瑞安·C·伯克（投资者服务副总裁）
约瑟夫·D·拉塞尔（总裁、首席执行官）
H·托马斯·博伊尔（高级副总裁、首席财务与投资官）
埃里克·沃尔夫（花旗集团）
萨米尔·卡纳尔（美国银行）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
罗恩·卡姆德姆（摩根士丹利）
埃里克·吕布乔（富国银行）
斯宾塞·阿拉韦（格林街顾问公司）
托德·托马斯（KeyBanc资本市场）
胡安·萨纳布里亚（BMO资本市场 - 美国）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银）
迈克尔·穆勒（摩根大通）
布伦丹·林奇（巴克莱）
迈克尔·A·格里芬（Evercore）
欢迎参加Public Storage 2025年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。届时如需提问，请按星号1。会议期间如需要操作员协助，请按电话键盘上的星号0。提醒您，本次会议正在录制。现在，我将会议交给主持人瑞安·伯克先生。谢谢。您可以开始了。
谢谢罗布，大家好。感谢大家参加2025年第三季度业绩电话会议。我和乔·拉塞尔以及汤姆·博伊尔一起出席本次会议。在开始之前，我们想提醒您，本次电话会议中讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。所有前瞻性陈述仅代表截至今天，即2025年10月30日的观点，我们不承担因后续事件导致陈述不实而更新、修订或补充的义务。我们在本次电话会议中提供的非GAAP财务指标与GAAP的调节表已包含在 earnings release中。
您可以在我们的网站Public Storage上找到我们的新闻稿、补充报告、SEC报告以及本次电话会议的音频回放。我们恳请您最初将问题限制在两个以内。当然，如果之后还有更多问题，请随时加入提问队列。我现在将会议交给乔。
谢谢瑞安，也感谢大家今天参加我们的会议。Public Storage第三季度的业绩反映了差异化战略，这些战略继续推动我们取得优异表现。除了令人鼓舞的行业趋势，包括运营稳定、新供应竞争减少以及收购活动增加。
基于同店和非同店NOI增长、收购量以及核心每股FFO增长的优异表现，我们连续第二个季度上调2025年展望。Public Storage的行业领导力体现在多个方面，例如每平方英尺最高的收入生成、最盈利的运营平台、通过一流团队实现的最强劲投资组合扩张，并以增长导向的资产负债表为支撑，最高的留存现金流生成，我们利用这些现金流再投资于业务，以推动收益和FFO增长超过稳定的同店增长，这得益于我们的复合回报平台。
我们一直在积极推进该平台的支柱，包括我们领先的运营、资本配置和资本获取。在运营创新方面，仅举几个例子：首先，我们拥有行业领先的全渠道客户体验，通过该体验，我们在客户的整个旅程中提供数字化选择。成功的证据显而易见，现在客户在与我们的85%互动和交易中选择数字化路径。其次，随着向数字化的转变，我们正在通过利用人工智能直接提供客户服务并更合理地为我们的物业配备人员，从而实现现场运营的现代化。需要物业经理全天、每天都在现场的日子已经一去不复返了。
相反，我们现在在客户需要帮助的时间和地点安排人员在现场。到目前为止，这已减少了超过30%的工时，同时也提高了员工敬业度并降低了人员流动率。第三，我们正在整个组织内部部署基于新技术的战略，包括客户搜索和生成引擎优化、单元定价和收入管理、资产管理（包括安全、供应商和维护）、识别和执行开发机会，以及为我们的现场和企业团队提供合适的工具，以更有效地推动收入和控制成本。这些举措共同推动了更高的收入、利润率和核心每股FFO增长。
现在我将会议交给汤姆。
谢谢乔。我们正在充分利用我们的平台优势。乔谈到了我们行业领先的运营和技术举措。我现在将谈谈资本配置、资本获取和业绩细节。在资本配置方面，我们加快了投资组合增长，今年已宣布超过13亿美元的全资收购和开发项目。收购机会在规模、地域以及卖方类型方面相对广泛。我们将通过额外的收购以及未来两年内交付的6.5亿美元开发管道，继续扩大非同店资产池。基于我们的行业关系、数据驱动的承销以及强劲的资本状况（净债务和优先股与EBITDA的杠杆率为4.2倍，今年留存现金流达到约6.5亿美元），我们具备执行这些活动的能力。
我们将继续利用我们有利的资本成本为投资组合扩张提供资金，并推动核心每股FFO增长。现在转向本季度的财务业绩和我们改善的展望。同店资产池的收入增长超出了我们的预期，主要得益于现有客户的强劲行为。整体现有租金上涨0.6%，但被入住率下降所抵消。从市场角度来看，芝加哥、明尼阿波利斯、坦帕、檀香山和西海岸表现突出，同店收入增长在2%至4%之间。具体谈到西海岸，我们从西雅图到圣地亚哥的强大布局占我们NOI的三分之一，由于良好的需求趋势和有限的新供应，这对我们非常有利。
当洛杉矶的紧急状态价格限制到期时，其将恢复强劲增长。我们同店资产池的费用控制继续保持强劲，本季度持平，这是由于大多数项目的费用减少。物业、工资和公用事业费用的持续下降是乔所谈到的差异化举措的直接结果。因此，同店NOI增长好于我们的预期。在同店资产池之外，高增长的非同店资产池表现优异，推动核心每股FFO增长2.6%。与去年第三季度相比，增速加快了560个基点。
正如乔所提到的，我们的战略重点继续推动核心每股FFO增长远超过稳定的同店增长。我们调整了全年指引以反映我刚才谈到的积极趋势。随着同店收入、同店NOI和非同店NOI的整体展望上调，我们将核心每股FFO增长提高了近1%，而今年还剩下四分之一的时间。展望未来，我们处于非常有利的位置，将继续通过差异化战略推动业绩，进一步加强我们的复合回报平台。罗布，现在我们开始提问环节。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，可以按星号2。提醒您，请将问题限制在两个以内。使用扬声器设备的参会者，在按星号键之前可能需要拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。第一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。
请提问。
嘿，谢谢回答我的问题。随着年底临近，您能否谈谈制定2026年预算的过程，以及您如何确定诸如租金调整以提高入住率等因素，以及构成明年增长的所有主要变量？
好的，当然，我们可以谈谈这个。我的意思是，在任何一年中，我们都在不断地预测和更新业务预测。显然，2026年的流程我们几个月前就开始了，人们正在根据您提到的一些项目来预测他们的业务。您知道，我们使用数据驱动的流程、历史趋势以及预测分析来推动这些预测。我们当然会挑战我们的团队提出新的举措，并在新的一年推动业务发展。您知道，这个过程正在顺利进行中。
埃里克，我想补充的是，这是一个涉及公司内几乎所有职能的稳健流程。它是动态的，即使在我们说话的时候，它也没有结束或开始，而是在不断构建。从部署的角度来看，我们有很多与我们正在做的事情相关的分析。正如我们所谈到的，我们有一系列与数字化投资相关的效率工作，这些工作继续将我们的利润率推向我们所达到的水平。然后，根据汤姆的观点，我们所做的一系列与整个投资组合（不仅是同店，还有非同店投资组合）的收入优化相关的事情。
明白了。这很有帮助。我认为在新闻稿中，您将情况描述为趋于稳定。我不知道您是否觉得，也许有一条道路可以让情况回到更正常的增长率，或者需要什么才能达到这一点。但我只是好奇，您如何看待最近几个月，比如10月份看到的趋势，是否开始接近正常水平，或者更多的只是稳定下来，反弹较为温和？
是的，这是个好问题。我认为展望未来，我们确实看到了稳定的态势，并且在2025年期间，我们看到需求从24年的底部反弹。您知道，由于我们运营的许多市场中新建开发项目面临挑战，新供应继续下降。但我可能最想指出的是，我 earlier提到的一些表现强劲的市场，我们不仅稳定，而且增长也相当不错。再次强调西海岸，同店收入增长在2%至4%之间，基本面良好。
因此，一些市场还没有完全达到，但我们在许多运营市场看到了良好和健康的客户和整体运营表现。
明白了。这很有帮助。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Evercore的迈克尔·格里芬。请提问。
好的，谢谢。我想知道您能否让我们了解新客户行为是否有任何变化。似乎本季度的收入主要由现有客户推动，他们似乎仍然很粘性。但是，随着入住租金同比下降，您是否觉得我们开始触底，或者可能还有进一步下降的空间。只是好奇您如何看待最近几个月的趋势，是否开始接近正常，或者更多的只是稳定，反弹较为温和？
是的，退后一步看。我认为人们过多地关注入住租金作为收入的一个特定元素。正确的是，在整个组织中，我们关注的最重要指标是收入，这是您所强调的入住租金、入住量、迁出活动、现有客户行为和租金上涨的组合。竞争环境对新客户入住仍然存在。您可以在整个季度看到这一点。但这里的重点肯定是围绕收入作为最重要的指标，这贯穿整个组织，从物业经理和物业员工一直到总部组织。
因此，我们继续通过我们的平台进行投资，以在竞争环境中推动收入。您知道，我不会只指出一个特定的指标。
谢谢汤姆。感谢您提供的背景信息。然后，关于修订后的指引，似乎您在费用方面趋向于低端，NOI趋向于高端，至少在今年迄今为止的基础上。那么，在看待第四季度的隐含指引时，我们应该考虑哪些因素，比如某些项目的更艰难比较，或者任何澄清都将有所帮助。
是的，当然。每个季度都有自己的比较基准。我确实认为第四季度，特别是财产税是一个艰难的比较。去年我们有一些可观的退款。我们将看看团队今年是否能执行类似的金额，但这是一个相当艰难的比较。然后，当我们考虑同店收入时，我们一直强调洛杉矶的影响将随着 year的进展而增长。因此，我们预计第四季度会出现这种情况。除此之外，这就是我要强调的两个项目。
好的。我的问题就这些。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的萨米尔·卡纳尔。请提问。
是的，非常感谢。我想继续讨论洛杉矶的影响，我的意思是，您在当地听到了什么，考虑到1月份的价格限制和取消。我的意思是，您的渠道检查现在告诉您什么？
是的，萨米尔，可能和您听到的没有什么不同，这完全由州长决定，您知道，他决定在1月初宣布下一系列决定的时间框架。除了可能导致一系列结果之外，没有其他具体的颜色或背景，但目前没有具体信息。
明白了。然后，汤姆，在费用方面，当您查看费用增长，大约2%的范围，你们在控制费用方面做得非常出色。我的意思是，在未来12到24个月，您认为在这方面还有多少空间可以保持2%左右的增长？谢谢。
是的，当然。感谢您的评论。团队专注于通过多种不同的举措来推动运营费用表现，同时也推动收入和整体业务。我们不断强调并在今年再次看到成果的几个方面继续是我们一直在进行的数字投资。这些数字投资的一个副作用是能够从整体上以不同的方式考虑我们的物业人员配置和客户互动。因此，我们今年看到了一些成果。随着团队继续推动我们运营模式的演变，这方面还有更多的空间。
然后，我认为另一个需要明确强调的是我们的太阳能发电计划，我们目前在超过1100个物业上安装了太阳能，并将继续推进这一计划，我们将继续看到从中获得的好处。但是，您知道，在这种环境下，我们正在寻找所有这些方式来投资于平台并推动更好的OPEX表现。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。请提问。
嗨。我想知道您能否谈谈您目前对供应的预期，以及您预计未来12个月与过去12个月相比会如何，以及是什么驱动了这一点？
是的，当然，凯特琳。趋势仍然相同。也就是说，逐年来看，我们看到压力导致整个行业的开发项目越来越少。您知道，在某些市场，可能会有一些额外的资产进入市场。但显然，在全国范围内，从非常积极的角度来看，供应交付势头继续下降。我们在2025年全年都看到了这一点。我们将在26年看到这一点，我甚至会说这将持续到27年。这种展望的基础首先是，我们在全国范围内开展业务。
我们看到任何类型开发都面临的复杂性和摩擦，这与您必须从权利角度做的事情变得越来越复杂有关。资产本身的成本结构，然后再次制定和理解进入开发过程的风险，这本身可能需要两到三年，如果不是更长时间，然后进入稳定资产可能需要另外两、三或四年。因此，现在任何开发商面临的风险因素都高得多，而且它们继续朝着对整个行业非常有利的方向发展。
这意味着即使在未来几年，交付量也会越来越少。
明白了。然后，我想接着问PSA自己的开发活动。听起来你们想要维持或补充你们的活动管道。那么，除了规模之外，您认为是什么使你们的战略和能力与众不同，能够克服所有这些问题？在过去几年中，与承销相比，你们的稳定情况如何？
当然，我会先回答第一部分，然后让汤姆谈谈稳定情况，这也非常好。所以毫无疑问，我们有非常不同的能力。首先是从市场到市场的内在和深入的知识。凭借我们获得的大量内在运营数据，我们有能力从开发和风险角度承销资产，这与其他人有很大不同。我们拥有的数据 set 指导我们不仅优化物业规模，还优化物业内的配置、单元大小、组合等。我们可以非常有效地找到资产的口袋，或者以与大多数开发商非常不同的方式开发资产。
我们有一个优秀的全国性团队积极寻找和开发资产，就在我刚才谈到的那个窗口中，这要困难得多。因此，反过来，对我们来说，独特的是，它提供了机会进入并在全国范围内的许多市场中找到非常强大的开发机会。因此，我们对业务的信心和承诺从未如此高涨，但同时，这也从未是一项更困难的业务。因此，这对我们来说是一个非常好且独特的窗口，可以继续部署资本，并且继续带来大量且，您知道，我们从任何资本配置努力中看到的最高回报。
汤姆，你可以继续谈论与此相关的一些指标，这些指标继续非常好。
是的，我们最近交付的开发项目的租赁进度继续表现良好，实际上今年迄今为止的进度略高于预期。您可以在补充资料中看到这些年份产生的收益率。正如乔 earlier提到的，这些年份的资产稳定需要两到四年的时间，但我们现在看到这些年份的良好轨迹，并实现了乔谈到的强劲风险调整回报。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的罗恩·卡姆德姆。请提问。
嘿，两个快速问题。指导，我想 earlier提到过，但指导似乎在第四季度暗示了一些下降，我想 obvious的问题是，当您考虑漏斗顶部需求时，无论是一些网络搜索数据还是类似的数据，您是否看到任何表明需求可能放缓的迹象，或者您如何看待这一点？谢谢。
是的，谢谢罗恩。没有暗示与整体需求相关的内容。我们继续看到健康的客户活动。我认为，如果你关注同店收入，我 earlier向迈克尔·格里芬强调的是，洛杉矶的租金限制对第四季度的影响比第三季度更大，然后财产税的比较也很艰难。但除此之外，您知道，鉴于迄今为止的活动和我们一直在进行的资本配置，非同店资产池将继续加速增长。
太好了。还有艾玛，是的，我的第二个问题是关于收购步伐加快，也许谈谈您看到的稳定、非稳定产品以及资本化率和回报预期。非常感谢。
当然，罗恩。这是所有这些事情的组合。所以显然，这是一个活跃的季度，很高兴看到各种不同类型的卖家通过场外交易或我们已经关注或对话了一段时间的资产来找我们。因此，这是我们策划的一些较大投资组合的组合，以匹配我们的一些市场投资要求。这也是一些较小投资组合的组合，这些组合来自我们的一些场外交易或与他们的私人对话。这始终是开展更多业务的健康方式。
然后，正如我们通常在全国范围内的重点以及团队在全国范围内通过关系等积极开展工作一样，我们正在进行大量的一次性或更小的交易。所以这是一个整体组合。再次强调，我们必须非常密切关注市场焦点，我们非常适合这样做。我们有独特的能力承销这些资产，再次回到我们的开发流程，非常深入地了解市场，并且对2025年继续增长非同店投资组合感到非常满意。汤姆，你可以继续谈论与此相关的一些指标，这些指标继续非常好。
非常感谢。
不客气。
下一个问题来自富国银行的埃里克·吕布乔。请提问。
太好了。感谢您的问题。那么，您能否更新一下10月份的运营趋势，包括入住率、移动利率等，因为我们即将进入第四季度？
是的，当然，很乐意。我会提供几个要素。正如我 earlier所说，重点仍然是整体收入，但具体谈到新客户活动，我可以这样描述：如果你看第三季度，新客户活动的 rate 和 volume 同比下降约9%，整个季度的每个月，你知道，在 volume 和 rate 方面略有不同等。10月份比下降9%要好一些。因此，从这个角度来看有所改善，本月确实受到更强入住活动的推动，我们通过更少的折扣但更低的利率实现了这一点。
因此，净结果更好。我指出入住率再次下降10-11%左右，但推动良好的 volume 增长3-4%。由于这种入住 volume，入住率今天关闭或坐落在同比下降约40个基点。但再次强调，我重申收入重点与入住率或租金率，我们认为从入住率的角度来看，我们处于非常有利的位置，可以在稳定且有望改善的运营基本面情况下推动收入。
太好了。也许只是跟进，我知道您 earlier提到过这一点，但洛杉矶租金限制的阻力，您曾指导约100个基点的阻力。那么，您能否更新一下我们对第四季度的预期，以及您在西海岸看到的潜在需求。我想一个相关的问题是，洛杉矶县有一些关于与移民活动相关的租金限制的最新消息。所以想知道您是否预计这会对该地区产生任何影响。
谢谢。
是的，当然。所以有两个部分，一个与洛杉矶今年的表现有关。它的趋势比我们年初预期的要好一些。我想上一季度我提供了一些关于洛杉矶全年收入增长预期的观点，接近下降3%。基于我们现在的位置，我们认为今年可能会下降1%到2%。所以那里有一些更好的改善，我想指出的驱动因素确实是我们 earlier谈到的整个西海岸的良好客户活动，这些市场的新供应减少以及良好的趋势。
所以那里有良好的客户活动。然后你的问题的第二部分，最近的紧急状态将对我们第四季度的运营表现产生可忽略不计的影响，正如你认为紧急状态已经到位到1月初，所以那里没有变化，但我们当然仍然处于与这些州紧急状态相关的定价限制环境中。
谢谢。
下一个问题来自格林街顾问公司的斯宾塞·阿拉韦。请提问。
谢谢。我只有一个问题。您能否谈谈当您从夫妻店运营商那里收购时，您目前承销的NOI上涨金额？也许，广泛地说，我知道它因资产而异，然后，您知道，随着AI的使用越来越普遍，您认为未来几年这种上涨是否会有意义地增加？特别是考虑到PSA必须处理的数据量并输入到类似算法中。
是的，当然，斯宾塞。因此，关于我们纳入投资组合的资产可以获得的现金流，这是我们资本配置策略的重要组成部分。随着我们继续在运营平台上进行投资并推动业绩，我们可以利用这一优势来部署资本。我想指出的最明显的事情是我们在运营的市场中的利润率优势。这给了你一个总体感觉，新资产的利润率优势既在收入方面，也在运营支出方面，推动了这种利润率表现。
因此，对于我们收购的许多资产，一致地实现约10%的利润率提升。关于未来，我 earlier指出，我们继续在收入和运营支出方面对平台进行投资。因此，我们预计这将继续推动我们运营平台的业绩，然后这将立即对我们纳入的资产产生相同的影响，无论是我们的全资资产还是我们的第三方管理客户，因为我们推动我们的运营平台。
好的，太好了。感谢您的说明。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的托德·托马斯。请提问。
嗨。谢谢。首先，关于收购的两个快速后续问题。您的 volumes 今年接近10亿美元。所以这是一个相当活跃的年份。首先，2026年的 pace 展望如何？其次，您过去有一些非常活跃的年份。21年超过50亿美元，23年接近30亿美元。现在是否是在复苏之前倾斜的好时机。我只是好奇今天进行更大规模或战略性收购的胃口如何。
是的，这个问题有很多部分。所以乔和我可能会合作回答这个问题。但我认为我们今年看到了改善的交易市场。乔 earlier谈到了这一点。我确实认为债务市场趋势的改善为未来更活跃的交易量奠定了基础。因此，我认为，您知道，这是一个机会集，就我们的胃口而言，仍然非常强劲。您知道，我们回顾2021年和我们在那里收购的50亿美元收购，很乐意再次这样做。所以这是一个关于我们面前的机会集的问题。
但我们有能力整合该水平的活动并将这些资产纳入我们正在谈论的运营平台。所以我们对增加活动的潜力感到兴奋。我们将不得不看看2026年带来什么。
是的，托德，我只是补充说资产负债表处于良好位置，可以为我们再次解锁这些机会范围提供服务。正如汤姆所说，我们在过去五年中特别证明，无论我们是在处理一个非常大的投资组合还是一整套较小的资产，您知道，我们所有的系统和数字投资等都允许我们非常顺利地整合这些资产，您知道，在许多情况下，从一个平台到另一个平台在24小时内。所以我们有技术、技能，现在一次又一次地有经验继续聚合这些资产。
我们将继续寻找各种方式来做到这一点。
好的，这很有帮助。然后乔，只是坚持您关于技术的评论。所以您提到了很多事情。您知道，员工效率、租赁过程、生成式AI搜索。您知道，显然费用是您看到技术产生重大影响的领域。您知道，在这方面是否还有很大的空间，或者您觉得您已经通过收购获得了很多效率，也许更多的好处主要来自未来的收购？当您展望未来三到五年时，您认为什么可能产生最大的影响？
这是自上而下的，托德，并且继续，您知道，从投资角度来看，我们正在围绕对业务的影响制定一系列优先事项。首先，与收入相关的所有我们可以做的事情，您知道，通过我们的技术和与收入相关的投资。然后是优化。显然，您可以看到效率和持续的 margin 成就表现。但是，您知道，再次给您关于我们在这条路线图上的位置的颜色，我们非常有信心我们才刚刚开始。我的意思是，团队继续在公司的每个部分投资非常有意义的事情。
这非常有力，并不容易，但我们有毅力，并且继续展示使用这些工具的能力，很多时候比我们最初估计的时间框架要短得多。您知道，正如我们现在已经谈论了一段时间，85%的客户现在通过数字方式与我们交易，而四五年前这个数字基本上是零。并且，您知道，再次迁移到更多的数据驱动流程，这创造了迭代，在某些情况下，复合机会比我们在前端可能设想的更快、更有效地推动效率。
我们受到团队的鼓励，团队的努力继续发挥作用。我们无疑是一家自助仓储公司，但我们专注于数据优化，这继续为我们提供很好的服务，我们非常致力于此。
您认为最终可以实现什么样的 margin 上涨？
好吧，我们将看看情况如何，但我们有信心我们还没有完成。
好的，谢谢。
谢谢。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。请稍等。在我们收集问题时，下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。请提问。
嗨，谢谢你们的时间。只是想快速跟进洛杉矶。您谈到对洛杉矶今年的拖累感觉好一点。只是好奇您能否将其从下降3%转换为现在下降1-2%对整个投资组合的影响，以及是否有来自洛杉矶和西海岸的 strength 的抵消。同店收入？
是的。我认为您知道，给您与市场相关的指导应该会有所帮助。您知道，我认为第四季度显然与此相关的隐含数字，正如我多次指出的那样，将在整体同店方面进一步拖累我们。您知道，新客户的需求以及您知道，我们在洛杉矶看到的一件事是迁出活动减少。我们在许多市场和全国范围内都看到了这种情况，迁出活动减少也有帮助。
因此，洛杉矶的入住率略有上升，所以我们在本次电话会议上 earlier谈到的许多相同趋势，即良好的客户活动，非常具有挑战性的新开发环境，继续支持洛杉矶，尽管我们不能收取我们在竞争市场中 otherwise 会收取的租金。
然后，只是资本化率方面，我们应该如何考虑您今年迄今为止在约10亿美元投资上的增长收益率和目标稳定收益率？
是的，不，我们一直瞄准的收益率与上一季度我们强调的相当一致。因此，今年迄今为止，在稳定和非稳定活动的组合中，我们可能会实现约5.25%左右的进入收益率。因此，我们在本次电话会议上提出的观点是，我们有机会将这些资产插入我们的运营平台。当我们这样做时，我们将从这些资产中获得更多的现金流，因此它们将稳定在6%左右。
谢谢。
谢谢胡安。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
下午好。非常感谢你们回答我的问题。继续交易市场，您能否谈谈您看到的租赁资产机会，您将能够更好地运营它们。也许这是购买的胃口，然后也是非同店NOI指导增加1000万美元。这是否反映了先前拥有的资产的改善表现，或者是否反映了新收购的资产？谢谢。
好的，我会回答第一部分，然后汤姆可以回答第二部分。迈克尔。但毫无疑问，我们继续将资本部署到许多远未稳定的资产中。从一些实际上空置到30%、50%、70%入住率的资产，并且一次又一次地证明了提升这些资产性能的能力非常有信心。就像我 earlier谈到的，与市场 standpoint相关的知识，我们使用的所有技术从收入管理、运营效率、客户动态知识、市场本身知识。
因此，毫无疑问，我们对资产的任何稳定程度都有高度的信心。因此，我们将继续根据该知识和技能水平考虑所有不同的资产类型，这继续产生我们非常有信心不仅会继续的回报类型，而且会给我们更多的运行空间，因为我们像2025年一样增长非蒸汽 store 投资组合。汤姆，你可以回答第二部分。
是的，您问题的第二部分与非蒸汽 store 性能相关。部分原因是您所谈到的一些资产的更好性能和租赁。另一部分显然是完成了一些比我们合同下完成的更多的增量资产。因此，这种组合导致今年非同店的更好前景。但您也会注意到，我们包括了25年后到稳定的增量NOI的更新，这反映了随着这些资产稳定和租赁，这个资产池的未来增长引擎。
因此，26年及以后增加到1.3亿美元。
感谢您的回答。我的后续问题是，您知道，您的营销支出同比下降。我相信您提供的促销活动也在下降。所以您能否 just 详细说明一下使用这些杠杆作为漏斗顶部需求驱动因素的思考过程，以及您知道，在需求不均衡的时候，现在是减少其中一些因素的合适时机，而不是可能在需求不均衡的时候倾斜。
谢谢。是的，谢谢迈克尔。我想说，我们始终使用您强调的所有工具来随着时间的推移推动正确的客户 volume 和行为。因此，我们积极利用广告以及促销活动，降低我们的租金，提高我们的租金，正如我 earlier指出的，所有这些都集中在优化和最大化收入作为我们关注的一个指标，而不是单个项目。这是团队的重点，我们将继续使用所有这些工具来关注该收入指标。
非常感谢。祝您第四季度好运。
谢谢迈克尔。
下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请提问。
是的，嗨。我想对于您 earlier评论中谈到的一些较强的市场。您能否谈谈这些市场的入住租金同比比较与我们在南方看到的汇总数字有何不同？
是的，迈克尔，我的意思是我 earlier谈到了许多我强调的市场表现良好，稳定，许多市场增长强劲。与此相关的是更好的入住趋势，但您也有更好的现有客户趋势和现有客户群的良好行为。所以一如既往，这是多种因素的组合，但毫无疑问，我们今天在许多市场看到了一些良好的 strength。
明白了。好的。作为一个快速的后续问题，我道歉如果我错过了这个，关于客户对ECRI或一般ECR水平的抵制有任何变化吗？
没有。现有客户继续表现相当好。您可以看到本季度迁出率下降。您知道，价格敏感性与我们的预期和建模一致。所以没有，那里没有变化。我们继续对与我们一起租房的存储消费者感到鼓舞。
好的，谢谢。
下一个问题来自巴克莱银行的布兰登·林奇。请提问。
太好了，感谢您回答我的问题。显然，你们在效率举措方面取得了良好进展，尤其是在劳动力方面。但是，您如何评估是否削减过多？我想会有一些AB测试，但有关您对劳动力过剩或不足的评估方法的任何细节都将有所帮助。
是的，布兰登，我们现在处于多年整合阶段，其中包括，正如您所指出的，大量关于优化劳动力效力的测试。我们非常认真地首先使用客户互动和，您知道，客户服务作为指南，看看并理解，正如您所说，走多远。但这也包括在每个市场甚至子市场的基础上我们拥有的规模，以及数字生态系统的有效性，这指导我们的可预测性因素，我们从可预测性角度使用的工具继续变得越来越有效。
因此，这些工具是我们从劳动力角度完全投资的工具，从 output 角度做了很多事情，一，再次与客户服务相关，二，团队成员本身的有效性，具有讽刺意味但有意的是，这也导致了更高水平的员工满意度，相对于他们经营日常环境的方式。这也是非常有意地提供了良好的 expense 优化，我们继续看到越来越多的工具，特别是随着我们处理的数据量，例如，每月超过100,000名客户，指导我们这种 effectiveness。
我 earlier提到，现在85%的客户通过数字方式与我们交易。但是有很多客户想要相反的，我们非常好地为他们服务，再次，他们不得不使用的许多不同工具与两、三或四年前进行业务的方式。所以这个整个过程有更多的 evolution，但非常好的 traction，这意味着我们还有更多的事情要做，我们对此感到兴奋。
太好了，谢谢，这很有帮助。我还想问，关于住房相关需求，显然这几年来一直是一个缺失的元素。您是否看到任何改善的迹象，或者有任何理由更乐观地认为2026年会比2025年或2024年更好？
是的，当然。我的意思是，我认为住房是我们需求的一个组成部分。在过去几年中相对稳定，因为住房交易量在几年前小幅下降后相对稳定。您知道，显然利率略有下降，抵押贷款利率略有下降。当我们考虑未来的活动时，这应该会有所帮助。但我们还没有在地面上看到任何表明目前有任何有意义转变的事情。我们内部的观点是，住房市场需要一些时间来继续调整过去几年抵押贷款利率的巨大变化。
所以我认为这可能是一个稳定的环境，住房可能比这稍微好一点。
太好了，谢谢。
我们已经到了问答环节的结尾。我现在想将电话转回瑞安·伯克进行闭幕评论。
谢谢罗布。感谢大家今天参加我们的会议。祝您有美好的一天。
今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。