大家介绍主持人George Hoagland，他是National Storage Affiliates的投资者关系副总裁。
谢谢Hoagland先生。现在您可以开始了。
感谢大家今天参加我们2025年第三季度业绩电话会议。
今天与我一同出席会议的有NSA的总裁兼首席执行官Dave Kramer以及首席财务官Brandon Tagashi。
在准备好的发言之后，管理层将接受注册金融分析师的提问。
请将您的问题限制为一个问题和一个后续问题，如果您有更多问题，请回到队列中。
除了昨天下午发布的新闻稿外，我们还提供了包含更多业绩细节的补充材料，可在我们网站的投资者关系部分查阅，网址为nsastorage.com。
在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对您问题的回答可能包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，代表管理层截至今天（2025年11月4日）的估计。
公司不承担因本次电话会议日期后市场状况变化或其他情况而修订或更新任何前瞻性陈述的义务。
公司提醒，实际结果可能与任何前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。
有关我们前瞻性陈述的更多详情，请参阅我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的公开文件。
我们还鼓励听众查看非GAAP财务指标（如FFO、核心FFO和净经营收入）的定义和调节表，这些内容包含在网站投资者关系部分和SEC文件中的补充信息包中。
现在我将电话交给Dave。
谢谢George，也谢谢大家今天参加我们的电话会议。
我们在第三季度取得了稳健的业绩，反映了我们21个报告的大都市区（MSA）中有16个的同比同店收入增长水平的连续改善。
此外，我们的核心每股FFO结果超出了共识预期。
我们专注于通过升级工具、整合平台和增强团队来推动业绩，这一努力已开始见效，并将持续到第四季度。
10月份的联系率比去年提高了160个基点，而第三季度仅增长了20个基点。
月底入住率为84.3%，而9月底为84.5%，我们很高兴10月份的入住率同比保持相对平稳。
入住率下降了170个基点。我要提醒大家，去年10月的入住率包含20个基点的飓风需求。
从更广泛的行业角度来看，我们对2026年及以后自助仓储行业的前景持乐观态度，因为未来几年新增供应预计将降至远低于长期历史平均水平，这将支持该行业供需平衡的显著转变。
2. 假设美联储降息推低抵押贷款利率，这可能会导致存储需求增加，从而加速当前基本面的拐点。
3. 此外，较低的利率将有利于我们的借贷成本和整体资本成本，这将有助于我们未来的收购活动。
此外，我们对自己在行业中的相对地位感到鼓舞，因为我们有两个可以拉动的杠杆——利率和入住率，这为我们提供了未来的增长潜力优势。
我们的积极势头得到以下因素的支持：
1. 我们的同店收入增长速度正在迅速改善，表明最糟糕的时期已经过去，并且从底部出现了坚实的拐点。
2. 我们继续专注于执行我们的战略，包括增强营销和收入管理、优化人员配置水平、物业改进和费用控制，这些都开始显示出成果。
3. 正如我们首选投资计划的推出所证明的那样，我们继续增加收益增长驱动力。
诸如此类的新增战略将帮助NSA重新成为一家增长型公司。
总的来说，这些因素为自助仓储行业和我们的投资组合提供了几年来最好的发展环境。
我们有信心，即使没有住房市场复苏，我们的收入增长也将继续改善。
尽管复苏的速度不确定，但我们感到鼓舞的是，我们已经达到了一个拐点。
我们将继续专注于通过增加营销支出、在利率和促销方面的竞争地位、销售流程的稳健执行以及坚持我们的ECRI战略来提高入住率和收入增长。
我们还专注于通过持续的资本循环和对我们物业的再投资来改善我们的投资组合。
现在我将电话交给Brandon，由他讨论我们的财务业绩。
谢谢Dave。
昨天下午，我们公布第三季度核心每股FFO为0.57美元，符合我们的预期。
与去年同期相比下降8%，主要原因是同店净经营收入（NOI）下降以及本季度利息支出增加。
同店收入下降2.6%，主要由于平均入住率下降150个基点以及每平方英尺平均收入同比下降40个基点。
由于我们在运营上找到了稳定性，并且面临与去年相比更容易的基数，因此这与今年上半年相比有了显著改善。
为了强调这一点，我想请您参考我们补充材料中的附表7，其中我们将同店总收入分为租金收入（占总额的95%以上）和其他物业相关收入（主要包括门店保留的租户保险收入）。
第三季度我们的租金收入项目同比下降2.2%，而2025年上半年为同比下降3.2%，改善了100个基点。
另一方面，其他物业相关收入项目面临艰难的对比，因为去年第三季度部分由于我们将所有Legacy PRO物业统一纳入我们的企业租户保险计划，因此收入较高。
了解这些不同组成部分对于评估第三季度同店投资组合表现和暗示的第四季度增长至关重要。
在我们指导的中点，第三季度的费用增长为4.9%。
增长的主要驱动因素是财产税、营销和公用事业费用，部分被保险成本的下降所抵消。
财产税升高主要是由于与去年同期相比，成功的上诉案件较少。
营销费用同比增长29%。
由于我们继续在明显看到收益的市场投资客户获取支出，我们预计第四季度部分费用压力将有所缓解，这在我们的指导范围内有所暗示。
转向交易环境，我们的2023年合资企业（JV）收购了两处物业，一处在加利福尼亚州，一处在田纳西州，总金额为3200万美元。
我们还完成了上一季度电话会议中讨论的两处资产的出售。
我们对资本循环计划的持续承诺提供了几个好处。
首先，我们变得更具运营效率。
其次，它产生收益以去杠杆化。
第三，它通过合资企业和优先股结构为有吸引力的投资提供资金。
我们对刚刚宣布的优先股计划特别感到兴奋，因为这个机会使我们能够以比全资收购更高的初始收益率增值投资自助仓储交易。
它还允许我们继续与前PRO合作伙伴合作，使用一种既解决我们合作伙伴的融资需求又满足NSA资本部署的风险调整回报要求的结构。
它还为我们提供了一个专属的收购渠道，因为我们对与投资房地产集团宣布的合资企业收购的物业拥有优先购买权。
现在谈谈资产负债表。
我们有充足的流动性，并保持对各种资本来源的良好获取。
季度结束后，我们修订了信贷安排协议，取消了循环贷款D档定期贷款和E档定期贷款的10个基点SOFR指数调整。
这相当于这些设施相关债务每年节省近100万美元的利息。
直到2026年下半年我们才有重大到期债务，我们当前的循环贷款余额约为4亿美元，使我们有5.5亿美元的可用额度。
我们的杠杆率一直在缓慢下降，季度末净债务与EBITDA比率为6.7倍，略低于第二季度的6.8倍。
关于指导，由于业绩符合预期，我们维持2025年同店增长和核心每股FFO的指导范围，这些在新闻稿中有详细说明。
我要强调的是，同店收入和NOI指导的中点意味着第四季度的增长速度将继续改善，在第三季度的拐点基础上进一步增强，这使我们对2026年的积极势头更有信心。
再次感谢大家今天参加我们的电话会议。现在让我们把电话交回给操作员来接受您的问题。操作员。
谢谢。我们现在将进行问答环节。
我们请您将问题限制为一个问题和一个后续问题。
如果您想提问，请按电话键盘上的星号一。
确认音将表明您的线路已进入问题队列。
如果您想从队列中移除您的问题，可以按星号二。
对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。
谢谢。第一个问题来自美国银行的Samir Khanal。
请提问。
大家下午好。
嘿Dave，当我听您的开场发言、 earnings发布稿中的评论以及准备好的发言时，您的语气非常积极，这与我们从同行那里听到的有所不同。
也许能帮助我们理解，从相对角度来看，是什么让您如此有信心？
谢谢Samir。感谢您的参与。这是个好问题。
您知道，从我和我们团队的角度来看，过去几年我们在一个非常具有挑战性的环境中致力于公司的发展，致力于公司的结构调整，致力于实施能够让我们变得更好并为未来更好业绩定位的举措。
您知道，我们整合了PRO结构，整合了品牌，整合了运营平台，将所有业务都集中在NSAstorage.com这个集中式营销平台上，现在实现了集中式收入管理、集中式定价、集中式营销。
因此，我们付出了巨大的努力，使自己处于一个能够展望未来的位置，我们认为我们已经出现拐点，从现在开始，展望2026年，我们认为在当前环境下，我们处于几年来最好的业绩位置，比我们面前的任何其他环境都要好。
因此，当我们展望未来，看到过去三四个月在一些效率指标（如入住率水平、合同利率）方面取得的进展，以及我们在今年年底和2026年初的发展方向时，从我们的角度来看，我们对团队的执行力、所有工作和变革的整合感到非常满意，我们有信心，随着行业供应压力的缓解，我们正处于几年来最好的位置。
但实际上，从我们的角度来看，我们有两个可以拉动的杠杆，这使我们与竞争对手略有不同。我们有入住率空间，有利率空间，我们将增加营销支出，专注于执行，真正专注于推动投资组合前进，并在当前环境中取得成功。这为我们2026年及以后的发展奠定了基础。
您在开场发言中听到，我们能够保持入住率相对平稳。
我们在第三季度提高了入住率，10月份保持平稳。我们现在的合同利率同比仍然保持正值。有很多我们一直在努力的事情现在开始取得成果，随着我们进入2026年，这让我们感觉非常有信心迎来一个好年头。
明白了。那么，我想换个话题，谈谈资产处置方面，也就是资本循环，您对未来12个月的资产处置和资本循环有何考虑？谢谢。
是的，我认为我们会坚持我们的资本循环思路。
我们目前仍有一些市场和门店正在推进处置，因此在最初的推动中，我们有一些尚未完成但正在营销的资产。
当我们审视我们的投资组合时，一切都是为了提高运营效率，并真正试图找到最能为股东创造回报的未来。
因此，在资本循环方面，我们在出售资产方面取得了良好的成功，买家对我们的资产有需求。
我们能够将资本循环计划中的资金以非常高效的方式进行再投资。
Brandon在他的开场发言中提到了我们刚刚创造的这个新机会，这使我们能够将一些循环资本用于非常好的优先投资。
我们认为我们会明智地进行操作。我们认为资本循环计划的大部分已经完成，但我们将继续优化投资组合，以确保我们处于最佳业绩位置。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请提问。
下午好。谢谢Dave回答我的问题。
利率变动上升了4.9%，这非常令人鼓舞，但收入增长却下降了2.6%。
因此，从您的角度来看，您如何看待这些改善的市场利率通过算法传导，以及它对同店收入增长产生积极影响的能力？
您认为这需要多长时间，机会有多大？
是的，好问题，Michael。
我认为从我们的角度来看，我们现在正在做三件事。我们正在缩小同比入住率差距。
展望2026年，我们将非常努力地实现同比入住率基本持平，并在明年努力实现同比入住率增长。这将有助于投资组合的整体收入产出。
与此同时，显然我们将在市场利率和促销定位方面进行调整，以确保我们具有竞争力，并为营销努力和吸引新客户的定位获得所需的转化率。
因此，这仍然存在租金滚动下降的问题，我认为我们都在应对这一问题。但随着我们的平台越来越好，我对ECRI战略以及我们继续最大化对客户实施现有利率变动的能力更有信心。
因此，这可能是一个冗长的回答，我认为我们正在做的三件事将帮助我们吸引更多客户进入平台，并能够最大化收入。
因此，展望2026年，我们将以几年来最好的状态开始新的一年，同比入住率基本持平，合同利率定位良好。从那时起，关键在于2026年的租赁量水平以及我们在ECRI计划上的执行情况。
明白了。谢谢David。
作为后续问题，同样的思路，您认为前PRO门店对同店收入增长的影响如何？现在是积极影响还是仍有一定拖累？
您如何更好地运营这些门店？您认为何时能从这些门店的运营中获得上行空间并实现收益？谢谢。
是的，好问题。
您知道，我们在第三季度确实看到了一些势头。我给您一个第三季度入住面积的数据。
第三季度的总入住面积比去年同期增长了5.8%。
因此，当我们审视我们的平台和营销以及所有正在开展的工作时，我们确实看到了净租赁面积的改善。
其中，5.8%中的3%来自核心投资组合。在PRO门店之前我们管理的企业门店，第三季度的租赁面积同比增长了10.1%。
因此，我们当然开始看到所有品牌重塑和集中式平台努力在租赁基础上的成效，这将带来收入和费用方面的业绩提升。
在费用方面，我们在 payroll 方面看到了一些节省，但我们也在增加营销支出以产生您所看到的租赁量。
因此，正如我们上一季度所说，我们比预期略落后，但我们对第三季度看到的势头感到满意。
非常感谢。祝第四季度好运。
谢谢。
下一个问题来自Green Street的Spencer Glimsher。请提问。
谢谢。考虑到您的前PRO合作伙伴显然是您历史外部增长的重要组成部分，我们是否应该期望在近期至中期看到更多此类以增长为重点的合资企业成立？
谢谢Spencer。是的，感谢您的参与。
您知道，我当然认为这是一个机会。PRO结构有很多优势，其中之一就是他们进入本地市场的渠道以及与买卖双方完成场外交易的能力，我们作为买家，他们寻找卖家。
因此，我认为这是一个机会。我们很高兴宣布我们刚刚宣布的这个合资企业，它位于美国中大西洋地区和东北部，这位前PRO在该地区拥有非常强大的运营 presence 和市场触角，我认为他们将在这个计划中成功收购物业并取得良好业绩。
因此，这可能会带来更多机会。我们目前还没有更多的明确计划，但这肯定是我们认为有吸引力的事情。
好的，很好。那么，我知道您在准备好的发言中提到资本循环显然提供了去杠杆化的收益，杠杆率一直在缓慢下降。但您能否谈谈更大的资本配置决策，当您的杠杆率为45%，并且交易价格较资产净值（NAV）有大幅折扣，无法通过处置收益以外的方式去杠杆化时，如何考虑增长？
是的。Spencer，我是Brandon。
您知道，我想说我们今天所做的一切都相当适度，并且非常有纪律和谨慎。
我的意思是，如果您看看我们第三季度报告的活动。我们完成了两处资产的出售，这是我们之前提到的10处资产包的一部分。我们曾谈到在第二季度末完成该投资组合的大部分交易。所以这只是完成了那笔交易。
我们的23号合资企业收购了两家门店。我们的资本支出为800万美元。
当然，我们正在谈论的优先股投资是更大的资本支出，超过1亿美元。但这需要时间来部署所有资金。
同时，我们有一个明确的举措，通过一些有针对性的资产处置来随着时间的推移改善投资组合。
所以我理解您问题的核心，但我想说我们所做的一切都是相对适度和有分寸的，以获得长期利益。
好的，非常有道理。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自花旗银行的Eric Wolf。请提问。
嘿，谢谢回答我的问题。
我记得在您上次的 earnings 电话会议和最近的演示中，您提供了Revpath增长数据。我希望您能具体提供10月份的数据，并谈谈您如何期望在本季度实现指导中点。
是的，Eric，我是Brandon。我先回答，然后Dave可以补充。
您知道，我们在6月份的Nareit会议上开始在投资者演示文稿中引入这个指标，随后在4月底5月初的第一季度补充材料中也有提及，这通常是我们引入任何新披露的时间。
在第一季度补充材料中，我们首次开始提供同店投资组合的现有客户利率以及客户入住和退租的利率。
由于我们提供了现有客户利率，Revpath本质上是现有客户利率指标与入住率的组合。
关于10月份的数据，Dave在开场发言中提到，10月底的入住率下降了170个基点，第三季度末下降了140个基点。因此，平均而言，下降幅度在150至160个基点之间。
但他也提到合同利率上升了160个基点。所以这两个因素基本持平，意味着10月份的Revpath指标也基本持平。
然而，所有这些因素都考虑到，您知道，折扣和优惠的影响，我们最近在这些电话会议上谈到，去年的折扣更高。
因此，这会略微拖累收入增长。
然后，正如我在开场发言中提到的，其他物业相关收入项目也有一定拖累。
因此，这些因素导致第三季度收入增长为-2.6%，而要达到指导中点，10月份的Revpath虽然持平，但考虑到这些拖累因素，收入增长可能仍为负数，但幅度较小，可能为1%左右，这正是我们需要达到的水平。
这很有帮助。那么，我记得您提到入住率在2026年初将持平。您的意思是环比还是同比？也就是说，与去年10月相比，您现在10月份的入住率差距为170个基点，到2026年初这个差距会缩小到零吗？
我认为Dave的意思是，他可以自己回答，但我也会明确说明我们的指导。
我的意思是，我在最近的会议上曾表示，我们预计下半年的同比差距在150个基点左右。
当然，一系列情景构成了指导范围，但我仍然预计同比仍会有一定程度的下降，但肯定不会像2024年初和2025年初那样严重，我认为这是Dave发言的本质。
所以不是完全同比持平，而是适度下降并持续改善。
谢谢。
是的。谢谢Eric。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请提问。
很好。谢谢。Dave，我想回到您关于拐点的评论，也许您展望未来一年，我知道您现在不提供2026年的指导，但您能否给我们一个同店收入增长的轨迹或预期？这更多是同比改善，还是我们可能在上半年看到，然后全年持续增长？
是的。感谢您的参与。这是个好问题。
我认为我们今天看到的一切以及Brandon刚才评论的是我们逐月的连续势头和同比增长的 traction。我们在几个方面正在缩小差距，包括过去几年面临的入住率差距，当然还有未来的合同利率。
因此，我们展望2026年，我们在年初的位置比过去两三年的几个季度都要好得多。
因此，我们现在对2026年持相对乐观的态度，这仅仅是基于我们的起始位置。
因此，从入住率水平、合同利率、Revpath的角度来看，虽然不提供2026年的指导，但我们确实认为我们将处于几年来最好的位置，并在那里取得一些成功。
太好了。感谢您的说明。那么，Dave或Will，您能否介绍一下最近宣布的合资企业的一些假设，或者给我们更多细节，比如目标收购物业的类型、收购资本化率，以及您所承销的内部收益率（IRR），以及与实现该IRR相关的净经营收入（NOI）增长或退出资本化率假设？
是的，Griff，我是Brandon。我来回答，然后Dave可以补充。
增值交易是我们在这个结构中寻找的类型。
我认为，正如Spencer earlier的问题所提到的，很多物业符合我们前PRO合作伙伴在PRO结构下的投资特征，意味着初始收益率可能看起来稳定，但由于物业可能是场外收购，合资企业在场外收购这些物业，可能由不太复杂的运营商管理，因此有进一步的上行空间。
还有一些可能有扩建机会的资产，我们的前PRO合作伙伴在交付这些类型的附加扩建方面有专长。
这就是我要说的投资特征。
我们目标的收益率，您知道，我们的现金流是我们合作伙伴的优先事项。因此，所有扣除债务服务后的运营现金流将先支付给我们，直到10%的优先回报得到满足。
这与我们在资本结构中的投资水平相对应。因此，我们预计初始现金流将低于10%，未支付的10%部分将累积，然后随着现金流增加而逐步支付。
是的，我想补充Brandon的观点。我的意思是，我认为我们在退出资本化率上没有过于激进，我认为在收入增长方面也没有过于激进。
我认为，我们选择的合作伙伴对他们的市场有很好的了解，我们也会审核他们收购的物业的承销情况。我认为我们在投入资本时会非常明智，以及我们如何承销物业的表现。
太好了。我的问题就这些。谢谢。
谢谢。
谢谢，Griff。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria。请提问。
嗨，下午好。早上好。Dave，您在开场发言中提到了增强的团队。我希望您能花点时间谈谈您所做的人员补充，以及未来加强公司高级领导层的机会。
是的。谢谢Juan的参与。好问题。
您知道，我们花了很多时间审视业务的各个方面。
早期，我们显然需要加强财务团队，因为我们将所有会计工作和PRO结构整合进来，团队在这方面做得很好。
我们最近的补充主要集中在更多的收入管理和业绩驱动型领导岗位。
因此，我们引进了一位经验丰富的人士来帮助我们进行收入管理。她负责ECRI定价、客户前期定价和促销活动。
她领导数据科学团队和收入管理团队，致力于通过我们的投资组合实现最大收益，包括改进、重塑、调整和持续测试所有正在开展的工作。
我们还加强了IT部门，使我们能够通过这些整合系统拥有最高效的技术平台，并继续发展。
我们还在同行营销团队和客户获取团队中增加了另一个领导岗位。
因此，我认为这些新增人才在各自领域拥有多年经验。其中两人在自助仓储行业拥有多年经验。
他们带来了额外的人才，无论是经理级别还是系统运营级别。因此，他们在加强这方面做得非常好。
在运营方面，显然，过渡结束后，运营团队花了大量时间在人员配置水平、营业时间上。我想我在上次电话会议中说过，专注于业务而不是过渡是很好的。我认为专注于业务的所有好处开始显现，我们正开始步入正轨。
太好了，谢谢。那么，在收入方面，我希望您能谈谈ECRI的规模或节奏有何变化，以及在入住率方面，能否提供扣除折扣后的数字？我认为这比广告利率更有用。谢谢。
当然。我先开始，然后Brandon可以完成利率问题。
从ECRI战略计划来看，我想说我们看待ECRI的节奏没有改变。我们一直在测试一些不同的思路，但没有改变，也没有看到任何会让我们真正改变节奏的东西。
我认为在幅度方面，我们所做的所有测试都在帮助我们提高利率增长的幅度，从第一次利率增长到现有客户群的所有方面。
因此，从我们的角度来看，同比而言，我们觉得ECRI计划比去年更强一些，并将随着数据点的指示而继续发展。
因此，额外的人才、力量和智慧在ECRI战略上取得了成效。
Juan，关于您的折扣问题，与我们在附表7中报告的同店池入住率指标相关，Dave earlier提到了。
第三季度，我们的入住率上升了4.9%。如果扣除第三季度和第二季度的折扣，影响约为100至150个基点，因为优惠更高。因此，4.9%实际上约为3%左右。
第二季度，我们报告入住率上升了130个基点，实际上可能接近持平。
您问10月份的数据。10月份的同比数据很高，这是因为去年9月和10月的对比基数较低，因为当时我们根据市场情况和PRO内部化调整了利率。
因此，我们10月份实现的入住率同比上升了14%。我也会指导您为此扣除1至1.5个百分点的折扣。但11月和12月可能会下降。
因此，第四季度平均而言，同比可能相对持平。
谢谢。
谢谢。
谢谢Juan。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的Todd Thomas。请提问。
嗨。谢谢。关于您昨天宣布的新增长工具，我有几个问题或后续问题。首先，1.05亿美元的优先股是否会按物业逐个出资，还是每完成一项投资就出资？然后Brandon，您提到物业早期不会达到10%的优先股回报，差额将累积。但基于今天的债务成本和您希望收购的资产的回报概况，您认为实现10%的门槛需要多长时间？
是的，Todd。
关于第一个问题，资金将按投资逐个或按资产逐个部署。因此，这将随着时间的推移进行。
我们与前PRO合作伙伴就协议细节已经合作了几个月，很高兴现在能够宣布。
在过去的几个月里，我们还同时承销了几个尚未实现的交易，但共同承销了一些机会。因此，我们对市场上看到的机会感到兴奋，并希望在合资企业中部署第一批资金。
关于第二个问题，这将取决于交易。
我的意思是，我认为给我们的初始现金收益率将与我们在其他合资结构中产生的现金收益率相当。但显然，这种增长将不成比例地有利于我们。因此，有机会达到10%。
所以这会有所不同。但我只想告诉您，因为我提到我们最近承销了几个机会。您知道，在我们最近看过的几笔交易中，平均在第三年达到。
好的。那么，听起来，我的意思是，您将其描述为一个计划，我想您在之前的问题中提到过，或者可能提到过，听起来您没有更多合资企业的明确计划。但是，前PRO合作伙伴是否有兴趣复制这种模式？您认为我们是否应该假设这是一种具有地理市场重点或某种排他性的模式，可能在全国范围内推广？
然后，关于Move in，您刚刚宣布对这些门店进行了品牌重塑。今天还有多少Move in门店在运营？因为我的理解是，该合资企业收购的物业将以Move in品牌运营。从运营角度来看，您对这个品牌和旗帜的未来有多满意？
当然。我来回答。这是Dave。Todd，谢谢你的问题。
您知道，我认为其他前PRO合作伙伴对这个计划有兴趣。正如我所说，我们没有明确的计划，但我们当然进行了交谈。因此，如果我们认为合适且时机成熟，您可能会看到我们在更多地区推广，正如您所说，围绕地理重点、机会性重点领域，满足他们的资本需求和我们的资本需求。
因此，是的，我认为未来可能会有更多活动。我再次强调，没有明确的时间表，但这肯定是可能的。
至于Move in品牌，他们目前仍运营着大约35至40家门店。他们在该范围内有大约这个数量的门店。
他们是一个强大的区域品牌。当我们整合PRO结构时，他们希望保留这个品牌。因此，他们付费将我们的iStorage门店更名为他们的Move in门店，并希望保留他们的区域品牌。
因此，他们在当地市场有很强的品牌影响力。因此，我们对他们在这个合资企业中管理门店的能力以及达到我们认为合适的成功水平感到相当满意。
好的，那么不会有任何额外费用，或者从这个增长工具中获得的效率或规模效益吗？这纯粹限于优先股投资吗？
是的，我的意思是，当然有初始的10%，然后在该合资企业的特定部分退出时，我们有机会获得高达约14%的总回报，在我们希望的范围内。但目前，这是10%的优先股加上上行空间。
好的，但是，没有共享的收入管理平台，没有技术，没有租户保险或其他方面的重叠影响吗？
是的，是的，有租户保险（TI），Todd。这是我们可以提到的。他们正在使用我们的TI计划，因此我们将从TI使用计划中获得一些收益。显然，我们从该TI计划中获得一些收入。除此之外，没有收入管理、营销或其他支付给我们的费用。但租户保险是一个上行空间。
没错，Todd，不过将您的问题联系起来，与我们前PRO合作伙伴的这笔初始交易非常有意义，因为该PRO合作伙伴在建立物业运营团队方面投入了大量资金，因此我们对他们作为资产管理者的信心源于我们作为PRO合作伙伴的历史。
关于您 earlier 的问题，我们是否将其视为可以推广到其他运营商或所有者的计划性事情，答案是肯定的。我认为在某些情况下，我们可能会成为物业管理者，在这种情况下，一些规模和平台效益将开始发挥作用。
好的，谢谢。
下一个问题来自杰富瑞的John Peterson。请提问。
太好了，谢谢。您能否更新我们关于在单一网站上整合品牌的进展情况，以及搜索引擎优化（SEO）是否已恢复到整合前的水平？
是的，感谢您的参与。好问题。
是的。因此，我们在NSA storage的品牌整合方面取得了良好的成功。
10月份是我们第一次有真正的同比统计数据，因为之前不同网站和不同网站指标的噪音很大，难以跟踪数据。
但您知道，10月份的一些高级统计数据引起了我的注意。网络购物会话同比增长23%，我们认为这是一个很好的指标，表明我们的营销支出和可见度正在发挥作用。我们对购物会话和转化率的提升感到非常满意。因此，再次表明势头良好，进展顺利。
好的，这很有帮助。那么，Dave，我想您在准备好的发言中提到您想增加营销支出。您能否谈谈这可能是什么样子，比如哪些渠道，以及您的营销支出目标金额？
是的，您知道，我认为第四季度的营销支出运行率将与第三季度基本一致。
就部署的资金而言，主要驱动因素是付费营销平台，您知道，包括付费搜索、社交媒体、其他平台的付费搜索。
但我们确实在努力定位市场，以获得适当的效率，获得我们想要的会话数量，进而转化为预订和租赁。
团队在新的付费搜索模型建模方面做得很好，这是我们的主要努力方向，我们对那里的进展感到非常满意。
因此，从我们的角度来看，我们将营销支出视为一种工具，如果工具有效，只要能获得结果，我们就会继续投入资金。
好的，这很有帮助。谢谢。我的问题就这些。谢谢。
下一个问题来自瑞穗证券的Ravi Vadia。请提问。
嗨。谢谢回答我的问题。您能否讨论一下本季度和10月份的一些需求驱动因素？鉴于抵押贷款利率在5%高位和6%低位，您是否看到更多与住房相关的需求？在您的投资组合中，如果住房市场复苏，哪些市场您认为有最直接的上行空间？谢谢。
是的，感谢您的参与。好问题。
当然，我们没有看到由于住房市场而导致的人数大幅变化。显然，看到利率略有下降是好事，但在我们看来，这并未对房屋转售量或房屋周转产生重大影响。
我想指出的是，搬家再次成为人们使用存储的主要原因之一，这是好事。但这并不意味着他们在买房。这可能只是意味着他们在公寓之间搬家，或者从其他地方搬家，他们仍然是租房者。
但是，您知道，我们看到更多与搬家和过渡相关的活动，这对于人们在全国各地的流动是令人鼓舞的。
第二部分，显然，我们在南部有很多 exposure。如果您想想从佛罗里达州一直延伸到凤凰城和拉斯维加斯的部分地区，一直到美国南部地区，我们认为这些地区将从住房周转中获得最大收益。
我们在那里有很多 exposure。我们长期看好这些市场。我们认为它们是拥有存储设施的好地方。但我们认为它们在住房市场锁定期间受到的影响最大。
明白了。这非常有帮助。那么，也许再问一个问题。似乎基本面正在出现拐点，有很多积极的势头。为什么不在11月这个时候缩小指导范围呢？关于第四季度核心FFO和同店的隐含假设，有哪些熊市和牛市假设？谢谢。
是的。Ravi，我是Brandon。
您的问题触及了我们一直采取的方法，特别是如果我们在年中8月重新审视指导，并且情况没有实质性变化，我们对范围感到满意。通常我们会保持不变。
显然，我们在这里的评论以及即将举行的几次会议，我相信会对大家有所帮助。这让人们能够从我们的业绩和评论中理解任何偏见或缩小范围，并加以应用。
这就是原因，这只是我们历史上保持所有内容不变，然后通过这些电话会议上的发言进行补充的方法。
明白了。谢谢。感谢您。
谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Brendan lynch。请提问。
太好了。谢谢回答我的问题。PRO内部化当时给出的原因是为了内部管理资产并简化叙事。但随着新的合资企业结构，您的合作伙伴将管理资产，合资企业本身增加了一定的复杂性。那么，也许能帮助我们理解如何看待这种持续的结构变化带来的好处？
我先开始。Brandon，你可以补充。
您知道，我认为在这个特定机会中，我们喜欢我们在投资中的优先地位。我们了解运营商，了解他们将关注的市场。我们在这些市场的运营 exposure 并不显著。
您知道，我们确实将门店更名为iStorage，但这个人所在的市场不一定与这些门店重叠。因此，我不认为从我们的角度来看这过于复杂。
您知道，他们是优秀的运营商，我们知道他们了解市场。从我们的角度来看，这部分是我们选择他们的原因。我们不认为这是高风险或需要我们高度关注的事情。
您知道，我们了解他们的能力和他们能够做的事情，我们非常相信他们能够以我们认可的方式增长他们的投资组合并取得成功。
好的，谢谢。如果您像听起来那样考虑未来做更多这样的事情，您是否期望在未来的合资企业中管理资产，或者再次外包？
不，我认为我们对两种方式都持开放态度。我认为这取决于投资情况和运营商情况。
我认为您可能会发现有些人希望这样做，并让我们管理门店。因此，我认为机会可能来自两个方面。
再次，我认为我们会在当时评估这个人是谁，他们有多强大，他们的愿望是什么，我们的愿望是什么，这可能会引导我们走向不同的道路。
好的，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请提问。
嘿，我有两个简短的问题，关于同店收入。我知道指导意味着第四季度下降1.3%，但评论表明拐点已经出现。所以我想把这些联系起来。如果情况继续改善，那么同店收入应该在未来12到18个月内趋于平稳。这只是高层次的，不考虑指导。谢谢。
是的，Ronald，我会重申我们之前说过的一些话。但这更多是为了强调并同时回答您的问题。
所以Dave earlier给出的一个数据是10月份的合同利率上升了160个基点。这是同店池所有客户的在租合同利率，10月份的同店平均入住率下降了170个基点。我补充说，平均而言，下降幅度在150至160个基点之间。
所以这两个因素基本持平，意味着10月份的Revpath指标基本持平。然后您有更高的同比折扣，我提到租户保险同比略有拖累。这些因素使收入增长仍为负数。
但今天的开场发言中提到，同比增长的速度正在迅速变化。因此，我们喜欢这种趋势，喜欢年底和进入2026年的趋势。
因此，我认为收入增长持平肯定会在12个月或18个月的时间框架之前实现。我认为您谈论的是更短的时间窗口。
是的，非常有帮助。我的后续问题是关于股息，我认为派息率已经超过100%。现在既然我们处于这个拐点，您对何时能回到100%以下的水平有何看法？谢谢。
是的，您触及了一个要点。
您知道，我们对自己的发展轨迹有信心。我们对开始执行的方式非常有信心。这当然使我们能够开始再次增长FFO，而增长速度将取决于我们今天在电话会议中讨论的许多因素。
我认为从董事会的角度来看，他们非常深思熟虑。他们总是考虑我们业务的所有情况以及未来的前景。
但我们业务中非常普遍的一点是，正如Brandon所提到的，您可以在这个行业中快速调整利率和入住率，并根据行业情况快速调整。
因此，展望未来，我们对2026年的看法比今年更为积极。因此，这有助于股息支付率。
太好了。非常感谢。我的问题就这些。
谢谢，Ronald。
谢谢。最后一个问题来自德意志银行的Omotayo Okonsanya。请提问。
嗨。是的，下午好。我想回到合资企业的问题，Brandon，您提到大约三年时间达到10%的优先回报。您能否给我们更多信息，比如您所承销的净经营收入（NOI）增长，以及该合资企业实体最终为其他债务部分融资时的债务成本？
是的，Tyo，您知道，这真的会因具体交易和该交易提供的机会而异。因此，我认为很难笼统地说。
您知道，我们想宣布这个计划，因为这是我们已经努力了一段时间的事情。我们确实认为这将是我们2026年故事的重要组成部分。但我认为，一旦我们确定并资助了最初的几笔交易，再讨论您所问的细节会更容易，然后我们将有实际数字来说明。
您知道，如果您考虑一个6%资本化率的物业，债务成本与该资本化率非常相似。所以在那里基本持平。然后如果您有6%的权益收益率，但我们占该权益资本的75%，并且我们获得所有现金流，您算一下，收益率为8%。我的意思是，这是非常高层次、非常简化的。然后您再加上增长。因此，如果您使用这个非常高层次的说明性示例，您可以推断出在第二年末、第三年中期和第四年情景下达到10%回报所需的增长。
明白了。好的。为什么您的PRO合作伙伴愿意接受10%的优先股门槛？在最初几年，这听起来像是他们基本上在为您工作，然后才能开始赚钱。那么为什么10%的优先股是他们最有吸引力的股权成本？
我认为Tyo从他们的角度来看，看看他们将要购买的物业，并从他们的角度来看，正如我们谈论我们的承销一样，我们谈论我们认为物业将如何表现以及他们正在进行的交易的整体表现。
我认为他们有历史并已证明他们将表现出色。从他们的角度来看，这是他们将从中获得的资本成本的适当水平。
因此，作为长期与这些运营商打交道的人，我曾是其中一员，我认为他们会找到一些本垒打交易，这些交易对他们非常有利，并使这对他们非常有吸引力。
谢谢。
是的，谢谢。
谢谢。此时，问答环节结束。我将电话交回给George Hoagland进行总结发言。
是的，感谢大家今天参加我们的电话会议，我们期待在本月和下月的即将举行的会议上与许多人见面。祝您今天愉快。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。祝您有美好的一天。