Tom Hudson（投资者关系负责人）
Ryan M. Schneider（首席执行官）
Charlotte Simonelli（执行副总裁、首席财务官）
早上好，欢迎参加Anywhere房地产2025年第三季度业绩网络直播电话会议。今天的会议正在录制，会议文字实录将在公司网站的投资者信息部分提供。明天网络直播回放也将在公司网站上线。
早上好，欢迎参加Anywhere房地产2025年第三季度业绩网络直播电话会议。今天的会议正在录制，会议文字实录将在公司网站的投资者信息部分提供。明天网络直播回放也将在公司网站上线。
现在，我想将会议转交给Anywhere副总裁Tom Hudson。Tom，请讲，谢谢操作员。
今天与我一同参加会议的有Anywhere首席执行官兼总裁Ryan Schneider和首席财务官Charlotte Simonelli。
9月22日，Compass和Anywhere联合宣布签署最终合并协议，以全股票交易方式合并。合并预计将于2026年下半年完成，有待两家公司股东批准以及满足惯例成交条件，包括获得监管批准。
与通常存在待完成合并的情况一样，公司暂停其前瞻性指引，我们将不再提供关于其实现先前指引进展的更新。
然而，我们将继续分享在实现1亿美元成本节约目标方面的执行进展。交易相关费用将从运营EBITDA中排除，并计入重组和合并相关成本项目，而员工非现金股票薪酬则加回运营EBITDA。
现金结算的薪酬费用并非长期激励措施，长期激励措施包括现金结算的限制性股票单位、业绩和基于时间的奖励。在这些奖励中，Anywhere向选定员工授予的大部分长期现金结算奖励每个期间均根据公司股价进行市值重估，而公司股价在2025年第三季度显著上涨。
为支持同行比较，我们提供了与长期现金结算薪酬费用相关的支出明细。
今天电话会议中作出的任何前瞻性陈述均基于当前预期。在当前经济环境下，前瞻性陈述本质上受到重大经济、竞争、反垄断和其他诉讼、监管及其他不确定性因素的影响，其中许多因素超出管理层控制，包括但不限于行业和宏观经济发展。
可能导致实际结果与前瞻性陈述中结果存在重大差异的重要假设和因素在我们今日发布的收益报告以及向SEC提交的年度和季度文件中已有说明。
除非另有说明，增长数据应假设为同比数据。
关于会议后勤安排：定义和数据点中，10月的数据截至2025年10月27日，开放和关闭交易量比较均基于2025年10月和2024年10月相同的工作日数量。
Advisors部门根据其他高效经纪人招聘计划招募的业务增长，是使用新经纪人加入Anywhere之前的估计过去12个月已完成总佣金收入来衡量的。
Advisors部门保留的前半部分经纪人，是使用经纪人在初始12个月衡量期后仍留在公司一年所产生的业绩量来衡量的，该业绩量基于初始衡量期内产生的总佣金收入。
对于收听本演示重播的人士，我们提醒您，本演示中截至11月4日的言论在首次业绩电话会议后未更新。
最后，在合并的现阶段，我们能够提供的详细程度有限，我们将通过正常的披露渠道向您更新。因此，公司在电话会议后将不接受任何提问。
现在，我将会议转交给我们的首席执行官兼总裁Ryan Schneider。
谢谢Tom。大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。
在我们第二季度的电话会议中，我们概述了我们旨在推动房地产体验领域有意义创新的意图。
大约90多天后，我们迈出了重要的一步。与Compass的拟议合并通过将房地产行业中两个最具创新性和受人尊敬的组织Anywhere和Compass联合起来，推进了这一进程。我们预计将创建一个平台，让经纪人、特许经营商和员工能够蓬勃发展，同时在交易的每个阶段为购房者和卖家提供更大的价值。
重要的是，我们期望在实现这一目标的同时，保留每个领先品牌独特的独立性和身份。
我们相信这项交易将为我们的客户、经纪人、特许经营商、投资者和员工带来最佳结果。
借此，让我回顾并提供本季度执行情况的一些细节。
我们实现了16亿美元的收入，同比增长6%，以及1亿美元的运营EBITDA（不包括员工现金结算的RSU奖励，该奖励因本季度我们的股价几乎上涨两倍而显著增加）。若不考虑该因素，运营EBITDA本应高出2400万美元。
第三季度已完成交易量增长7%，这是自2024年第四季度以来单位交易量首次增长。这些结果显示我们在第二季度展现的持续势头，并在本季度超过NAR交易量增长逾2个百分点。
我们对第四季度的前景持乐观态度。9月开放交易量增长9%。这一上升趋势持续到10月，已完成交易量增长9%，开放交易量增长6%，所有这些指标均显示交易单位增长，表明今年剩余时间的增长前景更加健康。
我们以苏富比国际房地产、Corcoran和Caldwell Banker全球奢侈品部门为核心的行业领先奢侈品业务，继续成为战略性增长引擎。
本季度奢侈品业务交易量同比增长12%，主要受单位交易量增长9%和价格增长3%的推动。
第三季度，我们售出345套价格在1000万美元及以上的房屋，同比增长30%。
除了在奢侈品业务方面的成功，我们继续打造我们的经纪人引擎并发展多元化收入流。
我们看到Advisors业务势头改善，收入增长7%，这得益于强劲的经纪人招聘和近乎创纪录的高效经纪人保留率，因为我们引人注目的价值主张继续引起全国各地优秀经纪人的共鸣。
Advisors部门本季度招募了近五名高效经纪人，招募业务同比增长12%。
在这个竞争激烈的市场中，我们在留住顶尖人才方面取得了更大的成功，第三季度Advisors部门前半部分高产经纪人的保留率接近95%。
这是我们有史以来最高的保留率之一，在我们的奢侈品品牌中保留率更高。
我们还看到特许经营、产权与托管以及Cardiff搬迁业务的增长，反映了我们多元化模式的实力。
第三季度，Anywhere品牌收入增长2%，得益于高利润率特许经营业务的增长，该业务迎来了13家新的美国特许经营商和一次国际扩张。
产权部门收入增长7%，因为我们的全方位服务产权和托管业务（包括我们少数族裔拥有的抵押贷款合资企业）仍然是综合交易的关键驱动力。
产权收入由交易单位驱动，因此本季度交易单位的增加令人鼓舞，特别是考虑到我们每单位产生约3500美元。
我们的Cartas搬迁业务为近三分之一的财富100强公司提供服务，在第三季度继续增长，新增8个客户，并为70多个客户扩展了服务，同时通过向我们的经纪人和特许经营商提供高质量线索来推动下游收入。
现在，除了推动增长，我们仍然专注于加速我们积极的AI议程。
在我们业务的许多部分大规模应用生成式AI，以更快、更低成本地提供更好的体验。
自我们上次交流以来，我们推出了一款AI驱动的工具，可直接将挂牌协议提取并输入我们的系统，将经纪人输入新挂牌所需的时间从10到15分钟减少到不到60秒。
这不仅节省了时间，还优化了工作流程，使经纪人能够更多地专注于为客户服务和完成交易。
在这一成功的基础上，我们正在买方协议中利用相同的技术来简化数据输入并自动生成主要服务线索。
正如我们在前几个季度所分享的，我们看到有机会通过利用买方协议来推广我们差异化的服务产品，将其从感知的市场风险转化为机遇。
我们的抵押贷款和产权试点项目现已在全国相关市场推出，抵押贷款捕获率提高了2.5个百分点，产权结果仍在等待中。
通过改善端到端的综合交易体验，我们可以增强客户服务并增加收入。
我们对AI的战略运用继续使我们脱颖而出，Anywhere房地产连续第二年被领先的房地产出版物评为“经纪公司AI最佳应用”。
除了这一荣誉，我们的多个品牌还因其在营销中对AI的创新应用而获得认可，巩固了我们作为行业技术领先者的地位。
因此，我们很高兴在11月取得本季度的强劲业绩，增长势头改善，并明确执行我们的战略。
现在，让我将会议转交给。
交给Charlotte。大家早上好。
我们与Compass拟议合并的宣布标志着公司的一个重要里程碑。我们的重点仍然是推进我们的战略重点并创造长期价值。
考虑到这一点，我现在重点介绍我们2025年第三季度的财务业绩。
第三季度收入为16亿美元，同比增长6%；第三季度运营EBITDA为1亿美元，同比下降800万美元，主要原因是员工长期现金激励成本同比增加1600万美元，这主要与我们股价走强有关。
此外，延续我们今年以来看到的趋势，我们还面临健康和福利成本上升的问题，本季度增加了300万美元。
尽管面临这些不利因素，我们6%的利润率突显了我们多元化收入流的韧性。
我们本季度实现了2800万美元的成本节约，今年迄今累计实现6700万美元。我们有望在2025年实现1亿美元的成本节约目标，所有节约措施均已确定。
此外，我们从第二季度末开始采取临时成本管理措施，第三季度又实现了600万美元的节约，今年迄今累计800万美元。
我们产生了9200万美元的自由现金流，同比下降700万美元，主要原因是为支持AI转型计划的投资，我们的资本支出有所增加。
继第二季度发行5亿美元第二留置权债券后，我们在第三季度以折扣价额外回购了2200万美元的可交换票据。
在上一季度回购3.45亿美元的基础上，我们预计在未来六个月内回购剩余的3600万美元。
我们还在第三季度将循环信贷额度余额减少了1.95亿美元，使其在季度末降至0美元。
由于直到2029年才会有重大票据到期，且循环信贷额度下有充足的流动性，我们对我们的财务状况充满信心。
现在，让我提供更多关于我们业务部门业绩的细节。
Anywhere Brands（包括线索和搬迁业务）运营EBITDA为1.55亿美元，同比增长400万美元，这得益于收入增长。
尽管搬迁业务的员工成本增加和负面货币影响，但该业务表现强劲，运营EBITDA利润率为57%，其中包括来自我们Advisors业务的9000万美元公司间费用。
我们为这项业务的实力和一致性感到自豪，它提供了高利润率和经常性的特许权使用费流。
Anywhere Advisors运营EBITDA为负1100万美元，同比持平，这是由于交易量增加，但被更高的员工成本所抵消。
不包括公司间付款，运营EBITDA利润率为负1%。
Advisors部门的运营EBITDA利润率为6.0%，即7900万美元的运营EBITDA，显示了该部门的潜在盈利能力。
Advisors部门的平均经纪人佣金率同比提高1个基点，在去年行业变化后提高了每笔交易的收入捕获率。
我们看到佣金谈判的方式和时间发生了变化，但ABCR在过去12个月中一直稳定在约2.37%，突显了经纪人在交易中的价值。
第三季度经纪人佣金分成率为80.7%，同比提高30个基点。
这一增长主要归因于经纪人组合，因为我们的顶级经纪人继续在整体交易中占据更大份额。
过去几年，佣金分成率相对稳定，在80%至81%的范围内。
Anywhere Integrated Services运营EBITDA为负100万美元，同比下降300万美元，因为收入增长被员工相关成本增加和交易量驱动的费用所抵消。
运营EBITDA利润率为负1%，反映了该业务在健康住房市场中的高固定成本性质。
尽管如此，本季度交易量的增加是朝着正确方向迈出的一步，因为该部门与住房市场复苏息息相关。
我们继续通过Reimagine25（一项雄心勃勃的转型计划）加强我们的运营，该计划旨在为我们带来更大的增长和长期成功。
通过利用AI驱动的技术减少手动流程，我们旨在更快、更低成本地提升我们的价值主张并释放巨大的增长机会。
我们最近的一些AI应用包括自动化处理每天收到的约15,000份Coldwell Banker Realty经纪文件的交易处理。
截至第三季度末，50%的文件已完全自动化，高于上一季度的三分之一；生成复杂文件，如特许经营协议初稿；以及自动化手动发票录入流程，现在45%的发票使用AI处理。
这些例子反映了我们在整个业务中取得的重大进展，而我们才刚刚开始。
Reimagine25是一项全面的企业范围计划，旨在更快、更低成本地提供更好的体验。
正如开场发言中所指出的，由于拟议的合并，我们将暂停前瞻性指引，并且不会举行问答环节。
现在，我将会议转回给Ryan作总结发言。
谢谢Charlie。
最后，我们在多个增长因素方面都保持着势头，通过创新和生成式AI改变交易体验，更快、更低成本地提供更好的体验。
通过与Compass的拟议合并延续这一势头，将创建一个卓越的房地产平台，并标志着行业向前迈出了决定性的一步。
我要感谢我们近8000名员工，他们的奉献使这一切成为可能。
我们对未来的机遇感到振奋。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。现在可以挂断电话了。